ملخص توقعات سوق العقار السعودي نظرة تحليلية لفقاعة العقار
October 23, 2016
الملخص التنفيذي اعتمدنا في هذا التقرير على دراسة فقاعات العقار عالمياَ ،والمؤشرات المستخدمة عالميا ً لدراسة فقاعات العقار ،وتاريخ سوق العقار المحلي :وتطبيق هذه العوامل على الوضع الحالي لسوق العقار يوجد عالقة طردية بين أسعار النفط وأسعار العقار المحلية ،لكن: أسعار العقار أقل حدة في االرتفاع والهبوط بسبب بطء تسييل العقار مؤخرا ً تأثر أسعار العقار متأخر بمدة تصل إلى سنة أو سنتين عن عوامل سعر النفط عالميا ً: في حين أن أغلب الدول واجهات فقاعات عقارية (من ضمنها الواليات األمريكية المتحدة والمملكة المتحدة) ،هناك بعض الدول التي لم تواجه أي فقاعات على مدى تاريخها مثل ألمانيا ،والبعض منها استطاع تفادي فقاعات بوضع سياسات تحكم وتحد من حدوثها مثل سنغافورة محليا ً: مشكلةً فقاعة عقارية بعد ارتفاع معدالت التضخم شهدت المملكة العربية السعودية طفرة فريدة من نوعها بعد اكتشاف النفط ونمو االقتصاد بشكل كبير ،هذه الطفرة أيضا ً كان لها تأثير سلبي على العقار ِّ في الثمانينات والتسعينات في ظل الظروف الحالية ،تظهر مؤشرات السوق العقارية السعودية تراجعات وعجز في القدرة الشرائية العقارية مع زيادة معدالت العرض وزيادة مؤشرات االقتراض العقاري شهدت أسعار األراضي ارتفاعا ً ملحوظا ً في السنوات السبعة األخيرة ( )1437-1430في مناطق المملكة الكبرى متمثلة بمنطقة الرياض بمتوسط ارتفاع يقدر بـ ،٪64ومنطقة مكة المكرمة بنسبة ،٪590والمنطقة الشرقية بنسبة ٪17 التوقعات: وقوع الفقاعات العقارية له مسببات ومؤشرات تفيد بوجودها أو قربها .من ضمنها مؤشر ناطحات السحاب ،قرار رسوم األراضي البيضاء ،وارتباط أسعار العقار بأسعار النفط واإلنفاق الحكومي بعد دراسة تاريخ الفقاعات في السوق العقارية العالمية ،السوق العقاري السعودي معرض النخفاض قد يستمر من 4إلى 7سنوات ثم الدخول في حالة من الركود واالستمرار عليها لعدة سنوات في حال اتباع فقاعة العقار الحالية للفقاعة العقارية السابقة بجميع أحوالها ومتغيراتها ،فقد يمتد االنخفاض إلى 7سنوات بنسبة قد تصل إلى ٪50من األسعار
2
محاور التقرير المقدمة فقاعات العقار عالميا ً ومحليا ً نظرة على السوق العالمي تاريخ الفقاعات في السوق السعودي
العوامل المؤثرة على سوق العقار السعودي مؤشرات القدرة الشرائية العقارية مؤشرات قروض العقار أسعار تملك األراضي مؤشرات فقاعة العقار السعودية التوقعات معدل حدوث الفقاعات العقارية
فقاعات العقار عالميا َ سوق العقار السعودي التوقعات
العوامل المؤثرة أسعار التملك والتغير مؤشرات قروض العقار مؤشرات القدرة الشرائية العقارية
التوقعات المستقبلية توجيهات من االقتصاديين
3
المقدمة
