Inkijkexemplaar Tijdschrift voor Agrarisch Recht (TAR)

INHOUDSOPGAVE – TABLE DES MATIERES

RECHTSLEER – DOCTRINE

✎ Door Jacqueline Meersman

RECHTSPRAAK – JURISPRUDENCE

Hof van Cassatie

5 mei 2022

Landpacht – Pachtontbinding wegens gedeeltelijke onderverpachting – Niet-bewoning

van het woonhuis – Schade voor de verpachter

✎ Met noot van Celestine Dermaut: “De onbeschikbaarheid van het pachtgoed als daadwerkelijke schade ter beoordeling van pachtontbinding”

Cour de cassation

5 mai 2022 Bail à ferme – Résiliation du bail pour cause de sous-location partielle – Absence d’habitation de la maison – Dommage pour le bailleur ✎

1 avril 2021

Superficies maximales de rentabilité – Durée d’application

– Agrarisch gebied – Bebossing

Rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge

2 november 2022

Pachtontbinding – Afwezigheid van landbouwbedrijf – Landbouwvennootschap Tribunal de première instance Flandre-Occidentale, section de Bruges

Vredegerecht Brugge, 3de kanton

29 december 2017

Pachtontbinding – Afwezigheid van landbouwbedrijf – Landbouwvennootschap –Verboden pachtoverdracht – Paardenfokkerij Justice de paix de Bruges, 3e canton

29 décembre 2017 Résiliation du bail – Absence d’exploitation agricole – Société agricole – Cession de bail

Rechtsleer Doctrine

DE LANDBOUWVENNOOTSCHAP

De wetgever heeft op 12 juli 1979 de Landbouwvennootschap in het leven geroepen teneinde tegemoet te komen aan de noden binnen de landbouwsector om een adequate vennootschapsvorm te kunnen gebruiken. In 2001 werd de LV opgenomen in de ­artikelen 789-838 in het Wetboek Vennootschappen. Waar voorheen landbouwers enkel beroep konden doen op de maatschap, coöperatieve, BV of NV bestond nu een échte vennootschap waar ze zich konden profileren als ‘landbouwersvennootschap’. Auteur StaSSijnS benadrukte nog in 1997 dat deze vennootschapsvorm weinig adepten kende. Vanaf de jaren 2000 werd dit evenwel ‘de’ fiscale uitweg voor vele landbouwers om aan successieplanning te doen.

Toen op 1 november 2018 het onderscheid tussen handels-en burgerlijke vennootschappen wegviel, verdween de LV. Een maand later al dook de LV weer op; ditmaal als een ‘specifieke handelsvennootschap’ met rechtspersoonlijkheid onder de vorm van artikel 204 van de wet van 21 december 2018. Kortom, de LV houdt gestand.

Het feit dat de LV rechtspersoonlijkheid heeft en dus een aparte entiteit vormt afgescheiden van haar vennoten, zorgt, althans vanuit de Pachtwet, tot controverse, ik verduidelijk.

Bepalingen in de Pachtwet:

Artikel 2, 4° lid stelt dat de bepalingen van de Pachtwet niet van toepassing zijn op de overeenkomsten tussen de exploitant van een landeigendom en de eigenaar of de vruchtgebruiker, wanneer daarin bedongen is dat de laatstgenoemde een aanzienlijk aandeel zullen hebben in de eventuele verliezen en ten minste de helft zullen inbrengen van het materieel en de veestapel, evenals van alle nieuwe investeringen die noodzakelijk zouden worden.

Dit artikel wou vermijden dat onder het mom van een vennootschap tussen verpachter en pachter de Pachtwet zou omzeild worden.

Artikel 2, 5° lid stelt dat de bepalingen van de Pachtwet niet van toepassing zijn op de overeenkomsten tot oprichting van een landbouwvennootschap waarop de bepalingen van deze afdeling normaal van toepassing zouden zijn, maar die werden opgericht voor een duur van ten minste 27 jaar.

De wetgever wou ook hier vermijden dat verpachter en pachter middels een constructie van een vennootschap (en dan in casu een LV) waarbij de verpachter grond inbrengt en de bestuurder deze uitbaat, zouden ontsnappen aan de Pachtwet.

Auteur StaSSijnS, E. stelt in zijn standaardwerk Pacht (1):

Wij zijn van oordeel dat alle overeenkomsten tot oprichting van een LV buiten de toepassing van de Pachtwet vallen, ongeacht of de vennootschap opgericht werd voor minder dan 27 jaar of niet. (…) Men kan zich de vraag stellen wie zich op de Pachtwet zou kunnen beroepen De beherend vennoot heeft immers niet het gebruik of het genot van de landeigendommen, dit komt toe aan de vennootschap.

Artikel 30, 2de lid Pachtwet stelt dat niet als onderpacht wordt beschouwd “de gemeenschappelijke exploitatie van een landeigendom die in pacht gegeven wordt aan een van de mede-exploitanten, op voorwaarde dat deze laatste alleen houder van de pacht blijft en hij als hoofdbedrijf actief aan de exploitatie deelneemt.”

Auteur StaSSijnS (2) stelt: “de wetgever heeft bij deze uitzondering voor de pachter de mogelijkheid willen creëren in een ‘kostenassociatie’ te treden. Hijzelf blijft houder van het pachtrecht en het gebruiksrecht op het gepachte goed dat niet overgaat op de vennootschap.” en

“De inbreng in een vennootschap met rechtspersoonlijkheid lijkt niet toegestaan aangezien de vennootschap dan houder zou worden van een pachtrecht, hetzij als overnemer, hetzij als onderpachter.” Redenering waarin hij gevolgd wordt door andere gezaghebbende auteurs zoals EEcklo en GotzEn.

Anderzijds dient verwezen naar artikel 34 Pachtwet dat stelt: “De pachter kan, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel overdragen aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenote van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.” En dus niet aan een LV; wat dan ook uitdrukkelijk wordt bevestigd in artikel 796 W.Venn. De redenering van sommigen dat de pachter zijn pacht niet overdraagt aan een LV maar enkel de pachtgronden door die LV laat gebruiken, houdt geen steek nu het gebruik van landbouwgronden door een derde een verboden onderpacht uitmaakt. De fictie dat de exploitatie als beherend vennoot in een LV gelijkgesteld wordt met de persoonlijke exploitatie, betekent iets totaal anders (zie verder) en kan niet als “excuus” worden gebruikt nu de opbrengsten uit de landbouwgronden, de wijze van aanwenden en de aansprakelijkheid voor dit gebruik bij een derde belandt.

Daarenboven, zoals uit een arrest van Cassatie blijkt, leent de structuur van een vennootschap met rechtspersoonlijkheid zich ertoe dat derden die normaal niet in aanmerking komen als ‘opvolgers’ van de pachter, alsnog gebruikers kunnen worden van deze gronden en er de opbrengst van kunnen genieten en dit zonder zeggenschap van de verpachter.

De LV-wet (nu vervat in Wetboek Ondernemingsrecht):

Artikel 796 W. Venn.: de inbreng in de LV kan geschieden in geld of in natura maar “de rechten en plichten van de pachter voortvloeiend uit de pachtovereenkomst kunnen daarvan geen deel uitmaken”.

Pachtrechten kunnen dus de facto niet worden ingebracht in een LV.

Dit principe werd bevestigd in rechtsleer en rechtspraak (3).

Daarmee beoogde de wetgever de pachter te beschermen zodat hij bij een ontbinding van de LV toch gewoon verder pachter kon blijven. Blijft evenwel dat de pachter die beherend vennoot is de door hem persoonlijk gepachte goederen kan laten uitbaten, bewerken en betelen door deze LV waarvan hij niet de eigenaar noch 100% aandeelhouder hoeft te zijn. Dit roept minstens vragen op in hoeverre dezelfde pachter daarvoor aan zijn verpachter, eigenaar van deze onroerende goederen en die geen deel uitmaakt van de LV, niet om een akkoord moet vragen.

Artikel 883 W.Venn: “Voor de toepassing van de Pachtwet wordt de exploitatie als beherend vennoot in een landbouwvennootschap gelijkgesteld met persoonlijke exploitatie. Dit geldt zowel ten aanzien van de pachter als de verpachter wier rechten en verplichtingen onverkort blijven bestaan.

Bij inbreng van de eigendom of het gebruiksrecht en/of genotsrecht van het verpachte goed door de verpachter in een landbouwvennootschap is opzegging door de vennootschap slechts mogelijk wanneer de verpachter-inbrenger, zijn echtgenoot, afstammelingen of aangenomen kinderen of die van zijn echtgenoot in de vennootschap het statuut hebben van beherend vennoot.”

Aangezien dit uitsluitend geldt voor de LV, betekent dit dus dat een pachter die zijn ­bedrijf laat uitbaten onder de vorm van een BV, een NV of een ander soort vennootschap met rechtspersoonlijkheid, zich blootstelt aan pachtverbreking wegens verboden onderpacht dan wel pachtoverdracht.

Vraag is evenwel waarom dit niet het geval is of kan zijn bij de LV. Een LV is een vennootschap met rechtspersoonlijkheid, waarvan de beherend vennoot weliswaar landbouwer moet zijn en 50% van zijn arbeid aan de landbouw moet spenderen doch die geflankeerd (kan) worden door derden die geen landbouwers zijn en die, zelfs indien ze landbouwers zijn, nooit in aanmerking zouden komen voor een overdracht van pachtrechten.

De Pachtwet verwijst naar de ‘persoonlijke exploitatie’ door de pachter, een persoon (geen vennootschap dus) is een wet die zich richt tot het ‘individu’ dat de pachter is. Het is een contract intuitu personae aangegaan door de verpachter met een pachter die hij kent, waarvan hij de bekwaamheid kent en waarvan hij weet dat hij zijn landeigendommen in persoonlijke naam moet exploiteren, inbrengen in zijn persoonlijke landbouwexploitatie etc.

Ik meen dan ook dat een landbouwer die pachtgronden pacht en in de loop van de pachttijd een LV opricht of er deel van uitmaakt en de exploitatie van zijn oorspronkelijk eigen landbouwbedrijf overdraagt aan een LV, zelfs indien hij daar de beherend vennoot is, de voorafgaande toestemming behoeft van de verpachter om de eigendommen van de verpachter te laten exploiteren door deze LV nu deze LV in de rechtsverhouding met de verpachter een derde is. Uit artikel 883 W.Venn kan niet ‘zomaar’ worden afgeleid dat de pachter zonder toestemming van de verpachter de door hem gepachte goederen mag laten uitbaten door een LV voor zover hij daar maar beherend vennoot is.

Tenzij de pacht ab initio werd afgesloten met een LV en de LV voldoet aan het principe zoals voorzien in de wet, namelijk dat haar beherend vennoot landbouwer is in de zin van artikel 1 Pachtwet en minstens 50% van zijn tijd arbeid presteert binnen de LV, kan niet anders dan worden besloten dat de pachter de voorafgaande schriftelijke toestemming behoeft van zijn verpachter om zijn pachtgronden te laten uitbaten door een derde waarmee de verpachter geen enkele rechtsband heeft.

De in artikel 883 W.Venn opgenomen vermelding “de exploitatie als beherend vennoot in een landbouwvennootschap gelijkgesteld met persoonlijke exploitatie” betekent enkel dat een pacht rechtsgeldig kan worden afgesloten met een LV voor zover de beherend vennoot voldoet aan artikel 1 Pachtwet. Dat is de enige ‘fictie’ die gecreëerd wordt. In tegenstelling tot een BV of een andere vennootschapsvorm waar de beherend bestuurder een boekhouder kan zijn of iemand die zich niet met de bedrijvigheid van de vennootschap bezighoudt, dient de beherend bestuurder van de LV zich wél met landbouw bezig te houden.

De in artikel 883 W.Venn opgenomen vermelding “Dit geldt zowel ten aanzien van de pachter als de verpachter wier rechten en verplichtingen onverkort blijven bestaan.” betekent enkel dat de beherend bestuurder van een LV, in naam van de LV, een geldige pacht kan afsluiten met een verpachter-derde, die LV dan de ‘pachter’ wordt en dat de verpachter niet kan voorhouden dat dit geen pachtovereenkomst is omdat het werd afgesloten met een vennootschap.

Dit betekent ook dat de verpachter die (verpachte) landbouwgronden heeft ingebracht in een LV, tegenover zijn pachter nog altijd in dezelfde verhouding staat. Beter gezegd, de inbreng van verpachte eigendom in een LV betekent geen verkoop en de pachter moet geen voorkooprecht gegeven worden. Anderzijds zal de LV niet ‘zomaar’ opzeg kunnen geven aan zijn pachter voor eigen gebruik, en artikel 883 W.Venn. gaat verder:

“Bij inbreng van de eigendom of het gebruiksrecht en/of genotsrecht van het verpachte goed door de verpachter in een landbouwvennootschap is opzegging door de vennootschap slechts mogelijk wanneer de verpachter-inbrenger, zijn echtgenoot, afstammelingen of aangenomen kinderen of die van zijn echtgenoot in de vennootschap het statuut hebben van beherend vennoot. Een verpachter kan dus zowel zijn eigendom, zijn verpachte gronden als zijn gronden waar hij vruchtgebruiker van is, inbrengen in de LV. Voor de ingebrachte gronden die verpacht zijn aan een derde kan de LV zelf in eigen naam enkel een opzeg geven aan die derde-pachter als de inbrenger zelf, diens echtgenoot of diens afstammelingen het statuut hebben van beherend vennoot.

Evenwel, als de verpachter een overeenkomst afgesloten heeft met een pachter in persoonlijke naam en die laatste stopt nadien, dus tijdens de looptijd van de pacht, zijn volledige exploitatie in een LV (alaam, dieren, premies, gebruik van onroerende goederen die hem toebehoren etc.) die de verzamelaanvragen aangeeft, de premies in naam van de LV int, de opbrengsten van de exploitatie int en naar eigen goedvinden spendeert en de beherend bestuurder betaalt voor diens werk, dan vormt die LV voor de verpachter een onbekende derde waarmee de verpachter geen enkele rechtsband heeft en tegenover wie hij geen aanspraken kan doen gelden.

Het overdragen van de exploitatie van het eigen landbouwbedrijf aan de LV betekent de stopzetting van de ‘eigen’ landbouwexploitatie en is een even grote ‘fictie’ als een ondernemer die zijn schoenmakerszaak in een BV inbrengt. Het feit dat de beherend bestuurder geen ‘eigen’ bedrijf meer heeft en de gronden die hij destijds pachtte laat uitbaten door een vennootschap met een eigen rechtspersoonlijkheid, betekent dat hij het onderpand van de verpachter gegeven heeft aan een derde waarmee de verpachter geen enkele rechtsband heeft.

De beherend-vennoot-landbouwer heeft in persoonlijke naam geen enkel bedrijf meer. Zijn ‘bedrijf’ zit in de LV. In veel gevallen heeft de LV hem zelfs prijzij en navette betaald voor dit gebruik maar vooral, door de ganse exploitatie in een vennootschap met een eigen rechtspersoonlijkheid te steken is het onderpand van de verpachter verdwenen.

Artikel 29 Pachtwet stelt: indien de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt (…) kan de verpachter de pachtovereenkomst doen ontbinden.

Dit artikel, en wat artikel 1766 BW vervangt, bepaalt dat de pachter het landeigendom moet voorzien van de dieren en het gereedschap nodig voor de exploitatie van het ­bedrijf. Op grond van artikel 20, 1° Hypotheekwet is de verpachter immers bevoor-

recht op de oogst van het jaar, het stofferend huisraad, de hoevebekleding etc. De volledige landbouwexploitatie is het onderpand van de verpachter en dient tot borg voor de betalingen van de pacht en tot alle vergoedingen die de pachter aan de verpachter zou moeten betalen uit hoofde van de niet-nakoming van diens verbintenissen. Het spreekt voor zich dat als alle dieren, alaam, voorraden en opbrengsten aan een LV toebehoren, dat dit betekent dat de oorspronkelijke pachter het onderpand van zijn verpachter aan een LV heeft gegeven en de verpachter, die geen rechtsband heeft met de LV, daar geen voorrecht kan op uitoefenen.

Artikel 30 Pachtwet voorziet dat de pachter van landeigendommen “het gepachte goed noch geheel of ten dele in onderpacht mag geven, noch zijn pacht geheel of ten dele aan anderen overdragen zonder toestemming van de verpachter. Deze toestemming moet, op straffe van nietigheid en voorafgaand aan de onderpacht of aan de overdracht, schriftelijk worden gegeven.”

Als de pachter zijn landbouwexploitatie laat exploiteren door een LV die de dieren, het alaam etc. verkrijgt en ook het gebruik van de gronden, is er sprake van een inbreng van het gebruik van de gronden van een verpachter in een LV of een overdracht van de exploitatie en dus van de gronden die geëxploiteerd worden aan die LV. Zelfs als de pachter ‘beherend vennoot’ is van deze LV, behoeft dit laatste de voorafgaande toestemming van zijn verpachter.

Er bestaat geen enkele discussie dat een verpachter een pachtovereenkomst kan afsluiten met een LV wiens bestuurder landbouwer is, alleen al omdat de LV en al haar bezittingen diens ‘onderpand’ vormen. Anders is het gesteld met een verpachter die een pachtcontract heeft met een pachter in persoonlijke naam die na verloop van tijd beslist zijn exploitatie, alaam, dieren, omgevingsvergunning, kortom zijn bedrijf over te dragen aan een door hem opgerichte vennootschap met een eigen rechtspersoonlijkheid. In dat laatste geval is de voorafgaande en schriftelijke toestemming van de verpachter noodzakelijk nu die een ‘andere’ pachter krijgt met een eigen rechtspersoonlijkheid.

Ik verwijs naar:

1. Het arrest van het Hof van Cassatie van 12 oktober 2012 (op. cit.) dat stelt dat artikel 838 W. Venn. geen toepassing kan vinden in het raam van de pachtoverdracht bedoeld in artikel 34 Pachtwet omdat dit artikel strikt dient geïnterpreteerd te worden omdat dient vermeden te worden dat andere personen dan de bevoorrechte personen bedoeld in artikel 34 Pachtwet hun intrede kunnen doen in de pachtrechtelijke verhouding.

“Toelaten dat de pachter zonder voorafgaande toestemming van de verpachter zijn pachtrechten kan overdragen aan een landbouwvennootschap verzoent zich moeilijk met het intuitu personae karakter. De wisselende aandeelhoudersstructuur binnen de landbouwvennootschap zou deze controlemogelijkheid op de pachter volledig uithollen” (4).

“In dit arrest bevestigt het Hof zeer duidelijk de regel uit het gemene verbintenissenrecht dat in een contractuele relatie de persoon van de wederpartij niet zomaar kan gewijzigd worden” (5), (6).

(4) A.S. Baudry, noot onder Cass. 12 oktober 2012, T.Not. 2014, 300-303.

(5) B. Van DEn BErGh, noot onder Cass. 12 oktober 2012, RW 2013-2014, 263.

(6) E. StaSSijnS, Pacht, op. cit., 383 e.v.

2. Een vonnis van de vrederechter van het derde kanton te Brugge dd. 29 december 2017 (waar beroep hangende is) waarbij over een paardenfokkerij diende geoordeeld te worden maar waarbij de vrederechter ook het aspect van de inbreng in een LV en de niet-uitbating in persoonlijke naam van de pachter weerhield waar hij stelt:

12.1.: “er is de algehele stopzetting van de landbouwactiviteiten en exploitatie ervan door eerste verweerderzelf, (…) geen inschrijving meer heeft in de kruispuntbank der ondernemingen, geen in persoonlijke naam nog actief zijnde BTW-nummer, (…) geen producentennummer als landbouwer bij het ministerie van landbouw (…) geen aangifte in persoonlijke naam bij de mestbank.”

12.56.: “verweerder heeft geen eigen goederen (landbouwgereedschap, materialen, outtillering, gronden, dieren etc dienend of bruikbaar voor het verzekeren en vrijwaren van de uitbating van een landbouwbedrijf) zodat de afwezigheid van welkdanige waarborg en of onderpand ter vrijwaring en verzekering van o.m. de (financiële) verbintenissen van de pachter tegenover de verpachters daadwerkelijk ontbreekt. Dit gegeven (…) is conform het bepaalde van artikel 29 Pachtwet een voldoende reden/omstandigheid om de rechtbank toe te laten de pachtovereenkomst ten nadele van de pachter te ontbinden.”

3. Een vonnis van de Rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge dd. 2 november 2022 zetelend in graad van beroep waarbij de rechter, alhoewel statuerend dat de pachtrechten op zich niet werden ingebracht in de LV alsnog en terecht vaststelt dat “uit de voorliggende stukken waaronder in hoofdzaak de oprichtingsakte van de LV blijkt dat er sindsdien geen sprake was van een loutere exploitatie van het landbouwbedrijf onder deze juridische vorm, maar dat de volledige landbouwexploitatie, meer de prijzijrechten voortvloeiend uit de op dat ogenblik bestaande pachtcontracten, werden ingebracht en dus overgedragen aan deze vennootschap.

Dat (…) een dergelijke inbreng quasi het volledige onderpand van de pachter RDM heeft weggemaakt (m.n. álle vermogensbestanddelen van zijn landbouwbedrijf (…)).

Na en door deze inbreng beschikte RDM dan ook niet meer over een eigen landbouwexploitatie…”

En wat aldus volgens de rechter in beroep de pachtontbinding verantwoordde.

4. Een vonnis van de vrederechter te Deinze dd. 27 januari 2015 dat terecht oordeelde dat de gezamenlijke uitbating onder de vorm van een feitelijke vereniging van een koppel (gehuwd onder het stelsel van de scheiding van goederen) waarbij de vrouw het landbouwbedrijf van haar ouders (en de exploitatie van de pachtgronden die ze rechtens had overgenomen als afstammeling) en haar echtgenoot het landbouwbedrijf van de zijne had ingebracht, geen inbreuk vormde op de Pachtwet omdat deze feitelijke vereniging VVZRL geen rechtspersoonlijkheid heeft en voldoet aan de exploitatievorm beschreven in artikel 30 Pachtwet waarbij de exploitanten, deelgenoten van deze feitelijke vereniging, ieder afzonderlijk hun landbouwnummer behouden en hun eigen exploitatie behouden.

Uit deze vonnissen blijkt duidelijk het onderscheid wat kan en niet kan. Indien een pachter in de loop van de exploitatie van het pachtgoed zijn landbouwbedrijvigheid inbrengt in een LV, al dan niet samen met zijn pachtrechten, dan moet hij daartoe de uitdrukkelijke schriftelijke en voorafgaande toestemming verkrijgen van zijn verpachter en dit conform artikel 30 Pachtwet, op straffe uit het pachtgoed verdreven te worden wegens verboden onderpacht dan wel verboden pachtoverdracht ten minste omdat hij

niet meer voldoet aan artikel 1 Pachtwet en zich ontdaan heeft van zijn onderpand. Conform artikel 29 Pachtwet verantwoordt dit ook de pachtontbinding.

