한화63시티 officemraketreport 2012 by design studio intro

오피스시장보고서 2012년 1/4분기

OFFICE MARKET REPORT 2 0 1 2 First Quarter 2012

통권 13권

Company Overview 대표자 자본금 ` 종업원수 회사명 설립일 주소 사업영역

이율국 100억원

620명 ㈜한화63시티 1986. 05. 01 서울특별시 영등포구 여의도동 60번지 빌딩운영, 임대차관리, 회계·재무관리 임대대행, 임차대행 투자자문 및 컨설팅, 매입·매각 대행, 리서치 및 마켓리포트 발행 시설물 유지관리 및 안전점검, 미화/주차/보안 관리, 에너지 관리 시설물 안전진단, 전문 소방시설 관리/공사, 오피스 인테리어 공사 신재생에너지 사업(태양광 발전사업) 주요 관리자산 대한생명63빌딩 및 대한생명 40여 개 지방사옥 한화빌딩, 한화소공빌딩, 한화서소문빌딩, 여의도 한화증권빌딩 등 서울역사, 청량리역사, 상암IT타워, 명동H&M, 국립중앙박물관 등 아모레퍼시픽, 부산금정타워, 부산센텀리더스마크, 사학연금 둔산·오류·영남·호남회관 등

부동산시장 News 개발동향/투자동향/정책동향/업계동향

서울 오피스임대시장 CBD(도심권역)/KBD(강남권역)/ YBD(여의도권역)/기타권역

서울 오피스거래시장 매매동향/사례별 주요 ISSUE

지방 오피스임대시장 수도권(분당·일산) 오피스임대시장 6대광역시 오피스임대시장

부동산 간접투자시장 Real Estate Funds/REITs

Special Issue 공공기관 지방이전에 따른 종전부동산 매각 현황

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

Contents

부동산시장 NEWS

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

개발동향 삼성생명, 청담동에 수익형 빌딩 개발

삼성생명이 청담동 학동사거리 인근 도산대로변의 4층 빌딩과 주변 단독주택 10여 채를 매입 - 매입한 부동산의 전체 면적은 4300㎡, 매입가는 총 1600억원대 (1억3000만원/ 3.3㎡, 토지기준 ) -이 부지는 일반 상업지역과 3종 일반주거지역이 섞여 있는 노선상업지역으로 용적률 400~500%, 연면적 2만㎡ 전 후의 빌딩 건설이 가능할 것으로 예상 대상지 - 삼성생명은 기존 건물을 모두 헐고 빌딩을 신축할 계획 용산국제 업무지구 예정

신용산역 인근에 23층 업무시설 신축

용산역

전자상가

용산역

용산공원 예정 신용산역

대상지

「 국제빌딩 주변 제1구역 도시관리계획 변경 및 도시환경 정비구역 변경지정안」이 도시계획위원회에서 조건부로 가결 - 이에 따라 용산구 한강로 2가 159-2 일대에 23층 이하의 업무시설 신축이 가능 - 국제빌딩 일대의 업무 기능을 회복하기 위해 2만6891㎡ 일대 용도지역을 재정비 - 신축 업무시설은 최고 높이 110m, 용적률 850%가 적용될 계획

용산공원 예정

용산국제 강변북 로 업무지구 용산역 전자상가 한강 예정

용산국제 업무지구 예정 한강

신용산역 대상지 용산공원 예정

강변 북로

신용산역

강변 북로

검찰청

몽마르뜨공원 한강

대법원

서초동 꽃마을에 오피스 빌딩 건립

서울고등법원

서초역 검찰청

몽마르뜨공원

서울고등법원

사랑의 교회 건설중

서리풀공원

몽마르뜨공원

대법원

검찰청 서초역 서울고등법원

서초초등학교

로 반포

교회 사랑의 대상지 건설중

서리풀공원 대법원

서초역 서초초등학교 사랑의 교회 건설중

서리풀공원

대상지

고덕리엔파크 단지 아파트 고덕초 동명근린공원 고덕주공 단지 아파트

강일 지구

대상지고덕리엔파크 단지 아파트

고덕초 동명근린공원

상일동역 고덕주공 고덕리엔파크 강일 지구 단지 아파트 단지 아파트 대상지 호선 고덕초 동명근린공원 고덕주공 단지 아파트 고덕주공 강일 지구 상일동역 단지 아파트

대상지

호선 상일동역

롯데 비즈니스호텔 개발

고덕주공 단지 아파트

호선 고덕주공 단지 아파트

롯데자산개발이 서울 도심에 비즈니스호텔을 개발 -오 피스 개발 예정 부지였던 장교5지구(중구 장교동 22-4 일대)는 싸이칸홀딩스로부터 750억원에 매입해 용도 변경 후 435실 규모의 비즈니스호텔 건설 예정 - 충무로 인근에 위치한 주차장건물 부지에는 230실 규모의 비즈니스호텔 건설 예정 - 롯데자산개발은 대주주로 펀드 또는 리츠를 설립, 이들 사업을 추진할 계획

양재 파이시티, 업무시설과 판매시설 분양(매각) 예정 양재 파이시티 프로젝트가 8년 만에 착공할 예정 -양 재동 화물터미널 개발사업 공동시행사인「파이시티」와「파이랜드」는 포스코건설을 새로운 시공사로 선정하고, 오는 4월 업무시설과 판매시설 분양(매각) 예정 -총 분양 가격은 업무시설 1조3400억원, 판매시설 9170억원으로 6~7월 경 착공할 계획 - 물류시설 등 화물터미널 관련 시설은 추후 매각 예정

로 고속도 곽순환 서울외

사전협상형 신도시계획 운영체계에 의한 강동구 고덕동 서울승합차고지 개발 계획이 확정 - 강동 서울승합차고지는 주거시설과 상업ㆍ업무시설로 구성된 대형 복합시설로 개발될 예정 - 이 복합시설은 연면적 총 13만㎡, 3개동으로 구성되며 지상 27~35층으로 건설 - 상층부에는 아파트와 오피스텔이 들어서고 하층부는 상업시설로 조성할 계획 -서 울시는 지구단위계획 수립 후 서울시 도시ㆍ건축 공동위원회 심의를 거쳐 개발 계획을 최종 확정할 예정

로 로 고속도 고속도 곽순환 곽순환 서울외 서울외

대상지

강동 승합차고지 개발 추진 가시화

로 반포

서초초등학교

로 반포

「 서초구역(꽃마을) 제1종 지구단위계획구역」내 특별계획 3구역에 대한 세부개발계획 수립ㆍ지구단위계획 변경안이 조건부 가결 - 이에 따라 최대 40m 높이의 오피스 빌딩 건립이 가능 -총 5개 구역으로 나뉜 서초동 꽃마을은 이 중 3곳이 지구단위계획구역 지정을 받았고 1곳은 공사 진행 중임

전자상가

부동산시장 NEWS

01 1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

투자동향 더커자산운용, 미분양CR리츠 투자 펀드 운용

더커자산운용이 대림산업과 삼호가 준공 후 미분양 아파트 처분을 위해 설립한 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠)의 투자 펀드 운용을 담당 - 우투하우징제1호의 투자자인 산은주택시장안정사모부동산투자신탁1호는 원금을 회수하고 보유주식을 더커자산운용이 설립한 펀드에 매각 - 펀드 설정규모는 488억원으로 만기는 1년이며 수익률은 7%대 - 교보생명보험과 동부화재보험, 폐염전 개발업체 성담 등이 투자자로 참여 - 더커주택시장안정부동산펀드는 리츠의 우선주 투자자로 미분양 매각에 따른 유입대금을 우선 배분 받을 예정

이코리아리츠, 부동산 부실채권사업 추진

이코리아리츠는 증권 및 금융회사들과 업무 협약을 맺고 부동산 관련 부실채권을 인수해 이를 유동화하고 자금을 회 수하는 NPL사업을 추진할 예정 -이 코리아리츠는 부동산 관리 및 개발에 대한 노하우를 제공하고 금융회사들은 NPL인수와 자금집행 등을 제공하는 방식으로 진행 - 이코리아리츠는 지난 2010년 10월 설립돼 지난해 2월 상장했으며 자본금 80억원에 자산총계 69억원 규모

미래에셋자산운용, 브라질 호샤베라타워에 5천400억 투자

미래에셋자산운용이 펀드를 통해 브라질 상파울루의「호샤베라타워」에 5천400억원을 투자 - 미래에셋자산운용은 공모로 800억원, 사모로 4천600억원, 총 5천400억원을 모집 - 호샤베라타워(Rochavera Corporate Tower)는 브라질 상파울루 중심업무지구에 위치한 빌딩으로 총 4개동으로 구성되어 있으며 펀드는 이 중 2개 동에 투자 - 투자 대상 2개 동은 각각 2008년 5월과 8월 준공됐으며 연면적은 총 11만7446㎡ 규모

PS자산운용, 아센다스 빌딩 3개 인수

「신한BNPP A-KOF사모부동산펀드」가 보유한 오피스빌딩 3개의 블록딜 우선협상대상자로 PS자산운용이 선정 - 「신한BNPP A-KOF사모부동산펀드」는 지난 2006년 아센다스(최대주주, 지분 30%보유)와 삼성생명, 대한생명 등이 투자한 펀드 - 매각 대상은 서울 신문로 씨티은행센터빌딩(15층, 연면적 약 19,500㎡), 을지로입구 다동타워(12층, 연면적 약 14,800㎡), 강남 역삼동 아남타워(7층, 연면적 약 12,500㎡) 등 총 3개 동 - PS자산운용은 연기금, 보험사 등 기관투자가들 중심의 부동산펀드를 설정해 오피스빌딩들을 인수할 예정 서울시는 2014년까지 세종시나 지방 혁신도시로 이전하는 정부 부처와 공공기관 용지를 매입해 공공용도로 활용하는 방안을 검토 - 시는 25개 전 자치구의 이전 공고 예정지 32곳을 대상으로 검토 작업을 진행 중으로 매입지를 어린이집이나 도서관, 주차장, 공원 등 공공시설로 활용할 예정 - 서울시가 용지 매입을 위해 쓸 수 있는 예산 중 공공시설 설치 등을 위한 공공용도 자산매입비는 올해 600억원 가량 책정 - 매입 가능 대상지는 △구로구 구로동 한국산업기술시험원(평가액 80억원) △구로동 한국산업단지공단(469억원) △ 중구 남산동 대한적십자사(51억원) △서초구 양재동 한국승강기안전관리원(90억원) 등으로 예상

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

지방이전 공기업 부지, 서울시가 매입 추진

부동산시장 NEWS

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

정책동향 「국토계획법 시행령 개정안」국무회의 통과 (4/2, 국토부)

「국토계획법 시행령 개정안」이 국무회의를 통과 주요내용 - 지구단위계획구역 지정대상 확대 : 계획적 개발을 통한 난개발 방지 - 지구단위계획을 통한 용도지역 변경 범위 확대 : 용도지역 간의 변경까지 허용 - 장기 미집행 도시·군계획시설 해제 권고 절차 - 용도지역 특성에 따른 개발행위 허가기준 차등화 - 토지분할 제도 개선 : 개발이 불가능한 토지의 분할은 해당 지자체의 도시·군계획조례로 제한

「금융투자업규정」규정변경 예정 (3/29, 금융위원회)

최근 급증하고 있는 부동산신탁사의 차입형 토지신탁에 대한 규제를 강화하기 위해 금융투자업규정을 변경 중으로 상반기 중 시행 예정 주요내용 - 신탁계정대여금에 대한 대손충당금 적립기준을 저축은행 PF대출에 적용되는 수준으로 강화 - 현재 적립율에서 추가되는 적립률의 50%는 기준 시행일부터 6개월 이후, 나머지 50%는 1년 이후부터 반영

「도시개발법 시행령」국무회의 의결 (3/9, 국토부)

「도시개발법 시행령」일부개정안이 국무회의를 통과함에 따라 4월 1일부터 시행 주요내용 - 도시개발구역의 결합 요건 구체화 : 필요시 분리된 지역을 묶어 개발할 수 있도록 결합개발 도입 - 개발계획 공모절차 신설 : 구역지정 후 사업계획안을 공모 - 순환개발 도입 및 임대주택 공급근거 마련 : 주민 이주 후 순차적으로 사업을 추진 - 원형지 공급 및 개발절차 신설 : 복합적·입체적 개발 유도를 위해 조성되지 않은 상태로 토지 공급

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」개정안 입법예고 (2/24, 금융위원회)

금융투자업의 규제를 완화하고 자본시장을 활성화시키기 위한 것으로 금년 상반기 중 시행 예정 주요내용 : 기업인수목적주식회사(SPAC)와 관련한 기업가치평가 산정을 완전 자율화 - 정보교류 차단장치(Chinese Wall) 규제 합리화 - 사모투자전문회사(PEF) 운용의 자율성 제고 - 기관간 RP 거래의 활성화를 위한 제도 정비 - 상장기업 특례규정의 합리적 보완 - 소액공모제도의 문제점 개선 등

「감정평가에 관한 규칙」전부개정 입법예고 (2/20, 국토부)

감정평가에 관한 기본원칙을 명확히 하고 평가방법을 구체화하여 감정평가의 공정성과 객관성 제고 주요내용 : 감정평가 관련 용어 정의 보완 및 기본적 사항의 확정 -「정상가격」이란 용어를 국제표준에 맞는「시장가치(Market value)」로 변경 - 감정평가의 목적과 가격시점, 평가조건, 수수료 등은 미리 의뢰인과 협의·확정 - 감정평가 방법의 원칙과 예외를 명확히 규정

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령·시행규칙 입법예고 (2/9, 국토부)

