Jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2014 by Dynamis

''14

Met thema:

Big Data van onschatbare waarde voor vastgoed

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Vastgoedconsultants en makelaars

2 Plaatsnaam | Kantorenmarkten 2014

'14

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2014 Een uitgave van Dynamis B.V. ÂŠ Copyright 2014 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht dynamis@dynamis.nl 030 767 03 90

4 Kantorenmarkten 2014

Voorwoord

Sprekende Cijfers

Voorwoord

Geachte relatie, Voor u ligt alweer het achttiende jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Deze rapportage geeft u inzicht in de marktontwikkelingen binnen de kantorenmarkt van Nederland op zowel landelijk als regionaal niveau. Dynamis geeft u marktgevoel door middel van een numeriek overzicht van de aanbod- en vraagzijde alsmede een beschrijvend relaas. Traditiegetrouw wordt in deze rapportage, aansluitend op voorgaande edities, ingegaan op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt en daarnaast een actueel thema. Dit jaar beschrijft Dynamis ten behoeve van het themakatern ‘Big Data en de kansen voor de vastgoedmarkt’. De huidige tijd wordt gekenmerkt door data in groot volume, variatie en snelheid. In het artikel omschrijven Stefan van Duin (Director Business Intelligence & Analytics) en Marike Tuinder (Partner Real Estate Advisory) de term Big Data en leggen de relatie met de vastgoedwereld. In het afgelopen jaar staat de kantorenmarkt bekend om het vervangen van de huidige, wellicht verouderde, locatie voor een nieuw, duurzaam een veelal kleiner object. Door het hoge aanbod en de beperkte vraag naar kantoren heeft Nederland te maken met een hoog leegstandpercentage. Daarnaast sluit de vraag die de markt kent niet altijd aan op het aanbod. De kantorenmarkt heeft enerzijds te maken met de noodzaak tot kostenbesparingen en anderzijds met innovatieve ontwikkelingen op het gebied van het nieuwe werken. Graag willen wij alle researchmedewerkers en makelaars actief bij de twaalf Dynamis partners bedanken voor hun medewerking aan de totstandkoming van deze editie Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Door de nauwkeurigheid en lokale marktkennis hebben wij een volledig en betrouwbaar rapport gerealiseerd. De achttiende editie van Sprekende Cijfers is opnieuw hét bewijs dat een landelijk netwerk en een uniforme werkwijze zorgen voor een marktonderscheidend rapport. Wij wensen u een goed 2014 en hopen dat dit jaarrapport u een nog beter inzicht geeft in de Nederlandse kantorenmarkt! Met vriendelijke groet,

Namens het bestuur van Dynamis: Peter van Nederpelt MRICS Voorzitter bestuur Dynamis

Shirley Bröcker MSc RE Junior Research Manager Dynamis

Kantorenmarkten 2014 | Voorwoord 5

Sprekende Cijfers

6 Kantorenmarkten 2014

Inhoud

Sprekende Cijfers

Voorwoord

Thema: Big Data van onschatbare waarde voor vastgoed

1. Nederland in 2013

2. Regio Amsterdam en Almere

3. Regio Den Haag

4. Regio Rotterdam en Drechtsteden

5. Regio Utrecht en Amersfoort

6. Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg)

7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen

8. Groningen, Leeuwarden en Assen

9. Apeldoorn, Deventer en Zwolle

113

10. Twente (Enschede, Hengelo)

127

11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard

135

Bijlagen:

147

I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen

Kantorenmarkten 2014 | Inhoud 7

Sprekende Cijfers

8 Inleiding | Kantorenmarkten 2014

Sprekende Cijfers

Big Data van onschatbare waarde voor vastgoed

Thema:

Hoofdstukpagina Thema

Kantorenmarkten 2014 | Thema 9

Thema

Sprekende Cijfers

Big Data van onschatbare waarde voor vastgoed Wereldwijd is een enorme hoeveelheid data beschikbaar en neemt de snelheid waarop dit wordt verzameld verder toe. Deze data is afkomstig uit onder andere navigatiesystemen, smartphones, CBS-gegevens en talloze andere datasets. Het gebruik van Big Data kan de vastgoedbusiness verrijken. Hoe wordt data gebruikt in andere sectoren? Wat is hiervan te leren en hoe kunnen we Big Data toepassen in onze vastgoedsector ten einde concurrenten voor te zijn, een hoger rendement te realiseren en betere relaties te onderhouden? Door Stefan van Duin en Marike Tuinder

Google kan dankzij het zoekgedrag van mensen een griepepidemie en de verspreiding ervan voorspellen, veel sneller dan overheidsorganen dat kunnen. Om de methode hiervoor vast te stellen gebruikte het internetbedrijf historische data over griepepidemieĂŤn van de Amerikaanse overheid, het internetzoekgedrag van mensen voorafgaand aan die epidemieĂŤn en wel 450 miljoen verschillende wiskundige modellen. Iets dichter bij huis wist een grote Nederlandse hypotheekverstrekker miljoenen euroâ&#x20AC;&#x2122;s aan extra aflossingen te realiseren door interne en externe datasets te combineren en analyseren. Analyses van historische klantgegevens over leeftijd en aflossingen, maar ook data van het CBS, het Kadaster en bijvoorbeeld Funda.nl maakten het mogelijk om voorspellingen te doen over het risicoprofiel van de honderdduizenden klanten. Hiermee heeft de bank deze klanten met een advies op maat benaderd, de meest risicovolle klanten gingen hierdoor meer aflossen, waardoor de bank minder risico loopt. Stefan van Duin

Uit de vastgoedsector zijn nauwelijks van dit soort succesvolle voorbeelden bekend. Dit is zonde, want dat betekent dat veel kansen blijven liggen. Wij zijn er van overtuigd dat vastgoedbeheerders en gebruikers van vastgoed die Big Data gaan gebruiken, hun concurrenten achter zich laten, een hoger rendement realiseren en betere relaties met hun klanten onderhouden.

Meer, complexer en gevarieerder Digitale opslagruimte wordt steeds goedkoper en de analysekracht van computers en software neemt flink toe. Ons tablet- en smartphonegedrag draagt bij aan de enorme groei van de hoeveelheid data maar ook the internet of things: het fenomeen dat steeds meer apparaten en machines met het internet verbonden zijn en informatie opslaan. Denk hierbij bijvoorbeeld aan slimme sensoren in gebouwen die het energieverbruik zeer gedetailleerd vastleggen per ruimte en tijdstip, vervoersmiddelen die op elk moment van de dag kunnen worden gelokaliseerd door GPS of weerstations die nu elke seconde data beschikbaar stellen op internet, in plaats van een paar keer per dag een meting te doen.

Marike Tuinder

Voor we verder uitleggen hoe Big Data wordt gebruikt, gaan we eerst wat dieper in op het fenomeen zelf. Want wat is Big Data nu eigenlijk precies? Big Data staat niet alleen voor de enorme hoeveelheid data die wereldwijd beschikbaar is, maar ook voor de snelheid waarmee deze toeneemt en de groeiende complexiteit ervan. In deze enorme stapel gegevens zit veel relevante informatie verborgen, maar het wordt door

10 Thema | Kantorenmarkten 2014

Thema

Sprekende Cijfers

die groei en die complexiteit wel steeds ingewikkelder om de juiste informatie eruit te halen. Daarvoor zijn algoritmes en statistische methodes en een flinke hoeveelheid computerrekenkracht nodig. Die leggen correlaties bloot en kunnen op basis daarvan nauwkeurige voorspellingen doen voor bijvoorbeeld markttrends of inefficiĂŤnties in bedrijfsprocessen blootleggen. Wetenschappelijk onderzoek van onder meer MIT-professoren Andrew McAfee en Erik Brynjolfsson toont aan dat bedrijven die hun beslissingen nemen op basis van data beter presteren dan organisaties die dat niet doen. Zij schrijven daarover in Big Data, The Management Revolution, een artikel in Harvard Business Review uit oktober 2012 waarin ze ook een mooi voorbeeld aanhalen: dat van PASSUR Aerospace. Dit bedrijf combineerde openbare informatie over het weer en vluchtschemaâ&#x20AC;&#x2122;s met gegevens van een Amerikaanse luchtvaartmaatschappij over de verwachte aankomsttijd (ETA) en de werkelijke aankomsttijd. Ook plaatste het radars in de buurt van luchthavens die data verzamelden over naderende en vertrekkende vliegtuigen. PASSUR slaagde er in, op basis van al deze data, om de ETA veel nauwkeurig in te schatten dan tot dan toe was gedaan. Door deze grotere nauwkeurigheid hoeft het grondpersoneel van de luchtvaartmaatschappij minder lang te wachten als een vliegtuig te laat landt. En andersom, als het vliegtuig vroeger is, hoeven de crew en de passagiers niet in het vliegtuig te wachten tot het grondpersoneel klaar is. Het voordeel hiervan is evident, een organisatie die zijn personeel efficiĂŤnter kan plannen bespaart geld. Er is een grote hoeveelheid data beschikbaar, dat de middelen om deze te analyseren zijn beschikbaar en bedrijven die daar gebruik van maken doen het beter dan anderen. Maar wat heeft onze vastgoedsector aan deze kennis? Meer dan nu nog wordt gedacht. Het rendement in de vastgoedsector staat al enkele jaren zwaar onder druk en is in enkele gevallen zelfs negatief. Om juiste beslissingen te nemen worden algemeen beschikbare trendrapporten zoals deze publicatie van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten geraadpleegd om zoveel mogelijk informatie te verzamelen alvorens men overgaat tot het investeren in, aankopen of huren van een object. Toch worden de uiteindelijke beslissingen vaak minder rationeel genomen en met minder data onderbouwd dan gewenst is. Een verkeerde beslissing over investeren in een object kan, gezien de minimale marges op dit moment, grote gevolgen hebben voor het rendement en de liquiditeit van de vastgoedonderneming onder druk zetten.

Veel verschillende bestanden Hier liggen volgens ons nog veel kansen. Voor vastgoedorganisaties is veel meer relevante data beschikbaar dan nu bekend is en hedendaags wordt toegepast. Bij veel organisaties staat interne data verspreid over verschillende systemen en in diverse soorten documenten. Daarnaast houden werknemers zelf meerdere Excelbestanden bij over de gebouwen waar zij zich mee bezig houden. Dit maakt dat inzichten te laat beschikbaar zijn of totaal ontbreken. Veel tijd moet worden besteed aan het verzamelen van gegevens en de analyse van informatie. Het besteden van aandacht aan de discussie over definities en de kwaliteit van de gegevens is daarnaast ook essentieel. Het gedetailleerde inzicht waarmee ondernemingen betere en snellere beslissingen nemen ontbreekt vaak. Om inzicht te krijgen in vastgoedportefeuilles en in een oogopslag te zien hoe deze er voor staat, dient al deze gefragmenteerde data bijeen te worden gebracht. Eerder is dit succesvol gebleken met behulp van de data-analysetool Innosys, die de prestaties van objecten in de portefeuille visueel inzichtelijk maakt. De objecten worden in een matrix geplaatst die vervolgens weergeeft wat de bijdrage is aan de strategische

Kantorenmarkten 2014 | Thema 11

Thema

Sprekende Cijfers

doelstellingen van het bedrijf. Hierdoor wordt duidelijk hoe individuele objecten met elkaar samenhangen en welke bijdrage deze leveren aan de portefeuille als geheel. Om te bepalen welke data relevant waren zijn gesprekken gehouden met mensen uit verschillende functies binnen de desbetreffende organisatie. Informatie die iets zegt over de potentie tot transformatie, leegstand, klanttevredenheid, bereikbaarheid, de onderhoudsstaat van een pand en de rendementsverwachting, bepalen uiteindelijk de positie in deze matrix. Deze desbetreffende organisatie gebruikt de tool om sneller en objectiever te kiezen tussen investeringsplannen voor de huidige objecten. Tevens worden de hold-sell-analyses op een nieuwe manier uitgevoerd en zijn deze meer gebaseerd op data.

Open data van anderen Maar naast de mogelijkheden die interne data bieden, is een enorme ontwikkeling gaande met datasets die door andere partijen openbaar worden gemaakt. De overheid, CBS, Kamer van Koophandel, ministeries, gemeenten en provincies stellen veel data gratis ter beschikking vanwege het open databeleid. Ook commerciĂŤle bedrijven stellen, soms tegen betaling, data ter beschikking. Denk hierbij aan energiebedrijven, telecomproviders, producenten van navigatiesystemen en vele andere bedrijven. Wij zetten een aantal datasets en mogelijke relevante toepassingen op een rij. Een app als Omgevingsalert, die in januari de Nationale App-prijs van het ministerie van Economische Zaken won, laat bijvoorbeeld zien welke vergunningsaanvragen er lopen voor bepaalde locaties. Dit soort data zijn ook voor onze branche relevant, want wat gebeurd er met de waarde van een object als in een naburig pand een hotel of een club zich vestigt? Navigatiegegevens van bijvoorbeeld TomTom kunnen laten zien hoe het verkeer zich in een bepaald kantorengebied ontwikkelt. Staan er vaak files bij de afrit? Of heeft de aanleg van een nieuwe weg de reistijd vanaf de snelweg juist aanzienlijk verkort? Dit soort informatie wordt gebruikt om te bepalen of een kantoor goed bereikbaar is voor de medewerkers en klanten van de desbetreffende organisatie die dit object in potentie wenst te huren. De LISA-database administreert precies wat de ontwikkeling is van het aantal werknemers van bedrijven. Groei en krimp van de werkgelegenheid kan gevolgen hebben voor de vraag naar kantoorruimte in een gebied. Kennis hierover kan helpen bij het selecteren van kantoorgebieden met de meeste kansen voor de gebruiker of investeerder. De BAG-database is een geodatabase waarin alle Nederlandse gebouwen zijn weergegeven inclusief onder meer de bestemming en het bouwjaar. De prestaties van gebouwen kunnen hiermee worden gevisualiseerd op een geografische kaart, dit kan resulteren in andere inzichten dan wanneer de gebruikelijke tabellen zijn toegepast. Sensoren in gebouwen verzamelen steeds meer data die relevante informatie kan opleveren. Het is interessant voor huurders en eigenaren om deze informatie te betrekken bij de keuze tussen gebouwen. Zo is een nieuw kantoor op de Zuidas in Amsterdam een smart building. Het hangt vol met meters en sensoren die het gebruik en verbruik precies bijhouden. Daarnaast is het voor de gebruikers mogelijk om door middel van een mobiele telefoon de lichtintensiteit van een persoonlijke werkplek naar eigen wens aan te passen. Beleggers kunnen met deze data zien dat een klant bepaalde ruimtes nauwelijks gebruikt. Dit geeft mogelijkheden om de huurder proactief te benaderen en met hem mee te denken. Wellicht kan een deel van de gehuurde ruimte wel verhuurd

12 Thema | Kantorenmarkten 2014

Thema

Sprekende Cijfers

worden aan een andere partij. Hiermee bespaart de huidige huurder geld en heeft de verhuurder een tevreden gebruiker. Het inbouwen van dit soort meters en sensoren vergt een extra investering maar levert ook waardevolle informatie op. Huurders zullen zich uiteindelijk meer verbinden aan een meedenkende verhuurder. Tot slot de Google zoekresultaten die voor iedereen vrij inzichtelijk zijn. De Bank of England houdt bijvoorbeeld in de gaten hoe vaak gezocht wordt op sleutelwoorden als makelaar en hypotheek om een betere voorspelling te doen over de ontwikkeling van huizenprijzen. Dit project is vergelijkbaar met het griepvoorbeeld uit de introductie van dit artikel.

Big Data en Vastgoed Big Data in de Nederlandse vastgoedsector is een nog onontgonnen gebied, maar wel een gebied van onschatbare waarde. Zoals we hebben laten zien kan door gebruik te maken van de grote hoeveelheden data, die zowel intern als extern beschikbaar is, meer uit vastgoed worden gehaald. Kortom, als u nu aan de slag gaat met Big Data loopt u voorop in uw branche. Door Big Data te gebruiken zijn betere en objectievere beslissingen te nemen. Hierdoor is rendement te verhogen, zijn belangrijke ontwikkelingen en trends te voorspellen en zijn klanten te binden aan een organisatie. Wellicht dat we dan een volgend artikel over dit onderwerp wĂŠl kunnen openen met een succesvol Big Data voorbeeld uit de Nederlandse vastgoedpraktijk.

Kantorenmarkten 2014 | Thema 13

Thema

Sprekende Cijfers

14 Thema | Kantorenmarkten 2014

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Nederland

1 Kantorenmarkten 2014 | Nederland 15

Nederland in 2013

Sprekende Cijfers

Economische ontwikkelingen Inmiddels versterkt de Nederlandse economie langzaam en kruipt ons land voorzichtig uit de recessie. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht voor 2014 een lichte economische groei van een half procent. Dit is met name een gevolg van een toename in de investeringen en een hogere uitvoer. Echter blijft herstel op de Nederlandse arbeidsmarkt voorlopig uit. De werkloosheid loopt naar verwachting op van 6,8% van de beroepsbevolking in 2013 naar 7,5% in 2014. Verder bezuinigt het kabinet fors en worden lasten verder verzwaard. Dit staat beschreven in het Begrotingsakkoord 2013, ook wel bekend als het Lenteakkoord en het 6-miljard pakket van afgelopen najaar. Verder heeft Nederland te maken met een aanhoudende krimp van particulier consumptieve bestedingen. Enerzijds is dit het gevolg van de dalende inkomens in 2013 en anderzijds door een dalend vermogen. Naar verwachting daalt de consumptie van de Nederlandse huishoudens in 2014 met één procentpunt. Deze ontwikkelingen zijn van invloed op diverse ondernemingen. Het aantal vestigingen wordt teruggebracht en gecentraliseerd om kosten te besparen. Met name de overheid trekt zich met een groot aantal vierkante meters terug van de kantorenmarkt. Voor de middellange termijn wordt door het CPB een economische groei van 1,5% per jaar verwacht. Het begrotingstekort bedraagt naar verwachting van het CPB 3,3% in 2013. Dit is nog altijd drie tiende van een procentpunt boven het toegestane limiet van de Europese Unie. Naar verwachting komt Nederland geleidelijk uit de recessie en is er weer gelegenheid tot groei. Hoe groot deze groei precies bedraagt en hoe deze van invloed is op andere belangrijke aspecten zoals de werkloosheid moet nog blijken.

Ontwikkelingen Kantorenmarkt In het afgelopen jaar staat de kantorenmarkt bekend om het vervangen van de huidige en wellicht verouderde locatie voor een nieuw, duurzaam en veelal kleiner object. Door het hoge aanbod en de beperkte vraag naar kantoren heeft Nederland te maken met een hoog leegstandpercentage. Daarnaast sluit de vraag die de markt kent niet altijd aan op het aanbod. De kantorenmarkt heeft enerzijds te maken met de noodzaak voor ondernemingen om op de kosten te letten en anderzijds met innovatieve ontwikkelingen op het gebied van werken. Allereerst dienen bedrijven kosten te beperken door onder andere de economische situatie waar Nederland zich op dit moment in bevindt. De bezuinigingsmaatregelingen en dalende bestedingen van consumenten dwingen organisaties om hun bestedingen te herzien. Huisvestingskosten maken een groot deel uit van de uitgaven en worden daar waar mogelijk beperkt. Dit heeft onder andere tot gevolg dat organisaties met meerdere vestigingen, locaties gaan sluiten en over gaan tot het centraliseren van activiteiten. Hierdoor worden meer vierkante meters kantoorruimten aan de markt aangeboden. Ten tweede zorgen nieuwe ontwikkelingen op het gebied van werken dat organisaties minder vierkante meter kantoor nodig hebben. Het concept Het Nieuwe Werken maakt een vaste werkplek overbodig en zet ‘flexibiliteit’ centraal. Dit draagt tevens bij aan een dalende kantoorbehoefte. Duurzaamheid, nieuwbouw en een hoogwaardig voorzieningenniveau zorgen voor een tweedeling in de markt. Verhuurders worden gedwongen te investeren in hun gebouwen om nog van concurrerende waarde te zijn. Indien zij hiervoor niet over de middelen beschikken worden de huurprijzen verlaagd en forse incentives weggegeven. Sinds enkele jaren hebben diverse gemeenten een kantorenbeleid ingesteld waarin nieuwbouw wordt beperkt tot een minimum en wordt gekeken naar alternatieve functionaliteiten van leegstaande kantoorgebouwen. Echter de doorstroming van de markt mag niet worden beperkt, waardoor nog altijd nieuwbouw wordt gerealiseerd. Hier staat tegenover dat de gemeenten in samenwerking met marktpartijen op zoek gaan naar oplossingen voor leegstand. Inmiddels zijn door een verruiming van regels 16 Nederland | Kantorenmarkten 2014

Nederland in 2013

Sprekende Cijfers

omtrent bestemmingswijzigingen en daarmee het aansturen op transformatie veel objecten voorzien van een andere functionaliteit. Oude kantoorpanden worden veelal getransformeerd tot woningen, studentenhuisvesting of hotels. Vanwege het feit dat het voor bedrijven onduidelijk is wat de kantoorbehoefte in de toekomst is, groeit de vraag naar flexibele en kort durende huurcontracten. Door de ruime markt is de concurrentie voor eigenaren groot en gaan zij in op de wensen van de huurder. Hierdoor kunnen huurders strak onderhandelen over de huurvoorwaarden en hoeven zij nagenoeg geen concessies te doen. Dit heeft niet alleen betrekking op nieuwe huurders maar ook op verlengingsvoorstellen van de reeds in het kantoor gevestigde gebruikers. Verhuurders kunnen niet langer vanzelfsprekend aannemen dat de huidige huurder gevestigd blijft. Door grote concurrentie worden verhuurders gedwongen een duidelijke keuze te maken. Om een object nog van concurrerende waarde te laten zijn dienen sommige gebouwen een grootschalige renovatie te ondergaan. Verder dient de verhuurder te kiezen voor een specifieke identiteit wat het kantoor van onderscheidend vermogen voorziet. Voor de komende periode is de verwachting dat bovengenoemde trends zich verder doorzetten of worden versterkt. De tweedeling tussen aantrekkelijke kantoorobjecten en verouderde panden neemt verder toe door het al dan niet in actie komen van de kantooreigenaren. Zij die beschikken over genoeg middelen, renoveren hun kantoren en maken deze geschikt voor de huidige wensen van de kantoorgebruiker. Hierdoor neemt het aanbod van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimten gematigd toe waardoor uiteindelijk ook hier druk op de huurprijzen komt. De verouderde kantoren worden steeds goedkoper en maken steeds minder kans op nieuwe huurders. Voor deze objecten dient te worden gekeken naar alternatieve bestemmingen. Verder blijven huurders meer in beweging door flexibelere contracten en korte huurovereenkomsten. Indien de economie verder hersteld heeft dit uiteindelijk een positief effect op de bedrijven waardoor wellicht de vraag naar kantoorruimte weer toeneemt. De vraag naar kantoorruimte op basis van gebruikerstransacties kan echter een onterecht positief beeld van de markt geven. Door het kopen of huren van nieuwe kantoorruimte die vele malen kleiner is dan de ruimte die wordt achter gelaten, is wel sprake van vraag maar geen sprake van een positieve effectieve opname. Vorig jaar is in het rapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013 de effectieve opname in een jaar bepaald. Naar verwachting neemt de effectieve opname verder af door een steeds grotere vraag naar kleinere kantoren waarbij een groter metrage wordt achtergelaten. Opname en aanbod in m² vvo (x 1.000 m²) Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000)

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

Aanbod Op 1 januari 2014 staat 7.143.000 vierkante meter kantoorruimten in aanbod, een toename van 16% in vergelijking met een jaar geleden. In overeenstemming met de eerder beschreven ontwikkelingen op de kantorenmarkt is dit een logisch gevolg. Naast het feit dat kantoorgebruikers steeds vaker verhuizen naar een kleiner object, worden nog altijd nieuwbouwobjecten aan de markt toegevoegd. Van de 24 onderzochte regio’s noteren vier regio’s dit jaar een lager beschikbaar metrage dan vorig jaar, te weten Almere, Den Bosch, Eindhoven en Maastricht. Het aanbod van de vier grote steden samen liet verhoudingsgewijs met 19% een grotere toename zien dan de totale stijging van 16%. Daarmee komt het aanbod van de vier grote steden op een niveau van 4.441.000 vierkante meter. Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht zorgen samen voor 62% van het totale aanbod in de onderzochte regio’s. In vergelijking met een jaar geleden betrof dit aandeel twee procentpunt lager, namelijk 60%.

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

In Amsterdam is aan het begin van 2014 in totaal 1.700.000 vierkante meter kantoor beschikbaar. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden dan is sprake van een toename van 350.000 vierkante meter, oftewel 26%. Daarnaast noteert Den Haag met 25% ook een forse stijging van het aantal beschikbare vierkante meters kantoor Kantorenmarkten 2014 | Nederland 17

Nederland in 2013

Sprekende Cijfers

Aanbod (x1.000 m² vvo op 1 januari) Supply (x 1.000 square metres of lettable floor area as of January 1st)

Regio | Region

009

1 Amsterdam 2 Rotterdam 3

Den Haag | The Hague

4 Utrecht

Totaal grote steden

1.327

2010 1.516

2011 1.643

2012 1.604

2013

2014

1.350

1.700

593 656 815 862 913 1.023 599

629

863

895

817

503

615

649

690

640

3.022

3.416

3.970

4.051

3.720

1.023 695 4.441

5 Eindhoven

205

224

277

234

264

251

6 Amersfoort

177

269

271

244

215

233

140

146

139

232

214

7 Almere 8 Arnhem 9 Apeldoorn 10 Zwolle

112 153 186 197 179 196 97 116 143 144 144 193 106

11 Groningen

172

170

160

129

162

98 125 135 130 130 154

12 Den Bosch

159

153

13 Breda

107 71

121 91

109

108

135

14 Leeuwarden

106

126

15 Drechtsteden

115

136

149

116

16 Enschede

108

17 Deventer

66 76 89 90 89 107

18 Tilburg

19 Nijmegen

58 81 81 73 69 101

105

20 Maastricht

112

103

21 Heerlen

90 87

22 Hengelo

23 Assen

24 Sittard

Totaal overig

1.625

2.114

2.427

2.309

2.447

2.702

Totaal Nederland

4.647

5.530

6.397

6.360

6.167

7.143

ten opzichte van vorig jaar. In deze regio is 1.023.000 vierkante meter beschikbaar voor verkoop of verhuur. Verder registreren Rotterdam en Utrecht in een jaar een aanbodtoename van respectievelijk 12% en 9%. Op 1 januari 2014 worden in deze regio’s 1.023.000 en 695.000 vierkante meter kantoorruimten aangeboden. In de overige regio’s wordt 2.702.000 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 10% vergelijkend met een jaar geleden. Binnen de overige steden van Nederland kent Eindhoven met 251.000 vierkante meter het hoogste aanbodniveau, gevolgd door Amersfoort en Almere met 233.000 en 214.000 vierkante meter kantoor. Sittard kent het laagste beschikbare kantoormetrage met 25.000 vierkante meter op 1 januari 2014. Sinds de afgelopen vijf jaar kent Nederland aan het begin van 2014 het hoogste beschikbare metrage. Indien nog altijd nieuwbouwplannen worden gerealiseerd en niet voldoende kantoren door middel van transformatie of sloop onttrokken worden, neemt niet alleen het aanbod toe maar tevens de leegstand. Door een kleinere ruimtevraag van bedrijven neemt de effectieve opname naar verwachting verder af waardoor het aanbod aan een stijging onderhevig blijft. Gemeenten dienen samen met marktpartijen op deze ontwikkelingen in te spelen om een verder oplopende leegstand te voorkomen.

Nieuwbouwpercentage in het aanbod Ondanks de maatschappelijke discussie omtrent nieuwbouw in verband met het hoge leegstandpercentage en de grote voorraad, worden nog altijd nieuwe kantoorgebouwen gerealiseerd. Deze objecten worden vaak pas gebouwd wanneer een huurder hiervoor is gecontracteerd. Echter neemt een huurder niet altijd het gehele verhuurbare vloeroppervlak op en blijft derhalve nog kantoorruimte beschikbaar. Door de vraag vanuit de markt naar nieuwe hoogwaardige kantoorruimten blijven nieuwbouwontwikkelingen bestaan. Het nieuwbouwpercentage betreft het aandeel 18 Nederland | Kantorenmarkten 2014

Nederland in 2013

Sprekende Cijfers

Nieuwbouwpercentage in het aanbod op 1 januari Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st

Regio | Region

2009

2010

2011

2012

2013

2014

22%

Den Haag | The Hague

2 Amsterdam 3 Rotterdam

10%

5% 3% 3% 11% 2% 1%

4 Utrecht

11% 8% 2% 2% 1% 1%

10%

5 Zwolle

Totaal grote steden

15%

27%

24%

20%

15%

8 Almere

15%

44%

42%

40%

21%

12%

6 Heerlen

25% 21% 17% 17% 10% 7%

7 Enschede

2% 8% 7% 7% 6% 6%

9 Nijmegen

10 Hengelo

8% 11% 12% 12% 5% 4%

15%

11 Breda

15% 11% 2% 1% 1% 3%

12 Assen

22%

13 Groningen

12% 3% 4% 3% 2% 2%

14 Amersfoort

13% 27% 27% 1% 0% 0%

15 Apeldoorn 16 Arnhem

1% 1% 2% 2% 0% 0% 16% 9% 8% 8% 1% 0%

17 Den Bosch

18 Deventer

9% 18% 3% 12% 3% 0%

15%

19 Drechtsteden

19%

20 Eindhoven

18%

21 Leeuwarden

2% 3% 2% 2% 0% 0%

22 Maastricht

0% 0% 0% 0% 0% 0%

23 Sittard

0% 0% 0% 0% 0% 0%

24 Tilburg

16% 0% 15% 8% 0% 0%

Totaal overig

Totaal Nederland

13%

11%

10%

kantoorobjecten dat nog niet eerder is verhuurd en dat binnen een jaar op de markt beschikbaar komt. Op 1 januari 2014 bedraagt het percentage nieuwbouw 3% van het totale aanbodcijfer. Daarmee is het aandeel nieuwbouw gelijk aan een jaar geleden. Op het moment van schrijven noteert Den Haag met 4% het hoogste nieuwbouwaandeel. Ter vergelijking, een jaar geleden betrof het nieuwbouwpercentage in deze regio nog 8%. Verder registreren Amsterdam, Rotterdam en Utrecht een nieuwbouwaandeel van respectievelijk 3%, 1% en 1%. Dit jaar bedraagt het aandeel nieuwbouw in de grote steden van Nederland 3%. In de overige steden bedraagt het nieuwbouwpercentage 3% dit is gelijk in vergelijking met een jaar geleden. Daar waar Almere traditiegetrouw het hoogste nieuwbouwpercentage kent is dit jaar het nieuwbouwpercentage in deze regio 12%. Volgens verwachting zijn de reeds opgeleverde objecten opgenomen en zijn in het afgelopen jaar nauwelijks nieuwe kantoren aan de markt gekomen. Op 1 januari 2014 kent de regio Zwolle het hoogste nieuwbouwaandeel met een percentage van 15%. Dit is te danken aan drie nieuw opgeleverde kantoorgebouwen in het deelgebied Zwolle Overig, te weten Victoria, Landaulette en Berline. Het betreft hier bijna 21.000 vierkante meter nieuwbouw. In de overige deelgebieden schommelt het nieuwbouwpercentage tussen de 0% en 7%. Opvallend is dat in vergelijking met vorig jaar, dit jaar meer regio’s geen nieuwbouwobjecten aanbieden. Aan het einde van 2013 bestaat van elf regio’s het aanbod volledig uit reeds bestaande objecten, vorig jaar was dit nog in negen regio’s het geval.

Opnamevolume De Nederlandse kantorenmarkt noteert een positief transactievolume in 2013. Desondanks ligt de kantooropname nog wel onder de grens van één miljoen vierkante Kantorenmarkten 2014 | Nederland 19

Nederland in 2013

Sprekende Cijfers

meter. In het afgelopen jaar is in de 24 onderzochte regio’s 943.000 vierkante meter kantoor opgenomen. Hierbij zijn alle transacties genoteerd vanaf 500 vierkante meter in de vier grote steden en vanaf 250 vierkante meter in de overige regio’s. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een opnamestijging van 19%. Het lage transactieniveau in 2012 zorgt voor deze sterke procentuele stijging. Wanneer wordt vergeleken met het vijfjaarlijkse gemiddelde dan is sprake van een lichte daling van 2%. Net als vorig jaar zorgen de vier grote steden ook in het afgelopen jaar voor 63% van de totale opname in Nederland. Binnen de vier grote steden is in 2013 in totaal 593.000 vierkante meter kantoorruimte verkocht of verhuurd. Vergelijkend met een jaar geleden is 90.000 vierkante meter meer verhuurd. Daarmee is sprake van een toename van 18% in vergelijking met 2012. Alle vier de grote steden dragen bij aan dit positieve transactievolume. Amsterdam kent traditiegetrouw het hoogste transactievolume, in het afgelopen jaar is in deze regio 247.000 vierkante meter kantoor opgenomen. Voor het tweede jaar op rij is ook het opnamevolume in de regio Den Haag aan een aanzienlijke stijging onderhevig. In heel 2013 is hier 132.000 vierkante meter kantoor opgenomen, een toename van 38% op jaarbasis. Vorig jaar werd reeds een stijging van het transactieniveau genoteerd, te weten 39%. Den Haag Nieuw Centrum is een aantrekkelijke vestigingslocatie voor bedrijven. Diverse grote transacties vinden plaats in het Beatrixkwartier en rondom Den Haag Centraal Station. In de overige regio’s is in 2013 in totaal 350.000 vierkante meter kantoorruimte verkocht of verhuurd. Vergelijkend met het hieraan voorafgaande jaar is sprake van een toename van 20%, oftewel 59.000 vierkante meter kantoor. In de regio’s Arnhem, Groningen, Hengelo en Heerlen is in het afgelopen jaar minder kantoor opgenomen dan het jaar hiervoor. Verder noteren Enschede en Nijmegen in 2013 een gelijk transactieniveau als in dezelfde periode een jaar geleden. Alle overige deelgebieden registreren in het Opname van kantoorruimten (x 1.000 m²) Take-up of office space (x 1.000 square metres of lettable floor area)

Regio | Region

2008

2009

2010

1 Amsterdam

396

280

189

118

123

111

Den Haag | The Hague

3 Utrecht

2011

2013

246

247

132

202 84 119 138 80 112

4 Rotterdam

257

129

150

123

973

616

569

583

Totaal grote steden

2012

253

81 503

102 593

5 Amersfoort

75 35 38 36 23 44

7 Eindhoven

8 Enschede

9 Nijmegen

Den Bosch

10 Arnhem

11 Zwolle

12 Drechtsteden

13 Almere

45 29 23 23 8 16

14 Deventer

13 7 5 13 6 16

15 Apeldoorn

29 16 24 31 13 15

16 Tilburg

14 4 14 12 12 14

17 Breda

18 Groningen

19 Maastricht

20 Assen

8 8 8 6 5 8

21 Sittard

5 4 1 1 3 7

22 Hengelo

23 Leeuwarden 24 Heerlen Totaal overig

Totaal Nederland

4 9 23 1 1 4 8 3 8 6 5 1 291 439 461 420 291 350 1.264

1.055

1.030

20 Nederland | Kantorenmarkten 2014

1.003

794

943

Nederland in 2013

Sprekende Cijfers

afgelopen jaar een hoger verkocht of verhuurd oppervlakte dan in vergelijking met 2012. In Amersfoort is op de vier grote steden na de meeste kantoorruimten opgenomen, te weten 44.000 vierkante meter. Door het verhuizen van enkele grote kantoorgebruikers geeft het totale opnamevolume per regio in vergelijking met vorig jaar soms een scheef beeld. In de regionale hoofdstukken in deze rapportage worden deze verschillen nader toegelicht. Naar verwachting neemt het aantal verhuizingen in de komende periode toe. Echter door nieuwe ontwikkelingen op het gebied van werken en het inkrimpen van organisaties blijft het opnamevolume beperkt. De vraag blijft naar verwachting voor een groot deel bestaan uit de vervangingen van de huidige locaties, derhalve is nagenoeg geen sprake van effectieve opname.

Aantal transacties: 750 Overeenkomstig het hogere transactievolume zijn in het afgelopen jaar ook meer kantoren verkocht of verhuurd. In 2013 werden in totaal 750 gebruikerstransacties geregistreerd, een toename van 76 transacties op jaarbasis. Van het totale aantal genoteerde opnames in Nederland betreft 91% een huurtransactie en 9% een kooptransactie voor eigen gebruik. In Leeuwarden is het afgelopen jaar geen enkel kantoor met een metrage van meer dan 250 vierkante meter verhuurd, wel is ĂŠĂŠn object verkocht. Assen kent het hoogste verkooppercentage met 29%. In Heerlen en Sittard zijn alleen maar kantoorruimtes verhuurd en geen enkele verkocht. Daarnaast kent Amsterdam het laagste verkooppercentage, te weten 2%. In deze regio worden nagenoeg alleen maar kantoorruimtes verhuurd. Ondanks dat het aantal opnames is toegenomen, heeft dit niet altijd een hoger transactieniveau tot gevolg. Door een steeds kleiner gemiddelde transactiegrootte dienen logischerwijs meer gebruikerstransacties te worden genoteerd om hetzelfde opnamevolume te bereiken. In het afgelopen jaar is een kantoor gemiddeld 919 Regio | Region Aantal transacties in 2013 % gestegen ten opzichte van 2012 en gemiddelde unitgrootte Number of transactions in 2013 Increase relative to 2012 And average unit size

Transacties | Transactions

% stijging | increase

Unitgrootte | Average unit size

1 Amsterdam

143

1.725

2 Rotterdam

60%

1.328

20%

1.838

-3%

1.753

47%

1.352

Den Haag | The Hague

4 Utrecht

Totaal grote steden

356

5 Amersfoort

33%

1.011

-8%

1.160

Den Bosch

7 Eindhoven

849

8 Enschede

29%

793

9 Nijmegen

-21%

732

10 Drechtsteden

33%

746

11 Apeldoorn

21%

664

12 Groningen

-4%

627

13 Arnhem

1.129

14 Breda

67%

696

15 Zwolle

25%

963

16 Maastricht

-21%

778

17 Tilburg

-6%

911

18 Deventer

63%

1.213

19 Almere

1.147

20 Hengelo

-17%

562

21 Sittard

100%

922

22 Assen

-22%

1.084

23 Heerlen

-43%

302

24 Leeuwarden

3.700

Totaal overig

394

66%

528

Totaal Nederland

750

57%

919

Kantorenmarkten 2014 | Nederland 21

Nederland in 2013

Sprekende Cijfers

vierkante meter groot, dit is een daling van 259 vierkante meter in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. Zes opnames noteren een metrage groter dan 10.000 vierkante meter. Van het totaal aantal transacties is 3% een kantoor van meer dan 5.000 vierkante meter. In de grootteklasse van 1.000 tot 5.000 vierkante meter wordt aanzienlijk meer opgenomen, namelijk 32%. Echter wordt met 39% het meest aantal transacties geregistreerd in de grootteklasse van 500 tot 1.000 vierkante meter. Verder vindt 26% van het totaal aantal opnames plaats met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter. Binnen de vier grote steden hebben 356 transacties plaatsgevonden, dit zijn 48 objecten meer dan in 2012. De meeste opnames zijn geregistreerd in de regio Amsterdam, te weten 143 kantoren. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden is sprake van een toename van negen objecten. In Rotterdam en Den Haag zijn in 2013 tevens meer kantoorobjecten verkocht of verhuurd in vergelijking tot een jaar geleden. Daarentegen vertoont Utrecht een daling in het aantal geregistreerde transacties, namelijk een jaarlijkse daling van twee objecten tot 64 opnames in 2013. In de overige regio’s zijn afgelopen jaar 394 transacties geregistreerd, 28 meer dan een jaar geleden. De meeste opnames hebben plaatsgevonden in Amersfoort, namelijk 44 kantoorobjecten. In 2013 is een kantoor in de overige regio’s gemiddeld 528 vierkante meter groot. Dit is aanzienlijk minder dan een verkocht of verhuurd kantoor gelegen in één van de vier grote steden, hier is een kantoor namelijk gemiddeld 1.352 vierkante meter groot.

Kantorenmarktratio De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de vraag naar kantoorruimte in een bepaald jaar en het aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Deze ratio maakt Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region

Regio | Region

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1 Utrecht

40%

14%

18%

20%

12%

16%

2 Amsterdam

30%

19%

12%

16%

18%

15%

20%

13%

4 Rotterdam

Den Haag | The Hague

43%

20%

18%

14%

32%

18%

5 Sittard

Totaal grote steden

22%

30%

41%

33%

Den Bosch

52%

41%

12% 9%

13% 10%

10%

13%

12%

29%

21%

27%

7 Enschede

65%

18%

19%

23%

26%

23%

8 Nijmegen

41%

23%

44%

36%

34%

22%

9 Amersfoort

42% 13% 14% 13% 10% 19%

10 Deventer

22%

11 Drechtsteden

23% 22% 8% 12% 13% 15%

15%

12 Assen

24%

20%

10%

13%

14%

13 Maastricht

31%

29%

20%

67%

12%

13%

14 Tilburg

26% 8% 16% 18% 16% 13%

15 Arnhem

76%

34%

12%

13%

15%

12%

16 Eindhoven

27%

13%

14%

22%

11%

12%

17 Zwolle

42%

28%

11%

10%

12%

18 Breda

33%

32%

37%

25%

10%

19 Groningen

39%

26%

18%

11%

16%

20 Apeldoorn

31%

14%

17%

21%

21 Almere

50%

20%

23%

16%

22 Hengelo

33%

27%

26%

12%

17%

23 Leeuwarden

8% 10% 28% 1% 1% 3%

24 Heerlen

14%

Totaal overig

33% 21% 18% 18% 10% 13%

13%

Totaal Nederland

33% 19% 16% 16% 10% 13%

22 Nederland | Kantorenmarkten 2014

Nederland in 2013

Sprekende Cijfers

duidelijk of sprake is van een gezonde vraag- en aanbodverhouding. Wanneer de ratio stijgt, komen de vraag en het aanbod dichter tot elkaar en is sprake van een krappere markt. Indien de discrepantie tussen vraag en aanbod groter wordt dan is de verhouding hiertussen ruimer en daalt de kantorenmarktratio. In 2013 is de ratio in alle regio’s tezamen 13%, deze verhouding is gelijk aan die van een jaar geleden. Binnen de vier grote steden bedraagt de kantorenmarktratio eveneens 13%. Van de vier grote steden kent Utrecht de meest gezonde kantorenmarkt met een ratio van 16%. Echter is hier nog altijd sprake van een hoog aanbodcijfer die de vraag ruim overstijgt. In Rotterdam loopt de vraag in het afgelopen jaar en het aanbod op 1 januari 2014 het meest uiteen. In de overige regio’s lopen de ratio’s uiteen van 1% in Heerlen tot 29% in Sittard. Daarmee kent Sittard de meest krappe markt van alle onderzochte regio’s. Daarnaast vertonen ook Den Bosch, Enschede en Nijmegen een ratio van meer dan 20%.