Dit alles laat de mogelijkheid onverlet om een pachtcontract ab initio te sluiten met een LV voor zover deze evident voldoet aan de bepalingen voorzien in de wet, bij gebreke waarvan deze overeenkomst in rechte kan worden vernietigd.

jacqueline MeerSMan (7)

(7) MEErSman & Van KEEr advocatenassociatie.

Rechtspraak Jurisprudence

HOF VAN CASSATIE

5 MEI 2022

Zetel: k mEStdaGh, voorzitter; G. jocqué, sectievoorzitter.

Inzake: M.D. en A.E. (advocaat j. VErbiSt) tegen V. Comm.V. (advocaat b. maES).

Landpacht – Pachtontbinding wegens gedeeltelijke onderverpachting – Nietbewoning van het woonhuis – Schade voor de verpachter

De pachter die met miskenning van artikel 30 Pachtwet het gepachte goed geheel of ten dele in onderpacht geeft zonder schriftelijke toestemming van de verpachter, komt een bepaling van de pachtovereenkomst niet na en valt aldus onder de toepassing van artikel 29 Pachtwet. De ernst van de wanprestatie moet worden beoordeeld met inachtneming van het al dan niet bestaan van schade voor de verpachter, hetgeen onaantastbaar door de rechter wordt beoordeeld.

De verpachter lijdt schade wegens verboden onderverpachting ook indien de pacht verder wordt betaald en niet wordt vastgesteld dat de verpachter ten gevolge van de onbeschikbaarheid van het goed concrete opportuniteiten heeft misgelopen die lucratiever zouden zijn geweest dan een verdere verpachting tegen dezelfde voorwaarden.

COUR DE CASSATION

5 MAI 2022

Siège : k mEStdaGh, président ; G. jocqué, président de section. Dans l’affaire de : M.D. et A.E. (avocat j. VErbiSt) contre V. Comm.V. (avocat b. maES).

Bail à ferme – Résiliation du bail pour cause de sous-location partielle – Absence d’habitation de la maison – Dommage pour le bailleur

Le fermier qui sous-loue le bien affermé en tout ou en partie sans l’accord écrit du bailleur, enfreint l’article 30 de la loi sur les baux à ferme, ce qui entraîne l’application de l’article 29. Cette infraction doit être analysée par le juge, tenant compte de l’existence d’un dommage dans le chef du bailleur.

Le bailleur a du dommage même si le fermage est payé et même en cas d’absence d’opportunités plus lucratives que le bailleur aurait pu rater suit à la continuation du bail à ferme.

I. Beslissing van het Hof

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. Met de reden dat er “op basis van de uiteenzettingen van partijen in besluiten alsook de neergelegde stukken (…) geen betwisting bestaat dat het kwestieuze goed dat oorspronkelijk door [de verweerster] in pacht was gegeven aan [de eisers], door deze laatsten in onderpacht werd gegeven”, oordeelt de appelrechter, ongeacht de gebruikte bewoordingen, dat er geen betwisting over bestaat dat het goed door de eisers werd onderverhuurd. Het onderdeel dat berust op een onjuiste lezing van het bestreden vonnis, mist feitelijke grondslag.

Tweede onderdeel

2. De pachter die met miskenning van artikel 30 Pachtwet het gepachte goed geheel of ten dele in onderpacht geeft zonder schriftelijke toestemming van de verpachter, komt een bepaling van de pachtovereenkomst niet na en valt aldus onder de toepassing van artikel 29 Pachtwet.

3. Artikel 29, eerste lid, Pachtwet bepaalt dat indien de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt, indien hij bij de bebouwing niet als een goed huisvader handelt, indien hij het gepachte voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, deze, naargelang van de omstandigheden, de pachtovereenkomst kan doen ontbinden. Artikel 29, tweede lid, Pachtwet bepaalt dat in geval van ontbinding door de schuld van de pachter, deze gehouden is tot schadevergoeding.

Uit het gebruik van de termen “daardoor schade ontstaat voor de verpachter” en “naargelang van de omstandigheden” alsook uit de verplichting van de pachter om die schade te vergoeden “in geval van ontbinding door (zijn) schuld”, moet worden afgeleid, enerzijds, dat de wetgever gewild heeft dat de feitenrechter zou nagaan of de wanprestatie ernstig genoeg is om de ontbinding uit te spreken, anderzijds, dat de ernst van de wanprestatie moet worden beoordeeld met inachtneming van het al dan niet bestaan van schade voor de verpachter. De rechter oordeelt onaantastbaar of de wanprestatie schade heeft veroorzaakt voor de verpachter, met dien verstande dat het Hof kan nagaan of de rechter op grond van de gedane vaststellingen kon besluiten tot het bestaan van schade.

4. Na te hebben vastgesteld dat de eisers met miskenning van artikel 30 Pachtwet het woonhuis dat deel uitmaakt van de hofplek zonder instemming van de verweerster in onderpacht hebben gegeven en dat de onderpachter niet voldoet aan artikel 1 Pachtwet aangezien er geen bewijs voorligt dat hij een landbouwexploitatie voert, oordeelt de appelrechter dat:

– de schade in hoofde van de verweerster, anders dan de vrederechter oordeelde, wel degelijk kan worden bepaald, namelijk de onbeschikbaarheid van het onroerend goed;

– de eisers de verplichting hadden het goed terug te geven aan de verweerster in plaats van het onder te verhuren;

– de vrije beschikking over het onroerend goed die de verweerster hierdoor heeft moeten missen, de door haar geleden schade is.

5. Op die gronden kon de appelrechter naar recht oordelen dat de wanprestatie schade heeft veroorzaakt voor de verpachter en dat de pachtovereenkomst in het nadeel van de eisers dient te worden ontbonden.

Het onderdeel dat aanvoert dat geen daadwerkelijke schade in hoofde van de verweerster wordt vastgesteld aangezien de pacht verder werd betaald en niet wordt vastgesteld dat de verweerster ten gevolge van de onbeschikbaarheid van het goed concrete opportuniteiten heeft misgelopen die lucratiever zouden zijn geweest dan een verdere verpachting tegen dezelfde voorwaarden, kan niet worden aangenomen.

Dictum

Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eisers tot de kosten.

Bepaalt de kosten voor de eisers op 547,45 euro en op de som van 650 euro rolrecht verschuldigd aan de Belgische Staat.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit sectievoorzitter k. mEStdaGh, als voorzitter, sectievoorzitter G. jocqué, en de raadsheren b. WyllEman, k. moEnS en S. moSSElmanS, en in openbare rechtszitting van 5 mei 2022 uitgesproken door sectievoorzitter k mEStdaGh, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht m. dEconynck, met bijstand van griffier V. VandEn hEndE.

NOOT BIJ CASS. 05/05/2022: De onbeschikbaarheid van het pachtgoed als daadwerkelijke schade ter beoordeling van pachtontbinding

1. In het hier besproken arrest diende het Hof zich te buigen over de beoordeling die de beroepsrechter had gemaakt omtrent het bestaan van schade in hoofde van de verpachter bij een (gedeeltelijke) onderverhuring van het pachtgoed zonder diens voorafgaandelijke schriftelijke toestemming.

Krachtens artikel 30 Pachtwet mag een pachter het gepachte goed noch geheel noch ten dele in onderpacht geven, noch zijn pacht geheel of ten dele aan anderen overdragen zonder toestemming van de verpachter. Deze toestemming moet, op straffe van nietigheid en voorafgaand aan de onderpacht of aan de overdracht, schriftelijk worden gegeven.

Artikel 29 Pachtwet voorziet in de mogelijkheid om het pachtcontract te laten ­ontbinden bij wanprestatie. Meer concreet bepaalt het artikel dat indien de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, ­indien hij met de bebouwing ophoudt, indien hij bij de bebouwing niet als een goed huisvader handelt, indien hij het gepachte voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, laatstgenoemde de pachtovereenkomst naargelang van de omstandigheden kan doen ontbinden. In geval van ontbinding door de schuld van de pachter, is deze overeenkomstig het tweede lid van voormeld artikel gehouden tot schadevergoeding.

Volgens vaste Cassatierechtspraak moet uit artikel 29 Pachtwet worden afgeleid, enerzijds, dat de wetgever gewild heeft dat de rechter beoordeelt of de wanprestatie van de pachter ernstig genoeg is om de ontbinding uit te spreken en, anderzijds, dat de ernst van de wanprestatie beoordeeld moet worden in het licht van het bestaan, voor de verpachter, van schade ten gevolge van die wansprestatie (Cass. 19 oktober 2018, A.R. C. 18.0036.N, met conclusie advocaat-generaal C. VandEWal, www.Juportal.be; Cass. 11 oktober 2013, A.R. C.12.0245.F, met conclusie procureur-generaal LEclErcq, www.juridat.be; Cass. 9 december 2010, A.R. C.07.0113.F, www.juridat.be).

2. Voor een correcte analyse van de overwegingen die het Hof maakt, komt het gepast voor even de concrete feiten van voormelde casus toe te lichten.

De verpachter was eigenaar van een hoeve met ruim 12 ha gronden, die middels een aanvaarde pachtoverdracht dd. 3.12.2007 werd verpacht aan de eisers in Cassatie. Naar aanleiding van die pachtoverdracht namen laatstgenoemden hun intrek in de bedrijfswoning bij de pachthoeve, waar zij ook jarenlang bleven wonen. Na ettelijke jaren verhuisden de pachters naar het ouderlijke landbouwbedrijf, waarna zij de bedrijfswoning bij de pachthoeve in woninghuur gaven aan derden. De landerijen werden verder geëxploiteerd. Volgens de pachters hadden zij de verpachter van dat voornemen in kennis gesteld, waarna hij zijn mondelinge toestemming had betuigd.

De verpachter betwistte na verloop van tijd dat hij had ingestemd met de onderverpachting van de bedrijfswoning en vroeg de ontbinding van het integrale pachtcontract, met uitdrijving en schadevergoeding. Op 5.12.2019 dagvaardde hij de pachters voor de Vrederechter van het tweede kanton Kortrijk.

3. Bij vonnis van 30 juni 2020 verklaarde de Vrederechter die vordering ongegrond. Hoewel de onderverhuring van de hoevegebouwen als onwettig werd bestempeld, werd geoordeeld dat de verpachter geen schade had geleden. Enerzijds werd volgens de Vrederechter niet het bewijs geleverd dat het onderverhuurde goed beschadigingen of een minwaarde had opgelopen als gevolg van de onderverhuring. Anderzijds impliceerde de vaststelling dat de pachters uit deze onwettige onderverhuring huurgelden hadden ontvangen, volgens de Vrederechter geen schade in de zin van artikel 29 van de Pachtwet in hoofde van de verpachter, in zoverre die immers verder de pachtgelden is blijven ontvangen. Aldus was er volgens de Vrederechter niet voldaan aan de in artikel 29 van de Pachtwet op dwingende wijze bepaalde voorwaarde (met name: “en daardoor schade ontstaat voor de verpachter”) om tot ontbinding van de pachtovereenkomst te kunnen overgaan.

In graad van beroep werd die beslissing hervormd. De onderpacht werd nietig verklaard en de pachtovereenkomst werd lastens de pachters ontbonden. Het (tevergeefs) in Cassatie bestreden vonnis stelde daartoe twee wanprestaties in hoofde van de pachters vast, m.n. de onderpacht zonder schriftelijke toestemming van de verpachter en de nietaanwending van de woning in de landbouwexploitatie.

De beroepsrechter beoordeelde de ernst van de wanprestaties in functie van de veroorzaakte schade. In dat kader werd verwezen naar de onbeschikbaarheid van het onroerend goed en de verplichting in hoofde van de pachters om het kwestieuze onroerend goed terug aan de eigenaar te geven in plaats van het onder te verhuren, waardoor de verpachter de vrije beschikking heeft moeten missen, hetgeen de door zijn geleden schade uitmaakt.

De vordering vanwege de verpachter tot veroordeling van de pachters om een schadevergoeding van € 19.800 te betalen, werd integraal afgewezen.

4. De pachters betekenden een voorziening in Cassatie. Zij argumenteerden onder hun tweede onderdeel dat uit de samenlezing van artikelen 29 en 30 Pachtwet volgt dat een onwettige onderpacht slechts aanleiding kan geven tot ontbinding van de pachtovereenkomst lastens de pachter, wanneer de verpachter door deze onderpacht schade heeft geleden. In de Cassatievoorziening deden zij gelden dat uit de vaststellingen van de beroepsrechter niet blijkt dat de verpachter schade heeft geleden. Integendeel bevestigde de rechter dat de pachtprijs correct werd doorbetaald en werd de vordering tot schadevergoeding in hoofde van de verpachter integraal afgewezen.

De concrete rechtsvraag die aan Cassatie ter beoordeling werd voorgelegd betrof aldus te weten of er sprake kan zijn van daadwerkelijke schade in hoofde van de eigenaarverpachter, die geen inkomsten heeft gemist ten gevolge van de onbeschikbaarheid van zijn pachtgoed en niet aantoont als gevolg van die onbeschikbaarheid concrete opportuniteiten te hebben misgelopen die lucratiever zouden zijn geweest dan een verdere verpachting tegen dezelfde voorwaarden.

5. Het Hof van Cassatie bepaalde reeds eerder dat de pachter die met schending van artikel 30 Pachtwet het gepachte goed geheel of ten dele in onderpacht geeft of zijn pacht geheel of ten dele overdraagt zonder de voorafgaande en schriftelijke toestemming van de verpachter, in plaats van het aan laatstgenoemde terug te geven wanneer hij het niet langer zelf wil exploiteren, één van de bedingen van de pachtovereenkomst niet uitvoert en daardoor valt onder de toepassing van artikel 29 van die wet. (Cass. 9 december 2010, Arr.Cass. 2010, afl. 12, 2918).

De omstandigheid dat een pachter het gepachte goed aan een derde in onderpacht geeft zonder toestemming van de verpachter, kan slechts aanleiding geven tot ontbinding indien de rechter vastsstelt dat de verpachter daardoor schade heeft geleden (Cass. 11 ­oktober 1991, Arr.Cass. 1991-92, 141).

Het vraagstuk of de loutere onbeschikbaarheid van het pachtgoed in hoofde van de verpachter op zich reeds schade uitmaakt in de zin van artikel 29 Pachtwet, zonder bijkomend bewijs van concrete lucratievere opportuniteiten die daardoor werden mislopen, werd evenwel nog niet eerder expliciet door Cassatie beantwoord.

6. Dergelijke discussie is evenwel niet nieuw. De beroepsrechter, daarin gevolgd door het Hof van Cassatie in het besproken arrest van 5 mei 2022, lijkt aansluiting te hebben gezocht bij (lagere) rechtspraak en rechtsleer, die thans door Cassatie werd bestendigd.

In de rechtsleer werd in het werk van d’UdEkEm d’Acoz en Snick geargumenteerd dat de onderverhuring de (minstens gedeeltelijke) onbeschikbaarheid van het pachtgoed teweegbrengt, hetgeen op zich reeds een element van schade uitmaakt en een vermindering in waarde impliceert voor de verpachter. (H. d’UdEkEm d’Acoz, I. en M. Snick, De Pachtovereenkomst, Larcier, 2019, p. 347, nr. 545, met verwijzing naar Rb. Ieper 7 juni 2006, T.Agr.R. 2007, 69)

Dat standpunt werd door een nagenoeg constante (lagere) rechtspraak en rechtsleer aanvaard (Rb. Kortrijk 22 maart 2012, T.Agr.R. 2014, 3; Rb. Ieper, 7 juni 2006, T.Agr.R. 2007, 69; Vred. Charleroi 6 mei 2002, Rev.not.b. 2002, 842; Vred. Halle 2004, T.Agr.R. 2005, 26; Vred. Menen 4 januari 2012, inzake Carton / PillEn, niet gepubliceerd; Rb. Kortrijk 23 mei 2013, niet gepubliceerd).

Indien de beperkingen van het eigendomsrecht niet meer worden verantwoord door een rechtmatige bescherming van de pachtwet, ontstaat er schade in hoofde van de verpachter die, zonder gebonden te zijn door de Wet op de beperking van de pachtprijzen, op de vrije markt zelf ook kan contracteren tegen betere voorwaarden (E. BEGuin en P. REniEr, “Le bail à ferme”, overzicht van rechtspraak 1996-2004, J.T. 2006, n° 159 en 215).

Daarbij werd navolging gegeven aan het standpunt van Raadsheer StaSSijnS, die in zijn gekende publicatie van 1997 het volgende doet gelden:

“

Maar zelfs als men zou aannemen dat de verpachter in elk geval schade moet bewijzen, lijkt deze schade toch evident. Zolang de pachter zich beroept op een door de Pachtwet beschermde pachtovereenkomst heeft hij een aantal rechten die een andere pachter of huurder niet heeft. (…) Deze rechten vormen voor de verpachter evenzoveel beperkingen aan zijn eigendomsrecht en betekenen voor hem ook een schade, daar zij het genot van zijn eigendom beperken. Zolang de pachter zich handhaaft kan de verpachter zijn eigendom niet valoriseren door hem tegen een hogere prijs te verhuren of door hem vrij van pacht te verkopen. De verpachter moet deze schade ondergaan zolang de pachter een activiteit ontwikkelt die wettelijk beschermd is en die beschermenswaardig is. De beperking aan de uitoefening van het eigendomsrecht van de verpachter vindt zijn oorzaak in de Pachtwet. Als de pachter niet meer exploiteert in de zin van de Pachtwet, verliest hij het recht om op deze bescherming aanspraak te maken. De beperkingen aan de rechten van de verpachter verliezen hun oorzaak. (E. StaSSijnS, “Pacht” in APR, 1997, 337 p., 320)

Verder in zijn bijdrage laat hij het volgende optekenen inzake het verbod opgenomen in artikel 30 Pachtwet:

“Met De Page moet echter wel worden aangenomen dat de niet-naleving van het verbod van artikel 30 Pachtwet ernstig is, zodat in de meeste gevallen de pachtontbinding zal worden toegestaan (a.w. IV. Nr. 728, 757).

Het is immers duidelijk dat de pacht het vrije beschikkingsrecht van de verpachter over zijn goederen beperkt en onrechtstreeks ook leidt tot een waardevermindering van het goed. Zolang de pacht loopt, moet de verpachter deze beperking voor lief nemen. Hij heeft immers ingestemd met de pacht. Hij heeft echter niet ingestemd met de verboden onderpacht. De pachter maakt daardoor misbruik van de rechten die het contract en de wet hem geeft, zodat de schade die de verpachter lijdt doordat hij niet vrij over zijn eigendom kan beschikken, niet langer haar oorsprong vindt in de rechten die hij aan de pachter heeft toegestaan. De pachter, die onderverpacht, beschikt ook niet over een wettelijke grondslag om aan de verpachter de vrije beschikking over zijn eigendom te ontzeggen.” (E. StaSSijnS, “Pacht” in APR, 1997, 410 p., 415)

De Vrederechter van Halle nam deze motivering over in een vonnis dd. 12 mei 2004 (Vred. Halle, 12.05.2004, T.Agr.R. 2005, 29). Een gelijkaardig standpunt valt te lezen in een uitspraak van Oudenaarde uit 1998, waarbij werd geoordeeld dat men de eigenaar schade berokkent indien men, ondanks het feit dat men geen recht meer heeft op de bescherming van de pachtwet, zich toch nog op die bescherming beroept. (Rb. ­Oudenaarde 16 september 1998, T.Agr.R. 1999, 46)

In een uitspraak van het Vredegerecht Zottegem dd. 15 maart 2012 werd in diezelfde zin geoordeeld dat als gevolg van de wanprestatie van de pachter, de eigenaar gedurende verschillende jaren verstoken blijft van een normale uitoefening van zijn eigendomsrecht en zijn landeigendommen bijgevolg niet te koop heeft kunnen aanbieden, niet zelf heeft kunnen gebruiken of het gebruiksrecht ervan niet aan betere voorwaarden heeft kunnen bedingen. (Vred. Zottegem-Herzele 15 maart 2012, RW 2014-15, afl. 9, 348; T.Agr.R. 2014, afl. 4, 262; T.Vred. 2014, afl. 9-10, 412)

7. De beoordeling door het hoogste gerechtshof in het besproken arrest is dus niet geheel verrassend, in het licht van de reeds door de rechtspraak en rechtsleer ontwikkelde standpunten.

Niettemin valt, naargelang de concrete feitelijke omstandigheden, ook een kritische noot te formuleren bij het standpunt van Cassatie. De gevolgen van een pachtontbinding zijn

vaak drastisch. De vraag stelt zich of alle tekortkomingen aan de verplichtingen als pachter in diezelfde mate verwerpelijk zijn en (virtuele) schade berokkenen aan de eigenaar?

Sommige rechtspraak stoelt zeer duidelijk op misbruiken die gepaard gaan met gepensioneerde pachters die ondanks hun pensioen en het staken van hun landbouwactiviteiten, verder op oneigenlijke wijze de pachtgronden bezetten. Weinigen zullen de kwalificatie van dergelijk handelen als schadelijk voor de verpachter, in twijfel trekken.

In dat kader kan verwezen worden naar een vonnis van de Vrederechter van Zottegem waarbij geoordeeld werd dat de verpachter ontegensprekelijk schade lijdt wanneer hij, na de integrale en definitieve stopzetting van zijn landbouwactiviteit sinds vier jaar door de op dat ogenblik 83-jarige pachter, de gronden verder laat exploiteren/bewerken door een derde (Vred. Zottegem 30 maart 2011, T.Vred. 2013, afl. 5-6, 313). Dergelijke situatie is heus geen alleenstaand geval.

Een ander deel van de relevante rechtspraak heeft betrekking op de ‘onderverpachting’ die geschiedt door het toekennen van oneigenlijke cultuurcontracten. (Zo onder meer: Rb. Kortrijk 22 maart 2012, T.Agr.R. 2014, 3; Rb. Ieper, 7 juni 2006, T.Agr.R. 2007, 69)

In een vonnis van de Vrederechter te Poperinge werd evenzeer geoordeeld dat het in onderpacht geven van percelen landbouwgrond zonder toestemming van de verpachter onder het mom van een seizoenspacht aanleiding geeft tot onmiddellijke pachtontbinding op grond van artikel 29 Pachtwet wanneer vaststaat dat de verpachter schade heeft geleden. Het handhaven van de beperkingen aan het eigendomsrecht door het afsluiten van oneigenlijke seizoenscontracten werd op zich reeds als oorzaak van schade in hoofde van verpachter beschouwd. Door het enkele feit van de onderverpachting verliest de eigenaar-verpachter een kans om zijn goederen aan gunstiger voorwaarden te verkopen of een nieuwe pachtovereenkomst aan te gaan tegen een hogere pachtprijs. (Vred. Ieper (afd. Poperinge) (2) 19 maart 2009, T.Agr.R. 2014, afl. 4, 237)

Indien men de exploitatie van de gronden, voorwerp van het pachtcontract, zonder geldige reden aan andere landbouwers toevertrouwt, valt het niet meer te verdedigen dat men zich nog verder kan beroepen op de beschermingsmechanismen van de Pachtwet.

