SPLETNO IZOBRAŽEVANJE: KAKO DO PRAVE VREDNOSTI NEPREMIČNINE

KAKO DO PRAVE VREDNOSTI MOJE NEPREMIČNINE?

Kaj vse se skriva za vrednostjo nepremičnine v registru nepremičnin Predavatelj: mag. Marijana Vugrin

Vsebina izobraževanja •

Kaj je vrednost nepremičnine (po množičnem vrednotenju)?

•

Kaj je nepremičnina?

•

Kako nepremičnina dobi vrednost?

•

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava”?

•

Primer izračuna vrednosti nepremičnine

Kaj je vrednost nepremičnine?

Vrednotenje nepremičnin je določeno z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin – ZMVN (Ur. l. RS št. 50/2006, št. 87/2011).

“Vrednost nepremičnin po tem zakonu je posplošena tržna vrednost določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.”

(3. člen ZMVN)

4 ???

Kaj je vrednost nepremičnine?

Kaj so postopki in metode množičnega vrednotenja?

Podatke o prodaji nepremičnin (vir: evidenci trga nepremičnin - ETN) je Geodetska uprava obdelala z različnimi statističnimi in analitičnimi metodami.

Rezultati obdelave

Vrednostne ravni modelov

Modeli vrednotenja

Kaj je vrednost nepremičnine?

Nepremičninam, ki imajo: •podobne lastnosti, •se uporabljajo za podobne dejavnosti in •dosegajo na isti lokaciji enake vrednosti se vrednost izračuna na enak način Stanovanjska hiša z enim stanovanjem Stanovanjska hiša z dvema stanovanjema Vrstna hiša Bife Trgovina Frizerski salon Avtopralnica

se uvrstijo v isti model

model za hiše (HIŠ)

model za lokale (PPL)

Kaj je vrednost nepremičnine?

Trenutno imamo: •

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb

•

5 modelov za izračun vrednosti zemljišč in

•

4 modele za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče).

Kaj je osnovna značilnost modela?

Da se vrednost nepremičnine izračuna na podlagi iste formule in da na vrednost vplivajo enake lastnosti nepremičnin – istovrstni podatki.

Kaj je vrednost nepremičnine?

Modeli za izračun vrednosti delov stavb: 1. model vrednotenja za stanovanja (STA), 2. model vrednotenja za hiše (HIS), 3. model vrednotenja za garaže (GAR), 4. model vrednotenja za lokale (PPL), 5. model vrednotenja za pisarne (PPP), 6. model vrednotenja za industrijske stavbe (IND), 7. model vrednotenja za stavbe s težko industrijo (INP), 8. model vrednotenja za zidanice (PKZ), 9. model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO), 10. model vrednotenja za stavbe za javno rabo (PNJ), 11. model vrednotenja za druge stavbe (PND) in 12. model vrednotenja za posebne nepremičnine (PPN). (dejanska raba dela stavbe je ali 1251002 elektrarna ali 1230301 bencinski servis ali 1241001 prostori za pristanišče ali 1274011 prostori za izkoriščanje mineralnih surovin in lastnik ni izpolnil vprašalnika o uvrstitvi v posebne nepremičnine)

Kaj je vrednost nepremičnine?

Modeli za izračun vrednosti zemljišč :

1.

2.

3.

4.

5.

model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb (ZGS), model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ), model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME), model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ) in model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR).

Kaj je vrednost nepremičnine?

Modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče): 1.

2.

3.

4.

model vrednotenja za elektrarne (PNE), model vrednotenja za rudnike (PNM), model vrednotenja za pristanišča (PNP) in model vrednotenja za črpalke (PNB).

Kaj je vrednost nepremičnine? Čeprav dve ali več nepremičnin uvrstimo v isti model, kljub popolnoma enakim lastnostim (površina, leto izgradnje, material nosilne konstrukcije…) nimata/nimajo enake vrednosti.

