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Índice Capítulo 3
5.5.1. 5.5.2. 5.5.3. 5.5.4.
EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.
3.6.
3.7. 3.8. 3.9.
INTRODUCCIÓN............................................................................................. CAPITALIZACIÓN-ACTUALIZACIÓN............................................................ LA RENTA. DIS CUSIÓN PARTICULAR........................................................... CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA EN LA APLICACIÓN DEL MÉTODO.......................................................................................................... DATOS DEL MERCADO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA...................... 3.5.1. Tipo de descuento o de interés.................................................................. 3.5.2. Esperanza de vida económica................................................................... 3.5.3. Flujo de rendimientos.............................................................................. 3.5.4. Valor de reversión.................................................................................... Metodología de valoración................................................................................. 3.6.1. Estimación de la renta bruta.................................................................... 3.6.2. Análisis de los costes y rendimiento neto................................................. 3.6.3. Capitalización de los rendimientos netos................................................. ESTUDIO DE LA CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS ........................... 3.7.1. Formulaciones financieras de capitalización y actualización..................... 3.7.2. Capitalización mediante ratios................................................................. CONSIDERACIONES FINALES........................................................................ EJEMPLOS.........................................................................................................
63 64 64
LA VALOJ 65 65 66 66 67 68 69 69 71 74 76 76 81 85 86
6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6.
6.7.
1
6.8. Capítulo 4
EL MÉTODO DEL CÁLCULO DEL VALOR COMO RESÍDUO 4.1. 4.2.
4.3.
4.4.
6.9. 6.10.
CONCEPTO...................................................................................................... 89 NOCIONES PREVIAS ....................................................................................... 90 91 4.2.1. Edificio óptimo ........................................................................................ 93 4.2.2. Valor de repercusión................................................................................ 4.2.3. Valor unitario del suelo............................................................................ 95 METODOLOGÍA.............................................................................................. 95 96 4.3.1. Método residual estático.......................................................................... 4.3.1.1. Ecuación de la promoción........................................................ 98 4.3.2. Método residual dinámico....................................................................... 119 4.3.2.1. Ecuación de valoración............................................................ 119 EJEMPLOS......................................................................................................... 124 Capítulo 5
EL MÉTODO DEL COSTE DE LA CONSTRUCCIÓN 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5.
INTRODUCCIÓN ......................................................... .-................................... PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES................. 5.2.1. Valoración sintética ................................................................................. 5.2.2. Valoración analítica................................................................................. VALORES INTRÍNS ECO Y DE REPOSICIÓN O REEMPLAZAMIE TO....... ELEMENTOS A TENER EN CUENTA EN LA ESTIMACIÓN DEL COS TE.... DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN DE LA OBRA .....................................
129 129 130 133 135 136 137
CONC DEL V CATA� METO NORi\ LA PO VALOJ 6.6.1. 6.6.2. 6.6.3.. VALOI 6.7.1. . 6.7.2. 1 6.7.3. COEFii CONS� CUADI EJEMP
7.1. 7.2. 7.3.
S ITUAC FINALI VALOR TANCL 7.3.1. ' 7.3.2. \ 7.4. VALOR 7.4. l. [ 7.4.2. [ fi 7.5. VALOR FICIOS 7.6. VALOR TACIOl' DEREC: 7.6.1. V 7.6.2. V