IZOBRAŽEVANJE: NEPREMIČNINE, EVIDENCE, VREDNOSTI IN DAJATVE by MatjaÅ¾ Grilc

NepremiÄ?nine, evidence, vrednosti in dajatve

Predavatelj: mag. Marijana Vugrin, Digi data d.o.o. Ljubljana. 8. in 10. april 2014

Javne nepremiÄ?ninske evidence

Javne nepremičninske evidence

• Zemljiški kataster • Kataster stavb

• Register nepremičnin • Zbirni kataster gospodarske javne infrastrukture

• Zemljiška knjiga

Javne nepremičninske evidence Podporne evidence javnim nepremičninskim evidencam • • •

• • • • •

Register prostorskih enot Evidenca trga nepremičnin Topografski načrti in karte Digitalni ortofoto Digitalni model reliefa – DMR

• • • •

Centralni register prebivalstva Poslovni register Slovenije Evidenca dejanske rabe kmetijskih in gozdnih zemljišč Planski akti lokalnih skupnosti Evidence Zavoda za gozdove Register nepremične kulturnr dediščine …………..

Zemljiška knjiga Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami (ZZK_NPB_C, 1. člen). V zemljiško knjigo se vpisujejo nepremičnine, ki so lahko samostojen predmet stvarnih pravic (ZZK_NPB_C, 11. člen).

Zemljiška knjiga • Od 1.5.2011 se zemljiška knjiga (informatizirana glavna knjiga) vodi kot relacijska baza tako, da se vpisujejo in vzdržujejo podatki za posamezne podatkovne sklope in sicer: 1. nepremičnina, 2. osnovni pravni položaj nepremičnine, 3. izvedena pravica ali pravno dejstvo 4. zaznamba osebnega stanja ali zaznamba stečaja in 5. oseba kot imetnik pravice.

Ob izvršitvi vpisa novega podatkovnega sklopa v bazo glavne knjige se dodeli enolična identifikacija (v nadaljnjem besedilu: ID) kot primarni ključ tega podatkovnega sklopa. (17. člen Pravilnika o zemljiški knjigi).

Zemljiška knjiga …se vpisujejo in vzdržujejo podatki za podatkovne sklope…

…za podatkovni sklopa se dodeli enolična identifikacija (v nadaljnjem besedilu: ID)…

Zemljiﾅ｡ka knjiga Podatkovni sklopi v zemljiﾅ｡ki knjigi parcela

1 1 Stavba v etaﾅｾni lastnini

Del stavbe 4 3 1

1. NEPREMIﾄ君INE

Zemljiﾅ｡ka knjiga Podatkovni sklopi v zemljiﾅ｡ki knjigi Stavbna pravica (SP)

Stavba zgrajena na podlagi SP

1. NEPREMIﾄ君INE

1. NEPREMIČNINE

Zemljiška knjiga Podatkovni sklopi v zemljiški knjigi

Viseča stavba

Pri prenosu v elektronsko ZKNJ je stavbi dodeljen status viseče hiše in identifikator s strani VS. Nerazdeljeni posamezni deli

901

902

V nerazporejeni del vštevamo: Vsa ostala stanovanja, ki niso bila izločena s sodnim ali upravnim aktom in vse skupne prostore.

Zemljiška knjiga 2. Osnovni pravni položaj nepremičnine • je lastništvo nad nepremičnino in • pravno dejstvo, – –

•

da je nepremičnina splošni skupni del stavbe v etažni lastnini da je nepremičnina posebni skupni del stavbe v etažni lastnini

pravno dejstvo, da je stavba zgrajena na podlagi stavbne pravice.

!!!Vsaka nepremičnina, ki je vpisana v zemljiško knjigo ima osnovni pravni položaj!!!! Ločimo več vrst osnovnega pravnega položaja. Vrsta osnovnega pravnega položaja je izpisana pri podatku o imetniku lastninske pravice.

Zemljiška knjiga Izvedene pravice in pravna dejstva

DRUGE STVARNE PRAVICE

OBLIGACIJSKE PRAVICE

ZAZNAMBE

pri nepremičnini pri pravici • • • • •

hipoteka, zemljiški dolg, služnostna pravica, pravica stvarnega bremena in stavbna pravica

• • • •

pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve zakupna in najemna pravica, predkupna pravica …..

pri nepremičnini

3. Izvedene pravice ali pravna dejstva

pri lastniku

Zemljiška knjiga Pravica ali pravno dejstvo pri nepremičnini

Pri vseh osnovnih pravnih položajih

Stvarna služnost Neprava stvarna služnost Zaznamba javnega dobra Stavbna pravica …….