اعتمدنا على دراسة فقاعات العقار عالميا َ ومؤشرات فقاعة العقار في السوق المحلي نهج تقرير سوق العقار السعودي
تحليل مرحلة سوق العقار جمع البيانات و المقارنات
بيانات السوق المحلية
تحليل المؤشرات دراسة مؤشرات فقاعات العقار مؤشرات القدرة الشرائية العقارية
البيانات والمناهج العالمية
مؤشرات قروض العقار أسعار التملك
النتائج التأثير المتوقع األطراف ذات العالقة
كيفية التغير المتوقعة المدة الزمنية
5
تعرف الفقاعات العقارية بأنها ارتفاع أسعار األصول نتيجة لتزايد المضاربة عليها حتى تصل إلى مستويات خيالية ،مثل الفقاعة ،ثم يحدث هبوط حاد ومفاجئ في أسعار األصول مما يؤثر سلبيا ً على االقتصاد الهدف من التقرير
رسم بياني يوضح بإيجاز حالة أسعار السوق العقاري السعودي وتاريخ الفقاعات العقارية ()٢٠١٧-١٩٧٠ (سنة األساس )١٩٧٠
حدوث فقاعة
أسعار النفط
مؤشر تغير أسعار المساكن
يهدف هذا التقرير إلى تحليل سوق العقار السعودي بشكل عام وظاهرة الفقاعات العقارية على وجه الخصوص ،بالنظر إلى تاريخها، ومسبباتها ،والمؤشرات الدالة عليها ،وبنا ًء على ذلك يتم استنتاج توقعاتنا لسوق العقار في الفترة القادمة
حدوث فقاعة
١٩٧٠
١٩٧٥
١٩٨٠
١٩٨٥
١٩٩٠
١٩٩٥
٢٠٠٠
٢٠٠٥
٢٠١٠
٢٠١٥
١٩٧٧-١٩٧3
١٩٨٩-١٩٨٢
٢٠٠6-١٩٨٩
٢٠١4-٢٠٠6
٢٠١6-٢٠١4
٢٠١٧-٢٠١6
ارتفاع أسعار النفط بنسبة ٪360 وزيادة اإلنفاق الحكومي سبب طفرة وارتفاع في أسعار العقار بأربعة أضعاف
انخفاض أسعار النفط بنسبة ٪60وانخفاض االنفاق الحكومي وااليرادات مشكلً فقاعة عقارية
حالة ركود الستقرار أسعار النفط في مستويات متدنية حتى عام ،2002ومن بعدها بنسبة ٪151عام 2004
ارتفاع أسعار النفط واالنفاق الحكومي واإليرادات ,سبب ارتفاعا ً في أسعار العقار عام 2006حتى وصلت القمة في 2014
حدوث فقاعة عقارية بعد وصول األسعار لمستويات عالية بسبب الطفرة االقتصادية والدخول في مرحلة انخفاض
استمرار في انخفاض أسعار النفط وبالتالي انخفاض في االنفاق الحكومي وأسعار العقار
6
فقاعات العقار عالميا ً ومحليا ً
في حين أغلب الدول واجهات فقاعات عقارية ،هناك بعض الدول التي لم تواجه أي فقاعات على مدى تاريخها مثل ألمانيا ،والبعض منها استطاع تفادي فقاعات بوضع سياسات تحكم وتحد من حدوثها نظرة عامة عن الدول التي استطاعت تفادي الفقاعات العقارية ألمانيا
0.5- 1.5-
1.5 0.5
مؤشر فقاعات العقار في بعض مدن العالم
سنغافورة تفادي سنغافورة استطاعت أضرار فقاعة عقار في عام ،2013وبذلت مجهودات لتخفيض أسعار العقارات .استطاعت أن تتفاداها بتطبيق بعض من القيود، مثل: وضع حد على ديون المقترض اذا تجاوزت ٪60من راتبه دفع ضرائب عند شراء مسكن رفع الضراب على العقارات بشكل عام
لم تشهد ألمانيا أي فقاعات عقارية طوال تاريخها ،ويرجع ذلك لألسباب اآلتية: األلمان يستأجرون ،ال يتملكون مرونة سياسات الحكومة تجاه وإصدار األراضي بناء التراخيص شدة إجراءات القروض .تتطلب دفعة أولى بنسبة ٪20وهامش ربح عالي. خطر فقاعة (>)1.5