Tophuren Op basis van de waargenomen gebruikerstransacties en de daarbij gepubliceerde huurprijs per vierkante meter per jaar is inzichtelijk geworden in welke regio en het daarbij behorende deelgebied de hoogste prijs is betaald. In het afgelopen jaar is de hoogste huurprijs gerealiseerd in het centrum van Amsterdam. Hier is een prijs van € 355,- per vierkante meter per jaar betaald. Bijna alle hoge huurprijzen zijn betaald voor een object gelegen in onze hoofdstad. Naast het centrum van Amsterdam kent ook de Zuidas een hoge prijs, te weten € 325,- per vierkante meter per jaar. In het noorden van Amsterdam ligt de hoogste huurprijs iets lager, namelijk € 280,- per vierkante meter. In de top tien van de hoogste huurprijzen binnen de vier grote steden is naast Amsterdam ook één hoge vierkante meterprijs genoteerd in Utrecht Papendorp, te weten € 208,-. Buiten de vier grote steden kent het centrum van Eindhoven met een prijs van € 230,per vierkante meter per jaar de hoogst gerealiseerde huurprijs. De overige tophuren zijn gerealiseerd in het oosten van Nijmegen met € 205,- per vierkante meter en in het centrum van Den Bosch met € 180,- per vierkante meter. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in de huurprijzen geen rekening is gehouden met verstrekte incentives. Hedendaags zijn deze tegemoetkomingen niet meer weg te denken, echter zijn deze vooralsnog zeer ontransparant. De hoogte van de incentive is afhankelijk van de locatie alsmede de kwaliteit van het gebouw. Dit is tevens terug te zien in de gerealiseerde huurprijzen. Naar verwachting neemt deze tweedeling in de markt Regio | Region Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space

Huur | Rent

Amsterdam Centrum

355

Amsterdam Zuidas

325

Amsterdam Zuidas

314

Amsterdam Centrum

310

Amsterdam Zuidas

295

Amsterdm Centrum

290

Amsterdam Noord

280

Amsterdam Zuidas

235

Utrecht Papendorp

208

Amsterdam Noord

205

Eindhoven Centrum

230

Nijmegen Oost

205

Den Bosch Centrum

180

Kantorenmarkten 2014 | Nederland 23

Nederland in 2013

Sprekende Cijfers

verder toe. Verhuurders pakken hun gebouwen aan door middel van grootschalige renovatie om zo nog van concurrerende waarde te zijn. De eigenaren die echter niet beschikken over voldoende middelen, kunnen veelal alleen nog concurreren met prijs. Voor hoogwaardige en duurzame kantoorgebouwen blijven de huurprijzen op niveau. Daarmee nemen de verschillen tussen huurprijzen naar verwachting verder toe.

Branches Met de vorig jaar ingestelde nieuwe brancheverdeling zijn op basis van het CBS negentien branches geselecteerd. Hierbij is enkel toegevoegd ‘Overige branches’ voor bedrijven die niet passen binnen de brancheverdeling. Net als het hieraan voorafgaande jaar is in 2013 de branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’ verantwoordelijk voor het grootste deel van het totale transactievolume, namelijk 13%. Daarnaast nemen de branches ‘ICT en telecom’ en ‘Gezondheids- en welzijnszorg’ met 12% en 9% een groot deel van het totaal aantal verkochte of verhuurde vierkante meters op. De overige branches noteren een aandeel tussen de 1% en 6%. Opvallend is dat de opname in de branche ‘Openbaar bestuur overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen’ daalt, dit heeft onder andere te maken met de terugtrekkende bewegingen van de overheid. Daarnaast worden vestigingen gesloten en activiteiten veelal gecentraliseerd. Door bezuinigingen vanuit de overheid wordt naar verwachting meer vierkante meters afgestoten door gezondheidsen zorginstellingen alsmede het onderwijs. Echter wanneer deze bedrijven een nieuwe en wellicht kleinere locatie kunnen huren waarmee kosten kunnen worden bespaard, kan het aandeel van deze branche mogelijk toch toenemen. De branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’ blijft naar verwachting ook volgend jaar verantwoordelijk voor de opname van het grootste aantal vierkante meters kantoorruimten. Branche | Sector Opname per branche naar m² in 2013 Take-up by sector according to square metres in 2013

Nederland Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

Utrecht

Rechtskundige Dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings

13%

18%

15%

29%

ICT en Telcom

12%

16%

19%

Gezondheids- en welzijnszorg

11%

10%

Overige zakelijke dienstverlening

11%

Onderwijs

Marketing, communicatie en media

10%

Verhuur van en handel in onroerend goed

11%

Financiële instellingen

Verhuur van roerende goederen

11%

6% 11%

5% 5% 2%

Industrie

Bouw en vastgoed

14%

5% 5% 2%

Groot-en detailhandel

Vervoer en opslag

12%

Logies-, maaltijd- en drankverstrekking

aardgas, stroom en gekoelde lucht

Cultuur, sport en recreatie

verplichte sociale verzekeringen

Belangen- en ideële organisaties

Overige branches

Productie en distributie van en handel in elektriciteit,

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en

Winning en distributie van water; afvalen afvalwaterbeheer en sanering

24 Nederland | Kantorenmarkten 2014

Nederland in 2013

Sprekende Cijfers

In de regio Amsterdam is de branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’ tevens verantwoordelijk voor het grootste aandeel transacties. Van het totale opnamevolume in deze regio betreft 18% een huurder uit deze branche. Daarnaast nemen de branches ‘Verhuur van en handel in onroerend goed’ en ‘Marketing, communicatie en media’ een groot aandeel op van respectievelijk 11% en 10%. In Den Haag wordt het meeste aantal vierkante meter kantoorruimten gehuurd door de branche ‘ICT en telecom’, namelijk 16%. In deze regio neemt ook de branche ‘Bouw en vastgoed’ met 14% een groot deel van het aantal verkochte of verhuurde vierkante meters op. In overeenstemming met Nederland en Amsterdam is ook in Rotterdam de branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’ verantwoordelijk voor het grootste aandeel van het opnamevolume in deze regio. Door enkele grote transacties waarbij de huurder afkomstig is uit de branche ‘Vervoer en opslag’ noteert deze branche in het opnamevolume een aandeel van 12%. De branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’ neemt 29% van het transactievolume in Utrecht op. Daarnaast neemt de branche ‘ICT en telecom’ 19% van het totaal aantal vierkante meters op.

Regio | Region Aantal vierkante meter opgenomen kleine kantoor metrage. Vier grote steden 250-500m2 en overig <250m2 Number of square meters include small office floor space. Four major cities 250-500m2 and other <250m2

2012

1 Amsterdam

2013

29.000

29.300

2 Rotterdam

16.700

15.000

3 Utrecht

16.600

14.100

Den Haag | The Hague

11.600

11.650

Totaal grote steden

73.900

70.050

5 Eindhoven

6.300

7.100 4.900

6 Breda

5.300

7 Amersfoort

4.500

4.750

8 Nijmegen

3.200

4.500

9 Enschede

2.200

4.100

10 Zwolle

4.200

3.800

11 Deventer

1.400

3.200

12 Groningen

3.750

2.700

13 Drechtsteden

2.200

2.700

14 Den Bosch

2.000

2.300

15 Hengelo

1.250

2.250

16 Apeldoorn

3.950

2.100

17 Arnhem

4.600

1.900

18 Assen

1.500

1.200

19 Maastricht

1.200

850

20 Almere

2.700

500

21 Tilburg

1.600

400

22 Sittard

200

400

23 Heerlen

750

350

24 Leeuwarden

200

Totaal overig

Totaal Nederland

Kantorenmarkten 2014 | Nederland 25

150

53.000

50.150

126.900

120.200

Nederland in 2013

Sprekende Cijfers

Kleine metrages Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van werken doen naast de huidige economische situatie de kantoorbehoefte dalen. Diverse organisaties implementeren nieuwe manieren van werken waarbij flexibiliteit centraal staat en niet langer je eigen werkplek. Aangezien kleine kantoorruimtes van een steeds groter belang zijn, worden naast de grotere metrages tevens de gebruikerstransacties van klein formaat inzichtelijk gemaakt. Het gaat hierbij om de opnames tussen de 250 en 500 vierkante meter in de vier grote steden en alles onder de 250 vierkante meter in de overige regioâ&#x20AC;&#x2122;s. In heel 2013 is in totaal 120.200 vierkante meter kleine kantoorruimte opgenomen. Het transactievolume van kleine metrages wordt gevormd door 611 transacties. In totaal hebben in Nederland in het afgelopen jaar 1.361 transacties plaatsgevonden. Maar liefst 45% betreft een opname van een kantoorruimte van klein formaat. Het totale transactievolume in heel 2013 komt derhalve uit op 1.063.200 vierkante meter. Wanneer deze gegevens vergeleken worden met een jaar geleden is sprake van een lichte daling. In het afgelopen jaar zijn veertien transacties minder genoteerd. Het transactievolume is tevens afgenomen, namelijk met 6.700 vierkante meter. In Amsterdam worden de meeste kleine kantoorruimtes opgenomen, namelijk 84 objecten waarvan de transactiegrootte per object tussen de 250 en 500 vierkante meter ligt. In totaal is in deze regio 29.300 vierkante meter opgenomen. In Rotterdam en Utrecht worden respectievelijk 44 en 42 kleine transacties genoteerd. Van de vier grote steden noteert Den Haag het minst aantal kleine transacties, te weten 33 opnames. In de overige regioâ&#x20AC;&#x2122;s worden in Zwolle en Breda de meeste kleine kantoorruimtes, met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter, opgenomen (41).

26 Nederland | Kantorenmarkten 2014

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Amsterdam Regio

Almere

2 Kantorenmarkten Kantorenmarkten 2014 | Regio 2014 |Amsterdam, Plaatsnaam Almere 27 27

Sprekende Cijfers

Regio Amsterdam

28 Amsterdam | Kantorenmarkten 2014

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Amsterdam De kantorenmarkt in de hoofdstad van Nederland kent een grote voorraad aan kantoorgebouwen en een diversiteit aan gebruikers. Voor de regio Amsterdam wordt de stad alsmede de omliggende regio’s in kaart gebracht. De stad Amsterdam wordt onderverdeeld in Centrum, Noord, Oost, West, Zuidas, Zuidelijke IJ-oevers en Amsterdam Zuidoost. De omliggende randgemeenten betreffen Amstelveen, Badhoevedorp, Diemen, Hoofddorp en Schiphol. Vanwege de grootte van de kantorenmarkt wordt voor deze regio, alsmede voor de overige vier steden, voor het aanbod en de opname een ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd. Sinds 2012 worden ook de transacties met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter beschreven. Door de jaren heen heeft de kantorenmarkt in Nederland te maken met een oplopend aanbodcijfer, een terugtrekkende vraag en een steeds verder toenemende leegstand. Diverse regio’s maken beleid om op de lokale markt leegstand tegen te gaan en de kantorenmarkt in beweging te houden. Enerzijds wordt dit gedaan door de regio aantrekkelijk te maken als vestigingslocatie ten einde nieuwe gebruikers aan te trekken en de reeds gevestigde bedrijven te behouden. Anderzijds worden nieuwbouwontwikkelingen beperkt en wordt aangestuurd op het gebruik van de bestaande voorraad. Amsterdam publiceerde in 2011 de notitie ‘Leegstand in Amsterdam: inzet op gebruiken, aanpak van Leegstand’. Hiermee wil de gemeente inzichtelijk krijgen welke kantoren leegstaan om aan de hand daarvan samen met de eigenaar een passende oplossing te bedenken. Met een zogenaamd transformatieteam wordt gekeken naar alternatief gebruik voor deze panden. In enkele gevallen is zelfs renovatie of transformatie niet haalbaar en worden kantoren aan de markt onttrokken door middel van sloop. Inmiddels heeft in 2013 ruim 80.000 vierkante meter kantoren een nieuwe functie gekregen. Voor de aankomende periode dient dit aantal te worden verdubbeld. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Aanbod m² vvo

1.326.700 1.516.500 1.643.000 1.604.400 1.349.600 1.700.250

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+3%

+14%

+8%

-2%

-16%

+26%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-9%

+6%

+13%

+9%

-9%

+9%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

10%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

92%

90%

94%

93%

98%

97%

Percentage of existing building floor area

Aanbod Aan het einde van 2013 wordt in totaal 1.700.250 vierkante meter kantoorruimten aangeboden, een toename van 26% ten opzichte van een jaar geleden. Vorig jaar werd ter vergelijking nog een daling van 16% geregistreerd. Wanneer wordt vergeleken met het vijfjaarlijkse gemiddelde is de toename minder sterk, namelijk 9%. Het nieuwbouwpercentage is met één procentpunt toegenomen tot 3% aan het einde van 2013. Op 1 januari 2014 staan 588 objecten in aanbod met een minimale metrage van 500 vierkante meter, een toename van 107 kantoorobjecten ten opzichte van een jaar geleden. De gemiddelde grootte van een object is 2.892 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met vorig jaar dan is sprake van een lichte toename van 72 vierkante meter. Van het totaal aantal beschikbare kantoren worden 21 objecten aangeboden met een metrage groter dan 10.000 vierkante meter tegenover achttien kantoren eind 2012. Nog altijd is het kantoorgebouw ‘Ten Thirty’ in Amstelveen het object met het grootste beschikbare metrage van 47.000 vierkante meter kantoor. Kantorenmarkten 2014 | Amsterdam 29

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Aanbod per deelgebied In de stad Amsterdam wordt op 1 januari 2014 totaal 1.211.550 vierkante meter kantoorruimten aangeboden, een toename van 15% ten opzichte van een jaar geleden. In alle deelgebieden binnen de stad Amsterdam is sprake van een hoger beschikbaar kantoormetrage dan vorig jaar. Amsterdam Zuidoost noteert het hoogste beschikbare metrage, te weten 330.900 vierkante meter. In de overige gebieden rondom Amsterdam is tevens sprake van een aanbodtoename. De toename van het aanbod in de regio Amsterdam is onder andere te verklaren door organisaties die verhuizen en daarbij een groter kantoorobject achterlaten dan welke zij nieuw opnemen. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2009

2010

2011

2012

2013

2014

103.300

137.900

123.300

95.700

138.500

147.500

Amsterdam Noord | North

14.700

12.300

9.700

17.400

30.900

51.150

Amsterdam Oost | East

39.700

47.800

70.600

66.700

72.700

90.300

Amsterdam West | West

317.600

356.200

388.700

376.700

383.500

413.200

Amsterdam Zuidas

115.300

164.800

158.800

164.200

102.500

130.600

3.900

23.000

22.000

17.800

38.000

47.900

335.100

332.900

289.100

330.900

Amsterdam Centrum | Centre

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Zuidoost | South East

317.800

290.300

Amsterdam

912.300

1.032.300

Amstelveen

67.900

122.300

143.300

183.100

110.000

164.550

Badhoevedorp

24.000

19.400

19.800

23.700

10.900

32.550

Diemen

69.200

61.200

63.300

40.600

15.400

21.200 180.000

Hoofddorp

130.800

160.200

184.300

174.900

101.200

Schiphol

122.400

121.300

124.300

110.600

56.900

90.400

Overig | Other

414.300

484.400

535.000

532.900

294.400

488.700

1.326.600

1.516.700

Totaal | Total

Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000

1.108.200 1.071.400 1.055.200 1.211.550

1.643.200 1.604.300 1.349.600 1.700.250

Opnamevolume Na een opleving in het transactievolume in 2011 is het aantal verkochte en verhuurde vierkante meters in 2012 iets teruggelopen. In 2013 is sprake van een nagenoeg gelijk opnamevolume in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. In het afgelopen jaar is 246.700 vierkante meter kantoor opgenomen in de regio Amsterdam. Daarmee is het transactieniveau nog altijd niet zo hoog als in 2011, toen 253.100 vierkante meter is verkocht of verhuurd.

800.000 600.000 400.000 200.000

5 '0 6 '0 7 '0 8 '0 9 '1 0 '1 1 '1 2 '1 3 '1 4

Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Binnen Amsterdam is in 2013 totaal 210.400 vierkante meter kantoorruimten verhuurd, een toename van 6% ten opzichte van vorig jaar. De deelgebieden Amsterdam Centrum, Oost, West, Zuidas en Zuidelijke IJ-oevers noteren een stijging in het transactievolume, de overige deelregio’s registreren een daling. De meeste vierkante meters kantoorruimten zijn opgenomen in het centrum van Amsterdam, te weten 62.000 vierkante meter. De opname van Spaces van ruim 12.000 vierkante meter in het voormalig ABN Amro kantoor draagt hieraan bij. Het afgelopen jaar is hier een grootschalige renovatie en verduurzaming gestart, naar verwachting is het object in het tweede kwartaal van 2014 gereed. In de randgemeenten bedraagt in 2013 het transactievolume 36.300 vierkante meter, een daling van 22% ten opzichte van een jaar geleden. In Amstelveen en Hoofddorp is de vraag naar kantoorruimten traditiegetrouw het grootst, te weten 14.000 en 10.050 vierkante meter in het afgelopen jaar. In Badhoevedorp is in 2013 geen enkele transactie met een minimale metrage van 500 vierkante meter geregistreerd.

30 Amsterdam | Kantorenmarkten 2014

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Amsterdam Centrum | Centre >500m² 250-500 m²

2008

2009

2010

2011

2012

2013

64.800

23.100

30.700

47.300

41.000

62.000

9.000

7.150

19.700

1.100

2.300

3.400

3.450

2.500

1.000

1.100

5.200

12.700

15.000

25.400

8.800

9.050

2.500

3.550

58.800

41.900

27.500

29.500

24.700

35.000

4.500

5.100

74.900

36.500

46.300

33.700

45.700

2.900

3.600

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers >500m² 15.400

5.800

3.100

7.200

12.650

Amsterdam Noord | North >500m² 250-500 m² Amsterdam Oost | East >500m² 250-500 m² Amsterdam West | West >500m² 250-500 m² Amsterdam Zuidas >500m² 250-500 m²

250-500 m²

400

700

Amsterdam Zuidoost | South East >500m² 84.900

49.300

39.400

46.600

80.400

43.500

4.800

6.300 210.400

250-500 m² Amsterdam >500 m²

323.700

164.600

157.200

201.600

199.250

Amsterdam 250-500 m²

25.100

27.500

Amsterdam Totaal | Total

199.250

237.900

17.200

77.900

7.800

2.400

14.100

14.000

1.000

800

2.400

1.800

1.750

Amstelveen >500m² 250-500 m² Badhoevedorp >500m² 250-500 m²

- - - - - -

Diemen >500m²

7.900

250-500 m²

1.400

7.800

600

5.900

- - - - - -

Hoofddorp >500m²

29.500

250-500 m² Schiphol >500m² 250-500 m²

25.800

13.600

21.500

17.700

10.050

2.400

1.000

14.800

9.800

8.700

19.800

12.200

6.350

500

71.800

115.300

31.500

51.500

46.350

36.300

Overig 250-500 m² | Other

3.900

1.800

Overig Totaal m² | Other total

46.350

38.100

246.700

Overig >500 m² | Other

Totaal >500 | Total

395.500

279.900

188.700

253.100

245.600

Totaal 250-500 | Total

29.000

29.300

Totaal | Total

245.600

276.000

Transacties >500m2 : 143 In 2013 hebben in de regio Amsterdam 143 transacties plaatsgevonden, negen meer dan in 2012. Net als in het hieraan voorafgaande jaar zijn in Amsterdam Centrum de meeste transacties genoteerd, namelijk 37 in 2013. De gemiddelde grootte van een kantooropname is in een jaar met 108 vierkante meter gedaald tot 1.725 vierkante meter. Net als in 2012 vonden ook dit jaar drie transacties plaats met een metrage van 10.000 vierkante meter of meer. De grootste opname betreft die van DAS rechtsbijstand met meer dan 15.000 vierkante meter en nog geen deel uitmaakte van de totaalcijfers in 2012. Ook de eerder genoemde transactie van Spaces betreft een opname van meer dan 10.000 vierkante meter en tot slot heeft Nauta Dutilh op de Zuidas een nog nieuw te bouwen kantoor gehuurd van circa 10.000 vierkante meter.

Transacties 250-500m2 : 84 In 2013 hebben evenveel transacties plaatsgevonden met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter als een jaar geleden, namelijk 84. In deze grootteklasse in het afgelopen jaar 29.300 vierkante meter verkocht of verhuurd. Dit is 300 vierkante meter meer dan een jaar geleden. In totaal komt het aantal transacties uit op 227 records, waarvan 37% opnames zijn geweest in deze grootteklasse. In de regio Amsterdam komt het totale opnamevolume voor 2013 uit op 276.000 vierkante meter,

Kantorenmarkten 2014 | Amsterdam 31

Amsterdam

Sprekende Cijfers

een toename van 1% in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. Door een afnemende transactiegrootte is het in kaart brengen van opnames met een kleiner oppervlakte interessant.

Kantorenmarktratio: 15% De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2013 en het aanbod op 1 januari 2014, bedraagt 15%. Dit is een afname van drie procentpunt ten opzichte van een jaar geleden. Wanneer deze ratio stijgt, is sprake van een krappere kantorenmarkt, indien de ratio daalt, is sprake van verruiming. Met een verhouding tussen de opname en het aanbod van 15% overstijgt het beschikbare aantal meters kantoorruimten nog altijd ruimschoots de vraag. In de stad Amsterdam bedraagt de kantorenmarktratio 17%, in de randgemeenten is deze verhouding 7%. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013 Verwacht / Expected (€) 2014

Amsterdam Centrum | Centre

355

260

Amsterdam Noord | North

280

145

Amsterdam Oost | East

205

210

Amsterdam West | West

185

Amsterdam Zuidas

325

350

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

190

240

Amsterdam Zuidoost | South East

185

180

Amstelveen

- 175

Badhoevedorp

- 140

Diemen

- 140

Hoofddorp

- 200

Schiphol

- 345

Huurprijzen

Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro

De ruime verhouding tussen de vraag en het aanbod zet de huurprijzen onder druk. Door de hoge concurrentie onderhandelen huurders sterk over de voorwaarden. Hierbij zijn incentives veelal niet meer weg te denken. In het afgelopen jaar is de hoogst genoteerde huurprijs geregistreerd in Amsterdam Centrum, namelijk € 355,- per vierkante meter per jaar. Op de Zuidas is in het afgelopen jaar de hoogst genoteerde jaarlijkse huurprijs € 325,- geweest. Verder registeren Amsterdam West en Zuidoost een lagere tophuur, te weten € 185,- per vierkante meter per jaar. De hoogste prijs in de overige deelregio’s ligt tussen deze twee uiterste. Kanttekening bij de gerealiseerde huurprijzen is het feit dat niet van alle transacties een huurprijs bekend is gemaakt.

Deelgebieden | Districts 2010 2011 2012 2013 2014

m² vvo

mediane

vraagprijs €

sq. metres median ask.

m² vvo

mediane

vraagprijs € sq. metres median ask.

m² vvo

mediane

vraagprijs € sq. metres median ask.

m² vvo

mediane

vraagprijs € sq. metres median ask.

m² vvo

mediane

vraagprijs € sq. metres median ask.

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

137.800

215

123.300

223

95.700

195

138.500

228

133.511

225

Amsterdam Noord | North

12.300

150

9.700

165

17.400

175

30.900

165

37.034

155

Amsterdam Oost | East

47.800

165

70.600

150

66.700

158

72.700

153

72.647

160

Amsterdam Centrum | Centre

Amsterdam West | West

356.100

150

388.700

155

376.700

160

383.500

150

395.778

145

Amsterdam Zuidas

164.800

320

158.750

250

164.200

200

102.500

243

107.629

238

23.000

240

22.000

235

17.800

220

38.000

210

47.928

223

Amsterdam Zuidoost | South East 290.300

155

335.050

150

332.900

145

289.100

145

319.871

145

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

Amstelveen

122.300 165 143.300 165 183.100 170 110.000 168 147.859 164

Badhoevedorp

19.400 19.800

Diemen

61.200 130 63.250 130 40.600 129 15.400 125 19.023 128

143 23.700

140 10.900

120 24.069

120

Hoofddorp

160.200

160 184.300

155 174.900

147 101.200

153 149.964

148

Schiphol

121.300

185 124.250

163 110.600

165 56.900

165 83.496

160

Totaal | Total

1.516.500

1.643.000

1.604.300 1.604.300 1.349.600

32 Amsterdam | Kantorenmarkten 2014

1.538.809

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Gerealiseerde mediane huren in Euro per m² vvo per deelgebied Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2009 aantal

mediane

2010 aantal

mediane

2011 aantal

transacties huurprijs € transacties huurprijs €

transacties huurprijs €

number of

median

transactions

Amsterdam Centrum | Centre

number of

rent €

median

transactions rent €

2012

mediane

aantal

mediane

transacties huurprijs € transacties huurprijs €

median

transactions rent €

2013

mediane

number of

median

number of

median

transactions rent € transactions rent €

215

175

230

233

184

158

130

243

Amsterdam Oost | East

165

195

225

156

Amsterdam West | West

150

185

193

149

128

Amsterdam Zuidas

17 320 18 285 18 310 6 278 6 314

Amsterdam Noord | North

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers - - 2 - 3 293 2 245 1 190 Amsterdam Zuidoost | South East

Amstelveen

8 165 7 168 3 - 1 145 - -

Badhoevedorp

- - - - - - 1 135 - -

Diemen Hoofddorp

170

153

163

- - 1 - 6 123 - - - 12 160 9 - 10 165 2 173 - -

Schiphol

185

375

170

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De hoogste mediane vraagprijs wordt op 1 januari 2014 geregistreerd in het deelgebied Amsterdam Zuidas en bedraagt € 314,- per vierkante meter per jaar. Voor het tweede jaar op rij is sprake van een hogere vraagprijs in vergelijking tot een jaar geleden. Dit is tevens terug te zien in de hoogte van de gerealiseerde huurprijs. Hierbij dient te worden opgemerkt dat hier geen rekening is gehouden met incentives. Desondanks impliceert een stijging van de vraagprijs en een hogere gerealiseerde huurprijs dat de Zuidas een aantrekkelijke locatie is voor bedrijven om zich te vestigen. Daarmee kent deze deelregio wellicht schaarste van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimten wat een opwaartse druk aan de huurprijzen kan doen verklaren. In de overige deelgebieden schommelt de huurprijs tussen de € 128,- en € 243,- per vierkante meter per jaar. De gerealiseerde huurprijzen worden onder voorbehoud gepubliceerd. Vanwege het geringe aantal waarnemingen en onbekende incentives kunnen deze huurprijzen niet altijd representatief worden geacht. Desondanks geven de cijfers een interessant beeld van de prijsontwikkelingen per deelgebied.

Opname per branche 2013

Take-up by sector in 2013

Belangen- en ideële organisaties

2% 2%

Bouw en vastgoed

6% 12%

Cultuur, sport en recreatie 7%

Financiële instellingen Gezondheids- en welzijnszorg 8%

Groot- en detailhandel ICT en telecom

18% 4%

Industrie Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Marketing, communicatie en media

3% 4%

Onderwijs

Kantorenmarkten 2014 | Amsterdam 33

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Overige zakelijke dienstverlening Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Verhuur van roerende goederen Vervoer, opslag en post Winning en distributie van water; afvalen afvalwaterbeheer en sanering

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Branches De branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’ betreft 18% van het totale transactievolume. De branche ‘Verhuur van en handel in onroerend goed’ is voor 12% van het opnamevolume verantwoordelijk. Deze hoge percentages zijn met name veroorzaakt door de huurtransacties van Nauta Dutilh, DAS rechtsbijstand en Spaces van ieder een minimale grootte van 10.000 vierkante meter. Verder is 8% opgenomen door de branche ‘ICT en telecom’. Binnen deze branche betreft het met name een opname van meerdere kleinere kantoorgebruikers.

Voorraad De fysieke kantorenvoorraad in Amsterdam is met 1% gedaald tot 7.720.250 vierkante meter. Diverse onttrekkingen door middel van transformaties hebben de voorraad met 80.000 vierkante meter doen dalen. Naar verwachting neemt de kantorenvoorraad volgend jaar sterker af. Echter moet tevens rekening gehouden worden met diverse nieuwbouwontwikkelingen zoals van Stibbe die begin 2016 gereed is en het nieuw te bouwen kantoor van Nauta Dutilh op de Zuidas. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad

7.312.000

2010 7.300.000

2011

2012

2013

2014

7.400.000 7.550.000 7.800.250 7.720.250

Total stock Afname / Toename

+1%

+2%

+3%

-1%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Amsterdam kunt u terecht bij: Kuijs Reinder Kakes | De heer W.N.M. Smit MRE MRICS RT | Telefoon (075) 612 64 00 | www.krk.nl

34 Amsterdam | Kantorenmarkten 2014

Sprekende Cijfers

Almere

Kantorenmarkten 2014 | Almere 35

Almere

Sprekende Cijfers

Almere In 2013 heeft de kantorenmarkt van Almere zich positief ontwikkeld, dit in tegenstelling tot de negatieve bewegingen in 2012. Het aanbodcijfer is in het afgelopen jaar afgenomen en het transactievolume voor kantoorruimten groter dan 250 vierkante meter is in een jaar bijna verdubbeld. Opvallend is de verkoop van een object aan De Strubbenweg dat sinds de oplevering in 2009 leeg staat. Ondanks een stijging van het transactievolume, is het aantal transacties in 2013 gedaald. Met name het aantal opgenomen kantoorruimten met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter is flink afgenomen. De gemiddelde transactiegrootte is dit jaar door diverse grote transacties toegenomen tot 1.147 vierkante meter. Ondanks de maatschappelijke discussies omtrent de vervangingsvraag van kantoren, zijn nieuwbouw ontwikkelingen in de gemeente Almere nog steeds mogelijk. In april 2013 heeft de gemeente het uitwerkingsplan voor de eerste fase van het nieuwe plan Almere Poort – Duin goedgekeurd. In 2014-2015 wordt naar verwachting de ontwikkeling van het multifunctionele deelgebied Kop Zuid gestart, waar naast woningen ook diverse kantoorruimten worden ontwikkeld. In december 2013 werd bekend dat ‘s werelds grootste cruisevaartbedrijf Carnival Corporation een nieuw trainingscentrum gaat ontwikkelen in het nieuwe Almere Duin. Deze ontwikkeling betreft ongeveer 20.000 vierkante meter, bestaande uit vier simulatoren, leslokalen en kantoren. De gemeente Almere dient met haar beleid goed en doordacht te anticiperen op de nieuwbouwontwikkelingen om toenemende leegstand in bestaande kantoren te voorkomen. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

90.500

2010 145.700

2011 146.200

2012 138.900

2013 232.400

2014

214.300

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-9%

+61%

-5%

+67%

-8%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-10%

+41%

+29%

+12%

+54%

+22%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

15%

46%

42%

40%

21%

12%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

85%

54%

58%

60%

79%

88%

Percentage of existing building floor area

Aanbod Op 1 januari 2014 bedraagt het aanbod in Almere 214.300 vierkante meter, een daling van 8% ten opzichte van een jaar geleden. Vergelijkend met een jaar geleden werd in deze regio nog een behoorlijke aanbodstijging waargenomen. Het totale aanbodvolume wordt bepaald door 125 objecten, tien meer dan vorig jaar. Het totale beschikbare metrage bestaat aan het einde van 2013 voor 88% uit reeds bestaande kantoorobjecten, in vergelijking met 79% eind 2012. Het gemiddeld aantal aangeboden vierkante meters per object is dit jaar gedaald met 307 meter tot 1.714 vierkante meter. Het grootste aaneengesloten beschikbare metrage wordt, evenals vorig jaar, aangeboden in WTCgebouw Carlton met een metrage van bijna 24.000 vierkante meter.

Aanbod per deelregio Het aanbod in Almere is gelegen in vier verschillende deelgebieden, te weten Haven, Buiten, Stad en Poort. De deelregio’s Almere Pampus en Hout hebben eind 2013 geen kantoorpanden in aanbod. In tegenstelling tot de andere deelregio’s is het beschikbare metrage in Almere Buiten dit jaar toegenomen. De overige deelregio’s hebben te maken met een daling van het aanbod. Almere Stad heeft net als voorgaande jaren het grootste aandeel in het totale aanbod. Op 1 januari 2014 is in deze deelregio 188.650 vierkante meter beschikbaar, 88% van de totaal aangeboden kantoorruimten in Almere. Het minst

36 Almere | Kantorenmarkten 2014

Almere

Sprekende Cijfers

aantal vierkante meters wordt aangeboden in Almere Poort, namelijk 1.700 vierkante meter. Van de 46 beschikbare panden met een metrage boven 1.000 vierkante meter op 1 januari 2014, staan hiervan 41 objecten in de deelregio Almere Stad. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari

Almere Haven

Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Almere Buiten

Almere Stad

Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

9.000

9.100

1.800

6.400

7.900

128.500

127.700

207.400

188.650

Almere Poort

1.400

2.100

1.700

Almere Pampus

400

Totaal | Total

90.400

50.000

145.700

146.200

138.900

232.400

214.300

2008

2009

2010

2011

2012

2013

3.900

1.700

600

300

Almere Haven >250m²

<250m² Almere Buiten >250m²

- - - - - 100 3.900 -

Almere Stad >250m²

39.800

3.200 - 21.400

2.700 - 18.500

1.400 - 16.400

<250m²

Almere Poort >250m²

Almere Pampus >250m²

- 3.800

700 400 7.400 2.200 - 100 -

800 100 15.250 200 100 -

<250m²

- - - - - -

Almere Hout >250m²

<250m²

100.000

- - - - - -

1.000

150.000

2014 16.050

127.500

<250m²

200.000

2013 16.500

250.000

2012 7.600

7.100

<250m²

Take-up and supply in square metres lettable floor area

2011 8.600

Deelgebieden | Districts

Opname en aanbod in m² vvo

2010 9.200

74.500

Almere Hout

2009 8.800

400

- - - - - -

Totaal >250m² | Total

44.700

28.500

22.900

22.600

8.400

16.050

Totaal <250m² | Total

2.700

500

Totaal | Total

11.100

16.550

Transactievolume In 2013 komt het opnamecijfer, waarvan een kantoor minimaal 250 vierkante meter groot is, uit op 16.050 vierkante meter. Dit betreft een toename ten opzichte van 2012 met 7.650 vierkante meter. Een toename van het aantal verhuurde grote kantoorobjecten ligt hieraan ten grondslag. Het aantal opgenomen vierkante meters is in de deelregio Almere Stad verdubbeld in vergelijking met 2012. Net als voorgaande jaren is in Almere Stad ook dit jaar het meeste aantal vierkante meters opgenomen. De overige deelregio’s vertonen een daling in het transactievolume. In Almere Haven en Poort hebben enkel transacties met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter plaats gevonden.

Transacties >250m2 : 14 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

In 2013 hebben veertien transacties plaatsgevonden met een metrage groter dan 250 vierkante meter, eenzelfde aantal transacties als in 2012. De gemiddelde grootte van een opname in 2013 betreft 1.147 vierkante meter. In vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar is daarmee de gemiddelde opname gestegen met 545 vierkante meter. In 2013 hebben zes transacties plaatsgevonden met een metrage groter dan 1.000 vierkante meter, dit is een toename van drie transacties in vergelijking met 2012. De grootst geregistreerde transactie betreft een opname van ruim 3.600 vierkante meter aan De Strubbenweg 7 in Almere Stad.

Transacties <250m2 : 4 In tegenstelling tot de landelijke trend, is in Almere een flinke daling te zien in de opname van kantoorruimte met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. In het afgelopen jaar hebben vier transacties plaats gevonden in deze grootteklasse, dertien minder dan in 2012. In Almere zijn in het afgelopen jaar achttien kantoren verkocht of verhuurd. Hiervan betreft 22% een kantooropname van klein formaat. Het opnamevolume van deze vier Kantorenmarkten 2014 | Almere 37

Almere

Sprekende Cijfers

transacties is totaal 500 vierkante meter, hiermee komt het totale transactievolume voor Almere in 2013 uit op 16.550 vierkante meter. Dit is in vergelijking met een jaar geleden een toename van 5.450 vierkante meter kantoor.

Kantorenmarktratio: 7% De daling van het aanbod en de stijging van het transactievolume hebben een stijging van de kantorenmarktratio tot gevolg. Deze ratio geeft de verhouding tussen de opname in 2013 en het aanbod aan het einde van dat jaar weer. In vergelijking met een jaar geleden is deze verhouding met drie procentpunt toegenomen. De kantorenmarktratio in Almere bedraagt 7% op 1 januari 2014. Hierdoor is de kantorenmarkt van Almere iets krapper geworden, desondanks kan de kantorenmarkt nog steeds als ruim getypeerd worden. Deelgebieden | Districts Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Almere Haven

100-145

Almere Buiten

100-145

Almere Stad

120

100-145

Almere Poort

100-145

Almere Pampus

100-145

Almere Hout

100-145

Huurprijzen In totaal zijn van drie transacties de huurprijzen bekend gemaakt. Hierbij betreft het allen transacties in Almere Stad. De mediane gerealiseerde huurprijs in deze deelregio is € 120,- per vierkante meter per jaar. De gerealiseerde huurprijzen variëren tussen € 120,en € 145,- per vierkante meter per jaar. Hiermee komen de gerealiseerde huurprijzen op het verwachtte niveau uit. Voor 2014 worden huurprijzen van een iets lager niveau verwacht en komen daarmee uit tussen de € 100,- en € 145,- per vierkante meter per jaar voor 2014. Deze bandbreedte wordt mede veroorzaakt door de prijsverschillen op basis van locatie alsmede de kwaliteit van het gebouw.

Voorraad De fysieke kantorenvoorraad in Almere blijft op hetzelfde niveau als vorig jaar, te weten 553.000 vierkante meter. Naar verwachting neemt de voorraad in 2014 met 1.800 vierkante meter toe door de ontwikkeling van een nieuw kantoor met showroom voor Jeveka op bedrijventerrein Lagekant in Almere Poort. In 2014 wordt naar verwachting ook gestart met de bouw van het nieuwe gebied Almere Duin. Hierbij wordt naast nieuwe kantoorobjecten ook gebouwd aan een nieuw trainingscentrum voor Carnival Corporation, ’s werelds grootste cruisevaartbedrijf, wat bijdraagt aan een toename van de kantorenvoorraad in deze regio. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2010

2011

2012

2013

2014

490.000

520.000

540.000

550.000

553.000

+1%

+6%

+4%

+2%

+1%

Voor meer informatie over de regio Almere kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars | De heer C.F. Vermeij RT | Telefoon (030) 256 88 11 | www.molenbeek.nl

38 Almere | Kantorenmarkten 2014

Sprekende Cijfers

Regio

Den Haag

3 Kantorenmarkten 2014 | Den Haag 39

Sprekende Cijfers

Regio Den Haag

40 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2014

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Den Haag De kantorenmarkt in de regio Den Haag wordt getypeerd door diverse verhuizingen van grote kantoorgebruikers. Hierdoor kent 2013 een positief opnamesaldo en lijkt de markt zich te herstellen. Echter wanneer wordt gekeken naar het effectieve transactievolume is duidelijk dat de lokale markt het nog altijd moeizaam heeft. De regio Haaglanden heeft te maken met een terugtrekkende overheid en gelieerde partijen. Tot 2018 komen diverse grote en kleine rijkskantoren op de markt. In totaal betreft dit metrage maar liefst 660.000 vierkante meter kantoor waarvan 400.000 vierkante meter in eigendom van het Rijk is. De afstoot van kantoorgebouwen van een dergelijke omvang heeft een grote impact op de lokale vastgoedmarkt. Om deze objecten nog van enige functie te laten zijn, hebben de minister Wonen en Rijksdienst en wethouder stadsontwikkeling en volkshuisvesting van de gemeente Den Haag een samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Hierin kijken de betrokken partijen naar de mogelijkheden om de gebouwen te verkopen of te herbestemmen, waarbij ook rekening wordt gehouden met de maatschappelijke belangen. Verder worden in Den Haag niet overheidsgebouwen getransformeerd tot woonlocaties, hotels of studentenhuisvesting. Door de grote kantorenvoorraad en de hoeveelheid leegstaande objecten wordt voor incourante kantoorpanden gekeken naar een andere functie. Ondanks het grote beschikbare metrage wordt in Den Haag nog altijd nieuwbouw ontwikkeld. In enkele gevallen is nieuwbouw goedkoper dan herontwikkeling. Dit is gebleken bij Eurojust waar een nieuw kantoor van 18.000 vierkante meter wordt gebouwd aan de Jan Willem Frisolaan. De Raad van State heeft ondanks de groeiende kantorenleegstand en het in 2012 afgesproken Kantorenconvenant waar nieuwbouw wordt ontmoedigd het bestemmingsplan hiervoor goedgekeurd. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

599.300

2010 628.900

2011 862.900

2012 895.000

2013

2014

817.000 1.023.500

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-7%

+5%

+37%

+4%

-9%

+25%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-6%

-2%

+29%

+23%

+7%

+21%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

22%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

78%

94%

96%

92%

96%

Percentage of existing building floor area

Aanbod In de regio Den Haag is het aanbod in een jaar met 25% aanzienlijk toegenomen tot 1.023.500 vierkante meter kantoor op 1 januari 2014. Het aantal beschikbare metrage nieuwbouw is van 8% vorig jaar gedaald tot 4% aan het einde van dit jaar. Derhalve bestaat 96% van het aanbod uit reeds bestaande objecten. In totaal worden 318 objecten aangeboden met een metrage boven 500 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met 1 januari 2013 dan is sprake van een toename van 64 gebouwen. Gemiddeld is een kantoor dat aan het begin van 2014 in aanbod staat 3.219 vierkante meter groot. Het grootste aaneengesloten metrage betreft bijna 32.000 vierkante meter in New Babylon. In totaal noteren negentien objecten een grootte van meer dan 10.000 vierkante meter kantoor.

