Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Derde kwartaal Vastgoedconsultants en Makelaars
'13
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Deze rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten verschaft
In het aanbod is sprake van een groot aandeel structureel beschik-
u inzicht in de aanbod-, opname- en prijsontwikkelingen van de
baar vastgoed. Daarnaast kent het aanbod ook nieuwbouwobjecten
Nederlandse kantorenmarkten in het derde kwartaal van 2013.
die reeds zijn opgeleverd of binnen één jaar beschikbaar komen. Het
Daarnaast geeft Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars,
aandeel nieuwbouw bedraagt op 1 oktober jongstleden 3% van het
door middel van een numeriek overzicht alsmede een beschrij-
totale aanbod. Daarmee is het nieuwbouwpercentage gelijk aan drie
vend relaas, het marktsentiment van de kantorenmarkt duidelijk
maanden geleden. Hiervan bevindt het overgrote deel van het
weer. De kantorenmarkt is hedendaags te typeren als een
nieuwbouwsegment, 2% van het totale aanbod, in de vier grote
vervangingsmarkt waar de gebruiker de gelegenheid heeft om
steden.
kritisch te zijn op de huidige en eventuele toekomstige huisvesDe gemiddelde grootte van een beschikbaar kantoorpand bedraagt
tingslocatie.
1.951 vierkante meter. Dit is nagenoeg gelijk aan drie maanden
Meer kantoorruimte beschikbaar
geleden. De verdeling van het aanbod naar grootteklasse is op 1
Voor het derde kwartaal op rij is het aantal vierkante meters beschik-
oktober 2013 gelijk gebleven aan 1 juli. De meeste objecten worden
bare kantoorruimte toegenomen. De toename is op 1 oktober 2013
aangeboden met een metrage tussen de 500 en 1.000 vierkante
gematigd tot een stijging van 2% in een periode van drie maanden.
meter, namelijk 31%. Kantoorpanden met een grootte van 1.000 tot
Eerder dit jaar steeg het aanbod nog 8% en 4% per kwartaal.
2.000 vierkante meter worden met 24% iets minder aangeboden.
Daarmee komt het aanbodvolume aan het einde van het derde
Verder maakt de grootteklasse van 2.000 tot 5.000 vierkante meter
kwartaal uit op 7.047.000 vierkante meter kantoorruimte. In de
19% uit van het totale aanbod. De locaties met een aaneengesloten
vorige kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten
metrage van meer dan 5.000 vierkante meter maken 8% deel uit
werd reeds een aanbodvolume van meer dan zeven miljoen
van het beschikbare kantooroppervlakte. Daarvan zijn op 1 oktober
verwacht. Dit volume komt tot stand door 3.612 aangeboden kan-
jongstleden 86 objecten beschikbaar met een grootte van 10.000
toorobjecten, hetgeen een toename van 41 panden in drie maanden
vierkante meter of meer. Deze grote objecten worden veelal in
betreft.
kleinere units beschikbaar gesteld voor meerdere huurders. De gemiddelde unitgrootte van een kantoorpand bedraagt circa 310
De vier grote steden, Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht,
vierkante meter. De grootteklasse van 250 tot 500 vierkante meter
nemen met 63% het grootste deel van het totale aanbod voor hun
neemt 18% van het totale aanbod voor zijn rekening. Hierin worden
rekening. Vergeleken met drie maanden geleden is dit met één pro-
verschillende beschikbare units op hetzelfde adres buiten beschou-
centpunt toegenomen. Hierbij wordt voor de grote steden een
wing gelaten.
ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd. In de overige twintig regio’s wordt een minimale grens van 250 vierkante meter
(Vervangings)vraag
aangehouden. Op 1 oktober 2013 bedraagt het aanbodvolume in
Het opnamevolume wordt met name bepaald door organisaties die
deze overige regio’s 2.617.300 vierkante meter, dit bedraagt 37%
hun huidige kantorenlocatie vervangen, dit staat bekend als de
van het totale beschikbare metrage.