Pri posameznih osnovnih pravnih položajih

Osebna služnost Hipoteka ……

Zemljiﾅ｡ka knjiga ZAZNAMBE

PRI NEPREMIﾄ君INI

Pri osnovnem pravnem poloﾅｾaju

PRI PRAVICI

Pri podrobnem opisu pravice

PRI OSEBI

Pri lastniku

Zemljiﾅ｡ka knjiga PRI NEPREMIﾄ君INI

PRI PRAVICI

PRI OSEBI

Zemljiška knjiga 5. Imetniki pravic, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so: • Fizične osebe: – ime in priimek, – enotna matična številka občana (v nadaljnjem besedilu: EMŠO), – naslov stalnega prebivališča. • Pravne osebe: – firma oziroma ime, – sedež in poslovni naslov, na katerega se imetniku vročajo pisemske pošiljke, – enolična identifikacijska številka, ki jo določi upravljavec poslovnega registra.

Javno dobro v lasti občine Družbena lastnina v splošni rabi

Zemljiški kataster

Opisni (atributni podatki)

Grafični podatki Zemljiško katastrski prikaz/načrt lokacijsko izboljšani podatki

Zemljiški kataster Podatki, ki se vodijo v zemljiškem katastru so: • • • • • • • • • • • •

identifikacijska oznaka parcele (parcelna številka), status meje parcele in status parcele (urejena meja, urejena parcela), zemljiškoktastrske točke (identifikator, koordinate, metodo določitve, status), površina parcele, Za vse naštete podatke dejanska raba parcele, je zemljiški kataster vrsta rabe parcele izvorna evidenca, razen Vrste rabe se od zemljišče pod stavbo( tudi ZPS*) za podatek 1.1.2014 ne izkazujejo o lastniku parcele . boniteta zemljišča, več!!!! lastnik upravljavec, Na podlagi drugih zakonov dodatni površina parcele z boniteto in, Lastnik je prevzet podatki proizvodno območje. podatek iz zemljiške knjige, ki se izkazuje samo pod posebnimi pogoji

Zemljiški kataster Parcela z ZPS in brez upravljavca

Parcela z kmetijsko rabo(boniteta) in z upravljavcem

Zemljiški kataster V zemljiškem katastru imamo podatke, ki imajo različno stopnjo zaupanja.

• • • •

se lahko izkazuje v grafičnem delu katastra kot ZKN, pravilna površina parcele – izračunana iz merjenih koordinat natančnejši preseki z dejansko rabo določena prava vrednost

• • • •

se ne more izkazovati v grafičnem delu katastra kot ZK (samo kot ZKP ali lokacijsko izboljšani podatki ) površina parcele ni izračunana iz merjenih koordinat vprašljivi preseki z dejansko rabo – “zamik ZKP” določena vrednost z nižjo stopnjo zaupanja

Zemljiški kataster Zemljiško katastrski prikaz ZKP nižja stopnja zaupanja

Zemljiški kataster Zemljiško katastrski načrt ZKN najvišja stopnja zaupanja

Zemljiški kataster lokacijsko izboljšani podatki višja stopnja zaupanja

Kataster stavb Zakona o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot je uvedel NOVO JAVNO NEPREMIČNINSKO EVIDENCO Leto 2000

KATASTER STAVB

Leta 2006 je bil sprejet Zakon o evidentiranju nepremičnin, ki danes ureja področje katastra stavb.

Kaj je KATASTER STAVB?

“Kataster stavb je evidenca o stavbah in o delih stavb.” (70. člen ZEN)

Kataster stavb

Prenos v KS iz ZKNJ po uradni dolžnosti

Kataster stavb kot nova evidenca vsebuje podatke iz različnih časovnih in različno kvalitetnih virov: 

podatke iz posebne E zemljiške knjige



podatke vpisane v zemljiško knjigo na podlagi Pravilnika o vodenju zemljiške knjige,



podatke vpisane v zemljiško knjigo in kataster stavb po interventnem zakonu,



podatke pridobljene skozi redne postopke katastra stavb in



podatke pridobljene z množičnim zajemom iz različnih virov, ki obravnavajo stavbe.

Kataster stavb Podatki, ki se vodijo v katastru stavb so (ZEN, 73. člen):

•

Tudi v katastru stavb imamo podatke z različno stopnjo zaupanja!!

• • • • • •

identifikacijska oznaka (številka stavbe in dela stavbe ter šifra in ime katastrske občine) upravljavec, lega in oblika, površina, dejanska raba, za vse stavbe, številka stanovanja ali poslovnega prostora, ostale podatke samo lastnik (voden, vendar javno ni viden ), za tiste stavbe, ki so

•

UPRAVLJAVEC

• • •

podatki o povezavi z registrom prostorskih enot, podatki o povezavi z zemljiškim katastrom in podatki o povezavi z zemljiško knjigo.

bile vpisane v KS z upravnim postopkom

Lega stavbe je podana v grafičnem delu katastra stavb, ostali podatki se vodijo v atributnem delu.

Kataster stavb Stavba vpisane v KS z upravnim postopkom

Kataster stavb

Stavba NI vpisane v KS z upravnim postopkom .

Lastnik delov stavb je lastnik parcele.

Kataster stavb Lega in oblika EVIDENCA – GRAFIČNI DEL Za vse stavbe prikaz maksimalnega obsega!

Kataster stavb Zemljišče pod stavbo NI VRSTA RABE!!!!! je navpična projekcija preseka stavbe z zemljiščem na ravnino.