Aanbod per deelregio In de regio Den Haag noteren bijna alle deelgebieden een toename in het beschikbare metrage. De deelregio’s Den Haag Oost, Nieuw Geannexeerd en Leidschendam vormen hier een uitzondering op. Net als een jaar geleden staan in Rijswijk de meeste vierkante meters kantoorruimte te koop of te huur, namelijk 218.650 vierkante meter. Binnen de stad Den Haag kent het centrum het hoogste metrage in aanbod, te weten 177.850 vierkante meter. Van het totale aanbod is 56% gelegen in de stad Den Haag, de overige 44% bevindt zich in de omliggende regio’s. Kantorenmarkten 2014 | Regio Den Haag 41

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2009

2010

2011

2012

2013

2014

99.900

57.500

105.700

103.700

116.100

177.850

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

37.100

82.700

97.900

96.200

99.300

152.950

Den Haag West | West

66.050

25.100

42.500

52.500

32.700

40.600

Den Haag Zuid | South

16.700

24.700

26.400

28.400

14.300

24.050

Den Haag Oost | East

58.100

61.700

136.000

134.500

147.600

135.400

Den Haag Nieuw Geannexeerd

15.800

12.300

14.900

15.900

55.600

46.600

293.700

264.000

423.400

431.200

465.600

577.450

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

Den Haag | The Hague Delft

53.600 22.100 33.700 38.500 21.800 50.500

Leidschendam Rijswijk

31.700 36.800 41.500 46.500 48.300 38.700 132.900 158.900 191.100 195.600 178.900 218.650

Voorburg Wassenaar Zoetermeer

14.100 20.700 29.800 34.700 5.300 13.200 1.300 1.900 - - - 72.000 124.500 143.400 148.500 305.600

364.900

439.500

463.800

351.400

Totaal | Total

599.300

628.900

862.900

895.000

817.000 1.023.500

Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

97.100 125.000

Overig | Other

446.050

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre >500m² 13.300

37.000

46.200

18.700

19.000

70.300

250-500 m² Den Haag Oud Centrum | Old Centre >500m² 250-500 m² Den Haag West | West >500m² 250-500 m² Den Haag Zuid | South >500m² 250-500 m² Den Haag Oost | East >500m² 250-500 m² Den Haag Nieuw Geannexeerd >500m² 250-500 m² Den Haag >500 m² Den Haag 250-500 m² Den Haag Totaal | Total Delft >500m²

600

1.000

19.700

15.800

12.100

8.800

32.300

10.900

1.100

1.800

7.100

8.500

7.600

10.500

1.200

11.000 1.500

1.800

2.800

1.400

1.000

1.700

600

400

1.400

10.000

17.400

1.600

4.600

9.300

1.700

750

4.200

13.000

2.200

2.000

1.600

3.200

400

600

57.100

94.500

71.100

42.600

60.400 105.300 6.000

7.050

66.400 112.350 4.900

4.300

250-500 m²

800

1.000

1.200

Leidschendam >500m²

3.700

2.500

2.000

10.300

250-500 m²

1.600

700

9.600

12.200

250-500 m²

1.700

2.000

Voorburg >500m²

5.000

4.100

Rijswijk >500m²

21.300

8.900

4.500

13.400

1.000

8.600

2.500

250-500 m² 0 0 Wassenaar >500m²

- - 1.500 - 0 0

250-500 m² Zoetermeer >500m²

28.700

13.500

14.000

10.300

300

15.700

7.900

250-500 m² Overig >500 m² Overig 250-500 m² Overig Totaal | Total

2.100

2.600

56.200

28.900

40.200

26.300

35.600

27.000

5.600

4.600

41.200 31.600

Totaal >500 m²

113.300 123.400

111.300

68.900

96.000 132.300

Totaal 250-500 m²

11.600 11.650

Totaal | Total

107.600 143.950

42 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2014

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000

Opnamevolume stijgt Voor het tweede jaar op rij is het opnamevolume in de regio Den Haag aan een aanzienlijke stijging onderhevig. In heel 2013 is 132.300 vierkante meter kantoor opgenomen, een toename van 38% op jaarbasis. Vorig jaar werd reeds een stijging van het transactieniveau genoteerd, te weten 39%. Den Haag Nieuw Centrum is een aantrekkelijke vestigingslocaties voor bedrijven. Diverse grote transacties vinden plaats in het Beatrixkwartier en rondom Den Haag Central Station. In deze deelregio is in het afgelopen jaar 70.300 vierkante meter verkocht of verhuurd. De grootste transactie van het afgelopen jaar heeft tevens in deze deelregio plaatsgevonden, te weten 18.000 vierkante meter dat is opgenomen door CB&I.

100.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Transacties >500m2 : 72 Het aantal transacties is in een jaar toegenomen met twaalf kantoren tot 72 objecten in heel 2013. Gemiddeld is een gebouw dat is verkocht of verhuurd 1.838 vierkante meter groot, een toename van 233 vierkante meter. Van het totaal aantal opnames omvatten 31 kantoren een metrage groter dan 1.000 vierkante meter. Dit is één transactie minder dan vorig jaar. De hoeveelheid grote verkochte of verhuurde kantoren is nog altijd groot, dit heeft onder andere te maken met de gunstige onderhandelingspositie en de huidige markt waarin huurders op dit moment verkeren. De concurrentie is door het hoge aanbodcijfer groot. Den Haag heeft met name te maken met een vervangingsvraag waarbij stevig wordt onderhandeld over de voorwaarden van nieuwe huurcontracten. Hierdoor kent de markt tevens veel huurverlengingen waarbij de kantoorgebruiker onder gunstigere voorwaarden en in sommige gevallen met een kleiner metrage op de huidige locatie gevestigd blijft. Verhuurders bieden aantrekkelijke huurvoorstellen om uiteindelijk verdere leegstand tegen te gaan. Desondanks is door de betaalbaarheid van aantrekkelijke locaties en een andere manier van werken in sommige gevallen een ander kantoorgebouw beter geschikt. Dit komt het opnamevolume en het aantal transacties ten goede. Echter door een lage of zelfs negatieve effectieve opname blijft het aanbod en de leegstand hoog en nemen deze zonder duidelijk beleid naar verwachting verder toe.

Transacties 250-500m2 : 33 Sinds vorig jaar worden naast de transacties met een metrage groter dan 500 vierkante meter ook de opnames met een grootte tussen de 250 en 500 vierkante meter genoteerd. In het afgelopen jaar hebben 33 transacties in deze grootteklasse plaatsgevonden, een gelijke aantal waarnemingen in vergelijking tot 2012. In totaal hebben 105 transacties in de regio Den Haag plaatsgevonden, hiervan betreft 31% een opname van klein formaat. In totaal is 11.650 vierkante meter kantoor opgenomen met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter. Derhalve bedraagt het totale transactievolume in Den Haag 143.950 vierkante meter kantoor. Het belang van kleinere kantoorpanden wordt steeds groter. Gebouwen die in het verleden in zijn geheel verhuurd werden, worden tegenwoordig veel in deelverhuur opgenomen. De trend waarbij grote objecten geschikt zijn voor kleinere huurders is tevens waarneembaar in het aanbod.

Kantorenmarktratio: 13% De kantorenmarktratio indiceert de marktverhoudingen van een specifieke regio op een bepaald moment. Door de opname in een bepaalde periode in verhouding te zetten tot het aanbod op een bepaald moment wordt aangegeven hoe ruim of krap de markt is. In Den Haag betreft deze ratio 13% een toename van één procentpunt op jaarbasis. Dit indiceert een ruime kantorenmarkt waar het aanbod de vraag ruim overstijgt.

Huurprijzen De huurprijzen staan onder andere door de scheve marktverhoudingen sterk onder druk. Al jaren zijn de prijzen aan een daling onderhevig. Met name klassieke kantoorpanden hebben te lijden onder de grote concurrentie en veranderende vraag. Kantorenmarkten 2014 | Regio Den Haag 43

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Gerealiseerd / Realised (€) 2013 Verwacht / Expected (€) 2014

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

190

175

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

155

150

Den Haag West | West

175

150

Den Haag Zuid | South

130

145

150

135

Den Haag Oost | East Den Haag Nieuw Geannexeerd Delft

155 130

Leidschendam

- 130

Rijswijk

119 140

Voorburg

- 130

Wassenaar

- 125

Zoetermeer

- 140

Verder is opvallend dat in deze regio nog altijd hoge incentives worden gegeven op zowel nieuwe huurcontracten als verlengingen. Door deze incentives blijven huurprijzen per vierkante meter per jaar hoog wat een goede markt impliceert. De hoogst genoteerde huurprijs bedraagt € 190,- per vierkante meter per jaar voor een object in Den Haag Nieuw Centrum. Daarnaast is de laagst genoteerde prijs geregistreerd in Den Haag Nieuw Geannexeerd, te weten € 95,-. Er is een duidelijk prijsverschil merkbaar tussen nieuwe objecten gelegen op een goede locatie en panden welke al jaren in aanbod staan. Hierdoor ontstaat een grote bandbreedte in huurprijsniveau.

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De prijzen in het aanbod zijn in het afgelopen jaar aan een daling onderhevig. In Den Haag Nieuw Centrum wordt de hoogste mediane prijs voor een kantoorpand gevraagd, namelijk € 160,- per vierkante meter per jaar. In de stad kent Den Haag Zuid de laagste prijs voor een kantoor, te weten € 68,- per vierkante meter per jaar. Een jaar eerder bedroeg deze mediane vierkante meter prijs nog € 85,-. In de omliggende regio’s van Den Haag is een kantoor in Voorburg met een mediane huurprijs van € 140,- per vierkante meter per jaar het duurst. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro

Deelgebieden | Districts 2010

m vvo ²

2011 2012 2013 2014 mediane

vraagprijs €

m vvo ²

mediane

vraagprijs €

sq. metres median ask. sq. metres median ask. lett. fl. area

price € lett. fl. area

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

57.500

185

105.700

m² vvo

mediane

vraagprijs € sq. metres median ask.

m² vvo

mediane

vraagprijs €

m² vvo

mediane

vraagprijs €

sq. metres median ask. sq. metres median ask.

price €

lett. fl. area

price € lett. fl. area

175

103.700

172

116.100

price € lett. fl. area

175

126.600

price €

160

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

82.700

168

97.900

170

96.200

168

99.300

160

92.600

150

Den Haag West | West

25.100

150

42.500

150

52.500

153

32.700

130

35.600

135

Den Haag Zuid | South

24.700

26.400

28.400

14.300

8.500

Den Haag Oost | East

61.700

125

136.000

135

134.500

135

147.600

135

128.200

125

Den Haag Nieuw Geannexeerd

12.300

138

14.900

140

15.900

140

55.600

140

43.500

130

Delft

22.100 143 33.700 130 38.500 130 21.800 130 42.400 128

Leidschendam

36.800 125 41.500 123 46.500 123 48.300 100 38.700 100

Rijswijk Voorburg Wassenaar

158.900

125 191.100

120 195.600

116 178.900

110 213.600

103

20.700 145 29.800 145 34.700 145 5.300 143 10.800 140 1.900 - - - - - - - - -

Zoetermeer

124.500 134 143.400 130 148.500 130 97.100 125 110.500 125

Totaal | Total

628.900 862.900 895.000 817.000 851.000

44 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2014

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Gerealiseerde mediane huren in Euro per m² vvo per deelgebied Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2009

aantal mediane

2010 aantal

2011

mediane

aantal

2012

mediane

aantal

2013

mediane

aantal

mediane

transacties huurprijs €

transacties huurprijs € transacties huurprijs €

number of

median

transactions rent €

median

number of

median

number of

median

transactions rent € transactions rent € transactions rent € transactions rent €

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

159

200

150

195

190

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

180

173

174

173

143

Den Haag West | West

140

155

130

175

Den Haag Zuid | South

100

Den Haag Oost | East

165

145

Den Haag Nieuw Geannexeerd

140

165

135

Delft

- -

- - - - - - 2 155

Leidschendam

- -

- - - - 1 100 - -

Rijswijk

- - 8 135 5 120 3 110 1 119

Voorburg

- - 1 - - - - - - -

Wassenaar

- - 1 125 - - - - - -

Zoetermeer

10 149

8 130

1 111

1 110

Van enkele transacties is de gerealiseerde huurprijs bekend gemaakt. Als gevolg van het geringe aantal waarnemingen dienen de prijzen ter indicatie van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. De tendens is dat de huren per vierkante meter per jaar aan een daling onderhevig zijn. Door onduidelijkheid omtrent de hoogte van incentives lijken de huurprijzen wellicht hoger dan de daadwerkelijk gerealiseerde huurprijzen.

Opname per branche 2013 Take-up by sector in 2013

3% 2%

4% Belangen- en ideële organisaties

15%

Bouw en vastgoed

Cultuur, sport en recreatie 4%

Financiële instellingen Gezondheids- en welzijnszorg ICT en telecom

10%

Industrie Marketing, communicatie en media

Onderwijs

2% 5%

17%

Branches In het afgelopen jaar is de meeste vierkante meters kantoorruimte opgenomen door de branche ‘ICT en telecom’, namelijk 17%. Verder is 15% van het opnamevolume waarvan de branchering bekend is gemaakt een huurder uit de branche ‘Bouw en Vastgoed’. In verband met de terugtrekkende bewegingen van de overheid op de regionale kantorenmarkt kent de branche ‘Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen’ een laag percentage, te weten 3%.

Kantorenmarkten 2014 | Regio Den Haag 45

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Voorraad Onder andere door de kantorenstrategie Den Haag worden diverse kantoorgebouwen omgebouwd tot een andere bestemming. Daarnaast wordt nieuwbouw beperkt tot een minimum. Echter worden in de regio twee gebouwen nieuw gebouwd ten behoeve van het International Crime Court en Europol. Het afgelopen jaar is 140.000 vierkante meter aan nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd. Tot op het moment van schrijven zijn geen objecten gesloopt of voorzien van een andere functionaliteit. Derhalve is de voorraad toegenomen tot 6.617.800 vierkante meter, een toename van 2% in een jaar. Voor de komende periode staat een grote transformatie gepland. Het voormalige ministerie van Binnenlandse Zaken in het Wijnhavenkwartier wordt getransformeerd naar woningen, commerciĂŤle voorzieningen en een campus. Deze herontwikkeling start naar verwachting medio 2014. Ontwikkeling totale voorraad in mÂ˛ vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad /

2010

6.290.000

6.350.000

+1%

2011

2012

2013

2014

6.370.000 6.375.800 6.477.800 6.617.800

Total stock Afname/Toename /

Decrease/Increase

Voor meer informatie over de regio Den Haag kunt u terecht bij: Frisia Makelaars | De heer P.H. Offringa MRE RT | Telefoon (070) 342 01 01 | www.frisiamakelaars.nl

46 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2014

+2%

Sprekende Cijfers

Rotterdam

Regio

en Drechtsteden

4 Kantorenmarkten 2014 | Regio Rotterdam en Drechtsteden 47

Sprekende Cijfers

Regio Rotterdam

48 Rotterdam | Kantorenmarkten 2014

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Rotterdam De landelijke trend van een dalende kantoorbehoefte is duidelijk merkbaar op de Rotterdamse kantorenmarkt. Het aanbod neemt verder toe en de vraag bestaat veelal uit vervanging van de huidige locaties. Een aanzienlijk transactievolume kan de leegstand alsnog doen toenemen dankzij een negatieve effectieve opname. Het aantal verhuisbewegingen wordt beperkt door marktpartijen die na heronderhandeling het huurcontract verlengen en daarmee op hun huidige locatie blijven. Verhuurders bieden de huidige huurders aantrekkelijke voorstellen om zo de huurders te behouden. Aan het einde van 2013 dienen zich een aantal nieuwe zoekers aan, waarvan een groot gedeelte deze zoektocht gebruikt voor de heronderhandelingen met de huidige verhuurder. Welke partijen daadwerkelijk gaan verhuizen vanwege een betere locatie of ruimtegebrek moet nog blijken. Met name partijen die zich bezighouden met offshore gaan naar verwachting in het komende jaar zorgen voor beweging op de Rotterdamse markt. Verder worden op de regionale kantorenmarkt ook de trends van het nieuwe werken met een open werkstructuur en grote kantoorvloeren herkend. Door een efficiëntere en andere manier van werken verandert de vraag naar de inrichting en het gebruik van een kantoor. Daarnaast door de economische tendens worden het aantal vestigingen beperkt en gecentraliseerd. Door de reeds langdurige afgesloten huurcontracten bestaat het aanbod tevens uit kantoorruimten die voor onderhuur beschikbaar zijn gesteld. De kantorenmarkt van Rotterdam ondervindt concurrentie van Amsterdam en in mindere mate van Den Haag. Nationale Nederlanden vertrekt grotendeels uit de stad en laat daarmee in Delftse Poort een groot aantal vierkante meters achter. Ook NRC verhuisd vanuit Rotterdam naar een locatie buiten deze regio, te weten Amsterdam. Enkele grote kantoorgebruikers verhuizen ook binnen de regio zelf zoals UPC die van Capelle aan den IJssel naar het centrum van Rotterdam is verhuisd. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

593.100

2010 656.100

2011 814.800

2012 866.700

2013

2014

912.500 1.022.500

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+8%

+11%

+24%

+6%

+5%

+12%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+6%

+25%

+16%

+20%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

11%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

95%

97%

89%

98%

99%

Percentage of existing building floor area

Aanbodstijging Op 1 januari 2014 bedraagt het totale aantal beschikbare metrage kantoorruimten 1.022.500 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden is het aanbod toegenomen met 12%. Daarmee is het aanbod in de regio Rotterdam voor het eerst meer dan één miljoen vierkante meter kantoor. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is het aanbod sterker gestegen, namelijk 20%. Van het aanbod betreft 1% een nieuwbouwlocatie welke in 2013 aan de markt is toegevoegd. Ter vergelijking, vorig jaar betrof het nieuwbouwpercentage nog 2%. In totaal worden 404 objecten aangeboden met een metrage van 500 vierkante meter of meer. In een jaar is het aantal aangeboden objecten met 20 kantoren toegenomen. Door een minder sterke toename van het aantal kantoren in aanbod in vergelijking tot de stijging van het aanbodniveau is de gemiddelde grootte per object toegenomen. Aan het einde van 2013 is een kantoor gemiddeld 2.531 vierkante meter groot, dit is 156 vierkante meter groter dan een jaar geleden het geval was. Het object met het grootste aaneengesloten beschikbare metrage is gelegen in het centrum van Rotterdam en noteert een grootte van 33.500 vierkante meter. Kantorenmarkten 2014 | Rotterdam 49

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Aanbod per deelregio De locatie blijft voor kantoorgebruikers van groot belang. De leegstand concentreert zich dan ook met name in de periferie. Kantorenlocaties langs de snelweg zoals Rivium in Capelle aan den IJssel en Brainpark in Rotterdam hebben derhalve te maken met een groot aantal leegstaande gebouwen. Daarnaast heeft ook Alexandrium door een aantal verhuizingen en nieuwbouwlocaties te maken met enorme leegstand. De leegstand neemt in de regio in het algemeen toe. Echter de leegstand neemt niet toe op locaties waar de vraag zich concentreert, namelijk nabij het centraal station of authentieke gebieden zoals het Scheepvaartkwartier. Door onder andere de verandering in de manier van werken, de economische situatie en het aantal vierkante meters nieuwbouwontwikkelingen is de verwachting dat het aanbod het komende jaar verder toeneemt. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 500 mÂ˛ vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Rotterdam Centrum | Centre

2009

2010

2011

2012

2013

2014

176.500

267.100

305.300

301.300

324.800

405.850

Rotterdam Oost | East

34.600

43.000

55.800

96.500

100.500

Rotterdam West | West

20.000

15.300

14.800

15.400

25.900

38.600

Rotterdam Zuid | South

45.700

42.100

44.000

87.100

84.700

85.250

2.800

4.200

5.100

2.800

5.600

Hillegersberg / Schiebroek Kralingen

53.800 98.600 90.700 88.000 64.100 50.450

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West 62.400 Rotterdam

20.400

25.600

26.500

31.500

33.200

395.800 480.900 527.600 579.200 630.300 719.450

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

94.800

83.800

134.700

138.600

155.400

153.450

Barendrecht / Ridderkerk

24.100

18.900

31.400

31.000

32.700

30.300

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek Havengebied | Harbour Spijkenisse

Take-up and supply in square metres lettable floor area 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

Opname/Take-up

Aanbod/Supply

8 '0

2.500

1.900

3.400

2.400

2.950

28.700

33.700

42.400

29.200

28.100

3.900

2.000 15.700 16.100 18.900 18.300

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

11.900

Schiedam

30.400 29.400 35.800 30.000 28.700 45.600

Vlaardingen

Opname en aanbod in mÂ˛ vvo

4.500 25.100

7.300

22.400

14.800

9.700

9.200

2.600 2.600 11.600 11.200 5.200 15.150

Overig | Other

197.300

175.200

287.200

287.500

282.200

Totaal | Total

593.100

656.100

814.800

866.700

912.500 1.022.500

303.050

Opname In het afgelopen jaar is in de regio Rotterdam 102.300 vierkante meter kantoor opgenomen, een toename van 26% in vergelijking met 2012. De meeste transacties vinden plaats in Rotterdam Centrum en het Scheepvaartkwartier. In de stad Rotterdam is 78.300 vierkante meter kantoor opgenomen, een toename van 40% in vergelijking met vorig jaar. Rondom de stad Rotterdam is in het afgelopen jaar 24.000 vierkante meter kantoor verhuurd of verkocht. Wanneer dit vergeleken wordt met 2012 is sprake van een opnamedaling van 5%. In Vlaardingen en Rhoon/Poortugaal/Hoogvliet hebben in 2013 geen transacties met een metrage groter dan 500 vierkante meter plaatsgevonden.

Transacties >500m2 : 77 In het jaar 2013 hebben in totaal 77 transacties plaatsgevonden, ruim 29 objecten meer in vergelijking met vorig jaar. Een groot aandeel van de transacties betreft een object met een minimaal metrage van 1.000 vierkante meter, namelijk 57%. De grootste transactie die heeft plaatsgevonden betreft een kantoorgebouw in het westen van Rotterdam van ruim 7.000 vierkante meter. Daarnaast zijn UPC met bijna 4.500 vierkante meter en het Luzac College met 3.000 vierkante meter kantoor nieuwe grote huurders in het centrum van Rotterdam. Uit de cijfers van dit jaar is gebleken dat opnieuw het belang van kleine metrages toeneemt. Dit onderschrijft de verder dalende transactiegrootte van een object. In 2013 is een kantoor gemiddeld 1.328 vierkante meter groot, een daling van 366 vierkante meter op jaarbasis. 50 Rotterdam | Kantorenmarkten 2014

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten vvo per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Rotterdam Centrum | Centre > 500 m²

2008

2009

2010

79.600

41.400

56.100

2012

2013

54.800 38.000

2011

45.100

250-500 m² Rotterdam Oost | East > 500 m² 250-500 m² Rotterdam West | West > 500 m² 250-500 m² Rotterdam Zuid | South > 500 m² 250-500 m² Hillegersberg / Schiebroek > 500 m² 250-500 m² Kralingen > 500 m² 250-500 m² Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West 250-500 m²

7.700

5.300

24.400

12.900

6.400

6.200

4.350

4.900

350

600

9.700

2.600

1.500

3.600

850

11.400

450

400

47.500

2.000

17.900

11.500

6.300

6.700

400

1.500

900

500

1.600

600

16.800

21.500

26.500

7.000

6.100

2.200

1.500

300

3.300

1.200

9.000

3.000

6.400

600

182.200

81.600

117.400

86.100 56.100

78.300

Rotterdam 250-500 m²

- 11.000

8.700

Rotterdam Totaal | Total

67.100

87.000

27.100

17.800

11.000

10.000

9.200

13.800

1.400

2.300

12.700

500

2.100

1.500

4.100

2.100

250-500 m²

Rotterdam >500 m²

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel > 500 m² 250-500 m² Barendrecht / Ridderkerk > 500 m²

1.500

1.700

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek > 500 m²

7.000

1.800

700

1.450

250-500 m²

700

8.500

17.200

10.300

11.400

7.000

3.800

2.000

800

2.200

800

2.300 -

Havengebied | Harbour > 500 m² 250-500 m² Spijkenisse > 500 m² 250-500 m² Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet > 500 m² 250-500 m² Schiedam > 500 m² 250-500 m²

2.200

1.100

3.600

1.700

22.400

5.100

6.300

8.100

2.500

550

800

Vlaardingen > 500 m²

1.100

250-500 m²

37.200 25.200

24.000

Overig >500 m²

75.100

47.600

32.700

Overig 250-500 m²

5.700

6.300

Overig Totaal | Total

- 30.900

30.300

Totaal >500 m² Totaal 250-500 m²

257.300

129.200

150.100

123.300 81.300 102.300 - 16.700

15.000

Totaal | Total 98.000 117.300

Transacties 250-500m2 : 44 Aangezien kleinere kantoormetrages van een steeds groter belang zijn, worden tevens de transacties met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter bijgehouden. In 2013 zijn in deze grootteklasse 44 opnames geregistreerd, een daling van vijf objecten in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. Verhuurders spelen in op deze trend door gebouwen geschikt te maken voor kleine huurders. Verder komen eigenaren met eigen kantoorinitiatieven, zoals NSI met Het Nieuwe Kantoor. Ondanks deze initiatieven en de aanpassingen van grote gebouwen overstijgt het aanbod deze vraag. Met name kleine huurders vinden goede bereikbaarheid en openbaar vervoer van groot belang. Waar voorheen eigenaren in het aanloopgebied gebouwen beschikbaar stelde voor deze gebruikers, gebeurd dat nu tevens op centrumlocaties nabij metro- en treinstations. In 2013 zijn vanaf 250 vierkante meter in totaal 121 transacties geregistreerd, een toename van 24 objecten in vergelijking met een jaar geleden. Bijna 64% van het totaal Kantorenmarkten 2014 | Rotterdam 51

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2012

Rotterdam Centrum | Centre

Verwacht / Expected (€) 2013

170

180

Rotterdam Oost | East

100

Rotterdam West | West

125

Rotterdam Zuid | South

200

Hillegersberg / Schiebroek

120

Kralingen

- 140

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West

170

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

130

Barendrecht / Ridderkerk

130

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek

130

Havengebied | Harbour

120

Spijkenisse

- 120

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

Schiedam

- 120

Vlaardingen

- 120

120

aantal opnames betreft een kantoorgebruiker welke een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter heeft gekocht of gehuurd. In deze grootteklasse is in het afgelopen jaar 15.000 vierkante meter kantoor opgenomen. Het totale transactievolume in de regio Rotterdam komt daarmee op 117.300 vierkante meter.

Kantorenmarktratio: 10% De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname in 2013 en het aanbod aan het einde van dat jaar. Op 1 januari 2014 is deze ratio, na vijf opeenvolgende jaren van dalen, gestegen met één procentpunt tot 10%. Wanneer het aanbod in sterke mate blijft toenemen en de vraag naar kantoorruimte niet hersteld is de Rotterdamse markt vooralsnog als ruim te typeren.

Huurprijzen Door het hoge aanbodcijfer en de lage opname staan de huurprijzen onder druk. Het is vanzelfsprekend dat de gebieden waar de discrepantie tussen aanbod en vraag groot is de druk op de huurprijzen hoger is. Echter op goede locaties worden ook aanzienlijke incentives verschaft. Bij langlopende huurovereenkomsten variëren de incentives van 20% tot 30%. Om potentiële huurders te contracteren worden verhuurders en hun adviseurs steeds creatiever en niets is dan ook meer standaard. Hierbij valt te denken aan flexibele huurovereenkomsten, inrichtingsbijdrage en ingroei-huren. Naar verwachting blijven de prijzen onder invloed van deze marktdruk. Echter maken meer eigenaren een duidelijke keuze tussen prijsverlaging of een kwalitatieve verbetering aan het gebouw. Verhuurders dienen zich te onderscheiden en een duidelijk concept te kiezen om huurders aan te trekken.

Mediane gevraagd en gerealiseerde huren In tegenstelling tot 2012 is op de markt nu ook een verlaging van de vraaghuurprijs te herkennen. De huurprijzen worden niet langer kunstmatig hoog gehouden om op die manier nieuwe kandidaten aan te trekken. Op 1 januari 2014 is de hoogste gevraagde mediane huurprijs € 160,- per vierkante meter per jaar voor een object in Kralingen. De laagste prijs wordt gevraagd voor een kantoor in Vlaardingen, te weten € 98,- per vierkante meter. De prijzen die voor kantoorobjecten in het centrum van Rotterdam worden gevraagd liggen zowel onder de € 100,- als boven de € 200,- per vierkante meter per jaar. Daarmee kent Rotterdam de hoogst genoteerde vraagprijs echter een lagere mediane huurprijs, namelijk € 135,- per vierkante meter per jaar.

52 Rotterdam | Kantorenmarkten 2014

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts

2010

m² vvo

2011

mediane

m² vvo

vraagprijs €

sq. metres median ask.

mediane

2012 m² vvo

2013

mediane

m² vvo

2014

mediane

m² vvo

mediane

vraagprijs €

sq. metres median ask.

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

267.100

147

305.200

145

301.300

140

324.800

135

269.800

135

Rotterdam Oost | East

34.600

145

43.000

145

95.400

149

96.500

150

88.411

140

Rotterdam West | West

15.300

132

14.800

140

15.400

140

25.900

23.250

105

Rotterdam Zuid | South

42.100

125

44.000

125

87.100

128

84.700

125

71.800

130

Rotterdam Centrum | Centre

price €

Hillegersberg / Schiebroek 2.800 90 4.300 90 5.100 90 2.800 - 4.900 133 Kralingen

98.600 165 90.700 165 88.000 160 64.100 160 48.200 160

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West

20.400 108 25.600 105 35.400 105 31.500 110 2.700 118

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

83.800

140

134.700

135

143.700

140

155.400

130

138.900

Barendrecht / Ridderkerk

18.900

110

31.400

115

31.000

110

32.700

110

16.700

110

2.500

140

1.900

150

3.400

135

2.400

120

1.500

123

28.700

125

33.700

125

42.400

115

29.200

125

24.400

Berkel en Rodenrijs/Bergschenhoek Havengebied | Harbour Spijkenisse Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet Schiedam Vlaardingen Totaal | Total

2.000

112 15.700

100 16.100

7.300

135

130

29.400

22.400

125 35.800

14.800

128 30.000

120

125

103 18.900 100 16.800

100

133

128

9.700

120 28.700

126

7.600

115 39.700

115

2.600 140 11.600 113 11.200 115 5.200 115 1.900

656.100 814.800 920.300 912.500 756.561

Vanwege het geringe aantal waarnemingen van de gerealiseerde huurprijs dienen de gepubliceerde cijfers ter indicatie van de huurprijsontwikkelingen in de regio. In Rotterdam Centrum is een mediane huurprijs gerealiseerd van € 170,- per vierkante meter per jaar. De laagste prijs is gerealiseerd in Capelle aan den IJssel, te weten € 57,per vierkante meter per jaar.

Branches In de verschillende branches is de huidige economische situatie merkbaar en zijn bedrijven kritisch op alle kosten die worden gemaakt. Behalve van de huidige economie zijn diverse branches afhankelijk van vernieuwde wet en regelgeving die door de overheid worden vastgesteld. Een voorbeeld hiervan zijn zorginstellingen en diverse stichtingen die door bezuinigingsmaatregelen hier hinder van ondervinden. Desondanks betreft 8% van het opnamevolume waarvan de huurder bekend is een gebruiker uit de branche ‘Gezondheids- en welzijnszorg’. De branche ‘Vervoer, opslag en post’ en ‘Verhuur van roerende goederen’ is met ieder 12% verantwoordelijk voor een groot opnameaandeel. Echter rechtskundige dienstverleners, accountancy, belastingadviseurs en holdings noteren met 13% van het transactievolume het grootste aandeel. Opname per branche 2013

1% 3% 3%

12%

Belangen- en ideële organisaties 1%

Take-up by sector in 2013

Bouw en vastgoed

Cultuur, sport en recreatie 4%

12%

Financiële instellingen Gezondheids- en welzijnszorg

8% 2%

Groot- en detailhandel ICT en telecom

5% 13%

2% 2% 5%

2% 11%

Industrie Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Marketing, communicatie en media

1% Onderwijs

Kantorenmarkten 2014 | Rotterdam 53

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Overige branches Overige zakelijke dienstverlening Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Verhuur van roerende goederen Vervoer, opslag en post

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Voorraad Om de leegstand te beperken kent de regio Rotterdam een transformatieteam die naar andere functionaliteiten voor kantoorgebouwen kijkt. Dankzij de maatschappelijke discussie omtrent nieuwbouw is dit op het moment van schrijven nog beperkt toegestaan. Onlangs is ‘De Rotterdam’ aan de Rotterdamse skyline toegevoegd. Dit object is multifunctioneel met in totaal 160.000 vierkante meter aan kantoorruimte, woningen, hotelkamers, winkels en parkeerplaatsen. De gemeente heeft reeds 40.000 vierkante meter kantoor gehuurd waarna nog 20.000 vierkante meter kantoor beschikbaar is. Naast nieuwbouw worden enkele bestaande objecten getransformeerd naar bijvoorbeeld een hotel zoals aan de Weena waar een Holiday Inn hotel in een kantoorpand van 7.000 vierkante meter is gecreëerd. In de komende jaren worden nog diverse nieuwbouwobjecten opgeleverd zoals het gebouw First ten behoeve van Nauta Dutilh en Robeco. Daarnaast worden ook objecten herontwikkeld zoals het oud ABN Amro gebouw aan de Coolsingel. De voorraad is derhalve met 53.000 vierkante meter toegenomen tot 4.023.000 vierkante meter. In vergelijking met de voorraad aan het begin van 2013 is sprake van een toename van één procentpunt. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad

3.838.000

2010

3.900.000

2011

2012

2013

2014

3.900.000 4.000.000 3.970.000 4.023.000

Total stock Afname / Toename

+1%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Rotterdam kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De heer P.J. van Nederpelt MRICS RT | Telefoon (010) 424 88 88 | www.ooms.com

54 Rotterdam | Kantorenmarkten 2014

+2,5%

-1%

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten 2014 | Drechtsteden 55

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Drechtsteden De kantorenmarkt in het Drechtsteden gebied wordt gekenmerkt door dalende vraag, toenemende leegstand, lagere prijzen en hogere incentives. Als gevolg van het wegtrekken van kantoren loopt de leegstand in de centrumstedelijke omgeving van Dordrecht verder op. Diverse partijen trekken onder andere door centralisatie uit de regio. De Belastingdienst, Kamer van Koophandel, het functioneel parket van de arrondissementsrechtbank en te zijner tijd de provincie Zuid Holland beperken het aantal kantoorlocaties. Hierdoor neemt het aanbod in de komende periode toe. Binnen het aanbod is duidelijk dat veel gebouwen structureel worden aangeboden en soms al voor een periode van tien jaar beschikbaar zijn. Verder is uit de cijfers gebleken dat de vraag door de jaren heen afneemt. Mede hierdoor is in 2012 sprake van aanzienlijke daling in vraaghuurprijzen en afwaardering van marktwaarden. Deze ontwikkeling is nu ook duidelijk merkbaar in het gebied van de Drechtsteden. Onder andere hierdoor zijn in een tijdsbestek van twaalf maanden in Zwijndrecht zes kantoorgebouwen als handelsobject verkocht. In totaal betreft het hier 20.000 vierkante meter kantoor met een gemiddelde grootte van 3.300 vierkante meter per transactie. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg hierbij nog geen € 200,per vierkante meter, terwijl in de laatste drie jaar in de gemeente Zwijndrecht geen noemenswaardige huurtransacties zijn geweest. De vraag naar kantoorruimte is met name van startende ondernemers die flexibel willen huren met kortlopende huurcontracten. Het betreft veelal grote gebouwen waar deelverhuur mogelijk is. Bij gebouwen die in eigendom zijn van commanditaire vennootschappen is vaak sprake van een paradox waardoor verhuur bemoeilijkt wordt. Als een kandidaat zich aandient waartoe in het gebouw moet worden geïnvesteerd, blijkt de verhuurder niet altijd over de benodigde middelen te beschikken. Hierdoor wordt de regie over de verhuur vaak al niet meer door het collectief van participanten gevoerd maar door de bank. Eigenaren die een object bezitten zonder forse financiering, zijn in de gelegenheid om deze ruimte aan te bieden tegen aanzienlijk lagere prijzen dan voorgaande jaren. Inmiddels staan gebouwen te huur voor een prijs van € 50,per vierkante meter per jaar die in 2012 nog werden geafficheerd voor € 110,- per vierkante meter. Deze lage basishuur is geen lokkertje, er wordt functionele, doch sobere kantoorruimten voor deze bedragen aangeboden. De prijsverlaging bij enkele gebouwen leidt uiteindelijk tot een reactie van hun concurrenten. Enerzijds is een reactie te herkennen in de hoogte van de vraagprijs per vierkante meter en anderzijds in de hoogte van de incentives. De bestuursregio Drechtsteden is een samenwerkingsverband van zes gemeenten in de regio. De laatste regionale kantorenmarktstrategie is van enige jaren geleden. In het kader van de aankomende gemeenteraadsverkiezingen wordt deze voorlopig nog niet geactualiseerd. Over het algemeen wordt daar waar mogelijk de planvoorraad in nieuwe bestemmingsplannen beperkt. Net als in veel andere gemeenten wordt in de Drechtstreek gefocust op renovatie, herbestemmen en transformatie. De gemeente Dordrecht heeft in 2012 een convenant mede ondertekend om leegstaande gebouwen te transformeren. In de praktijk blijkt dat het ambtelijke apparaat nog niet mee is in de gedachten die in de markt leven. Bij een concreet voornemen tot transformatie, sloop of nieuwbouw oppert de gemeente stedenbouwkundige randvoorwaarden die dusdanig indringend zijn, dat de ontwikkeling moeilijk haalbaar blijkt.

56 Drechtsteden | Kantorenmarkten 2014

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

80.100

2010 115.100

2011 135.900

2012 138.300

2013 115.500

2014 115.600

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-24%

+44%

+18%

+2%

-16%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-5%

+36%

+31%

+20%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

19%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

81%

97%

96%

93%

100%

Percentage of existing building floor area

Aanbod In de regio Drechtsteden staat op 1 januari 2014 in totaal 115.600 vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Dit betekent dat in een jaar het beschikbare metrage kantoor nagenoeg gelijk is gebleven. Het aanbod is tot stand gekomen door 97 reeds bestaande objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter kantoor. Aan het begin van 2013 bedroeg het aantal beschikbare gebouwen acht objecten minder. Desondanks is geen sprake van een stijging in het aanbodvolume. De gemiddelde grootte van een kantoor in aanbod is derhalve gedaald van 1.298 vierkante meter vorig jaar tot 1.191 vierkante meter aan het einde van dit jaar. Het gebouw Post 120 in Dordrecht kent met ruim 7.000 vierkante meter het grootste aaneengesloten metrage. Deelgebieden | Districts

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari

Dordrecht

Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Sliedrecht

14.300

Zwijndrecht

23.200 49.400 55.100 43.200 22.200 21.900

41.600 55.000 66.100 78.300 79.700 76.000

Papendrecht

Hendrik Ido Ambacht Totaal | Total

1.000 2.900 3.000 5.100 2.000 1.300 7.800 11.700 11.700 11.600 12.700

3.700

80.100

115.100

135.900

138.300

115.500

115.600

Aanbod deelgebieden De Drechtsteden worden gevormd door de deelgebieden, Dordrecht, Papendrecht, Sliedrecht, Zwijndrecht en Hendrik Ido Ambacht. Zoals elk jaar kent de regio Dordrecht het grootse aanbod met 76.000 vierkante meter op 1 januari 2014. Papendrecht kent traditiegetrouw het geringste aantal beschikbare vierkante meters kantoor. In vergelijking met vorig jaar is het aanbod alleen in Sliedrecht toegenomen. Aangezien Hendrik Ido Ambacht dit jaar deel uitmaakt van de cijfers, is het totale aanbod in een jaar nagenoeg gelijk gebleven. Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname positief In het afgelopen jaar is 17.900 vierkante meter kantoorruimte verkocht of verhuurd met een minimale metrage van 250 vierkante meter. In vergelijking met 2012 is het transactievolume gestegen met 23%. Enkele grote transactie van boven de 1.000 vierkante meter liggen hieraan ten grondslag. Deze toename is met name toe te wijden aan grote opnames die hebben plaatsgevonden in de regio Sliedrecht en Zwijndrecht. In deze regio’s is het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte sterk gestegen. Van de vier transacties met een metrage groter dan 1.000 vierkante meter hebben hiervan drie plaatsgevonden in Sliedrecht. De vierde grote transactie in genoteerd in Zwijndrecht. De overige deelgebieden noteren een daling in het aantal verhuurde of verkochte vierkante meters kantoor. Een nuance voor de transactie aan het IJsselmeer 30 in Zwijndrecht: het betrof 2.050 vierkante meter kantoorruimte die leeg zou komen en is herbestemd tot detailhandelsruimte. De beschikbare kantoorruimte is van de markt, maar is opgenomen en verhuurd als winkelruimte.

