ZEMLJIŠKA KNJIGA IN REGISTER NEPREMIČNIN
mag. Marijana Vugrin Kranjska Gora, 5. junij 2014
Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami (ZZK_NPB_C, 1. člen).
Zemljiški kataster
TEMELJNE JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE
Kataster stavb
NAMEN: Zaščita pravic in lociranje pravic v prostor
“Register nepremičnin je večnamenska zbirka podatkov o nepremičninah na območju Republike Slovenije, ki se vzpostavi in vodi zaradi zagotavljanja podatkov, ki odražajo dejansko stanje nepremičnin v naravi.”
(prvi odstavek 96. člena ZEN)
“DAVČNA EVIDENCA” Podatki, ki se vodijo v REN definirajo: ZEN, ZMV in ZDavNepr
V Registru nepremičnin se vodijo podatki o: zemljiščih (parcelah)
stavbah in njihovih delih
!Vsaka stavba ima vsaj en del! Na podlagi lastništva parcel in delov stavb se tvorijo nepremičnine, ki se jim izračuna vrednost po postopkih MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA. Nepremičnina je torej sestavljena iz sestavin. Sestavine nepremične so: •zemljišča – parcele in •deli stavb (s podatki o stavbi)
Imamo naslednje možnosti sestavljanja nepremičnin • nepremičnino sestavlja samo parcela
•
nepremičnino sestavlja parcela in del stavbe
•
nepremičnino sestavlja parcela in več delov stavb
•
nepremiÄ?nino sestavlja samo del stavbe
V Registru nepremiÄ?nin se vodijo podatki na sestavino nepremiÄ?nine: Na parcelo in na del stavbe (tudi na stavbo). SESTAVINA PARCELA
Edini podatek, ki se izkazuje na nepremiÄ?nino je VREDNOST.
Vrednost na sestavino se je izkazovala le za potrebe davka (davÄ?ne stopnje vezane na sestavino).
Od kje pridejo podatki v REN? (Po ZEN in ZMV)
Ti podatki so osnova za izračun vrednosti
Zemljiška knjiga
Evidence dejanske rabe MKO (MKGP)
Zemljiški kataster
Kataster stavb
Planskih aktov občin
Popis nepremičnin
Spremembe podatkov REN
MODEL CONA RAVEN VREDNOST
Evidenc Zavoda za gozdove Izvorni podatki REN
“Vrednost nepremičnin po tem zakonu je posplošena tržna vrednost določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.” (3. člen ZMVN)
4 ???
Kaj so postopki in metode množičnega vrednotenja? Podatke o prodaji nepremičnin (vir: evidenci trga nepremičnin - ETN) je Geodetska uprava obdelala z različnimi statističnimi in analitičnimi metodami. Rezultati obdelave
Vrednostne ravni modelov
Modeli vrednotenja
Nepremičninam, ki imajo: •podobne lastnosti, •se uporabljajo za podobne dejavnosti in •dosegajo na isti lokaciji enake vrednosti se vrednost izračuna na enak način Stanovanjska hiša z enim stanovanjem Stanovanjska hiša z dvema stanovanjema Vrstna hiša Bife Trgovina Frizerski salon Avtopralnica
se uvrstijo v isti model model za hiše (HIŠ)
model za lokale (PPL)
•
12 modelov za izračun vrednosti delov stavb
•
5 modelov za izračun vrednosti zemljišč in
•
4 modele za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče). Kaj je osnovna značilnost modela? Da se vrednost nepremičnine izračuna na podlagi iste formule in da na vrednost vplivajo enake lastnosti nepremičnin – istovrstni podatki.
Čeprav dve ali več nepremičnin uvrstimo v isti model, kljub popolnoma enakim lastnostim (površina, leto izgradnje, material nosilne konstrukcije…) nimata/nimajo enake vrednosti. 268.000,00 93.000,00
235.000,00
207,000,00 160.000,00
70.000,00
60.000,00 60.000,00 347,000.00
93.000,00
51.000,00 36.000,00
500.000,00
160.000,00 182.000,00
!VPLIV LOKACIJE!
268.000,00 500.000,00
60.000,00
CONA IN VREDNOSTNA RAVEN
• pogodbe o prenosu lastninske pravice, • neizvedeni dedni sklepi, • “soglasja” o razdelitvi solastnine, • ….
“de facto” lastništvo: na podlagi listin, ki niso izvedene v ZKNJ
Etažna lastnina
Zemljiška knjiga Lastništvo
Zemljiški kataster
Ostale stavbe (deli)
RENN
Kataster stavb
Oblikovanje nepremičnine, glede na lastništvo
RENN
Zemljiški kataster
Zemljiška knjiga
Kataster stavb
100/1
100/1
100/1
88 Lojze
Lojze
Lojze
Lojze
3
Lojze
Lojze
88
1
4
2
Lojze
Lojze
Lojze
Lojze
3
Lojze
1
4
2
RENN
RENN
100/1
100/1
Micka
88 Lojze
3
Lojze
Lojze
1
88 Micka Polde
Lojze
4
Polde
Lojze
2
Zalka Jo탑e
Lojze
3
4
Zalka
Jo탑e
1
2
Zakon o davku na nepremičnine
Poleg podatkov, ki jih določa zakon, ki ureja evidentiranje nepremičnin, se v registru nepremičnin za namene tega zakona vodijo tudi: 3. imetnik osebne služnosti; Podatke iz 3. točke prvega odstavka tega člena sporoči v register nepremičnin zemljiškoknjižno sodišče Davka na nepremičnine se ne plačuje od nepremičnin, ki so: 5. javno dobro
RENN
RENN
DAVČNI ZAVEZANEC
Zemljiška knjiga
100/1 100/1
100/1
88
88
Lojze
Lojze
Pepca Pepca
Lojze
Lojze
Pepca Pepca
3
L: Lojze OS: Pepca Pepca je v ZKNJ vpisana z EMŠO!
Lojze
1
3
4
2
Pepca
1
4
2
RENN
RENN
DAVČNI ZAVEZANEC
Zemljiška knjiga
100/1
100/1
100/1
88
88 Lojze
3
L: Lojze OS: Pepca Pepca NI vpisana v ZKNJ z EMŠO!
Lojze
Lojze
1
4
Lojze
2
Lojze
Lojze
Lojze
Lojze
3
Lojze
Lojze
1
4
2
RENN
RENN
DAVČNI ZAVEZANEC
Zemljiška knjiga
100/1
100/1
100/1
88
88
Micka Polde
3
L: Lojze OS: Pepca Pepca je v ZKNJ vpisana z EMŠO!
Zalka
Lojze
1
4
Micka Polde
Jože
2 Pepca
3
4
Zalka
Jože
1
2
RENN Zemljiška knjiga
TEMELJNE JAVNE NEPREMIﾄ君INSKE EVIDENCE
LASTNIK
REN
DAVﾄ君I ZAVEZANEC
PRIJETNO JE BILO PREŽIVETI ČAS Z VAMI! Marijana Vugrin