Podatek zem. katastra

Tloris stavbe navpična projekcija zunanjih obrisov stavbe na vodoravno ravnino.

Kataster stavb

Izjema za ZKNJ – stavbna pravica

Če je lastnik fizična oseba se samo vodi in se ne izkazuje

Odločba Ustavnega sodišča

Zbirni kataster GJI Zbirni kataster gospodarske javne infrastrukture predstavlja temeljno nepremiÄ?ninsko evidenco v Sloveniji, v kateri se evidentirajo objekti gospodarske javne infrastrukture. V zbirnem katastru se vodijo podatki o: 1.prometni infrastrukturi, 2.energetski infrastrukturi, 3.komunalni infrastrukturi, 4.vodni infrastrukturi, 5.infrastrukturi za gospodarjenje z naravnim bogastvom, 6.infrastrukturi za varstvo okolja, 7.elektronskih komunikacijah in

8.drugi objekti v javni rabi.

Zbirni kataster GJI Objekti in omrežja GJI, razen v primerih ko jih lahko definiramo kot zemljišče ali stavbo niso predmet vpisa v zemljiško knjigo.

Tako v tem trenutku ne obstaja evidenca, ki bi imela status javne lastniške knjige na področju GJI.

V evidenci zbirnega katastra GJI je vpisan podatek o lastniku in upravljavcu objektov in omrežij GJI, ki pa za enkrat nima pravno formalnega značaja.

Zbirni kataster GJI V zbirnem katastru se za omrežja in objekte gospodarske javne infrastrukture vodijo naslednji podatki: 1. lokacija omrežja ali objekta gospodarske javne infrastrukture, 2. identifikacijska številka omrežja ali objekta gospodarske javne infrastrukture, 3. dolžina omrežja ali površina objekta gospodarske javne infrastrukture, 4. vrsta omrežja ali objekta gospodarske javne infrastrukture, 5. natančnost določitve položaja omrežja ali objekta gospodarske javne infrastrukture in 6. povezava s katastrom gospodarske javne infrastrukture.

Zbirni kataster GJI Lokacija omre탑ja ali objekta gospodarske javne infrastrukture. Prometna infrastruktura

Zbirni kataster GJI Lokacija omrežja ali objekta gospodarske javne infrastrukture. Prometna infrastruktura

Informativen nabor parcel , pridobljen s presekom parcel in sloja osi cest. V “naravi” cesta poteka samo po parcelah 756/16 ko Kranj in 161/5 ko Rupa – napaka lokacije nastopa zaradi zamika ZKP in napake pri lociranju osi ceste v prostor.

območju Republike Slovenije, ki se vzpostavi in vodi zaradi zagotavljanja podatkov, ki odražajo dejansko stanje nepremičnin v naravi.” (prvi odstavek 96. člena ZEN)

“DAVČNA EVIDENCA” Podatki, ki se vodijo v REN definirajo: ZEN, ZMV in ZDavNepr

Register nepremičnin REN je večnamenska zbirka podatkov o nepremičninah na območju RS, ki se vzpostavi in vodi zaradi zagotavljanja podatkov, ki odražajo dejansko stanje nepremičnin v naravi. V Registru nepremičnin se vodijo podatki o: zemljiščih (parcelah)

stavbah in njihovih delih

!Vsaka stavba ima vsaj en del! Na podlagi lastništva parcel in delov stavb se tvorijo nepremičnine, ki se jim izračuna vrednost po postopkih MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA. Nepremičnina je torej sestavljena iz sestavin. Sestavine nepremične so: • zemljišča – parcele in • deli stavb (z podatki o stavbi)

•

nepremičnino sestavlja parcela in del stavbe

nepremičnino sestavlja parcela in več delov stavb

•

nepremičnino sestavlja samo del stavbe

SESTAVINA PARCELA

SESTAVINA DEL STAVBE

Register nepremiÄ?nin Edini podatek, ki se javno izkazuje samo na nepremiÄ?nino je VREDNOST. (v bazi REN se vodi tudi podatek o vrednosti sestavine in dela sestavine, vendar se ta NE izkazuje).

Register nepremičnin Od kje pridejo podatki v REN? (Po ZEN in ZMV) - Podatki potrebni za izračun vrednosti!!!!!! Zemljiška knjiga

Evidence dejanske rabe MKO (MKGP)

Zemljiški kataster

Kataster stavb

Popis nepremičnin

Spremembe podatkov REN

REN

Planskih aktov občin

Evidenc Zavoda za gozdove

Register nepremičnin Od kje pridejo podatki v REN? Zemljiška knjiga lastniki parcel in delov stav, ki so v etažni lastnini Evidenca dejanske rab MKO (MKGP) dejanska raba zemljišča (parcela) Planskih aktov občin namenska raba zemljišča (parcela) in zemljiščih za gradnjo Evidence Zavoda za gozdove odprtost zemljišča rastiščni koeficient Zemljiški kataster Vsi ostali podatki o parceli

Register nepremičnin Od kje pridejo podatki v REN? Kataster stavb za vse stavbe: katastrska občina, številka stavbe, številka dela stavbe in naslov dela stavbe. za katastrsko vpisane stavbe: številka stanovanja centroid, parcele, na katerih stoji stavba, dejanska raba stavbe, številka pritlične etaže, število etaž, dejanska raba dela stavbe, površini, uporabna površina*, številka etaže in prostori stanovanja*.