8. De aan het Hof voorgelegde casus betrof evenwel de onderverhuring van (alleen) een woonhuis, dat correct werd onderhouden en waaraan de initiële pachters verfraaiingswerken hadden uitgevoerd. De landerijen werden verder persoonlijk geëxploiteerd. Terwijl niets een actieve landbouwer belet om meerdere percelen te exploiteren, kan hij daarentegen slechts op één plaats zijn domicilie vestigen.

In dat kader kan de actuele schaalvergroting in de landbouwsector niet worden genegeerd. Niet zelden nemen bestaande bedrijven er een hofstede bij van een gepensioneerde of overleden landbouwer. In dergelijke situatie beschikt de (kandidaat-)pachter reeds over een (eigen) bedrijfswoning, zodat hij niet tegelijk zijn intrek kan nemen in de woning bij de pachthoeve.

Een gelijkaardige situatie doet zich voor indien men als jonge starter eerst zijn intrek neemt op een pachthoeve en vervolgens een aantal jaar later verhuist naar het familiebedrijf nadat de ouders hun exploitatie op pensioenleeftijd hebben overgelaten, zoals het geval was in de aan het Hof voorgelegde casus.

Wat met het rundvee op het ene bedrijf, dat een onmiddellijke nabijheid van de bedrijfsleider vereist voor (nachtelijke) interventies, terwijl op de verder gelegen kleinschalige pachthoeve geen dieren worden gestald?

Dergelijke motieven, die een rechtmatige verantwoording in zich lijken te dragen, ontslaan de zorgvuldige pachter evenwel niet om voorafgaandelijk de schriftelijke toestemming van de verpachter te verkrijgen, ongeacht diens mondelinge toezeggingen. Bij gebrek daaraan wordt de pachter volgens het geannoteerde arrest onverkort afgestraft.

Dergelijke situaties brengen ons ook naadloos bij de vraag naar de mogelijkheid tot een gedeeltelijke pachtontbinding in situaties waarbij de tekortkomingen slechts betrekking hebben op een deel van het pachtgoed. In dat kader kan verwezen worden naar de tweestrijd in bepaalde rechtspraak, zoals geciteerd en toegelicht in T.Agr.R. 2020, afl. 1-2 (Rb. West-Vlaanderen (afd. Ieper) 15 november 2017, T.Agr.R. 2020, afl. 1-2, 63; Rb. WestVlaanderen (afd. Ieper) 18 oktober 2017, T.Agr.R. 2020, afl. 1-2, 65; Rb. West-Vlaanderen (afd. Veurne) 29 juni 2017, T.Agr.R. 2020, afl. 1-2, 68; Vred. Diksmuide 26 oktober 2015, T.Agr.R. 2020, afl. 1-2, 76).

9. Ook omtrent het vraagstuk inzake schade heeft het Cassatiearrest, in navolging van de bestaande rechtspraak, verregaande gevolgen. Immers werd de vordering vanwege de verpachter voor het verkrijgen van schadevergoeding door de beroepsrechter integraal als ongegrond afgewezen én werden er geen concreet gemiste opportuniteiten aangetoond. De ‘virtuele’ schade omwille van de onbeschikbaarheid van het pachtgoed volstaat.

Een afwijkend standpunt omtrent de schade in hoofde van de verpachter, kan worden teruggevonden in een vonnis van de Rechtbank van Doornik, 19 juni 2001, alwaar werd gesteld dat de schade niet kan bestaan uit het onbeschikbaar zijn van het goed, aangezien anders elke pacht als intrinsiek schadelijk beschouwd zou moeten worden. (Rb. Doornik, 19 juni 2001, JLMB 2002, 1452; P. REniEr, “Le bail à ferme, un bail sans fin”, noot onder Rb. Doornik 19 juni 2001, JLMB 2002, 1452; Zie tevens P. PaplEux, “La fin du bail à ferme” in R. GotzEn (ed.), Le bail à ferme. Un état des lieux, die Keure, 2015, 124)

Tegen het Cassatiearrest kan worden ingebracht dat het juridisch tegenstrijdig lijkt om een pachtovereenkomst te ontbinden lastens de pachter, hetgeen het bestaan van schade veronderstelt, en vervolgens de vordering tot schadevergoeding te verwerpen.

In dat verband kan worden verwezen naar R. GotzEn, “Onderpacht en pachtoverdracht”, in Onroerend goed in de praktijk, losbl. 2010, XV.Z – 244, alwaar wordt geargumenteerd: “Behoudens pachtverbreking, kan door de verpachter ook schadevergoeding worden gevorderd vanwege de pachter die een niet-toegelaten onderpacht of pachtoverdracht heeft toegestaan. Ook deze regel is een toepassing van het in artikel 29 bepaalde, dat op zijn beurt een herinnering is aan het gemeen recht. Gezien slechts verbreking van de pachtovereenkomst kan worden geëist indien ingevolge de door de pachter toegestane onderpacht of pachtoverdracht werkelijk schade is ontstaan voor de verpachter, is het trouwens duidelijk dat bij de betrokken pachtontbinding schadevergoeding zal kunnen worden geëist.

Belangrijk is ook om op te merken dat het Hof zeer nadrukkelijk schade in hoofde van de verpachter vaststelt, hoewel er geen bewijs werd geleverd dat de verpachter ten gevolge van de onbeschikbaarheid van het goed concrete opportuniteiten heeft misgelopen die lucratiever zouden zijn geweest dan een verdere verpachting tegen dezelfde voorwaarden.

In een ouder Cassatiearrest werd immers nadrukkelijk verwezen naar de gemiste opportuniteiten, meer bepaald een ruil van grond met andere eigendommen die bouwgrond of woondienstuitbreidingsgebieden zijn, hetgeen de verpachter voordeel zou opleveren. (Cass. 9 december 2010, Arr.Cass 2010, afl. 12, 2918)

Bepaalde rechtspraak verwijst evenzeer naar de opportuniteit om een voordeligere pachtovereenkomst te sluiten met een jongere pachter (Rb. Brugge 9 april 1986, T.B.R. 1986, 86) of een langetermijnpacht te sluiten waardoor een hogere pachtprijs verkregen zou worden. (Cass. 9 december 2010, Arr.Cass 2010, afl. 12, 2918)

Bewijs van dergelijke gemiste opportuniteiten wordt thans door het Hof niet als vereiste gesteld. Een eerder virtueel nadeel voor de verpachter door de loutere onbeschikbaarheid van het pachtgoed valt onder het schadebegrip waaraan een pachtontbinding overeenkomstig artikel 29 Pachtwet wordt getoetst.

Celestine DerMaut (1)

(1) Scheirlynck & Dermaut Advocaten.

COUR DE CASSATION

1er AVRIL 2021

Superficies maximales de rentabilité – Durée d’application

En considérant que l’article 2 de l’arrêté royal du 5 février 1998 fixant les superficies maximales de rentabilité contrevient à l’article 12.7 de la loi sur les baux à ferme pour la raison qu’il en limite la durée de validité à 5 ans, le jugement attaqué viole cette dernière disposition.

Note : Pour la région Wallonne, la disposition de l’article 12 paragraphe 7 a fait l’objet d’une modification substantielle depuis l’entrée en vigueur du nouveau décret wallon à compter du 1 janvier 2020.

HOF VAN CASSATIE

1 APRIL 2021

Maximum rendabiliteitsoppervlakte – Geldigheidsduur

Door te beschouwen dat artikel 2 van het koninklijk besluit van 5 februari 1998 houdende vaststelling van de maximale rendabiliteitsoppervlakten strijdig is met artikel 12.7 van de wet op de landpacht omdat de geldigheid ervan beperkt wordt tot 5 jaar, schendt het bestreden vonnis deze laatste bepaling.

Cour de cassation de Belgique

Arrêt

N° C.20.0346.F

D. E., demandeur en cassation, représenté par Maître Simone Nudelholc, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l’Empereur, 3, où il est fait élection de domicile, contre

C. G., défendeur en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 6 novembre 2019 par le tribunal de première instance du Hainaut, statuant en degré d’appel et comme juridiction de renvoi ensuite de l’arrêt de la Cour du 8 juin 2017. Le conseiller Maxime Marchandise a fait rapport. L’avocat général Philippe de Koster a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le ­demandeur présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le moyen :

Quant à la deuxième branche :

L’article 12.7 de la loi sur les baux à ferme, dans la version applicable, dispose, en son alinéa 1er, que, quand le preneur exerce la profession agricole à titre principal, le juge peut refuser de valider le congé lorsque celui-ci a pour conséquence de porter la superficie totale exploitée de l’entreprise agricole du futur exploitant au-delà de la superficie maximale fixée par le Roi ; en son alinéa 3, que le Roi fixe par arrêté délibéré en conseil des ­ministres les superficies maximales de rentabilité sur proposition de la chambre ­provinciale d’agriculture compétente et sur avis conforme du conseil national de l’agriculture, et, en son alinéa 4, que ces superficies sont revues au moins tous les cinq ans.

Cette disposition n’interdit pas au Roi de limiter à cinq années les effets d’un arrêté d’exécution.

L’article 2 de l’arrêté royal du 5 février 1998 fixant les superficies maximales de rentabilité visées par la législation sur le bail à ferme prévoit que les superficies qu’il fixe sont valables pour cinq ans.

En considérant que cet article contrevient à l’article 12.7 de la loi sur les baux à ferme pour la raison qu’il limite la durée de validité de ces superficies maximales, le jugement attaqué viole cette dernière disposition.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Quant à l’étendue de la cassation :

La cassation de la décision que la demande en validation de congé n’est pas fondée s’étend à la décision de refuser l’astreinte, qui en est la suite.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ;

Réserve les dépens pour qu’il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause devant le tribunal de première instance de Liège, siégeant en degré d’appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Mireille Delange, les conseillers Sabine Geubel, Ariane Jacquemin, Maxime Marchandise et Marielle Moris, et prononcé en audience publique du premier avril deux mille vingt et un par le président de section Mireille Delange, en présence de l’avocat général Philippe de Koster, avec l’assistance du greffier Patricia De Wadripont.

RAAD VAN STATE 25 NOVEMBER 2022

Ruimtelijke ordening – Agrarisch gebied – Bebossing

Een bos is niet zonevreemd in een agrarisch gebied van het gewestplan. De vergunning tot bebossing in agrarisch gebied is een vergunning voor een zone-eigen handeling en kan niet gelijkgesteld worden met een wijziging van het agrarisch gebied.

CONSEIL D’ETAT

25 NOVEMBRE 2022

Urbanisme – Zone agricole – Boisement

Un bois n’est pas non conforme à la zone agricole du plan de secteur. Le permis à boiser en zone agricole est un permis pour une action conforme à la zone et ne peut pas être assimilé à un changement de la zone agricole.

RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK VOORZITTER

VAN DE Xe KAMER ARREST

nr. 255.112 van 25 november 2022 in de zaak A. 237.390/X-18.253

In zake: 1. C.V.

2. N.S.

bijgestaan en vertegenwoordigd door advocaten Stefaan Desrumaux, Benjamin Demuynck en Kim Poelman

kantoor houdend te 8500 Kortrijk Doorniksewijk 66

bij wie woonplaats wordt gekozen

tegen:

de GEMEENTE Z.

bijgestaan en vertegenwoordigd door advocaten Frank Vanden Berghe en Arne Devriese kantoor houdend te 8500

Kortrijk

Beneluxpark 15

bij wie woonplaats wordt gekozen

Tussenkomende partij:

de VZW N.

bijgestaan en vertegenwoordigd door advocaten Peter De Smedt en Robin Verbeke kantoor houdend te 9000 Gent

Kasteellaan 141

bij wie woonplaats wordt gekozen

I. Voorwerp van de vordering

1. De vordering, ingesteld op 15 november 2022, strekt tot de schorsing van de tenuitvoerlegging bij uiterst dringende noodzakelijkheid van het besluit van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Z. van 2 augustus 2022 waarbij aan de vzw N. wordt gegeven om percelen de Zandbeekstraat en de Bucqstraat te bebossen.

III. Feiten

3. Het gewestplan Kortrijk, vastgesteld bij koninklijk besluit van 4 november 1977, toont een parkgebied in het binnengebied tussen de Zandbeekstraat, de Bucqstraat en de Beerbosstraat van de gemeente Zwevegem (Sint-Denijs). Dit parkgebied is omringd door landschappelijk waardevol agrarisch gebied.

4. Op 7 juli 2022 dient de vzw N. bij de verwerende partij een vergunningsaanvraag in voor het bebossen van zeven in het voornoemde agrarische gebied gelegen percelen langs de Zandbeekstraat en de Bucqstraat (hierna: de betrokken percelen).

5.1. Op 15 juli 2022 beantwoordt het departement Landbouw en Visserij van het Vlaamse Gewest (hierna: het departement Landbouw) de adviesaanvraag van de verwerende partij vooreerst als volgt:

“Het departement Landbouw […] heeft uw in het onderwerp vermelde adviesvraag niet inhoudelijk onderzocht. De vergunningverlenende overheid wordt wel gevraagd om bij de besluitvorming rekening te houden met onderstaande elementen. De gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, zijn gedeeltelijk gelegen in HAG, nl. in Landbouwgebied van het zandlemig interfluvium West. De vergunningverlenende overheid dient na te gaan of de aanvrager de Vlaamse overheid is.

Volgens de beslissing van de Vlaamse Regering van 3 juni 2005 en de omzendbrief RO/2010/01 van de Vlaamse Regering van 7 mei 2010 over het beleid binnen de herbevestigde agrarische gebieden en bij uitbreiding binnen de agrarische gebieden van een RUP, geldt immers de volgende bewarende maatregel: er wordt door de Vlaamse overheid geen bosuitbreiding gerealiseerd, tenzij:

– anders bepaald in de beslissing van de Vlaamse regering;

– binnen de overdruk bosuitbreidingsgebied, of binnen de perimeter van een bosuitbreidingsgebied opgenomen in een goedgekeurd landinrichtings- of ruilverkavelingsplan.

De gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, worden gekenmerkt door matig natte leembodem zonder profiel (Adp) (27,79%), matig natte leembodem met textuur B horizont (Ada) (72,21%) en worden niet als marginale landbouwgronden beschouwd. De gronden zijn aangeduid als bijzondere strook (0,25%), laag (11,17%), hoog (56,06%), medium (31,55%) erosiegevoelig.”

5.2. Vervolgens antwoordt het departement Landbouw:

“Er wordt geen noemenswaardige schade verwacht aan de agrarische structuur bij de bebossingen die voldoen aan één van de onderstaande situaties:

– de gronden liggen ingesloten en 75% van de omtrek sluit aan bij een bestaand bos dat een minimumoppervlakte van 1 ha heeft en conform artikel 3, § 1, van het Bosdecreet is;

– de gronden sluiten aan bij een bestaand bos dat een minimumoppervlakte van 1 ha heeft en conform artikel 3, § 1, van het Bosdecreet onder de toepassing van dat decreet valt, én ze worden als marginale landbouwgronden beschouwd;

– de gronden sluiten aan bij een bestaand bos dat een minimumoppervlakte van 1 ha heeft en conform artikel 3, § 1, van het Bosdecreet onder de toepassing van dat decreet valt, én ze hebben een zeer hoge bodemerosiegevoeligheid;

– de gronden worden in kader van een structuurplan van een ruilverkaveling, een natuurrichtplan, een landinrichtings- of een natuurinrichtingsproject geheel of ­gedeeltelijk aangewezen voor bebossing of de betreffende bebossing waarvoor het advies wordt gevraagd werd in het ruilverkavelingscomité overlegd, goedgekeurd en als dusdanig genotuleerd.”

6. Op 20 juli 2022 brengt de dienst Groen & Wegen van de verwerende partij (hierna: de gemeentelijke dienst) gunstig advies uit.

7. Op 2 augustus 2022 verleent het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Z. de gevraagde vergunning om over te gaan tot het bebossen. Dit is het als volgt luidende bestreden besluit:

“[…]

Motivering

De aanvraag is gesteund op het Veldwetboek, meer bepaald op Artikel 35 § 5 en het Bosdecreet en heeft betrekking op een oppervlakte van 51.532 m of 5 ha 15 a 32 ca. Het betreft de percelen gelegen te Zwevegem, deelgemeente Sint-Denijs en er gekadastreerd of het geweest zijnde sectie E311, E313, E314, E316B, E322E, E274 en sectie F524, De percelen werden aangekocht door Natuurpunt Beheer VZW in 2021. Het aangekochte gebied zal in beheer genomen worden door de lokale afdeling van Natuurpunt Zwevegem. De gronden zijn volgens de aanvrager vrij van gebruik en pacht sedert november 2021 en de percelen zijn gelegen in – wat de aanvrager noemt –‘ons nieuw natuurgebied Beerbos’. Zoals de aanvrager terecht stelt is de huidige biologische waardering van de percelen ‘minder waardevol’ als akkerland, vermits het akker betreft op zwaar lemige bodem (volgens de kartering van de Biologische Waarderingskaart). Het is de bedoeling met de bebossing de biologische waarde van de betrokken percelen gevoelig te verhogen. Uit de bij de aanvraag gevoegde informatieve project-MER screeningsnota blijkt dat – rekening houdend met zijn kenmerking, de omgeving en de uitgevoerde analyse – de mogelijke milieu-effecten van het bebossingsproject niet aanzienlijk zijn en dat derhalve de opmaak van een milieu-effectenrapport niet noodzakelijk is. De percelen zijn, volgens het Gewestplan Kortrijk, gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Volgens artikel 11 zijn de agrarische gebieden bestemd voor de landbouw in de ruime zin, maar is de overschakeling naar bosgebied toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek. Bebossen in agrarische gebieden is derhalve niet uitgesloten. De landschappelijk waardevolle gebieden zijn gebieden waarvoor bepaalde beperkingen gelden met het doel het landschap te beschermen of aan landschapsontwikkeling te doen (artikel 15 van het Koninklijk Besluit betreffende de inrichting van de gewestplannen - inrichtingsbesluit). In deze gebieden mogen de uitgevoerde handelingen en werken de schoonheidswaarde van het landschap niet in het gevaar

brengen. Volgens het gemeentelijk structuurplan Zwevegem behoren de betrokken percelen tot het gebied van de kamlijn van het Interfluvium Leie-Schelde. De percelen liggen feitelijk tussen enerzijds Bellegembos en anderzijds het Beerbos van de deelgemeente ­Sint-Denijs. De kamlijn van het Interfluvium is het belangrijkste structurerend element van West naar Oost. Deze reliëfcomponent is drager van bossen, beken, valleien en kleine landschapselementen. De kamlijn is een essentiële landschappelijke drager die het gebied ook een recreatieve aantrekkingskracht geeft. Het gemeentelijk structuurplan stelt dat het beleid gericht is op het behouden en het versterken van de visuele kwaliteit en herkenbaarheid van de kamlijn als landschappelijk waardevol en toeristisch/recreatief aantrekkingselement. Het is duidelijk dat, mede gelet op voormelde ligging, de aangevraagde bebossing de landschappelijke waarde van het gebied zal versterken. De aanvrager heeft een duidelijk en concreet inrichtingsplan uiteengezet, waarin ook concrete aandacht besteed werd aan de nabijheid van bebouwing en landbouwgrond. Door de vaststelling dat de randen van het toekomstige bos zullen aangeplant worden met een mantel-zoomvegetatie, zal het toekomstige bos inderdaad visueel aantrekkelijker zijn en minder impact hebben op de nabijgelegen gronden en woningen. Bovendien zal – conform het Veldwetboek – de wettelijke afstand tot de perceelsgrenzen bewaakt worden, zijnde 6 m voor hoogstammige bomen en 2 m voor struiken. Ten aanzien van eventuele aanpalende landbouwpercelen, gebruikt als akkerland, is een afstand van eerder 8 meter aangewezen. Het bos, voorwerp van de aanvraag, zal (volgens informatie in ons bezit) aansluiten op het reeds vergunde bos ten belope van 1.5 ha op het aanpalend perceel gekadastreerd te Zwevegem-Sint-Denijs, sectie E, nr. (...). De dienst merkt op dat de voorliggende aanvraag past in de uitvoering van het lokaal klimaatplan Zwevegem en bijdraagt tot de gewenste beleidsmatige ontwikkeling van de bosuitbreiding op het grondgebied van Zwevegem.

Standpunt van het college van burgemeester en schepenen

Het college van burgemeester en schepenen heeft kennis genomen van de aanvraag tot bebossingsvergunning met bijlagen, gedagtekend op 7 juli 2022, alsook van de adviezen van het Departement Landbouw […] enerzijds en van de [gemeentelijke] dienst […] anderzijds.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het advies van de [gemeentelijke] dienst […] op grond van de overwegingen die erin vervat zijn. Rekening houdend met de vaststelling dat de percelen inderdaad gelegen zijn op de kamlijn van het Interfluvium, de landschappelijke waarde versterken, de relatieve nabijheid van andere boselementen, de bijdrage tot de uitvoering van het lokaal klimaatplan en het gedetailleerde inrichtingsplan van de percelen zoals vervat in de aanvraag, kan de bebossingsvergunning/toelating verleend worden overeenkomstig het advies van de dienst publieke ruimte. Wat het advies van het Departement Landbouw […] betreft: gezien de aanvraag niet uitgaat noch van de Vlaamse Overheid, noch van enige andere Provinciale of lokale overheid, is de verwijzing naar de beslissing van de Vlaamse Regering van 3 juni 2005 en de omzendbrief RO/2010/01 van de Vlaamse Regering van 7 mei 2010 van ondergeschikt belang. Een omzendbrief is essentieel bedoeld ais richtlijn voor de administratie van de overheid die de omzendbrief uitschrijft. In die zin heeft de omzendbrief RO/2010/01 geen verordenende kracht. Het is louter een beleidsdocument waarin de Vlaamse Regering haar beleidsvisie over planningsinitiatieven in de betrokken gebieden uiteenzet. Dit heeft tot gevolg dat het lokaal bestuur met voormelde omzendbrief geen rekening moet houden en dat de eventuele schending niet tot de onwettigheid van de beslissing van het lokaal bestuur kan leiden. Anderzijds moet ook vastgesteld worden uit de bepaling van artikel 11 van het Koninklijk

(...)

Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen, dat een bos niet zonevreemd is in een agrarisch gebied van het Gewestplan (Raad van State Arrest 253.270 van 18 maart 2022). De aanvraag is tenslotte ook verenigbaar met het landschappelijk waardevol karakter van het gebied, vermits de beoogde bebossing, gelet op de concrete gegevens van het geval, de landschappelijke waarde van het gebied zelfs versterkt.”

V. Grondvoorwaarden voor een schorsing

9. Krachtens artikel 17, § 1, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State kan tot schorsing van de tenuitvoerlegging slechts worden besloten onder de dubbele voorwaarde dat minstens één ernstig middel wordt aangevoerd dat de nietigverklaring van de akte of het reglement prima facie kan verantwoorden en dat de zaak te spoedeisend is voor een behandeling ervan in een beroep tot nietigverklaring.

VI. Voorwaarde van een ernstig middel

Het aangevoerde enige middel

10.1. Het enige middel is genomen uit de schending van artikel 35bis, § 5, van het Veldwetboek en de artikelen 2 en 3 van de wet van 29 juli 1991 ‘betreffende de uitdrukkelijke motivering van de bestuurshandelingen’, evenals van de materiëlemotiveringsplicht en van het redelijkheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel.

10.2.1. In het eerste middelonderdeel “de bodemproblematiek” bekritiseren verzoekers volgende overwegingen van het bestreden besluit:

“Zoals de aanvrager terecht stelt, is de huidige biologische waardering van de percelen ‘minder waardevol’ als akkerland, vermits het akker[s] betreft op zwaar lemige bodem (volgens de kartering van de Biologische Waarderingskaart). Het is de bedoeling met de bebossing de biologische waarde van de betrokken percelen gevoelig te verhogen.”

10.2.2. Volgens verzoekers blijkt uit de hiervoor aangehaalde overwegingen dat de verwerende partij – net zoals de aanvrager – naar de biologische waarderingskaart verwijst om de betrokken percelen te kwalificeren als “minder waardevol als akkerland, vermits het akker betreft op zwaar lemige bodem”. Dit is geenszins correct. De betrokken percelen zijn weliswaar “biologisch” minder waardevol, maar het zijn wel degelijk akkerlanden. De biologische waarderingskaart geeft geen duidelijk beeld weer of voert geen verder onderzoek naar de bodem van de percelen, zoals bodemerosiegevoeligheid. Te dezen worden de betrokken percelen slechts gekenmerkt door een matig natte leembodem. Het is dus niet uitgesloten dat deze akkergronden te gebruiken zijn voor nuttige agrarische doeleinden, al dan niet voor het verbouwen van bepaalde gewassen. Daarenboven is de helft van de betrokken percelen slechts laag-medium erosiegevoelig en is er nergens sprake van zeer hoge erosiegevoeligheid. Het lijkt dus dat de vergunningverlenende overheid zich ertoe beperkt enkel de voor haar gunstige informatie mee te delen teneinde een gunstige beslissing te kunnen verlenen, maar de andere relevante objectieve gegevens achterwege laat, minstens niet motiveert.

10.3.1. Volgens het tweede middelonderdeel brengt het bestreden besluit de schoonheidswaarde van het landschap in het gedrang.

10.3.2. Verzoekers benadrukken dat de betrokken percelen gelegen zijn in herbevestigd agrarisch gebied (HAG). Zij wijzen erop dat uit de omzendbrief RO/2010/01 van 7 mei 2010 blijkt dat bestemmingswijzigingen in HAG terughoudend moeten worden beoordeeld.

10.3.3. Verzoekers stellen dat geen rekening is gehouden met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van de gemeente Zwevegem (GRS). Zij wijzen er op dat in het informatieve en richtinggevende gedeelte van het GRS het volgende wordt gesteld:

“Waardevol open landschap

Er komt een glooiend landschap voor. Dit landschap heeft ook een belangrijk toeristische aantrekkingskracht. De kamlijn van het interfluvium staat borg voor mooie panorama’s.

Grondgebonden landbouw

Dit gebied is grotendeels ingenomen door de grondgebonden landbouw. Hierdoor is het open karakter ontstaan. In de toekomst kan dit open karakter verzekerd worden als er voldoende mogelijkheden geboden worden aan de grondgebonden landbouw.

[…]

De landbouw is de drager van de open ruimte. De landbouw krijgt de nodige ontwikkelingskansen.

[…]

Vanop de kamlijn zijn er belangrijke panoramische zichten op de weidsheid van het landschap.”

Bovendien wordt in een bindende bepaling van het GRS gesteld dat de betrokkenheid van de agrarische sector bij het opstellen van een landschapsontwerp voor het lokaal gaaf gebied en de kamlijn van het interfluvium gewenst is.

10.3.4. Verzoekers wijzen erop dat voor de betrokken percelen de essentiële voorwaarde van het gewestplan geldt dat de uitgevoerde werken de schoonheidswaarde van het landschap niet in het gedrang mogen brengen. In het bestreden besluit beperkt de verwerende partij zich ertoe in algemene bewoordingen en in stijlformules te stellen dat de bebossing de landschappelijke waarde van het gebied zal versterken, doch gaat zij niet in op de concrete elementen die dit aantonen. In casu maken de betrokken percelen deel uit van een groter geheel van een aaneengesloten open landschap. De bebossing zou aldus afbreuk doen aan de schoonheidswaarde van de omgeving en is niet passend, gelet op de aansluiting van de grote open vlaktes die men wel behoudt. De bebossing zou een compleet onbezonnen onttrekking van de landbouwgronden aan hun bestemming uitmaken, daar zij perfect kunnen worden gebruikt voor agrarische doeleinden. Volgens verzoekers is het lokale klimaatplan – waarop het bestreden besluit zich beroept – een ondergeschikt beleidsplan dat in eerste instantie geenszins afbreuk zou mogen doen aan hetgeen is bepaald in het GRS en ruimtelijke uitvoeringsplannen.

(...)

Beoordeling

11. Vooreerst dient te worden vastgesteld dat het terecht is dat in het bestreden besluit gesteld wordt dat uit de rechtspraak van de Raad van State blijkt dat een bos niet zonevreemd is in een agrarisch gebied van het gewestplan. Voorshands dient te worden aangenomen dat het bestreden besluit een individuele vergunning verleent voor een zoneeigen handeling, zodat dit besluit – anders dan verzoekers lijken te veronderstellen – niet gelijk kan worden gesteld met een wijziging van de agrarische bestemming.

Het lijkt dan ook terecht dat de verwerende partij en de tussenkomende partij opmerken dat de omzendbrief RO/2010/01 van 7 mei 2010 – die louter betrekking heeft op planningsinitiatieven – te dezen hoe dan ook niet toepasselijk is. Overigens bezit deze omzendbrief – zoals onder meer in herinnering wordt gebracht in ’s Raads arrest nr. 253.270 van 18 maart 2022 – geen verordenende kracht.

12. Voorts gaan verzoekers er prima facie aan voorbij dat het GRS uitdrukkelijk stelt dat het “glooiend landschap” en de “mooie panorama’s” ter plaatse niet alleen bestaan uit grondgebonden landbouw, maar ook uit “bossen” en “kleine landschapselementen”. Daarnaast vormen de ruimtelijke structuurplannen – zoals eveneens in herinnering is gebracht in het laatstgenoemde arrest – geen beoordelingsgrond voor vergunningsaanvragen. Het blijkt overigens niet – en verzoekers beweren ook niet – dat het bestreden besluit een “landschapsontwerp voor het lokaal gaaf gebied en de kamlijn van het interfluvium” in de zin van het GRS zou zijn.

13. In het bestreden besluit sluit de verwerende partij zich uitdrukkelijk aan bij de – in dit besluit in extenso geciteerde – overwegingen uit het advies van de gemeentelijke dienst. In deze redengeving wordt omstandig gemotiveerd waarom de bebossing van de betrokken percelen de landschappelijke waarde van het gebied zal versterken. Essentieel daarbij is dat de schoonheidswaarde van dit landschap mede bepaald wordt door de aanwezigheid van de – onder meer in het binnengebied tussen de Zandbeekstraat, de Bucqstraat en de Beerbosstraat gelegen – bestaande bossen. Op het eerste gezicht negeren verzoekers dat essentiële element van de dragende motivering van het bestreden besluit, zodat zij er niet van overtuigen dat het onterecht zou zijn dat de verwerende partij aangenomen heeft dat de door dit besluit vergunde bosuitbreiding de schoonheidswaarde van het landschap niet aantast.

14. Voorts is het prima facie terecht dat de verwerende partij en de tussenkomende partij opmerken dat uit de stukken van het administratief dossier wel degelijk blijkt hoe de betrokken percelen concreet zullen worden ingericht. In deze stukken wordt uitdrukkelijk beschreven dat de randen langs aanpalende bebouwing en landbouwgrond aangeplant zullen worden met een mantel-zoomvegetatie die als volgt wordt toegelicht:

“Dit is een opgaande struikengordel die laag aan de perceelsgrens begint en hoger opgaat naar het interne bosgedeelte. Hierdoor is er geen harde overgang, maar eerder een geleidelijke tussen de omliggende percelen en het toekomstig bos. Dit heeft niet enkel een positief effect op de biodiversiteit, maar geeft een visueel veel aantrekkelijker bos met minder impact op de nabijgelegen gronden.”

Voorshands wordt aangenomen dat uit de meergenoemde stukken en de tekst van het bestreden besluit dient te worden opgemaakt dat er geen hoogstammige bomen geplant zullen worden op minder dan acht meter van de grens met aanpalende landbouwterreinen.

In het licht van het voorgaande kunnen verzoekers er prima facie niet van overtuigen dat het onterecht zou zijn dat in het bestreden besluit wordt overwogen dat “concrete aandacht werd besteed aan de nabijheid van bebouwing en landbouwgrond”.

(...)

19. De conclusie is dat verzoekers prima facie geen schending van de aangevoerde rechtsregels aannemelijk maken.

20. Het enige middel is niet ernstig.

BESLISSING

1. Het verzoek van de vzw N. tot tussenkomst wordt ingewilligd.

2. De Raad van State verwerpt de vordering.

Dit arrest is uitgesproken te Brussel, in openbare terechtzitting van vijfentwintig november tweeduizend tweeëntwintig, door de Raad van State, Xe kamer, samengesteld uit:

Jan Clement, staatsraad, waarnemend voorzitter, bijgestaan door Frank Bontinck, griffier.

RECHTBANK VAN EERSTE AANLEG WEST-VLAANDEREN, AFDELING BRUGGE

2 NOVEMBER 2022

Pachtontbinding – Afwezigheid van landbouwbedrijf – Landbouwvennootschap

Een pachter die al zijn exploitatiemiddelen aan een landbouwvennootschap overdraagt, heeft geen eigen landbouwbedrijf meer in de zin van artikel 1 van de Pachtwet.

Om die reden dringt de ontbinding van de pacht zich op.

NOOT: Zie het artikel van meester mEErSman in dit nummer.

TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE, FLANDRE-OCCIDENTALE, SECTION DE BRUGES

2 NOVEMBRE 2022

Résiliation du bail – Absence d’exploitation agricole – Société agricole

Un fermier qui cède tous ses outils d’exploitation à une société agricole, n’a plus d’exploitation agricole propre au sens de l’article premier de la loi sur les baux à ferme. Voilà pourquoi la résiliation du bail s’impose.

NOTE : Lisez l’article de maître mEErSman dans ce numéro.

De rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, sectie burgerlijke rechtbank, kamer B.1, heeft het hiernavolgend vonnis verleend:

In de zaak 21/1831/A

(…) geboren op 20/08/1925, wonende te (…)

appellante

voor wie optreedt meester mEErSman jacquElinE, advocaat te 9000 GENT, Willem Tellstraat 22 (ref.: 2843.2.1).

TEGEN

(…) geboren op 01/06/1957, wonende te (…)

(…) geboren op 12/09/1949, wonende te (…)

(…) geboren op 28/12/1951, wonende te (…)

geïntimeerden

voor wie optreedt meester caluS piEtEr, advocaat te 8020 OOSTKAMP, Sint Elooisstraat 46 (ref.:).

I. PROCEDURE

De rechtbank neemt kennis van het dossier, met daarin ondermeer:

– het aangevochten vonnis van het Vredegerecht van het tweede kanton Brugge, uitgesproken op 14 juni 2021 (AR nr. 20A1735);

– het verzoekschrift tot hoger beroep tegen dit vonnis, door (…) op 19 juli 2021 neergelegd op de griffie van deze rechtbank.

De partijen hebben hun middelen en conclusies voorgedragen in de openbare zitting van 5 oktober 2022.

Op deze zitting heeft de rechtbank gevraagd dat de partijen de beschrijvende nota die werd gehecht aan de notariële oprichtingsakte van de Landbouwvennootschap (…) bij de stukken zouden voegen.

Aangezien partijen bereid waren om dit te doen maar niet over dit stuk beschikten, werd de zaak voor de sluiting van de debatten uitgesteld naar de zitting van 19 oktober 2022. Het gevraagde stuk werd op 13 oktober 2022 neergelegd.

Op de zitting van 19 oktober 2022 werden de debatten gesloten en werd de zaak in beraad genomen.

Toepassing werd gemaakt van de artikelen 2, 24 en volgende van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken.

ll.

BIJZONDERSTE GEGEVENS VAN DE ZAAK

1. Het aangevochten vonnis

De Vrederechter oordeelde als volgt:

Alle strijdige en meeromvattende besluiten verwerpende als ongegrond, niet terzake dienend en/of overbodig.

Verklaart de vorderingen van eiseres toelaatbaar, ontvankelijk doch Integraal ongegrond.

Veroordeelt eiseres tot de kosten van het geding met Inbegrip van de rechtsplegingsvergoeding ten bedrage van € 1560,00 (basisbedrag na indexatie) die toekomt aan verweerders.

Alle overige reeds door eisende partij voorgeschoten gedingskosten, Inclusief dagvaardingskosten en bijdrage F.J.B., zijn en blijven ten laste van eisende partij, zonder mogelijkheid van verhaal noch recuperatie ervan op verwerende partij.

Wijst al het andere en meergevorderde af als ongegrond.

De vrederechter veroordeelt (…) met (…) tot betaling van het rolrecht van € 50,00. Dit rolrecht is na uitnodiging te betalen aan de Belgische Staat.

Verklaart huldig vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

2. De standpunten van de partijen in de beroepsprocedure

(…) vordert:

Het hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren,

Dienvolgens, Het vonnis a quo gewezen op tegenspraak op 14 juni 2020 door de Vrederechter van het 2e kanton Brugge te hervormen en opnieuw wijzende,

De oorspronkelijke vordering ontvankelijk en gegrond te horen verklaren,

Dienvolgens, De pachtontbinding/ verbreking te horen uitspreken in het nadeel van de geïntimideerden cfr. artikel 29 e.v. Pachtwet, art. 1729 e.v. B.W., art. 1108, 1126 e.v. B.W., art. 1184 B.W., e.a. niet beperkend opgesomd met onmiddellijke ingang nu de geïntimideerden niet meer voldoen aan de voorwaarden van artikel 1 Pachtwet, de pacht ingebracht hebben in een LV zonder medeweten en zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verpachter hetgeen een verboden pachtoverdracht betreft en bovendien de pachtgoederen onderverhuren.

De geïntimideerden te veroordelen om het pachtgoed gelegen te Bredene, Kerkhoek, gekend ten kadaster 2de afdeling, sectie C, nrs. (...) met een totale oppervlakte van 4ha 38a 07 ca en diverse loten landbouwgrond en weiland, gelegen te Bredene, Kerkhoek en Oost Blauwe Sluishoek gekend ten kadaster 2de afdeling sectie C nrs. (...) met een totale ­oppervlakte van 11ha31a65ca, of samen 15ha69a72ca onmiddellijk te verlaten en ter vrije beschikking van concluante te stellen binnen de 48 uur van het tussen te komen vonnis.

Aldus de geïntimideerden te horen en zien veroordelen om het pachtgoed onmiddellijk te verlaten binnen de 48 uur van het tussen te komen vonnis, op straffe van het betalen van een dwangsom van € 100 per dag vertraging, minstens op straffe van het betalen van een bezettingsvergoeding van € 100 per dag vertraging;

Bij gebreke daarvan vrijwillig te voldoen, concluante te machtigen tot uitdrijving van de geïntimideerden en al wie en al wat zich op het pachtgoed bevindt binnen de 48 uur van betekening van het tussen te komen vonnis en dit met alle middelen van recht desnoods met behulp van de sterke macht;

Geïntimideerden te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan verzoekster wegens het onterecht aanspraak maken op de grond en het niet vrijgeven van de grond van forfaitair € 1000 per ha onder voorbehoud van vermeerdering in de loop van de procedure.

Geïntimideerden tevens te veroordelen tot het betalen van een bezettingsvergoeding van € 100 per dag te rekenen vanaf de dag van oproeping in verzoening cfr. artikel 1345 Ger.W. minstens vanaf de dag van de dagvaarding.

Aan concluante voorbehoud te verlenen voor het vorderen van een schadevergoeding voor de schade aan het pachtgoed.

Geïntimideerden te horen veroordelen tot de kosten van het geding, daarbij inbegrepen de rechtsplegingsvergoeding op heden begroot op 2 x € 1.680.

vorderen:

Het hoger beroep van appellante ontvankelijk doch ongegrond te beoordelen. Dienvolgens de vorderingen van appellante strekkende tot pachtontbinding ten nadele van concluanten, met vordering tot dwangsom-opleg en schadevergoeding, te zien en horen afwijzen als onontvankelijk, minstens ongegrond.

In ieder geval welkdanige vordering terzake vrijgave, terbeschikkingstelling, dwangsom daaraan gehecht af te wijzen waar deze benaarstigd worden lastens tweede en derde concluant gelet zij op geen enkele wijze exploitatie-gerelateerd zijn.

In ondergeschikte orde, voor het quasi-onmogelijke geval dat de Rechtbank zou ingaan op de onterechte eisen van appellante en er dus zou gezegd worden voor recht dat een verlating van de gronden aan de orde zou zijn, quod non, dan behoort het dat deze terbeschikkingstelling pas dient te gebeuren bij het einde van het lopende pachtjaar en na het oogsten van de gewassen.

Appellante te veroordelen tot de gedingkosten, aan de zijde van concluanten te begroten op de rechtsplegingsvergoeding van, op heden, 1.560 €.

3. De feitelijke gegevens van de zaak

1. Partijen zijn ingevolge erfenis van hun ouders, respectievelijk grootouders, (…), ­onverdeelde mede-eigenaars van diverse percelen landbouwgrond, met een gezamenlijke oppervlakte van 15ha 69a 72ca.

2. Blijkens de wederzijdse syntheseconclusies, is er tussen partijen geen betwisting dat de voormelde gronden, middels een mondelinge pachtovereenkomst, met ingang van 1 oktober 1948 door (…) werden verpacht aan (…) (ouders van (…))

3. Bij notariële akte van 30 september 1994 hebben (…) (°4 februari 1923) (…) (eerste geïntimeerde) en (…) (echtgenoot van (…)) de Landbouwvennootschap (…) opgericht.

(…) en (…) werden aangeduid als beherend vennoten.

Door (…) de volgende inbreng in natura gedaan:

B. INBRENG IN NATURA:

De inbreng in natura, met name inbreng van zijn volledige landbouwexploitatie alsmede zijn pachtersrechten, wordt verwezenlijkt door de (…) voornoemd, en is als volgt samengesteld:

a) Materialen:

Voor een gezamenlijke waarde van twee miljoen frank (2.000,000,-).

b) Prijzij:

Voor een gezamenlijke waarde van honderdvijftigduizend frank (150.000,-)

Het detail van de inbreng in natura staat uiteengezet op een beschrijvende nota dewelke na door alle partijen en mij, Notaris, “ne varietur” ondertekend te zijn aan de huidige akte gehecht blijft.

Het totaal van de netto-inbreng in natura beloopt aldus op: twee miljoen honderdvijftigduizend frank (2.150.000,-).

Als vergoeding voor de inbreng in natura wordt aan tweeduizend honderdvijftig aandelen voor een nominale waarde van duizend frank per aandeel toegekend aan de Heer (…). De inbrenger verklaart dat de inbreng in natura in alle oprechtheid en te goeder trouw werd gewaardeerd, zoals blijkt uit het hieraangehechte en evengemelde verslag over de waardering van deze inbreng conform artikel 8 van de wet op de landbouwvennootschap en hetwelk gesteund is op een door de inbrenger in samenspraak met de Heer (…), accountant, te Oostende gedane schatting, waarbij als maatstaf werd gebruikt de exploitatiewaarde van de ingebrachte goederen en produkten in het landbouwbedrijf voorgesteld op heden.

De inbreng wordt gedaan onder alle voorwaarden als har recht en voor vrij, zuiver en onbelast van alle schulden, inschrijvingen, voorrechten, hypotheken en bezwarende overschrijvingen.

De vennootschap zal alle lasten, belastingen en taksen betreffende de ingebrachte goederen dragen en betalen vanaf één oktober negentienhonderd vierennegentig.

De aangehechte beschrijvende nota vermeldt het volgende:

De Heer (…), landbouwer, geboren te E. op 04 februari 1923, weduwnaar van Mevrouw (…), wonende te (…)

beslist in de LANDBOUWVENNOOTSCHAP (…) een inbreng in natura te doen van zijn volledige landbouwexploitatie alsmede zijn pachtrechten. A.

B. PREZIJ

+- 21 ha x 7500 fr = 157.500 fr: 1,06 = 148.585 fr afgerond 150.000 fr

TOTALE WAARDE VAN DE INBRENG IN NATURA = 2.150.000 fr

In samenspraak met accountant S.J. steunt voornoemde inbreng op de actuele waarde van de betrokken goederen, met het doel ze te gebruiken in de landbouwexploitatie. Als maatstaf werd gebruikt, de exploitatiewaarde van de betrokken goederen en produkten in een landbouwbedrijf.

VERSLAG INBRENG IN NATURA – LANDBOUWVENNOOTSCHAP

De waardering van de voorraden geschiedt aan aanschaffingswaarde, methode individualisering van de prijs per bestanddeel.

De aangekochte materialen worden gewaardeerd op basis van de aanschaffingswaarde verminderd met de afschrijvingen rekening houdend met hun huidige economische waarde.

Er wordt geen passief ingebracht.

Het totaal van de inbreng in natura door de (…) bedraagt aldus

TWEE MILJOEN HONDERD VIJFTIGDUIZEND FRANK (2.150.000 fr) waarvoor hij

TWEEDUIZEND HONDERD VIJFTIG (2.150) aandelen ontvangt.

Opgemaakt te Bredene op 1 september 1994

4. (…) overleed in 1988, (…) in 2008.