지난해 개정 공포된 국토계획법이 오는 4월부터 시행됨에 따라 하위법령과 불합리한 제도 개선을 위해 개정안 마련 주요내용 - 지구단위계획구역 지정대상 확대 및 지구단위계획을 통한 용도지역 변경 일부 허용 - 개발행위허가 기준 차등화 - 장기 미집행 도시계획시설 해제권고 제도 절차 마련 등

부동산시장 NEWS

01 1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

업계동향

1금융사 동향

국민은행, 부동산 서비스 시행

KB금융지주는 계열사별로 흩어져 있는 부동산 관련 기능을 통합해 총괄적인 서비스를 제공하는 방안을 추진 중 -주 택시장뿐 아니라 상업용 부동산과 토지, 해외 부동산 등 범위를 확대하고 매매와 개발, 투자펀드 조성을 통한 수 익 확보 등 다양한 서비스 개발을 검토 - KB금융의 부동산금융 비즈니스는 크게 △상품개발 △상품관리 △부동산 DB화 등 3개 부문으로 진행될 예정

NH농협은행, 프로젝트금융조직 개편

NH농협은행이 프로젝트금융조직을 전면 개편하고 금융자문·주선 기능을 강화 - 투자금융부를 프로젝트금융부와 IB사업부 등 2개 부서로 확대 개편 - 프로젝트금융부 : 투자금융전략팀, 부동산금융추진팀, 부동산금융관리팀, SOC팀 - IB사업부 : M&A팀, 국제금융팀, 대체투자팀, 유동화업무팀

대한주택보증, 부동산 신탁·자산운용업 진출

대한주택보증이 사업 다각화를 위해 부동산 신탁과 자산운용업, 보증보험업에 진출할 예정 - 인수ㆍ합병(M&A)을 통해 기존 신탁사나 자산운용사를 인수하는 방안을 검토 중 - 베트남이나 캄보디아 등 해외 분양보증시장에도 진출할 계획

업계동향

2연기금 동향

군인공제회, 올해 부동산 자산에 3000억원 투입

군인공제회는 자산 비중(2011년 9월 금융 45%, 부동산 55%)에서 금융 부문을 강화시킬 계획 - 2012년 신규 투자액 1조원 가운데 금융자산에 7000억원, 부동산 자산에 3000억원 투자 예정 -부 동산 개발 사업 보다는 500억원 이내의 수익형 실물 부동산이나 부동산펀드, 리츠(REITs) 등 인프라에 대한 간접 투자를 활성화할 방침

교직원공제회 해외 부동산에 5조 투자

교직원공제회는 올해 대체투자 자산의 비중을 확대할 계획, 특히 해외 오피스에 적극 투자할 예정 - 지난해 말 기준으로 교직원공제회가 투자한 해외 부동산은 총 17건 -지 난해 교직원공제회의 전체 자산 수익률은 3.6%로 이중 금융자산 운용 수익률은 -0.6%, 대체 투자는 5.1%, 해외투 자는 3.6%를 기록

3기타

이랜드, 창고형 할인매장 진출

이랜드리테일은 분당차량기지 부지(경기 용인시 기흥구)를 창고형 할인점 및 아울렛으로 개발할 계획 - 이랜드는 차량기지 부지를 개발·운영할 민간업자를 찾고 있는 코레일에 운영계획서를 제출한 상태 - 코레일은 2012년 3월 말까지 추가 참여업체를 기다린 뒤 우선협상대상자를 선정할 계획 - 이랜드는 우선협상대상자로 선정되면 인·허가 절차를 거쳐 2013년 착공해 2014년 말 오픈할 계획

한미글로벌, 비즈니스호텔 개발사업 진출

한미글로벌은 비즈니스호텔 개발사업을 위한 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립 - 한미글로벌은 PFV를 통해 서울 을지로 2가에 있는 옛 을지극장(대지면적 1078.90㎡)터에 208실 규모의 비즈니스 호 텔을 건설 예정

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

업계동향

서울 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

개요 대상 오피스

지역범위 : 서울지역 빌딩규모 : 연면적 3,300㎡ 이상 또는 지상 10층 이상 빌딩개수 : 총 846개 오피스 빌딩

동북권 서북권

기간

CBD

2012년 2월 28일~2012년 3월 9일

방법

서남권

YBD 동남권

KBD

전화 및 방문조사

내용 임대가 현황(보증금, 월임대료, 관리비, 전환률 등) 임대차 동향(공실면적, 입주사 변동 현황 등)

권역 구분 및 권역별 세부지역 권 역

세부지역

CBD(도심권역)

종로구 및 중구 일대

KBD(강남권역)

강남구, 서초구, 잠실 일대

YBD(여의도권역) 기타권역

여의도, 마포역 일대 - 동남권 : 강동

- 서남권 : 관악/동작/양천/영등포

- 동북권 : 강북/노원/동대문/성동

- 서북권 : 용산/은평/마포(상암DMC)

권역별 연면적 및 분포 비율

권역별 리서치 빌딩 개수 (단위:개)

350

331

기타 17.3% (3,652,315㎡) CBD 30.1% (6,361,278㎡)

300

250

227

200

142

146

YBD 17.1% (3,600,974㎡)

총 21,109,131㎡

150

100

CBD

KBD

YBD

기타

KBD 35.5% (7,494,564㎡)

서울 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

오피스 등급

개별 오피스가 가지는 특성 중에서 계량화가 가능한 요인들에 대해 점수를 부여하고 각 요인별 가중치를 두어 총점 을 도출한 후, 이에 따라 등급을 산정함. 등급은 Prime, A, B, C 네 개로 구분하여 부여함. 구 분

주요 요인

시장성

환산임대료

기능성

내 용 환산임대료가 높을수록 높은 점수

연면적

연면적이 클수록 높은 점수

층수

층수가 많을수록 높은 점수

건축년수

건축년수가 낮을수록 높은 점수

지하철역과의 거리

입지성

지하철역과의 거리가 가까울수록 높은 점수

접면도로 수

접면도로 수가 많을수록 높은 점수

Prime

총점 상위

10% 이내

10%~30%

30%~60%

60%~100%

권역별·등급별 기초정보 분석 평균 건축년수

리서치 빌딩 개수 (단위:개)

(단위:년)

100

20 40

KBD A

YBD

기타

CBD

Prime

KBD A

YBD

기타

평균 건축 연면적 (단위:㎡)

140,000 120,000 100,000

권역별 평균 건축년수

CBD 27.5년, KBD 18.2년, YBD 23.9년, 기타지역 16.4년으로 나타남.

80,000 60,000 40,000 20,000

CBD Prime

KBD A

YBD

기타

권역별 평균 건축 연면적

CBD 28,023㎡, KBD 22,642㎡, YBD 25,359㎡, 기타 25,016㎡로 집계됨.

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

CBD Prime

서울 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

Summary 서울 평균 : 공실률 →, 임대가↑

연초 기준임대가 조정시기로 모든 권역에서 임대가 상승

CBD : 공실률↑, 임대가↑

기타

신규공급 주춤, 대형 임차인의 이전으로 공실 증가

KBD : 공실률 소폭↑, 임대가↑

CBD

공실 3%대 유지되면서 임대가 상승추세 지속

YBD : 공실률↓, 임대가↑

YBD

대형 공실 및 신규 공급물량 해소로 시장 안정화

KBD

기타권역 : 공실률↑, 임대가 큰 폭↑ 임차인 이전과 임대물량 증가로 공실률 상승

공실률 5.2% 전 체

권

평 균

서울시 전체 평균 공실률은 5.2%로 전분기와 유사한 수준을 유지한 것으로 나타남. 최근 2년간 매분기마다 대형 오피스가 새롭게 공급되어왔으나 1분기에는 오피스 공급이 잠시 소강상태를 보이면서 공실률에 큰 변동이 없었음. CBD와 KBD, 기타권역에서 공실이 증가했으나, YBD에서 대형 공실이 해소되면서 전체 평균 공실 률은 감소한 것으로 나타남.

별

권역간 이동이 활발하게 일어나면서 대체 및 신규 수요를 창출하지 못한 권역 - CBD, 기타권역에서 공실률이 크게 증가함. CBD : 대형 임차인의 타권역 이전으로 인해 전분기보다 0.3%p 증가한 8.1%를 기록함. KBD : 전분기보다 0.1%p 소폭 늘어난 3.4%로 4분기 연속 3%대의 안정적인 수준을 유지함. YBD : 대형 공실이 다수 해소되면서 1분기 만에 3% 이하의 공실률을 회복함. 기타권역 : 임차인 이전과 임대물량 증가로 전분기보다 0.6%p 증가한 5.8%를 기록함.

전망

대규모 신규 오피스 공급이 재개되면서 공실은 증가할 것으로 전망됨. 2분기에는 기타권역과 KBD에 대형 오피스 공급이 집중되어 있음. 세부지역으로는 합정동, 수서동 등 각 권역 내에서도 상대적으로 임차 선호도가 낮은 지역에 공급이 예정되어 있어서 상당 면적이 임차인을 찾지 못한 채 공실로 공급될 것으로 예상됨.

역

2분기

서울 평균 공실률 시계열 및 권역별 공실률(2012.1Q) 10%

8.1% 8%

4.4%

4.2%

4.9%

4.4%

5.1%

4.9%

5.4%

5.5%

5.0%

4.4%

5.2%

5.8%

5.2%

3.4%

2.9% 2%

3Q 2009

3Q 2010

3Q 2011

1Q 2012

CBD

KBD

YBD 권역별

기타

서울 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

Summary (단위:천원/3.3㎡)

구분

공실률

전세환산가

평균

5.2% (-)

CBD

보증부월세

관리비

전환률

57.0 (0.9%↑)

27.0 (1.2%↑)

13.7% (-)

679 (0.1%↑)

67.8 (0.7%↑)

30.7 (0.9%↑)

12.2% (-)

5,837 (0.2%↑)

668 (1.3%↑)

59.7 (0.6%↑)

27.3 (0.3%↑)

15.4% (0.1%p↓)

2.9% (1.1%p↓)

5,040 (0.5%↑)

460 (1.0%↑)

45.6 (0.5%↑)

23.4 (1.6%↑)

12.0% (-)

5.8% (0.6%p↑)

4,839 (1.1%↑)

468 (0.3%↑)

44.1 (1.4%↑)

23.8 (3.1%↑)

12.8% (0.2%p↓)

보증금

월임대료

6,031 (0.7%↑)

594 (0.5%↑)

8.1% (0.3%p↑)

7,568 (0.7%↑)

KBD

3.4% (0.1%p↑)

YBD 기타

임대가(/3.3㎡) 전세환산가 6,031천원, 월임대료 57.0천원

권

평 균

역

2분기

별

전망

3.3㎡당 평균 전세환산가는 6,031천원, 월임대료는 57.0천원으로 전분기 대비 각각 0.8%, 0.9% 상승함. 많은 오피스가 연초에 기준 임대가를 조정하기 때문에 상승폭이 비교적 크게 나타남. 글로벌 금융위기 이후 임대가는 하락 또는 보합세에 머물러 있었으나, 충격이 어느 정도 완화되 면서 큰 폭으로 임대가가 상승한 것으로 분석됨. 3분기 연속으로 모든 권역에서 임대가가 상승함. CBD : 기존 오피스 임대가 인상과 신규공급에 의해 전세환산가와 월임대료가 0.7% 상승함. KBD : 월임대료가 전분기 대비 0.6%의 폭으로 3분기 연속으로 상승하는 모습을 보임. YBD : 기준 임대가 조정이 활발히 시행되면서 보증금 1.0%, 월임대료 0.5% 상승함. 기타권역 : 보증금과 월임대료가 전분기 대비 각각 1.1%, 1.4% 상승한 것으로 나타남. 2분기 임대가 인상을 예고한 빌딩이 많이 조사되어 임대가의 상승추세는 지속될 것으로 예상됨. 4월 결산 기업들을 중심으로 오피스 임대가 조정을 2분기로 예정한 빌딩이 많이 조사됨. 2분기 준공 예정인 신규 오피스가 평균 임대가 이상의 가격으로 공급되면서 평균가를 상승시킬 것으로 예상됨.

서울 평균 전세환산가 시계열 및 권역별 전세환산가(2012.1Q)

7,568

7,500

7,000

6,500

5,771

5,784

5,720

5,742

5,820

5,768

5,764

5,792

5,813

5,908

5,829

5,986

6,031

6,000

5,837

5,500

5,040

5,000

4,839 1Q

3Q 2009

3Q 2010

3Q 2011

1Q 2012

CBD

KBD

YBD

기타

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

전 체

권역별

서울 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

CBD(도심) (단위:천원/3.3㎡)

구분 평균 Prime A B C

공실률

전세환산가

8.1% (0.3%p↑) 12.1% 5.6% 2.9% 3.7%

7,568 (0.7%↑) 11,150 8,791 7,055 5,121

보증부월세 보증금 월임대료 679 67.8 (0.1%↑) (0.7%↑) 933 96.7 723 71.6 630 63.0 511 51.6

관리비

전환률

30.7 (0.9%↑) 38.8 33.1 28.9 25.7

12.2% (-) 11.6% 11.4% 12.3% 13.8%

공실률 8.1% 전 체

등

평 균

평균 공실률은 전분기보다 0.3%p 증가한 8.1%를 기록함. 최근 2년간 거의 매분기 지속된 대규모 신규공급이 이번 1분기에는 이뤄지지 않았음에도 불구하고, 대형 임차인이 타권역으로 이전하는 사례가 발생하면서 공실이 증가한 것으로 나타남.