يساوي القيمة المفترضة ( 0.5-إلى )1.5-
يفوق القيمة المفترضة ( 0.5إلى )1.5
منخفض عن القيمة المفترضة ( 1.5-إلى )0.5-
كساد ()1.5-
المصدرJakarta Globe: Singapore Shows Asia How to Crack Down on Housing Bubble ،Toronto Condo Bubble: Ultimate Guide to Housing Bubbles Around The World :
8
شهدت السنوات الماضية فقاعات سكنية وعقارية في عدة من الدول األجنبية منذ بدايات القرن العشرين ،من ضمنها الواليات األمريكية المتحدة والمملكة المتحدة نظرة على فقاعات العقار والتسكين في السوق العالمي الواليات األمريكية المتحدة
أسعار المنازل في الواليات المتحدة األمريكية أسعار المنازل في المملكة المتحدة
150
مرت المملكة المتحدة بعدة فقاعات عقارية خلل القرن العشرين ،آخرها كان في الربع الثاني من عام 2008واستمر إلى الربع الثاني من عام 2009 بسبب أزمة االئتمان الحادة .بدأت هذه األزمة عند انخفاض سوق التسكين ،التي تسببت في ارتفاع أزمة سوق الرهن العقاري
140 130
120 110 100 90
يناير 2004
أبريل 2005
فبراير 2006
مايو 2007
مارس 2008
يناير 2009
أبريل 2010
فبراير 2011
مارس 2013
مايو 2012
80
يناير 2014
شهدت الواليات األمريكية المتحدة الركود األسوأ من نوعه في السوق العقاري في الثلثينات الناتج عن انهيار سوق األسهم أسهمت أزمة الرهن العقاري في دخول الواليات المتحدة في مرحلة كساد بين الفترة 2007و .2009أُثيرت هذه األزمة بسبب انفجار فقاعة العقار بعد ارتفاع األسعار في السنوات الماضية ثم انخفاض حاد في األسعار
المملكة المتحدة
المصدرSoberlook.com :
المصدرThe Bubble Bubble: The London & UK Housing ،Office of National Statistics ،S&P CoreLogic Case-Shiller ،The Balance: Subprime Mortgage Crisis: Effect and Timeline ،History.com: The Great Depression : Bubble
9
شهدت المملكة العربية السعودية طفرة فريدة من نوعها بعد اكتشاف النفط ونمو االقتصاد بشكل كبير ،هذه الطفرة أيضا ً كان لها تأثير مشكلةً فقاعة عقارية بعد ارتفاع معدالت التضخم في الثمانينات والتسعينات سلبي على العقار ِّ نظرة على تاريخ المملكة العقاري والفقاعات التي حصلت لعبت الطفرة االقتصادية في المملكة بين ( )1980-1973دورا ً فعاالً في خلق فقاعة العقار األولى الناتجة عن ارتفاع حجم االنفاق الحكومي ،مسببا ً في ارتفاع معدالت التضخم إلى ٪30 ١٩٨٠-١٩٧3كما أسهمت في خلق الفقاعة قروض التنمية العقارية ،والتغيرات االجتماعية الحاصلة في األسرة السعودية من حيث رغبة الشباب باالستقلل بمنزل خاص