‘vervangingsvraag’. Hierbij gaan organisaties op zoek naar onder andere locaties met een hoger kwaliteitsniveau, die het nieuwe
Aanbod en opname per jaar
Opname per kwartaal 2007 - 2013 m2
8.000
700.000 650.000
7.000
600.000 550.000
6.000
Zuid Noord Oost Randstad
500.000 450.000
5.000
x 1.000 m2
400.000
4.000
350.000
Aanbod 3.000 Opname
300.000 250.000 200.000
2.000
150.000 100.000
1.000
50.000
0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013*
* Opname 2013: Geëxtrapoleerd uit de eerste drie kwartalen van 2013, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.
0
kw1 kw2 kw3 kw4 2007 2007 2007 2007
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar
450 400 350 300 250 200 150 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
150
140
130
Tophuur Mediane transactieprijs
120 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
werken faciliteren, met betere huurcondities en/of lagere huisves-
dergelijke grootte. Overeenkomstig met het aanbod worden
tingskosten. Hedendaags wordt de markt getypeerd door kantoor-
de meeste objecten verhuurd met een metrage tussen de 500 en
gebruikers die gebruik maken van de gebrekkige marktomstandig-
1.000 vierkante meter, te weten 40%. Vervolgens is de vraag
heden. De huidige huurdersmarkt biedt deze kantoorgebruikers
naar kantoorruimte met een metrage van 250 tot 500 vier-
immers de gelegenheid om aan de hand van huurvoorstellen voor
kante meter 28%. Vanaf een kantooroppervlakte van 1.000
alternatieve locaties met hun eigen verhuurder in (her)onderhande-
vierkante meter wordt aanzienlijk minder opgenomen, tot
ling te treden. Als gevolg hiervan oogt het aantal ‘zoekers’ naar
2.000 vierkante meter 17% en van een oppervlakte van 2.000
kantoorruimte vermoedelijk groter dan deze daadwerkelijk is.
tot 5.000 vierkante meter 9%.
Desondanks biedt dit de verhuurder, door middel van aantrekkelijke huurvoorstellen, wel de mogelijkheid tot het aantrekken van huur-
In de vier grote steden is de vraag naar kantoorruimte, met 60%
ders. Het transactievolume in het derde kwartaal van 2013 onder-
van het totale opnamevolume, nog altijd het grootst. Niet alleen de
schrijft dit. In de voorbije drie maanden is 185.700 vierkante meter
vraag naar kantoorruimte in de vier grote steden is groot, maar ook
kantoorruimte opgenomen, daarmee is sprake van een toename
de vraag naar nieuwbouwobjecten. In het afgelopen kwartaal is
van 15% op jaarbasis. Hieraan liggen enkele grote transacties in het
11% van het totale opnamevolume een nieuwbouwobject.
derde kwartaal van 2013 ten grondslag, alsmede het uitblijven van kantooropnames groter dan 5.000 vierkante meter in dezelfde
Huurprijzen en incentives
periode vorig jaar.
Door het uitblijven van ‘nieuwe’ vraag op de kantorenmarkt, met uitzondering van de vraag van startende ondernemingen zoals
In het derde kwartaal is het totale opnamevolume tot stand
zzp’ers, houdt de druk op de huurprijzen aan en blijven incentives
gekomen door 143 transacties. Een jaar geleden werd het transac-
gehandhaafd. De hoogst bekend gemaakte gerealiseerde huurprijs is
tievolume nog bepaald door 181 opnames. Door een hoger
€ 230,- per vierkante meter. De mediane prijs die in het derde kwar-
opnamevolume en een lager aantal transacties in het derde kwar-
taal voor een vierkante meter kantoorruimte is betaald bedraagt
taal is, in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, de
€ 120,-. Daarmee is de mediane huurprijs gelijk aan vorig kwartaal.
gemiddelde transactiegrootte toegenomen van 891 vierkante
In de voorbije tien jaar waarin Dynamis de huurprijzen bijhoudt, is de
meter tot 1.299 vierkante meter in 2013. Dit is te wijten aan een
mediane huurprijs nog niet eerder zo laag geweest als het afgelopen
stijging in het aantal transacties met een aaneengesloten metrage
half jaar. Inmiddels zijn incentives niet meer weg te denken uit
van meer dan 5.000 vierkante meter. Van het totaal aantal trans-
de onderhandelingen tussen huurder en verhuurder. Echter deze
acties in het afgelopen kwartaal is 5% een kantooropname van
incentives zijn nog altijd te weinig transparant naar de markt.