별

서울스퀘어에 입주했던 LG전자와 LG화학이 트윈타워의 리모델링 완료로 다시 여의도로 복귀함에 따라 Prime 등급의 공실률이 전분기보다 0.5%p 상승한 12.1%의 높은 수준을 기록함.

급

임 대 차 동 향

교보생명 광화문빌딩 - 맥도널드 약 3,900㎡, 파인애비뉴B동 - 닌텐도 약 2,400㎡, 시그니쳐타워(West) - 아모레퍼시픽 약 27,800㎡ 신규임차

2분기

1분기에 잠시 소강상태였던 신규 오피스 공급이 2분기 중학빌딩(연면적 약 83,000㎡)의 준공으로 다시 시작될 예정이어서 공실은 증가할 것으로 전망됨.

전망

임대가(/3.3㎡) 전세환산가 7,568천원, 월임대료 67.8천원 전 체

등

평 균

3.3㎡당 전세환산가와 월임대료는 전분기 대비 0.7% 상승함. 보험사 및 대기업 사옥, 펀드물건 등 을 중심으로 연초 기준 임대가를 2~4% 인상하는 사례가 발생하면서 권역 평균 임대가가 상승한 것으로 분석됨.

별

모든 등급에서 임대가가 상승한 가운데, A등급이 보험사 사옥의 임대가 인상에 힘입어 0.9%의 가 장 큰 상승폭을 보임. Prime과 B등급은 0.6%, C등급은 0.3% 상승한 것으로 나타남.

급

주 요 변 동

흥국생명빌딩 약 4.5% 인상, 극동빌딩 약 3.7% 인상, 센트럴플레이스 약 2.9% 인하

2분기

대부분 빌딩의 임대가 조정이 연초에 집중되어 있으나, 2분기 결산 기업의 사옥 중심으로 임대가 가 조정될 것으로 예상됨에 따라 상승추세는 지속될 것으로 전망됨.

전망

공실률 및 전세환산가

보증금, 월임대료, 관리비 (천원/3.3㎡)

20.0%

10,000

9,444

(천원/3.3㎡)

679

16.9% 16.0% 7,393

7,469

7,514

7,568

7,642

7,903

7,362

7,343 6,000

7.1%

8.1%

7.8%

8.1% 7.2%

7.0% 6.1%

4.0%

819

673

1,000

668

8,000

7,013

12.0%

8.0%

672

665

639

67.8

73.5

67.1 30.6

30.7

27.5

70.1 30.4

61.9 30.8

83.4 36.5

62.7 29.1

4,000 10 2,000

2.6% 1.4%

2222

전세환산가

공실률

2222

2남대문로 2신문로

2을지로2

2종로

100

태평로

기타

1Q 보증금

남대문로 월임대료

신문로 관리비

을지로

종로

태평로

기타

서울 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

KBD(강남) (단위:천원/3.3㎡)

구분 평균 Prime A B C

공실률

전세환산가

3.4% (0.1%p↑) 1.1% 4.0% 6.0% 4.0%

5,837 (0.2%↑) 9,338 6,813 5,482 4,149

보증부월세 보증금 월임대료 668 59.7 (1.3%↑) (0.6%↑) 859 83.5 715 69.4 587 57.1 480 44.9

관리비

전환률

27.3 (0.3%↑) 34.7 30.3 26.1 23.4

15.4% (0.1%p↓) 12.7% 14.8% 15.8% 16.7%

공실률 3.4% 전 체 등

평 균

평균 공실률은 3.4%로 전분기보다 0.1%p 증가함. 10여 개 오피스에서 3,000㎡ 이상 대형 공실이 발 생했으나, 중소형 공실을 해소한 오피스가 많아 공실 증가의 일정 부분을 상쇄한 것으로 분석됨.

별

Prime등급은 캐피탈타워에서 대형 공실이 발생하면서 평균 공실률이 전분기보다 0.3%p 증가했으 며, C등급에서는 중소형 공실들이 해소 또는 감소되면서 0.9%p 크게 감소함.

급

임 대 차 동 향

봉화정씨빌딩 - 루이콤 약 560㎡, 금하빌딩 – 올앳, 디프트코리아 약 1,700㎡, L&B타워 – IBK캐피탈, 교보생명, 금호생명 약 4,750㎡ 신규임차

2분기

도곡동, 삼성동 등에 위치한 삼성엔지니어링이 강동구 상일동 첨단업무지구내에 준공된 사옥(연 면적 181,756㎡)으로 본사를 이전함에 따라 KBD의 공실은 늘어날 것으로 전망되며, 향후 협력사의 순차적인 이전도 예상되어 공실 증가 폭은 커질 것으로 전망됨. 또한, 2분기에는 수서동 효성빌딩 (연면적 약 52,000㎡)과 진영빌딩 등 신규 오피스의 공급이 예정되어 있음.

전망

전 체

등

평 균

3.3㎡당 전세환산가는 전분기 대비 0.2%, 월임대료는 0.6% 상승함. KBD는 글로벌 금융위기 이후 임대가를 인하하면서 임대시장 악화에 대응해 왔으나, 최근 1년간 3%대의 낮은 공실률이 유지되 면서 임대가를 지속적으로 인상하고 있는 것으로 나타남.

별

모든 등급에서 월임대료가 상승한 가운데 공실률이 가장 낮은 Prime 등급에서 2.0%의 가장 큰 상 승폭을 보임. B등급의 월임대료는 1.3%, A와 C등급은 0.6% 상승한 것으로 분석됨.

급

주 요 변 동

골든타워 약 6.3% 인상, 포스코센터 약 4.7% 인상

2분기

권역 공실률이 3%대를 유지하고 있고, 최근 임대가 인상에도 불구하고 여전히 2009년 수준으로 는 회복하지 못하고 있어 임대가 인상 여력이 남아 있는 것으로 판단됨.

전망

공실률 및 전세환산가

보증금, 월임대료, 관리비 (천원/3.3㎡)

10.0%

8,000

8.0%

5,668

5,744

5,826

5,837

6,167

5,784 4,526

3.0%

3.1%

3.3%

3.4%

5,555 5.0%

5,494

691

690

531

609

576

3.2%

6,000 100

59.7 4.5%

5.1% 2.8%

1,000

709

6,305

6.0%

4.0%

(천원/3.3㎡)

668

4,000

65.4

62.3

29.2

27.3

29.2

50.2 25.6

56.1 24.8

51.9 24.1

52.7 24.3

2.6%

10 2,000

2.0%

전세환산가

공실률

테헤란로 강남대로

언주로

서초로

송파

기타

1Q 보증금

테헤란로 월임대료

강남대로

언주로

서초로

송파

기타

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

임대가(/3.3㎡) 전세환산가 5,837천원, 월임대료 59.7천원

관리비

서울 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

YBD(여의도) (단위:천원/3.3㎡)

구분 평균 Prime A B C

공실률

전세환산가

2.9% (1.1%p↓) 4.1% 3.9% 2.0% 1.5%

5,040 (0.5%↑) 8,972 6,864 5,516 3,929

보증부월세 보증금 월임대료 460 45.6 (1.0%↑) (0.5%↑) 811 81.1 613 61.6 460 47.3 369 36.6

관리비

전환률

23.4 (1.6%↑) 34.1 29.2 24.5 20.2

12.0% (-) 11.9% 12.0% 11.5% 12.4%

공실률 2.9% 전 체

등

평 균

YBD의 공실률은 2.9%로 전분기보다 1.1%p 감소함. 이는 핵심 테넌트의 이전 및 신규 공급으로 여 의도의 공실률을 증가시켰던 일부 빌딩에서 3,000㎡이상의 대형 공실이 해소되었기 때문임. 이에 따라 여의도의 공실률은 1분기 만에 다시 2%대의 공실률을 회복함.

별

모든 등급에서 공실이 감소함. Prime과 A등급에서 각각 1.6%p씩 감소하며 가장 큰 폭으로 감소하 는 모습을 보였으며, B등급에서는 아시아원빌딩, 두레빌딩 등의 공실 해소로 1.3%p 감소함.

급

임 대 차 동 향

케이플레이스(옛 유도회관) – 미래에셋, NH캐피탈 각 2,700㎡, 키움파이낸스빌딩 – 현대증권 약 500㎡, 신송센터 - 녹십자생명 약 8,400㎡ 신규임차

2분기

2분기에는 신규공급이 예정되어 있지 않으며 권역 내 공실률을 증가시켰던 주요 빌딩의 공실이 해소됨에 따라 평균 공실률은 보합세를 유지할 것으로 전망됨.

전망

임대가(/3.3㎡) 전세환산가 5,040천원, 월임대료 45.6천원 전 체

등

평 균

3.3㎡당 전세환산가와 월임대료는 전분기 대비 0.5%씩 상승하며 지난해의 상승세를 이어감. 지난 분기까지의 임대가 상승은 신규공급의 영향이 컸던 것과 달리 이번 분기에는 기존 빌딩에서 기준 임대가를 인상하며 임대가 상승을 견인한 것으로 분석됨.

별

B등급을 제외한 모든 등급에서 평균 전세환산가가 상승함. B등급은 신규 공실이 발생한 빌딩에서 임대가를 인하하면서 전세환산가가 0.4% 하락한 것임.

급

주 요 변 동

삼성생명 여의도빌딩 약 4.0% 인상, 신송센터빌딩 약 3.0% 인하

2분기

4월 임대가 인상 예정인 빌딩이 다수 조사되었기 때문에 상승세를 지속할 것으로 보임.

전망

공실률 및 전세환산가

보증금, 월임대료, 관리비 (천원/3.3㎡)

5.0%

4.0%

4,841

4,893

5,013

5,040 3.5%

4.0% 3.0%

2.7%

4,589 4,159

2.0% 2.0%

5,000

1,000

517

460

380

409 100

4,000

2.9%

2.7%

(천원/3.3㎡)

6,000

5,711

51.8

45.6 23.4

3,000 1.7%

25.5

37.3 20.9

41.9 21.7 10

2,000 1.0%

1,000

2Q 전세환산가

3Q 공실률

동여의도

서여의도

마포

동여의도

1Q 보증금

월임대료

관리비

서여의도

마포

서울 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

기타권역 (단위:천원/3.3㎡)

구분 평균 Prime A B C

공실률

전세환산가

5.8% (0.6%p↑) 2.5% 9.0% 3.5% 5.2%

4,839 (1.1%↑) 7,338 5,642 5,018 4,017

보증부월세 보증금 월임대료 468 44.1 (0.3%↑) (1.4%↑) 663 73.8 554 54.1 445 43.9 380 35.7

관리비

전환률

23.8 (3.1%↑) 24.5 28.6 24.3 20.8

12.8% (0.2%p↓) 12.8% 13.0% 11.9% 13.2%

공실률 5.8% 전 체

등

평 균

기타권역의 평균 공실률은 지난 4분기보다 0.6%p 증가한 5.8%로 2009년 4분기 이후 가장 높은 수준을 기록함. 이번 분기의 공실 증가는 임차인이 다른 권역으로 이전하거나 임대인이 직접 사 용하던 면적을 외부 임대로 전환하는 사례가 발생한 것이 주요 원인으로 분석됨.

별

C등급을 제외한 모든 등급에서 공실이 증가했으며, A등급은 전분기보다 0.6%p 증가한 9.0%로 권 역 내 가장 높은 수준으로 나타남.

급

임 대 차 동 향

이레빌딩 – 효성ITX 약 8,000㎡, 한솔교육사옥 - 산림청 약 240㎡, 웨스트게이트타워 - 농협중앙회 약 7,800㎡ 신규임차

2분기

2분기에는 합정동, 상암동 등에 대형 오피스의 신규공급이 예정되어 있어 평균 공실률은 크게 상 승할 것으로 예상됨.

전망

전 체

등

평 균

전세환산가는 전분기 대비 1.1%, 월임대료는 1.4% 상승함. 권역 내 공실은 증가했으나 최근 2년간 임대료가 정체되어 온 데 대한 반등으로 전분기에 이어 상승추세가 지속되고 있음. 또한, 지난해 매매거래로 소유주가 바뀐 일부 오피스에서 수익률 개선을 위한 임대가 인상이 이루어짐.

별

월임대료는 모든 등급에서 상승한 가운데, A등급에서 가장 큰 상승폭(0.8%)을 보임. B와 C등급은 보증금 비율을 줄이고 월임대료를 인상한 빌딩의 영향으로 보증금은 하락, 월임대료는 상승한 것 으로 나타남.

급

주 요 변 동

서부금융센터 약 2.1% 인상, 임광토건빌딩 약 5.0% 증가

2분기

신규 오피스 공급의 영향으로 평균 임대가는 상승할 것으로 전망됨.

전망

공실률 및 전세환산가

보증금, 월임대료, 관리비 (천원/3.3㎡)

14.0%

(천원/3.3㎡)

6,000

1,000

5,453 12.0%

4,694

4,721

4,785

4.839

4,561

10.0%

5,000

4,697 4,235

9.1%

494

468

408

445

100

4,000

8.0% 6.0%

4.3%

5.4%

5.2%

3,000

5.8% 4.4% 3.3%

4.0%

518

44.1 23.8

40.7 17.8

38.8 21.7

41.8 24.3

51.1 26.3 10

2,000 2.7% 1,000

2.0%

2Q 전세환산가

3Q 공실률

동남권

동북권

서남권

서북권 보증금

동남권 월임대료

동북권

서남권

서북권

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

임대가(/3.3㎡) 전세환산가 4,839천원, 월임대료 44.1천원

관리비

서울 오피스거래시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

주요사례

※ 본 보고서에 표기된 오피스 거래사례와 관련한 내용은 기업공시, 담당자 인터뷰, 보도자료 등을 통해 수집한 정보로 실제와 차이가 있을 수 있음.