Kantorenmarkten 2014 | Drechtsteden 57

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Dordrecht >250m² <250m²

2008

2009

2010

2011

2012

2013

10.400

11.600

9.200

12.700

12.100

5.900

Papendrecht >250m² <250m² Sliedrecht >250m² <250m² Zwijndrecht >250m² <250m²

300 - 6.700

11.200

- 1.100

- 1.500 1.400 300

- 800

2.000

300

750

- 100 600 700

1.300

300

8.150

- 500 250

3.200

900

3.100

- 100 300

Hendrik Ido Ambacht >250m²

<250m²

- - - - - 150

Totaal >250 m²

18.500

24.800

10.300

16.900

14.600

Totaal < 250 m²

2.200

17.900 2.700

Totaal | Total

16.800

20.600

Transacties >250m2 : 24 Het totale transactievolume van het afgelopen jaar is tot stand gekomen door 24 transacties, zes meer dan in 2012. Nog altijd vinden de meeste kantoortransacties plaats in Dordrecht. De gemiddelde grootte van een transactie waarvan de minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt, is 746 vierkante meter. Ter vergelijking, een jaar geleden bedroeg een kantoorruimte gemiddeld nog 814 vierkante meter groot. Als de grote transacties aan het Trappezium in Sliedrecht buiten beschouwing gelaten zouden worden, zou de gemiddelde transactiegrootte fors lager uit komen.

Transacties <250m2 : 22 Als reactie op de vraag naar minder grote kantoorruimten zijn diverse initiatieven gestart waar huurders op basis van flexibele contracten kleine metrages kunnen afnemen. Hierbij zijn al locaties beschikbaar waar voor € 100,- per maand een werkplek gehuurd kan worden. In de praktijk blijkt vaak dat de huurder na een eerste periode niet verlengt of dat hij de oprichting van zijn onderneming niet van de grond heeft kunnen krijgen. Opvallend is dat kleine ondernemers die al een aantal jaren bestaan soms overwegen om gezamenlijk naar een nieuwe locatie te gaan. De gemiddelde transactiegrootte in de Drechtstreek is ook in perioden van hoogconjunctuur altijd fors lager geweest dan in de grootstedelijke omgevingen als Rotterdam en Breda. In 2013 zijn 22 transacties genoteerd met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. In totaal zijn binnen de Drechtstreek in het afgelopen jaar 46 kantoren verkocht of verhuurd. Bijna de helft van het totaal aantal opnames betreft een klein kantoor. In het afgelopen jaar is 2.650 vierkante meter verhuurd binnen deze grootteklasse. Het totale opnamevolume in de regio Drechtsteden betreft 20.550 vierkante meter kantoor. De verwachting is dat de vraag eerst herstelt in de kleine metrages en dat incidenteel grote transacties plaatsvinden.

Kantorenmarktratio: 15% De verhouding tussen de vraag en het aanbod staat bekend als de kantorenmarktratio. Op 1 januari 2014 bedraagt deze verhouding in de Drechtsteden 15%. Dit indiceert een markt waar het aanbod de vraag ruim overstijgt. In vergelijking met een jaar geleden is de ratio met twee procentpunt toegenomen. Deelgebieden | Districts Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Dordrecht Papendrecht Sliedrecht

Verwacht / Expected (€) 2014

118 50-145 -

50-145

125 50-145

Zwijndrecht

50-145

Hendrik Ido Ambacht

50-145

58 Drechtsteden | Kantorenmarkten 2014

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Huurprijzen In de regio zijn de gehanteerde vraagprijzen nagenoeg gelijk en zijn deze gerelateerd aan de leeftijd van gebouwen. Voor enkele gebouwen is de vraagprijs aanzienlijk gedaald, hierdoor is nu sprake van een zeer grote prijs brandbreedte. Aan de bovenzijde van de markt wordt circa € 145,- per vierkante meter per jaar gevraagd terwijl aan de onderzijde een prijs geldt van € 50,-. Door structureel overaanbod staan de huurprijzen onder druk. Naar verwachting verlagen meer verhuurders de vraagprijs om nog concurrerend te blijven. Daarnaast blijven er veel incentives geboden worden om een huurder uiteindelijk te contracteren.

Voorraad In 2012 is een inhaalslag gemaakt waarbij door nieuwe definities te hanteren meer duidelijkheid is ontstaan over de totale voorraad. Belangrijkste graadmeter hierbij was een nieuw onderzoek dat is opgesteld door het Onderzoekscentrum Drechtsteden (OCD) in samenwerking met Dynamis partner Ooms Makelaars. In het afgelopen jaar zijn geen nieuwe gebouwen aan de markt opgeleverd die tot een toename van de voorraad leiden. Daarnaast zijn ook geen nieuwe objecten in aanbouw genomen die in 2014 gereed komen of is aan de markt kantoorruimte ontrokken door middel van sloop. Derhalve blijft de voorraad aan het begin van 2014 gelijk aan het hieraan voorafgaande jaar, te weten 410.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad | Total stock Afname / Toename | Decrease / Increase

2009 2010 2011 2012 2013 2014

340.000 385.000 387.500 387.500 410.000 410.000 +6%

+13% +0,65%

Voor meer informatie over de regio Drechtsteden kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De heer T.E.D. Rommelse MRICS RT | Telefoon (078) 614 43 33 | www.ooms.com

Kantorenmarkten 2014 | Drechtsteden 59

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

60 Drechtsteden | Kantorenmarkten 2014

Sprekende Cijfers

Utrecht

Regio

en Amersfoort

5 Kantorenmarkten Kantorenmarkten 2014 | Regio 2014Utrecht | Plaatsnaam en Amersfoort 61 61

Sprekende Cijfers

62 Utrecht | Kantorenmarkten 2014

Utrecht

Sprekende Cijfers

Utrecht Op de kantorenmarkt in Utrecht staan flexibiliteit, kleine metrages en korte huurperiodes centraal. Onder druk van de huidige economische situatie en tevens innovatie op de manier waarop kantoren worden ingericht en in gebruik worden genomen, neemt de vraag naar flexibiliteit, kleine metrages en korte huurperiodes toe. Dit is tevens terug te zien in de grootte van de transacties. Diverse partijen verhuizen binnen Utrecht vanwege de herontwikkeling van het stationsgebied. De ruimtebehoefte van kantoorgebruikers daalt waardoor niet alleen het aanbod toeneemt maar ook de leegstand. Met name gedateerde objecten blijven langdurig leegstaan, tenzij deze volledig gerenoveerd worden. Kantoren op goede locaties blijven in trek, evenals monumentale panden, mits de huurprijzen naar de huidige marktprijzen worden gecorrigeerd. In Utrecht wordt aangestuurd op een beperkt nieuwbouwbeleid en het versoepelen van de regelgeving omtrent transformatie. Daarnaast wordt het mogelijk om bestemmingen eenvoudiger aan te passen door het beleid hieromtrent te verruimen. Verder wordt gekeken naar oplossingen voor de bestaande bouw om verdere leegstand tegen te gaan. Naast transformatie en sloop worden gebouwen tevens gerenoveerd om aan de huidige vraag van kantoorgebruikers te voldoen. Het gaat hier dan met name om de toepasbaarheid van nieuwe werkconcepten en flexibiliteit in metrage en huurtermijn. Onlangs is aan de Weg der Verenigde Naties in Utrecht 3.100 vierkante meter gerenoveerd tot ‘Het Nieuwe Kantoor’ vestiging, een kantoorconcept van de verhuurder waarin sociaal werken centraal staat. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

502.800

2010 614.600

2011 649.100

2012 690.700

2013

640.800

2014

694.500

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-9%

+22%

+6%

-7%

+8%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-5%

+13%

+12%

+15%

+3%

+6%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

11%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

89%

92%

98%

99%

Percentage of existing building floor area

Aanbod In de periode van één jaar is het aanbod toegenomen met 8% tot 694.500 vierkante meter kantoor op 1 januari 2014. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is het aanbod met 6% gestegen. In vergelijking met een jaar geleden is het aandeel nieuwbouw gelijk gebleven, te weten 1% van het totaal. Aan het einde van 2013 staan in de regio Utrecht 318 objecten in de verkoop of verhuur, dit is een toename van negentien kantoren op jaarbasis. Het grootste aangeboden metrage betreft een object op Papendorp met een beschikbaar kantooroppervlak van ruim 26.700 vierkante meter. In totaal staan zeven objecten te huur met een metrage groter dan 10.000 vierkante meter. Gemiddeld is een beschikbaar kantoor in Utrecht 2.184 vierkante meter groot, dit is nagenoeg gelijk aan vorig jaar toen de gemiddelde grootte 2.141 vierkante meter betrof. Opvallend is dat het aanbod veel grote objecten omvat en het veelal dezelfde type gebouwen betreft. Indien eigenaren en beleggers niet anticiperen op alternatieve aanwendbaarheid heeft dit een verdere toename van het aanbod tot gevolg.

Aanbod deelgebieden In de jaarcijfers is voor het eerst ook IJsselstein meegenomen, hier staat op 1 januari 2014 in totaal 4.800 vierkante meter in aanbod. Wanneer deze deelregio uit de totaalcijfers wordt gelaten, dan is de toename iets minder groot. In de stad Utrecht wordt aan het einde van 2013 in totaal 403.600 vierkante meter kantoor aangeboden. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden is sprake van een toename van 11%. Binnen Utrecht wordt Kantorenmarkten 2014 | Utrecht 63

Utrecht

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Utrecht Centrum | Centre Utrecht Maliebaan e.o.

2009

2010

2011

2012

2013

2014

46.900

26.500

14.900

27.500

41.800

57.800

3.500

11.700

9.500

5.200

5.100

8.100

24.700

32.500

26.900

38.000

38.500

33.100

Utrecht Oost | East

49.500

44.300

48.400

61.400

63.200

48.600

Utrecht Papendorp

40.900

57.100

88.500

78.800

63.800

68.000

Utrecht West | West

68.000

87.800

70.500

72.600

54.300

79.800

Utrecht Zuid | South

49.600

56.600

82.500

47.100

67.900

74.000

Leidsche Rijn

34.600

42.400

31.500

46.900

29.800

34.200

Utrecht Noord/West | North/West

Utrecht

317.700 358.900 372.700 377.500 364.400 403.600

Bunnik

1.800

De Bilt / Bilthoven

7.200

1.000 11.600 12.000 10.800 14.000 13.900

10.900

21.100

19.900

14.300

Houten

35.800 43.900 54.100 51.400 44.000 48.100

Maarssen

18.200 24.800 24.800 24.800 1.400 12.700

Nieuwegein

93.700 144.000 143.700 167.400 159.600 152.600

Zeist / Driebergen

28.400

IJsselstein

28.100

31.300

36.500

40.000

44.400

- - - - - 4.800

Overig | Other

185.100

255.700

276.400

313.200

275.700

290.900

Totaal | Total

502.800

614.600

649.100

690.700

640.100

694.500

58% van het totale beschikbare metrage aangeboden. In de randgemeenten van Utrecht is het aanbod tevens toegenomen, namelijk met 6%. Aan het einde van 2013 staat hier 290.900 vierkante meter in aanbod. Nieuwegein kent met 152.600 vierkante meter nog altijd het hoogste verhuurbare metrage. In IJsselstein wordt het minst aangeboden. Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opnamevolume positief Vanwege een incidentele grote transactie van 30.000 vierkante meter in het centrum van Utrecht is het opnamevolume in de regio met 41% toegenomen. Wanneer deze transactie in de cijfers buiten beschouwing wordt gelaten, is alsnog sprake van een positief opnamecijfer, namelijk +3%. In 2013 is in de regio Utrecht 112.200 vierkante meter kantoor opgenomen waarvan het minimale metrage 500 vierkante meter bedraagt. Naast Utrecht Centrum zijn ook veel vierkante meters kantoor opgenomen in de deelregio’s Papendorp en West. In de stad Utrecht is het afgelopen jaar 99.700 vierkante meter kantoor verkocht of verhuurd, dit is meer dan het dubbele dan in het hieraan voorafgaande jaar. In de randgebieden is in het afgelopen jaar 12.500 vierkante meter opgenomen. Wanneer dit wordt vergeleken met het transactievolume in 2012 dan is sprake van meer dan een halvering. Hieruit kan worden opgemaakt dat bedrijven de stad Utrecht een aantrekkelijke vestigingsplaats vinden en boven de randgemeenten verkiezen. Dit wordt onder andere onderschreven door de verhuizingen van Plus Retail uit De Bilt en CO-EUR uit Zeist naar de stad Utrecht.

Transacties >500m2 : 64 In heel 2013 zijn 64 transacties geregistreerd, dit is een daling van twee kantoren ten opzichte het aantal waarnemingen in het voorgaande jaar. Van het totale aantal transacties noteren 28 kantoren een minimale metrage van 1.000 vierkante meter. In het afgelopen jaar was een transactie gemiddeld 1.753 vierkante meter groot. In vergelijking met 2012, toen nog een daling van de gemiddelde transactiegrootte werd geconstateerd, is een kantoor in 2013 ruim 547 vierkante meter groter. Dit is tevens te verklaren door een enkele grote transactie die de gemiddelde grootte doet toenemen. Het opnamevolume komt veelal tot stand door kantoorgebruikers welke hun huidige kantoor inruilen voor een object op een betere locatie, tegen een betere prijs of die een hoogwaardiger voorzieningsniveau kent. Huurders kunnen in de huidige tijd hoge eisen stellen aan hun huisvesting. Door de ruime kantorenmarkt hoeven zij nauwelijks concessies te doen.

64 Utrecht | Kantorenmarkten 2014

Utrecht

Sprekende Cijfers

Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2009

2010

2011

2012

2013

Utrecht Centrum | Centre > 500m²

7.200

17.600

25.500

10.200

39.500

250-500m² 1.200 2.750 Utrecht Maliebaan e.o. > 500m²

5.900

3.800

3.200

1.500

250-500m² 2.600 650 Utrecht Noord/West | North/West > 500m²

8.300

3.000

15.100

7.000

2.950

250-500m² 1.700 1.400 Utrecht Oost | East > 500m²

9.300

29.500

4.400

10.400

8.250

250-500m² 300 300 Utrecht Papendorp > 500m²

4.200

8.300

18.900

7.400

22.400

250-500m² 2.000 1.400 Utrecht West | West > 500m²

2.100

8.100

10.300

4.600

13.600

250-500m² 1.400 600 Utrecht Zuid | South > 500m²

13.300

9.100

22.600

2.800

11.500

250-500m² 1.300 1.100 Leidsche Rijn > 500m²

2.800

7.200

2.300

600

250-500m² 1.000 650 Utrecht >500 m²

53.100

86.600

102.300

43.000

99.700

Utrecht 250-500 m²

11.500

8.850

Utrecht Totaal | Total

54.500

108.550

Bunnik > 500m²

4.300

2.600

3.700

700

250-500m² - - - - De Bilt / Bilthoven > 500m²

1.000

250-500m²

Houten > 500m²

7.200

250-500m²

11.700

8.700

650

4.600

2.100

- 900 1.300

- 300 350

7.400

4.100

- 1.100

4.900

250-500m² Zeist / Driebergen > 500m²

2.500

250-500m²

6.200

9.700

Maarssen > 500m²

Nieuwegein > 500m²

500

13.200

10.600

18.600

550

4.100

- 1.300 2.700 9.000

5.600

3.800

250-500m²

- 1.500 900

Ijsselstein > 500m²

600

250-500m² - - - - Overig >500 m²

31.100

32.500

35.900

36.600

Overig 250-500 m²

5.100

12.500 5.250

Overig Totaal | Total

41.700

17.750

112.200

Totaal >500 m² | Total

84.200

119.100

138.200

79.600

Totaal 250-500 m² | Total

16.600

14.100

Totaal | Total

96.200

126.300

Transacties 250-500m2 : 42 Relatief gezien zijn metrages van klein formaat van groot belang. In het afgelopen jaar hebben 42 transacties plaatsgevonden met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter kantoor. Hoewel dit zes opnames minder zijn dan vorig jaar betreft dit nog altijd 39% van het totaal aantal transacties dat wordt gedaan. Met name door de dalende kantoorbehoefte wordt deze grootteklasse in de toekomst van nog groter belang. Daarnaast neemt de vraag naar kleinere kantoren toe door een groei in het aantal zzp’ers. Van kantoren met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter kantoor is in het afgelopen jaar 14.100 vierkante meter opgenomen. In de regio Utrecht komt daarmee het totale transactievolume uit op 126.300 vierkante meter.

Kantorenmarkten 2014 | Utrecht 65

Utrecht

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 16% Door het positieve opnamesaldo is de verhouding tussen vraag en aanbod verbeterd. Dit is terug te zien in de kantorenmarktratio die de opname in de periode van 2013 vergelijkt met het aanbod aan het einde van deze periode. Op 1 januari 2014 bedraagt in Utrecht deze ratio 16%, een toename van vier procentpunt op jaarbasis. Daarmee wordt de markt nog altijd getypeerd als ruim, waarin de vraag en het aanbod niet op elkaar aansluiten. Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Utrecht Centrum | Centre

139

Utrecht Maliebaan e.o.

117

Utrecht Noord/West | North/West

Utrecht Oost | East

150

Utrecht Papendorp

208

Utrecht West | West

Utrecht Zuid | South

125

Leidsche Rijn

Bunnik 125 De Bilt / Bilthoven

150

Houten 125 Maarssen Nieuwegein 108 Zeist / Driebergen

145

IJsselstein -

Huurprijzen

Deelgebieden | Districts

De prijzen van kantoren ondervinden hinder van de ruime markt, de vraag is beperkt en het aanbod is hoog. Met name aantrekkelijke vestigingslocaties met een goede bereikbaarheid trekken nog huurders aan. Daar staat tegenover dat de overige gebieden te maken hebben met forse afwaarderingen. Kantoorpanden staan geheel of gedeeltelijk leeg en verhuurders zijn bereid tot het doen van aantrekkelijke prijsvoorstellen om de huidige huurders te behouden of nieuwe gebruikers te contracteren. Slechts wanneer sprake is van een goed opleveringsniveau waarbij verhuurders voldoen aan de hedendaagse eisen van de kantoorgebruiker, is de huurkorting laag. 2010 m² vvo

mediane

vraagprijs €

sq. metres median ask. lett. fl. area

2011 m² vvo

mediane

vraagprijs € sq. metres median ask.

price €

lett. fl. area

2012 m² vvo

mediane

vraagprijs € sq. metres median ask.

2013 m² vvo

mediane

2014 m² vvo

vraagprijs € sq. metres median ask.

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

mediane

vraagprijs € sq. metres median ask.

price €

lett. fl. area

price €

Utrecht Centrum | Centre

26.500

170

14.900

185

27.500

180

25.400

185

54.400

180

Utrecht Maliebaan e.o.

11.700

190

9.500

185

5.200

174

3.400

188

4.600

194

Utrecht Noord/West | North/West 32.500

125

26.900

120

38.000

120

19.600

125

19.500

132

Utrecht Oost | East

44.300

175

48.400

175

61.400

175

59.300

175

46.700

170

Utrecht Papendorp

57.100 185 88.500 185 78.800 185 63.800 180 68.000 172

Utrecht West | West

87.800

120

70.500

125

72.600

125

48.900

123

77.100

110

Utrecht Zuid | South

56.700

145

82.500

162

47.100

140

67.300

135

72.900

130

Leidsche Rijn

42.400 135 31.500 135 46.900 123 29.800 130 34.200 110

Bunnik De Bilt / Bilthoven

1.000 85 11.600 135 12.000 135 10.800 135 14.000 120 13.900

130

10.900

140

21.100

138

16.000

145

11.600

135

Houten

43.900 128 54.100 125 51.400 125 40.600 128 46.400 120

Maarssen

24.800 125 24.800 125 24.800 125 1.400 135 12.700 125

Nieuwegein Zeist / Driebergen

144.000 125 143.700 120 167.400 120 149.700 230 147.400 115 28.100

125

31.300

127

36.500

135

25.200

140

30.700

135

IJsselstein 4.800 67 Totaal | Total

502.800 614.700 649.100 690.700 561.200

66 Utrecht | Kantorenmarkten 2014

Utrecht

Sprekende Cijfers

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren Aan de hand van de mediane gevraagde en de gerealiseerde huren wordt inzicht verschaft in de huurprijsontwikkelingen binnen de diverse gebieden van de regio Utrecht. Hierbij dient te worden opgemerkt dat vanwege een beperkt aantal waarnemingen de huurprijzen ter indicatie dienen. In het afgelopen jaar is voor een kantoor in Utrecht Noord/West het minst betaald, namelijk € 70,- per vierkante meter per jaar. De hoogst genoteerde mediane huurprijs is genoteerd op Papendorp waar een kantoor € 185,- per vierkante meter per jaar kost. Wanneer wordt gekeken naar de mediane vraagprijs is duidelijk dat in verscheidende deelgebieden een verlaging van de prijs heeft plaatsgevonden. Desondanks wordt in andere gebieden de prijs kunstmatig hoog gehouden.

Gerealiseerde mediane huren in Euro per m² vvo per deelgebied Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2009

aantal

mediane

2010 aantal

mediane

2011 aantal

transacties huurprijs € transacties huurprijs €

transacties huurprijs €

number of

median

transactions

number of

rent € transactions

168

median rent €

175

2012

mediane

median

transactions rent €

aantal

mediane

2013 aantal

mediane

transacties huurprijs € transacties huurprijs € number of

median

number of

median

transactions rent € transactions rent €

Utrecht Centrum | Centre

Utrecht Maliebaan e.o.

5 156 3 246 1 350 4 196 1 117

195

161

139

Utrecht Noord/West | North/West

137

110

Utrecht Oost | East

188

135

150

Utrecht Papendorp

- - 3 195 5 204 3 187 5 185

Utrecht West | West

115

110

125

Utrecht Zuid | South

140

118

169

134

125

Leidsche Rijn

- - 4 125 3 125 4 139 - -

Bunnik

- - 1 130 1 145 1 110 1 125

De Bilt / Bilthoven

Houten

- - 1 105 1 140 7 123 2 118

Maarssen

- - - - - - - - - -

Nieuwegein

8 126 5 135 10 113 10 125 1 108

Zeist / Driebergen

128

130

145

130

126

125

148

150

145

IJsselstein - -

Branches De kantorenmarkt wordt in beweging gehouden door verschillende branches. Met name de ‘ICT en telecom’ branche hebben het afgelopen jaar een groot metrage opgenomen. Van het transactievolume waar de huurder van bekend is gemaakt betreft 27% een huurder die afkomstig is uit deze branches. Verder kent de regio Utrecht een groot aandeel financiële instellingen en groot- en detailhandels, respectievelijk 13% en 10% van het opnamevolume. Verschillende branches hebben daarnaast te maken met de veranderende regels die vanuit de overheid worden opgelegd en de daarbij behorende bezuinigingen. Dit treft met name gezondheidsinstellingen, desondanks is 9% van de opname een huurder uit deze branche. Dit kan mede worden verklaard door het huren van een nieuwe maar ook kleinere locatie alsmede het centraliseren van de zorgactiviteiten. 1% 1% 2%

1% 1% 2% 2%

13%

Opname per branche 2013 Take-up by sector in 2013

Belangen- en ideële organisaties

Onderwijs

Bouw en vastgoed

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen

Cultuur, sport en recreatie

2% 7%

10%

Financiële instellingen

Overige zakelijke dienstverlening

Gezondheids- en welzijnszorg

Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings

Groot- en detailhandel ICT en telecom

Verhuur van en handel in onroerend goed

Industrie

Verhuur van roerende goederen

Marketing, communicatie en media

Vervoer, opslag en post

27%

Kantorenmarkten 2014 | Utrecht 67

Winning en distributie van water; afvalen afvalwaterbeheer en sanering

Utrecht

Sprekende Cijfers

Voorraad Afgelopen jaar hebben diverse transformaties plaatsgevonden, waardoor de fysieke voorraad van kantoorruimte in Utrecht dit jaar 3.585.900 vierkante meter bedraagt. Dit is nagenoeg gelijk aan de voorraad van een jaar geleden. Twee kantoorpanden zijn in het afgelopen jaar getransformeerd van kantoor tot een andere functie. Namelijk, een gebouw op de Krijtwal in Nieuwegein van circa 1.800 vierkante meter is getransformeerd tot woningen. Verder is op de Drift in Utrecht een kantoor gedeeltelijk omgebouwd tot sportschool. Het betreft hier bijna 1.600 vierkante meter die aan de voorraad is onttrokken. Daarnaast is het afgelopen jaar De Kaap een voormalig kantoorpand gelegen aan de Kaap Hoorndreef getransformeerd tot een appartementengebouw. De begane grond, circa 400 vierkante meter behoudt zijn kantoorfunctie. Derhalve is circa 2.600 vierkante meter kantoor omgebouwd tot woningen. Ontwikkeling totale voorraad in mÂ˛ vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad | Total stock

3.533.000

Afname / Toename | Decrease / Increase

+2%

2010

3.540.000 0%

2011

2012

2014

3.540.000 3.596.000 3.591.900 3.585.900 0%

+2%

Voor meer informatie over de regio Utrecht kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars | De heer C.F. Vermeij RT | Telefoon (030) 256 88 11 | www.molenbeek.nl

68 Utrecht | Kantorenmarkten 2014

2013

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten 2014 | Amersfoort 69

Amersfoort

Sprekende Cijfers

Amersfoort De regio Amersfoort omvat naast Amersfoort Centrum, Noord, West en Zuid nu ook Vathorst en Leusden. Hierdoor zijn de cijfers van het afgelopen jaar niet direct vergelijkbaar met de cijfers uit voorgaande jaren waar deze gebieden nog niet waren toegevoegd. Amersfoort Vathorst is relatief een nieuw stadsdeel met diverse kantoorgebouwen op een bedrijvenpark gelegen aan de A1. Samen met de centrale ligging in Nederland is dit een gunstige vestigingsplaats voor bedrijven. Desondanks hebben het afgelopen jaar diverse grote bedrijven aangekondigd uit Amersfoort te vertrekken, waaronder AKZO Nobel, Achmea en De Amersfoortse. Deze kantoorgebruikers laten hierbij circa 45.000 vierkante meter kantoor achter. Opvallend is dat dergelijke bedrijven veelal vertrekken om de leegstand elders in eigen panden te bestrijden. De Raad voor Economische Ontwikkeling Regio Amersfoort stelt dat de leegstand moet worden bestreden door flexibel om te gaan met de regelgeving. Vanwege de landelijk boven gemiddelde leegstand in deze regio dient de rode loper uit te worden gelegd voor bedrijven die zich potentieel willen vestigen (red carpet treatment) alsmede een platform te creëren waar aanbieders en vragers naar kleine kantoorruimte nader tot elkaar worden gebracht. In ‘Aanpak structureel leegstaande kantoren’ wordt aan gemeenten en verhuurders advies gegeven over hoe zij kunnen inspelen op de structurele leegstand waar zij mee te maken hebben. Verder is het vestigingsbeleid door de gemeente aangepast, waardoor het mogelijk is om leegstaande kantoorgebouwen gemakkelijker een nieuwe bestemming te geven. Dit beleid dient bij te dragen aan het terugdringen van de leegstand. Met name op werklocaties moet functiemenging meer de ruimte krijgen. De gemeente blijft terughoudend met nieuwbouw. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

176.600

2010

269.400

2011 2012

271.500

224.900

2013 2014

215.000 233.400

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+9%

+53%

+1%

-17%

-4%

+9%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+26%

+77%

+28%

+2%

+9%

-4%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

13%

27%

0,5%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

87%

73%

99,5%

100%

Percentage of existing building floor area

Aanbod Op 1 januari 2014 bedraagt het aanbodvolume in de regio Amersfoort 233.400 vierkante meter kantoor. Een jaar geleden betrof het beschikbare metrage 215.000 vierkant meter kantoor. Wanneer de nieuwe deelgebieden Vathorst en Leusden buiten beschouwing worden gelaten is het aanbod gedaald met 13%. Het totale aanbod wordt gevormd door 167 objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter, een jaarlijkse toename van twaalf kantoren. Het betreft hier met uitzondering van één kantoorpand alleen reeds bestaande gebouwen. In Amersfoort is een kantoor gemiddeld 1.398 vierkante meter groot. Ten opzichte van vorig jaar is dit een toename van elf vierkante meter.

Aanbod per deelregio Het aanbod bestaat voor een groot deel uit incourante objecten, waardoor op 1 januari 2014 het aanbod veelal uit dezelfde gebouwen als vorig jaar bestaat. Eigenaren en beleggers anticiperen nog weinig op de huidige marktomstandigheden. Daarnaast hebben veranderende werkomstandigheden een enorme impact op vooral kantoorgebieden in de periferie van de grote stad. Op De Hoef en Calveen en in het centrum van Amersfoort worden de meeste vierkante meters kantoorruimte aangeboden, respectievelijk 89.300

70 Amersfoort | Kantorenmarkten 2014

Amersfoort

Sprekende Cijfers

vierkante meter en 41.400 vierkante meter. Echter Leusden noteerde in het afgelopen jaar met 44.900 vierkante meter een hoger aanbodniveau dan het centrum van Amersfoort. In Amersfoort Vathorst is het minst beschikbaar, namelijk 900 vierkante meter, vooral omdat kantoorruimte daar vaak in combinatie is met een bedrijfsmatige of logistieke functie. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Amersfoort Centrum | Centre

30.600

36.900

43.100

39.800

46.300

41.400

Amersfoort Noord | North

75.400

106.700

101.000

112.400

105.200

89.300

Amersfoort West | West

15.400

15.200

17.300

24.600

23.400

16.500

Amersfoort Zuid | South

55.200

110.600

110.100

48.100

40.100

40.400

Amersfoort Vathorst

900

Leusden

44.900

176.600

269.400

271.500

224.900

215.000

233.400

Totaal | Total

Positief opnamevolume In 2013 is 44.500 vierkante meter kantoor opgenomen waarvan de minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt. Dit jaar zijn in de cijfers tevens Amersfoort Vathorst en Leusden meegenomen. Los van deze toevoeging is sprake van een positief transactievolume in vergelijking met 2012. Kantoren op aantrekkelijke locaties, met name nabij uitvalswegen en openbaar vervoer, worden nog relatief snel verkocht of verhuurd. Verder daalt de behoefte naar grote kantoren waardoor transacties met een metrage tot 500 vierkante meter de markt in beweging houden. Het centrum van de stad kent voor bedrijven vaak nog een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dit onderschrijven ook de cijfers van dit jaar. In het centrum van Amersfoort is het hoogst aantal vierkante meters opgenomen, te weten 16.850 vierkante meter. In het nieuw toegevoegde deelgebied Amersfoort Vathorst is het minst opgenomen, namelijk 1.150 vierkante meter kantoor. Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Amersfoort Centrum | Centre >250m²

9.200

6.900

9.400

3.500

6.800

16.850

<250m² Amersfoort Noord | North >250m² <250m² Amersfoort West | West >250m² <250m² Amersfoort Zuid | South >250m²

Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

600

1.200

37.900

10.900

14.900

19.300

7.500

10.100

3.000

1.200

18.300

500

3.400

3.700

1.000

4.550

500

800

9.500

16.500

9.800

2.800

7.200

2.550

<250m²

400

700

Amersfoort Vathorst >250m²

1.150

<250m²

150 9.300

Leusden >250m²

<250m²

600

Totaal >250 m² | Total

74.900

34.800

37.500

29.300

22.500

44.500

Totaal <250 m² | Total

4.500

4.650

Totaal | Total

27.000

49.150

Transacties >250m2 : 44 In overeenstemming met het toenemende transactievolume zijn in het afgelopen jaar ook meer opnames genoteerd. In één jaar is het aantal verkochte of verhuurde objecten met elf objecten toegenomen. Hiervan hebben vijf transacties plaatsgevonden in de deelregio’s die eerder nog niet meegenomen zijn. Van het totaal aantal opnames betreft bijna 20% een kantoor waarvan de grootte 1.000 vierkante meter of meer betreft. De gemiddelde grootte van een object is in een jaar toegenomen en ligt deze boven de 1.000 vierkante meter, namelijk 1.011 vierkante meter. Het grootste opgenomen aaneengesloten metrage betreft een kantoor in Leusden waar Achmea ruim 8.000 vierkante meter heeft opgenomen. Zij laten echter ook weer een vele malen groter kantoor in Amersfoort achter. Effectief gezien neemt de leegstand in de regio Amersfoort nog altijd toe.

Opname/Take-up

Kantorenmarkten 2014 | Amersfoort 71

Amersfoort

Sprekende Cijfers

Transacties <250m2 : 39 De vraag naar kleinere metrages neemt als gevolg van het nieuwe werken en de roep om kostenbesparing steeds verder toe. Nabij het centrum met een hoog voorzieningenniveau worden relatief veel kleine units verhuurd. Amersfoort wordt gekenmerkt door een hoog percentage zzp’ers. Dit is tevens terug te zien in het aantal transacties met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. In heel 2013 zijn 39 opnames geregistreerd van een dergelijke grootte. Het totaal aantal transacties in Amersfoort komt derhalve uit op 85 kantoren. Bijna 47% van alle transacties is een kantooropname van klein formaat. Binnen deze grootteklasse is in het afgelopen jaar 4.750 vierkante meter opgenomen, daarmee komt het totale transactievolume voor 2013 uit op 49.250 vierkante meter kantoor.

Kantorenmarktratio: 19% Wanneer de verhouding tussen de opname in het afgelopen jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar wordt weergegeven voor 2013, blijkt dat deze ratio in een jaar met negen procentpunt is toegenomen tot 19%. Wanneer de ratio stijgt is sprake van een markt die krapper wordt, wanneer de ratio daalt is de verhouding tussen opname en aanbod verder verruimd. Dit betekent dat de Amersfoortse markt krapper is geworden. Enkele grote transacties liggen aan deze verbeterde ratio ten grondslag.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Amersfoort Centrum | Centre

133

130-155

Amersfoort Noord | North

108

120-140

Amersfoort West | West

105

100-130

Amersfoort Zuid | South

130-155

Amersfoort Vathorst

110-120

Leusden

- 100-110

Huurprijzen De gehele kantorenmarkt in Amersfoort ondervindt druk op de huurprijzen. Vanwege het hoge aanbod hebben diverse locaties te maken met grote concurrentie. De minder aantrekkelijke locaties ondervinden een nog sterkere prijsdaling. De prijs is naast locatie tevens afhankelijk van het opleveringsniveau, huurvoorwaarden en duurzaamheid. Gedateerde kantoren op bedrijventerreinen worden steeds lastiger verhuurbaar, terwijl goede locaties alsmede onderscheidende objecten in trek blijven. Daarnaast is de hoogte van incentives hier tevens van afhankelijk. In het centrum van Amersfoort is de hoogste mediane huurprijs betaald, namelijk € 133,- per vierkante meter per jaar. In Amersfoort Noord ligt deze prijs op € 108,- per vierkante meter en in Amersfoort West op € 105,- per vierkante meter per jaar.

Voorraad De kantoorvoorraad in de regio Amersfoort bedraagt op 1 januari 2014 in totaal 993.500 vierkante meter. In het voorraadcijfer is in dit jaar tevens Amersfoort-Vathorst alsmede Leusden meegenomen. Door het terughoudende beleid ten aanzien van nieuwbouwontwikkelingen en het versoepelen van de regels omtrent transformatie neemt naar verwachting de kantorenvoorraad volgend jaar af. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad | Total stock

800.000

Afname / Toename | Decrease / Increase

+2%

2010

2011

2012

870.000

800.000

+9%

-8%

2013

Voor meer informatie over de regio Amersfoort kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars | De heer J.W. van Lieshout RT | Telefoon (033) 247 31 73 | www.molenbeek.nl

72 Amersfoort | Kantorenmarkten 2014

2014

800.000 *993.500 -

Sprekende Cijfers

Brabantse Tilburg

Breda

Den Bosch

Eindhoven

Stedenrij

6 Kantorenmarkten 2014 | Brabantse Stedenrij 73

Sprekende Cijfers

Eindhoven

74 Eindhoven | Kantorenmarkten 2014

Eindhoven

Sprekende Cijfers

Eindhoven De regio Eindhoven is als onderdeel van de Brabantse Stedenrij een belangrijke kantorenlocatie. In het afgelopen jaar heeft Eindhoven enkele grote kantoorgebruikers geherhuisvest, wat het opnamevolume in 2013 ten goede komt. Verder betreft een groot aandeel van het aantal transacties kantoorgebruikers met een kleine ruimtebehoefte. Moeilijke economische tijden en nieuwe ontwikkelingen op het gebied van werken doen de vraag naar grote kantoormetrages afnemen. De markt beweegt hierin mee door onder andere kleinere units aan te bieden. De gemeente Eindhoven heeft onlangs een nieuw kantoorbeleid aangekondigd waarbij een aantal grootschalige nieuwbouwplannen wordt geschrapt. Het gaat hierbij om circa 270.000 vierkante meter kantoor. De 21 gemeenten binnen het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) pakken gezamenlijk de leegstand op de kantorenmarkt aan. Met de provincie Noord-Brabant en het SRE zijn afspraken gemaakt over de reductie van de bouw van nieuwe kantoren in de regio. Met name in het landelijk gebied worden nieuwbouwmogelijkheden ingeperkt. In het stedelijk gebied zijn duidelijke keuzes gemaakt voor enkele locaties waar nieuwbouw nog wel tot de mogelijkheden behoort. Feitelijk is een nieuw gebouwde locatie alleen nog mogelijk voor lokale bedrijven wanneer zij aantoonbaar niet gevestigd kunnen worden in bestaande gebouwen. De voorrang wordt gegeven om kantoorgebruikers te vestigen binnen de huidige kantoorvoorraad. Bestaande bouw is niet altijd de beste optie voor een kantoorgebruiker, zo blijkt het voor Rabobank Nederland. In overleg met de gemeente hebben zij besloten om hun huidige locatie in Eindhoven geschikt te maken voor de toekomst. De huidige hoogbouw dient hierbij plaats te maken voor een nieuw en duurzamer kantoor. Om enerzijds leegstand te voorkomen en anderzijds gebruik te maken van de centrale ligging is voor deze aanpak gekozen. Tevens dient de verbinding tussen Woensel-Zuid, het centraal station en het centrum van Eindhoven hiermee aantrekkelijker en toegankelijker te worden gemaakt. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

205.700

2010

223.800

2011

276.700

2012

233.700

2013 2014

264.200 250.500

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-13%

+9%

+24%

-16%

+13%

-5%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-1%

+7%

+22%

-3%

+10%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

18%

0,5%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

82%

95%

98%

99,5%

100%

Percentage of existing building floor area

Aanboddaling van 5% Het aanbod in de regio Eindhoven bedraagt op 1 januari 2014 in totaal 250.500 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met het beschikbare metrage een jaar geleden, is sprake van een aanboddaling van 5%. De toenemende vraag naar kantoorruimte in het afgelopen jaar ligt hieraan ten grondslag. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is sprake van een daling noch een stijging. Het aanbod in de Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Eindhoven Centrum | Centre

2009

2010

2011

2012

2013

2014

80.000

69.100

90.200

102.500

108.600

112.000

Eindhoven Noord | North

22.600

34.600

31.000

21.800

26.400

38.300

Eindhoven West | West

98.600

109.100

143.500

86.100

109.700

88.800

4.500

11.000

12.000

23.300

19.500

11.400

205.700

223.800

276.700

233.700

264.200

250.500

Eindhoven Zuid & Oost | South & East Totaal | Total

Kantorenmarkten 2014 | Eindhoven 75

Eindhoven

Sprekende Cijfers

regio omvat uitsluitend reeds bestaande kantoorgebouwen. Het aanbodvolume wordt gevormd door 198 objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter. In vergelijking met een jaar geleden is dit aantal met zeventien locaties toegenomen. De grootte van een beschikbaar object betreft gemiddeld 1.265 vierkante meter, een daling van ruim 200 vierkante meter in een jaar. Met een toenemend aantal beschikbare kantoren en een dalend aanbodvolume ligt een daling van de gemiddelde grootte in de lijn der verwachting. In het noorden van Eindhoven staat het grootste kantoorobject, met een aaneengesloten metrage van ruim 13.000 vierkante meter, in aanbod.