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Aanbod derde kwartaal 2013 naar
Opname derde kwartaal 2013 naar
Opname derde kwartaal 2013 naar
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
prijsklasse in € naar aantallen objecten
5.000 tot 10.000 4% 2.000 tot 5.000 9%
> 10.000 1%
5.000 tot 10.000 6%
180 tot 200 4%
> 10.000 2% 250 tot 500 18%
250 tot 500 28%
160 tot 180 4%
> 200 4% < 100 22%
140 tot 160 7%
2.000 tot 5.000 19%
1.000 tot 2.000 18%
1.000 tot 2.000 24%
500 tot 1.000 31%
120 tot 140 33%
100 tot 120 26%
500 tot 1.000 40%
In de kantorenmarkt is een duidelijke tweedeling merkbaar in huur-
hoog aandeel van 13% in het totaal aantal verhuurde vierkante
prijzen voor enerzijds verouderd vastgoed en anderzijds voor
meters kantoorruimte. De overige branches noteren een aandeel
kwalitatief hoogwaardige objecten. Overeenkomstig met de sub-
variërend van 0% tot 10%.
stantiële vraag naar nieuwbouwobjecten blijven de huurprijzen voor deze panden naar verwachting op niveau. De huurprijzen van
Opname kleine metrages
het langdurig beschikbare aanbod is in de afgelopen periode verder
Bovengenoemde cijfers zijn gebaseerd op kantoortransacties met
gedaald en ondervinden nog altijd de druk van de huidige
een minimale metrage van 500 vierkante meter voor de vier grote
marktomstandigheden. Door onder andere het verstrekken van
steden alsmede de ondergrens van 250 vierkante meter voor de
incentives blijft de mediane huurprijs naar verwachting op niveau.
overige regio’s. Dynamis verschaft daarnaast, als de nummer één makelaar van Nederland in kleine metrages, tevens inzicht in de
Branches
kantooropnames met betrekking tot de kleinere oppervlaktes.
Het opnameniveau wordt bepaald door organisaties die actief zijn
Hierbij geldt een minimale metrage van 250 vierkante meter in de
in verschillende branches. Conform de Standaard Bedrijfsindeling
steden Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Voor de
(SBI) van het CBS zijn de gebruikerstransacties ingedeeld naar
overige regio’s worden alle transacties onder de 250 vierkante
één van de negentien vastgestelde branches. Hierdoor zijn de
meter in de analyse meegenomen. Uit dit onderzoek blijkt dat in
gebruikers op de kantorenmarkt inzichtelijk gemaakt. De huidige
het derde kwartaal 122 transacties in het kleine segment hebben
markt is van invloed op de huisvestingsbehoefte van deze gebrui-
plaatsgevonden. Dit is 46% van het totaal aantal transacties (265
kers. Door de toenemende vraag naar ICT en telecom diensten
opnames) die zijn geregistreerd in de afgelopen drie maanden. De
groeit het aantal bedrijven in deze branche alsmede de vraag
meeste transacties werden gerealiseerd in Zwolle, Breda en
naar kantoorruimte gestaag. Van het totale opnamevolume
Amsterdam, respectievelijk vijftien, veertien en twaalf transacties.
wordt 15% in gebruik genomen door een bedrijf afkomstig uit de
Ook in de kleinere kantoormetrages is de branche ‘ICT en telecom’
branche ‘ICT en telecom’. Verder blijven de rechtskundige dienst-
verantwoordelijk voor een groot aandeel in het opnamevolume.
verleners, accountants, belastingadviseurs en holdings een
Echter de branche ‘Marketing, communicatie en media’ neemt
belangrijke branche voor de kantorenmarkt. In het derde kwar-
hier ook een groot aandeel in. Deze branches hebben van het
taal van 2013 nam deze branche 9% op van het totale transac-
totaal verhuurde vloeroppervlak ieder 12% opgenomen.
tievolume. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar waren
Daarentegen hebben meer verschillende bedrijven uit de ‘ICT en
deze twee branches verantwoordelijk voor het grootste aandeel
telecom’ kantoorruimte gehuurd, namelijk vijftien objecten,
in het totale opnamevolume. Door één grote kantooropname in
dan de branche ‘Marketing, communicatie en media’ met elf
de branche ‘Onderwijs’ vertoont deze branche een incidenteel
transacties.
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Opname naar branche 100%
Belangen- en ideële organisaties Cultuur, sport en recreatie
90%
Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs
80%
Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Verhuur van roerende goederen
70%
Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed
60%
Financiële instellingen
50%
ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking
40%
Vervoer en opslag Groot- en detailhandel
30%
Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering
20%
Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Industrie
10% 0%
Marketing, communicatie en media Overige zakelijke dienstverlening
2012 kw1
2012 kw2
2012 kw3
2012 kw4
2013 kw1
2013 kw2
2013 kw3
De ‘nieuwe’ kantoorbehoefte
die hun vervangingsvraag vervullen. Dit is de ‘nieuwe’ kantoorbe-
De gevolgen van de krimpende economie zijn onmiskenbaar van
hoefte die de huidige gebruikers willen vervullen. Echter is daar-
invloed op de Nederlandse kantorenmarkt. Naar verwachting
mee geen sprake van effectieve kantoorvraag. Dynamis verwacht
krimpt de economie in 2013 met 1,25%, terwijl voor volgend jaar
hierdoor dat het aanbod in de komende periode verder toeneemt,
een lichte groei van 0,5% wordt voorspeld. Op het moment van
hoewel de stijging van het aanbod wordt beperkt door het slopen
schrijven zijn volgens het CBS dit jaar ruim 8.500 bedrijven failliet
van kantoorpanden en het transformeren hiervan. Verder blijft het
verklaard, dit is ruim 13% meer dan in 2012. Mede hierdoor
opnameniveau afhankelijk van de gebruikers die hun vervangings-
neemt het aantal banen af en vertoont de werkeloosheid nog
vraag vervullen. Het doorgaans hogere transactievolume in het
steeds een stijgende trend. Dit draagt bij aan een dalende kantoor-
vierde kwartaal kan bepalend zijn voor het beeld van de kantoren-
behoefte in Nederland.
markt in heel 2013.
De kantorenmarkt wordt zoals eerder gezegd bepaald door de
Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport
jarenlange vervangingsvraag van organisaties. De markt heeft
welke is te downloaden op de site:
reeds te maken gehad met het inkrimpen van de huisvesting, dit is terug te zien in de stijging van het aanbod en het dalende opna-
www.sprekendecijfers.nl
mevolume sinds 2008. Daarnaast is nog sprake van zogenaamd ‘verborgen aanbod’. Dit is aanbod dat niet actief op de markt
© Copyright 2013
wordt aangeboden, maar dat er feitelijk wel is. Dit heeft te maken
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden
met het feit dat diverse organisaties nog altijd in een groter pand
gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm
gehuisvest zijn dan waar zij behoefte aan hebben. Veelal hebben
openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van
deze organisaties te kampen met langdurige huurcontracten die
de eigenaar Dynamis B.V.
niet zondermeer tussentijds aangepast kunnen worden. Met name de kleine ondernemingen dragen nog positief bij aan de effectieve kantooropname. De grote transacties zijn doorgaans de gebruikers
Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl
Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)
Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl
Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t 038 4 224 225 f 038 4 222 300 bog@bramer.biz www.bramer.biz
Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)
Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl
Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 bog@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht)
Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40 bog@vandersande.nl www.vandersande.nl
HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer)
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu