Paseo Atlántico

ÍNDICE INTRODUCCIÓN Y OBJETIVOS 1.

2.

Análisis de Sitio 1.0 Caracterización y Tendencias Económicas 1.1 Conformación Catastral del Sitio 1.2 Dirección, Finca, Folio y Libro 1.3 Sitios de interés 1.4 Análisis FODA 1.5 Análisis PORTER 1.6 Uso de Suelo 1.7 Perfil Socioeconómico del Sector 1.8 Valor de la Tierra en el Sector 1.9 Accesibilidad al Terreno 1.10 Aspectos Climáticos 1.11 Proyectos Interesantes del Área 1.12 Edificabilidad Potencial 1.13 Morfología del Terreno Definición del Producto 2.1 Comparativo de Proyectos 2.1.1 Proyecto 1: Zona Portales Unidades Rango de Tamaños Descripción de Amenidades Forma de Pago Porcentaje de Enganche Inicio de Ventas y U. Vendidas 2.1.2 Proyecto 2: Metronorte Unidades Rango de Tamaños Descripción de Amenidades Forma de Pago Porcentaje de Enganche Inicio de Ventas y U. Vendidas 2.1.3 Proyecto 3: Álamos Unidades Rango de Tamaños Descripción de Amenidades Forma de Pago Porcentaje de Enganche Inicio de Ventas y U. Vendidas 2.1.4 Proyecto 4: Petápolis Unidades Rango de Tamaños Descripción de Amenidades Forma de Pago Porcentaje de Enganche Inicio de Ventas y U. Vendidas 2.1.5 Proyecto 5: Vistares Unidades Rango de Tamaños Descripción de Amenidades Forma de Pago Porcentaje de Enganche 2.2 FODA Proyectos Similares 2.3 PORTER Proyectos Similares 2.4 Def. del Producto/Est. de Mercadeo 2.4.1 Concepto del Proyecto

2.4.2 Proyectos de Referencia 2.4.3 Planta del Concepto 2.5 Área Comercial Definición de Producto Definición de Clientes 2.6 Área Corporativa Definición de Producto Definición de Clientes 2.7 Área Vivienda Definición de Producto Definición de Clientes 2.8 Posicionamiento en el Mercado 3.

Diseño de Producto 3.1 Ajustes del Terreno y Análisis de Ed. 3.2 Estrategia de Diseño 3.3 Programa 3.4 Bosque Verde 3.5 Plaza para Activaciones 3.6 Planta Primer Nivel 3.7 Planta Típica Sótanos 3.8 Planta Segundo Nivel 3.9 Planta Típica 3.10 Estética del Proyecto 3.11 Experiencias Deseables 3.12 Diseño de Apartamentos

4.

Análisis Legal 4.1 Estrategia Jurídica 4.2 Investigación del Terreno 4.3 Negociación con Municipalidad 4.4 Permisos y Licencias Análisis Financiero 5.1 Información del Proyecto 5.2 Inversión Desarrollo y Flujos Anuales 5.3 Financiamiento Estructura de Capital 5.4 Índices Financieros 5.5 Análisis de Escenarios 5.6 Cálculo del Wacc 5.7 Estrategia Fiscal Corporativa 5.8 Estrategia Fiscal Vivienda 5.9 Tiempo de Desarrollo 5.10 Riesgos del Proyecto

5.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

INTRODUCCIÓN Proyecto de Desarrollo Inmobiliario en Zona 18, Ciudad de Guatemala Otra área importante que está en crecimiento en la Zona 18 son los proyectos de movilidad que está impulsando la Municipalidad de la Ciudad de Guatemala y el Gobierno Central, proyectos como: la Central de Transferencia del Transmetro “Centra Atlántida”, El Metro Riel y carreteras privadas para formar un Anillo Periférico Metropolitano tienen a la Zona 18 como el eje de su funcionamiento.

Respecto al perfil socioeconómico de la población que vive en la zona 18, más de un 60% pertenece al segmento C sólido, este segmento tiene como característica fundamental que ya pagó su vivienda lo que le permite tener poder adquisitivo alto, haciéndolo sumamente atractivo para invertir en proyectos de desarrollo inmobiliario.

Actualmente se está viviendo un momento único en la historia del desarrollo inmobiliario de la Ciudad de Guatemala, según datos de MuniGuate, en los años 2018 y 2019 se han aprobado más de 6 millones de metros cuadrados para construcción de proyectos inmobiliarios principalmente de giro residencial, comercial e industrial (Revista Construir, Cámara de la Construcción de Guatemala, Edición 226).

Es esta área de la Ciudad, en donde se presenta la oportunidad de plantear un proyecto inmobiliario en un terreno ubicado en un sitio inmejorable, propiedad de un grupo familiar, al pie de la Carretera del Atlántico (CA9) en donde circulan aproximadamente 90 mil autos al día, rodeado de proyectos que hacen más de 100 mil metros cuadrados de proyectos de los giros: comercial, industrial y de vivienda.

La Zona 18 de la Ciudad de Guatemala ha sido parte de este desarrollo inmobiliario, en los últimos años se han desarrollado proyectos de inversiones millonarias, aproximadamente 225 millones dólares de inversión (Cámara Guatemalteca de Construcción); esto para satisfacer las necesidades del 20% de la población que vive en esta zona, cerca de 300 mil personas (Censo Nacional del INE 2019).

En el presente trabajo se presenta una propuesta que da respuesta a esta oportunidad, proponiendo un desarrollo inmobiliario que responda a las necesidades de los habitantes de la zona, se complementa con los usos del suelo de los alrededores y se integre con los proyectos de movilidad que está impulsando la Municipalidad de Guatemala y el Gobierno Central.

OBJETIVOS Descripción General En el presente estudio se plantea un proyecto de uso mixto ubicado en la Zona 18 de la Ciudad de Guatemala, conformado de la siguiente manera: - Uso Comercial - Uso Residencial - Uso Corporativo

Uso Comercial Se propone un concepto de Life Style Center con 30,000 m2 comercializados, una plaza ícono para 1,500 personas y 1,500 unidades de parqueo. Además, se plantea un Rooftop de 1,000 en el techo del área comercial.

El proyecto en números: - 60 locales comerciales (revisar con Mario) - Plaza ícono de 2,500m2 - Roof top de 1,000m2 - Parqueo para 1,500 unidades

Uso Residencial Consiste en 1 edificio de apartamentos de 14 niveles y 390 parqueos, haciendo 15,162 m2 de construcción.

El proyecto en números - 1 torre de 14 niveles - Unidades en venta: 156 u. de 1, 2 y 3 hab.

- Superficie de apartamentos: 65m2 -140 m2 - Parqueo para 390 vehículos

Uso Corporativo Consiste en 1 edificio de 16 niveles con 1,260 parqueos, en total son 23,000m2 de construcción.

El proyecto en números - 1 torre de 16 niveles - 192 unidades en venta.

- Superficie de oficinas: 70 m2 – 140m - Parqueo para 1260 vehículos

Objetivo General Plantear un proyecto de desarrollo inmobiliario que sea atractivo para el inversionista y que responda a las necesidades del mercado.

Objetivo Específicos 1. Entender el contexto macro del área y las dinámicas económicas para determinar la situación del proyecto a proponer.

2. Mediante el análisis del sitio encontrar el mejor uso posible para el proyecto que se plantea en el presente estudio.

3. Entendimiento del mercado: competencia, oferta y demanda, para poder conceptualizar la mejor solución para el cliente potencial del área.

4. Desarrollo del producto de acuerdo con todas las variables desarrolladas a lo largo del trabajo.

5. Entender la relevancia del producto a desarrollar como principal diferenciador.

6. Desarrollo de una estrategia de mercadeo y ventas adecuado al producto a desarrollar.

7. Comprobar que los índices financieros del proyecto son atractivos para el proyecto planteado en este estudio comparados en el ámbito del desarrollo inmobiliario de Guatemala.

Análisis de

1 Sitio z

“En el presente capítulo se analiza una propiedad ubicada en Z18, área que recientemente se muestra como una ubicación atractiva para nuevos proyectos de inversión inmobiliaria, así como un área de interés municipal por su alta densidad habitacional. En el desarrollo de este apartado veremos el comportamiento de la zona desde una perspectiva macro hasta aterrizar en el terreno seleccionado, mostrando las razones por las cuales creemos que la inversión en este activo es una oportunidad única para desarrollar un proyecto inmobiliario de alto impacto.”

ANÁLISIS DE SITIO 1.0 Caracterización de la Regencia Norte y Tendencias Económicas.

La extensión territorial de la Regencia Norte ocupa el 45% de la extensión territorial del Municipio de Guatemala. Su ubicación es en el lado Noreste del municipio y comprende las zonas 17, 18 24 y 25. A partir de estas 4 zonas se concentra en la Regencia Norte el 37% de la población del municipio; sin embargo, la concentración poblacional se da principalmente en la zona 18, zona con mayor cantidad de habitantes del municipio, pues en ella se tiene al 75% de la población de la interzona. Esto implica una dinámica muy particular en la Regencia Norte en la cual se presentan funciones urbanas principalmente en la zona 17 y 18.

- 16% del área del municipio de Guatemala corresponde a la zona 18, sumando un total de 4,443.68 hectáreas de extensión territorial.

- 20% de la población del municipio de Guatemala residen en la zona 18, esto equivale a 356,314 habitantes.

- 51% de la población se encuentra ente 2065 años de edad.

-48% tiene nivel primario y 18% diversificado.

- 68% del territorio es de uso Residencial.

- 24% del territorio es de uso Comercial.

-7% del territorio es de uso Servicios.

-1% del territorio es de Áreas Verdes.

Visión Económica de la Municipalidad para la Zona 18 Luego de reunirnos con la Regencia Norte, se discutió acerca de la visión económica de la Municipalidad en el área. Los puntos estratégicos que ellos mencionan como prioritarios para la Zona 18 son los siguientes: - Promover funciones económicas urbanas vinculadas al comercio, servicios e industria tecnológica en sectores que por su ubicación tienen el potencial para consolidar una centralidad económica.

- Implementación de un nuevo corredor de desarrollo urbano vinculado a corredores económicos existentes.

Más puntualmente, la zona 18 es la zona en la que nos estaremos enfocando por la ubicación del proyecto. De esta área, podemos mencionar los siguientes datos:

- Incorporación de estaciones de transferencia de sistemas de transporte de movilidad planificados para habilitar nodos de desarrollo urbano.

- Consolidación de corredor comercial, de servicios e industrial en el borde Sur de la zona

a partir de las funciones existentes y áreas de renovación urbana.

- Consolidación de corredor industrial al borde Este de la zona a partir de la infraestructura vial existente y sistema vial planificado.

En la imagen presentada a continuación se puede apreciar la Tasa de Variación Anual de lo anteriormente descrito.

Fuente:http://www.banguat.gob.gt/Publica/guatemala_en_cifras_2019.pdf

- Promover la densificación residencial en áreas urbanas que tienen la infraestructura adecuada para usos mixtos y mayor densidad.

(593 hectáreas para desarrollo de vivienda nueva y usos mixtos)

Tendencia Económicas para el Sector Construcción Para comenzar, tenemos como un indicador positivo el crecimiento constante del producto interno bruto per cápita. Según el Banco de Guatemala en su reporte del 2018, este ha crecido a un ritmo constante desde el 2013 (3,488.2 US$) al 2018 (4,534.8 US$) y se espera que este continúe en ascenso.

Esto mezclado con tasa de crecimiento poblacional (entre el 2.13-2.46 entre los años 2010-2020) no da la pauta de que cada vez más se tendrá una población económicamente activa (60%) en el país.

Si a esto agregamos que en la zona 18 existen la mayor densidad poblacional del casco urbano, parece natural pensar que esta zona es un mercado cautivo para el desarrollo inmobiliario que no se ha aprovechado.

Por aparte, si analizamos el Producto Interno Bruto por origen de producción a precios corrientes, resulta que el Sector de la Construcción es uno de los pocos que ha mantenido un crecimiento constante desde el 2013.