Popis nepremičnin Spremembe podatkov REN ostali podatki o stavbi REN Model vrednotenja Vrednostna raven Vrednost V REN imamo podatke z ZELO različno stopnjo zaupanja, ki jih med seboj povezujemo!!!!

Register nepremičnin Podatki, ki se uporabljajo za izračun vrednosti, so odvisni od vrste nepremičnine (sestavine nepremičnine) in njene uvrstitve v model vrednotenja.

Vrsta nepremičnine

del stavbe parcela del parcele

Modeli vrednotenja

•podobne lastnosti, •se uporabljajo za podobne dejavnosti in •dosegajo na isti lokaciji enake vrednosti

se vrednost izračuna na enak način Stanovanjska hiša z enim stanovanjem Stanovanjska hiša z dvema stanovanjema Vrstna hiša Bife Trgovina Frizerski salon Avtopralnica

se uvrstijo v isti model model za hiše (HIŠ)

model za lokale (PPL)

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb

•

5 modelov za izračun vrednosti zemljišč in

•

4 modele za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče).

Kaj je osnovna značilnost modela? Da se vrednost nepremičnine izračuna na podlagi iste formule in da na vrednost vplivajo enake lastnosti nepremičnin – istovrstni podatki.

Register nepremičnin Modeli za izračun vrednosti delov stavb: 1.model vrednotenja za stanovanja (STA), 2.model vrednotenja za hiše (HIS), 3.model vrednotenja za garaže (GAR), 4.model vrednotenja za lokale (PPL), 5.model vrednotenja za pisarne (PPP), 6.model vrednotenja za industrijske stavbe (IND), 7.model vrednotenja za stavbe s težko industrijo (INP), 8.model vrednotenja za zidanice (PKZ), 9.model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO), 10.model vrednotenja za stavbe za javno rabo (PNJ), 11.model vrednotenja za druge stavbe (PND) in 12.model vrednotenja za posebne nepremičnine (PPN). (dejanska raba dela stavbe je ali 1251002 elektrarna ali 1230301 bencinski servis ali 1241001 prostori za pristanišče ali 1274011 prostori za izkoriščanje mineralnih surovin in lastnik ni izpolnil vprašalnika o uvrstitvi v posebne nepremičnine)

1.model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb (ZGS), 2.model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ), 3.model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME), 4.model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ) in 5.model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR).

Register nepremičnin Modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in zemljišče): 1.model vrednotenja za elektrarne (PNE), 2.model vrednotenja za rudnike (PNM), 3.model vrednotenja za pristanišča (PNP) in 4.model vrednotenja za črpalke (PNB).

določitev uporabne površine stavbe, določitev modela za izračun vrednosti dela stavbe, določitev korekcijskih faktorjev vrednosti dela stavbe, določitev modela za izračun vrednosti nekaterih zemljišč.

VIR: Kataster stavb, REN

Register nepremičnin 2. Namenska raba dela stavbe vpliva na določitev modela za zemljišče (parcela, del parcele), Cela parcela: 1 namenska raba, Model se določi po NAMENSKI RABI

VIR: Planski akti – Poročanje lokalnih skupnosti Deli parcela: več namenskih raba, Modeli se določijo po NAMENSKI RABI

Register nepremičnin 3. Dejanska raba zemljišča vpliva na določitev modela za zemljišče (parcela, del parcele), VIR: Evidenca dejanske rabe MKO

Cela parcela: 1 dejanska raba model se določi po DEJANSKI RABI

Lahko tudi več namenskih in več dejanskih rab Deli parcela: več dejanskih raba, Modeli se določijo po DEJANSKI RABI

Model določen glede na obe rabi

Register nepremičnin Vrednost zemljišča je lahko tudi 0 eurov!???? Vrednost pripadajočega zemljišča se upošteva pri dejanskih rabah delov stavb, ki se jim vrednost določa po modelih: za stanovanja (STA), za hiše (HIS), za lokale (PPL), za pisarne (PPP), za industrijo (IND), za težko industrijo (INP), za javno rabo (PNJ), za posebne nepremičnine (PPN) in za garažo (GAR), razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem nivoju.

Register nepremičnin Zemljišče pod stavbo Parcela: 100 enot Fundus: 20 enot 40 enot parcele se izračuna po enakem modelu, po katerem se Ostanek izračuna del stavbe parcele 60 enot po modelu za zemljišča (razen za hiše) 2x zemljišča pod stavbo

Vrednost pripadajočega zemljišča je že vključena v vrednost m2 dela stavbe, nimamo posebne tabele za zemljišče in ne računamo posebej vrednosti tega zemljišča.