거래면적 거래금액 (㎡) (억원)

권역

빌딩명

소재지

CBD

센트럴빌딩

중구 명동1가

19,434

878

KBD

YBD

매도자

매수자

명동리얼에스테이트

제이알제8호위탁관리리츠

KTB네트워크빌딩

강남구 역삼동

32,686

1,930

한신저축은행

삼성생명보험

솔로몬저축은행빌딩

강남구 대치동

12,159

990

솔로몬저축은행

나라에이스홀딩스

뱅뱅빌딩

강남구 도곡동

9,938

650

대신증권㈜

야드엘파이낸스

하이트진로 서초사옥

서초구 서초동

10,012

1,707

하이트진로㈜

Bentley Forbes EquitiesⅡ,LLC

유현빌딩

강남구 논현동

8,099

350

개인

남서울빌딩

강남구 논현동

3,454

215

남서울실업

미래에셋증권빌딩 영등포구 여의도동 14,467

850

미래에셋 자산운용투자자문

미래에셋생명보험

기타

청석빌딩

송파구 가락동

8,848

210

개인

일이종합건설 외

9건

119,097

7,781

합계

시장동향 1분기 거래건수는 총 9건, 거래면적은 119,097㎡, 거래금액은 7,781억원으로 집계됨. 지난 4분기의 거래규모(23건, 409,121㎡, 1조 4,467억원)보다 크게 감소했으며, 특히 거래금액은 지난 2011년 2분기 이후 3분기 만에 1조원 이하로 내려간 것으로 나타남. 이는 4분기에는 공공기관 지방이전에 따른 종전부동산 매각사례가 많았고, 연내 deal-closing을 위해 신속하게 매각 이 진행된 사례가 많았던 것에 비해 1분기에는 종전부동산 매각사례가 없고, 2분기 이후로 deal 진행이 계속되는 사례 가 많기 때문임. 또한, 1분기에는 중소형 규모의 오피스나, 주요 권역 내에서도 비핵심 지역의 오피스 거래가 집중되면 서 거래면적과 금액이 더 감소한 것으로 판단됨. 1분기 거래사례를 매도/매수 주체별로 분석해 보면, 지난해 거래시장을 주도했던 법인이 여전히 가장 영향력있는 시장 참여자로 나타남. 법인의 매도건수는 총 6건으로, 매도 면적은 82,716㎡(전체의 69.5%), 매도 금액은 6,343억원(81.5%)으로 가장 큰 비중을 차지함. 이는 재무건전성을 위해 사옥을 매각하는 사례(솔로몬저축은행빌딩, 하이트진로 서초사옥, 남서울빌딩 등)가 지속되고 있기 때문임. 매수 주체에서도 법인이 6건, 81,552㎡(전체의 68.5%), 4,845억원(62.3%)으로 가장 큰 비중을 차지하며 거래시장을 주도 한 것으로 분석됨. 매도/매수 주체별 거래면적 및 비중

82,716m2 (69.5%)

16,947m2 (14.2%)

81,552m2 (68.5%)

20% 법인

개인

40% 간접투자

매도/매수 주체별 거래금액 및 비중

8,099m2 (6.8%)

60%

80%

19,434m2 (16.3%)

매도

29,445m2 (24.7%)

매수

100%

6,343억원 (81.5%)

4,845억원 (62.3%)

20% 법인

개인

350억원 (4.5%)

40% 간접투자

560억원 878억원 (7.2%) (11.3%)

60%

2,586억원 (33.2%)

80%

매도

매수

100%

서울 오피스거래시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

시장동향 권역별로는 모든 권역에서 거래가 이루어짐. CBD와 YBD, 기타권역에서는 각 1건, KBD에서는 6건의 오피스 거래가 이뤄지면서 지난해에 이어 KBD에 거래가 집중 되는 현상이 지속되고 있음. 거래면적은 KTB네트워크빌딩(연면적 32,686㎡)이 거래된 KBD가 압도적으로 컸으며, 거래금액 또한 KBD가 5,842억원 으로 가장 크게 나타남. 3.3㎡당 거래단가는 KBD > YBD > CBD의 순으로 나타남. KBD는 하이트진로 서초사옥(대지면적이 6,493㎡로 넓어 거래가에 건물 이외의 토지가격 반영비율이 높은 사례)을 제 외하고도 3.3㎡당 2,059만원으로 가장 높게 나타남. 권역별 거래면적 및 거래금액 (㎡)

권역별 평균 거래단가

76,384

80,000

(억원)

(만원/3.3㎡)

6,000

2,500

5,842 2,059

5,000

2,000

1,943

60,000 4,000

1,494 40,000

1,500

3,000 1,000

785

2,000 20,000

19,434

14,467 8,848 210

878 CBD 거래면적

500

1,000

850 KBD

YBD

기타

CBD

KBD

YBD

기타

거래금액

2분기의 거래시장 규모는 1분기보다 커질 것으로 전망됨. 현재 펀드 및 리츠를 중심으로 오피스 deal이 여러 건 진행되고 있고, 사옥용도의 오피스 매물을 찾고 있는 법인들도 다수 조사되어 2분기에는 거래건수가 증가할 것으로 예상됨. 또한, 주요 권역에 위치한 중대형 오피스가 거래될 것으로 보여 거래면적 및 금액 또한 커질 것으로 전망됨. 매도/매수 주체는 법인의 영향력이 지속되는 가운데, 펀드와 리츠 등 간접투자자본이 주요 권역의 중대형 오피스를 거래할 가능성이 높아 전체 거래면적과 금액에서 차지하는 비중은 커질 것으로 예상됨.

사례별 이슈 센트럴빌딩 소재지

중구 명동1가 10-1

연면적

19,434㎡

층

수

준

공

2005

매

도

명동리얼에스테이트(데카)

매

수

제이알8호위탁관리리츠

거래금액

B7/16F

878억원

- 제이알8호리츠는 비즈니스호텔로 리모델링하여 운영할 예정 - 전문건설공제조합, 한국지방재정공제회 등이 자본금을 투자

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

CBD (1건 / 19,434㎡ / 878억원)

서울 오피스거래시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

사례별 이슈 KBD (6건 / 76,348㎡ / 5,842억원) KTB네트워크빌딩

솔로몬저축은행 대치사옥

소재지

강남구 역삼동 826-14

소재지

강남구 대치동 889-11

연면적

32,686㎡

연면적

15,954㎡

층

수

B7/20F

층

수

준

공

1996

준

공

1995

매

도

한신저축은행

매

도

솔로몬저축은행

매

수

삼성생명보험

매

수

나라에이스홀딩스

거래금액

1,930억원

- 한신저축은행은 2003년 HSB프로퍼티3을 통해 유동화하여 매입 - 같은 시기 매입했던 여의도 하나증권빌딩은 지난해 6월 매각

거래금액

강남구 도곡동 943

연면적

9,938㎡

하이트진로 서초사옥 소재지

서초구 서초동 1448-3

연 면 적 10,012㎡(부속건물 : 684㎡ 포함)

층

수

B4/7F

층

수

B3/6F(부속 : B1/3F)

준

공

1991

준

공

1985(부속 : 1987)

매

도

대신증권

매

도

하이트진로

매

수

야드엘파이낸스

매

수

Bentley Forbes EquitiesⅡ,LLC

거래금액

650억원

- 뱅뱅사거리에 위치한 건물로 향후 뱅뱅어패럴이 매장을 설치할 예정 - 지난 1월 소유권 이전 완료, 3월 뱅뱅빌딩으로 빌딩명 변경

거래금액

1,707억원

- 재무구조개선을 위해 사옥을 매각했으며, 소유권 이전은 4월 말 예정 - 지난해에는 인근의 또 다른 사옥(4,954㎡)을 200억원에 매각

유현빌딩(구 준오헤어빌딩)

남서울빌딩

소재지

강남구 논현동 175-10

소재지

강남구 논현동 91-20

연면적

8,099㎡

연면적

3,454㎡

층

수

B4/11F

층

수

준

공

1991

준

공

1985

매

도

개인

매

도

남서울실업

매

수

개인

매

수

거래금액

350억원

거래금액

B2/7F

EG 215억원

- 차병원사거리 인근 논현로 3종일반주거지역에 위치 - A동(연면적 8,050㎡)과 B동(주차타워, 50㎡)으로 구성

- EG는 기존사업 확대와 신규사업 발굴을 위해 사옥 용도로 매입 - 소유권 이전은 4월로 예정

YBD (1건 / 14,467㎡ / 850억원)

기타 (1건 / 8,848㎡ / 210억원)

미래에셋증권빌딩

청석빌딩

소재지

영등포구 여의도동 45-1

소재지

송파구 가락동 57

연면적

14,467㎡

연면적

8,848㎡

층

수

B2/11F

층

수

B3/6F

준

공

1979

준

공

1992

매

도

미래에셋자산운용투자자문

매

도

개인

매

수

미래에셋생명보험

매

수

일이종합건설 외

거래금액

850억원

- 미래에셋자산운용투자자문은 이익실현 및 자산재조정을 위해 매각 - 미래에셋생명은 4월 타임스퀘어에서 본 빌딩으로 이전할 예정

990억원

- 거래면적은 전체 연면적 15,954㎡ 중 12,159㎡ - 지난해 9월 National Financial Realty와 매매계약 체결했으나 해지

뱅뱅빌딩(구 대신증권빌딩) 소재지

B6/19F

거래금액

210억원

- 3호선 경찰병원역 인근 제3종일반주거지역에 위치 - 본 거래는 1월에 소유권 이전이 완료된 사례

지방 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

리서치 개요 대상 오피스

지역범위 : 수도권 (분당, 일산) 6대광역시(부산, 대구, 인천, 대전, 광주, 울산) 빌딩규모 : 연면적 1,000㎡ 이상 빌딩개수 : 총 310개 오피스

일산 인천

분당

지역별 리서치 빌딩수 및 세부권역 분당 일산 대전

부산

대구 울산

대구

부산

인천 광주

대전 광주 울산

48개 서현역, 수내역, 야탑역, 정자역, 오리역 16개 마두역, 정발산역, 주엽역, 백석역, 대화역 72개 동구, 부산진구, 연제구, 중구, 남구, 동래구, 북구, 사상구, 사하구, 해운대구 45개 중구, 수성구, 서구, 달서구, 동구 30개 남구, 남동구, 부평구 28개 중구, 서구 39개 북구, 서구, 동구 32개 남구, 중구

2012년 1분기 지역별 임대지표 수도권(분당·일산) 임대지표 (단위:천원/3.3㎡)

도시

공실률

전세환산가

보증금

월임대료

관리비

전환률

분당

7.6%

5,014

458

43.3

21.8

11.9%

일산

10.4%

3,437

342

28.4

16.1

11.4%

6대광역시 임대지표 도시

공실률

전세환산가

보증금

월임대료

관리비

전환률

부산광역시

8.5%

2,933

266

26.5

20.2

12.0%

대구광역시

4.8%

2,542

222

20.9

19.4

11.2%

인천광역시

12.0%

3,246

278

27.1

21.5

11.7%

대전광역시

10.9%

2,419

244

21.9

19.3

11.9%

광주광역시

6.3%

2,391

223

17.2

16.7

11.6%

울산광역시

8.5%

2,625

267

23.3

18.7

12.0%

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

(단위:천원/3.3㎡)

지방 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

분당 야탑역 7개 빌딩 98,037㎡ 서현역 26개 빌딩 390,235㎡

리서치빌딩 개수

48개

리서치 대상 총면적

1,020,068㎡

평균 건축년수

12.5년

평균 건축연면적

23,716㎡

평균 전용률

51.3%

수내역 12개 빌딩 212,826㎡ 기타 3개 빌딩 318,969㎡

공실률 7.6% (0.5%p↓) 전세환산가 5,014천원/3.3㎡ (1.8%↑) 전 체

평 균

분당권역 평균 공실률은 7.6%로 전분기보다 0.5%p 감소하며 2010년 3분기 이후 6분기만에 7%대 에 진입함. 3.3㎡당 임대가는 전세환산가의 경우 5,014천원, 월임대료는 43.3천원으로 전분기보다 각각 1.8%, 1.0% 상승함.

세 부 권 역 별

공실률은 지난해 공급된 오피스의 공실이 아직 해소되지 않은 오피스가 위치한 수내역 인근이 17.7%로 가장 높은 것으로 분석됨. 오피스가 위치한 주요 역세권별로 살펴보면, 오피스가 가장 밀집한 서현역 일대의 3.3㎡당 월임대 료가 44.6천원으로 가장 높게 나타남.

주 요 변 동

코리아디자인센터 타워 약 4.7% 임대가 인상, 분당M타워 약 1,300㎡ 공실 해소

2분기

전망

1분기 공실은 감소했으나, 지난해 본격적으로 시작된 판교지역의 신규공급이 지속될 예정이어서 공실 증가 리스크는 여전히 존재함. 단기적으로 공실률의 등락이 지속될 것으로 예상됨.

지 역 이 슈

판교 알파돔 사업 정상 가시화 판교 알파돔시티가 1조원 규모의 사업비 모집에 성공해 사업 재개가 가시화 되었음. 알파돔시티 개발사업의 공모자인 LH와 민간사업자인 대한지방행정공제회의 컨소시엄은 현대백화점 4200억원, 대한지방행정공제회 자산 선매입 자금 2400억원, LH의 3400억원, 2단계 중도금 대출 4600억원 등 1조5000억원에 달하는 자금조달에 성공함. 이에 따라 오는 4월 기공식에 이어 6월에는 복합백화 점·업무시설 2개 구역 등 1단계 지역의 착공, 7월에는 주상복합아파트 분양이 진행될 예정임.