5. Na een voorafgaande, maar vruchteloze poging tot verzoening, is (…) bij akte betekend op 5 juni 2020 overgegaan tot dagvaarding van (…) teneinde onder meer en in toepassing van artikel 29 van de Pachtwet, de pachtontbinding/verbreking te horen uitspreken in het nadeel van (…)

6. Bij vonnis van 14 juni 2021oordeelde de Vrederechter zoals hoger uiteengezet.

III. BEOORDELING

1. Het hoger beroep

1. Het aangevochten vonnis werd uitgesproken op 14 juni 2021 en werd blijkens de verklaringen van partijen op de zitting van 5 oktober 2022, niet betekend.

Het hoger beroep, ingesteld bij verzoekschrift neergelegd ter griffie op 19 juli 2021 is dan ook tijdig conform artikel 1051 Ger.W.

2. (…) hebben niet geconcludeerd tot de onontvankelijkheid van het ingestelde hoger beroep.

Er zijn geen middelen van onontvankelijkheid die door de rechtbank ambtshalve moeten worden opgeworpen.

Het hoger beroep werd op regelmatige wijze ingesteld en (…) heeft belang en hoedanigheid om dit rechtsmiddel aan te wenden.

Het ingestelde hoger beroep is ontvankelijk.

3. Het incidenteel hoger beroep van (…) is ontvankelijk aangezien:

– het principaal hoger beroep tijdig en niet nietig is;

het tijdig werd ingesteld, met name in de eerste conclusie na het hoofdberoep.

2. De grond van de zaak

2.0. Voorafgaandelijk

De rechtbank gaat hierna enkel in op de middelen die afdoende en relevant zijn om tot haar beslissing te komen.

Indien de rechtbank bepaalde middelen en argumenten niet verder of meer in detail ontmoet is dit omdat zij naar haar oordeel niet (langer) relevant zijn in die zin dat ze niet van aard zijn de rechtbank tot een andersluidende beslissing te (kunnen) leiden.

2.1. De exceptie van onontvankelijkheid

1. (…) bestrijden middels hun incidenteel hoger beroep de beslissing van de Vrederechter waarbij de vordering van (…) ontvankelijk werd verklaard.

(…) werpen de volgende gronden van onontvankelijkheid op:

– de vordering werd door slechts één van de mede-eigenaars ingesteld en dit zonder instemming van de andere mede-eigenaars;

– streeft pachtontbinding na zonder de exploitant/gebruiker in het geding te betrekken (zijnde de landbouwvennootschap);

– hebben met de eisen van (…) geen uitstaan;

Om de redenen uiteengezet in haar syntheseconclusie, betwist (…) deze exceptie.

2. Geen van de door (…) ingeroepen middelen slaagt:

– Artikel 577-2, § 6 oud Burgerlijk Wetboek (verder: oud BW) bepaalt dat andere daden van beheer dan daden van behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, alsmede daden van beschikking, om geldig te zijn moeten geschieden met medewerking van alle mede­ eigenaars. Evenwel kan een van de mede-eigenaars de andere noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent. Het vorderen van de pachtontbinding is een ‘andere daad’ van beheer in de zin van artikel 577- 2§6 oud BW.

Ten aanzien van (…) als mede-eigenaars is aan de door artikel 577- 2§6 oud BW gestelde voorwaarde van het verplichten van alle mede-eigenaars om deel te nemen aan daden van beheer voldaan door de procedure tegen (ieder van) hen te voeren (vgl. Cass. 28 januari 2011, AR nr. C.10.0020.N).

– Het belang bij en de hoedanigheid voor het instellen van een vordering wordt principieel beoordeeld op het ogenblik van het instellen van de vordering (zie Cass. 13 juni 2014, AR nr. C.12.0388.F) en dit op basis van de uiteenzetting en omschrijving zoals vervat in de inleidende akte.

Waar (…) in haar initiële dagvaarding heeft uiteengezet dat voor wat betreft· de percelen waarover de betwisting gaat, sprake is van een verboden pachtoverdracht aan een landbouwvennootschap en dit één van de gronden is die zij heeft ingeroepen tot staving van haar vordering tot ontbinding van de pacht, diende zij haar vordering tot pachtontbinding niet te richten tegen deze landbouwvennootschap, die in haar feitenrelaas niet haar contractspartij is.

Of de feitelijke en juridische uiteenzetting van (…) correct is, en zij dus aanspraak kan maken op het gevorderde, betreft niet de ontvankelijkheid maar de gegrondheid van de vordering (vgl. Cass. 15 september 2017, AR nr. C.16.0491.F; Cass. 26 januari 2017, AR nr. C.16.0291.F; Cass. 29 oktober 2015, AR nr. C.13.0374.N; Cass. 23 februari 2012, RW 2012-13, 1106).

– de bewering van (…) dat zij met de vordering(en) van 1geen uitstaan hebben, is onjuist. Zij dienden immers als mede-eigenaars, op grond van artikel 577-2, §6 oud BW hoe dan ook te worden betrokken in de procedure (zie hoger).

3. Er zijn geen gronden van onontvankelijkheid zijn die de rechtbank ambtshalve moet opwerpen.

4. Het incidenteel hoger beroep van (…) is ongegrond.

2.2. De vordering van (…) tot ontbinding van de pacht

1. De Vrederechter heeft de vordering van (…) afgewezen als ongegrond, om reden dat geen ernstige inbreuken op de pachtverplichtingen aangetoond worden.

(…) bestrijdt deze beslissing en herneemt haar initiële vordering.

2. Artikel 29 van de Pachtwet bepaalt:

“Indien de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt, indien hij bij de bebouwing niet als een goed huisvader handelt, indien hij het gepachte voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, kan deze, naargelang van de omstandigheden, de pachtovereenkomst doen ontbinden. In geval van ontbinding door de schuld van de pachter, is deze gehouden tot schadevergoeding.”

3. (…) steunt haar vordering tot ontbinding op de volgende twee gronden:

– de pacht van de ter betwisting staande percelen werd ingebracht in een landbouwvennootschap, nl. de (…) zodat sprake is van een verboden pachtoverdracht;

– de percelen worden in onderpacht gegeven voor de teelt van vlas en aardappelen.

De Vrederechter oordeelde dat geen van beide gronden werd bewezen.

4. Er bestaat tussen partijen betwisting over de exacte draagwijdte van artikel 36, eerste lid van de Wet van 12 juli 1979 tot instelling van de landbouwvennootschap, zoals

van toepassing op het ogenblik van de oprichting van de Landbouwvennootschap (…) (naderhand, met exact dezelfde bewoordingen, overgenomen in artikel 838, eerste lid W.Venn. (inmiddels, met exact dezelfde draagwijdte, artikel 8:3 WW)), luidend als volgt:

“Voor de toepassing van de pachtwet wordt de exploitatie als beherend vennoot in een landbouwvennootschap gelijkgesteld met persoonlijke exploitatie. Dit geldt zowel ten aanzien van de pachter als van de verpachter wier rechten en verplichtingen onverkort blijven voortbestaan.”

In toepassing van deze bepaling brengt de oprichting van een landbouwvennootschap door een pachter als beherend vennoot, en de enkele exploitatie van de gepachte percelen onder deze juridische vorm, geen wijziging mee in de rechten en verplichtingen van de pachter en verpachter en wordt de exploitatie van de gepachte goederen onder deze juridische vorm gelijkgesteld met een persoonlijke exploitatie.

Dat een pachter als beherend vennoot een landbouwvennootschap opricht en de door hem gepachte percelen onder deze juridische vorm exploiteert, is met andere woorden op zich niet te kwalificeren als pachtoverdracht, dan wel onderpacht.

Eén en ander belet natuurlijk niet uit dat ook een pachtoverdracht, dan wel onderpacht ten voordele van een landbouwvennootschap mogelijk is. Een dergelijke overdracht of onderpacht grijpt evident wel in in de rechten en verplichtingen van de pachter en verpachter (vgl. Cass. 18 juni 2020, AR nr. C.19.0235.N).

5. Op het ogenblik van de oprichting van de Landbouwvennootschap (…) in 1994, was (…) (toen al meer dan 71 jaar) nog de enige pachter van de ter discussie staande gronden.

Bij de oprichting van deze vennootschap bij notariële akte van 30 september 1994, heeft (…) onder meer “zijn volledige landbouwexploitatie, alsmede zijn pachtersrechten” ingebracht, samengesteld zoals in de notariële akte en daaraan gehechte nota omschreven (zie de weergave hoger).

6. (…) bewijst niet dat de pachtrechten betreffende de ter betwisting staande percelen werden ingebracht in de landbouwvennootschap en (dus) werden overgedragen aan deze vennootschap.

De rechtbank verwijst naar de volgende feiten en vaststellingen:

– uit de detaillering van de inbreng in natura (zie de uiteenzetting na ‘als volgt samengesteld’) en de aangehechte beschrijvende nota, blijkt dat wat betreft ‘zijn pachtrechten’, enkelen alleen de prijzij heeft ingebracht (zijnde de vergoeding waarop hij op het einde van de onderscheiden pachten aanspraak zou kunnen maken voor het op de pachtgoederen nagelaten stro, meststoffen en navette (zijnde alle vruchtbaarmakende stoffen die niet opgenomen werden door het laatst verbouwde gewas en dus in de grond zijn achtergebleven en ten goede komen aan het volgend gewas) en dus niet de totaliteit van de rechten en verplichtingen voortvloeiend uit de onderscheiden pachtovereenkomst (inbreng die overigens in toepassing van artikel 7 van de Wet van 12 juli 1979 tot instelling van de landbouwvennootschap niet eens kon);

– dat de pachtprijs werd betaald door de landbouwvennootschap bewijst geen inbreng/ pachtoverdracht en past, voor zover al niet fiscaal noodzakelijk of nuttig, perfect binnen de toegelaten exploitatie onder deze juridische vorm;

– in de overeenkomsten van pachtbeëindiging en pachtverzaking die (…) voorlegt ­onder haar stukken 5, 6 en 7 en die dateren van 2006, 2007 en 2008, is telkens enkel sprake van (…) (persoonlijk) als pachter en wordt dus nergens melding gemaakt van de landbouwvennootschap;

– dat in de ‘overeenkomst van tijdelijke wederzijdse verkoop/aankoopbelofte’ ondertekend op 21 augustus 2019, werd opgenomen ‘Mevrouw (…) maakt zich nu reeds sterk voor haarzelf, haar echtgenoot de heer (…) en voor zoveel als nodig voor de landbouwvennootschap te verzaken aan alle mogelijke pachtrechten op de goederen voorwerp van huidige overeenkomst’ is, anders dan (…) beweert, niet te aanzien als het bewijs van haar bewering. Wel integendeel, aangezien in dat geval (1) noch (…), noch haar echtgenoot moesten worden vermeld en (2) voorafgaand aan ‘de landbouwvennootschap (…) in geen geval zou hebben gestaan ‘voor zoveel als nodig’.

De uitleg die (…) over de reden of zin voor de aangehaalde vermelding geven (p. 6, onder nr. 4) wordt deze rechtbank integraal bijgetreden. Aangezien de exploitatie van de percelen inderdaad gebeurde onder de landbouwvennootschap, werd middels de aangehaalde vermelding elke onzekerheid ten aanzien van de zich aandienende kopers uitgeschakeld.

– dat, zoals (…) inroept, de landbouwvennootschap de pacht betaalt, de premies ontvangt en de opbrengst van de teelten geniet, is niets meer, noch minder dan een exploitatie in deze landbouwvennootschap in de zin van art 36, eerste lid van de Wet van 12 juli 1979 tot instelling van de landbouwvennootschap/artikel 838, eerste lid W.Venn./artikel 8:3 WVV.

– de benaming van de rekening die werd gedebiteerd met de pachtprijs voor het jaar 2021 (stuk (…)) bewijst (hoe dan ook) niet wie de hoedanigheid heeft van pachter.

Aangezien er geen pachtoverdracht is geweest en er geen bewijs voorligt van de door artikel 44 Pachtwet bedoelde kennisgeving, zijn (…) en (…) als erfgenamen hoofdelijk verbonden pachters.

7. Er ligt geen bewijs voor dat (…) in de jaren voorafgaand aan de ‘overeenkomst van tijdelijke wederzijdse verkoop/aankoopbelofte’ van 21 augustus 2019, daadwerkelijk kennis had van de inbreng van de volledige landbouwexploitatie in de landbouwvennootschap, en/ of dat zij uit dien hoofde aan enig recht heeft verzaakt.

Eén en ander kan in elk geval niet blijken of zelfs maar vermoed worden aan de hand van het enkele feit dat de landbouwvennootschap de pachtprijs betaalde.

8. Uit de voorliggende stukken, waaronder in hoofdzaak de oprichtingsakte van de Landbouwvennootschap (…) blijkt dat er sindsdien geen sprake was van een loutere exploitatie van het landbouwbedrijf onder deze juridische vorm (die krachtens de wet zou zijn gelijkgesteld aan een persoonlijke exploitatie door (…) en in welk geval de rechten en verplichtingen van de pachter en verpachter onverkort zouden zijn blijven voortbestaan), maar dat de volledige landbouwexploitatie, meer de prijzijrechten voortvloeiend uit de op dat ogenblik bestaande pachtcontracten, werden ingebracht en dus overgedragen aan deze vennootschap.

(…) zet terecht uiteen dat een dergelijke inbreng quasi het volledige onderpand van de pachter (…) heeft weggemaakt (mn. álle vermogensbestanddelen van zijn landbouwbedrijf, met uitzondering van zijn pachtrechten (dan nog zonder alle prijzijvergoedingen) en -verplichtingen).

Na en door deze inbreng beschikte (…) dan ook niet meer over een eigen landbouwexploitatie en was hij enkel nog titularis van de uit de onderscheiden pachtcontracten voortvloeiende rechten en verplichtingen, met uitzondering van de eventuele aanspraken op de prijzijvergoedingen.

Het staat dan ook vast dat in hoofde van (…) sprake was van een wanprestatie in de zin van artikel 29 Pachtwet.

9. De wanprestatie van (…) heeft geleid tot ernstige schade in hoofde van de verpachters, aangezien er in hoofde van de pachter geen sprake meer was van een eigen landbouwbedrijf en dus de totaliteit van wat nuttig als onderpand kon dienen voor de behoorlijke uitvoering van het pachtcontract, werd vervreemd.

Overigens volstaat de enkele vaststelling van de verdere onbeschikbaarheid van de pachtgoederen als (afdoende ernstige) schade in de zin van artikel 29 Pachtwet (zie Cass. 5 mei 2022, AR nr. C.21.0450.N).

10. In alle voormelde omstandigheden heeft (…) principieel het recht om de ontbinding van de pachtovereenkomst ten nadele van (…) en (…) als rechtsopvolgers van (…) te vorderen (er is immers noch ten aanzien van (…), noch ten aanzien van (…) van rechtswege een einde gekomen aan de toepassing van de Pachtwet (vgl. Cass. 18 november 2016, AR nr. C.15.0503.N)).

11. Rechtsmisbruik?

11.1. (…) werpen op dat de vordering van (…) rechtsmisbruik uitmaakt, en vragen op die grond haar vordering ‘klaar en duidelijk af te wijzen’

11.2. Overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, zoals de tussen partijen afgesloten pachtovereenkomst, strekken degenen die deze hebben aangegaan tot wet (artikel 1134, eerste lid van het oud Burgerlijk Wetboek (verder: oud BW)).

Krachtens artikel 1134, derde lid oud BW moeten wettig aangegane overeenkomsten te goeder trouw worden uitgevoerd, wat meebrengt dat het een contractpartij verboden is misbruik te maken van de rechten die dit contract haar toekent (vgl. Cass. 4 maart 2021, AR nr. C.20.0404.F; Cass. 19 maart 2015, AR nr. C.13.0218.F en Cass. 12 februari 2014, AR nr. P.13.1304.F).

Misbruik van recht is eigenlijk handelen ‘zonder recht’ (zie VElaErS J., ‘Rechtsmisbruik : begrip, grondslag en legitimiteit’, in RoziE J., ruttEn S. en Van OEVElEn A. (eds.), Rechtsmisbruik, Antwerpen-Cambridge, lntersentia, 2015, p. 11, nr. 17).

Van rechtsmisbruik is sprake wanneer een recht wordt uitgeoefend op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bezorgd persoon. Het begrip ‘kennelijk’ wijst er op dat de rechter slechts een marginaal toetsingsrecht heeft en dat hij de handelswijze van de titularis van het kwestieuze recht slechts bij een flagrant onaanvaardbare rechtsuitoefening mag doorbreken.

Ingeroepen rechtsmisbruik kan niet worden afgewezen, noch aangenomen zonder de verhouding te onderzoeken tussen het voordeel dat de houder van dat recht heeft beoogd of verkregen en de schade die aan de andere partij berokkend wordt (vgl. Cass. 4 maart 2021, AR nr. C.20.0404.F; Cass. 19 maart 2015, AR nr. C.13.0218.F en Cass. 20 ­februari 2015, AR nr. C.14.0163.N).

Bij de beoordeling van de belangen die in het geding zijn; moet de rechter wel rekening houden met alle omstandigheden van de zaak, en met name ook met de houding van degene die andermans recht heeft aangetast (vgl. Cass. 27 januari 2020, AR nr. C.19.0020.N; Cass. 20 februari 2015, AR nr. C.14.0163.N; Cass. 17 februari 2012, AR nr. C.10.0651.F, AC 2012, nr. 118; Cass. 6 januari 2011, AR nr. C.09.0624.F, AC 2012, nr. 12; Cass. 8 februari 2010, AR nr. C.09.0416.F, AC 2010, nr. 89; Cass. 9 maart 2009, AR nr. C.08.0331.F, AC 2009, nr. 182; Cass. 12 december 2005, AR nr. S.05.0035.F, AC 2005, nr. 664).

Wanneer vastgesteld wordt dat sprake is van rechtsmisbruik moet er een einde worden gemaakt aan de onwettige toestand en moet de schade worden vergoed. Het is aan een rechter verboden om gerechtelijke bescherming te bieden aan een recht dat werd misbruikt. Het uitgangspunt van de sanctionering van rechtsmisbruik is dat aan de met rechtsmisbruik gestelde handeling elk rechtsgevolg wordt ontnomen (vgl. Samoy I. en StijnS S. (eds.), Het verbod op rechtsmisbruik in contracten, Brugge, Die Keure, 2014, nr. 127).

De sanctie bestaat aldus in concreto in het opleggen van de normale uitoefening van het recht of het herstel van de schade die door het misbruik is teweeggebracht (dE boEck A. en VErmandEr F., ‘Rechtsmisbruik in het contractenrecht: de rechtsuitoefening aan banden gelegd’, in RoziE J., RuttEn S. en Van oEVElEn A. (eds.), Rechtsmisbruik, Antwerpen-Cambridge, lntersentia, 2015, p. 46, nr. 22 en Cass. 16 december 1982, Pas. 1983, I, 472).

De herleiding van het recht tot zijn normale uitoefening kan zover gaan dat de rechter aan de houder van het recht de mogelijkheid ontzegt om er zich in de gegeven omstandigheden op te beroepen (vgl. Cass. 7 september 2020, AR nr. C.19.0034.N - C.19.0118.N).

11.3. Waar (…) streven naar het verder onder zich houden van de pachtgoederen (tot minstens 1.10.2029), daar waar deze al hadden moeten worden ter vrije beschikking gesteld in 1994 en deze onbeschikbaarheid ernstige schade met zich meebrengt voor (…) die binnen het kader van de vereffening-verdeling streeft naar een verkoop/overdracht zonder de last van een pachtcontract, is geen sprake van rechtsmisbruik.

Het voordeel dat (…) nastreeft met haar vordering staat immers geenszins buiten verhouding tot het nadeel voor (…) in wezen eigenlijk enkel (…).

Of, zoals (…) het zelf verwoorden (…) vraagt slechts de toepassing van de wettelijke bepalingen.

12. De vordering tot ontbinding wordt ingewilligd.

13. (…) vordert in haar op 13 juni 2022 neergelegde syntheseconclusie de ontbinding ‘met onmiddellijke ingang’

Teneinde problemen met betrekking tot een eventuele oogst te vermijden, wordt de ontbinding uitgesproken met uitwerking op 1 oktober 2022, zijnde de jaarlijkse vervaldag.

14. Er is geen reden aangetoond om de veroordeling om – als louter gevolg van de uitgesproken pachtontbinding (zie ook verder) – de pachtgoederen te verlaten, te koppelen aan de verbeurte van een dwangsom.

Het aangevochten vonnis wordt in die zin hervormd.

2.3. De vordering om de pachtgoederen te verlaten, te ontruimen en ter vrije beschikking te stellen van

1. (…) vordert om (alle) ‘geïntimeerden’ te veroordelen om de pachtgoederen te verlaten, te ontruimen en ter vrije beschikking van haar te stellen.

2. (…) is geen exclusieve eigenaar van de pachtgoederen. Ook de andere partijen zijn mede-eigenaars.

3. De rechtbank kan geen afbreuk doen aan de vooralsnog bestaande mede-eigendomsrechten van de overige partijen/mede-eigenaars (de gerechtelijke vereffening en verdeling is nog lopende en heeft dus nog niet geleid tot een vervreemding, dan wel toewijzing in natura aan een van de deelgenoten) en dus evenmin aan hun principieel recht op gebruik en genot van de gemeenschappelijke zaak (cfr. artikel 577-2, §5 oud BW).

De vordering tot het verlaten, ontruimen en ter vrije beschikking stellen is ten aanzien van (…) dan ook enkel terecht in de mate uitsluitend gesteund op en voortvloeiend uit het einde van het pachtcontract.

2.4. De vordering van (…) om (…) en (…) te veroordelen tot het betalen van een bezettingsvergoeding

1. (…) vordert een bezettingsvergoeding van 100,00 euro per dag en dit ‘vanaf de datum van oproeping in verzoening cfr. artikel 1345 Ger.W. minstens vanaf de dag van de dagvaarding’.

2. De rechter die de ontbinding van een pachtovereenkomst ten laste van de pachter uitspreekt, kan hem bij wijze van schadevergoeding veroordelen tot de betaling van een bezettingsvergoeding voor de periode tussen de datum waarop de huur is ontbonden en de datum waarop het huurgoed is ontruimd. Deze bezettingsvergoeding is een schadevergoeding voor de wanprestatie van de pachter (zie wat betreft huur: Cass. 3 mei 2012, AR nr. C.11.0340.N).

De schadevergoeding wegens contractuele wanprestatie ingeval van ontbinding op grond van artikel 1184 oud BW, heeft tot doel de schuldeiser te plaatsen in de toestand waarin hij zich zou hebben bevonden indien de schuldenaar zijn verbintenis zou zijn nagekomen (zie Cass. 13 januari 2022, AR nr. C19.0153.N - C.19.0174.N).

3. Anders dan (…) meent en vordert, kan de bezettingsvergoeding niet toegekend worden vanaf een datum die (ver) voorafgaat aan de uitwerking van de ontbinding van de pachtovereenkomst.

4. De schadevergoeding bij wijze van bezettingsvergoeding dient te worden begroot op het bedrag dat was had bekomen ingeval er op datum van de uitwerking van de ontbinding van het pachtcontract een onmiddellijke teruggave van de pachtgoederen was geweest.

5. Op geen enkele wijze is bewezen, of zelfs maar aannemelijk gemaakt dat vanaf 1 ­oktober 2022 aanspraak had kunnen gemaakt worden op een pachtprijs van 36 500,00 euro per maand, hetzij meer dan 17 keer de pachtprijs.

6. Bij gebreke aan concrete stukken, wordt de bezettingsvergoeding naar redelijkheid en billijkheid geraamd op 5,75 euro per dag.

7. De bezettingsvergoeding komt toe aan de onverdeelde boedel (wat (…) op de zitting van 5 oktober 2022 ook uitdrukkelijk niet heeft betwist (zie het zittingsblad)).

2.5. De vordering van (…) om (…) en (…) te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van 1.000,00 euro per hectare

1. (…) vordert een schadevergoeding wegens het onterecht aanspraak maken op de grond en het niet vrijgeven van de grond.

2. Het staat vast dat het niet handelen conform de Pachtwet, schade heeft veroorzaakt, bestaande onder meer in de verdere onbeschikbaarheid van de pachtgoederen.

Waar het bestaan van de schade vaststaat, maart niet concreet kan worden becijferd en bewezen, moet zij door de rechtbank naar redelijkheid en billijkheid worden begroot.

In acht genomen de lange tijd van onbeschikbaarheid – mn. sinds 1994 – treedt de rechtbank de schadebegroting van (…) bij.

3. De schadevergoeding komt toe aan de onverdeelde boedel.

2.6. Het door (…) gevorderde voorbehoud voor het vorderen van een vergoeding voor schade aan het pachtgoed

Het geformuleerd voorbehoud is geen punt van de vordering in de zin van artikel 1138, 3° Gerechtelijk Wetboek (vgl. Cass. 20 januari 2014, P&B 2014/3, 116 en Cass. 6 oktober 2005, AR C.03.0377.N - C.03.0411.N en C.03.0623.N, AC 2005, nr. 489), zodat de rechtbank daarover geen uitspraak [kan doen].

3. De kosten

3.1. De kosten van de procedure voor de Vrederechter

3.1.1 Het rolrecht

1. Tegen de beslissing van de Vrederechter waarbij (…) werd veroordeeld tot betaling van het rolrecht als fiscale schuld kan/kon geen hoger beroep ingesteld worden (zie ­artikel 2692, §1, eerste lid van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten).

Deze beslissing kan op zich dan ook niet worden hervormd.

2. (…) vraagt dit rolrecht niet (geheel of gedeeltelijk) terug ten titel van gerechtskost.

3.1.2

De overige gerechtskosten

1. De partijen zijn, anders dan door de Vrederechter werd geoordeeld, wederzijds in het gelijk en ongelijk gesteld.

Gelet op de mate van het ongelijk, en rekening houdend met de uitwijzing van het rolrecht als fiscale schuld, worden (…) veroordeeld tot de overige gerechtskosten.

2. De rechtbank mag alleen de kosten begroten die een partij opgeeft.

3. (…) vordert ten titel van rechtsplegingsvergoeding 1 680,00 euro.

3.1. Wanneer, zoals in voorliggend geval, de hoofdvordering zowel een niet in geld waardeerbare vordering bevat, als een in geld waardeerbare vordering, dient de rechtsplegingsvergoeding te worden bepaald op basis van de vordering waarvoor de hoogste wettelijke basisrechtsplegingsvergoeding verschuldigd is (vgl. Cass. 11 mei 2010, AR nr. P.10.0109.N en Van DEn BErGh B. en SobriE S., De rechtsplegingsvergoeding al zijn facetten, Mechelen, Wolters Kluwer, 2016, p. 57, nr. 71 en voetnoot nr. 3).

De hoogste rechtsplegingsvergoeding is verschuldigd voor de niet in geld waardeerbare vordering strekkend tot ontbinding van de pachtovereenkomst.

3.2. Het bedrag van de rechtsplegingsvergoeding dient te worden begroot overeenkomstig de bedragen die gelden op het ogenblik van de uitspraak door de Vrederechter.

3 3. het basisbedrag aan rechtsplegingsvergoeding voor een niet in geld waardeerbare vordering bedroeg op 14 juni 2021, 1560,00 euro. Het door (…) gevorderde bedrag is slechts van toepassing vanaf 1 april 2022.

3.2. De kosten van de beroepsprocedure

3.2.1. Het rolrecht

De partijen zijn over de 2ronrl van de zaak wederzijds in het gelijk en ongelijk gesteld, zodat het rolrecht deels ten laste van (…) en deels ten laste van (…) moet worden gelegd (zie artikel 2692, §1, tweede lid, 2° W.Reg.).

Gelet op de mate van dit gelijk en ongelijk worden (…) veroordeeld tot negen tienden (hetzij 148,50 euro) en (…) tot één tiende (hetzij 16,50 euro) van het rolrecht (als fiscale schuld) (zie artikel 2692, §1, tweede lid W.Reg.).

Het rolrecht moet worden betaald aan de Federale Overheidsdienst Financiën.

De Federale Overheidsdienst Financiën zal aan diegene die het rolrecht moet betalen “onverwijld” een verzoek tot betaling verzenden. Er is van rechtswege een administratieve boete verschuldigd in geval de betaling niet tijdig wordt gedaan (zie artikel 4 van het KB van 28 januari 2019 betreffende de uitvoering van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten en het houden van de registers in de griffies van hoven en rechtbanken (B.S. 31 januari 2019)).

3.2.2. De overige gerechtskosten

1. Gelet op de inwilliging van het hoger beroep, worden de overige kosten van de beroepsprocedure ten laste van (…) gelegd.

2. De rechtbank mag alleen de kosten begroten die een partij opgeeft.

3. Deze kosten worden in hoofde van (…) worden begroot zoals hierna bepaald.

In graad van hoger beroep en op tegenspraak.

Verklaart het principaal hoger beroep ingesteld door (…) ontvankelijk en gegrond.

Doet het aangevochten vonnis teniet, in de mate vatbaar voor hoger beroep.

En opnieuw wijzend.

Ontbindt ten nadele van (…) en (…) de pachtovereenkomst betreffende het pachtgoed gelegen te Bredene, Kerkhoek, gekend ten kadaster 2de afdeling, sectie C, nrs. (...) met een totale oppervlakte van 4ha 38a 07ca en diverse loten landbouwgrond en weiland, gelegen te Bredene, Kerkhoek en Oost Blauwe Sluishoek gekend ten kadaster 2de afdeling sectie C nrs. (...) met een totale oppervlakte van 11ha31a65ca , of samen 15ha69a72ca, en dit met uitwerking op 1 oktober 2022.

Veroordeelt dienvolgens (…) en (…) om deze pachtgoederen te verlaten, te ontruimen en ter beschikking te stellen.

Bij gebreke daaraan te voldoen binnen de 14 kalenderdagen na de betekening van het aangevochten vonnis, wordt (…) gemachtigd om (…) en (…) van de gepachte goederen te doen zetten, met al wat er zich mag in bevinden, dit zo nodig met behulp van de openbare macht.

Zegt voor recht dat het verder gebruik en genot van de pachtgoederen geregeld wordt door artikel 577-2 oud BW.

Veroordeelt (…) en (…) om vanaf 1 oktober 2022 en tot aan de volledige ontruiming en teruggave van de pachtgoederen, een bezettingsvergoeding te betalen van 5,75 euro per dag.

Veroordeelt (…) om een schadevergoeding te betalen van 15 697,20 euro.

Zegt voor recht dat zowel de bezettingsvergoeding als de schadevergoeding toekomt aan de onverdeelde boedel.

Veroordeelt (…) tot de overige kosten van de procedure voor de Vrederechter, in hun hoofde niet te begroten nu ze hen ten laste blijven en aan de zijde van (…) begroot op 1 560,00 euro rechtsplegingsvergoeding.

Veroordeelt (…) om ten titel van rolrecht voor de beroepsprocedure aan de Federale Overheidsdienst Financiën de som van 148,50 euro te betalen.

Veroordeelt (…) om ten titel van rolrecht voor de beroepsprocedure aan de Federale Overheidsdienst Financiën de som van 16,50 euro te betalen.

Veroordeelt (…) en (…) tot de overige kosten van de beroepsprocedure, in hun hoofde niet te begroten nu ze hen ten laste blijven en aan de zijde van (…) begroot op 1 680,00 euro rechtsplegingsvergoeding.

Aldus gewezen door de kamer B.1 van de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, samengesteld uit:

Filip De Loof, alleenrechtsprekend rechter

Barbara Willems, griffier

VREDEGERECHT BRUGGE, 3DE KANTON

29 DECEMBER 2017

Pachtontbinding – Afwezigheid van landbouwbedrijf – Landbouwvennootschap – Verboden pachtoverdracht – Paardenfokkerij

Een pachter die elke landbouwbedrijvigheid zoals voorzien in artikel 1 van de Pachtwet stopzet, kan zijn pachtgronden niet in een landbouwvennootschap uitbaten zonder voorafgaand akkoord van de verpachter.

Bij gebreke aan dit akkoord, dringt de pachtontbinding zich op.

NOOT: Zie het artikel van meester MEErSman in dit nummer.

JUSTICE DE PAIX DE BRUGES, 3E CANTON

29 DÉCEMBRE 2017

Résiliation du bail – Absence d’exploitation agricole – Société agricole – Cession de bail non-autorisée – Élevage de chevaux

Un preneur qui a cessé toute activité agricole au sens de l’article premier de la loi sur les baux à ferme, ne peut pas exploiter ses terres affermées dans une société agricole sans l’accord préalable du bailleur.

En l’absence de cet accord, la résiliation du bail s’impose.

NOTE: Lisez l’article de maître MEErSman dans ce numéro.

Op de openbare terechtzitting van vrijdag negenentwintig december tweeduizend zeventien, in de gerechtszaal van het vredegerecht van het derde kanton Brugge, werd door Kurt Creyf, vrederechter, bijgestaan door Karin Logghe, erehoofdgriffier van het vredegerecht van voormeld kanton, het volgende vonnis uitgesproken:

INZAKE 14A860:

1. (…) met ondernemingsnummer (…) met maatschappelijke zetel (…),

2. (…), wonende te (…),

3. (…), wonende te (…)

– ALLEN vertegenwoordigd door mr. Jacqueline Meersman, advocaat te 9000 Gent, Willem Tellstraat 22 eisers

TEGEN:

1. (…) geboren te B. op 11 juni 1956, land- en tuinbouwer, wonende te (…) – vertegenwoordigd door mrs. Luc Delacourt en Johan Van Hooreweghe, advocaten te 8020 Oostkamp, Hertsbergsestraat 4 verweerder

2. (…) geboren te B. op 20 augustus 1958, dienstpersoneel, wonende te (…) – vertegenwoordigd door mrs. Luc Delacourt en Johan Van Hooreweghe, advocaten te 8020 Oostkamp, Hertsbergsestraat 4 verweerster in tussenkomst en vrijwaring

NOG INZAKE 17A1173:

1. (…), en, 2. (…), samenwonende te (…) – beiden vertegenwoordigd door mr. Jacqueline Meersman, advocaat te 9000 Gent, Willem Tellstraat 22

TEGEN:

1. (…), geboren te B. op 11 juni 1956, land- en tuinbouwer, en, 2. (…) geboren te B. op 20 augustus 1958, dienstpersoneel, samenwonende te (…) – beiden vertegenwoordigd door mrs. Luc Delacourt en Johan Van Hooreweghe, advocaten te 8020 Oostkamp, Hertsbergsestraat 4

Gelet op de dagvaarding van gerechtsdeurwaarder Axel Leys te Brugge van 13 oktober 2014 in de zaak met rolnummer 14A860;

Gelet op de dagvaarding van gerechtsdeurwaarder Paul Gruyaert te Brugge van 18 juli 2017 in de zaak met rolnummer 17A1173;

Gelet op de wet van 15 juni 1935 en de aanvullende wetten op het gebruik der talen in gerechtszaken;

Gezien de voorgaande procedurestukken en de neergelegde stukken;

Gezien het tussenvonnis plaatsopneming met deskundige – art. 986 – 1008 Ger.W. van 9 oktober 2015;

Partijen werden gehoord.

Motivering

DE VORDERINGEN

1. Bij tussenvonnis van deze rechtbank werd op 9 oktober 2015 (in de zaak gekend onder het rolnummer 14A860) in volgende zin geoordeeld:

– op tegenspraak werd – alvorens verder over wat dan ook te oordelen – een plaatsopneming bevolen.

– daarbij werd voor recht gezegd dat de rechtbank zich ter plaatse zal begeven en dat de samenkomst met de partijen, hun raadslieden en de deskundige zal plaats hebben

op één van de percelen grond, gelegen te Knokke-Heist tussen de Haasgrasstraat en de Sluisstraat en gekend ten kadaster Knokke-Heist, 10de afdeling, Westkapelle, aldaar gekend ‘Schaapsbrughoek’ perceelnummers (...) en perceelnummer (...).

– er werd bevolen dat de partijen in persoon dienen tegenwoordig te zijn en dit al dan niet bijgestaan door hun advocaat en/of technische raadsman en voor recht werd gezegd dat de rechtspersonen tegenwoordig zullen zijn door het daartoe bevoegd orgaan.

– de heer B.K., geaggregeerde land- en tuinbouw, met kantoor te (…) werd als deskundige aangesteld, teneinde de verrichtingen van de plaatsopneming overeenkomstig artikel 986 van het Ger.W. bij te wonen en verstaat dat hij overeenkomstig dezelfde bepaling de nodige inlichtingen en adviezen zal verstrekken waaromtrent hij zou worden verzocht.

– daartoe werd dag en uur vastgesteld op maandag 9 november 2015 om 15.15 uur.

– de partijen werd gelast om hun dossier van overtuigingstukken acht dagen op voorhand neer te leggen ter griffie en verzoekt hen een kopie van hun dossier van overtuigingstukken over te maken aan de deskundige.

voor recht werd gezegd dat de kosten verbonden aan onderhavige onderzoeksmaatregelen dienen te worden voorgeschoten door eisende partijen. De vervoerkosten van de rechtbank werden voorlopig op 35,00 euro geraamd. Daarbij werd eisende partijen verzocht dit bedrag vooraf ter griffie te consigneren en voor recht werd gezegd dat deze kosten naderhand definitief zullen worden begroot.

– de beoordeling voor al het overige, waaronder de definitieve begroting van de kosten van het geding werd aangehouden.

– dit vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad niettegenstaande de aanwending van een rechtsmiddel en zonder borgstelling en voor recht werd gezegd dat er geen redenen zijn om de mogelijkheden tot kantonnement uit te sluiten.

2. De rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, sectie burgerlijke rechtbank, heeft op het door de verwerende partijen ingesteld hoger beroep (tegen voormeld tussenvonnis van deze rechtbank van 9/10/2015) bij vonnis van 10 juni 2016 (in de zaak met rolnummer 15/3444/A) in volgende zin geoordeeld:

– in graad van hoger beroep en op tegenspraak, werden al[l]e verdere middelen van partijen verwerpende als niet ter zake dienend verwerpende en werd het hoger beroep ingesteld door verweerders tegen het bestreden vonnis ontvankelijk verklaard, doch werd dit rechtsmiddel als ongegrond afgewezen;

– het betreden vonnis werd in de mate dat het aangevochten werd, integraal bevestigd;

de zaak werd terug naar de vrederechter van het derde kanton van Brugge verwezen voor de beoordeling ten gronde en omtrent de gedingkosten.

3. Eisers hebben bij dagvaarding van 8 september 2017 volgend bijkomend verzoek [a]an de beoordeling van de rechtbank voorgelegd:

– De vordering van eisers ontvankelijk en gegrond te verklaren;

– Dienvolgens, na huidige zaak te hebben samengevoegd met deze die reeds hangende is voor uw zetel werd ingeleid op 25 juli 2014 en aldaar gekend is onder AR14A860 en staat om gepleit te worden op de zitting van 1 december 2017.

De pachtverbreking/ontbinding uit te spreken in het nadeel van verweerders onder andere op grond van artikel 29 en 30 Pachtwet, artikel 1729 B.W., 1184 B.W., 1108 B.W., 1126 B.W. e.v; B.W. met betrekking tot een perceel landbouwgrond gelegen te Knokke-Heist gelegen aan de SIuisstraat, ten kadaster gekend onder de afdeling Westkapelle, sectie B, nummers (...) met een totale oppervlakte van 99 are en 30 ­centiare.

– Nu verweerders niet meer voldoen aan de voorwaarden van artikel 1 Pachtwet en ofwel zelf geen landbouwbedrijf hebben dan wel de pachtgoederen onderverhuren aan derde(n) die er zijn paarden op laat grazen, dan wel ingebracht hebben in een vennootschap en dit zonder toestemming van de verpachters en wat een verboden onderpacht dan wel verboden pachtoverdracht is en wat in alle geval de pachtontbinding verantwoordt.

– Verweerders te horen veroordelen om de pachtgrond ter vrije beschikking te stellen van eisers binnen de 48 uur van betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van 250,00 euro per dag vertraging, minstens op straffe van het betalen van een bezettingsvergoeding van 250,00 euro per dag vertraging.

– Eisers te machtigen om de verweerders van de pachtgrond uit te drijven, met al wie en wat er zich op bevindt, binnen de 48 uur van betekening van het tussen te komen vonnis.

– Verweerders te veroordelen tot alle kosten van het geding, inclusief de dagvaardingskosten en de rechtsplegingsvergoeding, begroot op 1.320,00 euro.

– Aan eisers voorbehoud te verlenen voor alle schade aan het pachtgoed.

– Dit alles bij vonnis uitvoerbaar niettegenstaande elk verhaal en zonder kantonnement.

4. Bij syntheseconclusie – na plaatsopneming van 28 september 2017 – hebben eisers de rechtbank verzocht in de beide zaken als volgt te oordelen:

– De vordering van eisers gegrond te verklaren ten opzichte van de beide verweerders. – Dienvolgens, de pachtverbreking/ontbinding uit te spreken in het nadeel van de verweerders onder andere op grond van artikel 29 en 3 Pachtwet, artikel 1729 B.W., 1184 B.W., 1108 B.W., 1126 B.W. en volgende B.W. met betrekking tot een aantal percelen akkerland en weiland gelegen te Knokke-Heist tussen de Hazegrasstraat en de Sluisstraat gekend ten kadaster Knokke-Heist, 10de afdeling, Westkapelle, ­aldaar gekend ‘Schaapsbrughoek’ perceelnummers (...) (39a90ca), (...) (59a40ca), (...) (38a60ca), (...) (1ha60a43ca), (...) (1ha70a88ca), (...) (1ha63a32ca), (...) (1ha69a58ca) en (...) (1ha60a99ca) en perceel nr. (...) (1ha45a96ca) voor een totale oppervlakte van 11ha9a6ca, nu verweerders niet meer voldoen aan de voorwaarden van artikel 1 Pachtwet en ofwel zelf geen landbouwbedrijf hebben dan wel de pachtgoederen ingebracht hebben in een vennootschap zonder toestemming van eisers dan wel onderverhuren ten behoeve van een derde en die er zijn paarden op laat grazen terwijl dit geen landbouwactiviteit is die onder de toepassing van de Pachtwet valt.

Verweerders te horen veroordelen om de pachtgrond ter vrije beschikking te stellen van eisers binnen de 48 uur van betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van 250,00 euro per dag vertraging, minstens op straffe van het betalen van een bezettingsvergoeding van 250,00 euro per dag vertraging.

– Eisers te machtigen om de verweerders van het pachtgoed uit te drijven, mat al wie en wat er zich op bevindt, binnen de 48 uur van betekening van het tussen te komen vonnis.

– Verweerders te veroordelen tot een schadevergoeding van 1.500,00 euro per hectare per jaar wegens dit wederrechtelijk gebruik en dit sinds de oproeping verzoening.

– Aan eisers voorbehoud te verlenen voor alle schade aan het pachtgoed.

– Verweerders te veroordelen tot alle kosten van het geding, inclusief de dagvaardingskosten ten bedrage van 200,87 euro en de rechtsplegingsvergoeding begroot op 1.440,00 euro.

– Dit alles bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad niettegenstaande elk verhaal en zonder kantonnement.

5. Bij syntheseconclusie van 26 oktober 2017 hebben verweerders in beide zaken de rechtbank verzocht in navolgende zin te oordelen:

– de vordering van eisers als niet toelaatbaar, onontvankelijk en zeker niet gegrond af te wijzen;

– geheel ondergeschikt het tussen te komen vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;

– de gedingkosten ten laste van eisers te leggen en eisers te veroordelen tot deze kosten van het geding, begroot in hoofde van eerste verweerder op de rechtsplegingsvergoeding aan basistarief ten bedrage van 1.440,00 euro en in hoofde van tweede verweerster op de rechtsplegingsvergoeding aan basistarief ten bedrage van 1.440,00 euro.

6. De zaak werd behandeld op de terechtzitting van 1 december 2017, nadat de partijen zich akkoord hebben verklaard het geding te hernemen en te laten verder zetten en beoordelen voor de actuele, gewijzigde samenstelling van de zetel van de rechtbank.

Aan de vereisten van de wet van 15 juni 1935 op het geb[r]uik der talen in gerechtszaken werd voldaan.

BEOORDELING

De samenvoeging van de zaken

7. De beide zaken, respectievelijk gekend onder de rolnummers A.R. 14A860 en A.R. 17A1173 worden samengevoegd, vermits daarbij voldaan wordt aan de voorwaarden van artikel 30 Ger.W.

Vastgesteld wordt dat eisers de tweede zaak hebben aanhangig gemaakt vanuit de overtuiging dat twee, destijds in pacht gegeven landbouwgronden aan eerste verweerder, niet begrepen waren in hun aanvankelijk op 13 oktober 2014 ingestelde eis.

Gezien de respectieve ingeroepen rechtsgronden, beweringen en betwistingen van de beide partijen, in beide zaken, identiek zijn, is de samenvoeging van beide zaken onafwendbaar teneinde desgevallend onderscheiden uitspraken over een in se zelfde aanhangig gemaakte eis, betreffende de door eisers aan verweerders in pacht gegeven onroerende goederen, zekerlijk uit te sluiten.