Un dato que confirma lo anteriormente mencionado es el reporte de la cámara de la construcción para el período del 2018-2019 en donde se muestra el resultado del sector construcción para el 2018, imagen que se muestra a continuación. https://www.mineco.gob.gt/sites/default/files/informe_de_perspectivas_e conomicas_6.pdf

Luego de observar las tendencias económicas del sector constructor y del área podemos llegar a la conclusión de que la zona 18, ya sea por su densidad poblacional actual, sus indicadores demográficos (población económicamente activa) en ascenso, la voluntad política de impulsar económicamente al sector de vivienda, industria y servicios es una zona altamente atractiva para la inversión en el sector inmobiliario.

1.1 Conformación Catastral Sitio Según consulta realizada a la sección de Catastro de la Ventanilla Única de la Municipalidad de Guatemala, el terreno en estudio se encuentra ubicado en la Zona 18 de la Ciudad de Guatemala y está conformado por ocho fincas y una calle pública. Uno de los aspectos más relevantes que el cliente compartió fue la posibilidad de unificar todas las fincas en una sola. Como se puede observar en la imagen, existe una servidumbre cuya única función es dar acceso a las fincas del cliente. Existe un acercamiento previo de cliente con la municipalidad en la cual se validó esa posibilidad.

Fuente: www.muniguate.com

Fuente: Registro General de la Propiedad de Guatemala

1.3 Sitios de Interés El terreno en estudio se encuentra ubicado en las coordenadas: 14.6490682, -90.478982. En su contexto más próximo, el proyecto está rodeado de centros comerciales como: Zona Portales, Centro Comercial Metronorte, Parque Comercial Los Álamos y un nuevo desarrollo Comercial y de movilidad.

Además, el terreno se encuentra rodeado de un área industrial importante de la Ciudad, en donde empresas multinacionales tienen sus centros de operaciones y logística: Coca Cola, Kerns, Ferco, Inmaco y Las Cruces, entre otros.

1.2

Dirección, Finca, Folio y Libro

A continuación, se presentan los datos catastrales de la propiedad en estudio según consulta realizada al Registro General de la Propiedad de Guatemala.

Por último, el terreno se encuentra iniciando una de las zonas más densas del casco urbano de la ciudad de Guatemala, Zona 18. Esta área tiene un registro de 300,000 residentes y un flujo de 90,000 carros diarios, conformando uno de los polos más atractivos para el desarrollo inmobiliario.

En la imagen se puede apreciar el terreno y su contexto próximo, en dónde se puede apreciar la participación de los tres usos de la tierra anteriormente mencionados: Uso residencial al norte; uso industrial al este; uso comercial al sur. Todas estas dinámicas son articuladas por la carretera estatal CA 9.

Uno de los aspectos más atractivos del terreno fue su ubicación, ya que está en un espacio

intermediario, un lugar en donde fácilmente se pueden conciliar todos los distintos usos: Puede funcionar como un centro comercial que termine de complementar la oferta de comercio del área; puede funcionar también como un proyecto residencial que sea atractivo para las personas del área; y puede ser un edificio corporativo que logre dar una oferta competitiva a la industrial ya instalada.

1.4 Análisis FODA En el presente análisis se plantean las fortalezas y debilidades internas del terreno en estudio, asimismo, se analizan las oportunidades y amenazas que presenta el entorno en el que se encuentra. Esta información tenderá a cambiar con el tiempo, sin embargo, el objetivo es dar una fotografía actual de la situación del terreno.

El terreno en estudio presenta más fortalezas que debilidades y más oportunidades que amenazas. Se destaca la ausencia u oferta limitada en el sector de: edificios de uso mixto, recreación nocturna, educación superior, callcenters. De igual forma se evidencia que la mayor parte de amenazas pueden ser fácilmente aprovechadas a nuestro favor si en dado caso se desarrolla un uso comercial.

1.5 Análisis PORTER El análisis Porter tiene como finalidad determinar el nivel de la rivalidad que existe en la industria en donde se encuentra ubicado el proyecto en estudio.

Proveedores (baja) Para el desarrollo del proyecto, se cuenta con una amplia oferta de servicios profesionales en el mercado guatemalteco, tanto a nivel técnico, legal, mercadeo y operativo; son mercados maduros que están disponibles a participar en un desarrollo inmobiliario, por lo tanto, La influencia de los suppliers sobre el Proyecto es baja

Clientes (alta) El terreno en estudio presenta los siguientes clientes potenciales: vivienda en los alrededores, Industria y Oficinas de empresas.

La influencia de los Clientes Potenciales sobre el proyecto es alta.

Nuevos competidores (media) Actualmente está en construcción un nuevo desarrollo inmobiliario contiguo al terreno en estudio, este contará con dos áreas: una comercial y otra destinada a ser una central de transferencia del Transmetro. Los permisos y licencias y la inversión inicial para nuevos desarrollos hacen difícil el ingreso a nuevos participantes.

La influencia de los competidores sobre el futuro proyecto es media.

Productos Sustitutos (alta) El terreno en estudio encuentra en medio de tres desarrollos comerciales: Zona Portales, Metronorte y Álamos. Además, hay un cuarto desarrollo inmobiliario que será de uso comercial y Central de Transferencia del

transmetro. La influencia de productos sustitutos sobre el proyecto es media.

Como conclusión, existe una intensidad alta en cuanto a la influencia que ejercen sobre el proyecto los clientes y a productos sustitutos. debido a la gran presión que ejerce los competidores y nuevos clientes sobre el proyecto.

En cuanto a los nuevos competidores, existe una presión media sobre nuestro proyecto ya que a pesar de que existe un nuevo Desarrollo Comercial en los alrededores del sitio, barreras como la inversión inicial y los trámites y permisos hacen difícil el ingreso de nuevos competidores.

En relación con los productos sustitutos, existe alta presión que ejercen proyectos comerciales de los alrededores sobre el terreno en estudio.