Register nepremičnin Čeprav dve ali več nepremičnin uvrstimo v isti model, kljub popolnoma enakim lastnostim (površina, leto izgradnje, material nosilne konstrukcije…) nimata/nimajo enake vrednosti. 70.000,00

60.000,00 268.000,00 93.000,00

235.000,00

207,000,00

60.000,00 347,000.00

93.000,00

51.000,00 36.000,00

500.000,00 160.000,00

160.000,00 182.000,00

!VPLIV LOKACIJE!

268.000,00 60.000,00

500.000,00

CONA IN VREDNOSTNA RAVEN

104.000 207.000 R:13

70.000 81.000 CONE Z ISTO VREDNOSTJO IMAJO ENAKO RAVEN

123.000 81.000

123.000 305.000

182.000

160.000 235.000 235.000 182.000 182.000 207.000

235.000

R:13

207.000 R:13

235.000

države.

V katero raven nepremičnina sodi, je določeno z lokacijo nepremičnine (s koordinatami centroida).

Register nepremičnin Lokacija ima največji vpliv na izračun vrednosti, razen pri 7 modelih, ki imajo samo eno raven (težka industrija, zidanice, kmetijski objekti, druge stavbe,elektrarne, rudniki, posebne stavbe).

Pripadnost nepremičnine posamezni coni znotraj modela ni možno spreminjati, razen v primeru napačnega pozicioniranja nepremičnine v prostor

4. Lokacija

Register nepremičnin 5. Leto izgradnje Leto izgradnje vpliva na vrednost pri vseh delih stavb, razen pri delih stavbe, ki se uvrščajo v model vrednotenja za garaže.

Če so bile izvedene obnove, se izračuna prilagojeno leto izgradnje, razen pri delih stavb, ki se uvrščajo v posebne nepremičnine. Obnove: •

obnova strehe

•

obnova fasade

•

obnova oken

•

obnova inštalacij

Pri različnih modelih je vpliv posameznih obnov različen.

zaradi različno oblikovanih razredov in

•

zaradi različne vrednosti m2 površine v posameznem letu.

Register nepremičnin 6. Površina Površina nepremičnine vpliva na vrednost pri vseh delih stavb in pri vseh parcelah razen pri pristaniščih, rudnikih, elektrarnah in črpalkah.

Register nepremičnin 7. Drugi podatki ki vplivajo na vrednost Drugi podatki, ki vplivajo na vrednost so odvisni od modela, v katerega je uvrščena nepremičnina.

uporabo nepremičnine (hiša, garaža, železniška postaja,njiva, cesta, voda,…) – Vir: dejanska in namenska raba zemljišč, dejanska raba delov stavb vodena v REN

•

lokacijo nepremičnine – Vir: koordinate centroida parcele in stavbe

•

površino nepremičnine – Vir: površina parcele, površina in uporabna površina stavbe

•

letnico izgradnje nepremičnine in letnice obnov (strehe, fasade, oken in inštalacij) - Vir: letnice vezane na stavbo in dele stavb ter

•

drugih lastnostih, ki se vodijo o nepremičnini v REN – Vir: podatki o….v REN

pridobimo iz vrednostnih tabel in točkovnikov množičnega vrednotenja.

Register nepremičnin Na obvestilu Ministrstva za izobraževanje, znanost in šport je 974 delov stavb in 1411 parcel. Nekatere parcele so uvrščene v več modelov, tako da je 1523 delov parcel z različnimi modeli.

To so sestavine nepremičnin, kjer je kot upravljavec (ali kot lastnik) v REN zavedeno ministrstvo (podatki iz obvestil javnih zavodov tu niso upoštevani)

PPP-1- poslovni prostori

•

PPP-2 – banke, veleposlaništva

•

PPP-3 – vsi ostali, ki se uvrščajo v model PPP

Pov.: 30m2, leto izgradnje med 1975 - 1984

Register nepremičnin Model vrednotenja za pisarne (PPP) Model se uporablja za določevanje vrednosti delov stavb, ki imajo naslednje rabe

1 1

Vrsta podmodela, rabe, ki se uvrščajo v podmodel 3 so brez oznake 2

2 2

Vrednost zemljišča pod stavbo in ob stavbi (do velikosti 2x fundusa) že upoštevana v vrednosti dela stavbe.

Register nepremičnin Model vrednotenja stavb za javno rabo (PNJ) Model ima 12 ravni. V model se uvrščajo deli z dejansko rabo:

Pov.dela stavbe:250 m2, pov. zemljišča 500 m2 leto izgradnje 2010

Poleg vrednostne tabele za vrednost m2 površine dela stavbe s javno rabo se v tem modelu uporablja tudi tabela za vrednost m2 pripadajočega zemljišča.