70.000,00

60.000,00 268.000,00 93.000,00 235.000,00 207,000,00

60.000,00

51.000,00 93.000,00

347,000.00

36.000,00

500.000,00 160.000,00

160.000,00 182.000,00

!VPLIV LOKACIJE!

268.000,00 60.000,00 500.000,00

CONA IN VREDNOSTNA RAVEN

Kaj je vrednost nepremičnine?

Za vsak model vrednotenja se tako oblikujejo območja enake vrednosti – cone.

104.000 207.000

123.000

R:13

305.000 70.000 81.000 CONE Z ISTO VREDNOSTJO IMAJO ENAKO RAVEN

123.000 81.000

182.000

160.000 235.000 235.000 182.000 182.000 207.000

235.000

R:13

207.000 R:13

235.000

Kaj je vrednost nepremičnine?

Za različne modele imamo različno število ravni (in posledično con) na ozemlju naše države.

V katero raven nepremičnina sodi, je določeno z lokacijo nepremičnine (s koordinatami centroida).

Kaj je vrednost nepremiÄ?nine?

Za vsako raven znotraj modela je izdelana vrednostna tabela, iz katere na podlagi povrĹĄine in letnice izgradnje (za dele stavb) dobimo osnovno vrednost nepremiÄ?nine.

Kaj je vrednost nepremiÄ?nine?

Kaj je vrednost nepremičnine?

Na podlagi ostalih lastnosti nepremičnine (dejanska raba dela stavbe, namenska raba zemljišča, dejanska raba zemljišča, priključki na GJI, lega v stavbi, možnost uporabe dvigala, uporabljeni materiali za gradnjo,….) določimo število točk (točkovniki za posamezen model) iz katerih oblikujemo korekcijske faktorje s katerimi zmanjšamo ali povečamo osnovno vrednost nepremičnine.

Kaj je vrednost nepremičnine?

Vrednost nepremičnine po množičnem vrednotenju je torej vrednost,ki jo glede na: •

uporabo nepremičnine (hiša, garaža, železniška postaja,njiva, cesta, voda,…)

•

lokacijo nepremičnine,

•

površino nepremičnine,

•

letnico izgradnje nepremičnine in letnice obnov (strehe, fasade, oken in inštalacij) ter

•

drugih lastnostih, ki se vodijo o nepremičnini v REN

pridobimo iz vrednostnih tabel in točkovnikov množičnega vrednotenja.

Vrednostne tabele in točkovniki se oblikujejo iz stanja na trgu nepremičnin.

Kaj je nepremičnina?

V Registru nepremičnin se vodijo podatki o: zemljiščih (parcelah)

stavbah in njihovih delih

!Vsaka stavba ima vsaj en del!

Na podlagi lastništva parcel in delov stavb se tvorijo nepremičnine, ki se jim izračuna vrednost po postopkih MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA. Nepremičnina je torej sestavljena iz sestavin. Sestavine nepremične so: •

zemljišča – parcele in

•

deli stavb (s podatki o stavbi)

Kaj je nepremičnina?

Imamo naslednje možnosti sestavljanja nepremičnin • nepremičnino sestavlja samo parcela

•

nepremičnino sestavlja parcela in del stavbe

Kaj je nepremičnina?

•

nepremičnino sestavlja parcela in več delov stavb

Kaj je nepremičnina?

•

nepremičnino sestavlja samo del stavbe

Kaj je nepremičnina?

V Registru nepremičnin se vodijo podatki na sestavino nepremičnine.

SESTAVINA PARCELA

Kaj je nepremičnina?

SESTAVINA DEL STAVBE

Kaj je nepremičnina?

PODATKI O STAVBI, KI SE PRIPIŠEJO SESTAVINI (DELU STAVBE)

Kaj je nepremiÄ?nina?

Edini podatek, ki se izkazuje samo na nepremiÄ?nino je VREDNOST. (v bazi REN se vodi tudi podatek o vrednosti sestavine, vendar se ta NE izkazuje).

Kaj je nepremičnina?

Od kje pridejo podatki v REN?

Zemljiška knjiga

Evidence dejanske rabe MKO (MKGP)

Zemljiški kataster

Kataster stavb

Popis nepremičnin Spremembe podatkov REN

REN

Planskih aktov občin

Evidenc Zavoda za gozdove

Kaj je nepremičnina?

Od kje pridejo podatki v REN? Zemljiška knjiga lastniki parcel in delov stav, ki so v etažni lastnini Evidenca dejanske rab MKO (MKGP) dejanska raba zemljišča (parcela) Planskih aktov občin namenska raba zemljišča (parcela) in zemljiščih za gradnjo Evidence Zavoda za gozdove odprtost zemljišča rastiščni koeficient Zemljiški kataster Vsi ostali podatki o parceli

Kaj je nepremičnina?

Od kje pridejo podatki v REN? Kataster stavb za vse stavbe: katastrska občina, številka stavbe, številka dela stavbe in naslov dela stavbe.

Popis nepremičnin Spremembe podatkov REN ostali podatki o stavbi

za katastrsko vpisane stavbe: številka stanovanja centroid, parcele, na katerih stoji stavba, dejanska raba stavbe, številka pritlične etaže, število etaž, dejanska raba dela stavbe, površini, uporabna površina*, številka etaže in prostori stanovanja*.

REN Model vrednotenja Vrednostna raven Vrednost

Kako nepremiÄ?nina dobi vrednost?

Prvi pogoj, da nepremiÄ?nina dobi vrednost je vpis vseh njenih sestavin z vsemi podatki, ki so potrebni za izraÄ?un vrednosti v REN.

Stavba ni evidentirana, zato je vrednost podana samo za parcelo.

Kako nepremičnina dobi vrednost?

Ni podatka o rabi in površini stavbe – podana samo številka stavbe

Kako nepremiÄ?nina dobi vrednost?

Ni podatka letnici izgradnje

Kako nepremičnina dobi vrednost?

1. korak: Določitev MODELA Posamezne lastnosti nepremičnine določajo v kateri model se bo uvrstila nepremičnina. Te lastnosti so: •

dejanska raba dela stavbe,

•

namenska ali dejanska raba zemljišča in

•

uvrstitev nepremičnine v posebne nepremičnine.

2. korak: Določitev RAVNI Posamezne lastnosti nepremičnine določajo v katero raven znotraj modela se bo uvrstila nepremičnina. Ta lastnost je: •

lokacija (centroid parcele ali stavbe)

Kako nepremičnina dobi vrednost?

3. korak: Določitev OSNOVNE VREDNOSTI Posamezne lastnosti nepremičnine določajo njeno izhodiščno (osnovno) vrednost. Te lastnosti so: • • •

leto izgradnje leta obnov in površina ali uporabna površina

4. korak: Določitev KONČNE VREDNOSTI Posamezne lastnosti nepremičnine določajo korekcijske faktorje izhodiščne vrednosti. Te lastnosti so: • • • • •

dejanska raba dela stavbe, vezanost stavbe na GJI, razmerje med uporabno površino in površino boniteta zemljišča, ….,

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava”?

VSE JE V PODATKIH! Moramo: 1. Preveriti podatke (predvsem tiste, ki vplivajo na vrednost)

2. Popraviti podatke Kje lahko “vidimo” podatke o nepremičninah:

http://prostor3.gov.si/javni/login.jsp?jezik=sl 1

Obvestilo GURS 2

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava”?

3 https://ovn.gu.gov.si/Obvescanje-Dom/faces/security/Login.jspx?_adf.ctrl-state=mjuvhcydl_3

Na Geodetski upravi ali pri geodetskih podjetjih 4

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava”?

Vrednost posamezne nepremičnine je v veliki meri odvisna od modela, kateremu pripada – zato je zelo pomembno nepremičnino uvrstiti v pravi model.