공실률 및 임대가, 관리비

보증금, 월임대료, 관리비 (천원/3.3㎡)

20.0%

10,000

5,235

5,014

4,841

(천원/3.3㎡)

5,100

20.0%

4,389

4,344

5,014

17.7% 15.0%

458

466

456

380

1,000

15.0%

510

4,972

4,929 4,905 4,927 4,869 4,818

10.0%

43.3 21.8 5.0%

42.1 23.4

41.5 22.5

보증금

6.9% 10

서현역 월임대료

수내역 관리비

10.0%

38.3 17.3

7.6%

평균 전세환산가

100

44.6 8.3%21.6

7.3%

11.2%

8.2%

8.8%

4,924 4,925

8.0%

8.1%

7.0%

5,000 4,900

7.6%

4,800 4,700

3.3%

5.0%

1.2%

1.4%

1.9%

야탑역

기타

4,600

2.1%

2009

공실률 전세환산가

4,797

5.5%

4,893 4,879 4,891

공실률

2010

3Q 2011

1Q 2012

지방 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

일산 기타 6개 빌딩 57,173㎡

정발산역 3개 빌딩 91,616㎡

리서치빌딩 개수

16개

리서치 대상 총면적

200,111㎡

평균 건축년수

12.0년

평균 건축연면적

12,507㎡

평균 전용률

55.4%

마두역 7개 빌딩 51,322㎡

공실률 10.4% (0.7%p↑) 전세환산가 3,437천원/3.3㎡ (0.9%↑) 평 균

일산권역의 평균 공실률은 10.4%로 전분기보다 0.7%p 증가함. 전세환산가는 연초 임대가 조정시기를 맞아 0.9% 상승한 3.3㎡당 3,437천원으로 조사됨.

세 부 권 역 별

정발산역과 기타권역에서 공실 변동폭이 가장 크게 나타남. 정발산역 인근 빌딩에서 2천㎡이상의 대형 공실이 해소되면서 큰 폭의 감소세를 보였고, 기타권역에서는 신규공급으로 인해 증가세를 보임. 보험사, 증권사 등 금융권 사옥을 중심으로 임대가 인상이 시행됨에 따라 사옥용 빌딩의 비율이 높은 마두역과 정발산역의 전세환산가가 상승세를 보임.

주 요 변 동

삼성화재 일산사옥 임대가 약 2.4% 인상, 흥국생명 일산사옥 약 180㎡ 공실 해소

2분기

전망

신규 공급된 일산 킨텍스 오피스가 안정적으로 시장에 진입하였고 특별한 움직임이 파악되지 않 고 있어 임대가와 공실률 모두 보합세를 유지할 것으로 전망됨.

지 역 이 슈

일산 출판단지 부지 대규모 주상복합 개발 일산신도시 조성 당시 출판단지로 조성된 11만1000여㎡ 부지에 주상복합시설과 아파트 1934가구 를 짓는「백석 Y-City」개발사업 승인 절차가 진행중임. 파주에 출판단지가 조성됨에 따라 사업대 상지의 용도변경이 수년간 추진되었으나 특혜의혹으로 번번이 무산되었음. 이에 따라 소유주인 요진기업은 공공 기여 방안으로 사업 부지 일부와 건물을 기부채납하는 조건을 시에 제시하고 용도변경을 통해 주상복합아파트 건설을 추진 중에 있음.

공실률 및 전세환산가, 관리비

공실률 및 전세환산가 추이 (천원/3.3㎡)

30.0%

3,662

3,437

3,895

25.0%

2,938

10,000

(천원/3.3㎡)

5,000

40.0% 34.4%

26.9% 1,000

30.0%

100

20.0%

10.0%

3,751

4,270

4,246 3,903 3,851

4,162

15.0%

4,000

34.0%

32.2% 32.7%

4,011 3,995 3,992 3,429 3,406 3,406 3,437

20.0% 33.3%

23.1%

3,000

24.5% 26.8% 26.8% 25.4%

16.1

2,000

19.4

10.0%

16.3

10.4%

12.7

5.0%

9.7%

9.8%

10.4% 1,000

5.6% 3.2% 평균 전세환산가

관리비

마두역

정발산역

기타

2009

공실률 전세환산가

공실률

3Q 2010

2011

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

전 체

2012

※ 조사의 정확성을 높이기위해 지역 평균보다 월등히 높은 공실률을 보이고 있는 일부 빌딩을 2011년 3분기부터 분석대상에서 제외함.

지방 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

부산 기타 12개 빌딩 160,292㎡

리서치빌딩 개수

72개

리서치 대상 총면적

1,214,427㎡

평균 건축년수

20.0년

평균 건축연면적

16,867㎡

평균 전용률

59.6%

연제구 8개 빌딩 124,331㎡ 부산진구 14개 빌딩 305,030㎡

동구 21개 빌딩 356,748㎡

중구 17개 빌딩 268,027㎡

공실률 8.5% (2.5%p↑) 전세환산가 2,933천원/3.3㎡ (0.5%↑) 전 체

평 균

1분기 부산지역의 공실률은 전분기보다 2.5%p 증가한 8.5%로 조사되었음. 전세환산가는 전분기 대비 0.5% 상승한 3.3㎡당 2,933천원임.

세 부 권 역 별

동구권역은 메리츠화재 부산사옥의 완공으로 전세환산가와 공실률 모두 큰 폭의 상승세를 보임. 전세환산가는 1.7%, 공실률은 5.2%p 전분기 대비 상승함. 중구에서는 사옥용으로 사용하였던 빌딩의 일부 면적이 외부 임대로 전환되면서 공실률이 전분 기 대비 2.9%p 증가하였음.

주 요 변 동

메리츠화재 부산사옥 약 22,000㎡ 공실로 공급

2분기

전망

오피스 공급량이 신규 수요를 웃도는 상황으로 당분간 8%대의 높은 공실률이 지속될 것으로 전 망됨.

지 역 이 슈

동래역 복합환승센터 개발사업 도시재생 시험사업지구로 선정 정부 시범사업으로 추진되는 부산도시철도 동래역 복합환승센터 개발사업이「도시재생 복합개 발형 테스트베드」에 선정됨. 이에 따라 앞으로 2년 동안 동래역 복합환승센터 개발사업에 국토 부 전문 인력과 시스템이 지원되어 기반구축 비용 100억 원 가량이 감소될 것으로 예상됨. 동래역 복합환승센터는 현재 동래역사 자리에 지상 11~14층 규모의 건물 2개 동과 별도 주차건물 등 총 면적 1만7521㎡(환승센터 8761㎡, 주차장 8760㎡)를 건설할 계획으로 오는 2014년 완공 예정임.

공실률 및 전세환산가, 관리비

공실률 및 전세환산가 추이 (천원/3.3㎡)

25.0%

2,933 2,933

2,926

2,854

3,131

2,913

20.0%

10,000

22.5% 1,000

15.0%

10.0%

7.8%

8.0%

6.0%

20.2

20.7 9.7%

8.5%

20.5

19.8

21.2

5.3%

4.0%

18.2

2,865

2,879

2,876

5.5%

2,906 2,906

2,896 7.2%

7.3%

2,909 2,911 2,913 7.6%

6.4%

6.2%

2,919

6.0%

2,920 8.5% 2,900 2,880

2,871

2,862

2,860

10 5.1%

평균

동구 관리비

부산진구

1.6%

연제구

2.0%

5.8%

중구

기타

2,840

2009

공실률 전세환산가

5.7% 5.9%

4.4%

100

5.0%

전세환산가

(천원/3.3㎡)

2,933 2,940

10.0%

공실률

2010

3Q 2011

1Q 2012

지방 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

대구 중구 25개 빌딩 364,403㎡

리서치빌딩 개수

45개

리서치 대상 총면적

753,835㎡

평균 건축년수

20.0년

평균 건축연면적

19,329㎡

평균 전용률

54.3%

수성구 9개 빌딩 267,766㎡

기타 11개 빌딩 121,666㎡

전 체

평 균

1분기 대구지역의 공실률은 전분기보다 1.2%p 감소한 4.8%로 2010년 1분기 이후 2년여 만에 4%대 의 공실률을 회복함. 임대가 인상을 시행한 빌딩도 다수 조사되었으나 평균치보다 임대가가 낮은 빌딩이 조사 대상에 편입되면서 전세환산가는 전분기 대비 0.5% 하락한 3.3㎡당 2,542천원로 조사됨.

세 부 권 역 별

세부권역 모두 공실률이 감소한 것으로 조사됨. 보험사들의 신규 입주가 전 권역에서 고르게 발 생하면서 1,000㎡ 이상의 대형 공실이 다수 해소되었기 때문임. 수성구의 전세환산가는 전분기 대비 2.8% 상승함. 보험사 및 기업 사옥을 중심으로 임대가 인상 이 시행되면서 이들 빌딩의 비율이 높은 수성구의 임대가가 큰 폭으로 상승한 것임.

주 요 변 동

삼성증권 범어동사옥 임대가 약 4.9% 인상, 호수빌딩 약 2,300㎡ 공실 해소

2분기

전망

임대가 조정을 시행하지 않은 빌딩 가운데 4월 중 인상계획이 있음을 밝힌 빌딩이 다수 있어 임 대가 상승이 예상됨.

지 역 이 슈

한국감정원, 대구혁신도시 내 신사옥 착공식 개최 한국감정원이 지난 2월 대구혁신도시 내에서 신사옥 착공식을 개최함. 신사옥은 지하 1층, 지상 13층(부지면적 21,405㎡, 건축연면적 21,838㎡) 규모로 계획됨. 대구 혁신도시는 422만㎡ 면적에 총 11개 기관이 이전하며, 첨단의료복합단지와 산·학·연 클러스터가 조성되는 정주 계획인구 7,074 세대, 23,000명 규모의 신도시로 조성될 예정임. 현재 이전 대상 기관 중 한국감정원과 중앙신체 검사소(2011년 6월 착공)만 착공된 상태임.

공실률 및 전세환산가, 관리비

공실률 및 전세환산가 추이 (천원/3.3㎡)

7.5%

8.0%

2,901

2,542

2,439

10,000

2,491 1,000

6.0%

(천원/3.3㎡)

10.0%

8.8%

4.0%

4.8%

7.3% 7.1% 6.0%

100

23.8

19.4

4.0%

18.0

2,479

2,466

2,439 2,439

2,373

4.4%

2,542 2,550

2,504

2,503 5.5% 5.5%

6.1%

2,500

6.0% 4.8%

2,406

19.1

4.7%

2,350 2.0%

1.9%

평균 관리비

수성구

중구

기타

2,450 2,400

2.0%

전세환산가

6.0%

2,557 2,554

2,535

8.0%

2,477 6.1% 4.1%

2,600

8.6%

2,300

2009

공실률 전세환산가

2010

3Q 2011

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

공실률 4.8% (1.2%p↓) 전세환산가 2,542천원/3.3㎡ (0.5%↓)

2012

공실률

지방 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

인천 리서치빌딩 개수

30개

리서치 대상 총면적

445,618㎡

평균 건축년수

17.0년

평균 건축연면적

15,915㎡

평균 전용률

55.6%

부평구 12개 빌딩 132,673㎡ 남구 11개 빌딩 132,694㎡

남동구 7개 빌딩 180,252㎡

공실률 12.0% (0.2%p↑) 전세환산가 3,246천원/3.3㎡ (0.9%↓) 전 체

평 균

인천지역의 평균 공실률은 12.0%로 전분기보다 0.2%p 상승함. 2011년 1분기 저점을 기록한 이후 지속적인 상승세를 보이고 있음. 3.3㎡당 전세환산가는 전분기보다 0.9% 하락한 3,246천원임. 임대가 조정을 보류하는 추세이며 임대가가 저렴한 신규 조사 빌딩의 편입으로 전세환산가는 하락세를 나타냄.

세 부 권 역 별

남동구에서는 권역 내 2개의 빌딩에서 각각 1,000㎡ 이상의 공실이 해소되면서 공실률이 전분기 대비 3.6%p 감소하였음. 반면, 부평구에서는 동부빌딩의 공실률이 전분기보다 3배 가량 늘어나면 서 3.4%p 크게 증가함. 전세환산가는 남동구를 제외하고 변동이 없는 것으로 조사되었는데 남동구에 신규 편입된 조사 빌딩이 권역 평균 전세환산가보다 다소 낮은 수준을 유지하고 있어 0.9% 가량 하락함.

주 요 변 동

동부빌딩 약 2,600㎡ 공실 증가, 대한교원공제회관 약 2,200㎡ 공실해소

2분기

전망

임대가 조정도 대부분 완료되었으며 임차인 이동 계획도 감지되지 않아 임대가와 공실률 모두 보 합세가 유지될 것으로 전망됨.

지 역 이 슈

인천공항 주변지역 개발사업 본격화 인천국제공항공사가 추진해 온 공항복합도시 개발이 본격화되고 있음. 인천공항 국제업무단지 내 지하 2층, 지상 12층 규모의 영종메디컬센터(부지면적 6,146㎡, 연면적 21,813㎡)가 오는 6월부터 운영을 개시할 예정이며, ㈜KAL호텔네트워크(대한항공 100%)는 501실 규모의 특급호텔을 2014년 경 개장할 예정임. 이 밖에도 복합위락단지 및 업무, 숙박, 상업 시설 개발이 추진 중이며, 인천공항 남서측의 유수지 주변 지역에는 호텔, 상업 등 공항 지원 기능 지구가 건설될 예정임.