Register nepremičnin Model vrednotenja za zemljišča za gradnjo (ZGS) ZMVN v 5. odstavku 7. člena določa: “Namenska raba zemljišč je namenska raba, kot je določena v občinskih prostorskih aktih, v skladu s predpisi, ki urejajo prostorsko načrtovanje, razen za zemljišča za gradnjo stavb. Zemljišča za gradnjo stavb so zemljišča, na katerih je gradnja stavb dejansko možna in jih določi občina. Način določitve namenske rabe zemljišč za gradnjo stavb po tem zakonu predpiše minister, pristojen za okolje in prostor.”

Zemljišče za gradnjo po REN

Zemljišče za gradnjo v planskih aktih

Zemljišče za gradnjo po REN

Zemljišče za gradnjo v planskih aktih

ZGS po planu ZGS v REN

ZGS po planu NI ZGS v REN !!To je odločitev občine, ne GURS!!!

Register nepremičnin Model vrednotenja za zemljišča za gradnjo (ZGS) Kaj je namenska raba in kako nastane (OPN)? • • 1. 2. 3. 4. 5. • •

Namenska raba je s prostorskimi akti določena raba zemljišč in objektov V OPN so zemljišča po osnovni namenski rabi razdeljena na: Stavbna zemljišča Kmetijska zemljišča Gozdna zemljišča Vodna zemljišča Ostala zemljišča Osnovne namenske rabe se delijo na podrobnejše Namenska raba prostora se v izvedbenem delu OPN prikaže tako natančno, da je njene meje možno določiti v naravi in prikazati v zemljiškem katastru (merilo 1:5000)

V OPPN so določene: – Gradbene parcele na katerih se gradijo stavbe – Konkretne ureditve (stavbe, parkirišča, zunanja ureditev …) – Komunalna in energetska infrastruktura – Javne površine in podobno!

Register nepremičnin Model vrednotenja za zemljišča za gradnjo (ZGS) Predpisi, ki so okvir za določanje zemljišč za gradnjo stavb

• Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/2006, 87/2011 in 40/2012 - ZUJF) - določa definicijo zemljišč za gradnjo stavb • Pravilnik o določitvi zemljišč za gradnjo stavb (Uradni list RS, št. 66/2013): določa način določitve zemljišč za gradnjo stavb za namene množičnega vrednotenja nepremičnin

Zemljišče za gradnjo stavb je zaokroženo zemljišče na območju stavbnih zemljišč, ki ga lahko sestavlja parcela, del parcele, več parcel ali več delov parcel

POGOJI! • • •

Zemljišča na območjih OPPN (OLN, UN, ZN), na katerih je v skladu z vsebino OPPN možna gradnja stavb Zemljišča, na katerih je skladno z OPN (namenska raba in prostorski izvedbeni pogoji) dopustna gradnja stavb in so komunalno opremljena Je za njih izdano dokončno gradbeno dovoljenje

Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, ki so namenjena za kmetijsko rabo. (po namenski ali dejanski rabi)

Korekcijski faktor predstavljajo bonitetne točke zemljišča.

Pov.: 1 ha 70 bonitetnih točk

Model ima 20 ravni.

Model se uporablja za določevanje vrednosti zemljišč, ki se v

modele uvrščajo po dejanski rabi in na zemljišču NI stavb (zemljišče brez sestavin). Korekcijski faktor predstavlja konkretna dejanska raba (pozidano, vodno,neplodno).

pozidano

neplodno

vodno

eno od spodaj navedenih rab:

Vrednost je določena po modelu78: 100% ZDR, vrednostna raven79: 15

Register nepremičnin Dodatne podatke, ki se dodajo v REN, za določitev zavezanca, višino davčne dajatve in oprostitve, je dodatno določil Zakon o davku na nepremičnine. Dodatni podatki ne vplivajo na izračun posplošene tržne vrednosti nepremičnine!!!!

VREDNOST NEPREMIČNINE DAVČNE SKUPINE

VREDNOSTI ENOT OBDAVČITVE

ENOTE OBDAVČITVE

Kako pridemo do davčne dajatve? DODATNI PODATKI REN (ZDavNeP)

DELEŽ LASTNIŠTVA DAVČNE STOPNJE ENOTE OBDAVČITVE

OPROSTITVE

DAVEK

To so skupine dejanskih rab delov stavb In modeli zemljišč, ki so obdavčeni po enaki stopnji.

Enota obdavčitve je vedno del stavbe!!!!

VREDNOSTI ENOT OBDAVČITVE

Cela parcela

Deli parcela

Branje obvestila

Branje obvestila VARIANTE OBVESTIL

OBVESTILO : LASTNIK DAVﾄ君I ZAVEZANEC

OBVESTILO : LASTNIK = DAVﾄ君I ZAVEZANEC

OBVESTILO : LASTNIK

OBVESTILO : DAVﾄ君I ZAVEZANEC

Branje obvestila

Lastnosti nepremiÄ?nine!!!

I.DEL: ENAK KOT STARO OBVESTILO

Branje obvestila

Nepremičnine, evidence, vrednosti in dajatve

VAŠA VPRAŠANJA????

Vprašanja in odgovori Tema:

Upravljavci državnega premoženja

Avtor:

Gimnazija Franceta Prešerna Kranj

Vprašanje:

Gimnazija ni dobila obvestila, ker naj ne bi bilo jasno glede upravljavca, ki naj bi bilo ministrstvo in ne mi.