1.6 Uso del Suelo Para determinar el uso del suelo del sector se realizó un levantamiento físico de los diferentes usos del suelo del sector, el resultado del levantamiento arrojó que los usos predominantes son: comercial 48%, industrial 28% y vivienda 15%.

1.7 Perfil Socioeconómico del Sector Para determinar el perfil socioeconómico del sector se consultó un estudio realizado por la firma Multivex Sigma de Guatemala en el año 2010.

Álamos y Puente Belice; aproximadamente formando un radio de 5 minutos de desplazamiento del terreno, lo que hace que este proyecto sea muy conveniente y fácil de acceder para los potenciales visitantes de los alrededores.

1.10 Aspectos Climáticos

Fuente: Multivex Sigma

En este se puede comprobar que el perfil socioeconómico predominante en el sector es un D1 - C2, es decir, con ingresos familiares que oscilan entre Q7,200 y Q17,500 al mes. Es de resaltar que en la zona industrial existen ingresos correspondientes a la categoría A-B, entre 51,200 y 100,000.

1.8 Valor de la Tierra en el Sector Para determinar el valor de la tierra del sector se realizó una investigación de campo consultando el precio de venta de proyectos comerciales, industriales y residenciales disponibles en el sector. Se encontraron variaciones considerables en cuanto a los valores de tierra con respecto a los usos del suelo, el valor de tierra más alto es el uso comercial ($650 v2), seguido por el uso Industrial ($350 v2) y vivienda ($90 v2).

1.9 Accesibilidad al Terreno Para determinar la accesibilidad al terreno se ensayaron recorridos en automóvil desde 4 polos importantes de los alrededores: Centra Norte, Calzada la Paz, Colonia Atlántida, Los

En relación con los aspectos climáticos, según datos del Insivumeh, la Ciudad de Guatemala tiene un clima cálido-templado, con una temperatura promedio entre 11 y 29 grados centígrados, un nivel de humedad de 1%. La velocidad del viento es entre 6.9 y 13.7 Km/h, 8.1 meses de lluvia, 3.9 meses sin lluvia, precipitación pluvial entre 2mm a 163mm. Un dato relevante para tomar en consideración para nuestro proyecto es que la mayoría del año llueve en la ciudad: 8.1 meses en el año.

1.11 Proyectos Interesantes del Área

La municipalidad de Guatemala tiene proyectos de movilidad en los alrededores del terreno en estudio. Actualmente se encuentra en construcción la estación del transmetro “Centra Atlántida”, la cual se ubica a la par del terreno en estudio y será de gran impacto para la movilidad de los vecinos de la zona 18. Otro proyecto de gran relevancia es el Metro Riel, el cual se encuentra a menos de 100 metros de distancia del proyecto y se espera se empiece a construir en los próximos años.

1.12 Edificabilidad Potencial En base al POT, el terreno está dividido por 8 fincas y una calle pública. 3 fincas dan hacia la Carretera CA-9 y presentan calificación G5 y las 5 fincas restantes, que se encuentran en la parte posterior, son clasificación G3; esto incide en el índice de edificabilidad para cada zona G. Según la consulta electrónica a Muniguate.com, el presente terreno cuenta un área edificable de 122,852.04 m2:

Ubicación

Fuente: Registro General de la Propiedad de Guatemala

Topografía

1.13 Morfología del Terreno El terreno cuenta con un área de 19,956.37 m2, el mismo se encuentra ligeramente elevado con respecto a la carretera (aproximadamente 2 metros), es una forma triangular, se encuentra ubicado en esquina, no presenta ningún árbol o alguna barrera a considerar en toda su superficie.

Definición de

2 Producto z

“En este apartado se presentará la situación actual del mercado: sus competidores, tendencias y aspectos apreciados por el cliente potencial. Esta información definirá el producto a desarrollar en el terreno seleccionado. El objetivo de este apartado es mostrar la forma en que se reaccionará a los aspectos macroeconómicos del contexto, mostrando la propuesta como una reacción directa hacia todos los fenómenos que pueden afectar el correcto desarrollo del proyecto.”

DEFINICIร N DE PRODUCTO 2.1 Comparativo de Proyectos A continuaciรณn, se presentan 5 proyectos con condiciones similares al terreno en estudio. 3 de ellos ubicados en los alrededores y 2 ubicados en la Zona 12.

2.1.1 Proyecto 1: Zona Portales

2.1.2 Proyecto 2: Metronorte

2.1.3 Proyecto 3: ร lamos

2.1.4 Proyecto 4: Petรกpolis

2.1.5 Proyecto 5: Vistares

2.2 Análisis FODA con respecto a proyectos similares Luego de haber analizado 5 proyectos similares al proyecto en estudio, se plantea un análisis FODA para determinar cómo se pueden traducir en acciones para aplicar al planteamiento del futuro proyecto.

El terreno en estudio continúa presentando más fortalezas que debilidades y más oportunidades que amenazas. Se destacan los proyectos Vistares y Petapolís por presentar similares características al planteamiento del futuro proyecto.

2.3 Análisis PORTER con respecto a proyectos similares Luego de haber estudiado 5 proyectos similares, se vuelve a plantear el análisis Porter para determinar el poder de la industria con respecto al futuro proyecto.

oferta de servicios. Además, hay un cuarto desarrollo inmobiliario que será de uso comercial y Central de Transferencia del transmetro. Para los usos corporativo y residencial no existen substitutos en el sector.

La influencia es media.

Rivalidad en la industria (media) Proveedores (baja) En la industria del desarrollo inmobiliario los proveedores ejercen una presión baja sobre todos los proyectos ya que se cuenta con una amplia oferta tanto de servicios profesionales, como productos e insumos para el desarrollo inmobiliario. No existen monopolios o proveedores que tengan tanto poder puedan alterar las condiciones del mercado guatemalteco de desarrollo inmobiliario.

Clientes (media) Los clientes un poder de influencia media sobre el proyecto. Para el área comercial se cuenta en el sector con muchas alternativas que pudieran representar que el cliente prefiera otras opciones sobre el proyecto que se está planteando. Para las áreas corporativos y de vivienda, el futuro proyecto sería la primera opción para nuestros clientes.

Nuevos competidores (media) Los nuevos competidores ejercen una presión media sobre el nuevo proyecto, principalmente debido a las barreras de entrada que existen en cuanto a los permisos, licencias y la inversión inicial para los nuevos desarrolladores.

Productos Sustitutos (media) Para la parte comercial, los proyectos sustitutos son: Zona Portales, Metronorte y Álamos; los cuales ejercen una presión alta sobre nuestro proyecto pues ofrecen similar

Como conclusión, existe una intensidad media en cuanto a la influencia que ejercen sobre el proyecto los proyectos similares analizados.

Se destaca que en el sector existe fuerte presencia de proyectos comerciales, pero no hay oferta de proyectos corporativos o de vivienda, por lo tanto, proyecto que se está planteando será el pionero en el sector.

2.4 Definición de Producto Estrategia de Mercadeo

y

2.4.1 Concepto del Proyecto El concepto del presente proyecto está orientado a responder las siguientes preguntas: ¿Qué pieza falta en sector para complementar los proyectos comerciales existentes? ¿Cómo diferenciar nuestro proyecto de la oferta de proyectos que existe en el sector?

2.4.2 Proyectos de referencia Se analizaron 3 proyectos de referencia, 2 internacionales y 1 local: Antara y Pueblo Serena (México) y Majadas Once (Guatemala).

Los tres proyectos comparten los siguientes conceptos: 1. Conexión con la naturaleza.

2. Brindan experiencias que activan los sentidos: eventos, contacto con agua y árboles, posibilidad de disfrutar el clima.

3. Crean comunidad pues no están ligados a un comercio tipo “big box”.

4. Calidad de vida.

5. Funcionan como parques urbanos.

2.4.3 Planteamiento del Concepto del Proyecto En el sector en donde se encuentra ubicado el proyecto en estudio, no existe ningún proyecto de uso mixto y que a la vez que se considere un centro de recreación, negocios y vivienda. Otro aspecto relevante es que no existe ningún proyecto que le otorgue a la Zona 18 el sentido de comunidad y pertenencia, pues toda la oferta comercial está ligada a “Big Boxes” y a marcas internacionales que son las anclas de los proyectos.

El presente proyecto se plantea como un: Life Style Center, el cual será un espacio en donde los usuarios podrán despejarse de la ciudad, activar sus sentidos, fomentar la comunidad, conectarse con la naturaleza y tener calidad de vida.

Asimismo, está destinada a complementar los proyectos comerciales existentes.

El Life Style Center será el diferenciador del proyecto y el eje del funcionamiento de este, sobre el cual giren todos los usos propuestos.

2.5 Área Comercial

2.7 Área de Vivienda

Definición de Producto Se plantean los siguientes ambientes para el nuevo desarrollo comercial: a. 30,000 m2 comercializados. b. Plaza ícono para 1,500 personas. c. Locales con oferta de ocio diurno y nocturno (200 - 400m2) Ambos ambientes dirigidos a actividades como comida, recreación deportiva, música en vivo, cine urbano, exposiciones temporales, activaciones, eventos, área de paseo, reuniones.

Definición de Clientes Este espacio es dirigido hacia: a.

Marcas de restaurantes de tenedor (locales e internacionales). b.

Locales comerciales tipo, locales comerciales tipo kiosko. c.

Discotecas, sportsbars y bares. d.

Academias, Gimnasios. e.

Empresas que organicen eventos masivos: conciertos, exposiciones, presentaciones. f.

Habitantes de la Zona 18, 300,000 personas. g.

Trabajadores de las empresas e industria del sector.

Definición de Producto Basados en el estudio de la oferta de proyectos similares, se plantea la siguiente tipología de apartamentos: Apartamentos de 60 a 90 m2.

Amenidad principal = Life Style Center.

Definición de Clientes Basados en el estudio del perfil socioeconómico del sector se plantea el target para el uso de vivienda: Habitantes del sector que perciban un ingreso combinado entre Q.17,500 y Q.25,600 (C2-C1).

2.6 Área Corporativa Definición de Producto Oficinas modulares de 80m2 a 110m2 con opción a unificarse para que se ajusten a las necesidades de espacio de los clientes.

Definición de Cliente Basado en el estudio del entorno se plantea que deberá estar dirigido hacia: Sedes de las empresas e industria de los alrededores.

Usos no explotados en el sector: Call Centers, usos educativos especializados (maestrías), academias de idiomas.

2.8 Posicionamiento en el Mercado El objetivo del proyecto es lograr diferenciarse de los proyectos del sector por lo que se plantea: Ser el único proyecto del sector que concentra un uso comercial, corporativo y vivienda conectados con un Life Style Center.

Diseño de

3 Producto z

“Basándonos en la información definida en el capítulo anterior, este apartado tiene como objetivo mostrarnos el producto final, sus características y bondades. En este capítulo podremos apreciar todos los aspectos específicos del proyecto físico: Elementos que lo conforman, las fases del proyecto, número de unidades, distribuciones, precios y alcances.”

DISEÑO DE PRODUCTO 3.1 Ajustes del Terreno y Análisis de Edificabilidad Una de las decisiones más importantes a la hora de desarrollar el complejo de usos mixtos fue determinar cómo íbamos a conformar las fincas existentes. Se tomó la decisión de unificar las fincas destinadas para el desarrollo comercial/corporativo en una sola. También se propuso al cliente que se negociara con la municipalidad la cesión de la servidumbre de paso existente dentro de los predios, a cambio de la donación de una porción del terreno para el desarrollo de una plaza de ingreso a zona 18 (esta negociación ya va avanzada entre el cliente y la municipalidad). Este tema no fue complicado, ya que la servidumbre existente servía únicamente para dar acceso a los terrenos que son propiedad del cliente y los cuales estamos proponiendo unificar.

Con respecto a los índices de edificabilidad, la propuesta fue acceder a aumentar la categoría de zona G de los predios unificados para comercio y corporativo a un G5 y mantener la categoría G3 para la vivienda. Esto nos daba un potencial edificable de 122,852.04 mts2.

Por aparte, unificamos los predios extra para el desarrollo del proyecto de vivienda. Con esta segmentación logramos dos objetivos: Que los usos residenciales no se mezclen con los usos corporativo y comercial, lo cual puede ser complejo para resolver la distribución de los parqueos; Generamos dos accesos diferentes, uno más privado para vivienda (sobre la 1era calle A), y otro más público para el centro comercial y el uso corporativo (sobra la CA9).

La estrategia de edificación fue la de responder directamente a la demanda, sabiendo que edificaríamos por debajo de nuestro potencial, esperando que absorción esperadas. De esta forma tendríamos 30k mts2 destinados para el uso comercial, 23k mts2 para uso corporativo, y 15k para el uso residencial. (no incluyendo sótanos)

3.2 Estrategia de Diseño – Relevancia del Proyecto para el Sector Como se mencionó en el capítulo anterior, el concepto del proyecto se centra en “Ser el único proyecto del sector que concentra un uso comercial, corporativo y vivienda conectados con un Life Style Center”. Esta descripción, además de contener en sí misma al diferenciador del proyecto, nos da una idea del impacto que puede generar el proyecto al área.

Si bien es cierto, en el área ya existen varios proyectos de uso comercial. Sin embargo, ninguno estos centran su experiencia en crear una atmósfera relevante para el sector de zona 18, ninguno tampoco plantea una mejora para el contexto urbano. De esta forma el Life Style Center es una excusa perfecta para proponer una mejora considerable al espacio público y crear un espacio que logre crear un sentido de comunidad para el área.

Es de allí que nace la idea de crear un bosque urbano, un área verde abierta al público, la cual conecta a una plaza municipal y a la futura central de transferencia para transmetro. Esta área servirá como una conexión natural hacia el complejo de uso mixto, permeando de forma natural los flujos de las personas hacia al mismo.

Otro aspecto importante del Life Style Center es el hecho que este centro comercial viene a consolidar una pieza urbana con una vocación comercial preestablecida. En el área se cuenta ya con un centro comercial Big Box, con un Walmart, con un Centro Comercial de Conveniencia (Los Álamos) y con una futura Outlet Plaza. La experiencia del Life Style Center, lejos de pelear con el resto del comercio existente, crea la oferta comercial que falta para que el residente no tenga que salir de zona 18.

3.3 Programa El programa del Proyecto integra variables propias y variables externas, las cuales serán desarrolladas en conjunto con las autoridades.

Dentro de las variables propias encontramos: Torre de Apartamentos para 156 unidades, Torre Corporativa de 192 unidades, Rooftop sobre el Centro Comercial, Centro Comercial, Plaza de Activaciones y Escultura Ícono para el complejo.

Dentro de las variables externas de proyecto se incluye: La Plaza Municipal, punto de partida de una intervención urbana que continúa por todo el boulevard, integrando a la Central de Transferencia y a un sistema de aceras de primer orden; y una Pasarela Peatonal, la cual se desarrollará en conjunto junto a la Municipalidad para generar un recorrido que conecte a la futura estación de Metro Riel.

3.4 Bosque Urbano El área designada como el “Bosque Urbano” está conformado por dos partes: La parte pública, la cual puede leerse como un parque público abierto al espacio público, y la parte semiprivada, ubicada en el rooftop. (8K mts2) La idea de tener dos áreas de dispersión con temática de espacio público natural será la de crear un recorrido para el peatón utilizando el centro comercial como un intermediario entre

ambas áreas, generando flujo para el centro comercial de manera orgánica.

En esta área se crearán diferentes atracciones para las personas (mariposarios, viveros, espacios de bancas y dispersión), convirtiendo al “bosque urbano” en un destino en sí mismo.

Esta área será un atractivo para todos y una amenidad para nuestros clientes que alquilaran locales comerciales en este centro comercial.

3.5 Plaza para Activaciones La plaza para activaciones será un espacio dentro del Bosque Urbano de 2.5K mts2. Esta área, como anteriormente se mencionó, estará destinada a exposiciones, convenciones, lanzamientos de nuevos productos, conciertos, cine urbano, etc. La idea es tener un espacio que pueda servir al centro comercial como un ancla temporal para atraer el flujo de personas hacia el proyecto.

Ya sea época del Mundial, Champions League, Semana Santa, Halloween, Navidad, esta área podrá acoger un programa extra abierto al público desde el espacio público, lo cual creemos que es una amenidad que no ha sido explotada por ningún desarrollador hasta la fecha.

Y, en dado caso no esté siendo utilizada, volverá a ser parte del Bosque Urbano.

3.6 Planta Primer Nivel

3.7 Planta TĂ­pica de SĂłtanos

3.8 Planta Segundo Nivel

3.9 Planta TĂ­pica

3.10 Estética del Proyecto El diseño de fachadas y la estética del proyecto es simple, con materiales nobles como el concreto, madera, estructura metálica y vidrio.

La idea es generar una arquitectura de bajo costo y mantenimiento. A esta materialidad se le suma la vegetación, la cual le dota de vida y calidez al proyecto.

Para las fachadas más críticas por la incidencia solar (sur/oeste), se desarrolló un juego de parteluces que son girados respecto al movimiento del sol en el día.

De igual forma, en las fachadas más críticas por el soleamiento se tiene el porcentaje más bajo de fachada en vidrio del edificio.

3.11 Experiencias Deseables La atmosfera que se busca del proyecto es la de una inclusión en la naturaleza, lo cual parece irónico ya que el área en donde se está interviniendo es una de las áreas de tráfico más pesado de la ciudad, en donde el ruido y la contaminación son abundantes y las personas tienen a pensar únicamente en utilizar el carro.

Sin embargo, creemos que se puede generar una experiencia en donde todo eso puede ignorarse y crear una experiencia única para la zona 18 en donde las familias, amigos, novios y novias pueden encontrar una experiencia diferente.