공실률 및 전세환산가, 관리비

공실률 및 전세환산가 추이 (천원/3.3㎡)

20.0%

10,000

3,258

3,246 15.0%

2,749

3,301 1,000

15.7%

21.5

19.9

22.4

9.5% 3,200

8.5%

3,162

3,150 10

5.0%

3,209 3,206

3,202

6.0%

23.0

5.0%

12.0% 11.8% 3,246 3,250

3,230 3,232 3,191

100

3,300

3,283 3,275 3,275

12.0%

9.0%

12.0%

3,350

3,318

3,726

13.3% 10.0%

(천원/3.3㎡)

15.0%

3.0%

4.7%

4.8%

4.3%

4.2%

4.5% 3.8%

4.2%

4.4% 3,100 2.4%

평균 전세환산가

관리비

남구

남동구

부평구

전세환산가

2009

공실률

2010

3Q 2011

1Q 2012

지방 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

대전 리서치빌딩 개수

28개

리서치 대상 총면적

540,578㎡

평균 건축년수

17.0년

평균 건축연면적

19,306㎡

평균 전용률

55.0%

중구 14개 빌딩 231,512㎡ 서구 14개 빌딩 309,066㎡

전 체

평 균

대전지역의 공실률은 전분기보다 4.5%p 감소한 10.9%로 지난해 삼성생명 둔산사옥의 신규공급으 로 급등했던 공실률이 점차 안정을 찾아가고 있음. 1분기 전세환산가는 3.3㎡당 2,419천원으로 전분기보다 0.7% 상승하며 분기마다 최고가를 기록하 는 상황임.

세 부 권 역 별

서구와 중구 모두 공실률이 감소하였는데 서구는 지난 2009년 공급된 금성백조주택사옥이 외부 임대용 공실을 모두 자가 사용 면적으로 전환하면서 공실이 크게 감소함. 전세환산가는 서구에서 0.5%, 중구에서 0.9%의 상승세를 보임. 자가사용 면적으로 인해 공실 증 가의 부담이 적은 사옥용 빌딩 위주로 임대가가 인상이 시행됨.

주 요 변 동

대림빌딩 약 4,000㎡ 공실해소, 재능교육빌딩 약 3.3% 임대가 인상

2분기

전망

지난해부터 임대시장의 안정세가 지속되고 있으나 다음 분기 신규공급이 예정되어 있어 공실이 증가할 것으로 보임.

지 역 이 슈

충청남도, 청사·관사촌 매각 예정 충청남도가 올해 말 내포신도시 신청사 이전을 앞두고 대전시 중구 선화동 현 도청사(부지 2만 9000㎡)와 대흥동 관사촌의 매각작업을 진행 중임. 도청사 매각금액은 824억원, 관사촌 매각금액 은 60억원 규모로 추산됨. 그러나 문화재로 지정된 도청 본관과 일부 관사는 철거 또는 증축을 할 수 없기 때문에 대전시나 문화재청 등 정부부처 외에는 매입이 어려울 것으로 보임. 그러나 현재 대전시의 재정 형편상 도청부지 매입에 필요한 예산을 확보하기 어려워 정부가 부지를 매입 한 뒤 시에 무상양여하는 방안을 추진 중인 것으로 알려짐.

공실률 및 전세환산가, 관리비

공실률 및 전세환산가 추이 (천원/3.3㎡)

15.0%

12.8%

2,504

2,419

10,000

2,308 1,000

10.0%

10.9%

19.3

18.6

2,375

20.0%

15.0%

9.7%

5.0%

(천원/3.3㎡)

25.0%

2,294

100 10.0%

20.1 10

2,237 2,224

2,251 2,251 2,256 11.7%

평균 관리비

서구

중구

2,419

2,350 17.6% 2,300

15.4% 12.9%

5.0%

6.4%

13.6% 13.9%

2,250 10.9%

전세환산가

2,200

5.5%

2,150

4.8% 2Q

2009

공실률

2,450 2,400

9.3%

4.5%

전세환산가

2,304 2,290 2,310

19.2%

2,394

2,402

2010

2Q 2011

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

공실률 10.9% (4.5%p↓) 전세환산가 2,419천원/3.3㎡ (0.7%↑)

2012

공실률

지방 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

광주 북구 9개 빌딩 101,271㎡

리서치빌딩 개수

39개

리서치 대상 총면적

503,283㎡

평균 건축년수

17.0년

평균 건축연면적

13,244㎡

평균 전용률

56.9%

서구 12개 빌딩 181,253㎡ 동구 18개 빌딩 220,759㎡

공실률 6.3% (0.5%p↓) 전세환산가 2,391천원/3.3㎡ (1.9%↓) 전 체

평 균

광주지역의 공실률은 6.3%로 소형 공실부터 1,000㎡ 이상의 대형 공실까지 고르게 해소되면서 전분기보다 0.5%p 감소함. 1분기 전세환산가는 전분기보다 1.9% 하락하여 3.3㎡당 2,391천원을 기록함.

세 부 권 역 별

북구 지역에서 신규 공실이 크게 발생해 공실률이 3.4%p 상승한 것으로 조사됨. 반면, 동구와 서구는 각각 1.1%p, 0.9%p 공실이 감소하며 안정적인 모습을 나타냄. 동구를 제외한 전 지역에서 전세환산가가 상승세를 보임. 동구 일부 빌딩에서 공실을 해소하기 위해 임대가를 인하하면서 지역 평균이 하락세로 전환됨. 반면, 신도심인 서구지역에서는 대다수 의 빌딩이 5% 내외로 임대가를 인상하면서 6.1% 상승함.

주 요 변 동

흥국생명 금남로사옥 임대가 약 6.7% 인하, KT빌딩 약 1,400㎡ 공실 발생

2분기

전망

예정된 신규 공급이나 대형 테넌트 이전이 없어 공실률과 임대가 모두 보합세를 지속할 것으로 전망됨.

지 역 이 슈

광주 상무지구에 30층 오피스텔 착공 예정 중흥건설은 광주시 서구 치평동 LH 광주·전남본부 앞 나대지(3589㎡)에 지하 3층, 지상 30층 규모의 오피스텔을 건립하겠다는 내용의 건축계획심의안을 제출함. 이에 따라 중흥건설은 3월 말 부터 착공에 들어가 2014년 준공 예정임. 이 건물은 지하 3층까지는 주차장으로, 지상 1층부터 3층 까지는 상가로 계획됨.

공실률 및 전세환산가, 관리비

공실률 및 전세환산가 추이 (천원/3.3㎡)

10,000

12.0%

2,075

2,391

2,735

(천원/3.3㎡)

10.0%

2,849

2,499

2,497 2,496

8.0%

1,000

9.3% 8.0%

5.8%

6.0% 100

5.8% 4.3%

6.3%

17.9

16.7

17.0

4.0%

13.8 3.0%

평균 전세환산가

관리비

동구

북구

서구

4.0%

4.8% 5.3%

4.4%

2,391

2,479 7.1% 2,479 6.7% 2,462

4.9%

2,496

2,500

6.9%

6.6% 2,439

6.3%

2,450

2,432 5.4% 2,391 2,400

2,384

2,350

2.0%

2009

공실률 전세환산가

2,550

9.1%

2,526

공실률

2010

3Q 2011

1Q 2012

지방 오피스임대시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

울산

중구 15개 빌딩 35,641㎡

리서치빌딩 개수

32개

리서치 대상 총면적

227,407㎡

평균 건축년수

19.0년

평균 건축연면적

8,122㎡

평균 전용률

62.9%

남구 27개 빌딩 191,767㎡

공실률 8.5% (1.8%p↓) 전세환산가 2,625천원/3.3㎡ (0.4%↓) 평 균

울산지역의 평균 공실률은 전분기보다 1.8%p 감소한 8.5%로 1분기만에 감소세로 전환됨. 3.3㎡당 전세환산가는 2,625천원으로 전분기 대비 0.4% 하락한 것으로 조사됨.

세 부 권 역 별

구도심의 시장 침체가 심화되고 있음. 구도심인 중구 권역에서는 이번 분기 공실률과 전세환산가 모두 변동이 없는 것으로 조사되었는데, 이는 시장의 안정화라기 보다 침체 상태로 인해 수요가 거의 발생하지 않는 상태로 파악됨. 반면 남구는 일부 빌딩에서 임대가를 인상하면서 권역 평균 전세환산가는 0.4% 상승하였고, 공실 은 2.7%p 감소하는 등 안정적인 모습을 보임.

주 요 변 동

효천빌딩 임대가 약 4.5% 인상, KT&G빌딩 약 1,900㎡ 공실 해소

2분기

구도심과 신도심의 양극화가 점차 심화될 것으로 전망됨.

전망

지 역 이 슈

울산 울주군 구청사 부지 개발사업 활발히 추진 울주군은 군 청사 이전 예정부지인 울주군 청량면 율리 산 162-1번지 일원 29만6387㎡을 개발행 위 허가 제한지역으로 지정한다고 밝힘. 또한 개발제한구역 해제를 당초 8만3000㎡에서 20만㎡ 이상으로 확대해 울산시에 요청할 계획임. 이는 군의 발전성과 도시 성장성 등을 감안할 때 개발 제한구역 해제규모를 늘려 기반시설 및 주거용지를 확보해야 하기 때문임. 이 사업은 울주군이나 울산시에서 재정사업으로 추진하긴 쉽지 않기 때문에 공모형PF사업으로 추진될 가능성이 클 것 으로 보임.

공실률 및 전세환산가, 관리비

공실률 및 전세환산가 추이 (천원/3.3㎡)

10,000

45.3%

2,778

2,625

2,051

1,000

50.0%

40.0%

(천원/3.3㎡)

12.0%

2,732

10.0% 8.0%

9.5%

6.0%

18.8

18.7 10

7.6% 6.9%

10.1%

9.7%

9.0%

2,635 8.5%

2,624 2,684

2,669 6.9% 2,532

10.4%

2,673

8.1%

2,634 2,643

30.0% 100

2,800

11.1%

10.5%

2,625 2,581

7.9% 2,601

20.0%

18.5

8.5%

2,500

2,400

2.0%

2.1% 평균 전세환산가

관리비

서구

중구

2,600

2,454

4.0% 10.0%

2,700

2009

공실률 전세환산가

2010

3Q 2011

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

전 체

2012

공실률

부동산 간접투자시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

Real Estate Funds 대상 오피스

2012년 1분기 신규설정 된 부동산 펀드는 총 11건, 설정액은 3,965억원임. -전 분기 대비 설정건수는 10건, 설정액은 7,754억원 감소하였으며, 전년 동기와 비교해 설정건수는 16건, 설정액은 975억원 감소함. - 이번 분기 신규설정 규모는 2009년 1분기(설정건수 10건, 설정액 2,250억원) 이후 가장 작은 규모임. 이번 분기 해외 부동산에 투자하는 펀드는 총 2건, 혼합형이 1건 설정되었고 나머지는 모두 국내 부동산에 투자하는 펀드임. -「 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁」은 브라질 상파울루 중심업무지구에 있는 대형 오피스빌딩 에 투자하는 펀드로 총 투자금액 5,400억원 중 사모로 800억원을 모집함. 각 펀드별 투자자산을 살펴보면, 리테일, 오피스, 물류센터를 비롯해 리츠, PF 대출 등 다양한 자산에 고르게 투자되 고 있음. -「 파인트리사모부동산투자신탁 1」은 동대문에 위치한 케레스타(옛 거평프라자)를 매입하였고, 국민연금이 투자한 「피에스KORIF사모부동산투자신탁 7」은 명동 눈스퀘어를 매입함. - 더커자산운용이 설립한「더커주택시장안정사모부동산투자신탁1호」는 대림산업과 삼호가 준공 후 미분양아파트 처분을 위해 설립한 CR리츠의 주식을 매입함.