Of eisers daarbij al of niet terecht zijn overgegaan tot het inleiden van de tweede procedure (voor de grondpercelen met kadastraal nummers (...)) is zonder belang om ter beoordeling van de al of niet samenvoeging van de beide zaken.

De beide zaken worden samengevoegd, temeer verweerders daaromtrent geen betwisting lijken aan te voeren. Desalniettemin zou enige betwisting dienaangaande toch als ongegrond afgewezen worden gezien de door de rechtbank vastgestelde noodzaak van het voegen van beide zaken.

De regelmatigheid van de procedure

8. Verweerders houden voor dat door een sedert 15 juni 2017 ingetreden wijziging in de zetel van deze rechtbank (door de benoeming van een nieuwe vrederechter-titularis) en het vereiste van het artikel 779 Ger.W. (dat bepaald dat de rechter alle zittingen over de zaak moet bijgewoond hebben, een en ander op straffe van nietigheid voorgeschreven), dit alles de rechtbank er minstens toe verplicht om de procedure vanaf de plaatsopneming ervan te hernemen en over te doen. Volgens verweerders dient de procedure ab initio hernomen te worden ten minste vanaf het tijdstip waarop de plaatsopneming doorgang vond.

Het middel van verweerders faalt in zoverre het feitelijke grondslag mist, minstens berust op een verleerde lezing van het bepaalde van het artikel 779 Ger.W.

Vastgesteld wordt dat de raadslieden van beide partijen op de terechtzitting van 1 ­december 2017, op uitdrukkelijke vraag van de rechtbank, zich onvoorwaardelijk akkoord hebben verklaard met de herneming van de zaak voor de gewijzigde samenstelling van de zetel. Het vereiste van het artikel 779 Ger.W. raakt de openbare orde niet zodat dit de partijen toelaat ervan uitdrukkelijk afstand te doen. Door het hernemen van de zaak in haar geheel stemmen de partijen impliciet maar zeker in dat de gewijzigde samenstelling van de zetel de zaak herneemt in de stand waarin deze zich bevindt, zij het dat de nieuwe samenstelling van de zetel dient aanwezig te zijn bij de behandeling van de zaak, alvorens erover te kunnen beraadslagen en beslissen.

De rechter die de maatregel van plaatsopneming met bijstand van een gerechtsdeskundige – bij wege van tussenvonnis – heeft bevolen, dient niet noodzakelijk deze maatregel bij te wonen en te leiden. De eindbeslissing over de zaak ten gronde, navolgend aan het uitvoeren van voormelde onderzoeksmaatregel, dient niet noodzakelijk door de rechter die de onderzoeksmaatregel heeft bevolen en of heeft bijgewoond en geleid, gewezen te worden.

Voor zover de actuele samenstelling van de zetel van de rechtbank overeenstemt met deze die de behandeling van de zaak op 1/12/2017 (voordat de debattel gesloten werden) heeft bijgewoond en over de zaak zich heeft beraden en vervolgens beslist, is geen miskenning van het vereiste van het artikel 779 Ger.W. te weerhouden. Geen herneming van het debat vanaf de plaatsopneming dringt zich op, temeer naar het oordeel van de rechtbank vastgesteld en aangenomen wordt dat de feitelijke weergave van de vaststellingen en de technische bevindingen van de deskundige, vervat in het proces-verbaal van plaatsopneming van 9 november 2015, klaar en duidelijk zijn zodat geen heruitvoering ervan zich opdringt.

De exceptie van verweerders gesteund op artikel 779 Ger.W. wordt als ongegrond afgewezen.

Het bewijs van de eigendomstitels

9. Verweerders houden voor dat de vordering van eisers onduidelijk is en bijgevolg niet ontvankelijk zou zijn, minstens ongegrond in de mate dat eisers niet verduidelijken en geen bewijs leveren van de respectieve aan ieder van hen in eigendom toebehorende percelen.

Voor zover verweerders niet betwisten dat zij destijds van eisers een aantal percelen akkerland en weiland in pacht hebben gekregen (zie o.m. dienaangaande het ­randnummer 3.1 op pagina 4 van de synthesebesluiten van verweerders van 26 oktober 2017) is geen verdere specificatie, noch voorlegging van bijkomende stavingstukkenaangaande de gezamenlijke (onverdeelde) of onderscheiden eigendomsrechten van eenieder van de eisers nodig of noodzakelijk, ter beoordeling van de aanhangig gemaakte pachtontbinding. Eisers laten trouwens na het bewijs te leveren op welke rechtsgrond(en) hun exceptie gebaseerd is en op welke grond eisers zouden gehouden zijn hun onderscheiden eigendomsgerechtigdheden op te geven, alvorens de pachtontbinding in rechte te eisen.

De exceptie van eisers over de onduidelijkheid van de vordering mist feitelijke grondslag, mede in acht genomen de wijze waarop eisers zich ten gronde hebben verweerd in deze procedure.

De ontbinding van de pachtovereenkomst

10. Op basis van alle aan de zaak geheel eigen feitelijke gegevens en bijzondere omstandigheden, mag blijken dat verweerders zich schuldig maken aan diverse tekortkomingen en de in pacht gekregen goederen aangewend worden voor een ander doel dan waartoe deze bestemd waren; redenen waarom de ontbinding van de pachtovereenkomst, ten nadele van verweerders, met betrekking tot alle in pacht gegeven goederen zich opdringt.

11. De ontbinding van de pachtovereenkomst tussen eerste verweerder en eisers wordt gerechtelijk ontbonden in het nadeel van eerste verweerder. De door eisers aangehaalde feiten en omstandigheden verantwoorden deze gerechtelijke verbreking.

12. De rechtbank houdt daarbij inzonderheid rekening met hierna volgende, aan de zaak geheel eigen, feitelijke gegevens en bijzondere omstandigheden.

12.1. Er is de algehele stopzetting van de landbouwactiviteiten en exploitatie ervan door eerste verweerder zelf. Zo mag blijken dat eerste verweerder geen inschrijving meer heeft in de Kruispuntbank voor Ondernemingen, minstens wordt daarvan geen bewijs voorgelegd. Ook ontbreekt eerste verweerder van een in persoonlijke naam nog actief zijnde BTW-nummer. Eerste verweerder blijkt over geen producentennummer als landbouwer bij het Ministerie van Landbouw nog te beschikken. Eerste verweerder doet geen aangifte in persoonlijke naam bij de mestbank, hij is niet in bezit van de nodige uitbatingsvergunningen, zoals milieuvergunningen, etc. Tweede verweerster is conform de vermeldingen van het Rijks- en bevolkingsregister als huisvrouw ingeschreven, zij heeft geen landbouwnummer en zij laat na het bewijs te leveren dat zij destijds landbouwactiviteiten zou hebben verricht en dat zij over de nodige scholing dienaangaande en of de over de nodige attesten van vakmanschap zou beschikken. Dat tweede verweerster als ‘meewerkende echtgenote’ ingeschreven zou zijn, wordt vooreerst niet bewezen door

verweerders. Bovendien houdt dit feitelijk gegeven van het beschikken over enig sociaal zekerheidsstatuut geen overtuigend en sluitend bewijs in dat tweede verweerster daadwerkelijk de hoedanigheid van landbouwster-pachtster bezit. Als echtgenote van een pachter kan tweede verweerster zich niet beroepen op de aan eerste verweerder toekomende hoedanigheid van (gewezen) pachter, temeer de gezinswoning van verweerders elders gevestigd is (dat trouwens een rijhuis is, gelegen te M., zonder mogelijkheid van opslagruime voor landbouwgereedschappen etc.).

12.2. Er is de niet toegelaten bestemmingswijziging en het niet meer respecteren van de finaliteit en reden waarvoor destijds eisers met vader (…) en vervolgens met eerste verweerder via de tussengekomen bevoorrechte pachtoverdracht een pachtcontract hebben afgesloten. Destijds werden de onroerende goederen in pacht gegeven m.o.o. de exploitatie ervan in een veeteeltbedrijf met akkerbouw (teneinde de eigen runderen van het landbouwbedrijf te kunnen voederen). De gronden werden niet/nimmer verpacht als graas-, rust- en ligweiden voor ren- en raspaarden, net zomin eisers ooit toelating hebben gegeven om de pachtgronden ter beschikking te stellen of te verhuren aan een paardenfokkerij (niet onder de Pachtwet ressorterende bedrijvigheid).

12.3. Er is de verboden pachtoverdracht doordat vastgesteld wordt dat alle uit het pachtcontract voortspruitende rechten en verplichtingen, als pachter. samen met de destijds gevoerde landbouwactiviteit, in een landbouwvennootschap (de LV (…)) ingebracht, vervreemd en of overgedragen werden, zonder medeweten en zonder goedkeuring vanwege (één van) de eisende partijen.

In casu betreft het geen loutere overdracht van de gebruiks- of exploitatierechten op de pachtgronden vermits enerzijds eerste verweerder zelf geen enkele mogelijkheid meer heeft om enige landbouwactiviteit persoonlijk te voeren gezien de totale ontmanteling en vervreemding van de gebouwen, materialen en stallingen etc. aan een derde vennootschap en anderzijds vastgesteld moet worden dat de door eerste verweerder aan eisers verschuldigde pachtprijs door de LV (…) terugbetaald wordt aan eerste verweerder en voormelde LV de pachtprijs fiscaaltechnisch verwerkt als beroepsuitgave of uitbatingskost, dan wel als aftrekpost benut bij het vaststellen van het netto-belastbaar inkomen van de LV (zoals door de accountant van eerste verweerder wordt verklaard). Daarnaast verklaren verweerders zelf, staande de procedure, dat zij de landbouwbedrijvigheid integraal ingebracht hebben in de LV (…).

12.4. Er ligt geen enkel (begin van) bewijs voor, minstens is er een gerede ernstige twijfel of, en zo ja, in welke mate de pachtgronden effectief, permanent en volledig in hoofdzaak voor akkerbouw aangewend en geëxploiteerd worden (m.o.o. het telen van vruchten/gewassen, zijnde grassen op de gronden) gezien de feitelijke gegevens, eigen aan de zaak.

Er is niet alleen de grond-schaarste en niet beschikbaarheid van gronden voor het laten grazen en rusten van ren- en raspaarden (in de onmiddellijke omgeving en of buurt waar de pachtgronden gelegen zijn), tevens is de aard, voorwerp en omvang van de aan de NV (…) toebehorende paardenfokkerij (met een stalcapaciteit voor het houden van onder meer 124 raspaarden en 120 veulens, naast en bovenop de recente uitbreiding met de bouw van drie paardenstallen op de 3 ha aan de NV (…) toebehorende gronden), mede in het licht van de omvang van de door deze vennootschap gehuurde gronden (tot beloop van ongeveer 3 ha.) en de pogingen vanwege de NV (…) tot het ten onrechte incorporeren van de pachtgronden, bij het aanvragen van een stedenbouwkundige vergunning voor de

oprichting van bijkomende stallingen voor de bestaande paardenfokkerij, van die aard is aan te nemen en te veronderstellen dat de NV (…) noodgedwongen beroep moet doen op de in pacht gegeven gronden, als rust-, lig- en graasweiden voor de ren- en raspaarden. De overige eigen gronden en beschikbare faciliteiten van deze paardenfokkerij zijn daartoe geheel ontoereikend terwijl de uitgestrektheid van de bedrijvigheid en de eisen gesteld aan de uitbating van een ren- en raspaardenfokkerij deze vennootschappen van de heer (…); (zijnde de NV (…) en de NV (…)) verplichten en noodzaken om de pachtgronden als weide- en graasgronden te gebruiken, bij gebreke aan andere beschikbare faciliteiten en weidegronden.

Het door verweerders voorgelegd bewijs (pv van gerechtsdeurwaardersvaststellingen van juli 2017) aangaande het wisselen van het hooi is een geprefabriceerd gelegenheidsstuk waarbij een toestand geënsceneerd werd, teneinde te trachten alle in de loop van de procedure objectief en onverwachts gedane vaststellingen en bevindingen van o.m. de rechtbank en de deskundige K.B. alsnog te ontkrachten. Met voormeld p.v. wordt niet aannemelijk gemaakt dat de door de gerechtsdeurwaarder vastgestelde bedrijvigheid effectief op één van de gepachte gronden plaatsvond, tevens wordt niet bewezen dat alle pachtgronden permanent, volledig en werkelijk voor de exploitatie van akkerbouw aangewend worden. door de duur van de procedure werden verweerders in de mogelijkheid gesteld om te anticiperen op eerder gedane vaststellingen, teneinde daarmee hun eigen standpunten kracht bij te zetten. Ook ligt geen bewijs voor, onder meer voor wie en of in wiens opdracht de twee loonwerkers daadwerkelijk hun activiteiten uitoefenden.

12.5. De vermeende verkoop van de grondgebonden of -gewonnen gewassen/vruchten (zijnde de grassen en het hooi) door de LV aan de NV (…) is geen in de zin van artikel 1 Pachtwet begrepen landbouwactiviteit of bedrijvigheid. Immers de grassen worden niet aangewend om de eigen veestapel te voederen (dat op zijn beurt landbouwproducten genereert) of om direct aan de markt te verkopen (gebruik voor de menselijke consumptie ervan). [N]een, de gewassen worden als voeder verkocht aan een paardenfokkerij voor het voederen en verzorgen van de aan derden toebehorende ren- en raspaarden (zijnde een niet onder de Pachtwet ressorterende bedrijvigheid).

12.6. Zowel eerste verweerder, als de LV (…) hebben geen eigen goederen (landbouwgereedschap, materialen, outillering, gronden, dieren, gebouwen etc., dienend of bruikbaar voor het verzekeren en vrijwaren van de uitbating van een landbouwbedrijf), zodat de afwezigheid van welk danige waarborg en of onderpand ter vrijwaring en verzekering van o.m. de (financiële) verbintenissen van de pachter tegenover de verpachters daadwerkelijk ontbreekt. Dit feitelijk (niet-betwist) gegeven is – op zich – reeds conform het bepaalde van het artikel 29 Pachtwet een voldoende reden/omstandigheid om de rechtbank toe te laten de pachtovereenkomst ten nadele van de pachter (i.e. eerste verweerder, in voorkomend geval ten overstaan van zijn opgerichte LV) te ontbinden.

12.7. Zowel eerste verweerder, als de LV (…) voeren sowieso een verlieslatende activiteit en kunnen geen voldoende inkomsten uit de gevoerde vermeende landbouwactiviteiten nog zelf genereren of puren om ofwel als persoon/gezin te kunnen overleven, ofwel als landbouwvennootschap te kunnen verder bestaan. Voormelde netto-inkomsten van de LV (zoals verweerders feitelijk erkennen en bevestigen) blijken ontoereikend te zijn om de vennoten een vergoeding te kunnen uitkeren, wat meteen genoegzaam aantoont dat er geen sprake is/kan zijn van enige winstgevende landbouwactiviteit en -bedrijvigheid, terwijl dit nochtans essentieel en wezenlijk is om de uitbating van een LV, als een ver-

meende/ voorgehouden landbouwbedrijvigheid te kunnen aanzien of bestempelen, in acht genomen het bestaansvereiste opgelegd en gesteld door het bepaalde van artikel 1 van de Pachtwet.

13. De feitelijke beweringen van eerste verweerder dat hij als beherend vennoot gerechtigd en of wettelijk toegelaten zou zijn om de exploitatie- en gebruiksrechten op zijn in pacht gekregen gronden/onroerende goederen in te brengen, te vervreemden of over te dragen in/aan een landbouwvennootschap zonder dat dit afbreuk zou doen aan zijn eigen juridisch en feitelijk statuut van pachter (ten opzichte van eisers), gaat niet op en mist feitelijke grondslag. Immers eerste verweerder zelf ontbreekt actueel de hoedanigheid van pachter gezien hij iedere persoonlijke exploitatie zelf heeft verhinderd of gestaakt door de totale vervreemding met medegaande ontmanteling van de destijds gevoerde landbouwbedrijvigheid door te voeren en te realiseren. Bovenal is er sprake van een overdracht van alle uit het pachtcontract voortspruitende rechten en verplichtingen gezien de wijze van verwerking van de pachtprijs (zie hiervoor). Voormelde overdracht en inbreng in een (naderhand opgerichte) LV van alle op een bestaand pachtcontract (i.e. daterende vóór de oprichting van de LV toegekende, of – via een bevoorrechte pachtoverdracht – bekomen pachtrechten) rustende rechten en verplichtingen is door de afwezigheid van kennisgeving en de niet goedkeuring ervan vanwege de verpachter (eisers) is sowieso wettelijk gezien niet toegelaten.

In alle omstandigheden is een overdracht of inbreng van gebruiks- of exploitatierechten op pachtgronden in een LV, waarvan bewezen wordt dat niet de beherende vennoot (eerste verweerder), maar de stille vennoten feitelijk en werkelijk over alle beslissings- en beheersbevoegdheden beschikken en de beherende vennoot louter als stroman ingeschakeld wordt, in het kader van een tussen verschillende gelieerde vennootschappen opgestelde constructie (dat er uitsluitend toe strekt om een schijn van landbouwexploitatie te creëren in de hoop daarmee derden en de verpachter te misleiden) – wettelijk gezien – niet toegelaten, ja zelfs, verboden. Gezien vastgesteld wordt dat de facto alle correspondentie met de LV (…) via de NV (…) (zijnde een aannemersbedrijf van de heer (…)) moet verlopen (gezien de feitelijke vaststelling dat het emailadres, als enig correspondentieadres van voormelde LV, op de door verweerders zelf voorgebrachte stavingstukken, vermeld wordt) en eerste verweerder als beherend vennoot volgens de statuten van voormelde LV voor alle transacties die een bedrag van 250 euro overschrijden, voor alles wat betrekking heeft op de werkelijke bedrijvigheid (zijnde ter beschikking stelling van gronden aan een paardenfokkerij), alles wat verband houdt met de pachtgronden, met transacties aangaande verpachtingen etc. de voorafgaande goedkeuring en instemming van de twee stille vennoten behoeft, is het zonneklaar dat niet eerste verweerder, maar uitsluitend de stille vennoten het reilen en zeilen van de LV (…) determineren en in stand houden. Deze (zonder medeweten en zonder goedkeuring van eisers geconcipieerde en ingerichte) schijnconstructie, opgericht en in stand gehouden met medeweten en collusie van eerste verweerder, verantwoordt ontegensprekelijk de ontbinding van de pachtovereenkomst ten nadele van eerste verweerder gezien het niet ondenkbeeldig is dat eisers op korte tijd geconfronteerd zullen/kunnen worden met derde(n) die niets meer te maken zullen hebben met de gewezen bedrijvigheid van eerste verweerder. Ook is het niet ondenkbeeldig dat op korte termijn de functie en de ogenschijnlijke garantie van de aanstelling van eerste verweerder, handelend als beherend vennoot, van voormelde LV, door andere personen (niet-landbouwers, ofwel door paardenfokkers) zullen verricht en waargenomen worden gezien het niet statisch karakter van vennootschappen en van het bestaan ervan.

14. Eerste verweerder levert geen enkel bewijs dat hij instaat voor de zorg en de verzorging van de ren- en raspaarden. Eerste verweerder is daartoe niet geschoold, laat staan dat hem dit al toegelaten zou worden. trouwens het gaat in casu om de veredeling, het kweken en fokken van (Arabische) volbloed ren- en raspaarden, wat ongetwijfeld een aangepaste zorg, verzorging en bijstand van dierenartsen vereist.

15. De beweringen van eerste verweerder dat de LV (…) toegelaten wordt/moet worden een landbouw-verbredende activiteit van de zorg en verzorging van ren- en raspaard en waar te nemen en te verrichten, in het kader van het verzekeren van de rendabiliteit van voormelde LV is niet ernstig en weinig geloofwaardig. Bovenal is vast te stellen dat de LV (…) alle van eisers in pacht gekregen of bekomen landbouwgronden permanent en uitsluitend verhuurt en of deze ter beschikking stelt aan een paardenfokkerij (i.e. de NV (…)) om de aan derden (waaronder de NV (…) en of de familie (…), die – volgens eisers –een notoir bezitter en of eigenaar van diverse Arabische volbloed ren- en raspaarden fokker blijkt te zijn) toebehorende (gefokte, gekweekte en of veredelde) ren- en raspaarden aldaar te laten grazen, rusten en spelen (wat de veulens ervan betreft). Voormelde ter beschikking stelling van de pachtgronden sluit enerzijds een landbouwgerichte exploitatie ervan uit en is anderzijds geen bijkomstige activiteit van deze LV uitmaakt, maar integendeel de enigste bedrijvigheid of activiteit van voormelde landbouwvennootschap betreft en er enkel toe strekt als tussenschakel in de opgezette schimmige constructie om de niet onder de Pachtwet ressorterende activiteiten (uitbating van een paardenfokkerij) van de met deze LV gelieerde vennootschappen te kunnen in stand houden en verzekeren.

16. Eisers leveren genoegzaam het bewijs dat eerste verweerder opgehouden heeft met de bebouwing van de in pacht verkregen onroerende goederen in zoverre zij (eerste verweerder, samen met tweede verweerster) hun hoeve, stallingen, landbouwgereedschappen en materialen en hun in eigendom toebehorende omliggende gronden hebben verkocht aan de NV (…), zijnde een patrimoniumvennootschap die op haar beurt het geheel van voormelde eigendommen en goederen in huur blijkt te hebben gegeven aan de NV (…), zijnde een vennootschap dat de uitbating van een paardenfokkerij (van raspaarden) verricht.

Eisers leveren het bewijs van een verboden pachtoverdracht gezien de inbreng van de gebruiks- of exploitatierechten op de in pacht gekregen gronden, inbegrepen de gehele inbreng van de landbouwactiviteit in een vanaf juli 2008 daartoe opgerichte landbouwvennootschap, zijnde de L.V. (…), zonder medeweten en dat er [enige] zonder schriftelijke instemming of goedkeuring van (één van de) eisers is tussengekomen.

Waar verweerders voorhouden dat zij toegelaten zijn de gebruik- en exploitatierechten op van de eisers in pacht gekregen goederen in te brengen in voormelde landbouwvennootschap, is vast te stellen dat verweerders daarmee de artikel[en] 790, 795, 796 en 838 Venn.W. en de artikelen 1, 9 en 30 tot en met 34 van de Pachtwet schromelijk miskennen, zoals door eisers genoegzaam aangetoond wordt en afdoende gestaafd wordt met hun voorgelegde stavingstukken (ervan uitgaande en vaststellende dat verweerders alles dienaangaande betwisten, ja zelfs ontkennen en nalaten om ter zake dienstige stavingstukken, tot bewijs van het tegendeel of tot ontkrachting van de beweringen van eisers, hebben voorgelegd).