Aanbod deelgebieden In Eindhoven Centrum wordt het meeste aantal vierkante meters kantoorruimte aangeboden, te weten 112.000 vierkante meter. Dit betreft een toename van 3.400 vierkante meter op jaarbasis. Naast Eindhoven Centrum vertoont ook Eindhoven Noord een toename in het aanbod. Op 1 januari 2014 staat in het noorden van Eindhoven 38.300 vierkante meter te koop of te huur, een stijging van 11.900 vierkante meter in een jaar. Daarentegen vertonen Eindhoven West en Eindhoven Zuid & Oost een daling in het beschikbare kantoormetrage. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

2008

Eindhoven Centrum >250m2 <250m2

Eindhoven Noord >250m 2

<250m2

300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

2011

2012

2013

- 3.400 4.050

9.100 2.300 4.600 6.400 -

700 2.600

- 1.000 950

16.600 10.300 24.100 10.800 7.500 9.500

<250m2

Eindhoven Zuid & Oost >250m2

- 3.500 1.300 2.300 8.700 3.250

<250m2

Take-up and supply in square metres lettable floor area

2010

9.200 32.800 11.400 15.200

Eindhoven West >250m2

Opname en aanbod in m² vvo

2009

24.800 12.600

- 1.000 1.900

- 900 200

Totaal >250m² | Total

50.500

28.700

39.200

52.300

28.300

Totaal <250m² | Total

6.300

30.550 7.100

Totaal | Total

34.600

37.650

Opnamestijging van 8% In 2013 wordt de kantorenmarkt in Eindhoven positief gekenmerkt door een hoger transactievolume. Het afgelopen jaar is 30.550 vierkante meter kantoorruimte opgenomen met een minimale metrage van 250 vierkante meter. In verhouding tot het opnameniveau in 2012 is daarmee sprake van een stijging van 8%. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in 2012 het transactieniveau sterk afweek van het langdurig gemiddelde. Alle deelgebieden, met uitzondering van Eindhoven Zuid & Oost, noteren een hogere opname dan het jaar daarvoor. In het centrum is de grootste hoeveelheid kantoorruimte verhuurd of verkocht, namelijk 15.200 vierkante meter. Daarentegen is in het noorden van Eindhoven het minst opgenomen, te weten 2.600 vierkante meter kantoor.

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Transacties >250m2 : 36 In heel 2013 zijn 36 transacties geregistreerd in de regio Eindhoven, het betreft hier een toename van drie gebouwen op jaarbasis. Ondanks een positief opnamevolume en een toename in het aantal transacties is de gemiddelde grootte van een object die is verhuurd of verkocht gedaald met zes vierkante meter tot 849 vierkante meter. In het afgelopen jaar hebben zes transacties plaatsgevonden met een metrage welke groter is dan 1.000 vierkante meter kantoor. Ter vergelijking, uit de cijfers van 2012 is gebleken dat toen zeven transacties van een dergelijke grootte zijn verhuurd. De reden van het toegenomen aantal opgenomen vierkante meters is te wijden aan één transactie van ruim 7.000 vierkante meter, te weten het Wooncorporatie Woonbedrijf. In deze regio is dit tevens de grootst geregistreerde kantooropname in 2013.

76 Eindhoven | Kantorenmarkten 2014

Eindhoven

Sprekende Cijfers

Transacties <250m2 : 61 Naast de kantoortransacties met een minimale metrage van 250 vierkante meter worden ook de opnames onder deze grens in kaart gebracht. In het afgelopen jaar zijn in deze grootteklasse 61 kantoren van een dergelijke grootte verhuurd of verkocht. Het totaal aantal transacties komt derhalve uit op 97 opnames. Ruim 63% van het totale aantal geregistreerde objecten die door kantoorgebruikers zijn opgenomen, betreft een object met een oppervlakte dat kleiner is dan 250 vierkante meter. In totaal is 7.100 vierkante meter kantoor opgenomen binnen deze grootteklasse. Het totale transactievolume in de regio Eindhoven bedraagt derhalve 37.650 vierkante meter kantoor.

Kantorenmarktratio: 12% De verhouding tussen het aanbod en het aantal opgenomen vierkante meters in een jaar is in de regio Eindhoven dichter tot elkaar gekomen. De aanboddaling van 5% op jaarbasis en de transactietoename van 8% in de periode van een jaar heeft de kantorenmarktratio met één procentpunt doen stijgen. Op 1 januari 2014 bedraagt deze ratio 12%. Daarmee is de markt in Eindhoven nog altijd als ruim te typeren.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Eindhoven Centrum | Centre

103

110

Eindhoven Noord | North

Eindhoven West | West

100

Eindhoven Zuid & Oost | South & East

116

110

Huurprijzen De prijzen van kantoorgebouwen zijn reeds in de afgelopen jaren naar beneden bijgesteld. Nog altijd vinden concessies op de huurprijzen plaats. In 2013 is voor een kantoorruimte een mediane prijs van € 103,- per vierkante meter betaald. Vorig jaar betaalde een kantoorgebruiker per vierkante meter nog een mediane prijs van € 117,-. In het centrum is in het afgelopen jaar de hoogste huurprijs genoteerd, te weten € 230,- per vierkante meter. Eindhoven Noord kent de laagste mediane prijs per vierkante meter kantoor, namelijk € 77,-. De huurprijzen dienen als indicatie, hierin is geen rekening gehouden met incentives of de kwaliteit van het pand. De tweedeling op de markt met kwalitatief hoogwaardige panden en objecten die van mindere kwaliteit zijn is tevens herkenbaar in de daarbij behorende huurprijs en incentives.

Voorraad In Eindhoven gaat Rabobank Nederland het kantoor aan Fellenoord na gedeeltelijke sloop van 20.000 vierkante meter weer 28.000 vierkante meter opnieuw opbouwen. Hierdoor neemt in 2016 de kantoorvoorraad in elk geval met 8.000 vierkante meter toe. Hier staat tegenover dat diverse gebouwen getransformeerd worden tot bijvoorbeeld studentenwoningen. In 2013 is reeds 3.000 vierkante meter kantoorruimte, verdeeld over vier gebouwen, door middel van transformatie aan de markt ontrokken. Het nieuwbouwpand ‘De Nieuwe Wal’ ten behoeve van het Woonbedrijf van circa 7.000 vierkante meter kantoor wordt in 2015 aan de kantorenvoorraad toegevoegd. In het afgelopen jaar is derhalve de kantorenvoorraad afgenomen tot 1.379.000 vierkante meter op 1 januari 2014. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock

1.450.000

Afname/Toename / Decrease/Increase

2010

1.465.000 +1%

2011

2012

2013

2014

1.465.000 1.395.000 1.382.000 1.379.000 0%

-5%

-1%

Voor meer informatie over de regio Eindhoven kunt u terecht bij: Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars | De heer L.A.M. Schreppers MRICS RT | Telefoon (040) 211 11 12 | www.bedrijfsmakelaar.nu

Kantorenmarkten 2014 | Eindhoven 77

Sprekende Cijfers

Den Bosch

78 Den Bosch | Kantorenmarkten 2014

Den Bosch

Sprekende Cijfers

Den Bosch De regio Den Bosch wordt in 2013 gekenmerkt door een positief opnamevolume en een matiging van het hoge aanbodniveau. Ondanks het hoge aanbod kent de kantorenmarkt van Den Bosch ook schaarste. De huidige vraag naar kantoorruimte betreft met name hoogwaardige locaties die voldoen aan eisen als klimaat en duurzaamheid. Verder groeit de vraag naar kleinschalige werklocaties en flexibele contracten met een korte looptijd. Dit betekent dat het aantal transacties wellicht gaat toenemen, echter het transactievolume door kleinere opnames niet gaat stijgen. De gemeente Den Bosch is in het begin van 2013 een werkgroep gestart die de toenemende leegstand van kantoren dient tegen te gaan. De verplaatsingsmarkt waar huidige gebruikers het verouderde gebouw inruilen voor een kleinere en betere locatie, veelal tegen een gelijke huurprijs per vierkante meter, doet de vraag naar kantoorruimte afnemen. Daarnaast neemt de behoefte aan betere locaties en kantoren toe. Kortom oude panden staan langdurig leeg en dienen te worden gerenoveerd of getransformeerd willen deze nog van waarde zijn. Een goed voorbeeld is het gebouw aan de Petterlaarpark 30. Na vertrek van de gebruiker KPMG is in het afgelopen jaar het pand volledig gerenoveerd naar de huidige standaarden en gewenste kwaliteit van de markt. Op het moment van schrijven is ruim 80% van dit kantoor, nog voor de eindoplevering, verhuurd. Het probleem van verouderde gebouwen blijft actueel en helaas kent de markt maar weinig vergelijkbare projecten zoals Petterlaarpark 30. Ondanks de vraag naar nieuwe kantoorruimte worden in de regio geen gebouwen op risico gebouwd. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

72.100

2010 2011 2012 2013 2014

106.700

120.600

92.600

158.500

153.300

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-23%

+48%

+13%

-23%

+71%

-3%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-28%

+12%

+21%

-5%

+44%

+21%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

15%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

91%

96%

98%

85%

100%

Percentage of existing building floor area

Aanbod Het totale aantal beschikbare kantoorruimten is toegenomen van 98 objecten aan het eind van 2012 tot 109 panden aan het einde van 2013. In tegenstelling tot de verwachting van een stijgend aanbod is het beschikbare metrage gedaald met 3% tot 153.300 vierkante meter op 1 januari 2014. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is echter sprake van een toename van 21%. In Den Bosch maakt nieuwbouw geen deel uit van het beschikbare aanbod, het betreft reeds bestaande kantoorgebouwen. De gemiddelde grootte van een object welke beschikbaar is voor verhuur of verkoop betreft 1.407 vierkante meter. Het object met het grootste aaneengesloten metrage is het gebouw Hoog Heinis met een grootte van bijna 9.000 vierkante meter. Daarnaast staat ook het zakencentrum Bolduc in aanbod met een vergelijkbaar metrage. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2009

2010

2011

2012

2013

2014

26.000

47.200

40.300

40.800

53.000

56.550

A2-zone en Noord

20.700

26.000

37.600

34.400

83.800

78.850

Paleiskwartier en West

25.400

33.500

42.700

17.400

21.700

17.900

Totaal | Total

72.100

106.700

120.600

92.600

158.500

153.300

Den Bosch Centrum | Centre

Kantorenmarkten 2014 | Den Bosch 79

Den Bosch

Sprekende Cijfers

Aanbod deelgebieden Door het vertrek van Quintiq Holding B.V. op kantorenpark ‘Soetelieve’ is het aanbod hier sterk toegenomen. Op deze kantorenlocatie staat op het moment van schrijven circa 75% leeg. Daarnaast is De Maaspoort ook een locatie die te maken heeft met veel leegstand. De komst van Quintiq in het deelgebied A-2 Zone en Noord heeft het beschikbare metrage hier doen dalen. Desondanks kent deze deelregio met 78.850 vierkante meter nog altijd het hoogste aanbod in de regio Den Bosch. Paleiskwartier en West noteren gebruikelijk het laagste aanbodcijfer. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

2008

<250 m2 A2-zone en Noord > 250 m

Paleiskwartier en West > 250 m2 <250 m2 Totaal >250m² | Total

Take-up and supply in square metres lettable floor area 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

8.800

- 2

<250 m2

Opname en aanbod in m² vvo

2009

Den Bosch Centrum | Centre > 250 m2 16.200

2010

18.000

2011

2012

2013

26.900 23.800 10.400 18.600 -

- 1.700 1.600

5.900 18.600 6.200 9.200 18.900

- - - - - 200 4.200 20.300 16.700 7.900 14.200 4.200 - 38.400

35.000

62.200

- 300 500

37.900

33.800

41.700

Totaal <250m² | Total

2.000

2.300

Totaal | Total

35.800

44.000

Opname In heel 2013 is in de regio Den Bosch 41.700 vierkante meter kantoorruimte opgenomen met een metrage groter dan 250 vierkante meter. Dit is een stijging van 23% ten opzichte van 2012. Het toenemende transactievolume draagt bij aan een dalend aanbodcijfer. Opvallend is dat de aanzienlijke toename van het aantal opgenomen vierkante meters in het centrum en ‘De Herven’ (A-2 zone en Noord) heeft plaatsgevonden. Dit is mede te verklaren door een tweetal grote transacties die in deze gebieden zijn geregistreerd. In totaal betreft het opnamevolume in het centrum ruim 18.600 vierkante meter kantoorruimte en in de A-2 zone en Noord 18.900 vierkante meter. Daarentegen is het transactieniveau voor Paleiskwartier-West met bijna driekwart gehalveerd.

Transacties >250m2 : 36 In het afgelopen jaar hebben 36 transacties in deze grootteklasse plaatsgevonden. In vergelijking met vorig jaar is het aantal transacties met drie gedaald. Gemiddeld betreft een transactie een kantoormetrage van 1.160 vierkante meter. Door tien grote transacties met een metrage van minimaal 1.000 vierkante meter is de gemiddelde grootte van een opname toegenomen. Ter vergelijking, in 2012 werden zeven kantoren verhuurd of verkocht met een dergelijke metrage en betrof de gemiddelde transactiegrootte 866 vierkante meter.

Transacties <250m2 : 16 In 2013 hebben zestien transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Dit zijn drie kantoren meer dan in het hieraan voorafgaande jaar. Daarmee zijn in de periode van één jaar in totaal 52 transacties geregistreerd in Den Bosch. Meer dan een kwart van de transacties betreft een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. In totaal is in deze grootteklasse 2.300 vierkante meter opgenomen. Het totale transactievolume in 2013 komt derhalve uit op 44.000 vierkante meter.

Kantorenmarktratio: 27% De kantorenmarkt van Den Bosch is in 2013 als positief te kenmerken. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen het transactievolume en het aanbod aan het eind van dat jaar, is met zes procentpunten toegenomen tot 27%. Het positieve opnamevolume en het dalende aanbod liggen hieraan ten grondslag.

80 Den Bosch | Kantorenmarkten 2014

Den Bosch

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Den Bosch Centrum | Centre

140-180

120-175

A2-zone en Noord

125-150

120-155

Paleiskwartier en West

140-165

Huurprijzen De hoogste huurprijs is het afgelopen jaar genoteerd in de deelregio Den Bosch Centrum. Hier is een prijs betaald van € 180,- per vierkante meter per jaar. In het Paleiskwartier en West en A-2 zone zijn prijzen van respectievelijk € 120,- tot € 165,per vierkante meter genoteerd. Met betrekking tot Den Bosch Noord is een huur betaald van € 125,- per vierkante meter per jaar. Voor volgend jaar is de verwachting dat de huurprijzen in het centrum variëren tussen de € 120,- en € 175,- per vierkante meter per jaar. Volgend jaar blijven in de A-2 zone en Noord de prijzen vergelijkbaar met het afgelopen jaar.

Voorraad In 2013 zijn geen nieuwe kantoorgebouwen opgeleverd. Mede door de maatschappelijke discussie omtrent nieuwbouw versus renovatie c.q. transformatie is de voorraad niet verder toegenomen. Naar verwachting neemt volgend jaar de voorraad kantoorruimte af door de verkoop van oude gebouwen ten behoeve van transformatie. Dit jaar zijn reeds twee gebouwen verkocht ten behoeve van transformatie, enerzijds tot woningen en anderzijds tot een scholengemeenschap. Het betreft hier de Boschveldweg met circa 4.000 vierkante meter en Sint Teunislaan 1 van circa 5.000 vierkante meter. Op 1 januari 2014 is derhalve de voorraad in Den Bosch afgenomen tot 909.000 vierkante meter kantoor. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2010

2011

2012

2013

2014

850.000

900.000

918.000

909.000

+6%

+2%

-1%

Voor meer informatie over de regio Den Bosch kunt u terecht bij: HRS Bedrijfsmakelaars | De heer mr. M.S.J. Hoffman | Telefoon (073) 800 00 08 | www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Kantorenmarkten 2014 | Den Bosch 81

Sprekende Cijfers

Breda

82 Breda | Kantorenmarkten 2014

Breda

Sprekende Cijfers

Breda De lokale kantorenmarkt Breda kenmerkt zich in 2013 door een sterk oplopend aanbod en een achterblijvende vraag. Mede door Het Nieuwe Werken neemt de vraag naar kantoorruimten af en zijn objecten die hiervoor geschikt zijn extra in trek bij kantoorgebruikers. Hierbij gaat het met name om kantoren die in het centrum of nabij voorzieningen liggen. De kantorenmarkt van Breda wijkt derhalve niet af van de landelijke trends. Ondanks de doorgaans lagere huurprijzen, zijn kantoren op bedrijventerreinen minder gewild. Onder meer is dit duidelijk herkenbaar op het terrein Moleneind-Oost. Op dit soort gemengde terreinen is zelfs de huurprijs niet langer een instrument om te komen tot een transactie. Het gevolg is dat de discrepantie tussen goed verhuurbaar en matig verhuurbaar vastgoed steeds groter wordt. De huidige mismatch tussen de kantoorbehoefte en de huidige voorraad/aanbod, tezamen met de leegstand van gebouwen vraagt om een structurele aanpak. Om de verdere toename van leegstand tegen te gaan heeft de gemeente een concept-nota ‘Kantorenvisie Breda 2020’ opgesteld. Door middel van een proactieve en regisserende houding van de stad dient een duurzame en gezonde kantorenmarkt te worden gecreëerd. De gemeente voert daarnaast een restrictief beleid ten aanzien van nieuwbouw. Waar mogelijk worden diverse plannen en ontwikkellocaties geschrapt. In de komende jaren komen enkele grote gebouwen leeg te staan, zoals de locaties van de Rabobank, de Rechtbank, de Belastingdienst en de Kamer van Koophandel. Het betreft hier gebouwen die in eigendom zijn bij de gebruikers en waar het voor de hand ligt dat deze in de toekomst worden gesloopt of een andere functie krijgen. Het geschatte kantooroppervlakte van deze objecten tezamen betreft circa 50.000 vierkante meter. Op het moment van schrijven is het nog onduidelijk welke functies deze locaties krijgen. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

63.600

2010 70.600

2011 90.800

2012 109.100

2013 2014

108.000 134.600

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-18%

+11%

+29%

+20%

-1%

+25%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-29%

-18%

+12%

+31%

+22%

+31%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

15%

11%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

85%

89%

98%

99%

97%

Percentage of existing building floor area

Aanbod Het beschikbare metrage op 1 januari 2014 bedraagt circa 134.600 vierkante meter kantoorruimten. Wanneer dit vergeleken wordt met het aanbod een jaar geleden, is sprake van een toename van 25%. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is de stijging groter, namelijk 31%. Het nieuwbouwpercentage binnen het totale aanbod in Breda is op jaarbasis toegenomen van 1% naar 3% aan het einde van 2013. Met name rondom het station is nog veel gelegenheid tot nieuwbouw waarbij het aanbod de vraag naar kantoorruimten in dit gebied meer dan dekt. Het totale beschikbare metrage is verdeeld over 127 objecten. Ten opzichte van het einde van 2012 is het aantal beschikbare objecten met zestien panden toegenomen. Het grootste beschikbare aaneengesloten metrage is wederom gelegen in Breda West op de Stadionstraat met 8.350 vierkante meter kantoor. De gemiddelde grootte van een kantoor in aanbod is toegenomen met bijna 90 vierkante meter tot 1.060 vierkante meter.

Aanbod naar deelgebieden Breda Uit de cijfers van dit jaar is gebleken dat alle Bredase deelgebieden een toename in het aanbod noteren. De sterkste toename is toe te schrijven aan het centrum van Breda waar Kantorenmarkten 2014 | Breda 83

Breda

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Breda Centrum | Centre

17.400

25.300

22.600

28.500

20.000

34.200

Breda Oost | East

22.300

16.000

20.300

32.500

37.200

38.400

Breda West | West

16.700

19.000

18.500

17.000

23.700

27.700

Breda Overig | Other Totaal | Total

7.200

10.300

29.400

31.200

27.100

34.300

63.600

70.600

90.800

109.200

108.000

134.600

een nieuw object in aanbod is gekomen van ruim 4.600 vierkante meter kantoor. Verder kennen met name het kantorengebied Westerhage en het Stadionkwartier een sterke toename van het aanbod. Echter het oosten van de regio blijft het gebied waar de meeste kantoorruimte beschikbaar is, namelijk 38.400 vierkante meter. Daarentegen kent Breda West het geringste aanbod met 27.700 vierkante meter. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

2008

Breda Centrum | Centre >250 m 2

<250 m2 Breda Oost | East >250 m2 <250 m2

<250 m2

110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

2011

2012

2013

- 1.350 2.100

13.100 10.100 14.000 6.600 3.250 6.800 -

- 1.150 900

8.300 10.300 3.800 3.800 1.800 800 -

Breda Overig | Other >250 m2

2010

1.700 12.000 10.900 2.450 2.500

<250 m2

Take-up and supply in square metres lettable floor area

2.300 -

Breda West | West >250 m2

Opname en aanbod in m² vvo

2009

8.700

- 900 400

600 4.600 5.500

800 3.800

- 1.900 1.500

Totaal >250m² | Total

32.400

22.700

34.400

26.800

8.300

13.900

Totaal <250m² | Total

5.300

4.900

Totaal | Total

13.600

18.800

Opname De opname is zeer beperkt en wijkt voor het tweede achtereenvolgende jaar sterk af van het langdurig gemiddelde. De belangrijkste ontwikkelingen zijn op dit moment nabij het station. Ondermeer gaan hier de Rechtbank en de Belastingdienst zich hier gaan vestigen. In totaal hebben vier transacties plaatsgevonden met een minimale metrage van 1.000 vierkante meter. Vorig jaar betrof het aantal grote transacties nog twee. Daar waar in 2012 op jaarbasis een aanzienlijke daling in de opname is geregistreerd, is in het afgelopen jaar deze vraag hersteld. In 2013 is in totaal 13.900 vierkante meter kantoorruimte opgenomen in de regio Breda. Hiermee is sprake van een procentuele toename van 66% in een jaar. Met name de deelgebieden Oost en Overig profiteren van deze transactietoename. Hier vestigden het afgelopen jaar de vier grote kantoorgebruikers. Hierbij dient te worden opgemerkt dat slechts één van deze gebruikers afkomstig is van buiten de regio Breda. Dat wil zeggen dat de andere drie huurders ook kantoorruimten aan de lokale markt hebben toegevoegd. Breda West blijft binnen de regio het gebied met verhoudingswijs de minste vraag. Naar verwachting neemt het opnameniveau niet sterk toe. Echter wanneer hier wel sprake van is, is dit naar waarschijnlijkheid te wijden aan een aantal te verwachten grootschalige kantoortransacties van (semi)overheid.

Transacties >250m2: 20 In heel 2013 werden 20 opnames geregistreerd met een metrage gelijk of groter dan 250 vierkante meter. Op jaarbasis is hier een absolute toename van acht transacties waarneembaar. Vergelijkend met 2011 betrof dit aantal nog 43 opnames. De gemiddelde grootte van een verhuurd of verkocht pand in 2013 betreft 696 vierkante meter. Wanneer dit wordt vergeleken met de transactiegrootte in het hieraan voorafgaande jaar is dit nagenoeg gelijk gebleven.

Transacties <250m2: 41 De sterk versnipperde opname zorgt voor bewegingen op de lokale kantorenmarkt. Flexibiliteit en kleinschalige kantoren zijn van groot belang in de huidige markt. Dit blijkt ook uit het feit dat businesscentra en kantoren met een thematische invulling een redelijk goede bezetting hebben. Transacties met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter 84 Breda | Kantorenmarkten 2014

Breda

Sprekende Cijfers

vinden met name plaats in en rondom het centrum van Breda. Op de Triple O campus waar veel creatieve bedrijven zijn gevestigd vindt regelmatig een kleinschalige transacties plaats. Kleine kantoren die meer excentrisch zijn gelegen, zijn minder in trek. Voor dit soort kantoren dalen dan ook de huurprijzen. Door de leegstand kiezen steeds meer eigenaren om kantoren kleinschalig te verhuren, dit heeft tot gevolg heeft dat het aanbod hiervan dan ook sterk oploopt. In het afgelopen jaar hebben 41 kleine transacties plaatsgevonden in de regio Breda. Dit is ruim twee keer zo veel als de opnames vanaf een metrage van 250 vierkante meter. Het totale opnamevolume komt derhalve uit op 18.800 vierkante meter in 2013.

Kantorenmarktratio: 10% Dankzij het sterk verbeterde opnameniveau is dit jaar de verhouding tussen de opname en het aanbod iets dichter tot elkaar gekomen. De kantorenmarktratio is toegenomen van 8% vorig jaar naar 10% aan het einde van 2013. De Bredase markt is hiermee alsnog te kenmerken als een markt waar vraag en aanbod uit balans zijn. Deelgebieden | Districts Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Breda Centrum | Centre

145

140

Breda Oost | East

128

115

Breda West | West

135

Breda Overig | Other

125

Huurprijzen De transacties die plaatsvinden, betreffen veelal kleinschalige kantoren waarbij flexibiliteit van groot belang is. Daarnaast bevinden zich een beperkt aantal kantoorgebruikers op de markt die bereid zijn langdurige contracten aan te gaan. Tezamen met het hoge aantal vierkante meters beschikbare kantoorruimten staan de huurprijzen onder druk. Met name de gebieden die feitelijk niet als kantorenlocatie worden getypeerd ondervinden in sterke mate deze prijsdruk. Een groot aantal van dit soort kantoren zijn sterk in prijs gedaald waarbij verhuurders nog geregeld bereid zijn tot het geven van behoorlijke incentives. Daar staat tegenover dat de huurprijzen in de kantoorgebieden Claudius Prinsenlaan en Westerhage, alsmede het centrum en het zuiden van Breda redelijk op niveau blijven. In het afgelopen jaar is in het centrum een mediane prijs van € 145,- per vierkante meter betaald. In het oosten van Breda ligt deze prijs iets lager met € 128,- per vierkante meter. De verwachting is dat de huurprijzen op goede locaties niet meer sterk zullen dalen. Het prijsverschil tussen de kantoren op een kantorenlocatie en op een bedrijventerrein wordt naar verwachting in de loop der jaren groter. Daarbij blijft de hoogte van incentives afhankelijk van de kwaliteit van het object. Over het algemeen zijn de incentives het afgelopen jaar sterk opgelopen.

Voorraad In de nabije toekomst worden nieuwe kantoren opgeleverd in het stationsgebied. Hier is nog een grote plancapaciteit die in de loop der jaren op de markt komt. Verder wordt het lokale beleid met name ingezet op herontwikkelen of herbestemmen van oude kantoren en wordt een restrictief beleid gehanteerd ten aanzien van nieuwbouw. Enkele transformaties staan reeds gepland bijvoorbeeld in het kantorengebied Tramsingel. Naar verwachting krijgen deze transformaties in 2014 haar beslag. Verder zijn in 2013 geen kantoren gesloopt, noch aan de markt onttrokken. Derhalve is de kantorenvoorraad gelijk gebleven in vergelijking met een jaar geleden, te weten 694.200 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2010

2011

2012

2013

2014

690.000

694.200

+2%

+1%

Voor meer informatie over de regio Breda kunt u terecht bij: Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars | De heer P.P.M. Verhoeven MRICS RT | Telefoon (076) 514 74 54 | www.vandersande.nl

Kantorenmarkten 2014 | Breda 85

Sprekende Cijfers

Tilburg

86 Tilburg | Kantorenmarkten 2014

Tilburg

Sprekende Cijfers

Tilburg Tilburg ligt te midden van de Brabantse Stedenrij en ondervindt daarmee op de kantorenmarkt concurrentie van Breda, Den Bosch en Eindhoven. De kantorenmarkt in Tilburg is te typeren als een moeizame markt. Het aanbod is aan een forse stijging onderhevig en incidentele transacties bepalen de markt. Efficiënter werken, het terugbrengen van het aantal vestigingen of zelfs het sluiten ervan, hebben tot gevolg dat de kantorenvraag beperkt is en de leegstand verder oploopt. In 2012 heeft de gemeente de Leegstandsverordening vastgesteld. Hierin staat dat eigenaren van kantoorpanden die langer dan zes maanden leegstaan dit bij de gemeente moeten melden. Dit heeft betrekking op alle niet-woningen zoals winkelpanden, kantoren en bedrijfshallen op het bedrijventerrein Kraaiven, Loven en Kanaalzone, alsmede de linten Korvel en Besterd en een deel van de binnenstad van Tilburg. Door middel van deze verordening brengt de gemeente leegstaande kantoorpanden in kaart en worden de mogelijkheden besproken voor een invulling van het pand. Hierbij houdt de gemeente rekening met het publieke belang, maar ook met de eventuele lasten voor de eigenaar. De gemeente tracht leegstand terug te dringen door het toepassen van verschillende functionaliteiten op de reeds bestaande kantorenvoorraad. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

53.300

2010 46.600

2011 84.500

2012 2013 2014 68.100

74.200

105.400

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+33%

-13%

+81%

-19%

+9%

+38%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+46%

+15%

+64%

+16%

+39%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

16%

13%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

84%

100%

87%

92%

100%

Percentage of existing building floor area

Aanbod neemt fors toe Het totaal aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimten is in een jaar sterk toegenomen tot 105.400 vierkante meter op 1 januari 2014. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden, is sprake van een toename van 31.200 vierkante meter, oftewel 38%. Hier liggen enkele grote objecten die vorig jaar nog niet in aanbod stonden en in het afgelopen jaar op de markt zijn gekomen aan ten grondslag. In het afgelopen jaar is geen nieuwbouw aan de kantorenmarkt van Tilburg toegevoegd. Derhalve blijft het nieuwbouwpercentage van het totale aanbod nul. Aan het einde van 2013 zijn 104 objecten beschikbaar voor de verhuur of verkoop, een toename van tien objecten over de periode van één jaar. Het grootste aaneengesloten metrage dat in de regio wordt aangeboden betreft het kantoorgebouw aan de Dr. Hub van Doorneweg 195 van ruim 10.000 vierkante meter. Dit object van groot formaat is volledig geoutilleerd en geschikt voor Het Nieuwe Werken waarmee het voldoet aan de huidige eisen van de kantoorgebruiker. Daarnaast is de mogelijkheid tot het huren van kleinere metrages met een flexibel en kort huurcontract tegen een voordelige prijs ook voor huurders van wezenlijk belang. De gemiddelde grootte van het aanbod is door de toename van dergelijke grote objecten gestegen van 789 vierkante meter vorig jaar tot 1.013 vierkante meter dit jaar. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Tilburg Centrum | Centre

8.900

12.200

26.400

28.800

28.900

27.800

Tilburg Zuid | South

16.800

31.300

19.300

18.400

38.300

Tilburg Overig | Other

27.600

17.600

26.800

20.000

26.900

39.300

Totaal | Total

53.300

46.600

84.500

68.100

74.200

105.400

Kantorenmarkten 2014 | Tilburg 87

Tilburg

Sprekende Cijfers

Aanbod deelgebieden De toename van het aantal beschikbare gebouwen is met name gelegen in de deelgebieden Tilburg Zuid en Tilburg Overig. Hier is de hoeveelheid beschikbare vierkante meters kantoorruimte dan ook aanzienlijk gestegen. In Tilburg Zuid staat op 1 januari 2014 een totaal van 38.300 vierkante meter in aanbod. De overige gebieden van Tilburg kennen met 39.300 vierkante meter beschikbare kantoorruimte het hoogste aanbodcijfer in de regio. In het centrum is het aanbod licht gedaald tot 27.800 vierkante meter kantoor. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Tilburg Centrum | Centre >250m² <250m²

<250m²

120.000 100.000 80.000 60.000

2010

2011

2012

2013

6.000

1.600

5.900

3.100

3.600

Tilburg Overig >250m²

Take-up and supply in square metres lettable floor area

2009 3.100

Tilburg Zuid | South >250m² <250m²

Opname en aanbod in m² vvo

2008 4.800

5.100

- 700

1.500

4.800

- 800 200

2.000

8.700

2.000

- 100 4.000

8.600

- 700 200

Totaal >250m² | Total

13.500

3.800

12.300

11.900

Totaal <250m² | Total

1.600

13.700 400

Totaal | Total

13.500

14.100

Opname vertoont positief beeld In de regio Tilburg is in het afgelopen jaar 13.700 vierkante meter kantoorruimte opgenomen waarvan de minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt. Vergeleken met het jaar 2012 is sprake van een toename van 14%. Tilburg Overig is het deelgebied waar de meeste vierkante meters zijn verhuurd of verkocht, namelijk 8.600 vierkante meter kantoor. Voor drie opeenvolgende jaren kent het zuiden van Tilburg een gelijke vraag naar kantoorruimte, te weten 2.000 vierkante meter. In vergelijking met de overige deelgebieden is de vraag in deze regio het geringst.

40.000

Transacties >250m2 : 15

20.000

Het aantal geregistreerde transacties in 2013 is in vergelijking met 2012 gedaald met één opname. Desondanks is het transactievolume in een jaar toegenomen met 14%. Twee grote transacties van meer dan 2.000 vierkante meter liggen hieraan ten grondslag. Uit de cijfers is gebleken dat over de periode van één jaar vijftien opnames zijn geregistreerd met een minimale metrage van 250 vierkante meter. Een toenemend aantal verhuurde vierkante meters en een dalend aantal transacties heeft een afname van de gemiddelde kantoorgrootte tot gevolg. In 2012 betrof deze grootte 749 vierkante meter en is in een jaar met 162 vierkante meter toegenomen tot 911 vierkante meter in 2013. De grootste geregistreerde transactie in 2013 omvat bijna 4.500 vierkante meter en betreft een kantoorgebouw in Tilburg Overig.

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Transacties <250m2 : 3 In Tilburg is het aantal bekendgemaakte transacties met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter kantoorruimte gering. In heel 2013 zijn in deze grootteklasse drie transacties geregistreerd. In het hier aan voorafgaande jaar betroffen dit nog tien objecten. In totaal komt het aantal transacties voor 2013 uit op achttien verkochte of verhuurde gebouwen. De vraag over het afgelopen jaar betreft in totaal 14.100 vierkante meter. Hiervan betreft 400 vierkante meter een kantoor met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter.

88 Tilburg | Kantorenmarkten 2014

Tilburg

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 13% De kantorenmarktratio indiceert hoe ruim de markt is op basis van het opnamevolume en het aanbodniveau. Een lage ratio geeft aan dat de vraag naar kantoorruimte laag is terwijl het aanbod hoog is, dit indiceert een ruime markt. Op 1 januari 2014 bedraagt de kantorenmarktratio van Tilburg 13%, een afname van drie procentpunt op jaarbasis. Hiermee is de Tilburgse kantorenmarkt te typeren als een ruime markt waarbij het aanbod de vraag sterkt overstijgt.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Tilburg Centrum | Centre

128

100-140

Tilburg Zuid | South

140

75-135

Tilburg Overig | Other

153

75-135

Huurprijzen Het hoge aanbodniveau in combinatie met de beperkte vraag naar kantoren zet de huurprijzen onder druk. Niet alleen is deze druk te herkennen in een dalende prijs per vierkante meter maar ook in de hoogte van de incentives. Door de huidige marktomstandigheden geven verhuurders de huurder een incentive in de vorm van een bijvoorbeeld een huurvrije periode. De mediane prijs voor een kantoorgebouw in Tilburg bedraagt € 140,- per vierkante meter. Hierbij is geen rekening gehouden met incentives, locatie of de kwaliteit van het object. De huurprijzen in de regio variëren van € 75,- tot € 160,- per vierkante meter. In 2013 is de hoogste mediane prijs gerealiseerd in Tilburg Overig met € 153,- per vierkante meter.

Voorraad De maatschappelijke discussie omtrent nieuwbouw versus renovatie, sloop of transformatie maakt kantoorontwikkelingen in deze tijd niet realistisch. Nieuwbouwplannen zijn derhalve op dit moment niet van invloed op het voorraadcijfer. Het renoveren van kantoorgebouwen geeft een impuls aan de kwaliteit van het aanbod, echter behoort dit niet altijd tot de beste optie. Voor diverse kantoorobjecten wordt gekeken naar andere gebruiksmogelijkheden. Dit heeft dit jaar geleid tot een daling van de voorraad, op 1 januari 2014 bedraagt de kantorenvoorraad in Tilburg 480.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2010

2011

2012

2013

2014

475.000

487.500

480.000

+1%

+2,5%

-2%

Voor meer informatie over de regio Tilburg kunt u terecht bij: HRS Bedrijfsmakelaars | De heer A.A.C. Rens | Telefoon (073) 800 00 08 | www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Kantorenmarkten 2014 | Tilburg 89

Tilburg

Sprekende Cijfers

90 Tilburg | Kantorenmarkten 2014

Sprekende Cijfers

Arnhem Knooppunt

Nijmegen

Kantorenmarkten 2014 | Arnhem en Nijmegen 91

Sprekende Cijfers

Arnhem - Nijmegen

92 Arnhem en Nijmegen | Kantorenmarkten 2014

Arnhem

Sprekende Cijfers

Arnhem In 2013 laat de kantooropname een vergelijkbaar beeld zien als in de periode 2010 tot en met 2012. Een structureel lager niveau dat schommelt tussen de 20.000 tot 25.000 vierkante meter opname van kantoren. In de jaren hiervoor was sprake van een structurele kantooropname van rond de 50.000 vierkante meter. Zowel het aanbod als de leegstand is verder toegenomen en bedraagt per 1 januari 2014 bijna 17%. Een aantal tendensen die na oktober 2008 zijn ingezet, zijn ook dit jaar weer zichtbaar in de cijfers. De vraag van kantoorgebruikers betreft met name vraag naar kantoorruimte rondom het Centraal Station en in het centrum van Arnhem. De kantoorzoeker verwacht inmiddels meer en meer van aanbieders, dat wil zeggen een turnkey ruimte welke volledig is afgestemd op de wensen van de zoeker. Waar het kan, worden de investeringen neergelegd bij de eigenaar of aanbieder. Circa 85% van de kantoorgebruikers kiest op dit moment voor een grotendeels open kantoorconcept met enkele spreekkamers en stilte werkplekken. Bij voorkeur hebben de organisaties de gehele operatie op één vloer. De kantoorlocaties aan de rand van de stad zonder een duidelijk profilering krijgen het moeilijker en moeilijker. Locaties als Arnhems Buiten (Energy) en IJsseloord 2 (snelweg) kunnen zich met hun duidelijke profilering hier nog enigszins aan onttrekken. Ook in de prijsvorming is sprake van een verdere tweedeling. Op de goede locaties lijkt de prijsdaling en de toename van de incentives tot stilstand te zijn gebracht. Op de minder locaties dalen de huurprijzen verder en nemen de incentives toe. Op bepaalde locaties is feitelijk geen sprake meer van prijselasticiteit aangezien de vraag hier volledig is weggevallen. In 2013 is tevens sprake geweest van transformatie van kantoorgebouwen. Enkele voorbeelden hiervan zijn de transformaties van het voormalig “Gibo” gebouw naar studentenhuisvesting en de Roellstraat 2 welke is getransformeerd tot zorgwoningen. Hiernaast zijn ook een aantal gemeentelijke panden verkocht welke in de toekomst functies gaan krijgen ten behoeve van onder andere zorg, studentenhuisvesting en wonen. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

111.600

2010 153.300

2011 186.000

2012 196.700

2013 178.700

2014 196.100

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-26%

+37%

+21%

+6%

-9%

+10%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-23%

+7%

+25%

+23%

+8%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

16%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

84%

91%

92%

99%

100%

Percentage of existing building floor area

Aanbod Na een aanboddaling van 9% vorig jaar is in het afgelopen jaar het beschikbare metrage toegenomen met 10%. Op 1 januari 2014 bedraagt het aanbod in de regio Arnhem 196.100 vierkante meter kantoor. Het gehele beschikbare metrage betreft reeds bestaande gebouwen met een minimale metrage van 250 vierkante meter. In totaal staan 116 objecten te koop of te huur, dit is een toename van elf objecten in een jaar. Hiervan noteren 57 kantoren een grootte van minimaal 1.000 vierkante meter. De gemiddelde grootte van een object in aanbod is 1.691 vierkante meter, dit is nagenoeg gelijk in vergelijking met een jaar geleden.

Kantorenmarkten 2014 | Arnhem 93

Arnhem

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Arnhem Centrum | Centre

27.500

47.400

55.900

55.600

41.600

44.700

Arnhem Noord | North

22.600

25.300

30.600

25.500

24.100

30.700

Arnhem Oost | East

32.300

40.800

52.400

62.400

56.700

48.400

Arnhem West | West

1.300

400

1.700

3.400

15.900

19.500

Arnhem Zuid | South

27.900

39.400

45.400

49.800

40.400

52.800

111.600

153.300

186.000

196.700

178.700

196.100

Totaal | Total

Aanbod deelgebieden Het aanbod is verdeeld over de deelgebieden Arnhem Centrum, Noord, Oost, West en Zuid. In het zuiden zijn de meeste vierkante meters kantoorruimte beschikbaar, namelijk 52.800 vierkante meter. Een jaar geleden was dit nog in de deelregio Arnhem Oost, hier wordt nu 48.400 vierkante meter kantoor aangeboden. Arnhem West kent met een verhuurbaar oppervlak van 19.500 vierkante meter het laagste beschikbare metrage op 1 januari 2014. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Arnhem Centrum | Centre >250m² <250m²

Arnhem Oost | East >250m²

<250m²

150.000

100.000

50.000

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

2012

2013

8.600

8.100

17.900

4.400

29.700

9.000

3.100 -

- 5.500

- 4.300

6.700

1.900

400

10.400

4.000

1.000

500

- 350

2.300

1.700

- 400 200

5.200

3.700

- 1.450 1.150

3.000

11.200

- 1.100 550

6.700

21.400

Arnhem West | West >250m²

200.000

2011 14.300

Arnhem West | West >250m²

250.000

2010 1.600

<250m²

Take-up and supply in square metres lettable floor area

2009 10.100

Arnhem Noord | North >250m² <250m²

Opname en aanbod in m² vvo

2008 24.800

2.800

- 1.300 26.500

8.300 -

Totaal >250m² | Total

84.500

51.400

22.000

25.600

22.600

Totaal <250m² | Total

4.600

1.900

Totaal | Total

31.100

24.500

Opname Opvallend in 2013 is de volledige vraaguitval in het middensegment, met andere woorden kantoorgebruikers met een oppervlaktebehoefte van circa 500 tot 1.500 vierkante meter. Naast een paar grotere transacties bestaat het opnamevolume met name uit transacties onder de 500 vierkante meter, voornamelijk in het centrum en in de traditionele kantoorvilla`s daar direct om heen. Onder andere door de toename van het flexwerken en nieuwe kantoorinrichtingsconcepten is steeds minder vierkante meter kantoor vereist. In heel 2013 is het opnamevolume dan ook gedaald tot 22.600 vierkante meter. In vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar is sprake van een daling van 3.900 vierkante meter, oftewel 15%. In het zuiden van Arnhem is in het afgelopen jaar de meeste vierkante meter opgenomen, te weten 8.300 vierkante meter. In 2013 is in het westen van deze regio 500 vierkante meter kantoor verhuurd, een jaar geleden bedroeg dit nog het dubbelen.

Opname/Take-up

Transacties >250m2 : 20 In de regio Arnhem zijn het afgelopen jaar 20 transacties genoteerd met een minimale metrage van 250 vierkante meter. Vergeleken met 2012 is dit aantal gelijk gebleven. Van het aantal geregistreerde transacties in 2013 zijn vijf kantoren opgenomen met een metrage groter dan 1.000 vierkante meter. De grootste gebruikerstransactie heeft plaatsgevonden in het zuiden, namelijk 6.000 vierkante meter. Het betreft hier een opname van het Openbaar Ministerie die tijdelijk een locatie huurt terwijl de huidige locatie in het centrum van Arnhem wordt verbouwd en aangepast aan het nieuwe werken. Gemiddeld is een object 1.129 vierkante meter groot, een jaar geleden bedroeg dit nog ruim 193 vierkante meter meer.

94 Arnhem | Kantorenmarkten 2014

Arnhem

Sprekende Cijfers

Transacties <250m2 : 13 Naast de transacties waarvan de metrage groter is dan 250 vierkante meter kantoor zijn ook de opnames hieronder genoteerd. In 2013 zijn in deze grootteklasse dertien objecten verkocht of verhuurd. In totaal zijn 33 kantoorruimtes opgenomen, 39% hiervan is een kantoor van klein formaat. Hierbij gaat het om een totaal opnamevolume van 1.900 vierkante meter. Derhalve is in de regio Arnhem totaal 24.500 vierkante meter opgenomen.

Kantorenmarktratio: 12% De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde hiervan. In de regio Arnhem bedraagt deze ratio 12%. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden dan is sprake van een ruimere kantorenmarkt. Vergeleken met een jaar geleden is de ratio namelijk met drie procentpunt gedaald.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Arnhem Centrum | Centre

130-160

Arnhem Noord | North

135-145

Arnhem Oost | East

125-140

Arnhem West | West

130-140

Arnhem Zuid | South

120-130

Huurprijzen De discrepantie tussen de vraag en het aantal vierkante meters in aanbod zet de prijzen onder druk. De gewilde locaties zoals rondom het station kennen een marktconforme huurprijs van circa € 175,- per vierkante meter per jaar. Hier staat tegenover dat voor gedateerde kantoorruimte op verouderde bedrijventerreinen, indien deze al verhuurd worden, een prijs van € 70,- per vierkante meter wordt betaald. Dit toont de tweedeling in de kantorenmarkt. Verder zijn incentives in de huidige markt inmiddels bijna zelfsprekend. De hoogte hiervan is echter afhankelijk van de kwaliteit en locatie van het object.

Voorraad De kantorenvoorraad in de regio Arnhem bedraagt op 1 januari 2014 in totaal 1.077.500 vierkante meter. In vergelijking met vorig jaar is de hoeveelheid vierkante meter kantoor door een onttrekking met 3.200 vierkante meter licht gedaald. Met een leegstandspercentage van bijna 17% betekent dit dat aan het begin van 2014 ruim 183.000 vierkante meter leeg staat. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

1.064.000 +4%

2010

2011

1.075.000 1.079.100 +1%

2012

2013

2014

1.079.100 1.080.700 1.077.500

+0,4%

Voor meer informatie over de regio Arnhem kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars | De heer J.H. Vogelaar | Telefoon (026) 355 21 00 | www.stmakelaars.nl

Kantorenmarkten 2014 | Arnhem 95

Nijmegen

Sprekende Cijfers

Nijmegen In de regio Nijmegen is sprake van een terughoudende kantorenmarkt, het opnamevolume is aan een daling onderhevig en het aantal beschikbare vierkante meters neemt toe. Een lager transactieniveau is mede te danken aan het uitblijven van diverse grote transacties die in het voorgaande jaar nog wel plaatsvonden. De discrepantie tussen de vraag en het aanbod maakt dat de Nijmeegse kantorenmarkt met een ratio van 22% als ruim is te typeren. Kantoorgebruikers vinden steeds vaker een lagere huurprijs van groter belang dan de locatie. Door de hogere huurprijzen op de prominente singels in het centrum is hier steeds vaker sprake van leegstand. Deze oude singelpanden worden nog altijd als markant aangemerkt. In enkele gevallen wordt op deze locatie nog een kantoorpand verhuurd, waarbij een relatief hoge huurprijs is gerealiseerd. De hedendaagse kantoorgebruiker stelt daarnaast ook steeds meer eisen aan het pand zoals duurzaamheid en energiekosten. Gemeente Nijmegen onderschrijft de moeizame markt en werkt mee aan bestemmingswijzigingen om transformatie mogelijk te maken. Een voorbeeld hiervan is het voormalige gemeentekantoor, het Metterswane gebouw, welke wordt herontwikkeld tot een multifunctionele locatie. In de regio staat van het huidige kantooraanbod meer dan de helft leeg. Ondanks de hoge leegstand worden nog altijd op kleine schaal nieuwe locaties ontwikkeld. Dit is te verklaren door de lage bouwkosten en het feit dat de gronden al jaren in eigendom zijn. Hierdoor is het mogelijk om hoogwaardige gebouwen aan te bieden tegen een scherpe huurprijs. Uit soortgelijke kleinere ontwikkelingen is gebleken dat partijen hiervoor interesse hebben. Deze nieuwbouwontwikkelingen dwingen daarmee eigenaren van oudere kantoorpanden om tijdig deze locaties te (her)ontwikkelen of te transformeren willen deze nog concurrerend zijn. Daarnaast bieden enkele beleggers kantoren tegen bodemhuurprijzen aan, waaronder ook nieuwbouw voor een prijs vanaf € 90,- per vierkante meter, inclusief parkeren. Aangezien de huurprijs voor kantoorgebruikers veelal doorslaggevend is, dienen andere partijen tevens de vraagprijzen te verlagen. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

58.400

2010 80.600

2011 81.500

2012 73.300

2013 2014 68.700

101.100

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-9%

+38%

+1%

-10%

-6%

+47%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-29%

+2%

+11%

+2%

-5%

+25%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

15%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

99%

91%

95%

85%

99%

95%

Percentage of existing building floor area

Aanbod neemt toe Het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimten is toegenomen tot 101.100 vierkante meter op 1 januari 2014. Wanneer dit vergeleken wordt met het aanbod aan het einde van het derde kwartaal van 2013 is sprake van een toename van 19%. Een jaar geleden bedroeg het aanbod aanzienlijk minder, te weten 68.700 vierkante meter. Hiermee is sprake van een aanbodstijging van 47%. In het afgelopen jaar zijn enkele nieuwbouwprojecten aan de markt toegevoegd. Het succesvolle nieuwbouwproject aan de Kerkenbos 1053 van 2.800 vierkante meter welke in 2012 is opgeleverd heeft deze eigenaar doen besluiten om ook te starten met de volgende ontwikkeling van ruim 4.600 vierkante meter. Dit heeft tot gevolg dat het nieuwbouwpercentage is toegenomen tot 5%. Ten opzichte van vorig jaar is dit een toename van vier procentpunten.

96 Nijmegen | Kantorenmarkten 2014

Nijmegen

Sprekende Cijfers

Het aantal kantoorpanden in de verhuur of verkoop dat groter is dan 250 vierkante meter is toegenomen met 13 objecten tot 87 objecten. De gemiddelde grootte van een object komt uit op 1.162 vierkante meter. Een jaar geleden was een beschikbaar kantoorpand in de regio Nijmegen 940 vierkante meter. Door een transactie in het kantoorgebouw FiftyTwoDegrees met huurder Royal HaskoningDHV is dit object niet langer het object met het grootste aaneengesloten metrage. Dit betreft een nieuw in aanbod gekomen object van 13.000 vierkante meter aan de Barbarossastraat in Nijmegen Oost. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Nijmegen Centrum | Centre

15.200

5.700

17.000

16.700

15.700

13.300

Nijmegen Brabantse Poort

25.000

37.300

28.100

27.700

18.300

35.600

Nijmegen Oost | East

5.800

5.100

4.300

4.100

3.000

17.800

Nijmegen West | West

12.400

14.200

18.000

16.100

20.100

21.500

Gemeente Beuningen

4.500

5.100

2.500

3.800

Wijchen

- 13.800 9.000 6.200 7.800 9.100

Totaal | Total

58.400

80.600

81.500

73.300

68.700

101.100

Aanbod deelgebieden Ook de deelregio Nijmegen Brabantse Poort kent een aanzienlijke toename in het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimten. Op 1 januari 2014 wordt hier 35.600 vierkante meter kantoor aangeboden. Het aanbod is daarmee in een jaar bijna verdubbeld. Dit is mede te verklaren door enkele nieuwe grotere objecten in aanbod aan de Wijchenseweg en Kerkenbos. Daarmee kent dit deelgebied het grootste aanbod in de regio Nijmegen. Alle deelregio’s noteren een stijging in het aanbod. Naar verwachting neemt in de komende tijd het aanbod in het centrum toe gezien grotere verplaatsingen vanuit het centrum. Door het object van 13.000 vierkante meter in Nijmegen Oost is het beschikbare metrage kantoorruimte hier aanzienlijk toegenomen. Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Nijmegen Centrum | Centre >250m²

4.900

2.600

6.100

4.100

4.400

2.000

700

1.700

14.000

7.700

19.200

10.600

11.800

8.500

<250m² Nijmegen Brabantse Poort >250m²

<250m² Nijmegen Oost | East >250m²

1.500

5.200

2.700

5.700

<250m² Nijmegen West | West >250m²

3.900

1.200

2.500

2.700

<250m²

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000

750 1.300

<250m²

100

2.900

500

<250m²

300

250

23.150

22.700

700

1.300

5.000

Totaal >250m² | Total

24.300

18.700

35.500

26.900

Totaal <250m² | Total

3.200

4.500

Totaal | Total

26.350

27.200

Opname zakt verder weg In het jaar 2013 is in de regio Nijmegen 22.700 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, waarvan de metrage gelijk of groter dan 250 vierkante meter bedraagt. In vergelijking met 2012 is het transactievolume met 2% gedaald. Deze daling is in alle deelregio’s zichtbaar, met uitzondering van Nijmegen West en Wijchen waar dit jaar meer vierkante meters zijn verhuurd. De toename is te verklaren uit een enkele grote transacties in het westen van Nijmegen en een incidentele transactie in Wijchen. In het afgelopen jaar hebben vier transacties plaatsgevonden met een metrage boven de duizend vierkante meter.

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 14 Aanbod/Supply

800 9.000

600

20.000 0

600 1.100

2.050

Wijchen >250m²

Take-up and supply in square metres lettable floor area

900 1.400

900

Gemeente Beuningen >250m²

Opname en aanbod in m² vvo

950 3.800

Opname/Take-up

Kantorenmarkten 2014 | Nijmegen 97

Nijmegen

Sprekende Cijfers

Transacties >250 m2: 31 Het transactievolume van 22.700 vierkante meter is tot stand gekomen door 31 opnames. Wanneer dit aantal vergeleken wordt met een jaar eerder is sprake van een daling van acht transacties. De grote transactie van 5.000 vierkante meter in het kantoorgebouw FiftyTwoDegrees brengt de gemiddelde transactiegrootte omhoog. De gemiddelde grootte van een verhuurd of verkocht object in Nijmegen bedraagt 732 vierkante meter. Ter vergelijking bedroeg in 2012 de gemiddelde grootte van een transactie 593 vierkante meter.

Transacties <250 m2: 36 Het belang van metrages kleiner dan 250 vierkante meter wordt steeds groter. Sinds vorig jaar wordt ook deze grootteklasse in kaart gebracht. In 2013 hebben 36 transacties plaatsgevonden met een dergelijke metrage. Een jaar geleden werden 27 opnames genoteerd. In totaal zijn in het afgelopen jaar 66 transacties geregistreerd, hiervan betreft bijna 55% een metrage van kleine grootte. Het opnamevolume in deze grootteklasse bedraagt 4.500 vierkante meter. Daarmee komt het totale transactievolume in 2013 uit op 27.200 vierkante meter kantoorruimten.

Kantorenmarktratio: 22% De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, van Nijmegen is dit jaar aanzienlijk gedaald tot 22%. Aan het eind van 2012 bedroeg deze ratio nog 34%. Het is van belang dat de discrepantie tussen vraag en aanbod niet verder oploopt, om te voorkomen dat de Nijmeegse kantorenmarkt verder op slot raakt.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Nijmegen Centrum | Centre

100-170

95-150

Nijmegen Brabantse Poort

75-125

70-125

Nijmegen Oost | East

90-150

Nijmegen West | West

75-110

75-115

Gemeente Beuningen

75-110

70-100

Wijchen 75-120 70-110

Huurprijzen De huurprijzen in Nijmegen staan gedurende enkele jaren onder druk. In het afgelopen jaar is opnieuw sprake van een daling in de mediane prijzen, echter is er geen sprake van grote huurprijsdalingen. Daar staat tegenover dat in de regio Nijmegen de incentives verder zijn toegenomen. Ondanks dat de huurprijs vaak de doorslaggevende factor is bij de beslissing over nieuwe huisvesting, is dit niet het enige wat van belang is. Ook de kwaliteit van een pand is zeer belangrijk. Hierdoor blijven incourante panden met zeer lage huurbedragen vooralsnog beschikbaar.

Voorraad Op 1 januari 2014 is de voorraad in Nijmegen vastgesteld op 477.150 vierkante meter kantoorruimte. De voorraad is in vergelijking met vorig jaar licht gedaald. Enkele transformaties van kantoorfuncties tot (studenten)huisvesting liggen hieraan ten grondslag. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2010

2011

2012

2013

2014

430.000

483.000

475.000

477.800

477.150

+1%

+12%

-2%

Voor meer informatie over de regio Nijmegen kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars | De heer S.G.A.H. Roelofs RT | Telefoon (024) 365 10 10 | www.stmakelaars.nl

98 Nijmegen | Kantorenmarkten 2014

Sprekende Cijfers

Groningen

Leeuwarden en Assen

8 Kantorenmarkten 2014 | Groningen, Leeuwarden en Assen 99

Sprekende Cijfers

Groningen

100 Groningen | Kantorenmarkten 2014

Groningen

Sprekende Cijfers

Groningen In het afgelopen jaar is de kantorenmarkt van Groningen, na een positief karakter in 2012, te typeren als een lastige markt. In tegenstelling tot een daling van het aanbod in de afgelopen jaren is het beschikbare metrage dit jaar toegenomen. Verder is het aantal transacties gedaald, dit doet de discrepantie tussen vraag en aanbod verder toenemen. Kantoorgebruikers kijken kritisch naar de huisvestingkosten en hebben daarnaast te maken met het inkrimpen van de organisatie. De kantoorbehoefte neemt hierdoor in de gehele markt af. De leegstand van kantoren neemt in de loop der jaren steeds verder toe. De gemeente Groningen is daarom actief in het bestrijden van de leegstand en biedt diverse mogelijkheden voor het herontwikkelen van kantoorruimten. Aan het begin van 2013 wees het college van B&W van Groningen bedrijvenpark Kranenburg toe aan kantoren om zich aldaar te vestigen. Deze locatie staat bekend als hoogwaardig bedrijvenpark dat specifiek gericht is op de ICT sector. Het doel is om de marktpotentie van het gebied te vergroten. In Groningen wordt bewust gestuurd op het verbeteren van de kantorenmarkt door het aantrekken van nieuwe huurders en het behouden van de reeds gevestigde bedrijven. Daarnaast wordt beleidsmatig aangestuurd op het vinden van alternatieve functies voor incourante objecten, alsmede planologisch nieuwbouw te beperken tot een minimum. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

98.100

2010

124.700

2011 2012

134.600

129.800

2013 129.500

2014

154.200

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+20%

+27%

+8%

-4%

-0,2%

+19%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+2%

+31%

+28%

+14%

+5%

+15%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

12%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

88%

97%

96%

97%

98%

Percentage of existing building floor area

Aanbod Op 1 januari 2014 bedraagt het aanbod 154.200 vierkante meter, een stijging van 19% ten opzichte een jaar geleden. Een groot deel van het aanbod is gedateerd en voldoet niet meer aan de hedendaagse eisen. Het totale beschikbare metrage bestaat aan het einde van 2013, net als in het hieraan voorafgaande jaar, voor 98% uit reeds bestaande kantoorobjecten. Het totale aanbodvolume wordt bepaald door 114 objecten, dit is evenveel als vorig jaar. De gemiddelde grootte per kantoor is gestegen van 1.136 vierkante meter eind 2012 naar 1.353 vierkante meter aan het einde 2013. Het vorig jaar in aanbod geplaatste kantoorpand in Groningen West, te weten ‘De Zwarte Doos’, van ruim 13.000 vierkante meter betreft het grootste beschikbare aaneengesloten metrage. Verhuurders bieden in reactie op de vraag, grote kantoorgebouwen veelal in kleinere units aan. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2009

2010

2011

2012

2013

2014

12.800

12.400

11.500

16.400

13.900

13.000

2.100

5.800

9.400

7.300

8.100

7.200

Groningen Oost | East

12.800

18.700

35.400

27.400

20.500

27.800

Groningen West | West

45.900

60.000

48.500

39.700

55.900

79.000

Groningen Zuid | South

24.500

27.800

29.800

39.000

31.100

27.200

Totaal | Total

98.100

124.700

134.600

129.800

129.500

154.200

Groningen Centrum | Centre Groningen Noord | North

Kantorenmarkten 2014 | Groningen 101

Groningen

Sprekende Cijfers

Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Groningen Centrum | Centre >250m²

2.300

3.900

3.000

1.950

5.250

<250m²

Groningen Noord | North >250m²

<250m² Groningen Oost | East >250m² <250m² Groningen West | West >250m² <250m² Groningen Zuid | South >250m² <250m²

- 9.700

9.900

17.600

3.000

1.800

8.700

2.500

2.250

11.550

5.050

- 150 400

1.300

- 500 600

5.800

2.650

- 350 150

1.700

7.900

- 1.850 750

1.900

1.400

11.100

- 1.700

2.500

1.250

- 900 800

Totaal >250m² | Total

24.900

32.800

23.600

13.700

21.150

Totaal <250m² | Total

3.750

13.800 2.700

Totaal | Total

24.900

16.500

Aanbod per deelregio Het aanbod in Groningen is gelegen in vijf verschillende deelgebieden, te weten Centrum, Noord, Oost, Zuid en West. De deelgebieden Groningen Centrum, Noord en Zuid vertonen in vergelijking met een jaar geleden een daling in het aanbod. In de deelregio Groningen West is het beschikbare metrage met 23.100 vierkante meter aanzienlijk toegenomen. Diverse nieuw in aanbod gekomen grote objecten liggen hieraan ten grondslag. Op 1 januari 2014 is hier 79.000 vierkante meter beschikbaar en heeft hiermee het grootste aandeel in het totale aanbod. Het minst aantal vierkante meters wordt aangeboden in de deelregio Groningen Noord, namelijk 7.200 vierkante meter. Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod

Opname

Opnamevolume In 2013 is in totaal 13.800 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Ter vergelijking, in 2012 betrof het opnamevolume 21.150 vierkante meter. Dit betreft een daling van 7.350 vierkante meter oftewel een daling van 35%. In Groningen Centrum is in tegenstelling tot voorgaande jaren het meeste aantal vierkante meters opgenomen. De overige deelregio’s vertonen een daling in het transactievolume. Opvallend is dat in de deelregio West de opname in 2013 in vergelijking met 2012 met ruim de helft is afgenomen tot 5.050 vierkante meter. In het noordelijke deel van Groningen is geen kantoor verkocht of verhuurd waarvan het minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt.

Transacties >250m2 : 22 In 2013 hebben 22 transacties plaatsgevonden met een metrage groter dan 250 vierkante meter, dit is één transactie minder in vergelijking met een jaar eerder. De gemiddelde grootte van een opname betreft 627 vierkante meter. In vergelijking met 2012 is daarmee de gemiddelde opnamegrootte afgenomen met 292 vierkante meter. In 2013 hebben drie transacties plaatsgevonden met een metrage groter dan 1.000 vierkante meter, dit is gelijk aan het aantal in 2012. De grootst geregistreerde transactie betreft 1.440 vierkante meter in Groningen West, dit is ruim de helft kleiner dan de grootst geregistreerde transactie vorig jaar.

Transacties <250m2 : 20 De dalende kantoorbehoefte is terug te zien in een toename van het aantal transacties met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. In het afgelopen jaar hebben 20 transacties plaats gevonden in deze grootteklasse. Van de 42 transacties die in het afgelopen jaar zijn geregistreerd in Groningen, is 48% een opname van klein formaat. Wanneer vergeleken wordt met vorig jaar is het aantal kleine transacties met tien afgenomen. Desondanks zijn dergelijke kantooropnames van onmiskenbaar belang.

102 Groningen | Kantorenmarkten 2014

Groningen

Sprekende Cijfers

Het opnamevolume van deze kleinere transacties is 2.700 vierkante meter. Derhalve bedraagt het totale transactievolume in deze regio 16.500 vierkante meter.

Kantorenmarktratio: 9% De stijging van het aanbod en de daling van het transactievolume hebben een daling van de kantorenmarktratio tot gevolg. De ratio, de verhouding tussen de opname in 2013 en het aanbod aan het einde van dat jaar, is met zeven procentpunt gedaald in vergelijking tot een jaar geleden. De kantorenmarktratio in Groningen bedraagt 9% op 1 januari 2014. Deelgebieden | Districts Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Gerealiseerd/Realised (€) 2013 Verwacht/Expected (€) 2014

Groningen Centrum | Centre

130

90-150

Groningen Noord | North

90-150

Groningen Oost | East

100

90-150

Groningen West | West

114

90-150

Groningen Zuid | South

133

90-150

Huurprijzen De mediane gerealiseerde huurprijzen in 2013 zijn vergelijkbaar met 2012. De hoogst genoteerde huurprijs is betaald in Groningen Zuid, te weten € 133,- per vierkante meter per jaar. De laagste gerealiseerde huurprijs is betaald voor een object in Groningen Oost, namelijk € 100,- per vierkante meter per jaar. Voor 2014 worden huurprijzen van een gelijk niveau verwacht en komen daarmee uit tussen de € 90,- en € 150,- per vierkante meter per jaar voor 2014. Deze bandbreedte wordt mede veroorzaakt door de locatie van het gebouw alsmede de kwaliteit hiervan.

Voorraad De fysieke kantorenvoorraad is door de gemeente Groningen in mei 2013 vastgesteld op 1.110.500 vierkante meter. Er heeft een correctie in de cijfers van de kantorenvoorraad plaatsgevonden. Daarnaast is eind 2013 het nieuwe kantoor van Dienst Sociale Zaken en Werk van circa 17.000 vierkante meter opgeleverd. In totaal is de fysieke kantorenvoorraad gestegen tot 1.127.500 vierkante meter op 1 januari 2014. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2010

2011

2012

900.000

906.000

904.000

+3%

+1%

2013

2014

905.300 1.127.500 +0,1%

+25%

Voor meer informatie over de regio Groningen kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars | De heer E. Venema RT RMT | Telefoon (0592) 33 84 20| www.lamberink.nl

Kantorenmarkten 2014 | Groningen 103

Sprekende Cijfers

Leeuwarden

104 Leeuwarden | Kantorenmarkten 2014

Leeuwarden

Sprekende Cijfers

Leeuwarden In het noorden van Nederland zijn Groningen en Leeuwarden grote kantoorsteden. In het afgelopen jaar is echter weinig beweging geweest op de kantorenmarkt van Leeuwarden. Het aanbod is aan een blijvende stijging onderhevig en de vraag is beperkt. Dit heeft onder andere te maken met een dalende kantoorbehoefte door efficiëntere werkvormen en de inkrimping van bedrijven. Hierdoor heeft de lokale markt te maken met een hoog leegstandspercentage. Panden die langdurig in aanbod staan zijn veelal gedateerd en gelegen op minder aantrekkelijke locaties. De gemeente Leeuwarden hanteert mede hierom een actief beleid omtrent het tegengaan van leegstand. Concrete plannen voor transformatie van oude kantoorpanden worden gestimuleerd en versneld behandeld. Daarnaast biedt de gemeente diverse instrumenten aan eigenaren van leegstaande kantoren aan om de courantheid te bepalen en te verbeteren. Ondanks de ruime beschikbaarheid van kantoorobjecten voldoet het aanbod niet langer aan de hedendaagse wensen van de gebruiker. Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van ICT, klimaatbeheersing en duurzaamheid maken veel bestaande panden gedateerd. Eigenaren en verhuurders dienen middelen vrij te maken voor renovatie om hun object nog van enige concurrerende waarde te laten blijken. Desondanks is in enkele gevallen zelfs renovatie onvoldoende en is alleen transformatie of sloop nog een optie. De kantoorgebruiker vraagt naar nieuwe kantoren met een hoog voorzieningenniveau om daarmee te voldoen aan hun vervangingsvraag. Door het Economisch Instituut Bouwnijverheid is de nieuwbouwvraag op circa 50.000 vierkante meter geschat, hierbij is tevens rekening gehouden met het (her)gebruiken van bestaande kantoren volgens de SER-ladder. Deze ladder dient om optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de effectiviteit van het gebouw te vergroten. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

48.100

2010 93.100

2011 83.200

2012 77.500

2013

106.400

2014

125.500

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-3%

+94%

-11%

-7%

+37%

+18%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-4%

+74%

-24%

10%

+30%

+10%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

98%

97%

98%

100%

Percentage of existing building floor area

Aanbod Na een stijging van 37% in 2012, is ook dit jaar het aanbod in Leeuwarden toegenomen. Op 1 januari 2014 wordt 125.500 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 18% ten opzichte van een jaar geleden. Aan het einde van 2013 staan 90 kantoorobjecten in aanbod, tegenover 83 objecten eind 2012. Alle objecten die in de regio Leeuwarden worden aangeboden betreffen reeds bestaande kantoorgebouwen. De gemiddelde grootte van een aangeboden object is in een jaar gestegen van 1.284 vierkante meter naar 1.394 vierkante meter eind 2013. Het grootste aaneengesloten metrage wordt aangeboden aan de Tesselschadestraat met een metrage van 5.683 vierkante meter.

Kantorenmarkten 2014 | Leeuwarden 105

Leeuwarden

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2009

2010

10.900 7.000

Leeuwarden West | West

15.400

Leeuwarden Zuid | South

14.800

Totaal | Total

48.100

Leeuwarden Centrum | Centre Leeuwarden Oost | East

2011

2012

2013

2014

16.800

18.100

18.900

22.300

28.150

6.400

14.400

10.600

21.500

23.300

31.800

25.400

26.400

40.400

47.150

38.100

25.300

21.600

22.200

26.900

93.100

83.200

77.500

106.400

125.500

Aanbod per deelregio In alle deelregio’s is in het afgelopen jaar het aantal vierkante meters in aanbod toegenomen. In de deelregio Leeuwarden West is het aanbod het sterkst gestegen, namelijk met 6.750 vierkante meter tot 47.150 vierkante meter beschikbare kantoorruimte. Traditiegetrouw wordt het meeste aantal vierkante meters aangeboden in het westen van Leeuwarden. In het centrum is het aanbod tevens aan een forse toename onderhevig, te weten 5.850 vierkante meter. Op 1 januari 2014 wordt hier 28.150 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Verder kennen Leeuwarden Zuid en Leeuwarden Oost een beschikbaar metrage van respectievelijk 26.900 en 23.300 vierkante meter. Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Leeuwarden Centrum | Centre >250m²

2.700

1.100

500

<250m² Leeuwarden Oost | East >250m²

<250m²

- - - - - -

Leeuwarden West | West >250m² <250m² Leeuwarden Zuid | South >250m² <250m²

Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

- - - - - -

1.200

4.400

- 300

12.600

3.400

10.400

3.700

- 200 150 300

1.500

- - - - - -

Totaal >250m² | Total

4.200

8.900

23.000

800

1.500

3.700

Totaal <250m² | Total

200

150

Totaal | Total

1.700

3.850

Transactievolume In 2013 zijn twee transacties geregistreerd in de regio Leeuwarden met een totaal van 3.850 vierkante meter. In vergelijking met afgelopen jaar is de opname van kantoorruimte toegenomen, dit is echter te wijten aan één grote transactie in het deelgebied Leeuwarden Oost. Hier is derhalve in 2013 de meeste kantoorruimte opgenomen. Afgelopen jaar heeft één transactie plaats gevonden met een metrage groter dan 250 vierkante meter. Dit betreft een opname van 3.700 vierkante meter aan de Noordvliet. Met deze transactie heeft er voor het eerst sinds vijf jaar een transactie plaatsgevonden in de deelregio Leeuwarden Oost.

Transacties <250m2 : 1 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Door de moeizame economie en nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de manier van werken daalt de kantoorbehoefte van gebruikers. Hierdoor huren diverse kantoorgebruikers een nieuwe locatie die minder groot is. Opvallend is dat bedrijven die op de huidige locatie blijven hun overtollige ruimte aanbieden voor onderhuur. Daarmee kunnen organisaties profiteren van hun huidige locatie en de flexibiliteit in metrage. Om leegstand tegen te gaan werken verhuurders hier veelal in mee. Daarnaast zijn ook meer kantoorruimten geschikt gemaakt voor deelverhuur waarbij kantoormetrages vanaf een klein oppervlak of zelfs per werkplek beschikbaar zijn. In 2013 is in de regio één transactie geregistreerd met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Dit betreft een opname van 150 vierkante meter aan de Balthasar Bekkerwei in Leeuwarden West. In het afgelopen jaar is daarmee in de regio in totaal 3.850 vierkante meter kantoor opgenomen.

106 Leeuwarden | Kantorenmarkten 2014

Leeuwarden

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 3% De kantorenmarktratio is het afgelopen jaar gestegen met twee procentpunt tot 3% op 1 januari 2014. Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de opname in het afgelopen jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar. Vanwege het hoge aanbod en het lage transactievolume is de kantorenmarkt te typeren als ruim.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Leeuwarden Centrum | Centre

90-110

Leeuwarden Oost | East

90-110

Leeuwarden West | West

90-110

Leeuwarden Zuid | South

90-110

Huurprijzen Door de discrepantie tussen vraag en aanbod staan de huurprijzen onder druk. In de huidige tijd hebben verhuurders veel over om een huurder aan te trekken of juist op hun locatie te behouden. Hier stellen zij dan ook aanzienlijke incentives tegenover. De hoogte van de huurprijs en de incentives zijn afhankelijk van de locatie van het object alsmede de kwaliteit hiervan. Vanwege het geringe aantal waarnemingen kunnen geen uitspraken worden gedaan over de gerealiseerde huurprijzen per vierkante meter in 2013. Voor 2014 zijn de huurprijzen in Leeuwarden West en Oost naar beneden bijgesteld in verband met een oplopend aanbod en een beperkt vraag. Indien kantoren nog van concurrerende waarde willen zijn, dan dienen onder andere prijzen te worden verlaagd en investeringen te worden gedaan.

Voorraad Afgelopen jaar hebben diverse transformaties plaatsgevonden, waardoor de fysieke voorraad van kantoorruimte in Leeuwarden dit jaar gedaald is naar 516.000 vierkante meter, dit is een daling van 1%. Verwacht wordt dat in 2014 nog diverse transformaties plaatsvinden en derhalve de voorraad verder daalt. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2010

2011

2012

2013

2014

517.000

520.000

523.000

516.000

+0.5%

+0,5%

-1%

Voor meer informatie over de regio Leeuwarden kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars | De heer E. Venema RT RMT | Telefoon (0592) 33 84 20| www.lamberink.nl

Kantorenmarkten 2014 | Leeuwarden 107

Assen

Sprekende Cijfers

Assen

108 Assen | Kantorenmarkten 2014

Assen

Sprekende Cijfers

Assen In de regio Assen is in de afgelopen jaren de leegstand verder opgelopen. De gemeenteraad van Assen gaat de samenwerking van de regio Groningen Assen verder verdiepen. Hierbij is het van belang om de leegstand te beperken en alternatieve oplossingen te stimuleren zoals het transformeren of herbestemmen van objecten. Door onder andere de economische situatie en nieuwe manieren van werken worden veelal kleinere kantoren opgenomen. Incidenteel vinden nog grote transacties plaats. Dit betreft met name bedrijven die hun huidige locatie vervangen voor een hoogwaardiger pand tegen nagenoeg dezelfde of zelfs soms betere huurvoorwaarden. De kantorenmarkt bestaat enerzijds uit objecten welke geruime tijd leeg staan en als incourant worden gekenmerkt en daarnaast uit gebouwen van hoge kwaliteit met een hoog voorzieningenniveau. De prijs is voor huurders een belangrijk aspect bij de keuze omtrent huisvesting. Het kwaliteitsniveau van het object zorgt daarbij voor grote prijsverschillen. Daarnaast zijn onder andere kwaliteit, locatie, en bereikbaarheid van groot belang. Ondanks eventuele afwaarderingen van objecten die geruime tijd leeg staan vinden deze geen geschikte kandidaat. Eigenaren en verhuurders dienen een bewuste keuze te maken tussen renovatie, transformatie of herbestemmen. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

33.900

2010 33.500

2011 41.400

2012 56.300

2013 43.400

2014 53.500

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-11%

-1%

+24%

+36%

-23%

+23%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+3%

+1%

+17%

+39%

+4%

+17%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

22%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

78%

92%

98%

99%

97%

98%

Percentage of existing building floor area

Aanbod In het afgelopen jaar is het aantal beschikbare vierkante meters kantoor met 23% toegenomen tot 53.500 vierkante meter op 1 januari 2014. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is sprake van een minder sterke toename, te weten 17%. Van het totale aanbod betreft 2% een object welke nieuw is opgeleverd of binnen een jaar gereed is. Derhalve bedraagt het overig deel van het aanbod reeds bestaande kantoorgebouwen. Door de nieuwe ontwikkelingen waarbij huurders kleinere kantoorruimtes vragen, gaan eigenaren hun pand sneller geschikt maken voor deelverhuur. Ondanks het overschot in het aanbod is het niet eenvoudig een huurder direct van een geschikte ruimte te voorzien. Dit heeft onder andere te maken met het feit dat een kantoor niet direct voldoet aan de huidige wensen van de huurder. Nieuwe kantoorconcepten als mede de intrede van Het Nieuwe Werken vragen om een aanpassing van de huidige locatie. Aan het einde van 2013 staan 52 locaties in aanbod, dit zijn tien kantoren meer dan een jaar eerder. De gemiddelde grootte van een object bedraagt 1.029 vierkante meter. Ten opzichte van vorig jaar is dit nagenoeg van gelijke grootte. In Assen staan nog altijd twintig kantoren in aanbod waarvan de minimale metrage 1.000 vierkante meter bedraagt, dit is een toename van vier panden in een jaar. Hierbij dient te worden opgemerkt dat deze objecten veelal in deelverhuur worden aangeboden.

Kantorenmarkten 2014 | Assen 109

Assen

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Assen Centrum | Centre

2009

2010

2011

2012

2013

2014

18.200

20.400

22.100

24.400

20.900

27.600

Assen Noord | North

6.500

9.400

10.300

14.100

11.900

13.900

Assen West | West

1.100

1.800

7.100

7.400

8.700

10.100

Assen Zuid | South Totaal | Total

8.100

1.900

10.400

1.900

33.900

33.500

41.400

56.300

43.400

53.500

Aanbod deelgebieden Het aanbod in Assen is verdeeld over de deelgebieden Centrum, Noord, West en Zuid. Hiervan kent het Centrum het hoogste aanbodcijfer, te weten 27.600 vierkante meter. Assen Zuid kent het laagste beschikbare metrage met 1.900 vierkante meter. In deze deelregio is het aanbod gelijk aan een jaar geleden, in alle overige deelgebieden is het beschikbare metrage aan een stijging onderhevig. In het noorden en westen van Assen staat respectievelijk 13.900 en 10.100 vierkante meter in aanbod. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Assen Centrum | Centre >250m² <250m² Assen Noord | North >250m²

<250m²

50.000 40.000

2011

2012

2013

3.000

3.200

3.800

3.200

2.100

5.500

1.600

2.900 -

Assen Zuid | South >250m²

60.000

2010

Assen West | West >250m²

Take-up and supply in square metres lettable floor area

2009

<250m²

Opname en aanbod in m² vvo

2008

700 -

- -

3.900

- 4.900

- 600 600

2.600

- 400

1.300

- 700 200 -

2.100

- 200 100

- 300

Totaal >250m² | Total

8.200

8.100

5.800

5.500

7.600

Totaal <250m² | Total

1.500

1.200

Totaal | Total

5.500

8.800

Opnamevolume In 2013 hebben in Assen enkele grote transacties plaatsgevonden, deze betreffen met name vervangingen van de huidige locaties. In totaal is het opnamevolume in een jaar met 2.100 vierkante meter toegenomen tot een niveau van 7.600 vierkante meter. Het verkochte en verhuurde metrage concentreert zich in Assen Centrum en West. Hier is respectievelijk 5.500 en 2.100 vierkante meter opgenomen. In de overige deelregio’s Noord en Zuid is in het afgelopen jaar geen enkele transactie geregistreerd.

30.000

Transacties >250m2 : 7

20.000 10.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Ondanks het positieve opnamesaldo is het aantal transacties gedaald. In 2013 zijn zeven kantoren verkocht of verhuurd waarvan het metrage minimaal 250 vierkante meter bedraagt. Dit betreft een verschil van twee objecten in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. Drie transacties met een metrage groter dan 1.000 vierkante meter heeft het opnamevolume aanzienlijk doen stijgen. Een jaar geleden werd slechts één transacties van dergelijke grootte genoteerd. De gemiddelde transactie grootte is derhalve toegenomen van 602 vierkante meter in 2012 tot 1.074 vierkante meter in 2013. Het merendeel van de transacties hebben plaatsgevonden in het centrum. Echter de grootste transactie van ruim 2.000 vierkante meter is genoteerd in Assen West.

Transacties <250m2 : 11 Het toenemend belang van metrages kleiner dan 250 vierkante meter kantoor wordt onderschreven door een stijging in het aantal transacties binnen deze grootteklasse. In het afgelopen jaar zijn elf kantoren van klein formaat verhuurd. In het hieraan voorafgaande jaar waren dit twee objecten minder. Het totaal aantal geregistreerde objecten in deze regio betreft achttien kantoren. Hiervan is maar liefst 61% een kantoor met een klein metrage. In totaal is 1.200 vierkante meter kantoor opgenomen met een oppervlakte kleiner dan 250 vierkante meter. In Assen is in 2012 in totaal 8.800 vierkante meter opgenomen. 110 Assen | Kantorenmarkten 2014

Assen

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 14% De kantorenmarktratio betreft de verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode. Wanneer deze ratio stijgt, is sprake van een krapper wordende kantorenmarkt. Echter wanneer deze daalt, is sprake van verruiming. In Assen bedraagt deze ratio op 1 januari 2014 één procentpunt meer dan een jaar geleden, namelijk 14%. Deelgebieden | Districts Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Gerealiseerd/Realised (€) 2013 Verwacht/Expected (€) 2014

Assen Centrum | Centre

120

95-135

Assen Noord | North

85-90

Assen West | West

105

75-85

Assen Zuid | South

Huurprijzen In de regio Assen wordt zeer nadrukkelijk geselecteerd op prijs waarna tevens strak onderhandeld wordt. Verhuurders doen dan ook zware concessies om uiteindelijk een huurder te contracteren. Door de ruime marktverhouding kan de huurder hier op deze wijze van profiteren. Daarnaast worden de contracten flexibeler en van kortere duur. Opvallend is dat steeds vaker een concreet lagere huur wordt overeengekomen zonder tussenkomst van aanzienlijke incentives. Hierdoor geven de huurprijzen een realistischer beeld van de daadwerkelijk overeengekomen prijs. Desondanks blijven incentives in de markt van groot belang en wordt bij huurverlengingen veelal ingezet om op deze manier leegstand te voorkomen. In 2013 bedraagt de hoogst genoteerde huurprijs € 132,- per vierkante meter per jaar. In het centrum en in het westen van Assen bedragen de mediane prijzen respectievelijk € 120,- en € 105,- per vierkante meter per jaar.