2012년 1분기 신규설정펀드현황 설정월

자산운용사

펀드명

펀드 유형

투자 자산

동양자산운용

동양잠실오피스텔 사모부동산투자신탁 1

대출채권

국내

파인트리자산운용

파인트리 사모부동산투자신탁 1

리테일

620

국내

미래에셋맵스자산운용

미래에셋맵스프런티어 브라질월지급식부동산투자신탁 1

임대형

오피스빌딩

800

해외

해외 부동산 프랭클린템플턴 REITs형 리츠 글로벌부동산자투자신탁 Class C2

0.2

혼합

1월

프랭클린템플턴투신운용 2월

3월

에스크베리타스자산운용

베리타스아팔루사 사모부동산투자신탁 1

임대형

리테일

국내

유진자산운용

유진드림스퀘어 사모부동산투자신탁 2

PF(대출형)

분당 오피스텔 PF

국내

KTB자산운용

KTB칸피던스 사모부동산투자신탁 40

임대형

안성 물류센터

112

국내

한화자산운용

한화글로벌리츠 부동산투자신탁 1

REITs형

해외 부동산 리츠

0.1

해외

더커자산운용

더커주택시장안정 사모부동산투자신탁 1

REITs형

지방 미분양 488 아파트

국내

마이어자산운용

마이어사모내포공동주택 부동산투자신탁

PF(대출형)

내포신도시 아파트 PF

500

국내

피에스자산운용

피에스KORIF 사모부동산투자신탁 7

임대형

리테일

1,264

국내

총 11건

총 3,965억원 • 조사기간 : 2012.01.01~2012.03.30

설정액 투자 (억원) 지역

• Source : 금융투자협회 및 각 자산운용사

부동산 간접투자시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

Real Estate Funds 신규 설정 펀드 건수 및 설정액 추이 50

16,000

0 617

13,703 10

598

2,443

2,558

1,591

7,973

2,997 804

8,186 6,709

8,000

14,227

2,337

1,127 20

12,000

8,694

9,161

6,297

4,961

4,136

4,044 2Q

2009 설정액 국내(억원)

설정액 해외(억원)

4,000

3,165

2,250 1Q

800

2010

2011

1Q 2012

신규설정펀드(개)

신규 설정 펀드 투자대상 현황(설정액 기준)

신규 설정 펀드 모집 현황(설정액 기준)

기타 6.0% 업무시설 20.2%

공모 20.2%

주거시설 24.9%

사모 79.8% 상업시설 48.9%

주요 펀드 투자자산 피에스KORIF사모부동산투자신탁 7

비고

눈스퀘어 서울시 중구 명동2가 연면적 : 23,834㎡ / 층수 : B2/9F 준공 : 1970년 12월 (리모델링 : 2009년 3월) CGV, ZARA, H&M, 영풍문고 등 - 국민연금이 매입금액의 85% 가량을 투자 - 2007년 코람코자산운용의 CR리츠가 매입 후 리모델링 - 현재 임대율 100% 파인트리사모부동산투자신탁 1

자산 개요

건물명 위치 규모 준공연도

케레스타(옛 거평프레야) 서울시 중구 을지로6가 연면적 : 124,112㎡ / 층수 : B6/23F 1996년 8월

비고

- 복잡한 권리관계로 인해 공매에서 18차례 유찰된 물건 - 약 3,500여개 점포로 구성 - 파인트리자산운용은 인수 후 비즈니스호텔로 리모델링 예정

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

건물명 위치 자산 규모 개요 준공(리모델링)연도 주요 테넌트

부동산 간접투자시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

REITs 2012년 1분기 내 영업인가를 득한 리츠는 총 7건, 총 자산규모는 총 65억원임. - 전분기 대비 설정건수는 3건, 설정액은 8,165억원 감소한 규모임. - 리츠 유형별 설정건수를 살펴보면, 기업구조조정 리츠 총 3건, 개발전문 자기관리 리츠 총 3건, 위탁관리 리츠 총 1건임. 이번 분기 영업인가 신청건수는 총 6건으로 집계됨. - 영업인가 신청 리츠 중 1분기 내 영업인가를 득한 것은「빌드 개발전문 자기관리 부동산투자회사」1건임. -「 금영 개발전문 자기관리 부동산투자회사」,「마스턴제2호 위탁관리 부동산투자회사」,「카이트제1호 위탁관리 부동 산투자회사」는 1분기에 영업인가를 신청했으나 신청을 취하함. 이 밖에도 변경인가 신청 총 3건, 영업인가 신청 취하 4건, 영업인가 신청 철회 1건이 발생함. -변 경인가를 신청한 총 3건 중「스타 개발전문 자기관리 부동산투자회사」의 변경인가가 완료됨. 경기도 용인시 중 동 소재 용인동백 시니어주택 개발사업에서 경기도 용인시 영덕동 소재 도시형생활주택 개발사업으로 투자대상을 변경함. - 부천 송내, 진주 금산, 대구 칠곡 등 대림산업과 삼호의 미분양아파트를 매입해 설립한「우투하우징제1호 기업구조 조정 부동산투자회사」는 정관을 변경하여 존립기간을 연장하고 자산관리회사를 변경함. 신규인가된 리츠는 숙박시설, 판매시설, 주거시설, 업무시설 등 다양한 자산을 투자대상으로 함. -「 제이알제8호 위탁관리 부동산투자회사」는 서울 중구 명동1가 센트럴 빌딩을 매입하여 리모델링 후 6년간 비즈니 스호텔로 운영할 방침임. -업 무시설에 투자하는 리츠는 1건으로「디에스아이오피스 기업구조조정 부동산투자회사」는 구로구 신도림동에 위치 한 디큐브시티 타워동 중 업무시설을 투자대상으로 하고 있음. 그러나 계약 조건 상의 문제로 인해 재매각을 추진 중인 것으로 알려져 영업인가신청이 취하될 것으로 예상되는 바임.

2012년 1분기 신규인가리츠현황 구분

기업 구조조정 (3건)

개발전문 (3건)

위탁관리 (1건)

자본 총자산 (억원) (억원)

회사명(인가일)

투자대상

자산관리회사

디에스아이호텔 (2012.01.01)

숙박시설 (서울 구로구 신도림동 대성디큐브시티)

5.0

제이알자산관리

디에스아이리테일 (2012.01.16)

판매시설 (서울 구로구 신도림동 대성디큐브시티)

5.0

제이알자산관리

디에스아이오피스 (2012.01.17)

업무시설 (서울 구로구 신도림동 대성디큐브시티)

5.0

제이알자산관리

(주)한미에셋 개발전문 자기관리(2012.02.03)

도시형생활주택 (서울 동작구 상도동)

11.4

11.0

(주)경인 개발전문 자기관리(2012.02.08)

주상복합 (서울 영등포구 영등포동)

24.0

(주)빌드 개발전문 자기관리(2012.02.17)

도시형생활주택 (경기 의정부시 의정부동)

10.0

(주)제이알제8호 (2012.02.07)

숙박시설 (서울 중구 명동1가 센트럴빌딩)

5.0

제이알자산관리

• 조사기간 : 2012.01.01~2012.03.30 • Source : 국토해양부 및 각 자산관리회사 • 「디에스아이호텔·리테일·오피스 기업구조조정 부동산투자회사」는 재매각을 추진 중으로 영업인가신청을 취하할 가능성이 높은 것으로 예상됨.

부동산 간접투자시장

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

REITs 2012년 1분기 영업인가신청 현황 회사명

투자대상

자본 (억원)

비고

(주)금영 개발전문 자기관리 부동산투자회사

주거시설 (인천 검단2지구 21블럭 아파트)

영업인가신청취하 (02.01)

(주)빌드 개발전문 자기관리 부동산투자회사

도시형생활주택 (경기도 의정부시 의정부동)

(주)펨코로지스틱제3호 개발전문위탁관리 부동산투자회사

창고시설 (충남 천안시 풍세 산업단지)

(주)마스턴제2호 위탁관리 부동산투자회사

업무시설 (서울 종로구 도렴동)

영업인가신청취하 (03.08)

(주)케이비와이즈스타제4호 위탁관리 부동산투자회사

업무시설 (서울 영등포구 여의도동 솔로몬투자증권빌딩)

구분

개발 전문 (3건)

위탁 관리 (2건)

영업인가완료 (02.17)

제이알제8호 위탁관리 부동산투자회사 건물명 위치

서울시 중구 명동1가

규모

연면적 : 19,434㎡ / 층수 : B7/16F

준공연도

2002년 3월

비고

-건 물을 리모델링해 향후 6년간 비즈니스호텔로 운영할 계획 -전 문건설공제조합과 한국지방재정공제회 등에서 500억원을 투자

투자자산별 리츠 운용현황

관리형태별 리츠 운용현황

자기관리리츠 0.6%

개발전문 위탁관리리츠 0.3% 개발전문 자기관리리츠 1.4%

복합시설 1.4% 숙박시설 0.6% 기타 2.1% 상업시설 22.8%

위탁리츠 32.4%

CR리츠 65.2%

주거시설 7.3%

업무시설 65.9%

• 조사기간 : 2012.01.01~2012.03.30 • Source : 국토해양부 및 각 자산관리회사 • 청산된 리츠를 제외한 현재 운용 중인 리츠를 대상으로 분석하였으며, 투자자산이 2개 이상인 경우 주력 상품을 기준으로 함.

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

자산 개요

명동센트럴빌딩

Special Issue 공공기관 지방이전에 따른 종전부동산 매각 현황

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

• 출처 : 이노시티, 국토해양부, 통계청

공공기관 지방이전 1. 공공기관 지방이전의 배경

수도권에 인구와 행정기능이 집중되고 지방은 침체되는 국토의 불균형 발전과 양극화가 심화되고 있음.

- 중앙행정기관을 포함한 공공기관은 전국적으로 409개로, 이 중 약 85%인 345개가 수도권에 소재함. - 수도권 인구비중은 1996년 전체의 45.4%에서 2007년 48.9%, 2010년 49.1%로 지속적으로 증가함. 수도권 인구집중 추이

경제 및 행정기능의 수도권 집중현황 인구비중

100%

79.3

79.2

71.7

64.5

57.2

91%

100대 기업본사

53.7

52.1

52.3

53.2

70%

벤처기업

30%

53.9

50.2

51.2 48.8

47.7

46.8

46.1

2015

2020

2025

2030

57%

제조어체

43%

50%

20.7

20.8

1949

1960

수도권

28.3

35.5

1970

1980

42.8

46.3

47.9

49.8

2000

2004

2011

67%

금융대출

85%

공공기관

1990

연도

지방

수도권

33%

20%

40%

15% 60%

80%

100%

지방

국토 불균형의 대안으로 정부는‘국가균형발전을 위한 공공기관 지방이전 추진방침(2003. 6)’을 확정·발표했으며, 이에 따라 해당 공공기관은 지방으로 이전하고 종전부동산은 매각하게 됨. - 해당 기관은 종전부동산을 매각하여 이전부지 매입과 청사 신축 등 이전에 필요한 재원을 조달함.

2. 이전 공공기관 현황

이전 대상 공공기관은 수도권 소재 345개 공공기관 중 147개 기관을 이전 대상 기관으로 선정함. 전국 공공기관 409

수도권 소재 기관 345

이전대상기관 구분

합계

소속

투자

출자

출연

법인

전체

147

세종시, 개별이전 제외 113 31 17 5 31 29 이전 공공기관들은 수도권과 대전청사가 있는 대전을 제외한 12개 광역시·도에 형평성 원칙에 따라 적정하게 배치 하고, 지방이전 효과를 극대화하기 위해 유사한 업무 영역을 수행하는 동일 기능군으로 분류함.

3. 공공기관 지방이전 계획 개별이전(18곳)

강원(12곳)

이전 기관 : 국립특수교육원(아산), 질병관리본부(오송) 등

기능군 : 광업진흥, 건강생명, 관광 등 이전 기관 : 한국광물자원공사, 국립과학수사연구원 등

충북(11곳) 기능군 : 정보통신, 인력개발, 과학기술 등 이전 기관 : 정보통신정책연구원, 한국교육과정평가원 등

세종시(16곳) 이전 기관 : 국토연구원, 한국법제연구원 등

경북(12곳) 기능군 : 도로교통, 농업기술혁신, 전력기술 등 이전 기관 : 한국도로공사, 기상통신소 등

대구(11곳) 기능군 : 산업진흥, 가스산업, 교육·학술진흥 등 이전 기관 : 한국산업단지공단, 한국사학진흥재단 등

전북(12곳)

울산(9곳)

기능군 : 국토개발관리, 농업생명, 식품연구 등 이전 기관 : 국민연금공단, 농촌진흥청 등

기능군 : 에너지산업, 근로복지, 산업안전 등 이전 기관 : 한국동서발전, 에너지경제연구원 등

광주·전남(15곳)

부산(12곳)

기능군 : 전력산업 이전 기관 : 한국전력공사, 한국농촌경제연구원 등

기능군 : 해양수산, 금융산업, 영화진흥 등 이전 기관 : 국립해양조사원, 한국자산관리공사 등

제주(8곳)

경남(11곳)

기능군 : 국제교류, 교육연수, 국세관리 등 이전 기관 : 국토해양인재개발원, 국립기상연구소 등

기능군 : 주택건설, 중소기업 진흥, 국민연금 등 이전 기관 : 한국토지주택공사, 한국남동발전 등

Special Issue 공공기관 지방이전에 따른 종전부동산 매각 현황

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

종전부동산 매각 1. 종전부동산 현황

전체 지방 이전기관 중 종전부동산을 소유한 95개 기관의 117개 부지가 매각 대상임.

- 종전부동산은 일반매각과 지자체매각, 매입공공기관매각, 기타 등으로 분류됨. - 종전부동산 중 일반매각 부동산은 국내외 기관투자자를 대상으로 하며, 총 81개, 부지면적 약 273만㎡, 건물 연면적 약 126만㎡ 규모로, 2009년부터 순차적으로 매각을 진행하고 있음. - 일반매각 이외의 종전부동산은 지자체에 공공목적으로 사용토록 매각하거나, 도시공간의 계획적 이용·관리를 위해 매입공공기관에 매각하게 됨. 종전부동산 매각유형 및 일정계획(단위 : 부지수) 유형

매각대상

2010년까지

2011년

2012년

미확정

전체

117

일반매각

지자체매각

매입공공기관* 매각

기타

*매입공공기관 : 당초 한국토지주택공사에 한했으나, 2011년 7월 혁신도시법 시행령을 개정하여 캠코, 농어촌공사로 확대. 종전부동산 매각이 유찰 등으로 인해 지연되어 공공기관 이전에 필요한 비용이 제때 조달되지 않아 이전 일정에 차질이 생기지 않도록 종전부동산을 매입지원(국토해양부가 활용계획 수립)

2. 종전부동산 매각 현황

현재까지 매각이 완료된 부동산은 전체 매각 대상 종전부동산 117개 중 34개에 불과함.(총 2조1,183억원)

- 매각이 완료된 부동산은 전체의 29%, 당초 2011년까지 목표로 한 70개의 약 48.6% 수준임. -지 자체나 매입공공기관 매입을 제외한 순수 민간이 매입한 부동산은 주로 상업·주거용지로 활용가치가 높고, 교통 편의성이 좋은 서울과 인접지역 등에 위치한 곳으로 총 10여 개에 불과한 것으로 파악됨. - 종전부동산 매각이 계획한 수준에 미치지 못한 것은 경제 및 부동산시장 침체가 장기화되고 있는 것과 더불어 종전부동산의 규모·용도지역·입지 등의 특성 및 지자체 리스크 등으로 인해 다양한 용도로 활용하기 쉽지 않기 때문으로 판단됨.