Podatki, ki najbolj vplivajo na izračun vrednosti nepremičnin so: • dejansko raba dela stavbe, • namenska ali dejanska raba zemljišča, • lokacija, • leto izgradnje in leta obnov, • površina • uporabna površina in • drugi podatki, ki vplivajo na vrednost in so odvisni od uvrstitve v model (glej točkovnik - http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html)

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava”?

Primeri “nepravilno določenih podatkov” Napačna vrednost zaradi uvrstitve v napačen model.

Npr. imam pomožen objekt v Kranju z neto tlorisno površino 21 m2, ki ima vpisano dejansko rabo garaža. Stavba je bila zgrajena leta 2000.

1. Garaža-1242001 – model GAR2 – vrednost 12.027,00 evrov

2. Drvarnica-1274018 – model PND – vrednost 1.323,00 evrov

3. Drug kmetijski del stavbe-1271401 – model PKO – vrednost 630,00 evrov Kaj se uvršča v drugi kmetijski del stavbe: manjša žaga na kmetiji, gnojišče, zbiralnica mleka, kolnica, lopa v urbanih naseljih za shranjevanje koles, kosilnice,

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava”?

Vrednost nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene dejanske rabe korigirana z napačnim korekcijskim faktorjem (razlika v vrednosti).

Npr. v poslovni stavbi v centru Ljubljane imamo del, ki se uporablja kot arhiv. Del meri 100 m2. Stavba je bila zgrajena leta 2010.

1. Del ima dejansko rabo poslovni prostor 1220301- korekcijski faktor 1 2. Del ima dejansko rabo arhiv 1262002 - korekcijski faktor 0,7

Vrednost dela - 1: 225.227,00eurov Vrednost dela - 2: 157.659,00 eurov

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava”?

Vrednost nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene dejanske rabe korigirana z napačnim korekcijskim faktorjem (razlika v vrednosti).

Npr. stavba v kateri so garaže v Ljubljani. Ima en del. Površina je 430 m2.

1. Garaža v garažni hiši 1242002 - korekcijski faktor 1 – pravilno, če so garaže zaklenjene

2. Pokrito parkirišče 1242003 - korekcijski faktor 0,95

Vrednost dela - 1: 435.760,00eurov Vrednost dela - 2: 413.972,00 eurov

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava”?

Vrednost nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene uporabne površine prevelika ali premajhna

Npr. Trgovski center v Ljubljani ima 1000m2, 150 m2 predstavljajo skupni hodniki, vhodna avla, tehnični prostori, 100 m2 je veliko skladišče Stavba je bila zgrajena leta 2010.

1. Del obravnavamo kot da je uporabna površina enaka površini - 1000m2 2. Uporabna površina je 750 m2

Vrednost 1: 1.369.062,00 eurov Vrednost 2: 1.113.522,00 eurov

Kaj moramo narediti, da se prepriÄ?amo, da je vrednost “pravaâ€??

Kako lahko popravimo podatke?

Podatke, ki nimajo statusa katastrskih podatkov (ni bil izdan upravni akt ob njihovem vpisu v evidence) in so izvorni podatki evidenc GURS lahko popravimo na podlagi izjave na predpisanih obrazcih, ki jih oddamo v geodetskih pisarnah.

http://www.e-prostor.gov.si/zbirke-prostorskih-podatkov/nepremicnine/register-nepremicnin/#jfmulticontent_c806-2

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava”?

Kako lahko popravimo podatke?

Podatke, ki imajo status katastrskih podatkov lahko popravljamo samo v upravnem postopku.

Za “večje” spremembe (sprememba površine, združevanje in razdruževanje delov stavb) je potrebno k vlogi priložiti elaborat.

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava”?

Kako lahko popravimo podatke?

Za ostale spremene katastrskih podatkov se vlogi priloži samo izpolnjene predpisane obrazce (K-5 in K-6).

Kaj moramo narediti, da se prepričamo, da je vrednost “prava”?

Kako lahko popravimo podatke?

Podatke, ki niso izvorni podatki geodetskih evidenc, je potrebno popraviti v izvornih evidencah.

