Conseil juridique

Le certificat (d’inventaire d’) amiante,

obligatoire en cas de vente ?!

Autrefois si populaire, l’amiante est aujourd’hui pourchassé, en raison des graves risques pour la santé qu’entraine une exposition à celui-ci. C’est pourquoi, à partir du 23 novembre 2022 en Flandre, il sera obligatoire de présenter un certificat amiante pour toute vente de bâtiment construit avant 2001.

L’amiante est une matière minérale fibreuse largement utilisée à partir de la Deuxième Guerre mondiale et jusque dans les années 80, entre autres dans l’industrie de la construction. Qu’est-ce que le certificat amiante et quand est-il nécessaire ? En Flandre, la présentation d’un certificat amiante sera obligatoire, à partir du 23 novembre 2022, pour toute « cession entre vifs » de « constructions accessibles dont l’année de construction est une année à risque », soit construites avant 2001. Par ailleurs, tous les propriétaires d’une construction datant d’une telle année à risque auront jusqu’au 31 décembre 2031 pour obtenir un certificat amiante valable, qu’une cession du bâtiment soit prévue ou non. Par « cession entre vifs », on entend, outre la vente, également la donation et l’établissement ou la cession d’un droit d’usufruit, d’un droit d’emphytéose, d’un droit de superficie ou d’un droit réel d’usage. Pour les successions, cette règle ne vaut donc pas, puisqu’il ne s’agit pas d’une cession entre vifs. Comme il est question de « constructions » accessibles, cette obligation ne se limite pas à l’immobilier résidentiel, mais concerne aussi les magasins, les établissements horeca, les bureaux, les bâtiments industriels, etc. L’année de construction peut être consultée dans le registre cadastral.

Aujourd’hui encore, des entreprises spécialisées doivent régulièrement intervenir pour éliminer l’amiante.

Qui établit le certificat amiante et quelle est sa durée de validité ? Le certificat d’inventaire d’amiante, ou certificat amiante en abrégé, est délivré par l’OVAM, l’agence flamande de gestion des déchets. Pour l’obtenir, un inventaire doit premièrement être effectué par un expert certifié. L’inventaire d’amiante est dressé après une inspection du bâtiment et fournit un relevé des matériaux du bâtiment qui contiennent de l’amiante. Lors de cette inspection, les murs et les sols ne sont normalement pas endommagés pour identifier la présence éventuelle d’amiante, mais de légères dégradations peuvent être nécessaires en cas de matériau suspect dont seule une analyse en laboratoire peut déterminer s’il contient ou non de l’amiante. La durée de validité standard du certificat est de 10 ans. Celle-ci peut cependant être ramenée à 5 ans dès la présence d’au moins un matériau contenant de l’amiante avec un risque élevé de contamination. Comment le certificat amiante doit-il être remis aux (candidats) acheteurs et quels sont les risques si vous ne le faites pas ? Dans le cadre d’une vente, le contenu du certificat amiante doit être communiqué aux (candidats) acheteurs et doit également être inclus au compromis ou à la promesse de vente de gré à gré, ainsi qu’à l’acte. Les informations requises sont : • La date du certificat • La conclusion de l’inventaire d’amiante • Le code unique du certificat • Une clause confirmant que le contenu du certificat a bien été communiqué à l’avance au(x) (candidat(s)) acheteur(s). Le contenu du certificat ne doit toutefois pas obligatoirement figurer dans l’annonce de vente. Si les informations ci-dessus ne sont pas communiquées au(x) (candidat(s)) acheteur(s), ceux-ci peuvent invoquer la nullité de la vente. Vous pouvez vous préserver d’une déclaration en nullité si, au moment de l’acte, il est confirmé qu’un certificat amiante a entre-temps bien été remis et que l’acheteur renonce à l’annulation de la vente.

Un certificat amiante doit-il aussi être obtenu pour les immeubles à appartements ? Oui, et ce tant pour les parties privatives que communes. L’obligation pour les parties communes ne s’applique toutefois qu’à partir du 01/01/2025 ; le syndic de l’immeuble devrait aborder le sujet en temps voulu. Entre-temps, la remise d’un certificat amiante pour votre partie privative suffit donc en cas de vente.

Quid en cas de location ? En cas de location – quel que soit le type de location – le certificat amiante n’est pas requis. Vous ne devez donc pas procéder à un inventaire d’amiante ni prévoir de certificat. Attention : si vous achetez un bien à partir du 23 novembre 2022 et disposez donc ce faisant d’un certificat amiante, vous devez en remettre une copie aux locataires.