Praviloma bi vsaka nepremičnina, katere lastnik je RS imela določenega upravljavca

državnega premoženja. Dokončni upravljavec se določi s sklepom vlade s katerim vlada proglasi upravljavca na konkretni nepremičnini, ki ga Geodetska uprava po uradni dolžnosti vnese v zemljiški

kataster ali kataster stavb. V vašem primeru sklep vlade ni izdan in zato je na nepremičnine kot začasni upravljavec vpisano ministrstvo.

Vprašanja in odgovori Nabor nepremičnin v uporabi zavoda “de facto” Pregled ustanovitvenih aktov Pregled stanja v javnih nep. evidencah Priprava gradiva za sklep vlade Sklep vlade Vpis v javne evidence

Vprašanja in odgovori

Vprašanja in odgovori Tema:

Pravice upravljavcev državnega premoženja v upravnem postopku

Avtor:

Mladinski dom Jarše

Vprašanje:

Ureditev stanja na nepremičnini Ulica Vide Pregarčeve 34

Stavba ima izveden katastrski vpis in vzpostavljeno etažno lastnino, zato je možno (v kolikor ni različnih obremenitev na delih stavb) izvesti združitev delov stavb na zahtevo

državnega upravljavca. Za uvedbo spremembe je potrebna ponovna meritev in izdelava elaborata.

V katastru stavb so zavedeni različni upravljavci s statusom začasni upravljavec.

Vprašanja in odgovori

Vprašanja in odgovori Vprašanje: Ureditev stanja na nepremičnini Črnuče Nepremičnine so v postopku urejanja: •oblikovanje parcelnega stanja, •ureditev stanja v katastru stavb in •ureditev lastniškega stanja, •ureditev upravljavstva

Vprašanja in odgovori

Vprašanja in odgovori GLEDE NA PARCELNO STANJE

Napaka v podatkih REN

Vprašanja in odgovori Vprašanje:

Ureditev stanja na nepremičnini

Jarška cesta

Vprašanja in odgovori Tema:

Prejemnik obvestila

Avtor:

Center RS za mobilnost in evropske programe izobraževanja in usposabljanja

Vprašanje:

Kdo je prejemnik obvestila za prostore Ob železnici 3a in Kajuhova 32

Vprašanja in odgovori

Vprašanja in odgovori Tema:

Upravljavci in lastništvo

Avtor:

Srednja šola Domžale

Vprašanje:

Parcele na obvestilu: preveč in premalo

Vprašanja in odgovori Tema:

NUSZ 2014

Avtor:

Srednja tehniška in poklicna šola Trbovlje

Vprašanje:

Kdo bo plačnik NUSZ 2014 za Športno dvorano Polaj

II. MERILA ZA OPROSTITEV PLAČEVANJA NADOMESTILA – 8. člen

Nadomestila ne plačuje Občina Trbovlje in krajevne skupnosti. III. ZAVEZANCI IN NAČIN PLAČILA – 9. člen Nadomestilo mora plačati neposredni uporabnik zemljišča oz. stavbe ali dela stavbe (lastnik oz. imetnik pravice razpolaganja, najemnik stanovanja oz. poslovnega prostora). Odločba o odmeri nadomestila se praviloma izda večinskemu lastniku oz. enemu od lastnikov, če jih je več v istem deležu.

Zavezanec: ZAVOD ZA ŠPORT

Vprašanja in odgovori Tema:

Upravljavci in lastništvo

Avtor:

Šolski center Sežana

Vprašanje:

Nepravilne nepremičnine na obvestili

Vprašanja in odgovori

Vprašanja in odgovori Tema:

Upravljavci državnega premoženja, lastništvo

Avtor:

Gimnazija in kemijska šola Ruše

Vprašanje:

Nepremičnine na obvestilu GURS; športna dvorana

Vprašanja in odgovori

Kot začasni upravljavec je MIZŠ pisan še na parcelah 2,3,4/3,7,27 in 28, ter na stavbah 771 in 772 .

Vprašanja in odgovori Tema:

Upravljavci državnega premoženja, sprememba podatkov

Avtor:

Srednja šola za farmacijo, kozmetiko in zdravstvo

Vprašanje:

Parcela 1727_370/1 in uskladitev rabe v REN z dejansko (stanovanja)

Vprašanja in odgovori

Popravki: Na podlagi obrazcev REN ukinitev dela 2 in 4 ter prikljuÄ?itev povrĹĄine k delu 1.

Vprašanja in odgovori Tema:

Upravljavci državnega premoženja

Avtor:

Študentski dom Ljubljana

Vprašanje:

Kaj storiti v primeru, ko zavod ima sklep Vlade RS o upravljanju ali pogodbo o upravljanju, pa nepremičnine ni na seznamu informativnega izračuna davka na nepremičnine? V bazi GURS je kot upravljavec navedena npr. RS.