Lastništvo parcel in delov stav, ki so v etažni lastnini Dejanska raba zemljišča (parcela) Namenska raba zemljišča (parcela) in podatek o zemljiščih za gradnjo

Odprtost zemljišča in rastiščni koeficient

Zemljiška knjiga

Evidenca dejanske rabe MKO (MKGP)

Planski akti občin Evidence Zavoda za gozdove

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA Stanovanjska stavba na Bleiweisovi cesti 88, Kranj št. stavbe 15 v ko Rupa, št. parcele 161/6 v ko Rupa.

Dejanska raba dela stavbe: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanjem 1110001 Leto izgradnje: 1990 Obnova fasade: NE Obnova strehe: NE Obnova oken: NE Obnova inštalacij: NE Material nosilne konstrukcije: opeka Površina: 256,8 m2 Uporabna površina: 110,3 m2 Priključek na vodovod: DA Priključek na elektriko: DA Priključek na kanalizacijo: NE Ogrevanje: centralno ogrevanje Površina parcele: 547m2 Vplivno območje: Bližina ceste 1. ali 2. reda do 50m Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100m Ali je namenska raba parcele zemljišče za gradnjo: NE

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA

Podatki v registru nepremičnin - stavba

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA

Podatki v registru nepremičnin – del stavbe

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA

Podatki v registru nepremičnin - parcela

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA Določitev modela Vhodni podatek:

Dejanska raba dela stavbe: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA Določitev lokacije in vrednostne ravni

Določitev letnice – vhodni podatki: Leto izgradnje: 1990 Obnova fasade: NE Obnova strehe: NE Obnova oken: NE Obnova inštalacij: NE

Vrednostna raven:16

Vhodno leto: 1990 Ni popravkov letnice, ker ni obnov

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA Odčitek osnovne vrednosti iz vrednostne tabele: Vhodni podatek: leto izgradnje 1990 površina 256,8 m2

Osnovna vrednost dela stavbe = 330.222,00 + 6,8 x 655,76= 334.681,17

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA Nabor točk za korekcijski faktor

Vhodni podatki:

Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001 Priključek na vodovod: DA Priključek na elektriko: DA Priključek na kanalizacijo: NE Ogrevanje: centralno ogrevanje Dejanska raba:

Nabor točk: 70+12+8+5+=95

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja za lastnost objekta

Vhodni podatki: Nabor točk: 95

Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96

Vhodni podatki: Površina: Uporabna površina:

Nabor točk za korekcijski faktor

256,8 m2 110,3 m2

Izračun razmerja= 110,3/256,8= 0,43 Število točk:60

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja razmerja površin

Vhodni podatki: Število točk: 60

Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7

Nabor točk za korekcijski faktor

Vhodni podatki: Material nosilne konstrukcije: opeka

Nabor točk: = 100

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA Določitev faktorja za nosilno konstrukcijo

Vhodni podatki: Število točk: 100

Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1

Določitev korekcijskega faktorja

Vhodni podatki: Vplivno območje: : Bližina ceste 1. ali 2. reda do 50m Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100m

Faktor oddaljenosti = Fodd =0,85 x 0,9 = 0,765

Fodd max = 0,80

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA Vrednost pripadajočega zemljišča

Vhodni podatki: Površina parcele: 547 m2

Osnovna rednost zemljišča 150 x 217 + 397 x 85 =66.295,00 Končni izračun: Vhodni podatki: Osnovna vrednost dela stavbe = Vs = 334.681,17 Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96 Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7 Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1 Fodd max = 0,8 Osnovna rednost zemljišča = Vz =66.295,00 Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max =(334.681,17 x 0,96 x 0,7 x 1 + 66.295,00) x 0,8= 232.960,59

Primer izračuna STANOVANJSKA STAVBA Kontrola izračuna Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max =(334.681,17 x 0,96 x 0,7 x 1 + 66.295,00) x 0,8= 232.960,59

Ĺ e veÄ? o vrednotenju in drugih zanimivih temah lahko izveste na spletnem naslovu: http://izs.mitv.si/