3. 종전부동산 매각 활성화 방안

매각활성화를 위해서는 종전부동산에 대한 투자 매력을 증가시킬 수 있도록 정부의 노력과 지자체의 협조 등이 필요

-정 부는 매각을 활성화시키기 위해 지난해에는 국내외에서 여러 차례 투자설명회를 개최하기도 함. 또한, 최근에는 매각대상 15개 부지에 대한 활용 방안을 마련하는 연구용역을 국토연구원에 발주함. -근 본적으로 매각을 활성화시키기 위해서는 향후 용도지역 변경을 쉽게 할 수 있도록 하거나 매입·개발 과정에서 발생할 수 있는 지방자치단체 리스크 등을 제거하여 개발 메리트를 증가시키고, 분할매각 등 매각방법을 다양화하 고, 금융 혜택 등의 인센티브를 제공하여 투자성을 높이는 등의 대책이 필요할 것으로 판단됨.

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

할 것으로 판단됨.

Special Issue 공공기관 지방이전에 따른 종전부동산 매각 현황

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

종전부동산 매각사례

2009

2010

2011

12.23

국립수산물품질검사원

한국노인 인력개발원

고양

용도 지역 주거

12.22

국립농산물품질관리원

49,990

영등포구

영등포

공업

11.6

국립농업과학원

6,595

수원시

수원

녹지

4,942

합계

3개 부지

69,585

18,222

8,637 7,435

기관명

매수자

소재지

8,731

6,136

5.1

품질관리단

38,933

㈜모나미

용인

상업

13,555

7.29

품질관리단(부속)

13,057

㈜하림

용인

상업

6,141

9.6

국립원예특작과학원

5,440

㈜파리크라상

여주

관리

28,965

140

12.3

국립수의과학검역원

129,231

안양시

안양

주거

56,309

28,896

11.3

국립경찰대학

317,670

용인

녹지

609,334

69,211

2.24

국립전파연구원

48,623

우정사업본부

안양

공업

19,297

5,355

2.24

국립전파연구원

72,622

우정사업본부

용산

주거

14,000

1,535

6.24

경찰교육원

25,630

기획재정부

인천

주거

15,524

2,747

9.3

도로교통공단

12.24

한국산업인력공단

수원시 권선구

수원

주거

1,898

2,324

176,508

4,613

서울시

마포

주거

29,095

41,693

12.3

한국가스안전공사

42,704

시흥시

시흥

녹지

합계

11개 부지

875,032

5.3

국립식량과학원

수원시

수원

1,765

43,561

17,730

837,679

177,066

녹지

2,807

10.18

국립수의과학검역원

10,963

인천

녹지

17,612

11.29

국립농산물품질관리원

23,448

자산관리공사

안양

상업

6,612

2,709 4,268

11.29

농립수산검역검사본부

21,578

자산관리공사

안양

상업

6,079

11.29

국립종자원

18,973

자산관리공사

안양

상업

5,424

1,826

11.29

우정사업정보센터

167,293

자산관리공사

광진

주거

29,026

19,538

11.29

농수산식품연수원

61,204

자산관리공사

수원

주거

40,399

13,935

11.29

경찰수사연수원

25,109

자산관리공사

동대문

녹지

7,217

14,416

12.28

법무연수원

163,903

용인

녹지

386,087

26,257

1.2

정보통신정책연구원

80,200

㈜LG화학

과천

녹지

22,321

13,888

1.31

영화진흥위원회

16,535

수림문화재단

동대문

주거

3,032

7,131

한국영상

성동

준공업

108

242

서울산업 통상진흥원

마포

상업

33,698

5.4

한전KDN(주)

6.3

한국콘텐츠진흥원

621 40,197

9.7

한국교육개발원

10.27

한국감정원

11.18

한국조세연구원

31,822

11.24

한국소비자원

12.27

한국교육학술정보원

73,252 김학인(방송예술진흥원)

서초

녹지

60,037

12,552

삼성www생명보험㈜

강남

주거

10,989

19,564

해양환경관리공단

송파

상업

1,327

9,974

127,030

SG개발

서초

주거

6,612

30,156

41,009

청화기업

중구

상업

2,174

15,301 15,565

232,800

12.2

근로복지공단

32,983

고용노동부

영등포

주거

6,756

12.2

근로복지공단(부속)

3,057

고용노동부

영등포

주거

623

1,435

합계

20개 부지

1,173,741

615,241

242,455

34개 부지

2,118,357

총계

면적(㎡) 부지 건물 4,549 2,501

매각가 (백만원) 13,000

계약시기

1,471,142 428,157

사업영역 및 주요실적 투자자문 서비스 Investment Advisory 투자자문 및 컨설팅서비스 매입 / 매각 자문서비스 리서치 및 마켓리포트 발행 자산관리 서비스 Property Management 임대차 및 건물 운영 관리 자본적 지출 및 공사관리 회계 및 재무 관리 법률검토 시설운영관리 Facility Management 시설물 유지관리 보안관리 / 주차 / 미화 공사 관련 에너지 관리 임대 마케팅 Leasing Marketing 임대대행서비스 임차대행서비스 건축사업 Architecture Management 인테리어/리모델링 공사 시설물 유지관리 보수보강공사 소방시설 공사 및 감리 전기 및 정보통신 공사 기계설비공사

통합방범 시스템 Security System 출입관리 영상감시 시큐리티게이트 및 무인안내 도감청탐색 무인경비 신재생에너지 Energy 태양광발전 서비스 지열시스템 서비스

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

엔지니어링 서비스 Engineering Service 소방물 안전점검, 물리실사, 컨설팅 소방시설 관리, 정밀점검

투자자문 서비스 Investment Advisory

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

컨설팅 및 매입매각 한화63시티에는 부동산의 매입·매각에 따른 수익 창출 및 투자 안정성 확보를 위하여 오랜 경험과 실적으로 검증된 전문가들이 준비되어 있습니다. 대상물건의 입지와 부속요인 분석에서부터 시장분석, 권리분석, 법적검토, 물리적 자 산실사, 투자수익성 분석에 이르는 종합부동산컨설팅 서비스를 제공하고 있습니다.

2009

종로 K빌딩 시장보고서 부산 K타워 매입타당성분석 강남 S빌딩 시장보고서

울산 매곡·중산도시개발사업시장보고서 여의도 Y빌딩 매입타당성검토 SK네트웍스사옥(부산 등) 매각 자문

2010

CBD오피스마켓 분석 보고서 영등포 D빌딩 투자보고서 광명 역세권 복합단지 오피스 Valuation

마포 M빌딩 매입지원 컨설팅 ENEX 사업추진계획 수립 용역 한국 콘텐츠진흥원 매입지원 컨설팅

2011

역삼동 S사옥 매각자문 광희 개발전문 자기관리 부동산투자회사 개발사업계획 평가보고서 KBD 오피스마켓 분석 보고서 KBD 리테일마켓 리서치 및 분양가 산정

B개발전문 자기관리 부동산 투자회사 개발사업계획 평가보고서 신문로2가 리테일 및 휘트니스 시장조사 판교 종합체육시설 개발사업타당성검토 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 제6호 매입자문

Contact Point | 김종욱 차장 789-6344 creskim@hanwha.co.kr 이정현 과장 789-6430 leejh0221@hanwha.co.kr

리서치 오피스시장의 현황과 분석, 주요 이슈 등을 담은 Office Market Report를 분기 단위로, 주요 오피스/부동산시장의 트랜드를 제공하는 Weekly Report를 격주 단위로 발행하고 있습니다. 그리고 각 고객사와 금융기관, 자산운용사 및 자산관리회사, 부동산서비스 회사, 언론사 등에 배포하고 있습니다.

Office Market Report

Weekly Report

Main Contents ·부동산시장 뉴스 ·서울 오피스임대시장 ·서울 오피스거래시장 ·지방 오피스임대시장 ·부동산 간접투자시장 ·Special Issue

Contact Point | 윤오희 과장 789-6324 yoon52@hanwha.co.kr

Main Contents ·개발동향 ·투자동향 ·정책동향 ·업계동향

자산관리 서비스 Property Management

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

Property & Facility Management 임대수익을 증대시키고 부동산 경영과 관리에 소요되는 제반 비용을 절감시켜 부동산 자산가치를 극대화하고 있습니 다. 또한 입주사의 부동산 자산관리계획 수립, 운영, 피드백 등을 통해 소유주와 임차인 모두를 만족시키는 최고의 부 동산 서비스를 제공하고 있습니다.

Property Management

63빌딩

한화금융프라자 태평로

대한생명 서초사옥

부산 금정타워

서울역사

상암IT타워

갤러리아 불당점

청량리역사

Facility Management

Contact Point | PM/FM 김구성 차장 789-6360 beeny98@hanwha.co.kr

Leasing Management 초고층 빌딩의 임대영업전략과 축적된 임차인 관리노하우를 바탕으로 과학적인 데이터베이스와 네트워크를 접목하여

Leasing Management

일산 킨텍스

부산 아모레퍼시픽

Contact Point | LM 권종수 과장 789-6654 jongsu38@hanwha.co.kr

서소문 한화빌딩

역삼 아남타워

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

한차원 높은 맞춤 임대차 대행 서비스를 제공하고 있습니다.

건축 및 엔지니어링서비스 Architecture & Engineering Service

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

건축사업(인테리어 및 빌딩 안전진단) 최적의 건축 환경을 만들기 위한 창조적인 연구와 건축법규, 시공, 설비, 재료 및 마감 등에 대한 전문지식을 바탕으 로 고품격 기술서비스를 제공합니다. 또한 노후화되는 시설물을 보강공법에 의하여 완벽하게 유지관리하고 수명과 경 제성을 극대화시켜 건축물의 가치 향상을 약속드립니다.

인테리어 서비스

IBM 오피스

SNNK 오피스

Touch the Sky

상암 DMC

상무스타타워

THE PLAZA

63 Seaworld

빌딩 안전진단 서비스

한화빌딩

첨단산업센터 Contact Point | 장인규 과장 789-6634 wagn1813@hanwha.co.kr

엔지니어링사업(소방시설 관리 및 정밀점검, 전기 및 정보통신공사) 소방시설의 관리 및 정밀점검, 전기 및 정보통신공사와 기타 엔지니어 서비스(세관, 덕트청소, 공조기 운영 컨설팅)에 이르기까지 빌딩관리에 필요한 모든 기술 서비스를 제공하고 있습니다.

소방시설 관리 및 정밀점검 서비스 ·대한생명 63빌딩 별관공사 소방감리 ·한화 갤러리아 천안 불당점 소방감리 ·방화관리대행 및 종합정밀점검 (동덕여자대학, 추계예술대학 등) ·미래에셋 센터원빌딩 소방준공점검 ·종합정밀점검(서울역사, 한화리조트, 갤러리아백화점) ·마포구 청사 종합정밀점검

전기 및 정보통신공사 서비스 ·IBM 전산센터 간선설비 전기공사 ·S-OIL 전산서버룸 전열설비 공사 ·대한생명 사옥 EHP 설비 공사 ·IBS센터 이전 전기공사(S&C) ·대한생명 사무실 IPTV 설치 공사 ·대형 이벤트행사 전원 설비 공사 ·IBK투자증권 전열, 통신 공사

Contact Point | 정우용 차장 789-6592 63men@hanwha.co.kr

통합방범서비스 및 신재생에너지 Security System & Energy

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

Security System CCTV, Access, 도·감청 탐색에 이르기까지 각 Solution들을 효율적으로 통합하여 최적의 비용으로 보안환경을 구축· 운영하여 드립니다. 또한, 무인경비 서비스를 통해 최첨단의 전자기술을 활용한 각종 감지기를 설치, 운용함으로써 24 시간 체제로 경비활동을 전개, 비상상황을 즉시 감지하여 조치해 드립니다. ·대한생명 63빌딩 통합보안 ·NHN사옥 통합보안 ·정보사 통합보안 ·현대오일뱅크 대산공장 통합보안 ·한화 보은공장 통합보안

Contact Point | 한상묵 과장 2190-7472 zcoster@hanwha.co.kr

Energy 한화그룹의 최첨단 친환경 기술을 적용한 태양광 발전시스템과 연료전지, 지열을 활용한 냉난방 시스템은 지구 어느 곳에서도 누구나 사용할 수 있는 가장 효과적인 대체 에너지원 입니다. 신재생 에너지 태양광 사업과 지열에너지 사 업, ESCO 사업으로 에너지 절감 및 친환경 모델을 제공합니다.

태양광 발전 서비스

지열시스템 서비스

태양광시스템(Photovolataic)의 Total Soution 공급 ·System Design ·Installation

·Intergration ·Maintenance

지열 냉난방 시스템 설치 ·정부 보급 보조사업 ·건물 지열시스템 사업

·관공서 시스템 사업

한화63시티 투자자문팀 리서치파트 투자자문팀장 한지수 팀장 Tel. 789-6322 hanjs2000@hanwha.co.kr

리서치파트총괄 김종욱 차장 Tel. 789-6344 creskim@hanwha.co.kr

홈페이지 http://www.63realty.co.kr/ 블로그 http://blog.63realty.co.kr/

리서치파트 윤오희 과장 Tel. 789-6324 yoon52@hanwha.co.kr 최보윤 대리 Tel. 789-6354 boyunc35@hanwha.co.kr

1st Quarter 2012 OFFICE MARKET REPORT

Contact Point | 성락준 팀장 789-6643 cleancity@hanwha.co.kr

서울특별시 영등포구 여의도동 63빌딩 한화63시티 www.63realty.co.kr Tel 02 789 6324 Fax 02 789 6663