بعد وصول قيمة العقارات مستويات عالية جداً ،أخذت باالنحدار بعد تكون فقاعة عقارية أدت التغيرات في أسواق النفط بعد انخفاض قيمته بنسبة ٪60إلى تدهور في قيمة األصول العقارية ،فقد انخفض اإليجار بنسبة ،٪50وأسعار األراضي بنسبة ٪80 ١٩٨٩-١٩٨٢
أدى اندالع حرب الخليج عام 1990إلى انخفاض أسعار األصول العقارية بنسبة ٪35متزامنا ً مع عزوف شديد عن شراء األصول العقارية
١٩٩٠
المصدر :صحيفة الرياض :تاريخ السوق العقارية ومستقبل اإلسكان في المملكة
10
العوامل المؤثرة على سوق العقار السعودي
في ظل الظروف الحالية ،تظهر مؤشرات السوق العقارية السعودية تراجعات وعجز في القدرة الشرائية العقارية مع زيادة معدالت العرض وزيادة مؤشرات االقتراض العقاري نظرة عامة على أهم مؤشرات سوق العقار السعودي مؤشرات القدرة الشرائية العقارية
مؤشرات القروض العقارية
مازالت السوق العقارية تعاني من حالة من الركود منذ سنتين ،ولم تظهر إلى اآلن أي مؤشرات على اقتراب تحسنها مسببةً تراجعا ً في السيولة بنسبة ٪47.2 مع تصاعد معدالت العرض بنسبة ٪50.4في عام 2016 وصل إجمالي قيمة عرض السوق العقاري إلى 4.6تريليون لاير ،مقارنة بالقوة الشرائية لألفراد التي ال تتجاوز 1.1تريليون لاير مشيرة ً إلى وجود عجز بقيمة 3.5تريليون لاير
سجلت القروض العقارية واالستهلكية ارتفاعا ً ملحوظا ً خلل الربع الثاني من العام الحالي ،2016حيث ارتفع إجمالي القروض االستهلكية بنسبة ٪7.9مقارنةً بالفترة المماثلة من العام الماضي ،لتصل إلى 343مليار ،وذلك بحسب “ساما“. وبلغت القروض العقارية التي منحتها البنوك لألفراد والشركات خلل الربع الثاني من العام الحالي 191.8مليار لاير ،بينما كانت هذه القروض قد بلغت نحو 186.7مليار بنهاية .2015
٪٥٠.4 معدالت العرض
٢٠١6م السيولة ٪4٧.٢
١٩١.٨مليار ٢٠١6 ٪٢.٧3
١٨6.٧مليار ٢٠١٥
المصدر :االقتصادية :السوق العقارية تواجه عجزا في القوة الشرائية لألفراد بـ 3.5تريليون لاير ،أخبار 192 :24مليار لاير للقروض العقارية ..و 32ملياراً لتمويل السيارات خلل 3أشهر
12
شهدت أسعار األراضي ارتفاعا ً ملحوظا ً في السنوات السبعة األخيرة ( )١43٧-١43٠في مناطق المملكة الكبرى متمثلة بمنطقة الرياض بمتوسط ارتفاع يقدر بـ ،٪64ومنطقة مكة المكرمة بنسبة ،٪٥٩٠والمنطقة الشرقية بنسبة ٪١٧ نظرة على أسعار األراضي في مناطق المملكة ونسبة التغير فيها
شهدت منطقة الرياض ارتفاعا ً مستقرا ً لحد ما ،خصوصا ً في منتصف الفترة ثم أخذت باالنخفاض واستمرت على نفس الوتيرة أخذت منطقة مكة المكرمة باالرتفاع بشكل ملحوظ وعالي في بداية الفترة، ثم أخذت باالنخفاض في السنتين الماضيتين يعتبر ارتفاع أسعار األراضي في المنطقة الشرقية تغير بسيط مقارنة بالمناطق األخرى ،وتوصف بأنها مستقرة إلى حد كبير
متوسط أسعار األراضي في الثمان سنوات الماضية 3,٠٠٠,٠٠٠ 3000000 2500000 ٢,٥٠٠,٠٠٠ 2000000 ٢,٠٠٠,٠٠٠
1500000 ١,٥٠٠,٠٠٠
١,٠٠٠,٠٠٠ 1000000 ٥٠٠,٠٠٠ 500000
٠
00
١43٨ ١43٧ ١436 ١43٥ ١434 ١433 ١43٢ ١43١ ١43٠ الشرقية
المصدر :وزارة العدل :مؤشر مقارنة متوسطات أسعار العقار بين المناطق خلل سنة
مكة المكرمة
الرياض
13
وقوع الفقاعات العقارية له مسببات ومؤشرات تفيد بوجودها أو قربها .من ضمنها مؤشر ناطحات السحاب ،قرار رسوم األراضي البيضاء ،وارتباط أسعار العقار بأسعار النفط واإلنفاق الحكومي مؤشرات فقاعة العقار السعودية
أنشأ االقتصادي أندرو لورنس نظرية مؤشر ناطحات السحاب ،التي تبين علقة تشييد الناطحات بالركود االقتصادي والعقاري. انشاء برج 40 Wallتنبأ بحدوث الكساد الكبير في الواليات المتحدة ,أيضا ً برج خليفة في دبي وبرج بتروناس في كوااللمبور قرار انشاء برج المملكة في جدة ،أشار إلى وجود فقاعة عقارية في السوق السعودي
تطبيق قرار فرض الرسوم على األراضي البيضاء المخصصة للسكن أو السكن التجاري سيساهم في حل مشكلة تضخم أسعار األراضي وفك االحتكار سيؤثر أيضا ً في أسعار األراضي حسب موقعها الجغرافي .ففي بعض منها ستنخفض األسعار بين 20و،٪30 في حين أن األسعار ستبقى على ما هي عليه أو ستتجه صعودا ً بحسب موقع األرض
أكد العقاريون بوجود علقة طردية بين أسعار النفط وأسعار العقارات من خلل تأثير اإليرادات النفطية في اإلنفاق الحكومي. أسعار العقار والتنمية العقارية
مؤشر ناطحات السحاب
األراضي البيضاء
النفط والتنمية العقارية
اإليرادات النفطية واالنفاق الحكومي
*رسم توضيحي
المصدر :حديث العقار :حديث العقار يكشف التأثيرات النفطية على سوق العقار بالمملكة ،العربية :ما هي انعكاسات تطبيق رسوم األراضي على أسعار العقارات؟NO. 1 (SPRING 2005): ،THE QUARTERLY JOURNAL OF AUSTRIAN ECONOMICS VOL. 8 ، Skyscrapers and Business Cycles
14
التوقعات
بعد دراسة تاريخ الفقاعات في السوق العقارية العالمية ،يتم االستنتاج ومعرفة المدة الزمنية التي يأخذها السوق العقاري حتى يكمل دورة عقارية كاملة ،ابتدا ًء من مرحلة التعافي ومنتهيا ً بمرحلة الركود متوسط المدة الزمنية لدورة العقار
بالنظر إلى تاريخ الفقاعات العقارية في السوق العالمي متوسط المدة الزمنية لحدوث فقاعة عقارية هو 19سنة والمدى يبدأ من 15و حتى 22عاما حتى حدوث دورة كاملة ،وهو ما أكدته الدراسات االقتصادية للسوق العقاري العالمي التي قام بها جوتليب في عام 1976وشملت 100 دورة عقارية
١٩سنة مرحلة العرض المفرط
مرحلة التطور انخفاض األماكن الشاغرة وجود مشاريع انشائية جديدة
انخفاض األماكن الشاغرة ال مشاريع انشائية جديدة مرحلة التعافي
تزايد األماكن الشاغرة وجود مشاريع انشائية جديدة تزايد األماكن الشاغرة انهاء المشاريع االنشائية مرحلة الركود
معرض النخفاض قد يستمر من 4إلى ٧سنوات ثم الدخول في حالة من الركود واالستمرار عليها لعدة سنوات السوق العقاري السعودي ّ
المصدر :صحيفة مال االقتصادية :توقيت شراء المسكن – الدورة االقتصادية للسوق العقاري ( 2مراحل الصعود)
16
من المتوقع أن يستمر السوق باالنخفاض بنا ًء على األداء التاريخي للسوق مما يشير إلى حدوث فقاعة عقارية التوقعات المستقبلية بنا ًء على األداء التاريخي للسوق العقاري الفترة 2016ومستقبلً
أسعار العقار
في حال اتباع فقاعة العقار الحالية للفقاعة العقارية السابقة بجميع أحوالها ومتغيراتها ،فقد يستمر االنخفاض إلى 7سنوات بنسبة قد تصل إلى ٪50 بنا ًء على ارتباط أسعار العقار بأسعار النفط وتكرر نفس األحداث السابقة ارتفاع أسعار النفط لمستويات عالية ومن ثم انخفاضها محدثا ً ارتفاعا ً في أسعار العقار ونشوء فقاعة عقارية في الوقت الراهن ،فإنه من المتوقع استمرار االنخفاض لعدة سنوات قادمة ثم الدخول في مرحلة من الركود (في حال ثبات العوامل األخرى)
٢٠٠6
٢٠٠٧
٢٠٠٨
٢٠٠٩
٢٠١٠
المصدر :االقتصادية :الدورة العقارية الحالية تنبئ بانخفاض األسعار لسنوات مقبلة
٢٠١١
٢٠١٢
٢٠١3
٢٠١4
٢٠١٥
٢٠١6
٢٠١٧
٢٠١٨
٢٠١٩
٢٠٢٠
17
بنا ًء على الوضع الحالي للسوق العقاري ،قام بعض االقتصاديين بنشر بعض التوجيهات والنصائح لمواجهة التدني في أداء السوق بعدم التسرع والتأني بالشراء توجيهات ونصائح بعض االقتصاديين
عدم االنجراف وراء اإلعالنات والعروض العقارية
مشروعات وزارة اإلسكان ستصحح األسعار
انتظار انخفاض األسعار بعد إنهاء االحتكار بتطبيق الرسوم
وجه بعض االقتصاديين نصيحة للمواطنين مفادها :التوقف عن شراء العقار أو االستجابة لعروض التموين ،وعليهم برفض جميع الدعايات واإلغراءات، خصوصا ً التي بدأت بالرواج حتى تاريخ التطبيق الفعلي للرسوم البيضاء ،مؤكدين بأن أسعار العقارات ستنخفض بنسب عالية خلل األشهر المقبلة
قال أحد أعضاء اللجنة الوطنية بمجلس الغرف إن هناك تصحيحا ً كبيرا ً مرتقبا ً في أسعار سوق العقارات بسبب مشروعات وزارة اإلسكان إلنشاء وحدات سكنية للمتقدمين للدعم السكني والرهن العقاري ،إضافة إلى نزول أسعار النفط .ونصح باالنتظار قليلً وعدم االستعجال بحجة أن نزول األسعار قادم ال محالة.
وأوضح االقتصاديون بأن األسعار ستشهد انخفاضا ً تدريجيا ً بنسبة تتراوح بين ٪50-20خلل المراحل الثلث األولى من تطبيق النظام .أما المرحلة الرابعة فسنشهد انخفاضا ً في األسعار يتراوح بين ،٪70-50وستقضي عمليا ً على ممارسات االحتكار ،فلن يكون ممكنا ً ألي شخص أن يحتفظ بأكثر من 10آالف متر مربع في المدينة الواحدة إال إذا دفع الرسوم.
المصدر :صحيفة مكة المكرمة :األراضي البيضاء ولعبة الكراسي الموسيقية ،صحيفة المرصد :خبير عقاري ينصح بعدم شراء العقارات اآلن ..ويعلن :األسعار ستنخفض ،%35صحيفة المرصد :عبد الحميد العمري :بعد 3أشهر أسعار العقارات ستنخفض %75
18