Voorraad De huidige economische tendens doet veel bedrijven besluiten diverse vestigingen te sluiten en activiteiten te centraliseren. Woningcorporatie Actium sluit vijf kantoren en heeft een nieuw kantoorpand laten bouwen aan de Portugallaan op het bedrijventerrein Messchenveld. Vanaf begin 2014 gaat Actium zich hier vestigen, het gebouwoppervlakte bedraagt circa 4.000 vierkante meter en is aan de kantorenvoorraad toegevoegd. Derhalve bedraagt de voorraad in Assen 299.000 vierkante meter, dit is een toename van 1%. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2010

2011

2012

2013

2014

300.000

295.000

299.000

+3%

-2%

+1%

Voor meer informatie over de regio Assen kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars | De heer E. Venema RT RMT | Telefoon (0592) 33 84 20| www.lamberink.nl

Kantorenmarkten 2014 | Assen 111

Assen

Sprekende Cijfers

112 Assen | Kantorenmarkten 2014

Sprekende Cijfers

Apeldoorn

Deventer en Zwolle

9 Kantorenmarkten 2014 | Apeldoorn, Deventer en Zwolle 113

Sprekende Cijfers

Apeldoorn

114 Apeldoorn | Kantorenmarkten 2014

Apeldoorn

Sprekende Cijfers

Apeldoorn De ontwikkelingen in het afgelopen jaar op de Apeldoornse kantorenmarkt resulteren aan het einde van deze periode in een stijgend aanbod en tevens een hoger transactievolume. Opvallend hierbij is, dat in tegenstelling tot de landelijke trend waar kleine kantoormetrages toenemen, dit in Apeldoorn lijkt te stagneren. Eerder zorgde deze vraag naar kleinere metrages voor de meeste beweging op de lokale kantorenmarkt. Inmiddels bewegen enkele grote partijen op de markt met een gezamenlijke ruimtebehoefte van circa 10.000 vierkante meter. Het gaat hier echter niet om effectieve kantooropname maar om slechts verplaatsingen van gebruikers die reeds in Apeldoorn gevestigd zijn. Dit doet derhalve verklaren waardoor zowel het aanbod als het transactieniveau aan een stijging onderhevig zijn. Vanwege het hoge leegstandspercentage in de regio is aanvullend gemeentelijk beleid in voorbereiding. Hierin worden kantoorontwikkelingen in grote mate beperkt en wordt gekeken naar alternatieve bestemmingen. In de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie Apeldoorn 2020 en in de nota Strategisch Economische beleidsvisie Apeldoorn 20002020 is eerder al vastgesteld dat alleen binnen het deelgebied Noordkaap nieuwe grootschalige en solitaire kantoorvestigingen zijn toegestaan. Nieuwbouw wordt in Apeldoorn bemoeilijkt en tevens door beperkingen in bestemmingsplannen en woningcontingenten komen transformaties van kantoren naar andere functies maar moeilijk rond. Verder neemt de leegstand toe door terugtrekkende bewegingen van de overheid. Daarnaast gaat de Belastingdienst binnen enkele maanden diverse huurobjecten verlaten vanwege centralisatie op de hoofdlocatie Walter Bosch. In totaal betreft het hier een verplaatsing van overheidsdiensten met een kantooroppervlakte van circa 20.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

96.600

2010 116.300

2011 142.500

2012 143.900

2013 144.300

2014

192.900

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-6%

+20%

+23%

+1%

+0,3%

+34%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+1%

+17%

+26%

+20%

+12%

+34%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

99%

98%

99%

100%

Percentage of existing building floor area

Aanbod In de regio Apeldoorn is het beschikbare metrage kantoorruimte op jaarbasis met 34% toegenomen tot een volume van 192.900 vierkante meter op 1 januari 2014. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is sprake van een gelijke procentuele toename, te weten 34%. De kantoorgebouwen in aanbod betreffen allen reeds bestaande objecten. Een jaar geleden bedroeg nog 1% van het beschikbare metrage nieuwbouw. Aan het einde van 2013 zijn 123 objecten beschikbaar voor verkoop of verhuur. In vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar is het aantal objecten in aanbod met vijf kantoren toegenomen. Ruim 34%, oftewel 42 objecten, van het aantal kantoorobjecten in aanbod heeft een beschikbaar metrage van minimaal 1.000 vierkante meter. Gemiddeld is een kantoor 1.568 vierkante meter groot, een toename Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Apeldoorn Centrum | Centre

20.800

22.900

32.600

29.300

40.600

82.400

Apeldoorn Noord | North

20.600

20.000

20.100

15.700

21.400

24.000

2.900

2.800

4.800

6.800

6.300

6.100

44.800

38.100

45.900

45.400

27.700

31.550

7.500

32.500

39.100

46.700

48.300

48.850

96.600

116.300

142.500

143.900

144.300

192.900

Apeldoorn Oost | East Apeldoorn Zuid | South Apeldoorn Overig | Other Totaal | Total

Kantorenmarkten 2014 | Apeldoorn 115

Apeldoorn

Sprekende Cijfers

van 346 vierkante meter op jaarbasis. In voorgaande jaren was La Tour vaak het grootste beschikbare kantoor. In 2013 is het Centraal Beheerpand echter beschikbaar gekomen, met een oppervlakte van circa 40.000 vierkante meter is dit pand nu het grootste aaneengesloten metrage. Arra Management nam het beheer van dit pand dit jaar over van het failliete TCN. Voor dit pand wordt ook naarstig gezocht naar andere invullingen dan kantoor. Inmiddels zijn alweer wat ruimtes in dit pand gevuld met onderwijsgerelateerde activiteiten. Ook de mogelijkheden van een combinatie van wonen en cultuur wordt nog steeds onderzocht.

Aanbod deelgebieden Een stijging in het aanbodvolume heeft in alle deelgebieden in Apeldoorn plaatsgevonden, met uitzondering van Apeldoorn Oost waar sprake is van een daling. Deze regio kent tevens het geringste beschikbare vierkante meters kantoor, namelijk 6.100 vierkante meter. Traditiegetrouw kent het overige gebied van Apeldoorn het hoogste aanbodniveau, te weten 48.850 vierkante meter op 1 januari 2014. Echter door de beschikbaarheid van het Centraal Beheerpand kent het centrum van Apeldoorn het hoogste aanbodniveau met 82.400 vierkante meter. In het zuiden van de regio is het beschikbare metrage op jaarbasis met 3.850 vierkante meter toegenomen tot 31.550 vierkante meter kantoor aan het einde van 2013. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Apeldoorn Centrum | Centre >250m² <250m² Apeldoorn Noord | North >250m²

Apeldoorn Oost | East >250m² <250m² Apeldoorn Zuid | South >250m² <250m² Apeldoorn Overig >250m² <250m²

Take-up and supply in square metres lettable floor area

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

2009

2010

2011

2012

2013

8.800

4.300

8.200

1.600

1.950

<250m²

Opname en aanbod in m² vvo

2008 11.300

7.600

1.100

- 1.000

5.100

8.900

700

4.000

2.450

- 300 100

8.100

1.400

- 250 400

4.500

10.400

1.600

- 700 800

1.000

2.500

- 3.300

- 1.300 500

1.100

- 2.700

- 4.400

5.700

- -

6.200

8.800

- 1.400 300

Totaal >250m² | Total

29.400

15.900

24.000

30.700

13.400

15.300

Totaal <250m² | Total

3.950

2.100

Totaal | Total

17.350

17.400

Opname Het opnamevolume komt tot stand door kantoorgebruikers die hun huidige locatie inruilen voor een aantrekkelijker pand. Dit kan enerzijds aantrekkelijker zijn door de locatie van het object maar ook door bijvoorbeeld de prijs, de mate van duurzaamheid en efficiënter kantoorgebruik. Nieuwe manieren van werken vragen om een aanpassing van je werkomgeving. In enkele gevallen zijn oude kantoorgebouwen zelfs na renovatie niet in staat om te voldoen aan de gebruikersvoorwaarden van deze tijd. Diverse locaties worden specifiek ingericht naar flexibele kantoorconcepten met een hoog voorzieningenniveau. In heel 2013 is 15.300 vierkante meter kantoor opgenomen in de regio Apeldoorn, hiervan heeft bijna 58% plaatsgevonden in het deelgebied Apeldoorn Overig. Van het totaal verkochte en verhuurde vloeroppervlak is op jaarbasis sprake van een toename van 14%.

Transacties >250m2 : 23 In het afgelopen jaar is het transactievolume tot stand gekomen door 23 verkochte of verhuurde kantoren. Een kwart van het aantal opnames betreft een kooptransactie voor eigen gebruik, het overige deel is een verhuurtransactie. In 2012 werden vier kantoren minder opgenomen, namelijk 19 objecten. Verder zijn in 2013 in totaal vier transacties geregistreerd met een metrage van minimaal 1.000 vierkante meter. Ten opzichte van het hieraan voorafgaande jaar is dit een toename van een enkele transactie.

116 Apeldoorn | Kantorenmarkten 2014

Apeldoorn

Sprekende Cijfers

De gemiddelde transactiegrootte bedraagt in de regio Apeldoorn 664 vierkante meter, een daling van 41 vierkante meter in een jaar.

Transacties <250m2 : 24 De stagnatie van de opname van kleinere kantoren wordt onderschreven door het aantal transacties met een metrage onder de 250 vierkante meter. In het afgelopen jaar zijn binnen deze grootteklasse 24 opnames genoteerd, dit betreft een daling van veertien objecten in vergelijking met 2012. In totaal zijn in Apeldoorn 47 transacties geregistreerd. Hiervan bedraagt 51% een kantoor van klein formaat. Dit geeft aan dat ondanks een stagnatie van de vraag naar een kleiner kantooroppervlak dit geen onbelangrijk deel van de markt is. Het totale vloeroppervlakte dat in 2013 is opgenomen, bedraagt 17.400 vierkante meter. Hiervan is 2.100 vierkante meter een transactie met een grootte kleiner dan 250 vierkante meter kantoor.

Kantorenmarktratio: 8% De discrepantie tussen de vraag en het aanbod staat bekend als de kantorenmarktratio. Wanneer de ratio toeneemt, is sprake van een krapper wordende markt, een afname indiceert een ruimere kantorenmarkt. De verhouding tussen de opname en het aantal beschikbare vierkante meters kantoor bedraagt in de regio Apeldoorn %. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden is sprake van een afname van één procentpunt. Dit geeft aan dat de kantorenmarkt in Apeldoorn iets ruimer is geworden, hierdoor nog altijd als zeer ruim is te typeren. Deelgebieden | Districts Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Gerealiseerd/Realised (€) 2013 Verwacht/Expected (€) 2014

Apeldoorn Centrum | Centre

115

Apeldoorn Noord | North

110

Apeldoorn Oost | East

100

Apeldoorn Zuid | South

125

110

Apeldoorn Overig | Other

Huurprijzen Door de mismatch tussen vraag en aanbod staan de huurprijzen onder druk. Dit is met name te herkennen bij kantoorpanden die reeds lange tijd in aanbod staan. De prijzen van hoogwaardige objecten op een gewilde locatie noteren het hoogste prijsniveau in de regio. Naar verwachting blijven de prijzen voor deze kantoren nagenoeg gelijk. De hoogst genoteerde prijs per vierkante meter per jaar is geregistreerd in Apeldoorn Zuid, te weten € 125,-. Daar staat tegenover dat de laagste prijs € 90,- per vierkante meter per jaar bedraagt, dit betreft een kantoorobject in Apeldoorn Overig.

Voorraad De kantorenvoorraad in Apeldoorn is het afgelopen jaar gelijk gebleven, te weten 738.400 vierkante meter. In 2013 is geen nieuwbouw opgeleverd of zijn geen kantoren gesloopt of getransformeerd. Echter kent de markt voldoende plannen om kantoorgebouwen te voorzien van nieuwe functionaliteiten. Naar verwachting blijft dit beperkt tot 10.000 vierkante meter kantoor. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad

729.000

2010 754.000

2011 754.000

2012 754.000

2013 738.400

2014

738.400

Total stock Afname / Toename

+2%

+3%

-2%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Apeldoorn kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer J.A.C. van Loon MRICS RT | Telefoon (055) 526 82 68 | www.rodenburg.nl

Kantorenmarkten 2014 | Apeldoorn 117

Sprekende Cijfers

Deventer

118 Deventer | Kantorenmarkten 2014

Deventer

Sprekende Cijfers

Deventer De regio Deventer heeft, onder andere door de moeizame economie te maken met terugtrekkende bewegingen op de kantorenmarkt. Dit heeft tot gevolg dat de leegstand in de afgelopen jaren aan een stijging onderhevig is. Het aanbod sluit in de regio niet altijd meer goed aan bij de huidige kantoorvraag. De gemeente is reeds geruime tijd bezig om maatregelen in te stellen die de oplopende leegstand moet doen tegengaan. Dit gebeurt onder andere door bestemmingsplannen voor een specifieke locatie aan te passen of door betrokken partijen tot elkaar te brengen. Ondanks de leegstand wordt een nieuw duurzaam stadskantoor van 15.000 vierkante meter in Deventer gebouwd. Indien alles volgens planning verloopt, verhuist de ambtelijke organisatie van de gemeente Deventer in het voorjaar van 2015. In de structuurvisie leegstand worden eigenaren ondersteund bij het aanpakken van leegstand aangezien dit in eerste instantie een verantwoordelijkheid is van de markt. Hierbij wordt gekeken naar de huidige vraag vanuit de markt, de hoogte van de huurprijzen, nieuwe kantoorconcepten en mogelijkheden tot transformatie. Uiteindelijk dient de gemeente samen met de marktpartijen tot een passende oplossing te komen. Daarbij zijn planologisch geen mogelijkheden meer voor nieuwbouwkantoren. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

66.200

2010 76.100

2011 88.700

2012 89.600

2013 88.800

2014

106.600

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+17%

+15%

+17%

+1%

-1%

+17%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+16%

+29%

+28%

+19%

+8%

+18%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

12%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

91%

96%

97%

88%

97%

100%

Percentage of existing building floor area

Aanbod De komende jaren neemt naar verwachting het aanbod fors toe door een terugtrekkende overheid. Enerzijds door de gemeente die in 2015 verhuist naar het nieuwe stadhuis alsmede twee ministeries. Naar schattig betreft het circa 15.000 vierkante meter die tot 2016 aan de markt wordt toegevoegd. Op 1 januari 2014 staat in de regio Deventer 106.600 vierkante meter te koop of te huur. In vergelijking met een jaar geleden is het aanbod toegenomen met 17%. De objecten die beschikbaar zijn betreffen reeds bestaande kantoorgebouwen. Ter vergelijking, op 1 januari 2013 bedroeg het nieuwbouwpercentage 3%. Het beschikbare metrage is tot stand gekomen door 72 kantoren met een minimale metrage van 250 vierkante meter, dit is een toename van twaalf objecten in een jaar. De gemiddelde grootte van een object is nagenoeg gelijk aan vorig jaar, namelijk 1.481 vierkante meter. In totaal zijn 36 aaneengesloten metrages groter dan 1.000 vierkante meter. Wanneer dit wordt vergeleken met een jaar geleden is dit aantal met zeven objecten toegenomen. Wederom bedraagt het grootste kantoorobject in aanbod, net als in voorgaande jaren, het kantoor op de Zutphenseweg in Deventer Hanzepark van ruim 10.000 vierkante meter. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deventer Centrum | Centre

2009

2010

2011

2012

2013

2014

8.800

8.200

13.000

9.000

8.700

13.900

Deventer Hanzepark

38.600

52.000

59.200

65.900

69.700

80.900

Deventer Overig | Other

18.700

16.000

16.500

14.700

10.400

11.800

Totaal | Total

66.100

76.200

88.700

89.600

88.800

Kantorenmarkten 2014 | Deventer 119

106.600

Deventer

Sprekende Cijfers

Aanbod deelgebieden Het aanbod is gelegen in de deelgebieden Deventer Centrum, Hanzepark en Overig. Deventer Hanzepark kent traditiegetrouw het hoogste aanbodcijfer in de regio. Op 1 januari 2014 wordt hier 80.900 vierkante meter aangeboden, dit is een toename van 11.200 vierkante meter in een jaar. Dit is te verklaren uit enkele nieuw in aanbod gekomen objecten met een oppervlakte van meer dan 1.000 vierkante meter. In het centrum en Deventer Overig staan respectievelijk 13.900 en 11.800 vierkante meter in de verkoop of verhuur. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Deventer Centrum | Centre >250m² <250m² Deventer Hanzepark >250m²

<250m²

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

2010

2011

2012

2013

6.300

2.300

1.300

3.700

1.900

2.800

3.900 -

Deventer Overig | Other >250m²

Take-up and supply in square metres lettable floor area

2009

<250m²

Opname en aanbod in m² vvo

2008

2.400 -

- 3.300 - 1.100 -

- 1.500

- 900 1.000 8.300

- 2.500

1.300

3.200

6.600

- 300 1.100 800

6.400

- 200 1.100

Totaal >250m2 | Total

12.600

6.700

5.300

13.300

5.900

Totaal <250m 2 | Total

1.400

3.200

Totaal | Total

7.300

19.000

15.800

Opnamevolume Diverse kantoorgebruikers zijn in het afgelopen jaar naar de regio Deventer getrokken. Een betere aansluiting met het oosten, een betere ligging en/of een betere uitstraling van de locatie worden als hoofdreden genoemd om het kantoor in Deventer te vestigen. In het afgelopen jaar is 15.800 vierkante meter kantoor opgenomen. Wanneer dit vergeleken wordt met het hieraan voorafgaande jaar dan is sprake van een toename van 9.900 vierkante meter. Ondanks dat de opname van kleinere kantoren op unit-niveau nog steeds kenmerkend is voor deze tijd, zijn echter ook diverse transacties waargenomen met een groter oppervlakte. Ondanks een positief opnamesaldo is daarmee niet vanzelfsprekend sprake van een positieve effectieve opname. De huidige kantorenvraag betreft namelijk met name vervangingsvraag. In Deventer Hanzepark en in het overige deel van Deventer worden de meeste vierkante meters opgenomen, te weten 6.600 en 6.400 vierkante meter kantoor. Opvallend is dat bedrijven nu vaker kiezen voor het centrum, betere voorzieningen en goede bereikbaarheid met openbaar vervoer en de auto.

Transacties >250m2 : 13 In de regio Deventer zijn in 2013 in totaal dertien transacties waargenomen. Ten opzichte van het hieraan voorafgaande jaar is sprake van een toename van vijf kantooropnames. Van het totaal omvatten vier objecten een aaneengesloten metrage van meer dan 1.000 vierkante meter. In Deventer Overig heeft de grootste transactie plaatsgevonden, namelijk ruim 4.600 vierkante meter op de Maagdenburgstraat. De gemiddelde grootte is in een jaar toegenomen met bijna 500 vierkante meter tot 1.213 vierkante meter in 2013.

Transacties <250m2 : 25 Door een toenemende vraag naar kantoorruimtes met een klein formaat, maken eigenaren hun object steeds vaker geschikt voor deelverhuur. Echter hierdoor ontstaat een overschot in het aanbod van kleinere units. In de verschillende deelgebieden is nagenoeg een gelijke hoeveelheid vierkante meters met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter verhuurd. Namelijk 1.000 vierkante meter in Deventer Centrum en 1.100 vierkante meter in Deventer Hanzepark en Overig. In het afgelopen jaar zijn 25 transacties in deze grootteklasse genoteerd, dit is een toename van zeven kantoren in een jaar. In totaal zijn 38 objecten verhuurd of verkocht in de regio Den Haag. Van het totaal aantal opnames betreft 66% een kantoor met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. In Deventer is in totaal 19.000 vierkante meter verhuurd.

120 Deventer | Kantorenmarkten 2014

Deventer

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 15% De discrepantie tussen de vraag en het aanbod indiceert hoe ruim of krap de kantorenmarkt in een regio is. Deze verhouding staat bekend als de kantorenmarktratio. Op 1 januari 2014 bedraagt in Deventer deze ratio 15%. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een toename van acht procentpunt. Dit geeft aan de dat kantorenmarkt in de regio krapper is geworden, anders gezegd de vraag en het aanbod zijn dichter tot elkaar gekomen. Deelgebieden | Districts Gerealiseerd / Realised (€) 2013 Verwacht / Expected (€) 2014 Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deventer Centrum | Centre

138

110-120

Deventer Hanzepark

115

90-100

Deventer Overig | Other

135

90-100

Huurprijzen De huurprijzen zijn afhankelijk van de locatie alsmede de kwaliteit van het gebouw. Door de geringe vraag staan huurprijzen onder druk. Mede door de leegstand zijn verhuurders bereid tot het geven van aanzienlijke incentives om huurders te behouden of nieuwe gebruikers te contracteren. De hoogte van een dergelijke tegemoetkoming is afhankelijk van de kwaliteit als ook de ligging van het gebouw. Echter door de incentives worden huurprijzen kunstmatig hoog gehouden. De gepresenteerde mediane huurprijzen dienen derhalve ter indicatie. De huurprijzen in het centrum zijn nog relatief hoog terwijl in het deelgebied Hanzepark sprake is van aanzienlijk lage prijzen. De hoogst genoteerde huurprijs per vierkante meter per jaar bedraagt bijna € 138,-. Dit is een prijs voor een klein kantoorobject gelegen in het centrum van Deventer. De laagste prijs is betaald voor een kantoor op het Hanzepark, namelijk € 115,- per vierkante meter per jaar.

Voorraad In 2013 is de laatste fase van De Boreel opgeleverd, het project omvat winkelruimte, leisure, kantoren, woningen en parkeerplaatsen. Het aantal vierkante meters kantoorruimten betreft hier 4.000 vierkante meter en is reeds aan de voorraad toegevoegd. Op 1 januari 2014 bedraagt de kantorenvoorraad in Deventer 333.000 vierkante meter, een toename van 1% in vergelijking met een jaar geleden. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock

322.000

Afname / Toename / Decrease / Increase

+1%

2010

2011

2012

2013

2014

329.000

333.000

+2%

+1%

Voor meer informatie over de regio Deventer kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer W.I. Dijkerman RMT | Telefoon (0570) 745 245 | www.rodenburg.nl

Kantorenmarkten 2014 | Deventer 121

Sprekende Cijfers

122 Zwolle | Kantorenmarkten 2014

Zwolle

Sprekende Cijfers

Zwolle Zwolle staat bekend als de grootste kantorenstad van Overijssel. In het afgelopen jaar wordt de kantorenmarkt gekenmerkt door verplaatsingen van kantoorgebruikers. Hierbij is met name de vraag naar flexibiliteit en kortlopende huurcontracten groot. Dit is mede te wijten aan de moeilijk voorspelbare economie waardoor het voor bedrijven onduidelijk is hoe zij in de toekomst ervoor staan. Door het hoge aanbodcijfer zijn kantoorgebruikers in staat sterk te onderhandelen over de contactvoorwaarden. Vanwege de schaarse vraag naar kantoorruimten staan huurprijzen onder druk en worden aanzienlijke incentives geboden om een huurder te behouden of nieuwe gebruikers aan te trekken. De gemeente zet in op het tegengaan van de oplopende leegstand. Oosterenk/Hanzeland en in mindere mate Hanzeland kennen een hoge leegstand. Eigenaren en de gebruikers van hun gebouwen werken samen met de gemeente aan oplossingen hiervoor. Hierbij wordt gekeken naar de mogelijkheden om locaties te voorzien van andere functionaliteiten. Het pakket om mogelijke leegstand tegen te gaan en te voorkomen, omvat enerzijds het monitoren alsmede het inventariseren van de kwaliteit van locaties en anderzijds een gebiedsgerichte samenwerking tussen alle betrokken partijen. Daarnaast is vastgesteld dat nieuwbouw van kantoren wordt beperkt tot een minimum waarbij in principe alleen nog nieuwbouw is toegestaan op Voorsterpoort en in de Spoorzone of Oosterenk-Watersteeg. Kantoorgebruikers wensen een hoogwaardig kantoor met een hoog duurzaamheids- en voorzieningenniveau. Helaas past dit niet altijd binnen de huidige kantorenvoorraad, waardoor nieuwbouw onvermijdelijk blijft. Organisaties die binnen de regio van een bestaande locatie naar een nieuwbouwobject verhuizen worden door de gemeente gewezen op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. Vervolgens wordt gezamenlijk gekeken naar een andere invulling van het leeg achtergelaten object. Het is de bedoeling dat marktpartijen bewust bezig zijn om leegstand te voorkomen. Indien toch sprake is van een nieuw te bouwen kantoor dan dient duurzaamheid een belangrijk aspect te zijn in de ontwikkeling hiervan. De gebiedsindeling in de regio Zwolle is recentelijk gewijzigd. Hierdoor heet de voormalige Zone A28 nu Zwolle Voorst en Ceintuurbaan staat nu bekend als Zwolle Oosterenk. Verder is Nieuwbouw Berkum geschaard onder Zwolle Overig. Nieuw toegevoegd aan de cijfers van Zwolle is Zwolle Marslanden. Hierdoor kan het aanbod en de opname in 2013 wellicht hoger uitvallen dan in eerdere jaren. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

106.400

2010 172.500

2011

170.300

2012 159.800

2013

129.400

2014

162.200

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+21%

+62%

-1%

-6%

-19%

+25%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+28%

+98%

+34%

+14%

-12%

+2%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

15%

27%

24%

20%

15%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

85%

73%

76%

80%

96%

85%

Percentage of existing building floor area

Aanbod Het beschikbare metrage kantoorruimten is in een jaar toegenomen met 25% tot 162.200 vierkante meter op 1 januari 2014. In vergelijking met het vijfjaarlijkse gemiddelde is het aanbod met 2% toegenomen. Het aanbod is aanzienlijk toegenomen aangezien de gebouwen Victoria, Landaulette en Berline in Zwolle Overig nieuw worden aangeboden. Dit betreffen nieuw gebouwde objecten die al enige tijd leeg staan en pas sinds het afgelopen jaar actief op de markt worden aangeboden.

Kantorenmarkten 2014 | Zwolle 123

Zwolle

Sprekende Cijfers

Het nieuwbouwpercentage is toegenomen van 4% in 2012 tot 15% in 2014. Aan het begin van 2014 staan in totaal 109 objecten in aanbod. Dit is een toename van acht kantoren in één jaar. De gemiddelde grootte van een kantoor bedraagt 1.488 vierkante meter, dit is een stijging van 208 vierkante meter in vergelijking met vorig jaar. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Zwolle Centrum | Centre

19.600

24.900

25.100

19.100

16.800

16.450

3.700

16.100

16.400

14.600

19.900

26.950

Zwolle Oosterenk

Zwolle Voorst

40.900

59.400

62.500

53.300

50.500

43.200

Hanzeland

27.900 25.600 25.300 30.200 19.600 33.700

Zwolle Overig | Other

14.300

46.400

41.000

42.600

22.600

40.850

1.050

172.400 170.300

159.800

Zwolle Marslanden Totaal | Total

106.400

129.400 162.200

Aanbod deelgebieden Met de gewijzigde gebiedsindeling is in 2013 nog altijd het hoogste aanbodcijfer waargenomen in Zwolle Oosterenk, voorheen Ceintuurbaan. Echter door de toevoeging van Nieuwbouw Berkum onder Zwolle Overig kent dit deelgebied op 1 januari 2014 tevens een hoog aanbodniveau, te weten 43.200 vierkante meter. De nieuw toegevoegde deelregio Zwolle Marslanden kent het laagste aantal beschikbare vierkante meters. Hier wordt namelijk 1.050 vierkante meter kantoor aangeboden. Verder kennen de deelregio’s Zwolle centrum, Zwolle Voorst (voorheen Zone A28) en Hanzeland een beschikbaar metrage van respectievelijk 16.450, 26.950 en 33.700 vierkante meter kantoor.

Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Zwolle Centrum | Centre >250m²

2.700

7.700

4.500

5.300

2.200

1.300

<250m²

Zwolle Voorst >250m² <250m² Zwolle Oosterenk >250m² <250m²

<250m² Zwolle Overig | Other >250m² <250m²

200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

- 2.300 1.450

2.800

900

1.900

900

- - - - - 250 6.300

7.300

10.900

7.400

12.600

1.300

1.100

1.300

12.900

- 200 400

4.100

1.000

1.300

- - - - - 2.800

10.900

3.500

2.100

2.300

2.900

- 1.700 1.700

Zwolle Marslanden >250m²

<250m²

- - - - - -

Totaal >250m² | Total

Take-up and supply in square metres lettable floor area

9.700

Hanzeland >250m²

Opname en aanbod in m² vvo

20.900

43.600

48.200

19.300

13.700

8.700

19.300

Totaal <250m² | Total

- 4.200 3.800

Totaal | Total

- 12.900 23.100

Opnamevolume Zwolle kent een paar grote kantoorgebruikers die het afgelopen jaar een object hebben opgenomen. Op het moment van schrijven kent de markt tevens nog enkele grote huurders die naar verwachting in het komende jaar gecontracteerd worden. In totaal betreft het hier een kantoorbehoefte van circa 5.000 vierkante meter. Hierbij dient echter opgemerkt te worden dat dit geen effectieve opname betreft maar enkel verplaatsingen van huidige bedrijfsvoeringen. Deze partijen zijn allen reeds in Zwolle gevestigd. Verder wil één organisatie met een kantooroppervlak van circa 2.000 vierkante meter van buiten de regio zich in Zwolle gaan vestigen, naar verwachting vindt deze transactie plaats in 2014. In 2013 is in totaal 19.300 vierkante meter kantooroppervlakte verkocht of verhuurd. Ter vergelijking, in het hieraan voorafgaande jaar is aanzienlijk minder verkocht en verhuurd te weten 8.700 vierkante meter. Enkele grote transacties dragen bij aan de forse stijging van het opnamevolume. Zwolle Oosterenk, voorheen Ceintuurbaan, kent met 12.900 vierkante meter kantoor het hoogste opgenomen metrage. 124 Zwolle | Kantorenmarkten 2014

Zwolle

Sprekende Cijfers

Transacties >250m2 : 20 In het afgelopen jaar zijn in de regio Zwolle 20 objecten verkocht of verhuurd, dit is een toename van vier kantoren. Van het totale aantal geregistreerde transacties noteren drie objecten een grootte van minimaal 1.000 vierkante meter. De grootste opname is toe te schrijven aan de deelregio Zwolle Oosterenk waar een huurder uit de gezondheidsen welzijnszorg een metrage van 5.800 vierkante meter heeft opgenomen. Door de komst van deze kantoorgebruiker worden tevens andere medisch georiënteerde bedrijven in de regio Zwolle aangetrokken. De gemiddelde grootte van een object is in een jaar aanzienlijk toegenomen tot 963 vierkante meter in 2013. Ter vergelijking, een jaar geleden bedroeg de gemiddelde grootte circa 544 vierkante meter.

Transacties <250m2 : 41 De opname van kleinere kantoren, waarbij op unit-niveau wordt gehuurd houdt de markt in beweging. In 2013 zijn 41 transacties opgenomen waarvan de kantooroppervlakte kleiner dan 250 vierkante meter is. In totaal zijn in deze regio 61 transacties geregistreerd. Maar liefst 67% van het totaal aantal opnames betreft een kantoorruimte van klein formaat. In deze grootteklasse is in een jaar 3.800 vierkante meter opgenomen. In totaal is derhalve 23.100 vierkante meter kantoorruimten in de regio Zwolle opgenomen.

Kantorenmarktratio: 12% Ondanks een sterke stijging in het opnamevolume is ook het aanbod aan een forse stijging onderhevig, namelijk 25% in vergelijking met een jaar geleden. Derhalve is de vraag en het aanbod dichter tot elkaar gekomen. Dit is terug te zien in een jaarlijkse stijging van de kantorenmarktratio met vijf procentpunt tot 12% op 1 januari 2014. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Zwolle Centrum | Centre

135

140

Zwolle Voorst

130

Zwolle Oosterenk

125

Hanzeland

120

Zwolle Overig

Zwolle Marslanden

100

Huurprijzen De huurprijzen zijn onder andere door de ruime marktverhoudingen aan druk onderhevig. De huurprijzen liggen tussen de € 90,- en € 120,- per vierkante meter per jaar. In het centrum bevinden de prijzen per vierkante meter per jaar met circa € 120,- op het hoogste niveau. De prijs blijft naast locatie echter ook afhankelijk van de kwaliteit. Het huurprijsniveau van oudere kantoorpanden bedraagt gemiddeld € 75,- per vierkante meter per jaar. In 2013 betreft de hoogst genoteerde huurprijs € 135,- per vierkante meter per jaar. Hier staat tegenover dat de laagste prijs per vierkante meter € 65,- bedraagt, dit betreft een object in het overige deel van Zwolle.

Voorraad In het afgelopen jaar is in de regio geen nieuwbouw opgeleverd of zijn kantoorruimten aan de voorraad onttrokken. Derhalve is op 1 januari 2014 de kantoorvoorraad gelijk gebleven aan die van vorig jaar, namelijk 871.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad

2010

2011

2012

2013

2014

834.000 842.000 871.000 871.000 871.000 871.000

Total stock Afname / Toename

+8%

+1%

+3%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Zwolle kunt u terecht bij: Bramer Makelaars | Mevrouw E. Olde Rikkert RMT | Telefoon (038) 422 42 25 | www.bramer.biz

Kantorenmarkten 2014 | Zwolle 125

Zwolle

Sprekende Cijfers

126 Zwolle | Kantorenmarkten 2014

Sprekende Cijfers

10 Kantorenmarkten 2014 | Twente 127

Hengelo

Enschede

Twente

Sprekende Cijfers

128 Twente | Kantorenmarkten 2014

Enschede

Sprekende Cijfers

Enschede De kantorenmarkt in Enschede ontwikkelt zich nog altijd moeizaam, het aanbod ligt op een hoog niveau en grote transacties blijven veelal uit. Desondanks bevinden zich diverse partijen op de Twentse markt die de kantorenmarkt in beweging houden. Het betreft hier met name de vraag naar kleinere metrages, flexibele huurovereenkomsten en korte looptijden. Huurders hebben mede dankzij de huidige economische omstandigheden te maken met een grotere kantorenlocatie dan welke zij daadwerkelijk nodig hebben. Organisaties krimpen in en gaan efficiënter werken waardoor minder ruimte vereist is. Het gevolg hiervan is dat het aantal kleinere opnames toeneemt en de gemiddelde transactiegrootte daalt. Een toenemend aantal transacties leidt echter vervolgens niet tot een stijgend opnamevolume. Diverse grote bedrijven hebben te maken met faillissementen zoals OAD, of sluiten meerdere vestigingen zoals Friesland Bank aan het begin van 2013 bekend maakte. De ontwikkeling van krimpende kantoorbehoefte zorgt voor een verdere verruiming van de kantorenmarkt. Verder is het mogelijk voor bedrijven om tegen relatief lage kosten te verhuizen naar een betere locatie. De verplaatsingen van organisaties naar kleinere kantoorruimtes op goede locaties bepalen hedendaags het opnamevolume in de regio. Uit de verder dalende kantoorbehoefte volgt tevens een toename in een overschot aan kantoorruimte. In Enschede vindt afstemming plaats binnen de netwerkstad ten aanzien van nieuwbouw en beleid om de kantorenleegstand aan te pakken. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

51.300

2010 71.600

2011 85.600

2012 97.800

2013 96.700

2014

108.500

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

-15%

+40%

+20%

+14%

-1%

+12%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-24%

+11%

+30%

+33%

+20%

+18%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

98%

92%

93%

94%

Percentage of existing building floor area

Aanbodtoename van 12% Op 1 januari 2014 staat in de regio Enschede in totaal 108.500 vierkante meter kantoorruimten in aanbod. Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een toename van 12%. Vorig jaar werd reeds een toename in het aantal aangeboden kantoorobjecten geconstateerd. Ook dit jaar staan meer objecten in aanbod, namelijk 107 kantoren. Op jaarbasis is hiermee sprake van een toename van tien objecten. De gemiddelde grootte van een kantoor is gestegen van 987 vierkante meter vorig jaar tot 1.013 vierkante meter dit jaar. In het centrum van Enschede staat het kantoorgebouw met het grootste beschikbare aaneengesloten metrage, te weten ruim 7.300 vierkante meter. Uit de cijfers van dit jaar blijkt dat het percentage nieuwbouw binnen het totaal aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimten 6% bedraagt. Het nieuwbouwpercentage blijft hiermee op nagenoeg hetzelfde niveau als in de jaren ervoor. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Enschede Centrum | Centre

25.900

33.100

41.100

46.800

47.200

53.000

Enschede Business & Science Park

15.500

21.000

25.100

26.500

22.400

30.200

1.000

2.300

3.200

2.000

1.500

8.900

16.500

17.100

21.300

25.100

23.800

51.300

71.600

85.600

97.800

96.700

108.500

Enschede Zuiderval Enschede Overig | Other Totaal | Total

Kantorenmarkten 2014 | Enschede 129

Enschede

Sprekende Cijfers

Aanbod naar deelgebieden De totale aanbodtoename van 12% is met name toe te kennen aan de deelgebieden Centrum en Business & Science Park. In het centrum van Enschede is het aanbod toegenomen van 47.200 vierkante meter vorig jaar tot 53.000 vierkante meter op 1 januari 2014. Verder noteert Business & Science Park een toename van 7.800 vierkante meter tot een totaal van 30.200 beschikbare kantoormetrage. De overige twee deelregio’s, Enschede Zuiderval en Overig, registreren in de looptijd van één jaar een lager aanbodniveau dan aan het eind van 2013. Opnieuw wordt de meeste kantoorruimte aangeboden in het centrum en het minst in Zuiderval. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Enschede Centrum | Centre >250m²

2008

2009

2010

2011

2012

2013

13.400

5.400

3.500

10.700

5.500

6.000

<250m²

- - - - 700 2.300

Enschede Business & Science Park >250m²

8.000

<250m²

5.000

<250m²

6.200

<250m²

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

10.400

11.600

10.700

16.600

5.000

2.300

- - - - - 200

Enschede Overig >250m²

Take-up and supply in square metres lettable floor area

4.300

- - - - 400 800

Enschede Zuiderval >250m²

Opname en aanbod in m² vvo

4.200

3.500

3.100

1.700

3.000

5.600

- - - - 1.100 800

Totaal >250m² | Total

32.600

13.100

27.500

22.800

25.100

Totaal <250m² | Total

2.200

24.600 4.100

Totaal | Total

27.300

28.700

Opname in 2013 licht gedaald In heel 2013 is in Enschede 24.600 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, dit is een daling van 2% in een jaar. In het hieraan voorafgaande jaar werd op jaarbasis nog een hoger transactieniveau geregistreerd van 10%. Ondanks de daling in het opnamevolume is toch sprake van een stabiliserende kantorenmarkt. Het aantal transacties neemt toe en ondanks het sterke transactieniveau in 2012 is dit jaar sprake van slechts een lichte daling. In Enschede Business & Science Park is het afgelopen jaar het meest aantal vierkante meters kantoorruimten opgenomen, te weten 10.700 vierkante meter. In vergelijking met vorig jaar is in deze regio het transactieniveau met 8% gedaald. In overeenstemming met het geringe aantal beschikbare metrage in Zuiderval, wordt hier het minst aantal vierkante meters kantoorruimte verhuurd of verkocht.

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Transacties >250m2 : 31 Het totaal aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimten in 2013 is tot stand gekomen door 31 transacties. Hierbij gaat het om verschillende huurders die een kantoor hebben gehuurd of gekocht met een minimale metrage van 250 vierkante meter. In 2012 werden ter vergelijking 24 van dergelijke objecten opgenomen, een toename van zeven transacties in de periode van een jaar. De gemiddelde grootte van een opname is 793 vierkante meter. De opname van kleinere metrages bepalen veelal de markt, hierdoor neemt door de jaren heen de gemiddelde grootte steeds verder af. Ter vergelijking, vorig jaar bedroeg de gemiddelde grootte van een transactie nog 1.049 vierkante meter. Van de 31 transacties betreffen acht een gebruiker met een kantoorbehoefte groter dan 1.000 vierkante meter. Dit is één huurder minder dan vorig jaar het geval was. De grootste transactie van bijna 2.500 vierkante meter vond plaats in de deelregio Business & Science Park.

Transacties <250m2 : 24 De kantorenmarkt wordt hedendaags bepaald door de opname van kleinere metrages. In het afgelopen jaar is 4.100 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht

130 Enschede | Kantorenmarkten 2014

Enschede

Sprekende Cijfers

waarvan het metrage kleiner dan 250 vierkante meter betreft. Dit volume is tot stand gebracht door 24 transacties. In totaal hebben in het afgelopen jaar 55 transacties plaatsgevonden, hiervan betreft 44% een opname die kleiner dan 250 vierkante meter is. Het totale transactievolume in 2013 bedraagt 28.700 vierkante meter kantoorruimte.

Kantorenmarktratio: 23% De verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode is in 2013 teruggezakt naar het niveau van 2011. Toen bedroeg de kantorenmarktratio namelijk 23%. Door het sterke transactievolume van vorig jaar werd in 2012 een hogere ratio van 26% genoteerd. Van het totaal aantal aangeboden kantoorobjecten word nog altijd één op de vier panden binnen een jaar verhuurd of verkocht. Indien deze ratio en daarmee de Twentse kantorenmarkt wil verbeteren is het van belang dat het aanbod wordt teruggebracht en schaarste kan worden gecreëerd.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Enschede Centrum | Centre

74-131

Verwacht / Expected (€) 2014 110-135

Enschede Business & Science Park

92-130

110-130

Enschede Zuiderval

125-130

125

Enschede Overig | Other

69-139

Huurprijzen Door de ruime kantorenmarkt blijven huurprijzen onderhevig aan een dalende trend. Ondanks dat dit niet altijd direct herkenbaar is in de vierkante meter prijzen is dit wel zichtbaar in de hoogte van de incentives. Wanneer sprake is van een hoog aanbodniveau ondervinden de prijzen druk vanuit de markt. Echter kan hier worden geconstateerd dat het aanbod niet op korte termijn gaat dalen en de vraag niet sterk toeneemt en daarmee sprake is van een realistische nieuw huurprijsniveau voor de huidige markt. De hoogste mediane huurprijs is gerealiseerd in het centrum van Enschede met een prijs van € 111,- per vierkante meter. De deelregio’s Business & Science Park en Overig volgen hierop kort met € 110,- en € 108,- per vierkante meter. In Zuiderval is de prijs van één transactie bekend gemaakt, hier wordt € 71,- per vierkante meter voor betaald. Omdat dit object een locatie betreft van kwaliteit die in zijn algemeenheid niet is toe te schrijven aan Zuiderval, is deze prijs niet vergelijkbaar met huurprijzen die in voorgaande jaren zijn gemeld.