In alle omstandigheden kan de pachter zijn rechten en verplichtingen van een vóór de datum van de oprichting van een LV bestaand pachtovereenkomst niet overdragen of

inbrengen in een landbouwvennootschap, niet zonder schriftelijke goedkeuring ervan vanwege de verpachter(s). Gezien een vennootschap (zoals een landbouwvennootschap) geen statisch gegeven is en de mogelijkheid heeft om zichzelf om te vormen, grondig te wijzigen, zich te laten opslorpen door een andere vennootschap, zichzelf te ontbinden en de bestaande bestuurders te vervangen door anderen (wat in casu niet ondenkbeeldig is gezien de bij de stille vennoten berustende kapitaalstructuur en werkelijke uitsluitende beslissingsmacht over het reilen en zeilen van het geheel van de werking en activiteiten van de LV (…)), is een gebeurlijke overdracht van de gebruiks- en exploitatierechten van het met eisers destijds afgesloten en bij wege van bevoorrechte pachtoverdracht aan eerste verweerder overdragen pachtcontract (dat reeds bestond en reeds ten uitvoer gebracht werd, voorafgaand of voordat de LV (…) door eerste verweerder opgericht werd), zonder kennisgeving en zonder schriftelijke goedkeuring ervan door eisers, in concreto uitgesloten. Door enerzijds deze gebruiks- en exploitatierechten op de gepachte gronden te hebben ingebracht, overgedragen en dus vervreemd aan een landbouwvennootschap (LV (…)) en anderzijds de pachtgronden uitsluitend aan te wenden of te benutten voor het houden en of het (laten) uitbaten van een paardenfokkerij (om uitsluitend, zo niet overwegend een omvangrijk aantal raspaarden erop te laten grazen en deze weidegronden als lig- en rustweiden te benutten), ofwel van een niet onder de Pachtwet vallende/begrepen activiteit, miskent eerste verweerder schromelijk de destijds overeengekomen finaliteit en bestaansreden van het pachtcontract enerzijds en de toepassing van de Pachtwet anderzijds op de in pacht gegeven/gekregen gronden. Ook het uitsluitend aanwenden van landbouwgronden voor het laten grazen van de aan derde(n) toebehorende dieren (raspaarden) is een verboden pachtoverdracht/onderpacht. Tevens miskent eerste verweerder de finaliteit van de destijds tussen eisers en vader (…) getroffen regeling voor het ter beschikking stellen van de landbouwgronden.

De werkelijke activiteiten van de landbouwvennootschap beperken zich hooguit tot het ter beschikking stellen van de pachtgronden om de raspaarden erop te laten grazen. Eerste verweerder levert geen bewijs dat hij instaat voor de zorg en verzorging van deze rasen fokpaarden, wat niet onlogisch is gezien hij daartoe niet gevormd is en geen passende opleiding voor genoot. Geen bewijs ligt voor dat eerste verweerder zelf (dan wel de LV (…)) instaat voor het bemesten, voorbereiden, inzaaien, besproeien, onderhouden, etc. van de graslanden, het instaan voor het onderhoud van de grachten, het maaien van de gewassen, etc. in zoverre eerste verweerder zelf (noch de LV (…)) over de daarvoor noodzakelijke gereedschappen en materialen beschikt, net zomin hij deze voorwerpen en uitbatingsmaterieel (eigen aan een landbouwvennootschap) kan stallen en of bewaren.

17. Bijgevolg staat het onomstootbaar vast dat de verpachte gronden enkel en integraal aangewend worden om de uitbating van de paardenfokkerij (waarvan de dieren, stallingen. gereedschap, etc. aan derden toebehoren) van de NV (…) minstens van de NV (…) (vennootschappen toebehorende aan of gepatroneerd door de heer en mevrouw (…)), mogelijk te maken en te faciliteren, mede gelet op de bezettingsgraad van deze paarden (zo’n 450 dieren), dat gestald en verzorgd moet worden op enerzijds de 3 ha. aan de NV (…) in eigendom toebehorende gronden (in eigendom verworven van verweerders, waarop thans de stallingen van de paardenfokkerij zijn gebouwd) en de daaromheen gelegen (eisers toebehorende en destijds aan de vader van eerste verweerder destijds in pacht gegeven) landbouwgronden (dat omzeggens 11 ha. groot is). Gezien aldaar volbloedpaarden gekweekt, gefokt en of veredeld worden, dient voldoende ruimte voorhanden te zijn om deze dieren te laten grazen; zij het dat eisers hun grondpercelen daarvoor/ daartoe destijds niet aan vader (…) in pacht hebben gegeven (althans niet via een verhu-

ring ervan, waarop de Pachtwet toepasselijk zou zijn). Immers de verhuring of het gebruik van gronden ten behoeve van een paardenfokkerij en voor het laten begrazen van de gronden door paarden, is geen landbouwuitbating in de zin van artikel 1 van de Pachtwet. De Pachtwet heeft enkel betrekking op landbouwgronden die gebruikt worden in het kader van een landbouwactiviteit. Veeteelt vormt een landbouwactiviteit, maar moet beperkend worden geïnterpreteerd. Paarden zijn geen vee in de zin van de Pachtwet. Enkel het kweken van dieren die nuttig zijn voor de landbouw vallen onder de Pachtwet, wat inhoudt dat sportpaarden niet onder de toepassing van de Pachtwet vallen. Deze raspaarden (Arabische volbloedpaarden) worden immers niet gefokt voor (menselijke) consumptie.

Waar verweerders voorhouden dat iedere landbouwer gerechtigd is om in het kader van de rentabiliteit van het landbouwbedrijf een aantal ‘landbouw-verbredende’ activiteiten te verrichten, zoals het stallen en het verzorgen van paarden, dient vastgesteld te worden dat de gepachte gronden in casu niet enkel uitsluitend voor deze activiteit aangewend en ingepalmd worden, bovendien is dit de [enige] activiteit die voormelde LV uitoefent.

Conform het bepaalde van het artikel 1,1°, tweede lid Pachtwet wordt ontegensprekelijk een bedrijfsmatige exploitatie van een landbouwbedrijf verondersteld, in zoverre de in pacht gegeven onroerende goederen uitsluitend mogen gebruikt en aangewend worden met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop (voor menselijke consumptie). Een landbouwbedrijf moet geëxploiteerd worden met het oog op het behalen van winst en dat als een uitbating niet tot winst kan leiden maar gedoemd is om verlieslatend of hooguit kostendekkend te zijn, een liefhebberij betekent en niet voor een bedrijfsmatige exploitatie kan worden aanzien. Vermits de wetgever met de Pachtwet enkel de bescherming op het oog heeft van de professionele landbouw, valt de verpachting van landeigendom men die zich niet lenen tot een professionele beoefening van de landbouw, buiten het toepassingsgebied van de Pachtwet. Uit de door eisers verstrekte feitelijke gegevens en de daaromtrent voorgelegde stavingstukken blijkt o.m. dat verweerders, minstens eerste verweerder, de terugbetaling van zijn sociale zekerheidsbijdrage en de betaling van de pacht vanwege de L.V. (…) terugbetaald krijgt (wat niet betwist en onrechtstreeks feitelijk bevestigd wordt door verweerders zelf). Deze terugbetaling van kosten is niet alleen ontoereikend, het levert ontegensprekelijk het bewijs op dat verweerders geen inkomen uit de landbouwactiviteit zelf puren of bekomen. Wat de L.V. (…) zelf betreft, wordt door verweerders zelf (en of hun accountant) bestatigd en voorgehouden dat deze een verlieslatende activiteit zou voeren en dat sedert 2014 geen enkele vergoeding meer aan de bestuurders uitgekeerd werd; wat erop wijst dat de gevoerd activiteiten’ geen [nettowinst] genereert, wat sowieso niet toegelaten is (in de mate dat zou aangenomen worden dat de activiteiten van deze LV al onder de Pachtwet zouden ressorteren).

18. Het geheel van feitelijke gegevens en vaststellingen heeft de rechtbank toegelaten aan te nemen en feitelijk vast te stellen dat eerste verweerder geen landbouwuitbating in de zin van artikel 1 van de Pachtwet meer uitoefent en deze activiteit geheel heeft gestaakt, minstens de (gebruiks- of exploitatierechten op de) destijds in pacht gegeven gronden zonder toelating en schriftelijke goedkeuring van eisers overgedragen, ingebracht of vervreemd heeft aan de LV (…) die daarop een niet onder de Pachtwet ressorterende (zelfs verboden) activiteit laat beoefenen. Minstens werkt eerste verweerder mee aan het oneigenlijk gebruik (lees misbruik) en in stand houden van de in pacht gekregen gronden voor het uitbaten en of het faciliteren van een paardenfokkerij (voor het laten

grazen van paarden). Dat op jaarbasis wat gewassen (zoals hooi en gras) verkocht wordt aan de NV (…) (als voeder voor de raspaarden) is er uitsluitend of hooguit op gericht om de werkelijke activiteiten en bedrijvigheid te maskeren en de verpachters een rad voor de ogen te spannen aangaande het zogezegd bestaan van een schijn van landbouwexploitatie. Immers verweerders tonen niet aan dat voormelde gewassen effectief gezaaid, geteeld en of bewerkt werden op en afkomstig zijn van de gepachte gronden zelf. De inschakeling door de LV van loonwerkers en de afwezigheid van eigen landbouwmaterialen, gereedschappen, materieel, toestellen, etc. om de pachtgronden in te zaaien, te ploegen, te bewerken, te bemesten etc. en de afwezigheid van stallingen of voldoende beschikbare ruimtes om deze goederen en voorwerpen op te bergen en te stallen, bevestigt het niet bestaan van enige werkelijke en permanente persoonlijke exploitatie van de in pacht gekregen landbouwgronden door ofwel eerste verweerder zelf, ofwel en desgevallend door zijn LV, waarvan hij beherend vennoot blijkt te zijn.

19. Het geheel van deze feiten toont aan dat verweerders de bepalingen van de pachtovereenkomst niet zelf en persoonlijk nakomen. Minstens laten de hiervoor weergegeven overwegingen toe aan te nemen en te veronderstellen dat de gepachte goederen uitsluitend voor een ander doel, dan waartoe deze destijds bestemd waren/zijn en in pacht gegeven werden door eisers aan vader (…) aangewend worden; redenen waarom dit alles van aard is om – mede gezien de ernst en zwaarwichtigheid van alle hiervoor weerhouden feiten en tekortkomingen van verweerders, zowel individueel, als gezamenlijk beschouwd – de ontbinding van de pachtovereenkomst, in het nadeel van eerste verweerder (met tegenstelbaarheid van deze ontbinding aan tweede verweerster) gerechtelijk vast te stellen en uit te spreken.

20. Het vereiste van schade is, conform het bepaalde van het artikel 29 Pachtwet, wel degelijk – anders dan wat verweerders beweren – in hoofde van eisers aanwezig en bewezen te verklaren.

Door het niet aanwenden van de pachtgoederen voor een landbouwuitbating, terwijl deze jarenlang (kunnen) geïmmobiliseerd zijn en het niet kunnen aanspraak maken op een passende, met het gebruik en de aanwending ervan geheel corresponderende, vergoeding (voor het gebruik en ter beschikking van de gronden) gezien de pachtprijzen wettelijk beperkt zijn/worden, is er in hoofde van eisers, als verpachters, een niet te veronachtzamen (financieel of economisch) nadeel, dat voor hen schade uitmaakt.

Zolang de pachter zich beroept op een door de Pachtwet beschermde pachtovereenkomst heeft hij een aantal rechten die een andere pachter of huurder niet heeft. Hij betaalt normaal gezien een wettelijk beperkte pachtprijs, hij geniet voorkooprecht en het kan slechts om een beperkt aantal redenen worden opgezegd. Deze redenen vormen voor de verpachter even zoveel beperkingen aan zijn eigendomsrecht en betekenen voor hem ook een schade, daar zij het genot van zijn eigendom beperken. Zolang de pachter zich handhaaft kan de verpachter zijn eigendom niet valoriseren door hem tegen een hogere prijs te verhuren of door hem vrij van pacht te verkopen. De verpachter moet deze schade ondergaan zolang de pachter een activiteit ontwikkelt die wettelijk beschermd is en die beschermingswaardig is. De beperking aan de uitoefening van het eigendomsrecht van de verpachter vindt zijn oorzaak in de Pachtwet. Als de pachter niet meer exploiteert in de zin van de Pachtwet, verliest hij het recht om op deze bescherming aanspraak te maken. De beperkingen van de rechten van de verpachter verliezen hun oorzaak.

De schade van eisers is in casu niet hypothetisch, maar reëel, gezien o.m. het finan­cieel of [e]conomisch verlies voor de verpachters, bestaande uit het ontberen van (meer)inkomsten voor het (kunnen) verhuren van de gronden (als graas- en ligweiden voor raspaarden), inzonderheid door de ligging van de grondpercelen, gelegen naast en of in de onmiddellijke omgeving waar zich meerdere paardenstallen bevinden en of opgericht werden en waar zich een paardenfokkerij (voor het l<weken, fokken en veredelen van raspaarden) gevestigd is. Tevens moet rekening gehouden worden met de geldende milieu- en stedenbouwkundige vereisten, de landschapskenmerken, de natuurlijke habitat en de eigenheid van deze buurt/omgeving, mede de schaarste van gronden, inzonderheid van graasweiden in de onmiddellijke omgeving en het gebruik of aanwending van alle beschikbare ruimte aldaar (in of rondom de plaats waar de pachtgronden gelegen zijn).

Aan het vereiste van het bestaan van schade in hoofde van eisers, conform artikel 29 Pachtwet is weldegelijk voldaan; redenen waarom de ontbinding van de pachtovereenkomst zich onbetwistbaar en zeker noodzaakt en opdringt.

21. De door eisers gevorderde schadevergoeding, ofwel een forfaitair bedrag van 1.500,00 euro per jaar per ha vanaf het tijdstip van de verplichte verzoeningszitting, wordt niet aannemelijk gemaakt, minstens is deze eis geheel buitensporig en overdreven. Eisers leveren niet de minste gegevens en leggen geen bewijstukken voor van de actueel jaarlijks verschuldigde pachtprijs door verweerders voor alle pachtgronden samen, net zomin gegevens of bewijsstukken aangaande de gangbare prijzen, actueel verschuldigd voor het gebruik en of ter beschikking stelling van graas-, rust- en of ligweiden voor paarden, aan paardenliefhebbers en of aan -fokkerijen, in of rondom de plaats waar de gepachte gronden gelegen zijn voorgelegd worden.

Gezien de aanspraken door verweerders betwist werden en het aan eisers toebehoorde om het verloop van de gerechtelijke procedure te bewaken, te organiseren en desnoods te activeren, wordt de aan eisers toe te kennen schadevergoeding begrensd.

Eisers maken daarbij enerzijds aanspraak op een bezettingsvergoeding vanaf het tijdstip waarop de niet-verzoening tussen de partijen gerechtelijk kon geacteerd worden. Deze bezettingsvergoeding wordt vastgesteld op het bedrag corresponderende met de actueel geldende jaarlijkse pachtprijs voor alle pachtgronden samen, voor de periode gerekend vanaf 9 juli 2014 tot en met 31 december 2017 (tijdstip van gerechtelijke ontbinding van de pachtovereenkomst), zij het dat voormeld bedrag/bedragen dient verminderd te worden met de ondertussen door verweerders aan eisers gebeurlijk betaalde of gekweten pachtgelden. Anderzijds wordt aan eisers een forfaitair begrote schadevergoeding, wegens de bewezen en gegrond verklaarde wanprestatie van verweerders, minstens van eerste verweerder, als pachter, begroot en vastgesteld op een bedrag 2.500,00 euro, ex aequo et bono (gezien enerzijds de afwezigheid van parameters en van dienstige en precies aangereikte aanwijzingen ter begroting van de vermeende schade van eisers en anderzijds de voorlegging van relevante en dienstige bewijsstukken dienaangaande), toegekend.

Het meer of anders gevorderde door eisers wordt afgewezen als ongegrond, minstens wegens het geheel onbewezen karakter van dit onderdeel van het gevorderde.

22. De overige beweringen van de partijen vergen geen onderzoek noch beoordeling meer in zoverre de hiervoor weergegeven beweegredenen genoegzaam volstaan en geheel toereikend zijn om de vordering van de eisende partijen te beoordelen en uit te wijzen.

DE GEDINGKOSTEN

23. Verweerders zijn gehouden tot alle gedingkosten zoals oordeelkundig begroot door eisers.

De kosten van de dagvaarding van de door eisers op 8 september 2017 ingeleide tweede procedure blijven geheel ten hunner laste gezien het overbodig karakter ervan (perceelnummers van de pachtgronden waren reeds begrepen in de eerst ingestelde procedure).

24. Bepaalde gedingkosten (zijnde deze van de verplaatsingskosten en de bijstand van de deskundige bij de plaatsopneming) worden niet vereffend door de gedingpartijen. Geen ambtshalve begroting ervan is mogelijk, zodat het (één van) de partijen zal behoren om in voorkomend geval als naar recht te handelen.

UITVOERBAARVERKLARING

25. Overeenkomstig artikel 1397, eerste lid Ger.W. is huidig vonnis van rechtswege uitvoerbaar bij voorraad.

Er zijn geen redenen om daarvan inde concrete zaak af te wijken, in zoverre de aanspraken van eisers reeds geruime tijd bekend zijn/waren aan verweerders en verweerders bijgestaan werden door een raadsman en bijgevolg konden anticiperen op deze uitspraak.

Tevens is vast te stellen dat verweerders hoger beroep hebben ingesteld tegen het tussenvonnis, ongetwijfeld vanuit de uitsluitende betrachting de procedure te vertragen. Er is vast te stellen dat verweerders zelfs hebben getracht de plaatsopneming sine die te laten verdagen.

Dergelijke feitelijke beweegredenen en vaststellingen zijn van die[n] aard om aan te nemen dat verweerders ongetwijfeld vertragingsmaneuvers zullen ondernemen om de tenuitvoerlegging van ieder tussen te komen vonnis te vertragen en te bemoeilijken, waaraan geen nuttig gevolg mag/kan verleend worden.

26. Bovenal geschiedt de tenuitvoerlegging van huidig vonnis steeds op risico van eisers; zo ook voor het geval huidig vonnis in graad van beroep zou gewijzigd of [tenietgedaan] worden.

Beslissing

Voegt de zaken gekend onder de rolnummers A.R. 14A860 en 17A1173 samen.

Verklaart de vordering van eisers ontvankelijk en gegrond ten overstaan van beide verweerders.

Ontbindt in het nadeel van eerste verweerder op datum van 31 december 2017 om 23.59 11.1ur, met tegenstelbaarverklaring ervan aan de tweede verwerende partij, de destijds tussen (één van de) eisende partijen en eerste verwerende partij nog bestaande – bij wege van bevoorrechte pachtoverdracht ontstane – pachtovereenkomst (zoals destijds met de heer (…) aangegaan of afgesloten), met betrekking tot de hierna bepaalde grondpercelen, akker- en weilanden gelegen te Knokke-Heist tussen de Hazegrasstraat en de Sluisstraat, hierbij gekend ten kadaster Knokke-Heist, 10de afdeling, Westkapelle, genaamd

‘Scaapsbrughoek’ (ofwel ‘Schaapsbrughoek’), en weergegeven onder de perceelnummers (...) (39a90ca), (...) (59a40ca), (...) (38a60ca), (...) (1ha60a43ca), (...) (1ha70a88ca), (...) (1ha63a32ca), (...) (1ha69a58ca) en (...) (1ha60a99ca) en het perceel nr. (...) (1ha45a96ca), voor een totale oppervlakte van (approximatief) 11ha9a6ca.

Veroordeelt verweerders na betekening van deze beslissing om over te gaan tot de teruggave en de te vrije beschikking stelling, met algehele ontruiming van voormelde pachtgoederen (onroerende goederen/landbouwgronden) in de oorspronkelijke staat en toestand ervan, dit alles binnen een uiterlijke termijn van 30 (aaneengesloten) kalenderdagen ingaand vanaf de betekening van dit vonnis.

Machtigt eisers of één van hen, verweerders en al wie of al wat zich op voormelde pachtgronden/onroerende goederen nog zou/zouden bevinden, uit te drijven, uit te zetten en of te laten ontruimen door een daartoe door eisers aan te zoeken gerechtsdeurwaarder, dit alles op kosten en met integraal verhaal ervan op verweerders, [v]oor het eerst vanaf de éénendertigste dag vanaf de betekening van dit vonnis ofwel navolgend aan het verstrijken van de hiervoor bepaalde en aan verweerders toegekende (uiterste) termijn van ontruiming met teruggave der gronden aan eisers.

Veroordeelt verweerders tot het betalen aan eisers van de hierna bepaalde sommen:

– van een bezettingsvergoeding, begroot en vastgesteld op een forfaitair bedrag van dertig euro (30,00 euro) per begonnen kalenderdag vertraging of niet-teruggave van (één van de) gronden/onroerende goederen, dit alles voor de periode ingaand vanaf 1 januari 2018 om 00.00 uur en verstrijkende op het moment dat de gronden/in pacht gegeven goederen integraal, gaaf en ongeschonden, geheel ontruimd, aan eisers teruggegeven worden/zijn;

– van een schadevergoeding, begroot en vastgesteld op het bedrag overeenstemmende met de jaarlijks verschuldigde pachtprijs (voor alle pachtgoederen samen), maar te verminderen met de gebeurlijk reeds door eerste verweerder/verweerders ondertussen gekweten pachtprijzen en dit alles verschuldigd/reeds vereffend voor of betreffende de periode, ingaand vanaf 9 juli 2014 en eindigend op 31 december 2017; – van een aanvullende schadevergoeding, begroot en vastgesteld op een forfaitair bedrag van tweeduizend vijfhonderd euro (2.500,00 euro).

Verleent voorbehoud aan eisers voor het gebeurlijk opvorderen van schade toegebracht/ veroorzaakt aan voormelde in pacht gekregen onroerende goederen.

Legt alle gedingkosten voor deze procedure integraal ten laste van verweerders.

Begroot deze gedingkosten in hoofde van eisers op de dagvaardingskosten tot beloop van een bedrag van tweehonderd euro zevenentachtig cent (200,87 euro) en de basisrechtsplegingsvergoeding tot beloop van een bedrag van duizend vierhonderd veertig euro (1.440,00 euro) en verder niet te begroten in hoofde van verweerders.

Stelt vast dat de kosten van de plaatsopneming (verplaatsingskosten van de rechtbank en kosten en ereloon voor de bijstand van deskundige K.B.) actueel noch begroot, noch vereffend worden door de gedingpartijen (i.h.b. door eisers).

Wijst het meer of anders gevorderde, als ongegrond, af.

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande alle verhaal, zonder borgstelling en met het uitsluiten van het vermogen tot kantonnement.

De vrederechter heeft getekend met de erehoofdgriffier.