Do 10 nepremičnin: Na mail pisarna.gu@gov.si pošljete popravek in v priponko dodate sklep. V besedilu mora biti viden star upravljavec, nov upravljavec in identifikator nepremičnine: Za parcelo: šifra k.o. in številka parcele: npr: 2101_354/5 Za stavbo: šifra k.o., številka stavbe, številka dela stavbe_ npr: 2101_15_2

Če je nepremičnin več, jih moramo posredovati v xls. tabeli:

Vprašanja in odgovori

Vprašanja in odgovori Vprašanje:

Kaj storiti v primeru, ko zavod nepremičnino uporablja, nima pa dokumenta o upravljanju (sklepa ali pogodbe) in nepremičnine ni na seznamu informativnega izračuna davka na nepremičnine? V bazi GURS je kot upravljavec navedena npr. RS ali Ministrstvo za pravosodje.

Potrebno je pripraviti gradivo za pridobitev sklepa vlade o upravljacu. Ko bo vlada izdala sklep, bo GURS popravek izvedel po uradni dolžnosti. Vprašanje:

Zemljišče v upravljanju zavoda (sklep Vlade RS) je bilo razdeljeno na štiri parcele, katere še vedno uporablja zavod, v bazi GURS pa sta kot upravljavca navedena RS (3 parcele) in Ministrstvo za pravosodje (1 parcela). Stavba na prvotnem zemljišču je prav tako v upravljanju zavoda (sklep Vlade RS), v bazi GURS pa je kot upravljavec navedena RS. Za vse naštete nepremičnine, ki jih uporablja zavod, smo na GURS poslali vlogo za spremembo upravljavca in sicer, da je to zavod (Priloga: excelova tabela, zaporedne številke 1, 2, 3, 4 in 5). Ali smo v zavodu ravnali pravilno?

Da, ravnali ste pravilno!

Vprašanja in odgovori Vprašanje:

V bazi GURS je kot lastnik stavbe navedena RS z deležem 0/1, Študentski domovi v Ljubljani (predhodnik zavoda) statusa nimajo navedenega, temveč le delež 0/1, kot dokončni upravljavec pa je pravilno naveden zavod. Na GURS smo poslali vlogo za spremembo lastnika nepremičnine in sicer, da je to RS (Priloga: excelova tabela, zaporedna številka 6). Ali smo v zavodu ravnali pravilno? Da, ravnali ste pravilno! Vprašanje:

Na delih stavbe, ki nista v uporabi zavoda, je kot začasni upravljavec v bazi GURS naveden zavod, čeprav oba dela uporablja UL-FSD. Na GURS smo poslali vlogo za spremembo upravljavca in sicer, da je to UL-FSD (Priloga: excelova tabela, zaporedna številka 7 in 8). Ali smo v zavodu ravnali pravilno? Da, ravnali ste pravilno!

Vprašanja in odgovori Vprašanje:

Kaj lahko storimo z zemljiščem, ki je prav tako v celoti v začasnem upravljanju zavoda, ki pa ga uporablja le manjši del?

V kolikor obstaja dokument, ki izkazuje, da ste upravljavec samo dela parcele in kdo je upravljavec drugega dela parcele, potem lahko to posredujete na Geodetsko upravo. Na nepremičnini imamo lahko več upravljavcev!!!!! Vprašanje:

Lastnik stavbe, ki je v bazo GURS vpisana z minimalnimi podatki (garažalopa), je neka fizična oseba. Stavba ni vpisana v ZK po kupoprodajni pogodbi o nakupu stanovanja med prodajalcema in RS ter po izpovedih stanovalcev pripada ta stavba RS, upravljanje te stavbe skupaj s stanovanjem je po pogodbi med zavodom in RS preneseno na zavod. Na GURS smo poslali vlogo za vpis RS kot lastnice in zavoda kot upravljavca (Priloga: excelova tabela, zaporedna številka 15). Ali smo v zavodu ravnali pravilno in kako postopati v nadaljevanju, da se zaščiti lastnina RS? Stavbe z enim delom ni mogoče vpisati v ZKNJ, razen če ta ni zgrajena na podlagi stavbne pravice. Če je stavba z enim delom “definirana” v pogodbi in v REN vpisana kot lastnina lastnika zemljišča, potem ste naredili vse, kar se da c tem trenutku narediti.

Vprašanja in odgovori Tema:

Prenos lastninske pravice

Avtor:

Dijaški dom Lizike Jančar

Vprašanje:

Od GURS-a nismo prejeli ovrednotenja stanovanj, zato smo preverili na zemljiški knjigi. Ugotovili smo, da sta naši stanovanji vpisani v zemljiško knjigo, kjer je naveden lastnik Mestna občina Maribor. Lastniško je potrebno urediti, zato nas zanima, ali je to v pristojnosti ministrstva ali moramo zadevo urediti sami z Mestno občino Maribor.

Potreben je prenos lastninske pravice iz MOM na RS. Zadevo bo urejalo ministrstvo z vašim sodelovanjem.

Prijetno je bilo preĹživeti Ä?as z vami! Marijana