3.12 Diseño de Apartamentos Los apartamentos desarrollados para el edificio residencial son de 1, 2 y 3 habitaciones, con un metraje cuadrado que varía a partir de los 65mts2 hasta los 140 mts2 (posibilidad de ser dos apartamentos de 70 mts2).

La paleta de acabados es simple, neutra.

La idea de esta paleta es que los apartamentos se sientan actuales y que trasciendan el tiempo sin pasar de moda.

Porcelanatos imitación madera, azulejos blancos, acabados en tonos blancos y negros.

Esta mezcla también da la impresión de espacios más caros de lo que realmente son, creando un producto aspiracional.

Renders Finales Las imรกgenes que se muestran son el resultado final del producto. En estas se puede observar tanto el impacto que el proyecto tiene en el รกrea, como la calidad del producto a desarrollar.

Creemos que el poder dar un producto de esta calidad en Zona 18 serรก un claro diferenciador y motivarรก al desarrollo de la zona y a redefinir la imagen que las personas tienen de la misma.

Análisis

4 Legal z

“En este capítulo se expondrán la estrategia jurídica del proyecto: desde la forma en que se conformarán las fincas para el desarrollo del proyecto, acompañamiento legal en cada una de las fases y el tiempo de licencias del desarrollo.”

ANÁLISIS LEGAL Vehículo de Inversión Para la construcción, venta, renta y operación del presente proyecto se plantea la siguiente estructura de empresas.

4.2 Investigación del Terreno La propiedad en estudio está compuesta por 8 fincas y una calle pública que comunica a 6 de las fincas. Además, presenta 2 zonas G: tres fincas son clasificación G5 que se encuentran sobre la Carretera CA9 y 5 fincas presentan clasificación G3 en la parte posterior del terreno.

4.3 Negociación con Municipalidad 4.1 Estrategia Jurídica Se plantean los siguientes pasos para la estrategia legal del desarrollo inmobiliario: 1. Investigación del terreno en cuanto a que esté libre de gravámenes y verificación de áreas de riesgo en Conred.

2. Firmar una promesa de Compra Venta con el propietario.

3. Unificación de fincas.

4. Compra del terreno 5. Inscripción de nueva finca en el Registro General de la Propiedad.

6. Inicio de trámites y Permisos 7. Inicio de construcción 8. Reserva de apartamentos 9. Promesas de Compra Venta 10. Fin de la construcción 11. Escritura de compraventa

En el pasado, los propietarios del terreno cedieron a la MuniGuate una porción de este para la creación de una Plaza Peatonal (ubicada al Sur Oeste), esto otorga poder de negociación para la unificación que se plantea para el proyecto nuevo. Se solicitará la creación de 2 fincas: La finca 1 será destinada para el desarrollo comercial y corporativo y la finca 2 para el proyecto de vivienda. En cuanto a la clasificación de Zonas G, se negociará que todas las fincas tengan clasificación G5.

Ambas fincas estarán bajo el régimen de propiedad horizontal, tanto en los modelos Venta (Corporativo y Vivienda) y Renta (Comercio).

4.4 Permisos y Licencias El tiempo proyectado para la obtención de la Licencia de construcción es de 480 días estructurados así: Documentación legal y planificación (180 días) Licencia Ambiental Marn (165 días) Ministerio de Salud Pública (195 días) Opinión técnica Conred (30 días) Municipalidad de Guatemala (260 días).

Análisis

5 Financiero z

“En este capítulo podremos apreciar los resultados financieros del proyecto: Cómo se desempeña cada uno de los diferentes componentes que conforman el complejo de usos mixtos y sus resultados en flujos anuales, resultados finales e indicadores financieros, los cuales darán al potencial inversionista toda la información que necesita para tomar la decisión de invertir o no en el proyecto.”

ANÁLISIS FINANCIERO 5.1 Información del Proyecto A continuación, se muestra la información para cada fase del proyecto que se utilizó para realizar el análisis financiero. Es importante mencionar que los usos de vivienda y corporativo son modelos de venta, mientras que el comercio tiene modelo de renta.

5.2 Inversión Desarrollo y Flujos Anuales

Según la tabla se puede observar que la inversión para cada fase (vivienda, corporativo y comercio) en montos porcentuales es similar. El terreno representa alrededor del 14%, la construcción el 66% (incluye obras preliminares, movimiento de tierras y obras de protección, obra gris, acabados, equipamiento y primeros meses de administración operativa del proyecto) el 20% restante del monto de inversión se distribuye en gastos y honorarios legales, mercadeo y ventas, planificación y diseño y administración de la ejecución.

Flujo Anual Vivienda

Flujo Anual Corporativo

Flujo Anual Comercio

5.3 Financiamiento - Estructura de capital Para las tres fases del desarrollo se asume una tasa de interés del 7% y un LTV de hasta 70% para el préstamo, con avalúos mensuales durante la fase constructiva para poder aumentar el crédito disponible.

Se tiene previsto que el financiamiento inicie con aportes de socios hasta cumplir con el 30% de unidades reservadas (brindando la opción al cliente de abonar en cuotas el monto del enganche) para iniciar a solicitar el crédito bancario con el LTV indicado con anterioridad.

El préstamo se cancelará proporcional a los ingresos en ventas conforme se realice la entrega de las unidades correspondientes.

Para la fase de comercio debido a que el modelo es renta, se espera que luego de terminada la fase de construcción se logre cancelar el préstamo en un período aproximado de 11 años. El modelo financiero para esta fase considera ingresos por renta, desocupación, costos de construcción, gastos administrativos, entre otros. Se puede ver más a detalle en los anexos.

Financiamiento Vivienda

Financiamiento Corporativo

Financiamiento Comercial

5.4 Índices Financieros

El modelo de vivienda se trabajó bajo un esquema donde el cliente da por anticipado el pago de la reserva y un enganche sumando un total del 10% del monto total del precio de venta. Se obtuvo una TIR del 23% y un ROI del 32%. El préstamo se termina de pagar en el mes 36 del proyecto y se obtiene una utilidad después de pago de impuestos de $2,496,484.72.

La fase corporativa es la que presentó índices financieros más altos que las otras dos fases (vivienda y comercio). La utilidad después de impuestos es de $10,053,160.99. A los socios inversionistas les representa un ROI de 66.48% y se obtuvo una TIR de 33.30%.

El comercio presenta un modelo financiero diferente al de las previas fases, el tiempo de pago del préstamo se logra hasta el año 11 de haber iniciado operaciones debido a que los ingresos son a largo plazo y no a corto plazo como la vivienda y el área corporativa. Se obtuvo una estructura de capital de 48% de crédito bancario, 47% aporte de socios y 5% de la utilidad de la fase de vivienda. Para esta estructura de capital se obtuvo una TIR del 10.59% y un ROI del 18.70%.

5.5 Análisis de Escenarios El análisis de escenarios se realizó utilizando el software (add-in) Analytic Solver de Frontline Solvers.

Para este análisis se buscaba determinar el grado de certeza que se puede obtener para la TIR y ROI en cada modelo financiero teniendo como variables independientes la tasa de absorción, tasa de interés anual para el préstamo bancario y precio de venta.

El software permite hacer hasta 1000 iteraciones combinando cada una de las variables.

Para el análisis del modelo financiero de vivienda se obtuvieron los siguientes resultados.

Como se puede observar para el análisis de la tasa interna de retorno (TIR), se obtuvo una desviación estándar de 4.86%, lo cual indica que se tiene una certeza del 90.28% que la misma sea del 23%; para el ROI se realizó el mismo análisis y se obtuvo una desviación estándar de 11.35% para una certeza del 77.30% Para el análisis de la TIR y ROI para la fase corporativa se obtuvo una desviación estándar del 4.90% y 8.68% respectivamente. Esto indica que se tiene una certeza del 90.20% para la TIR y 82.64% para el ROI.

CONSIDERACIONES 5.6 Cálculo del Wacc Para el cálculo del costo promedio ponderado de capital (WACC) se utilizó el modelo "Capital asset pricing model (CAPM). La metodología del modelo consiste en calcular un retorno para un riesgo dado (Beta) y posterior a esto se ajusta con el riesgo del país.

Para el proyecto en cuestión, se calculó mediante los siguientes pasos: 1. Se calculó el Beta apalancado, con el producto de la relación de los activos y el equity (A/E) y la beta des apalancada (Unlevered beta) obtenido de los análisis de "Aswath Damodaran" para la industria del desarrollo inmobiliario.

2. Cálculo del costo del equity con el uso de la fórmula del CAPM, con relación al Beta apalancado.

Ke = Rf + (Rm-Rf)Be. 3. Cálculo del WACC, tomando en cuenta el escudo fiscal y el costo del capital calculado en el paso anterior. WACC = kd(1-tc)(D/A)+Ke(E/A).

Para ajustarlo al país en que nos encontramos se le adiciona el riesgo de Guatemala (3.55% y el margen entre la inflación de Estados Unidos y Guatemala 3%) Adicional a esto, se utiliza como Risk Free Rate, el equivalente al retorno de un bono del tesoro de los Estados Unidos a 10 años y el Equity Risk Premium según el análisis de "Damodaran" a Septiembre del año en curso (2019).

5.7 Estrategia Fiscal Corporativa

Se desarrollo un análisis previo para determinar cuál era la estrategia fiscal pertinente para el proyecto corporativo, llegando a la conclusión de que la postura de impuesto sobre las utilidades era el que más nos convenía.

5.8 Estrategia Fiscal Vivienda

Se desarrollo un análisis previo para determinar cuál era la estrategia fiscal pertinente para el proyecto de vivienda, llegando a la conclusión de que impuesto sobre las utilidades era el que más nos convenía.

5.9 Tiempo de Desarrollo del Proyecto

5.10 Riesgos del Proyecto A continuación, se describen los posibles riesgos que podrían afectar el desarrollo del presente proyecto de desarrollo inmobiliario. A cada riesgo se le asignó un valor económico que corresponde al impacto que podría tener mitigarlo. Asimismo, se estableció una probabilidad de ocurrencia que asigna un monto económico a cada riesgo y así se establece el monto total para mitigarlos.

Conclusiones

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En base a los análisis efectuados en el presente trabajo del desarrollo de “Paseo Atlántico” al inversionista se recomienda que invierta en el proyecto en base a los indicadores financieros presentados en la siguiente tabla:

Estos indicadores son superiores a proyectos similares en la industria de desarrollo inmobiliario de Guatemala.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Consideramos que la vocación ideal del sitio en estudio es un uso mixto integrado, tomando como base los siguientes datos.

Uso de Vivienda Tomando en cuenta el sector socioeconómico del sector, el cual es un C sólido, la densidad poblacional que existe en la regencia Norte de la Ciudad y el crecimiento poblacional que es una tasa constante de 2.76%, que el 70% de la población está en el rango de 24 - 65 años (PEA) se plantea integrar al desarrollo un uso de vivienda, explotando así su índice de edificabilidad.

Uso de Comercial Existe en el sector una demanda desatendida de potenciales clientes que valorarían un lifestyle center en el que puedan divertirse, hacer deporte, comer y conectarse con la comunidad, en base a esto, se plantea integrar a nuestro proyecto un uso comercial, considerando que la oferta existente de proyectos similares en el sector presenta niveles de vacancia <al 10%.

Uso de Corporativo Se plantea el desarrollo de un área corporativa debido a que existen estudios de la Municipalidad de Guatemala que indican que existe una demanda creciente de usos como: call centers, academias de idiomas y educación superior.

Conclusión financiera Dado que el presente proyecto presenta indicadores financieros superiores a proyectos similares en la industria de desarrollo inmobiliario de Guatemala, se concluye que es atractivo para la inversión, tal y como se muestra en la siguiente tabla:

Conclusiones

z

En base a los análisis efectuados en el presente trabajo del desarrollo de “Paseo Atlántico” al inversionista se recomienda que invierta en el proyecto en base a los indicadores financieros presentados en la siguiente tabla:

Estos indicadores son superiores a proyectos similares en la industria de desarrollo inmobiliario de Guatemala.