Voorraad In Enschede is de voorraad door de gemeente opnieuw vastgesteld waarbij gebruik is gemaakt van een nieuwe rekenmethodiek. Hierdoor is het voorraadcijfer nauwkeuriger geworden. De vastgestelde kantorenvoorraad op 1 januari 2014 bedraagt 724.000 vierkante meter. In het afgelopen jaar zijn geen nieuwe objecten aan de markt toegevoegd. De toename betreft een correctie op het eerder gepubliceerde voorraadcijfer. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad

454.700

2010 506.400

2011 506.400

2012 506.400

2013 678.000

2014

724.000

Total stock Afname / Toename

+11%

+34%

+7%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Enschede kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | De heer W. Tijhuis | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

Kantorenmarkten 2014 | Enschede 131

Hengelo

Sprekende Cijfers

Hengelo De kantorenmarkt in Hengelo ondervindt concurrentie van de regio Enschede. Ondanks de centrale ligging in de regio Twente, vestigen slechts weinig bedrijven zich in Hengelo. In Hengelo neemt het aanbod verder toe en het opnamevolume daalt sterk. In overeenstemming met Enschede is hier ook een toename in het aantal kleine transacties waargenomen. Dit valt mede te wijten aan de dalende kantoorbehoefte bij de huidige gebruikers evenals de moeilijk huidige economische tijd. De markt valt hierdoor te typeren als een markt die met name vraag ondervindt vanuit de vervangingsvraag van de huidige kantoorgebruikers. De ruime kantorenmarkt in Hengelo drukt huurprijzen verder weg waardoor gebruikers voor hetzelfde geld zich op een betere locatie of in een beter pand kunnen vestigen. Vanwege de onzekere tijden voor bedrijven is onduidelijk voor hoelang de huidige kantoorbehoefte blijft bestaan. Hierdoor worden veelal korte huurcontracten gesloten met een flexibel karakter, zodat de huisvesting kan meebewegen in de op dat moment gevraagde kantoorruimte. Objecten in aanbod worden flexibeler ingericht waarbij de mogelijkheid wordt geboden tot het huren van units die vaak eenvoudig in grootte aan te passen zijn. Hiermee speelt de markt in op de vraag van de gebruiker. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

47.700

2010 84.200

2011 80.800

2012 2013 82.800

81.900

2014 86.500

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+15%

+77%

-4%

+2%

-1%

+6%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+5%

+77%

+34%

+ 23%

+9%

+4%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

11%

12%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

92%

89%

88%

95%

96%

Percentage of existing building floor area

Aanbod stijgt Het aanbod kantoorruimte in de regio Hengelo is in een jaar toegenomen met 6% tot 86.500 vierkante meter op 1 januari 2014. Dit totale volume wordt gevormd door 80 objecten met een minimaal metrage van 250 vierkante meter kantoor. Vergeleken met een jaar geleden is dit aantal met elf objecten toegenomen. De gemiddelde grootte van een beschikbaar kantoor is in een jaar gedaald van 1.187 vierkante meter naar 1.081 vierkante meter aan het einde van 2013. Binnen het totale beschikbare kantoormetrage in de regio betreft 4% een nieuwbouwobject. In het hieraan voorafgaande jaar noteerde het nieuwbouwpercentage nog één procentpunt hoger, namelijk 5%. Logischerwijs betreft 96% van het aanbod op 1 januari 2014 reeds bestaande kantoorgebouwen. Het pand met het grootste aaneengesloten beschikbare metrage betreft nog altijd het pand aan de Sportlaan Driene met ruim 10.000 vierkante meter. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Hengelo Centrum | Centre

2009

2010

2011

2012

2013

2014

20.500

28.100

26.600

27.100

27.300

Hengelo Hart van Zuid

6.200

6.700

3.900

Hengelo Westermaat Campus

1.400

2.500

3.000

2.700

1.800

14.800

27.400

25.700

26.500

22.900

22.000

4.800

21.100

19.300

19.500

22.300

31.500

47.700

84.200

80.800

82.800

81.900

86.500

Hengelo Westermaat Hengelo Overig | Other Totaal | Total

132 Hengelo | Kantorenmarkten 2014

Hengelo

Sprekende Cijfers

Aanbod naar deelgebieden De totale aanbodstijging van 6% is te wijten aan het deelgebied Hengelo Overig. Hier is namelijk het aanbod met 9.200 vierkante meter toegenomen tot 31.500 vierkante meter op 1 januari 2014. Dit is te verklaren door diverse grote objecten die nieuw aan de markt zijn gebracht. Alle overige deelgebieden noteren een daling in het aantal beschikbare metrage kantoorruimten, alleen Hengelo Centrum kent hetzelfde aanbodniveau als een jaar geleden. Hierdoor kent het centrum met 27.300 vierkante meter niet langer het hoogste niveau beschikbare kantoorruimte maar is dit toe te schrijven aan het overige deel van Hengelo.

Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Hengelo Centrum | Centre >250m²

5.600

9.100

10.300

1.100

3.250

2.400

<250m²

Hengelo Hart van Zuid >250m²

<250m²

- - - - - 200

Hengelo Westermaat Campus >250m²

<250m²

Hengelo Westermaat >250m²

3.900

<250m²

5.800

<250m²

Take-up and supply in square metres lettable floor area 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000

400

800

9.600

1.400

- 200 200

4.200

- 100

3.600

4.500

1.200

2.500

- 1.500

3.400

- 9.100

Hengelo Overig | Other >250m²

Opname en aanbod in m² vvo

3.000

750 1.300

300

1.100

- 200 550

Totaal >250m² | Total

15.300

22.700

20.700

10.100

13.550

5.700

Totaal <250m² | Total

1.250

2.250

Totaal | Total

14.800

7.950

Opname wordt steeds kleiner Over de periode van één jaar is het aantal vierkante meters verhuurde of verkochte kantoorruimte in de regio Hengelo teruggelopen naar 7.850 vierkante meter. Het transactievolume voor heel 2013 betreft 5.700 vierkante meter kantoor. De sterkste opnamedaling is waargenomen in Hengelo Westermaat waar in het afgelopen jaar 1.400 vierkante meter is opgenomen tegenover 9.600 vierkante meter in 2012. Daarentegen vertonen Hengelo Westermaat Campus en Hengelo Overig in 2013 een hoger transactieniveau dan in het jaar daarvoor.

30.000

Transacties >250m2 : 10

20.000 10.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Het opnamevolume is tot stand gekomen door tien transacties in 2013 met een minimale metrage van 250 vierkante meter. Vorig jaar was het aantal verhuurde of verkochte objecten over de periode van een jaar hoger, namelijk een totaal van twaalf opnames. De gemiddelde transactiegrootte van een kantoor is aan een daling onderhevig en bedraagt 562 vierkante meter. Vanwege het geringe aantal transacties is de gemiddelde grootte aan schommelingen onderhevig. Echter de trend is dat de kantoormetrages die worden opgenomen verkleinen. In het jaar 2013 zijn twee transacties geregistreerd met een metrage die groter is dan 1.000 vierkante meter kantoor. In het jaar hiervoor werden nog vijf opnames geregistreerd van een dergelijke grootte. De forse opnamedaling valt onder andere te wijten aan het uitblijven van meerdere grote transacties die eerder nog wel plaatsvonden.

Transacties <250m2 : 16 In het afgelopen jaar hebben zestien transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. In totaal zijn in de regio Hengelo 26 kantoorobjecten verhuurd of verkocht. Hieruit blijkt dat het belang van kleinere kantoortransacties steeds groter wordt, dit aangezien 62% van de transacties een opname betreft van klein formaat. Het opnamevolume betreft in 2013 totaal 7.950 vierkante meter. Hiervan is 2.250 vierkante meter opgenomen, waarvan het kantoormetrage niet groter is dan 250 vierkante meter. Kantorenmarkten 2014 | Hengelo 133

Hengelo

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 6% Na een opleving in het transactievolume in 2012, welke in het afgelopen jaar niet heeft doorgezet, is de kantorenmarktratio dit jaar verslechterd. De ratio is met elf procentpunten gedaald en bedraagt aan het einde van 2013 slechts 6%. Dit typeert de markt als zeer ruim waarbij de verhouding tussen de opname in het afgelopen jaar ten opzichte van het aanbod op 1 januari 2014 ver uiteen liggen. Wanneer deze ratio wordt vergeleken met het jaar 2011 is tevens sprake van een verslechtering, toen bedroeg de kantorenmarktratio namelijk 12%.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Hengelo Centrum | Centre

71-80

125

Hengelo Hart van Zuid

120

Hengelo Westermaat Campus

100-120

Hengelo Westermaat

45-109

100-120

Hengelo Overig | Other

125

100

Huurprijzen De mediane prijs waarvoor kantoorruimten worden gehuurd in Hengelo is € 88,- per vierkante meter. Ten opzichte van vorig jaar is sprake van een daling van twee Euro. De gerealiseerde huurprijzen liggen in de verschillende deelregio’s uiteen. Daarnaast is niet alleen de locatie van belang maar ook de kwaliteit van het pand en of het nieuwbouw of bestaande bouw betreft. De mediane prijs geeft daarbij slechts een indicatie op basis van verschillende soorten verhuurde kantoorgebouwen. Uit de cijfers van dit jaar is gebleken dat met name de huurprijzen in het centrum sterk onder druk staan. Door de ruime Hengelose markt waarbij het aanbod hoog en de vraag laag is, ondervindt de algehele regionale kantorenmarkt een prijzendruk.

Voorraad Door een eerder gemaakte rekenfout in de voorraad is deze door de gemeente opnieuw vastgesteld. Hieruit is gebleken dat de huidige kantorenvoorraad 392.600 vierkante meter betreft. Het onjuist gepubliceerde cijfer in 2013 is gecorrigeerd en betreft ter indicatie het gemiddelde van de voorraad in 2012 en 2014. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad

290.000

2010 347.000

2011 347.000

2012 350.000

2013 371.300

2014

392.600

Total stock Afname / Toename

+19%

+1%

+6%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Hengelo kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | De heer W. Tijhuis | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

134 Hengelo | Kantorenmarkten 2014

Sprekende Cijfers

Maastricht

Parkstad Limburg/Heerlen/Sittard

11 KantorenmarktenKantorenmarkten 2014 | Maastricht,2014 Parkstad | Plaatsnaam Limburg, 135 Heerlen, Sittard 135

Sprekende Cijfers

Maastricht

136 Maastricht | Kantorenmarkten 2014

Maastricht

Sprekende Cijfers

Maastricht Als onderdeel van de Limburgse kantorenmarkt heeft de markt in Maastricht in het afgelopen jaar te maken gehad met een dalend aanbod en een lichte afname in het transactievolume. Net als in 2012 is ook in 2013 sprake van een vervangingsmarkt. De kantoorgebruiker maakt gebruik van het hoge aanbod en speelt hierop in door strak te onderhandelen over nieuwe huurvoorstellen. Mede hierdoor zijn binnen de regio Maastricht diverse verplaatsingen geregistreerd. Daar staat echter tegenover dat ook diverse organisaties meerder vestigingen sluiten en hun activiteiten centraliseren. Maastricht heeft net als vele andere regio’s te maken met een hoog leegstandsniveau. Om de leegstand te beperken wordt gekeken naar andere functionaliteiten van kantoorgebouwen. Renovatie van bestaande locaties om deze weer geschikt te maken aan de wensen van de huidige kantoorgebruiker is in enkele gevallen geen optie. Vervolgens wordt gekeken naar de mogelijkheden omtrent transformatie of uiteindelijk het slopen van het gebouw.

Aanbod Op 1 januari 2014 bedraagt het aanbod in de regio Maastricht 93.200 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden dan is sprake van een daling van 10%. Echter ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is het beschikbare metrage toegenomen met 2%. Het gehele aanbodvolume betreft reeds bestaande kantoren. Het aantal aangeboden objecten is met zes kantoren afgenomen tot 63 kantoorobjecten aan het begin van 2014. Gemiddeld is een dergelijk kantoor 1.480 vierkante meter groot, dit is een daling van 20 vierkante meter in een jaar. Van het totaal aantal beschikbare kantoren noteren 29 objecten een metrage dat groter is dan 1.000 vierkante meter. Het grootste aaneengesloten metrage betreft het kantoor P.H. Spaakoffice in Maastricht Randwyck. Op het moment van schrijven is hier bijna 9.000 vierkante meter beschikbaar. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

64.700

2010 83.300

2011

112.300

2012 63.500

2013 103.200

2014 93.200

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+11%

+29%

+35%

-43%

+63%

-10%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-5%

+22%

+45%

-17%

+21%

+2%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

100%

Percentage of existing building floor area

Aanbod deelgebieden In Maastricht Centrum en Wyck worden de meeste objecten aangeboden, te weten 24 kantoren. Echter wordt hier niet het hoogste aanbodniveau geregistreerd. Op 1 januari 2014 wordt in Randwyck met acht objecten een beschikbare metrage van 28.550 vierkante meter genoteerd. In Centrum en Wyck betreft het aanbodvolume 26.400 vierkante meter kantoor. De deelregio’s Randwyck en Maastricht West registreren als enige een hoger aanbod in vergelijking met een jaar geleden. Alle overige deelgebieden noteren aan het einde van 2013 een lager beschikbaar metrage dan vorig jaar. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Centrum en Wyck | Centre and Wyck Ceramique

2009

2010

2011

2012

2013

2014

21.900

24.900

33.500

26.600

31.500

26.400

1.900

500

500 1.000 13.700 10.950

Maastricht Oost | East

19.500

29.100

29.600

12.000

13.700

Maastricht West | West

6.300

4.200

6.200

6.000

9.000

9.300

Maastricht/Aachen airport

11.500

10.000

6.200

6.800

5.200

Randwyck

15.100

13.100 32.500 11.700 28.500 28.550

Totaal | Total

64.700

83.300

Kantorenmarkten 2014 | Maastricht 137

112.300

63.500

103.200

12.800

93.200

Maastricht

Sprekende Cijfers

Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Centrum en Wyck | Centre and Wyck >250m²

6.200

6.000

4.700

3.300

2.500

5.900

<250m²

Ceramique >250m² <250m² Maastricht Oost | East >250m² <250m² Maastricht West | West >250m²

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

4.300

- 600 400

3.200

250

1.500

- - - - - 6.300

1.600

- 500

1.400

- 300

13.300

1.500

1.100

800

- 100

1.700

1.900

1.800

- - - - - 250

Maastricht-Aachen airport >250m²

<250m²

Take-up and supply in square metres lettable floor area

1.700

<250m²

Randwyck >250m²

Opname en aanbod in m² vvo

3.700

3.300

10.200

6.200

4.700

1.800

3.500

3.700

- 500 200

19.000

2.500

1.700

- - - - - -

Totaal >250m² | Total

20.000

24.500

21.600

42.300

11.950

11.700

Totaal <250m² | Total

1.200

850

Totaal | Total

13.150

12.550

Opnamevolume In 2013 is sprake van een lichte daling in het transactievolume in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar, te weten 2%. Het aantal verhuurde vierkante meters kantoorruimten betreft 11.700 vierkante meter. In het deelgebied Centrum en Wyck is het hoogste opnamecijfer genoteerd, namelijk 5.900 vierkante meter kantoor. In het afgelopen jaar is in Maastricht-Aachen Airport geen transactie met een metrage groter dan 250 vierkante meter geregistreerd. Verder zijn in Ceramique, Maastricht West en in Randwyck respectievelijk 1.500, 1.800 en 1.700 vierkante meter kantoorruimten verkocht of verhuurd.

Transacties >250m2 : 15 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

In het afgelopen jaar zijn vijftien transacties genoteerd waarvan het kantoor een minimale metrage van 250 vierkant meter betreft. Dit zijn vier opnames minder dan in 2012. Van het totaal aantal transacties in 2013 zijn vier kantoren groter dan 1.000 vierkante meter. De grootste transactie heeft plaatsgevonden in het gebied Centrum en Wyck waar bijna 2.300 vierkante meter is gekocht voor eigen gebruik. Gemiddeld is een verhuurd of verkocht object 778 vierkante meter groot. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden is sprake van een toename van 150 vierkante meter.

Transacties <250m2 : 6 In heel 2012 hebben in totaal zes transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Dit betreft 29% van het totaal aantal transacties. De totale opname van kleine kantoorruimtes is 850 vierkante meter. Het totale aantal opgenomen vierkante meters komt uit op 12.550 vierkante meter door 21 kantoortransacties.

Kantorenmarktratio: 13% De verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode staat bekend als de kantorenmarktratio. Een laag percentage indiceert een ruime markt terwijl bij een hoog percentage wordt gesproken over krapte. Op 1 januari 2014 is deze ratio in de regio Maastricht 13%. Dit geeft aan dat hier sprake is van een ruime markt waar het aanbod de vraag ruim overstijgt. Wanneer dit vergeleken wordt met vorig jaar is de verhouding met één procentpunt licht verbeterd.

138 Maastricht | Kantorenmarkten 2014

Maastricht

Sprekende Cijfers

Aantal transacties Gerealiseerd/Realised (€) 2013 Verwacht/Expected (€) 2014

Centrum en Wyck | Centre and Wyck

Ceramique

- 110

120

Maastricht Oost | East

110

100

Maastricht West | West

100

Maastricht-Aachen airport

110

Randwyck

2 110 90

Huurprijzen Door onder andere het hoge aanbod en de beperkte vraag naar kantoorruimten is de concurrentie voor eigenaren groot. Om huurders aan te trekken worden huurprijzen verlaagd of vinden in het gebouw grote renovaties plaats. Naast het verlagen van de prijs per vierkante meter per jaar worden veelal ook forse incentives gegeven. Deze kunnen circa 10% tot 20% van de huursom bedragen. In het afgelopen jaar is de hoogste huur geregistreerd in de deelregio Randwyck waar een prijs van € 130,- per vierkante meter per jaar is betaald. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het huurprijsniveau niet alleen afhankelijk is van de locatie maar tevens van de kwaliteit van het gebouw. In deze regio wordt namelijk ook een huurprijs van € 90,- per vierkante meter per jaar genoteerd. In Maastricht West heeft de laagste mediane prijs plaatsgevonden, namelijk € 97,- per vierkante meter per jaar. Randwyck en Maastricht Oost noteren in 2013 een mediane huurprijs van € 110,-. In de overige deelgebieden zijn de huurprijzen per vierkante meter niet bekend gemaakt.

Voorraad Door verminderende vraag zijn veel kantoorgebouwen overbodig geworden. In het afgelopen jaar is het voormalig ABN Amro kantoor aan de Bredestraat getransformeerd tot winkelruimte. Verder is het object aan de Horsterweg 9 in het deelgebied Maastricht-Airport van de kantorenmarkt onttrokken door middel van sloop. In totaal is 4.600 vierkante meter kantoorruimte uit de voorraad gehaald. Hierdoor bedraagt het voorraadcijfer in Maastricht op 1 januari 2014 totaal 594.300 vierkante meter, dit is een daling van 1% in vergelijking met een jaar geleden. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease/Increase

2010

2011

2012

2013

2014

550.000

600.000

598.900

594.300

+9%

-0,2%

-1%

Voor meer informatie over de regio Maastricht kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars | De heer P.H.M.W. Brouwers RT RMT | Telefoon (043) 367 15 22 | www.boek-offermans.nl

Kantorenmarkten 2014 | Maastricht 139

Sprekende Cijfers

Heerlen

140 Heerlen | Kantorenmarkten 2014

Parkstad Limburg/Heerlen

Sprekende Cijfers

Parkstad Limburg/Heerlen Kenmerkend voor de regio Heerlen zijn de kantoorgebruikers met een ruimtebehoefte tussen de 200 en 700 vierkante meter. Deze gebruikers zorgen voor beweging op de markt en bepalen veelal het opnamevolume. Het betreft hier met name de financiële en de zakelijke dienstverlening, de overheid en de non-profit sector die zich bevinden in of nabij het centrum van Heerlen. In Limburg is Heerlen te typeren als een moderne zakenstad voorzien van diverse faciliteiten op het gebied van werken, wonen en winkelen. Desondanks heeft Heerlen te maken met een groeiend aanbodcijfer en een teruggang in de kantoorvraag. Dit heeft tot gevolg dat de leegstand op de lokale kantorenmarkt aan een stijging onderhevig is. Dat er tegenwoordig op een andere manier gewerkt wordt in de kantoren, is tevens van invloed op de vraag en daarmee uiteindelijk ook de leegstand. In Heerlen staat het APG-kantoor aan de Stadsautoweg leeg. Volgens Ondernemend Parkstad Limburg (OPL) kan de Internationale Bauausstellung (IBA) deze locatie economisch fit maken en ruimtelijk verjongen. De IBA heeft tot doel om het bestaande vastgoed te herstructureren en de economische structuur te versterken. Hierin staat een multifunctioneel gebouw met bijvoorbeeld gelegenheid tot leren, wonen, werken, zorg en leisure centraal. Rondom het NS station is medio mei 2013 gestart met de ontwikkeling van het Maankwartier met kantoren, woningen, winkels en een hotel. In totaal betreft deze nieuwbouwontwikkeling 90.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak, waarvan 13.900 vierkante meter kantoor. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

55.700

2010 51.800

2011 63.100

2012 65.800

2013 85.000

2014 90.250

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+13%

-7%

+22%

+4%

+29%

+6%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +30%

+20%

+22%

+15%

+32%

+27%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

25%

21%

17%

10%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

75%

79%

83%

90%

93%

Percentage of existing building floor area

Aanbod stijgt Op 1 januari 2014 staat in de regio Heerlen 90.250 vierkante meter kantoorruimte in aanbod. In vergelijking met een jaar geleden is het beschikbare metrage met 6% gestegen. Van het totale aanbod betreft 7% een nieuwbouwlocatie en de overige 93% reeds bestaande kantoorgebouwen. Ten opzichte van 1 januari 2013 is het nieuwbouwpercentage met drie procentpunt gedaald. Het aantal beschikbare objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter is in een jaar toegenomen met vier kantoren tot 49 objecten. De gemiddelde grootte per object is op jaarbasis met 89 vierkante meter gedaald tot 1.842 vierkante meter aan het einde van 2013. In totaal worden 26 objecten aangeboden met een metrage groter dan 1.000 vierkante meter. Het grootste aaneengesloten metrage betreft een object aan de Geerstraat in het centrum van Heerlen met een grootte van ruim 10.000 vierkante meter. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Heerlen Centrum | Centre

2009

2010

2011

2012

2013

2014

41.000

32.400

41.900

44.500

62.100

59.300 3.500

Heerlen Noord | North

1.100

900

3.100

Heerlen West | West

7.500

11.100

13.000

8.500

8.650

Heerlen Zuid | South

6.100

7.400

7.300

11.300

18.800

55.700

51.800

63.100

65.700

85.000

90.250

Totaal | Total

Kantorenmarkten 2014 | Heerlen 141

Parkstad Limburg/Heerlen

Sprekende Cijfers

Aanbod deelgebieden In de verschillende deelgebieden van Heerlen is het aanbod toegenomen, met uitzondering van Heerlen Centrum waar een daling in het beschikbare metrage is genoteerd. In het centrum is op 1 januari 2014 in totaal 59.300 vierkante meter kantoor beschikbaar. Wordt dit vergeleken met een jaar geleden dan is sprake van een afname van 2.800 vierkante meter. Desondanks kent het centrum van Heerlen nog altijd het hoogste aanbod. In het noorden van de regio is de minste hoeveelheid kantoorruimte beschikbaar, te weten 3.500 vierkante meter.

Opname van kantoorruimten per deelgebied Take-up of office space of lettable floor area per district

Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000

Deelgebieden | Districts

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Heerlen Centrum | Centre >250m²

5.600

2.900

5.000

5.200

4.500

1.200

<250m²

Heerlen Noord | North >250m²

2.600

- 750 350

<250m²

- - - -

Heerlen West | West >250m²

1.200

400

<250m²

- - - -

Heerlen Zuid | South >250m²

<250m²

- - - -

600

1.200

Totaal >250m² | Total

8.200

3.500

7.400

5.600

4.500

1.200

Totaal <250m² | Total

750

350

Totaal | Total

4.500

1.550

Opname daalt aanzienlijk Na een eerdere sterke daling van 20% in het transactievolume van Heerlen is ook dit jaar het opgenomen metrage gedaald. Over heel 2013 is 1.200 vierkante meter kantoor in gebruik genomen, een daling van 3.300 vierkante meter in vergelijking met vorig jaar. Alle transacties met een minimale metrage van 250 vierkante meter hebben in 2013, net als het jaar daarvoor, plaatsgevonden in het centrum van Heerlen. In de overige deelgebieden zijn in het afgelopen jaar geen gebruikerstransacties geregistreerd.

50.000 40.000

Transacties >250m2 : 4

30.000 20.000 10.000 0

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Binnen de regio Heerlen zijn over de periode van één jaar vier transacties genoteerd. Ten opzichte van 2012 is sprake van een daling van drie kantooropnamen. Opvallend is dat de grootte van een transactie in het afgelopen jaar zeer gering is. De gemiddelde grootte van een transactie bedraagt 302 vierkante meter. Ter vergelijking, in het hieraan voorafgaande jaar bedroeg een object gemiddeld nog 643 vierkante meter.

Transacties <250m2 : 2 De transactiegrootte neemt gedurende de jaren steeds verder af. Sinds 2012 worden tevens de transacties met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter bijgehouden. In het afgelopen jaar zijn twee kantoren in deze grootteklasse verhuurd. Ondanks dat de grootte van een kantoorruimte steeds kleiner wordt, neemt ook de kantoorbehoefte nog altijd af. Een jaar geleden werden nog zes transacties van een dergelijke grootte genoteerd. Het opnamevolume waarvan het kantoor niet groter dan 250 vierkante meter bedraagt, is in het afgelopen jaar 350 vierkante meter. Het totale opnamevolume komt derhalve uit op 1.550 vierkante meter kantoor.

Kantorenmarktratio: 1% De discrepantie tussen de vraag en het aanbod is in de regio Heerlen dermate groot dat de kantorenmarktratio slechts 1% bedraagt. Een jaar geleden bedroeg deze ratio nog vier procentpunt hoger.

142 Heerlen | Kantorenmarkten 2014

Parkstad Limburg/Heerlen

Sprekende Cijfers

Huurprijzen De prijs voor een kantoor bedraagt gemiddeld tussen de € 100,- en € 110,- per vierkante meter per jaar. Ondanks de grote discrepantie tussen vraag en aanbod worden relatief lage incentives gegeven bij het sluiten van een huurovereenkomst. Dit is met name van toepassing op kwalitatief hoogwaardig aanbod waar in de regio slechts weinig van beschikbaar is. Naar verwachting neemt het prijsverschil tussen structureel verouderd aanbod en nieuw gerenoveerde objecten verder toe.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Heerlen Centrum | Centre

Verwacht / Expected (€) 2014 110

Heerlen Noord | North

100

Heerlen West | West

110

Heerlen Zuid | South

110

Voorraad De kantorenvoorraad in Heerlen bedraagt op 1 januari 2014 in totaal 435.000 vierkante meter. In vergelijking met vorig jaar is de voorraad gelijk gebleven. In 2013 is geen sprake van nieuw opgeleverde objecten, transformatie of panden die aan de voorraad zijn onttrokken door middel van sloop. Voor de komende jaren staan enkele nieuwbouwprojecten gepland waaronder het Maankwartier en het Stadskantoor Schinkelkwadrant. Derhalve neemt de kantorenvoorraad verder toe indien hiervoor in de plaats geen incourante kantoorgebouwen worden gesloopt of een andere bestemming toegewezen krijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2009

Totale voorraad

435.000

2010 435.000

2011 435.000

2012 435.000

2013 435.000

2014

435.000

Total stock Afname / Toename

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Parkstad Limburg/Heerlen kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars | De heer D.J.W. Boek RT | Telefoon (045) 574 32 33 | www.boek-offermans.nl

Kantorenmarkten 2014 | Heerlen 143

Sprekende Cijfers

144 Sittard | Kantorenmarkten 2014

Sittard

Sprekende Cijfers

Sittard In Limburg zijn de kantoren met name geconcentreerd in Maastricht, Heerlen, Sittard, Venlo en Roermond. De afgelopen vijf jaar wordt gekenmerkt door een vraaguitval van kantoorruimte. De economische tendens en een nieuwe manier van werken maken dat veel kantoorruimte overbodig is geworden. Anders gezegd, de voorraad overstijgt de totale kantoorbehoefte waardoor veel gebouwen te maken hebben met leegstand. Dit blijkt ook uit de cijfers van dit jaar, waar het aanbod na een daling in 2012 in 2013 aan een stijging onderhevig is. Het aanbod betreft met name verouderde kantoorpanden die vervolgens worden afgeschreven. De leegstand daalt echter pas wanneer de voorraad daalt of de vraag zich blijvend herstelt. Vooralsnog is er sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. De behoefte naar kantoorruimte betreft met name nieuwe hoogwaardige kantoorruimte met flexibele en korte huurovereenkomsten. Echter mede door de maatschappelijke discussie omtrent leegstand en nieuwbouw is dit type vastgoed in het aanbod nog altijd schaars. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2009

Aanbod m² vvo

23.400

2010 23.800

2011 29.600

2012 33.800

2013 22.600

2014 25.000

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+2%

+24%

+14%

-33%

+11%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

-15%

-7%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

100%

Percentage of existing building floor area

Aanbod neemt toe Op 1 januari 2014 wordt in de regio Sittard 25.000 vierkante meter kantoorruimte aangeboden met een minimale metrage van 250 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden dan is sprake van een aanbodtoename van 11%. Echter ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is het aantal beschikbare vierkante meters gedaald met 7%. In totaal staan 25 kantoorobjecten in de verkoop of verhuur, acht objecten minder dan een jaar geleden. Van het totaal aantal beschikbare kantoren aan het einde van 2013 betreffen acht hiervan een object met een aaneengesloten metrage groter dan 1.000 vierkante meter. Op de Poststraat staat het gebouw met het grootste metrage in aanbod, te weten ruim 3.400 vierkante meter. Ondanks dat in Sittard minder kantoren worden aangeboden is het totale aanbodvolume gestegen. Derhalve is de gemiddelde grootte van een object gestegen, namelijk met 317 vierkante meter tot 1.001 vierkante meter aan het einde van 2013.

Opnamestijging Voor het derde opeenvolgende jaar is het transactieniveau gestegen. In heel 2013 is ruim 7.400 vierkante meter kantoor opgenomen, een toename van 4.800 vierkante meter ten opzichte van het jaar hiervoor. Twee transacties noteren een grootte van meer dan 1.000 vierkante meter. In totaal zijn in 2013 acht kantoren verhuurd of verkocht met een minimale metrage van 250 vierkante meter. Vergeleken met vorig jaar betreft dit een dubbel aantal transacties.

Kantorenmarkten 2014 | Sittard 145

Sittard

Sprekende Cijfers

Opname van kantoorruimten Take-up of office space of lettable floor area

Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000

2008

2009

Sittard | Sittard >250m²

4.600

7.200

2010 700

2011 1.200

2012 2.600

2013 7.400

<250m²

- 200 400

Totaal >250m² | Total

4.600

7.200

700

1.200

Totaal <250m² | Total

200

400

Totaal | Total

2.800

7.800

2.600

Transacties <250m2 : 3 De beperkte vraag naar kantoorruimte maakt dat het belang van kleinere verhuuropdrachten groter wordt. Deze transacties maken veelal een belangrijk deel uit van het totaal. In Sittard hebben in het afgelopen jaar drie transacties plaats gevonden met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. In 2012 is slechts één kantoor van een dergelijke grootte verhuurd. Van de elf opnames die in heel 2013 in deze regio hebben plaatsgevonden betreft 38% een transactie in deze grootteklasse.

Kantorenmarktratio: 29%

10.000 5.000 0

'08

'09

'10

Aanbod/Supply

'11

'12

'13

'14

Opname/Take-up

Ondanks een aanbodstijging kent de kantorenmarkt in Sittard een betere verhouding tussen vraag en aanbod dan een jaar geleden. Op 1 januari 2014 bedraagt de kantorenmarktratio 29%. Vorig jaar bedroeg deze ratio nog 12%. Het positieve transactievolume in 2013 ligt aan deze toename ten grondslag.

Huurprijzen De prijs van een kantoor is in 2013 nagenoeg gelijk gebleven aan vorig jaar. Huurprijzen liggen veelal tussen de € 110,- en € 120,- per vierkante meter. De hoogst genoteerde huurprijs het afgelopen jaar betreft € 130,- per vierkante meter. Daarnaast is de laagste prijs die voor een kantoor is betaald € 90,- per vierkante meter per jaar. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space

Gerealiseerd / Realised (€) 2013

Verwacht / Expected (€) 2014

Sittard | Sittard

90-130

110-120

Voor meer informatie over de regio Sittard kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars | De heer D.J.W. Boek RT | Telefoon (045) 574 32 33 | www.boek-offermans.nl

146 Sittard | Kantorenmarkten 2014

Sprekende Cijfers

Bijlagen

Kantorenmarkten Kantorenmarkten 2014 2012 | Bijlagen | 147147

I. Doel en aanpak onderzoek

Sprekende Cijfers

I. Doel en aanpak onderzoek Doel Het doel van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2014 is tweeledig: • Het jaarlijks verschaffen van inzicht in het aanbod, de opname, de prijsontwikkeling en de voorraad van kantoorruimte in de belangrijkste regio’s van Nederland; • Het geven van een visie van regionale deskundigen op de huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen in de individuele regio’s.

Aanpak Om het bovenstaande te bereiken, zijn vanaf 1994 de volgende aanbod- en opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: • straatnaam; • postcode; • type vastgoed; • prijs; • deelgebied; • huisnummer; • oppervlakte; • branche; • gebouwnaam; • jaar.

De regionale makelaarskantoren die de data verzamelen, zijn: • • • • • • • • • • • •

Boek & Offermans Makelaars: Heerlen, Maastricht, Sittard; Bramer Bedrijfsmakelaars: Zwolle; Frisia Makelaars: Den Haag; HRS Bedrijfsmakelaars: Den Bosch, Tilburg; Lamberink Bedrijfsmakelaars: Assen; Molenbeek Makelaars: Amersfoort, Utrecht; Ooms Makelaars: Drechtsteden, Rotterdam; Rodenburg Makelaars: Apeldoorn, Deventer; Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars: Enschede, Hengelo; Strijbosch Thunnissen Makelaars: Arnhem, Nijmegen; Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars: Breda; Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars: Eindhoven.

Ieder kantoor heeft een verantwoordelijke voor het verzamelen van de data. De coördinerende taak en de verwerking van de gegevens in een database geschiedt bij Dynamis in Utrecht. De gegevens die niet door een Dynamiskantoor zijn aangeleverd, zijn door collega makelaars gecontroleerd. Verder hebben literatuuronderzoek en deskresearch bijgedragen aan de realisatie van dit rapport.

Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er belangrijke beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn derhalve indicatief.

Aanbodcijfers De aanbodcijfers, zoals die per 1 januari van een jaar worden geregistreerd, vormen een momentopname. In het rapport wordt als aanbod kantoorruimte opgenomen met een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. In de overige regio’s wordt gerapporteerd vanaf 250 vierkante meter vvo. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn. 148 Bijlagen | Kantorenmarkten 2014

I. Doel en aanpak onderzoek

Sprekende Cijfers

Opnamecijfers In de opnamecijfers blijven transacties met een volume van minder dan 500 vierkante meter buiten beschouwing in de vier grote steden. In de overige regio’s wordt gerapporteerd vanaf 250 vierkante meter vvo. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. Dit jaar wordt in een aparte paragraaf het opnamecijfer van kleine kantoormetrages kenbaar gemaakt. Onder ‘kleine kantoormetrages’ wordt verstaan, transacties in de grootteklasse 250 tot 500 vierkante meter in de vier grote steden en alle transacties kleiner dan 250 vierkante meter in de overige Dynamis regio’s. De cijfers gebaseerd op kleine kantoormetrages maken geen deel uit van het totaal en worden per regio apart benoemd.

Gebiedsindeling De gebiedsindeling van de steden en eventuele randgemeenten bestrijkt een gebied dat in de markt wordt gezien als relevant en concurrerend voor de kantorenmarkt van de stad. In het rapport wordt onderscheid gemaakt in 24 regio’s.

Dynamis regio’s: • • • • • • • • • • • •

Amsterdam Almere Den Haag Rotterdam Drechtsteden Utrecht Amersfoort Eindhoven Den Bosch Breda Tilburg Arnhem

• • • • • • • • • • • •

Nijmegen Groningen Leeuwarden Assen Apeldoorn Deventer Zwolle Enschede Hengelo Maastricht Parkstad Limburg/Heerlen Sittard

Kantorenmarkten 2014 | Bijlagen 149

I. Doel en aanpak onderzoek

Sprekende Cijfers

Branches De branches zijn in het jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013 heringedeeld conform de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. De branchering maakt inzichtelijk welke typen bedrijven zich op de kantorenmarkt bewegen. Dynamis onderkent de volgende negentien branches: • Belangen en ideële organisaties • Bouw en vastgoed • Cultuur, sport en recreatie • Financiële instellingen • Gezondheids- en welzijszorg • Groot- en detailhandel • ICT en telecom • Industrie • Logies-, maaltijd-, en drankverstrekking • Marketing, communicatie en media • Onderwijs • Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen • Overige zakelijke dienstverlening • Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde lucht • Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings • Verhuur van en handel in onroerend goed • Verhuur van roerende goederen • Vervoer en opslag • Winning en distributie van water; afvalen afvalwaterbeheer en sanering.

150 Bijlagen | Kantorenmarkten 2014

I. Doel en aanpak onderzoek

Sprekende Cijfers

II • Begrippen Aanbod van kantoorruimte

Branches

Het op de vrije markt brengen van een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. In de overige regio’s worden aaneengesloten metrages van tenminste 250 vierkante meter geregistreerd. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn.

Categorieën bedrijfsactiviteiten, vastgesteld conform de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS.

Bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep bedrijven en dienstverlening, onder te verdelen in zes subtypen: businesspark, distributie- en logistiek bedrijventerrein, gelabeld bedrijventerrein, gemengd bedrijventerrein, lokaalkleinschalig bedrijventerrein en traditioneel bedrijventerrein.

Bruto vloeroppervlakte (bvo) Oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Herbestemmen/ transformeren Het van de markt halen van voor kantoorfunctie bestemde ruimte met het doel deze om te zetten in een nietkantoorfunctie.

Huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in euro’s per vierkante meter per jaar verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, servicekosten en eventuele andere vergoedingen, zoals goodwill en/of overnamekosten.

Kantoor Verblijfsobject gelegen op een terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep kantoren.

Bereikbaarheid

Kantorenmarktratio

Relatief begrip dat vooral besloten ligt in de ontsluitingskenmerken van de betreffende locatie in relatie tot het acceptatieniveau van de betrokkenen gerelateerd aan de gemoeide tijd, het gemak, de emotionele ervaring en de wijze van vervoer.

De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de vraag naar kantoorruimte in een bepaald jaar en het aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Deze ratio maakt duidelijk of sprake is van een gezonde vraag- en aanbodverhouding. Wanneer de ratio stijgt, komt de vraag en het aanbod dichter tot elkaar en is sprake van een krappere markt. Indien de discrepantie tussen vraag en aanbod groter wordt dan is de verhouding hiertussen ruimer en daalt de kantorenmarktratio.

Bestaande bouw Reeds gerealiseerde vastgoedobjecten, waarvoor ten aanzien van de sector commercieel vastgoed geldt dat daarbij in het algemeen een overgangsperiode wordt aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige oplevering.

Kantorenmarkten 2014 | Bijlagen 151

II. Begrippen

Sprekende Cijfers

Kleine metrages Een transactie met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter in de vier grote steden en kleiner dan 250 vierkante meter in de overige regio’s.

bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt.

Leegstand In het algemeen het niet-verhuurd zijn van (een gedeelte van) een vastgoedobject.

Stationslocatie

Mediaan

Structureel aanbod

De mediane huurprijzen van kantoren zijn berekend. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, en komt het getal dichter in de buurt bij de ‘normale huurprijs’ dan een gemiddelde huurprijs.

Kantoorruimte die gedurende drie of meer achtereenvolgende jaren met steeds dezelfde hoeveelheid vierkante meters wordt aangeboden.

Nieuwbouw Nieuw gebouwde kantoorpanden die binnen 12 maanden worden opgeleverd. Kantoorpanden die nog niet eerder in gebruik zijn genomen en bestaande bouw die een ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft ondergaan.

Object Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat door één of meer van voor tot achter doorlopende en van beneden naar boven opgaande bouwmuren is gescheiden van de rest van het gebouw en dat zelf niet is onderverdeeld door dergelijke bouwmuren.

Opname van kantoorruimte Een transactie met een volume van minimaal 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. In de overige regio’s worden transacties van minimaal 250 vierkante meter vvo geregistreerd. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een

Terrein gelegen op loopafstand van een station.

Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Vvo is het netto vloeroppervlak exclusief buitenruimten, installatieruimten, verticale verkeersruimten en inclusief niet-statische gebouwdelen en glaslijncorrectie.

Voorraad kantoorruimte Wordt gedefinieerd als de totale hoeveelheid kantoorruimte in de regio, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik, leeg of in aanbouw. Het gaat bij de voorraad vooral om kantoorgebouwen die op een of andere wijze beschikbaar zijn of zouden kunnen komen voor meer algemeen kantoorgebruik. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks toe met de gestarte nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een nietkantoorbestemming wijzigen in een kantoorbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in andere dan kantoordoeleinden.

Vrije markt De markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers.

152 Bijlagen | Kantorenmarkten 2014

II. Begrippen

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten 2014 | Bijlagen 153

Colofon

Sprekende Cijfers

Colofon Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V.

Dynamis B.V. Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht dynamis@dynamis.nl 030 767 03 90

Concept, onderzoek, analyses en coรถrdinatie Dynamis Utrecht Shirley Brรถcker, Junior Research Manager Dynamis Meggie van de Werf, Stagiaire Research Dynamis

Ontwerp en opmaak Link Ontwerpers, Eindhoven

154 Colofon | Kantorenmarkten 2014

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten 2014 | Plaatsnaam 155

Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t +31 (0)30 767 03 90 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl

Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Roijensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t 038 4 224 225 f 038 4 222 300 bog@bramer.biz www.bramer.biz

Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl

Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 bog@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht)

Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40 bog@vandersande.nl www.vandersande.nl

HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer)

Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu