Magazyny.pl 1(1)/2016

magazyny.pl Nr 1(1)/2016

Michał Szkudlarek, Leroy Merlin

Zmian wymaga od nas klient

Specjalne Strefy Ekonomiczne: Korzyści i możliwości

Dlaczego warto inwestować w kraju nad Wisłą

Rynek powierzchni magazynowych w Polsce 2015: Raport JLL

GOODMAN POZNAŃ AIRPORT LOGISTICS CENTRE Poznań, wielkopolskie Powierzchnia dostępna

17 000 m²

Możliwość dobudowania

Tak

Wynajmujący

Goodman

Kontakt: Michał Śniadała 

+48 502 406 036



michal.sniadala@eu.jll.com

Rynek na bieżąco Kolejny rok na rynku magazynowo-przemysłowym okazał się być rekordowym. Branża nieruchomości komercyjnych, determinowana przez potrzeby inwestorów, cieszy się coraz większym zainteresowaniem, co dobrze świadczy o potencjale biznesowym kraju.

Ale czy od takiej informacji powinienem rozpocząć pierwsze wydanie nowego kwartalnika magazyny.pl? Zdaje się, że tak, ponieważ to wydanie, które z założenia ma dostarczać świeżych informacji z rynku i pozwolić wszystkim zainteresowanym znaleźć w jednym miejscu bieżące wiadomości z branży.

Chcielibyśmy co trzy miesiące dostarczać swoistego zastrzyku wiedzy dotyczącej tego, gdzie warto inwestować, jakie korzyści można czerpać z rozpoczęcia biznesu w różnych regionach Polski, jak przebiega proces wynajmu czy budowy centrum logistycznego od strony inwestora. A to tylko mała część tego, czym planujemy się zająć. Dlatego, w tym miejscu zapraszam do zapoznania się z pierwszym numerem, który sprawi, że od teraz magazyny.pl będą jedną z Państwa stałych lektur co kilka

4

magazyny.pl

miesięcy. Co więcej, czyniąc z magazyny.pl swoiste kompendium wiedzy o rynku, mam nadzieję, że stanie się to pozycja, do której warto będzie wrócić niezależnie od czasu. Nie pozostaje mi dodać nic innego, jak: przyjemnej lektury!

Magazyny.pl nr 1(1)/2016 Opieka merytoryczna: Tomasz Olszewski

Wydawca: JLL Dział Powierzchni MagazynowoPrzemysłowych Saski Crescent ul. Królewska 16 00-103 Warszawa

Skład i opracowanie graficzne:

TOMASZ OLSZEWSKI Head of Industrial Agency, Central & Eastern Europe, JLL

SkyConcept ul. Powązkowska 15 01-797 Warszawa www.skyconcept.pl info@skyconcept.pl

Spis treści

Droga do magazynu doskonałego

06 09 16 22 26 30 34 38 42 44

16

Puls rynku Aktualności z rynku, ważne wiadomości z kraju i zagranicy

Raport JLL 2015 Rynek powierzchni magazynowych w Polsce w 2015 roku

Droga do magazynu doskonałego Istotne elementy w procesie wynajmu powierzchni magazynowo-przemysłowej

3 powody, by skorzystać z pomocy konsultanta Rola doradcy w procesie wynajmu powierzchni dla firmy

Dlaczego warto inwestować w kraju nad Wisłą?

Polska jako atrakcyjny rynek do prowadzenia inwestycji w Europie

Zmian wymaga od nas klient Wywiad z Michałem Szkudlarkiem z Leroy Merlin

Kolejne 50 tys. m² dla Leroy Merlin Case study: centrum dystrybucyjnej Leroy Merlin w Strykowie

Specjalne Strefy Ekonomiczne Korzyści i możliwości inwestowania w SSE

Aktualności ze Specjalnych Stref Ekonomicznych Najciekawsze informacje z SSE z ostatnich kilku miesięcy

E-commerce napędza rynek powierzchni magazynowej Wpływ e-commerce na łańcuchy dostaw i rynek nieruchomości logistycznych magazyny.pl

5

Puls rynku

Whirlpool zainwestuje w Łodzi i Wrocławiu

235 mln euro, czyli prawie miliard złotych, zamierza zainwestować w Polsce koncern Whirlpool. Kwota ta zostanie podzielona między dwa regiony: łódzki i wrocławski. Whirpool, który w ubiegłym roku kupił Indesit, ma w planach wydanie połowy kwoty przeznaczonej dla Polski na nową fabrykę lodówek wolnostojących oraz Centrum Doskonałości dla Zmywarek i Centrum Wdrożeniowe dla lodówek we Wrocławiu. Produkcja zmywarek skoncentruje się zaś w Radomsku, a łódzki zakład stanie się największą fabryką kuchenek w naszym rejonie świata. W sumie w regionie łódzkim Whirpool zainwestuje 110 mln euro.

Ponad 11 tys. m² dla e-commerce w Szczecinie

Ponad 230 tys. m² powierzchni wynajętej z JLL

Pierce AB to największy szwedzki operator sprzedaży internetowej części, wyposażenia i odzieży motocyklowej. Firma w drugiej połowie 2015 roku wynajęła ponad 11 tys. m² nowoczesnej powierzchni w Panattoni Park Szczecin. Blisko 10,2 tys. m² przeznaczone zostanie na magazyn, zaś ponad 800 m² zajmą biura. O wyborze Szczecina jako nowej lokalizacji zdecydowała bliskość rynków skandynawskich i zachodnioeuropejskich, do których firma Pierce AB planuje dystrybucję.

W całym 2015 roku za pośrednictwem doradców JLL firmy z różnych sektorów wynajęły 234 tys. m² powierzchni magazynowo-przemysłowej. Udział w rynku JLL wynosi 18 procent. Konsultanci JLL doradzali między innymi przy największej nowej umowie najmu na polskim rynku magazynowym w tym roku. Pod Strykowem powstanie główne centrum dystrybucyjne Leroy Merlin o powierzchni najmu 53 tys. m².

6

magazyny.pl

Woj. mazowieckie najatrakcyjniejsze dla inwestorów w 2015 roku

Spiżarnia SJ w Panattoni Park Lublin

Z „Raportu atrakcyjności inwestycyjnej województw – 2015’’ przygotowanego przez Polską Agencję Informacji i Inwestycji Zagranicznych wynika, że województwo mazowieckie na przestrzeni ostatnich 4 lat stale utrzymuje najwyższe klasy atrakcyjności dla wszystkich rodzajów inwestycji przemysłowych i usługowych. Co istotne dla tego regionu, jest on na najwyższej pozycji zarówno na tle pozostałych regionów Polski, jak i Unii Europejskiej.

Dystrybutor polskich produktów spożywczych na rynek Wielkiej Brytanii i Irlandii – Spiżarnia SJ – postanowił wynająć powierzchnię w pełni dostosowaną do specyfiki działalności firmy. Prawie 7,5 tys. m² wynajętych w Panattoni Park Lublin ma służyć firmie jako centralny magazyn logistyczny.

W ramach umowy znajduje się także 570 m² powierzchni biurowej, która będzie pełnić funkcję reprezentacyjną, jako główna siedziba firmy Spiżarnia SJ.

Oficjalne otwarcie Panattoni Business Center Łódź II

W Łodzi powstało nowe centrum logistyczne o powierzchni 33 tys. m² – Panattoni Business Center Łódź II. Obiekt został wybudowany w siedem miesięcy i już jest w pełni wynajęty. Klientami parku zostały firmy zarówno z branży produkcyjnej, jak i TSL: Hutchinson, DSV, Farutex, PEKAES i DS Smith. Idealna lokalizacja w centralnie położonej części kraju, jak też wewnątrz miasta zapewnia dogodną komunikację z największymi ośrodkami miejskimi oraz dostęp do wykwalifikowanych pracowników, którzy stanowią siłę i potencjał Łodzi.

magazyny.pl

7

Puls rynku

Zakończenie trzeciego etapu Pomorskiego Centrum Logistycznego Pomorskie Centrum Logistyczne w Gdańsku to kluczowy projekt budowlany firmy Goodman w Polsce. Magazyny położone są w bezpośrednim sąsiedztwie terminala kontenerowego DCT Gdańsk, co podnosi ich atrakcyjność.

Pod koniec 2015 roku został oddany do użytku kolejny, trzeci już etap inwestycji o powierzchni 39 tys. m². Łącznie centrum liczy już 53 tys. m², z czego 7,7 tys. m² jest gotowe do natychmiastowego wynajęcia.

NAVO Orbico w Prologis Park Sochaczew 12,1 tys. m² powierzchni magazynowej w Prologis Park Sochaczew wynajęła firma NAVO Orbico. Wprowadzenie do budynku magazynowego planowane jest w I kwartale 2016 roku. NAVO Orbico wybrała Prologis Park Sochaczew m.in. ze względu na doskonałą lokalizację, która zapewnia szybkie dotarcie do klientów oraz sprawną dystrybucję produktów na terenie całego kraju.

8

magazyny.pl

DPD Polska w nowym terminalu Na terenie SEGRO Logistics Park Poznań, Komorniki, firma kurierska DPD Polska rozpoczęła działalność w nowym terminalu typu cross-dock. Obiekt ma 9 tys. m², z czego około 1,3 tys. m² najemca przeznaczył na przestrzeń biurowo-socjalną. Nowy obiekt został zrealizowany w systemie built-to-suit i jest w pełni dostosowany do potrzeb działalności branży kurierskiej. Terminal wyposażony został w 80 bram kurierskich i 40 doków.

Raport 2015

Raport 2015 REKORDOWE 2,22 MLN M² WYNAJĘTYCH MAGAZYNÓW Tak dobrze jak w 2015 roku na rynku magazynowo-przemysłowym jeszcze nie było. Najemcy zawarli w sumie umowy na 2,22 mln m². To o 160 tys. m². więcej niż w 2014 roku. Co istotne, aż 1,473 mln m². przypadło na nowe kontrakty i ekspansje.

Nadal największym rynkiem jest Polska Centralna. Nie zmienia się czołówka sektorów najbardziej aktywnych. Najwięcej powierzchni wynajmowali operatorzy logistyczni oraz sieci handlowe.

Trzy regiony, najwięcej transakcji Dane JLL pokazują, że najwięcej transakcji pojawiło się trzech regionach. W Polsce Centralnej wynajęto aż 527 tys. m², w regionie Warszawa okolice i Warszawa Miasto 458 tys. m², zaś na ostatnim miejscu podium znalazł się Górny Śląsk, gdzie wielkość wynajętej powierzchni wyniosła 359 tys. m².

Rok historycznych rekordów

Łącznie zasoby nowoczesnych hal klasy A na głównych rynkach w Polsce wynoszą już prawie 9,77 mln m².

Jak wynika z danych JLL, wskaźnik magazynowych pustostanów na koniec 2015 roku wyniósł 6,2 procent. Tak niewielkiej liczby wolnych hal nie było na rynku od 2007 roku. Kilka nowych rynków, takich jak Rzeszów czy Lublin praktycznie nie oferują powierzchni dostępnych „od zaraz”. Tak niski poziom pustostanów będzie zachęcał deweloperów do uruchamiania kolejnych inwe-

stycji. Szczególnie, że systematycznie rozwija się rynek na wschodzie kraju.

Polska pod względem czynszów nadal atrakcyjna

Najwyższe stawki są domeną tak zwanych rynków wewnątrzmiejskich i obiektów typu SBU – łączących reprezentacyjną funkcję biurową z niewielką przestrzenią magazynową lub produkcyjną. Czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają poziom 4,8 euro za m². miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro we Wrocławiu i ok. 3,7 euro w Łodzi.

od 2,1 do 2,8 euro, a we Wrocławiu od 2,3 do 3,1 euro za metr kwadratowy miesięcznie.

Bardzo pracowity rok dla deweloperów

Na koniec 2015 roku w budowie było 774 tys. m². Jak się okazuje, inwestorzy coraz śmielej budują spekulacyjnie, czyli bez podpisanych wcześniej umów najmu. W minionym roku aż 35 procent projektów w budowie nie było zabezpieczonych umowami.

Niższe czynsze są w obiektach typu Big Box, czyli dużych projektach, zlokalizowanych najczęściej poza miastem. Stawki efektywne dla takich magazynów w Poznaniu wynoszą od 2,1 do 3,0 euro za metr kwadratowy. miesięcznie, 2,1 – 2,8 euro w okolicach Warszawy czy 1,9 – 3,1 euro na Górnym Śląsku. Za magazyn w regionie Polski Centralnej najemcy zapłacą

magazyny.pl

9

Raport 2015

Porównanie popytu brutto w latach 2014 i 2015

2,22 mln m²

2,06 mln m² w roku 2014

w roku 2015

Popyt brutto (m²) – 2005-2015 m²

746 000 m²

2,5 mln

Popyt netto

Odnowienia

odnowienia w 2015 r.

1 473 000 m²

2,0 mln

746 000

659 000 634 500 599 000

669 500

436 000

100 000

1,0 mln

226 500

42 500

1,5 mln

53 000

83 000

popyt netto w 2015 r.

10

2009

2010

magazyny.pl

2011

1 473 000

824 000

2008

1 403 000

538 500

2007

1 258 000

1 541 500

2006

755 000

1 342 000

2005

1 025 500

876 000

0

494 000

0,5 mln

2012

2013

2014

2015

Lokalizacje o największym popycie

Polska Centralna 528 000 m²

Warszawa Okolice 409 000 m²

Górny Śląsk 359 000 m²

Popyt według sektorów

Operator Logistyczny

34,7 %

Sieć sklepów

17,9 %

Lekka produkcja

12,4 %

Art. Motoryzacyjne

11,1 %

Art. Elektroniczne

6,9 %

Art. Spożywcze

5,3 %

Papier i książki

2,2 %

FMCG

1,8 %

Farmaceutyki

1,7 %

Inne

5,9 % magazyny.pl

11

Raport 2015

Powierzchnia w budowie według lokalizacji Z umowami przednajmu

m² 250 tys.

Spekulacyjnie

271 000 m²

200 tys.

62 000

spekulacyjnie

503 000 m²

29 000

150 tys.

6 000

4 000

12 500

17 000

7 500

7 800

24 700

80 500

98 500

80 500

156 500

50 tys.

28 600

17 900

46 000

19 000

100 tys.

7 500

69 000

z umowami przednajmu

dg

ów ak

By

Kr

in bl

pa ar dk

Lu

os To zcz ru / ń

ci

e

in cz

Po

Tr ó

Sz

jm

ia

ec

st

o

aw cł

C

W ro

Śl ny ór G

en Pol tra sk ln a a

k ąs

ań zn Po

W ar s O za ko w lic a e

0

Współczynnik pustostanów według lokalizacji

Opole

0%

Bydgoszcz/Toruń

0%

Podkarpacie

0%

Kraków Poznań

602 000 m²

6,2 %

Średnia

Niewynajęta powierzchnia w IV kwartale 2015 r.

0,8% 1,9%

Polska Centralna

4,6%

Lublin

4,7%

Wrocław

5,8%

Szczecin

5,8% 7,4%

Górny Śląsk

8,7%

Warszawa Okolice

10,4%

Warszawa Miasto

12,3 %

Trójmiasto 0%

12

magazyny.pl

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

Powierzchnia w budowie według deweloperów Z umowami przednajmu

m² 600 tys.

Spekulacyjnie

271 000 m²

500 tys.

224 000

spekulacyjnie 400 tys.

503 000 m²

z umowami przednajmu

300 tys.

8 500

3 000 9 500

7 000 9 000

10 200 7 300

26 500 13 500

343 500

100 tys.

55 000

57 500

200 tys.

W ai

m

ea

H

illw

oo

d

H o Li ldin m g ite s d

is og Pr

7R

G

oo

Lo

ol

gi

dm

st

ic

an

O R G

Pa

SE

na

M

tto

ni

LP

0

Czynsze efektywne 5,0 €

SBU

Big Box

4,8 €

4,5 € 4,0 € 3,8 €

3,5 €

3,7 €

3,5 €

3,4 €

3,4 €

3,3 € 3,2 €

3,0 €

3,1 € 2,7 €

2,8 €

3,1 €

3,0 €

2,8 €

3,1 € 2,9 € 2,8 €

2,5 €

2,6 €

2,5 €

2,6 €

2,6 €

2,3 €

ów sz R

ze

bl in Lu

ów ak Kr

in Sz

cz

ec

o st ia jm Tr ó

cł aw W ro

zn

ań

2,1 €

Po

en Pol tra sk ln a a

dź W ar s O za ko w lic a e G ór ny Śl ąs k

Łó

W ar s M zaw ia a st o

2,1 €

1,9 €

C

2,1 €

2,0 €

magazyny.pl

13

Raport 2015

Świetna kondycja rynku magazynowego w Polsce Nie ma wątpliwości, że 2015 rok na rynku magazynowo-przemysłowym możemy nazwać doskonałym – okazał się on rekordowy pod względem popytu. Podpisano umowy na 2,22 mln m², z czego na nowe umowy i ekspansje przypadło 1,473 mln m².

Efektem takiej aktywności najemców jest najniższy od 2007 roku poziom wskaźnika pustostanów – pod koniec 2015 wyniósł on 6,2 procent. Przy obecnych uwarunkowaniach rynkowych nie spodziewam się, aby w najbliższych kwartałach udział powierzchni niewynajętej wrócił do dwucyfrowej wartości. Mimo że rośnie liczba projektów spekulacyjnych, to utrzymujący się silny popyt powinien doprowadzić do szybkiego zajęcia tej powierzchni.

Co ciekawe, kilka z nowych rynków, takich jak Rzeszów, Toruń, Opole czy Lublin, praktycznie nie oferują powierzchni dostępnych „od zaraz”. Jednak powstaje obecnie kilka projektów spekulacyjnych, co wkrótce przyczyni się do zwiększenia dostępności na rynku.

W przeciągu roku aktywność budowlana deweloperów była bardzo duża.

14

magazyny.pl

Na koniec 2015 roku w fazie realizacji było aż 774 tys. m². Co ciekawe, inwestorzy coraz częściej budują bez podpisanych wcześniej umów najmu.

W całym 2015 roku 35 procent wszystkich projektów to właśnie budynki spekulacyjne. Taka aktywność deweloperów to jasna odpowiedź na rosnący popyt i poprawiającą się koniunkturę gospodarczą.

Głównymi odbiorcami projektów magazynowych pozostają operatorzy logistyczni. W zeszłym roku firmy z tego sektora miały 34,7 procent udziału w rynku i taka ich aktywność z pewnością utrzyma się w tym roku. Powody tej sytuacji są jasne – firmy logistyczne doceniają korzystne położenie geograficzne Polski i poprawiającą się od lat infrastrukturę. Ponadto, logistycy reprezentują wszystkie branże, a to oznacza, że w momencie kiedy jakaś branża odnotowuje wzrost, jednocześnie rośnie też logistyka. Udział tej branży zależy więc od kondycji całej gospodarki oraz skłonności firm do outsourcingu usług logistycznych. Tu również perspektywa jest obiecująca ponieważ rośnie zainteresowanie zlecaniem usług logistycznych firmom zewnętrznym.

Patrząc na wysokość czynszów za nowoczesną powierzchnię magazynową w Polsce na tle krajów europejskich, możemy powiedzieć, że czynsze w naszym kraju posiadają niezwykle atrakcyjny poziom. W mojej ocenie w 2016 roku utrzyma się zainteresowanie rynkami Polski Wschodniej. Rekordowo niski wskaźnik pustostanów oraz duże zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową będą zachęcały deweloperów do realizacji projektów o charakterze spekulacyjnym. Sektorem, który z pewnością będzie dynamicznie rozwijał rynek magazynowy będzie e-commerce, a co za tym idzie zwiększy to zapotrzebowanie na powierzchnie wśród branży logistycznej. Analizują dane z raportu JLL można oczekiwać, że kolejny rok na rynku magazynowo-przemysłowym będzie równie pozytywny co poprzedni.

TOMASZ MIKA

Head of Industrial Agency Poland, JLL

ROZWIAZANIA IT DLA NIERUCHOMOSCI www.skyconcept.pl

Wsparcie sprzedazy nieruchomosci Zarzadzanie oferta powierzchni do wynajecia Administracja baza klientów i włascicieli nieruchomosci

Temat numeru

Droga do magazynu doskonałego Poszukiwanie powierzchni magazynowej może być jak podróż po trzypasmowej autostradzie: sprawne, wygodne i szybke. Może to także być błądzenie po polnej drodze z wybojami. Wszystko zależy od tego, jak zaplanujemy podróż i czy użyjemy nawigacji. Zatem przygotowując się do wyboru nowej powierzchni magazynowej, warto dowiedzieć się, na co szczególnie zwrócić uwagę, by ta „droga” miała satysfakcjonujący finisz.

„Szukamy magazynu” – po tych słowach w firmie potrzebującej nowej powierzchni zazwyczaj pojawia się moment zastanowienia. Potrzebie zajęcia nowej lokalizacji towarzyszy bowiem mnóstwo pytań, które każda firma musi sobie zadać zanim wybierze odpowiedni magazyn. Cały proces wyboru nowej powierzchni jest długi i może trwać około roku. Dodatkowo, jest często skomplikowany i wymaga rozpatrywania wielu zagadnień.

Zaczyna się od analizy sytuacji i sprecyzowania potrzeb firmy. Przez pierwsze miesiące najemca musi bardzo dokładnie ustalić, jakie tak naprawdę wymogi powinna spełniać nowa powierzchnia. W międzyczasie trzeba wybrać najlepsze oferty deweloperów i porównać je pod kątem proponowanych warunków komercyjnych i technicznych. Po wybraniu oferty odbywa się najważniejszy etap, czyli negocjacje. Proces kończy się podpisaniem umowy i uzgodnieniem choćby najmniejszych szczegółów dotyczących całego okresu najmu.

W przypadku zawierania długoterminowych transakcji tylko dobre przygotowanie i odpowiednie podejście może zakończyć się pełnym sukcesem.

Temat numeru

Wielomiesięczny proces Jednym z najczęstszych błędów jakie popełniają najemcy jest zbyt późne rozpoczęcie poszukiwania nowej powierzchni. Wielokrotnie firmy nie zdają sobie sprawy, że znalezienie odpowiedniego magazynu może potrwać nawet kilkanaście miesięcy.

Dlatego warto pamiętać o prostej zasadzie: im później najemca zaczyna szukać nowego magazynu, tym ma mniej czasu na negocjacje dobrych warunków lub mniejszy wybór potencjalnych lokalizacji. Trzymając się drogowej metafory, jeśli wyjedziemy później niż zaplanowaliśmy, musimy szybciej jechać, a to powoduje spore ryzyko.

W przypadku, gdy firma decyduje się na zmianę magazynu i opuszczenie obecnej lokalizacji, bardzo istotne są zobowiązania zawarte w umowie na korzystanie z dotychczasowej przestrzeni. Zazwyczaj najemca po zakończeniu umowy musi oddać magazyn w takim stanie, w jakim go wynajmował. Jednocześnie oznacza to, że musi usunąć wszystkie usterki spowodowane zwykłym użytkowaniem.

Lepiej zadbać o takie szczegóły kilka miesięcy wcześniej. Inaczej firma może nie zdążyć z naprawą usterek na czas, a co za tym idzie, nie oddać powierzchni w wyznaczonym terminie. Tym samym przesunie się czas zmiany lokalizacji, a to może wiązać się z dodatkowymi kosztami za przedłużenie najmu.





magazyny.pl

Najemca poszukujący nowej lub dodatkowej powierzchni powinien włożyć mnóstwo wysiłku w analizę swoich potrzeb. Przed przystąpieniem do poszukiwania magazynu istotne jest, żeby mieć pewność, jakie wymogi powinna spełniać nowa lokalizacja. Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową pojawia się zazwyczaj wtedy, gdy dotychczasowy magazyn okazuje się za mały. Określenie wielkości nowej powierzchni pozwoli m.in. określić czy firma może wynająć magazyn, czy też bardziej korzystne będzie dla niej skorzystanie z rozwiązania typu BTS. Planując wynajem powierzchni warto również zastanowić się czy oprócz magazynu nie będzie potrzebna część biurowa. Jeśli tak, to jak duża.

Kolejnym krokiem przyszłego najemcy jest określenie cech, jakie powinna mieć nowa powierzchnia. Mowa tu o czysto technicznych potrzebach. Należy dokładnie wiedzieć jaką wysokość i szerokość powinien mieć magazyn, jaką musi mieć nośność podłogi,

Proces poszukiwania powierzchni magazynowej

18

Weryfikacja potrzeb

Analiza potrzeb

Selekcja deweloperów i zapytania ofertowe

Pierwsze dwa miesiące są poświęcone analizie sytuacji najemcy i sprecyzowanie potrzeb, co do poszukiwanej powierzchni.

Najemca musi dokładnie określić, jakie cechy musi mieć obiekt.

Do wyselekcjonowanych deweloperów, którzy w swojej ofercie mają obiekty odpowiadające potrzebom najemcy, zostają wysłane zapytania ofertowe.

a także czy np. potrzebna jest chłodnia albo inne dostosowane do działalności firmy udogodnienia. Bardzo wyraźne określenie swoich potrzeb pomoże najemcy wybrać najlepsze rozwiązanie z dostępnych na rynku powierzchni.

Albo wręcz przeciwnie, wskaże potrzebę wybudowania nowego obiektu, dostosowanego do charakteru działalności przedsiębiorstwa.

Możliwości do wyboru

W przypadku poszukiwania małej powierzchni – do 10 tys. m² – najlepszym rozwiązaniem może być wynajem gotowego magazynu. Zaletą takiego wyboru jest możliwość podpisania umowy minimum na 3 lata. Jest to najlepsze rozwiązanie dla najemcy, któremu trudno określić, jakie potrzeby będzie miała firma za kilka lat. Po upływie określonego czasu najemca będzie mógł poszukać nowej, bardziej odpowiedniej powierzchni.

Po analizie potrzeb może się okazać, że dla niektórych przedsiębiorstw jedynym właściwym rozwiązaniem będzie wybudowanie magazynu typu BTS. Na

taki magazyn zazwyczaj decydują się firmy, które – poza dużą powierzchnią – potrzebują indywidualnych rozwiązań, jak na przykład hala magazynowa w pełni umożliwiająca przechowywanie żywności. Dzięki systemowi BTS klient może dowolnie skomponować moduły powierzchni magazynowych - pozwala to otrzymać dokładnie to, czego oczekuje. Tego typu obiekt daje również wybór pomiędzy najmem lub zakupem na własne potrzeby. Należy jednak pamiętać, że decydując się na wynajem magazynu szytego na miarę, trzeba podpisać długoterminową umowę. Standardem jest w tym przypadku umowa na 10 lat. Okres najmu może być jeszcze dłuższy, kiedy budynek będzie musiał spełniać skomplikowane warunki. Deweloper zabezpiecza się w ten sposób, gdyż po zakończeniu umowy może być mu ciężko znaleźć nowego klienta.

Im wcześniej rozpoczną się poszukiwania powierzchni magazynowej, tym więcej będzie możliwości do wyboru

Dużą zaletą rozwiązań systemu BTS jest wybór dogodnej lokalizacji. Obiekty najczęściej są budowane w wybranym przez najemcę miejscu, ale wybór



 Weryfikacja propozycji Zebrane propozycje są porównane pod kątem proponowanych warunków komercyjnych i technicznych. Wraz z konsultantem następują oględziny wybranych lokalizacji.

Negocjacje warunków najmu Negocjacje są kluczowym momentem całego procesu. Stworzona też zostaje krótka lista rozwiązań magazynowych, które muszą zostać uwzględnione podczas wynajmu magazynu.

12 miesięcy magazyny.pl

19

Temat numeru

Ciągła aktywność deweloperów przyczynia się do kreowania nowych możliwości najmu. Jednak bez świadomości ich istnienia oraz odpowiedniego przygotowania do procesu poszukiwania i negocjacji, najemca nie będzie mógł w pełni wykorzystać możliwości, jakie są na rynku.

Michał Śniadała, Senior Consultant, JLL

lokalizacji jest zawsze ustalany z deweloperem, który po okresie najmu będzie miał dany budynek w swojej ofercie.

transportowych (Helsinki-Warszawa, Berlin-Moskwa, Gdańsk-Ostrawa).

Ogromny potencjał logistyczny Warszawy wykorzystują nie tylko branżowi operatorzy, ale i liczne sieci handlowe oraz firmy z branży FMCG. A to tylko przykłady. Trzeba pamiętać, że każdy z tych rynków jest inny, dlatego zawsze warto się zastanowić, który z regionów będzie dla firmy najatrakcyjniejszy.

Kluczowa lokalizacja

Lokalizacja jest często kluczowym argumentem przemawiającym do najemcy za wyborem danej powierzchni.

Magazynowa mapa Polski dzieli się na kilka głównych regionów, a każdy z nich przyciąga innych najemców. Na przykład oferta magazynów we Wrocławiu jest atrakcyjna dla krajowych najemców oraz firm dystrybucyjnych prowadzących działalność na rynkach krajów Europy Centralnej. Dynamiczny rozwój lokalnej infrastruktury drogowej czy dogodna lokalizacja generują stałe zapotrzebowanie na obiekty pod logistykę i magazynowanie na Dolnym Śląsku. Aglomeracja warszawska jest natomiast jednym z największych krajowych węzłów transportowych, który składa się z 6 dróg krajowych, 8 linii kolejowych znaczenia państwowego oraz głównego portu lotniczego w Polsce. Przez region przebiegają również 3 z 10 transeuropejskich korytarzy

20

magazyny.pl

Na finalną stawkę czynszu największy wpływ mają przede wszystkim negocjacje

Ponadto, tak jak ważne są przy wyborze lokalizacji możliwości rozwoju kanałów dystrybucji czy bliskość rynków zbytu, tak ważne jest położenie magazynu względem głównych lokalnych i regionalnych szlaków komunikacyjnych, istniejącej oraz planowanej infrastruktury drogowej. Jeżeli strategia rozwoju firmy najemcy zakłada w przyszłości rozszerzenie powierzchni, warto przed podpisaniem umowy najmu upewnić się, że dana lokalizacja daje takie możliwości. Może to odbyć się zarówno przez zajęcie dodatkowej powierzchni w ramach istniejącej hali magazynowej, jak również rozbudowę obiektu.

Przy wyborze lokalizacji ważne jest, żeby powierzchnia magazynowa znajdowała się w bezpośrednim sąsiedztwie firmy.

Zbyt duża odległość może spowodować, że firma będzie musiała – zupełnie niepotrzebnie – ponosić dodatkowe koszty transportu.

weloperzy zdecydują się na znaczącą obniżkę stawki czynszu. Przy podliczaniu kosztów warto sprawdzić dostępną ofertę oraz alternatywne rozwiązania – takie jak np. BTS-y. Może się okazać, że oczywiste rozwiązania nie zawsze zagwarantują nam najniższe stawki.

Optymalizacja kosztów

Należy jednak pamiętać, że czynsz to nie wszystkie opłaty. Do miesięcznych kosztów trzeba doliczyć także opłaty eksploatacyjne, czyli tzw. service charge. W ich skład wchodzą wszystkie usługi związane z utrzymaniem obiektu magazynowego oraz terenów wspólnych parku (place zewnętrzne, drogi pożarowe, tereny zielone, parkingi), takie jak: ochrona, odśnieżanie czy utrzymanie czystości. Poza czynszem i opłatami eksploatacyjnymi są również opłaty za media. Mowa tutaj o opłatach za prąd, wodę czy telekomunikację. Do tego dochodzi również podatek od nieruchomości.

Wysokość czynszu powierzchni magazynowej to istotna kwestia dla każdego najemcy. Należy jednak pamiętać, że nie ma czegoś takiego jak stawka rynkowa za magazyn. Średnie stawki najmu mogą znacznie różnić się w zależności od regionu, ale nawet średnia stawka w danym regionie również nie będzie stawką uniwersalną. To jakiej wysokości czynsz zapłaci najemca zależy od bardzo wielu czynników, takich jak lokalizacja, liczba dostępnych ofert najmu czy adaptacje, które mają zostać wprowadzone na życzenie klienta. Jednak to konkurencja między deweloperami ma główny wpływ na wysokość czynszów w danym regionie. Im większa dostępność powierzchni, tym łatwiej jest wynegocjować niską stawkę czynszu.

3 grupy kosztów przy wynajmie magazynu

Wpływ na naszą siłę negocjacyjną ma również fakt, jak szybko i jak dużo powierzchni potrzebujemy. Im więcej i im prędzej, tym mniejsza szansa, że de-

Czynsz

Service charge

Comiesięczna opłata w ustalonej kwocie.

Opłaty eksploatacyjne, np. ochrona, odśnieżanie czy utrzymanie czystości.

Uwzględniając wszystkie istotne elementy w procesie poszukiwania nowej powierzchni, droga do magazynu idealnego może skończyć się sukcesem. Do mety przyszły najemca może dojechać szybko, bezpiecznie, a przede wszystkim oszczędnie. Potrzebny jest tylko doskonale przygotowany plan na tę wymagającą podróż.

Opłaty licznikowe Np. opłata za prąd, wodę czy telekomunikację.

magazyny.pl

21

Temat numeru

3 powody, by skorzystać z pomocy konsultanta Wybór powierzchni magazynowej z pozoru wydaje się być banalnie prosty. Jednak bez znajomości mechanizmów funkcjonowania rynku może okazać się, że znalezienie odpowiedniego obiektu to kosztowny i żmudny proces. Aby uniknąć problemów warto dowiedzieć się, jakie profity niesie ze sobą współpraca z doradcą rynku powierzchni magazynowych.

Konsultant zajmujący się na co dzień powierzchniami magazynowo-przemysłowymi posiada wiedzę, doświadczenie i kontakty w tym sektorze. Jako ekspert w swojej dziedzinie wie, gdzie w Polsce są najlepsze magazyny do wynajęcia i gdzie szukać kolejnych ciekawych terenów. Dlatego też, jego pomoc pozwala mieć pewność, że efekt procesu wynajmu będzie w stu procentach satysfakcjonujący.

1. Najlepsza oferta dla najemcy

Poszukując hali magazynowej czy przemysłowej do wynajęcia, należy zdać sobie sprawę ze stopnia skomplikowania całego procesu, na który składa się kilka etapów. Problemy pojawiają się już na poziomie sprecyzowania potrzeb i ścisłego określenia czego dokładnie potrzebuje firma. Tymczasem, przed najemcą jest jeszcze cały szereg negocjacji, które powinny się zakończyć w korzystny dla niego sposób. Dlatego niezbędne jest opracowanie strategii, która pozwoli na osiągnięcie jak największej ilości korzyści podczas całego procesu. Wiedza konsultanta może oka-

22

magazyny.pl

zać się w tym przypadku nieoceniona i zaoszczędzić najemcy mnóstwo czasu.

Konsultant do spraw powierzchni magazynowych jest osobą dedykowaną do konkretnego regionu Polski.

Oznacza to, że regionem w Warszawie zajmuje się jedna konkretna osoba, a na przykład Poznaniem już kolejna.

To powoduje, że każdy z konsultantów skupionych tylko wokół wybranych regionów magazynowych posiada obszerną wiedzę na temat danego rynku – warunków najmu, dostępnych aktualnie w danym regionie budynków czy ofert, które pojawią się w najbliższym czasie.

Konsultant posiada wiedzę na temat powierzchni, jakie mają się zwolnić w najbliższym czasie. Pozwala to przyszłemu najemcy zaplanować moment wprowadzenia się do danego magazynu. Najemca może także dowiedzieć się, kiedy deweloper planuje rozpocząć budowę nowego obiektu spekulacyjnego w danym regionie. Co więcej, doradca może zaoferować indywidualne rozwiązanie w postaci wybudowania obiektu typu BTS – magazynu szytego na miarę potrzeb firmy.

Konsultant zajmujący się powierzchniami magazynowoprzemysłowymi

Wynegocjuję optymalne warunki najmu w najkrótszym czasie.

Uważnie obserwuję rynek.

Dostrzegam okazje i umiem przewidywać zagrożenia.

Agent JLL wykorzysta swoją wiedzę, doświadczenie i relacje z partnerami biznesowymi, aby zagwarantować najlepsze stawki czynszu i zapisy w umowie.

Agent JLL to doświadczony ekspert w swojej branży. Jego wiedza poparta wieloletnią praktyką gwarantuje zawarcie bezpiecznej transakcji.

Posiadam dostęp do największej aktualnej bazy magazynów w Polsce.

Mam wiedzę na temat każdego obiektu w każdym regionie Polski.

Agent JLL jest wspierany przez zespół analityków, którzy na bieżąco zbierają dane napływające z rynku, tworząc unikatowe źródło informacji.

Agent JLL gwarantuje przegląd wszystkich aktualnych ofert w regionie i prezentacje szczegółowo dobranych powierzchni magazynowych.







Powierzchnia, której oczekujesz

Na najlepszych warunkach

W najkrótszym czasie

Każdy najemca chce wynająć powierzchnię na najbardziej korzystnych dla siebie warunkach. Ich uzyskanie jest możliwe tylko dzięki odpowiedniej wiedzy i znajomości rynku. Konsultant posiadający doświadczenie w zakresie transakcji najmu powierzchni magazynowych oraz prowadzenia negocjacji wie, na które elementy w procesie zwrócić szczególną uwagę. Dzięki temu, możliwe jest m.in. uzyskanie najniższych stawek najmu, korzystnych warunków

rozwiązania umowy czy różnego rodzaju oszczędności.

2. Oszczędność czasu

Niewątpliwie, osoby odpowiedzialne za znalezienie powierzchni magazynowej chciałyby, aby proces ten przebiegał bez komplikacji. Nie zawsze jednak jest tak idealnie. Im klient poszukuje większej powierzchni, tym pojawia się więcej problemów, ale też możliwości.

Poszukiwanie odpowiedzi i rozwiązań

na własną rękę może zająć mnóstwo czasu, a w wielu przypadkach wcale nie jest go za dużo.

Od pojawienia się zapotrzebowania na powierzchnię magazynową do wejścia do obiektu zwykle mija około kilkunastu miesięcy. Pierwsze dwa miesiące są poświęcone analizie sytuacji najemcy i sprecyzowanie potrzeb, co do poszukiwanej powierzchni. Po analizie, do wyselekcjonowanych deweloperów zostaje

magazyny.pl

23

Temat numeru

wysyłane zapytanie ofertowe. Kolejnym etapem są oględziny proponowanych lokalizacji oraz spotkania z właścicielami obiektów. Następuje w tym momencie weryfikacja propozycji przedstawianych przez deweloperów pod kątem warunków komercyjnych i technicznych. Bywa, że to proces bardzo żmudny dla osób, które nie posiadają doświadczenia w zakresie oceny dostosowania powierzchni do potrzeb firmy. W dalszej kolejności następują negocjacje warunków najmu i stworzenie listy najlepszych rozwiązań.

Należy zdać sobie sprawę z tego, że przeprowadzenie procesu wynajmu powierzchni magazynowej wymaga olbrzymich nakładów czasu i pracy.

Pomoc konsultanta jest w tym wypadku ogromnym ułatwieniem, gdyż kontroluje on każdy z etapów i pozwala m.in. skracać wszelkie procesy decyzyjne. A jak wiadomo, czas to też pieniądze. Dlatego, współpraca z doradcą jest związana także z tak istotną przy wynajmie powierzchni magazynowej oszczędnością i negocjowaniem kosztów.

3. Oszczędność pieniędzy

Większość najemców magazynowych jest zdania, że najważniejszym czynnikiem najmu obiektu jest cena, czyli przede wszystkim czynsz. Najemca bez pomocy konsultanta nie jest w stanie dowiedzieć się na jaki czynsz i jakie warunki może liczyć. Dlaczego? Nie ma

24

magazyny.pl

czegoś takiego jak stawka rynkowa za magazyn. Zależy ona od dostępności powierzchni i zapotrzebowania klienta.

Poza tym nie na każdym rynku sytuacja jest taka sama. Są regiony, w których warunki dyktują deweloperzy, jak również są takie, gdzie to najemca zawsze będzie górą przy dyktowaniu warunków finansowych. Na finalną stawkę czynszu zawsze jednak największy wpływ mają negocjacje. Wiedza oraz doświadczenie konsultanta mogą być w tym przypadku gwarancją najniższego możliwego czynszu.

Ponadto, konsultant przygotuje najemcy kompleksową analizę rynku magazynowego i wszystkich kosztów. W czasie analizy pod uwagę branych jest również szereg innych czynników, jak dostępność pracowników, lokalizacja czy infrastruktura drogowa. To w większości przypadków również przekłada się na oszczędności najemcy. Konsultant jest w stanie wyciągnąć najistotniejsze wnioski z tej analizy: czy warto zostać i przedłużyć umowę u obecnego dewelopera, czy jednak lepiej poszukać czegoś innego, na przykład tańszego czy nowocześniejszego, ale na podobnych warunkach, jakie mamy teraz. Szczególnie, gdy mówimy o dużych powierzchniach – od 10 tys. m² – dobra analiza i negocjacje owocują niedającymi się przecenić oszczędnościami, idącymi w dziesiątki, a czasami nawet setki tysięcy euro rocznie.

Konsultant ds. rynku magazynowego profesjonalnie doradzi i poprowadzi przez cały proces wynajmu powierzchni magazynowej

Temat numeru

25

magazyny.pl

Temat numeru

Z rynku

Dlaczego warto inwestować w kraju nad Wisłą?

Polska jako stabilny kraj o dużych możliwościach jest jedną z najatrakcyjniejszych lokalizacji do prowadzenia inwestycji w Europie. Coraz lepsza infrastruktura i wykształcone kadry to nie wszystko, co przemawia za potencjałem biznesowym kraju.

Co jeszcze świadczy o tym, że wielcy zagraniczni inwestorzy powinni wybrać Polskę?

Volkswagen we Wrześni Ponad rok temu koncern Volkswagen podjął decyzję, że na terenie wielkopolskiego miasta Września powstanie nowa fabryka dostawczych aut. Zakład produkcyjny ma zająć działkę liczącą 220 hektarów, na terenie Wałbrzyskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Powierzchnię tę można porównać do wielkości 300 boisk piłkarskich. Szacowana liczba przyszłych pracowników to około 3000 osób. Dodatkowo, w otoczeniu fabryki zostaną zlokalizowani polscy i zagraniczni dostawcy. Zakład ma zostać otwarty pod koniec 2016 roku, a koszt inwestycji to 3,37 mld zł.

Firma skorzystała z pomocy publicznej w formie dotacji z budżetu państwa, zwolnienia z podatku od nieruchomości i zwolnienia z podatku CIT na podstawie zezwolenia na prowadzenie działalności na terenie specjalnej

26

magazyny.pl

strefy ekonomicznej. Całość pomocy publicznej ma nie przekroczyć 125 mln zł. – Inwestycja Volkswagena pokazuje, że nasz rynek posiada przewagę nad rynkami sąsiednimi.

Należy pamiętać, że żaden duży inwestor nie przyjeżdża do Polski tylko dlatego, że dostał dużą pomoc publiczną – zaznacza Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

Co oferuje Polska?

Decydując o wyborze lokalizacji, inwestor bierze pod uwagę szereg czynników. Polska na tle naszych sąsiadów pod wieloma względami wypada bardzo dobrze. – Nasz kraj leży w Europie Centralnej, na przecięciu szlaków handlowych Północ-Południe i Wschód-Zachód.

Z punktu widzenia na przykład

Żaden inwestor nie przyjeżdża do Polski tylko dlatego, że dostał dużą pomoc publiczną

branży logistycznej, nasze położenie jest ogromnym atutem – mówi Tomasz Olszewski z JLL. Dużym plusem jest poprawiająca się infrastruktura drogowa. – Do wielu miejsc w Polsce można szybko i wygodnie dojechać.

Co ważne, nowa infrastruktura tworzy również kolejne ciekawe lokalizacje, które jeszcze 10 lat temu były postrzegane jako miejsca, które nie nadają się do inwestowania. Dzięki temu, że mamy autostrady czy drogi ekspresowe, inwestować można na zupełnie nowych terenach – zaznacza Olszewski. W Polsce znajduje się także 14 portów lotniczych. Ciągle poprawiany jest stan infrastruktury kolejowej. Nie bez znaczenia pozostaje także dostęp do portów położonych nad Morzem Bałtyckim.

Ważnym argumentem przemawiającym za atrakcyjnością Polski dla zagranicznych firm szukających nowych

miejsc na swoje zakłady produkcyjne i centra logistyczne jest dostępność wykwalifikowanej siły roboczej. W kraju można znaleźć specjalistów z każdej dziedziny, z różnorodnym wykształceniem i doświadczeniem. Odnośnie do dostępnej kadry, eksperci z Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych podkreślają, że wbrew pozorom Polska wcale nie jest najtańszym rynkiem pracy. Pod tym względem prześcigają nas takie kraje jak Rumunia czy Bułgaria. – Są tam niższe obciążania związane ze świadczeniem pracy jak i podatki. Polska ma jednak inny, bardzo ważny atut. Możemy się pochwalić jedną z najlepszych relacji jakości pracy do jej ceny – mówi Angelika Wójcik, Kierownik Wydziału Inwestycji Produkcyjnych, Departamentu Inwestycji Zagranicznych PAIiIZ.

Rozwijająca się w Polsce infrastruktura drogowa sprzyja tworzeniu się nowych terenów atrakcyjnych dla zagranicznych inwestorów

Zaletą inwestowania w Polsce jest także fakt, że na terenie kraju istnieje

magazyny.pl

27

Z rynku

14 Specjalnych Stref Ekonomicznych.

Dokonując wyboru tych obszarów jako miejsc docelowych zakładów czy centrów logistycznych przedsiębiorcy mogą liczyć na ulgi podatkowe.

– W przypadku inwestycji Volkswagena sporym atutem był właśnie fakt, że grunt inwestycyjny, na którym firma stawia nowy zakład, jest na terenie Wałbrzyskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej – zaznacza Marek Szostak, Zastępca Dyrektora Departamentu Inwestycji Zagranicznych z PAIiIZ. Starania o zachęcenie Volkswagena do inwestycji pokazały jak powinno wyglądać modelowe zaangażowanie władz SSE, samorządów, PAIiIZ i Ministerstwa Gospodarki. Strony publiczne umówiły się i stworzyły Wrzesińską Strefę Aktywności Gospodarczej, która zaoferowała doskonale przygotowany grunt, wyposażony we wszystkie niezbędne media oraz połączenia drogowe. Gmina zadbała również o wdrożenie odpowiednich zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Starostwo powiatowe podjęło się zaś realizacji inwestycji centrum treningowego, które będzie szkoliło pracowników dla wszystkich inwestorów w strefie – mówi Marek Szostak z PAIiIZ. Jak pokazała Września, w Polsce inwestorzy mogą liczyć w wielu przypadkach na elastyczność samorządów i otwartość na wszelkie sugestie inwestorów, czy

28

magazyny.pl

na przykład Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych.

Teren inwestycyjny w Janowie

Zaległości do nadrobienia

Polska przegrała jednak ostatnio „bitwę” o dużego inwestora. Najgłośniejsza inwestycja motoryzacyjna ostatnich miesięcy zostanie zlokalizowana na Słowacji. Jaguar Land Rover właśnie tam zbuduje swoją nową fabrykę i zainwestuje około 6 mld zł. Zakład produkcyjny ma znaleźć się w czwartym największym mieście kraju – położonej 100 kilometrów na wschód od Bratysławy – Nitrze i produkować do 300 tys. samochodów rocznie, począwszy od 2018 roku. To będzie pierwsza fabryka Jaguara Land Rovera w Europie poza Wielką Brytanią. Dlaczego ta duża inwestycja ta nie znajdzie się na mapie Polski?

Według oficjalnej wersji rządu, na finiszu negocjacji strona słowacka przedłożyła takiej wysokości wsparcie publiczne, że w naszym polskim rachunku kontynuowanie dyskusji byłoby niepotrzebne – przekonywał zaraz po decyzji Tata Motors Janusz Piechociński. – Nie walczymy o inwestora za wszelką cenę – dodał ówczesny Wicepremier i Minister Gospodarki.

Nieoficjalnie eksperci wskazują jednak na inny problem. Przede wszystkim na brak wystarczająco dużych i odpowiednio przygotowanych działek. Bez

Ważnym argumentem przemawiającym za atrakcyjnością Polski dla zagranicznych firm jest dostępność wykwalifikowanej siły roboczej – specjalistów z każdej dziedziny, z różnorodnym wykształceniem i doświadczeniem

takiej oferty inwestor ponosi zbyt duże ryzyko, związane z tym, że zakład nie powstanie na czas.

– Inwestor, który chce postawić fabrykę, bez względu na jej wielkość, zawsze ma wyznaczoną datę, do kiedy musi postawić fabrykę. To jest deadline, od którego zaczyna się liczenie wstecz. I należy pamiętać, że tego czasu jest zawsze za mało – tłumaczy Tomasz Olszewski. Szczególnie, że w przypadku tak dużych inwestycji po drodze pojawiają się dodatkowe wymagania. Inwestor potrzebuje na przykład dojazdu do fabryki autostradą lub drogą ekspresową. Droga musi być więc gotowa na wyznaczony dzień startu fabryki. – Okazuje się, że niektóre działki w ogóle nie mogą być wzięte pod uwagę, ponieważ nie są w stanie spełnić takich warunków – mówi Tomasz Olszewski z JLL. – Im więcej jest rzeczy, które mogą się nie udać, tym większe ryzyko ponosi inwestor. To ryzyko zaczyna być warte konkretne pieniądze. Dlatego też, oferta narażająca inwestora na ryzyko musi mu je wynagrodzić np. w postaci wyższych ulg czy dodatków finansowych – wskazują eksperci.

Polska Agencja Informacji i Inwestycji

Zagranicznych przyznaje, że jest tylko kilka działek w tej chwili gotowych pod inwestycje, ale to działki do 100 hektarów. – Tereny te są całkowicie przygotowane do budowy fabryki.

Jednak jeśli inwestor potrzebowałaby większej działki, to musiałby się liczyć z dłuższym okresem przygotowania.

Na działkach powyżej 100 hektarów trzeba brać pod uwagę zmianę planu zagospodarowania miejscowego czy odrolnienie. Same procedury administracyjne zajmują mnóstwo czasu – mówi Angelika Wójcik z PAIiIZ. Na pytanie, dlaczego w naszym kraju nie ma wielkich działek eksperci PAIiIZ odpowiadają, że problemem w wielu przypadkach okazuje się np. wybór lokalizacji. Wiele samorządów boi się wyznaczyć teren, który na inwestora będzie musiał czekać kilka lat. – Polska powinna zainwestować w przygotowanie wielkopowierzchniowych działek dla dużych inwestorów. Już niedługo zapewne pojawi się kolejna zagraniczna firma, która będzie chciała zainwestować w naszym kraju, i stworzyć zakład produkcyjny czy centrum logistyczne w jak najkrótszym czasie. Musimy być na to gotowi – mówi Tomasz Olszewski z JLL.

Polska powinna zainwestować w przygotowanie wielkopowierzchniowych działek dla dużych inwestorów

Tereny inwestycyjne w Dunikowie koło Szczecina

magazyny.pl

29

Temat numeru

Wywiad

Zmian wymaga od nas klient LEROY MERLIN Na polskim rynku pojawiają się nowe możliwości rozwoju dla sieci handlowych takich jak Leroy Merlin. Jedną z nich jest e-commerce, który znacznie wpływa na sposób prowadzenia sprzedaży.

Czy zachodzące zmiany są korzystne dla sklepów sieciowych?

Między innymi o sektorze e-commerce dla Magazyny.pl mówi Michał Szkudlarek, Dyrektor ds. Łańcucha Dostaw w Leroy Merlin.

Magazyny.pl: Leroy Merlin rozpoczął swoją działalność w Polsce w 1994 roku, a w 1996 otworzył pierwszy market. Jak zmieniała się firma w Polsce przez te 21 lat?

Michał Szkudlarek, Dyrektor ds. Łańcucha Dostaw w Leroy Merlin: Bardzo dynamicznie. Nasza historia w Polsce zaczęła się w 1994 roku, kiedy otworzyliśmy biuro w Warszawie, a zaledwie dwa lata później powstał pierwszy market budowlany spod znaku zielonego trójkąta w Piasecznie pod Warszawą.

W kolejnych latach budowaliśmy następne sklepy wielkopowierzchniowe na terenie całego kraju. Dynamizm rozwoju przyspieszyło przejęcie marketów Conforama w 2008 roku, dzięki czemu Leroy Merlin zyskał bardzo dobre lokalizacje, w ważnych gospodarczo miejscach kraju. Przejęcie sklepów w Warszawie sprawiło, że Leroy Merlin

30

magazyny.pl

ze swoimi sześcioma placówkami, spośród wszystkich hipermarketów budowlanych działających na terenie centralnej Polski, stał się siecią dysponującą największą powierzchnią handlową w stolicy.

W 2010 roku otworzyliśmy Strefę Wnętrza – nowatorską koncepcję sklepu Leroy Merlin, w którym klient znajdzie nie tylko szeroką gamę produktów do wykończenia i aranżacji wnętrz, ale także specjalistów projektujących wnętrza i ofertę gotowych rozwiązań w zakresie tworzenia własnej przestrzeni mieszkaniowej.

Ostatnich kilka lat to również nasz rozwój w obszarze e-commerce, m.in. z naszym sklepem internetowym www.leroymerlin.pl i portalem www.oferia.pl. Rok 2015 zamknęliśmy z 49 sklepami wielkopowierzchniowymi w Polsce, jednym punktem sprzedaży, ogromną powierzchnią magazynową

Michał Szkudlarek, Dyrektor ds. Łańcucha Dostaw w Leroy Merlin

w Strykowie niezbędną do ciągłego usprawniania naszych przepływów w ramach łańcucha dostaw i ponad 8 tys. pracowników.

A jak zmieniał się polski rynek w tym czasie?

Strefa Wnętrza to nowatorska koncepcja sklepu Leroy Merlin, gdzie klient znajdzie m.in. produkty do wykończenia i aranżacji wnętrz

Polska bardzo płynnie przeszła przez cały okres transformacji. Przez 21 lat naszej działalności w kraju, rynek budowlano-dekoracyjny stał się niezwykle atrakcyjny. Mamy co prawda kilku dużych graczy, ale wciąż w wielu mniejszych miastach nie ma jeszcze sklepów wielkopowierzchniowych wspierających klientów w budowie i remoncie domów oraz ogrodów. Dla wielu Polaków ważnym elementem życia jest miejsce zamieszkania oraz to, jak ono wygląda. To tworzy szerokie pole do inwestycji. Dlatego z pewnością rynek, na którym działa Leroy Merlin, będzie się rozwijał przez najbliższe lata zarówno w kontekście ekspansji tery-

torialnej, jak i jakości oraz szybkości obsługi klientów. To również wyzwanie i okres rozwoju dla wszystkich systemów wspierających, jak np. zarządzanie łańcuchem dostaw.

W dobie dynamicznego rozwoju segmentu e-commerce, wiele sieci handlowych zastanawia się, jak nadążyć za oczekiwaniami współczesnych klientów, którzy coraz częściej kupują przez Internet. Jaki realny wpływ ma e-commerce na rozwój Leroy Merlin?

E-commerce stał się już w Polsce nowym standardem w dziedzinie zakupów. Zgodnie z wynikami badania Ipsos, zrealizowanymi na zlecenie spółki PayPal, ponad 40 procent klientów w Polsce jest właścicielami smartfonów. Jednocześnie, blisko 15 procent to posiadacze tabletów. Duża popularność urządzeń mobilnych wpływa na sposób dokonywania zakupów.

magazyny.pl

31

Wywiad

Rozwój segmentu e-commerce radykalnie zmienia więc sposób, w jaki sprzedajemy swoje produkty. Jak już wspomniałem, nasza firma prowadzi sklep internetowy www.leroymerlin.pl, w którego ofercie znajduje się ponad 80 tysięcy produktów do domu i ogrodu. Mamy również aplikację mobilną ułatwiającą zapoznanie się z nasza ofertą i zrobienie zakupów.

Obserwujemy nieprzerwanie wzrost popularności tej formy kontaktu. Nasi klienci nie tylko są skłonni poszukiwać informacji o produktach dostępnych w naszych sklepach przez Internet – coraz częściej dokonują zakupów bezpośrednio w sklepie internetowym. Leroy Merlin Polska jest również właścicielem internetowego serwisu www.oferia.pl, którego zadaniem jest ułatwianie klientom znalezienia fachowców i wykonawców oraz serwisu wnętrzarskiego www.domzpomyslem.pl.

Obecne cele stojące przed naszą Ekipą działającą w ramach struktur logistyki i łańcucha dostaw to wzrost elastyczności sprzedaży, w której wszystkie nasze produkty będą równocześnie dostępne w Internecie i w naszych sklepach stacjonarnych. Przez najbliższe kilka lat zamierzamy wdrażać procesy i narzędzia, które mają umożliwić mieszkańcom Polski dokonywanie zakupów na najwyższym poziomie, niezależnie od tego, czy ktoś wybierze sklep stacjonarny, czy internetowy do dokonania zakupów, oraz sposobu, miejsca i czasu odbioru zakupionych produktów oraz usług.

Ważne jest dla nas, żeby każdy klient mógł wybrać najwygodniejszy dla siebie sposób kupowania. Kolejne lata będą latami dynamicznego rozwoju sprzedaży internetowej w Polsce i dalszego wzrostu popularności kanałów mobilnych.

Spodziewamy się osiągnąć zamierzone cele operacyjne i z całą pewnością ugruntować swoją czołową pozycję w branży DIY w e-commerce w Polsce.

Poszerzył, ale przede wszystkim ułatwił klientom zakupy. Naszą sieć z kolei zmotywował do szukania najnowocześniejszych rozwiązań. Na razie nasz sklep internetowy działa niezależnie od sklepu fizycznego. W ciągu roku będziemy jednak testować możliwość zamówienia towaru w Sieci i odebrania w dowolnym sklepie stacjonarnym.

Kolejnym krokiem będzie możliwość zamówienia towaru w konkretnym sklepie przez Internet. Pracownicy zbiorą zamówione produkty, a klient będzie mógł je w ustalonym terminie odebrać z wybranego wcześniej sklepu stacjonarnego. Taka obsługa klientów wymaga wytężonej pracy i realizacji nowych projektów zarówno po stronie Internetu, jak i logistyki.

W Pana ocenie sektor e-commerce poszerzył i tak szeroki już rynek w Polsce?

W żadnym wypadku. Mało tego, powiedziałbym nawet, że ją potęguje.

Tak jak mówiłem, mamy w planach

32

magazyny.pl

Ale e-commerce nie zatrzymuje ekspansji sklepów?

Przez najbliższe kilka lat zamierzamy wdrażać procesy i narzędzia, które mają umożliwić mieszkańcom Polski dokonywanie zakupów na najwyższym poziomie, niezależnie od tego, czy ktoś wybierze sklep stacjonarny, czy internetowy

Leroy Merlin ma już jeden magazyn w Strykowie, o powierzchni 56 tys. m².

Dotychczasowy magazyn okazał się za mały na nasze potrzeby, więc zdecydowaliśmy się na poszerzenie tej powierzchni

rozwój naszych usług e-commerce, ale zamierzamy jednocześnie prowadzić ekspansję stacjonarną. Nie zapominajmy, że rozwój e-commerce nie jest równoznaczny z tym, że znikają klienci, którzy cenią sobie możliwość oglądania towaru w sklepowej aranżacji lub na sklepowej półce.

Ilu placówek możemy się spodziewać w najbliższych latach?

Do każdego otwarcia przygotowujemy się bardzo starannie od strony logistycznej i kosztowej. Mamy doświadczenie na polskim rynku, wiemy jak i czym się kierować przy wyborze nowych lokalizacji. Cały czas analizujemy naszą działalność i w odpowiednim momencie zdecydujemy się na kolejne kroki. Decyzje o kolejnych lokalizacja na pewno zostaną stosownie wcześniej ogłoszone.

Ostatnim przykładem ekspansji Leroy Merlin jest wynajęcie nowego magazynu pod Strykowem. Powstanie tam główne centrum dystrybucyjne Leroy Merlin o powierzchni najmu 53 tys. m². To największa nowa umowa najmu na polskim rynku magazynowym w 2015 roku. Dlaczego firma zdecydowała się na tę lokalizację?

Leroy Merlin ma już jeden magazyn w Strykowie, o powierzchni 56 tys. m².

Wielkość dotychczasowego magazynu okazała się już za mała na nasze potrzeby, więc zdecydowaliśmy się na poszerzenie tej powierzchni. Najlepiej było to zrobić gdzieś w okolicy dotychczasowego centrum. To był ten główny argument przemawiający za Strykowem. Poza tym, oferta Panattoni okazała się w przetargu po prostu najlepsza, więc postanowiliśmy się na nią zdecydować. W Strykowie powstanie zatem centrum logistyczne, z którego będziemy obsługiwać wszystkie wielkopowierzchniowe sklepy naszej sieci w Polsce. Inwestycja ta pozwoli nam w dalszym stopniu optymalizować łańcuch dostaw, a nasi klienci będą mieli jeszcze szybszy i lepszy dostęp do produktów Leroy Merlin.

Czy po tym, jak uczestniczył Pan w procesie negocjacji dotyczących inwestycji w Strykowie, jest Pan w stanie nakreślić cechy charakterystyczne rynku powierzchni magazynowych w Polsce?

Z mojej perspektywy rynek w Polsce jest niezwykle elastyczny i bardzo konkurencyjny. Inwestycja w Strykowie pokazała, że dostarcza on nam tyle możliwości, że jesteśmy w stanie znaleźć odpowiedzi praktycznie na wszystkie nasze potrzeby.

Nowe centrum logistyczne Leroy Merlin powstało w bardzo krótkim czasie, co było dla nas istotnym czynnikiem w trakcie realizacji inwestycji. Ponadto, otrzymaliśmy wiele ciekawych ofert, przez co wybór tej jednej wcale nie był taki łatwy, ale też świadczył o wysokim poziomie możliwości realizacyjnych deweloperów. Okazało się, że jesteśmy w stanie otrzymać odpowiedź na nasze potrzeby w stu procentach, przez co jesteśmy w pełni usatysfakcjonowani. Mogę stwierdzić, że inwestycja w Strykowie pokazała, jak duży potencjał posiada polski rynek magazynowy.

Czyli Państwa przykład pokazuje, że mamy w Polsce tzw. „rynek najemcy”?

Zdecydowanie. Wszystkie procesy negocjacyjne, w których brałem udział pokazały, że jesteśmy w stanie zrealizować większość swoich celów i znaleźć rozwiązania dopasowane do naszych potrzeb. Z pewnością świadczy to o wspomnianej elastyczności tego rynku.

Leroy Merlin planuje kolejne centra magazynowe?

W ciągu najbliższych dwóch lat powtórzymy analizę naszych przepływów i wtedy będziemy wiedzieli, gdzie powinniśmy mieć magazyny za 4-5 lat.

To zresztą w naszym przypadku jest proces ciągły.

magazyny.pl

33

Transakcja

Kolejne 50 tys. m² dla Leroy Merlin Leroy Merlin, francuska sieć sklepów budowlano-dekoratorskich, uruchomi nowe centrum dystrybucyjne w Strykowie. Powstający magazyn typu BTS będzie liczył ponad 50 tys. m² powierzchni najmu.

To już drugie centrum dystrybucyjne Leroy Merlin w tej lokalizacji.

Korzystne warunki w Strykowie

Dogodna lokalizacja dla centrum logistycznego

– Decyzję o budowie nowego magazynu podjęliśmy w związku z rozwojem Leroy Merlin na polskim rynku. Wielkość dotychczasowego magazynu okazała się już za mała na nasze potrzeby, więc zdecydowaliśmy się na poszerzenie tej powierzchni. Najlepiej było to zrobić gdzieś w okolicy dotychczasowego centrum – mówi Michał Szkudlarek, Dyrektor ds. Łańcucha Dostaw w Leroy Merlin. Nie bez znaczenia przy wyborze lokalizacji były atuty Strykowa. Dostępność komunikacyjna, niskie koszty prowadzenia działalności czy rozwinięta infrastruktura gospodarcza to tylko kilka z czynników, które sprawiają, że Stryków jest atrakcyjną lokalizacją dla biznesu. Miejscowość posiada dogodne połączenie komunikacją miejską z centrum Łodzi, co zapewnia dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej.

Stryków to – zaraz po Łodzi – najbardziej pożądana lokalizacja logistyczna w centrum Polski. Za sprawą skrzyżowania autostrad A1 i A2 postrzegany jest jako naturalne zaplecze dla firm prowadzących szeroką dystrybucję w skali krajowej. – Poza centralnym położeniem Strykowa i bliskości już funkcjonującego magazynu ważne były dla Leroy Merlin atrakcyjne warunki najmu – mówi Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce. Firma doradcza JLL reprezentowała Leroy Merlin w procesie wyboru dewelopera, lokalizacji oraz negocjowaniu warunków umowy najmu.

34

magazyny.pl

Drugi magazyn Leroy Merlin Centrum logistyczne w Strykowie będzie kolejnym w tej lokalizacji dla francuskiej sieci sklepów. Pierw-

Węzeł „Łódź Północ”, tj. skrzyżowanie autostrad A1 i A2 sprawia, że Stryków stał się jednym z najważniejszych punktów komunikacyjnych tej części Europy. Tak korzystna lokalizacja przyciąga inwestorów, szczególnie z branży logistycznej, którzy na masową skalę otwierają tu swoje centra dystrybucji.

Paulina Dziubińska, Senior Consultant, JLL

Magazyny w okolicach Łodzi to atrakcyjne rozwiązanie dla firm prowadzących ogólnopolską dystrybucję towarów. Region ten charakteryzuje się nie tylko dogodnym, centralnym położeniem, ale i bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturą drogową

szy magazyn Leroy Merlin posiada powierzchnię 56 tys. m². W połączeniu z nowo realizowaną inwestycją firma stworzy w rejonie Łodzi swój główny magazynowy hub w Polsce, z którego obsługiwać będzie 48 wielkopowierzchniowych sklepów w kraju. – Inwestycja ta pozwoli nam w dalszym stopniu optymalizować łańcuch dostaw, a nasi klienci będą mieli jeszcze szybszy i lepszy dostęp do produktów Leroy Merlin – dodaje Michał Szkudlarek.

– Kontrakt obejmujący 53 tys. m² to największa nowa umowa najmu podpisana w 2015 roku na polskim rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych – mówi Tomasz Mika z JLL w Polsce. Obiekt wybuduje Panattoni Europe. – W przetargu oferta Panattoni Europe okazała się dla Leroy Merlin najkorzystniejsza – komentuje Michał Szkudlarek z Leroy Merlin.

magazyny.pl

35

PANATTONI PARK RZESZÓW Rzeszów, Jasionka, podkarpackie Dostępna powierzchnia

10 000 m²

Możliwość dobudowania

Tak

Wynajmujący

Panattoni

Kontakt: Wojciech Zoń 

+48 603 089 414



wojciech.zon@eu.jll.com

Strefa stref

Specjalne Strefy Ekonomiczne KORZYŚCI I MOŻLIWOŚCI Minęło 20 lat od powstania w Polsce Specjalnych Stref Ekonomicznych. Od początku działalności łączna wartość kapitału zainwestowanego we wszystkich czternastu SSE w Polsce przekroczyła na koniec 2015 roku 108 mld zł.

Według pierwotnych założeń, większość stref miała działać do 2016 lub 2017 roku, ale przez 20 lat działalności SSE dwukrotnie podjęto decyzję o wydłużeniu terminu ich funkcjonowania. W 2013 roku Rada Ministrów wydała rozporządzenia, zgodnie z którymi będą one istnieć do 31 grudnia 2026 roku.

Specjalne Strefy Ekonomiczne to jedno z kluczowych rozwiązań zwiększających atrakcyjność inwestycyjną Polski. W kraju działa 14 specjalnych stref, których obszar nie może przekroczyć 25 tys. ha. Każda SSE to wyodrębniona administracyjnie część terytorium Polski, przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej na preferencyjnych warunkach.

Granice Specjalnych Stref Ekonomicznych nie są stałe. Jeżeli pojawiają się potrzeby w danym regionie, do SSE włączane są nowe tereny. W ten

38

magazyny.pl

sposób obszar wchodzący w granice stref jest systematycznie powiększany. Pod koniec 2004 roku łączny obszar wszystkich SSE wynosił 6,5 tys. ha, natomiast pod koniec 2013 roku – już 16,2 tys. ha, z czego blisko 61 procent stanowiły grunty zagospodarowane.

Zwolnienie z podatku dochodowego

– Podstawową korzyścią wynikającą z inwestowania w specjalnej strefie ekonomicznej jest możliwość skorzystania z ulgi podatkowej, polegającej na zwolnieniu przedsiębiorcy z płacenia podatku dochodowego – mówi Joanna Choromańska, ekspertka JLL. Maksymalna wysokość zwolnienia z podatku dochodowego wynika z wartości pomocy publicznej, która przysługuje danemu przedsiębiorcy w związku z realizowanym projektem inwestycyjnym. – Poziom zwolnienia uzależniony jest od lokalizacji inwestycji, wielkości

9

8 11

14

3 6 5 10 1

13

12

2 4

7

14 Specjalnych Stref Ekonomicznych w Polsce: 1.

2.

3.

4.

5.

Kamiennogórska Katowicka Kostrzyńsko-Słubicka Krakowska Legnicka

6.

7.

8.

9.

10.

Łódzka Mielecka Pomorska Słupska Starachowicka

11.

12.

13.

14.

Suwalska Tarnobrzeska Wałbrzyska Warmińsko-Mazurska

magazyny.pl

39

Strefa stref

Maksymalna wysokość zwolnienia z podatku dochodowego wynika z war­tości pomocy publicznej, która przysłu­guje danemu przedsiębiorcy w związku z realizowanym projektem inwestycyj­nym

przedsiębiorcy oraz wysokości nakładów inwestycyjnych – dodaje Joanna Choromańska z JLL. Dla dużych przedsiębiorców – od 30 procent do 50 procent kosztów kwalifikowanych, dla średnich – od 40 do 60 procent kosztów kwalifikowanych i dla małych przedsiębiorców – od 50 do 70 procent kosztów kwalifikowanych.

Zwolnienie dotyczy dochodów uzyskanych z działalności gospodarczej prowadzonej na terenie SSE na podstawie zezwolenia. Aby inwestor został zwolniony z podatku dochodowego, muszą być spełnione łącznie następujące warunki: dochód musi być osiągnięty z działalności prowadzonej na terenie SSE, dochód musi być osiągnięty na podstawie zezwolenia, w którym

Wysokości ulg podatkowych w SSE

50% – 70% 40% – 60% 30% – 50%

kosztów kwalifikowanych

kosztów kwalifikowanych

kosztów kwalifikowanych

Duże przedsiębiorstwa 40

magazyny.pl

Średnie przedsiębiorstwa

Małe przedsiębiorstwa



Zwolnienie z podatku dochodowego.

 Wsparcie ze strony spółki zarządzającej SSE w kwestiach prawnych i organizacyjnych.

wyszczególnione zostają rodzaje działalności sklasyfikowane, co do zasady, zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU).



Możliwość zakupu lub wynajmu już istniejących w SSE nieruchomości.

Korzyści z inwestowania na terenach SSE

Dostępność atrakcyjnych, uzbrojonych gruntów wraz z całą niezbędną infrastrukturą.

dzenie działalności na terenie SSE. Każde zawiera określone warunki, jakie inwestor musi spełnić: wielkość zatrudnienia, które ma zostać osiągnięte przez przedsiębiorcę w ramach planowej inwestycji, wielkość nakładów inwestycyjnych, które mają zostać poniesione przez przedsiębiorcę w ramach planowej inwestycji, termin zakończenia inwestycji, maksymalna wysokość wydatków kwalifikowanych oraz dwuletnich kosztów pracy.

Nie tylko ulgi podatkowe

Inwestorów z Polski i z całego świata przyciąga nie tylko pomoc publiczna udzielana przez państwo. Doceniają oni również jakość infrastruktury, sieć transportową, dostępność dobrze wykształconej siły roboczej oraz bardzo korzystne położenie geograficzne Specjalnych Stref Ekonomicznych.

– Nie bez znaczenia jest również przychylność i aktywne wsparcie ze strony władz centralnych i samorządowych – dodaje Joanna Choromańska z JLL.

Inwestowanie w SSE

Prowadzenie działalności na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej jest możliwe na podstawie otrzymanego zezwolenia. Jednak aby je uzyskać należy przejść odpowiednie procedury.

Zezwolenia wydają spółki zarządzające strefami w drodze przetargu łącznego lub rokowań. Zasady oraz sposób przeprowadzania przetargów i rokowań określają, odrębnie dla każdej strefy, rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z 2004 roku. Po pozytywnym zakończeniu procedury inwestorowi wydawane jest zezwolenie na prowa-



Inwestorów z Polski i z całego świata przyciąga nie tylko pomoc publiczna udzielana przez państwo, ale też jakość infrastruktury, sieć transportowa, dostępność siły roboczej oraz korzystne położenie geograficzne SSE

– Aby mieć możliwość otrzymania zezwolenia należy przede wszystkim sprawdzić czy planowana działalność kwalifikuje się do jego uzyskania – mówi Joanna Choromańska z JLL. Nie kwalifikuje się między innymi działalność dotycząca wytwarzania materiałów wybuchowych, tytoniowych, alkoholowych, prowadzenia ośrodków gier, usług instalowania, naprawy i remontu maszyn oraz urządzeń wykorzystywanych do prowadzenia działalności strefowej.

Zatem, żeby skorzystać z przywilejów inwestowania w SSE dobrze jest wcześniej zapoznać się z możliwościami, ale też warunkami, jakie należy spełniać, by w pełni wykorzystać potencjał wybranych obszarów do inwestycji.

magazyny.pl

41

Strefa stref

Aktualności ze Specjalnych Stref Ekonomicznych

80 mln zł na hale w Wałbrzyskiej SSE W ciągu najbliższych lat w Wałbrzyskiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej „INVEST-PARK” ma powstać nawet 10 hal przemysłowych dostępnych dla inwestorów. W sumie SSE przeznaczy na budowę około 80 mln zł.

42

magazyny.pl

Strefa rozpoczęła już budowę hal w Dzierżoniowie oraz we Wrześni. W pierwszej lokalizacji powstanie obiekt o powierzchni 5 tys. m². Hala we Wrzesińskiej Strefie Aktywności Gospodarczej będzie mieć dwa razy większe gabaryty. Nowe hale powstaną również w Wałbrzychu, a także w Twardogórze, Bolkowie i Wądrożu Wielkim. Rozważana jest również Bielawa, Nowa Ruda oraz Bystrzyca Kłodzka. – Jestem przekonana, że takie obiekty przyciągną do strefy kolejne firmy i przyczynią się do stworzenia nowych miejsc pracy.

Nasze doświadczenia to potwierdzają – tłumaczyła ówczesna wiceminister gospodarki Ilona Antoniszyn-Klik.

Ponad 7 mld zł zainwestowanych w ciągu 20 lat 320 zezwoleń na prowadzenie działalności gospodarczej i w sumie ponad 7 mld zł inwestycji – to wyniki pierwszej powstałej w Polsce Specjalnej Strefy Ekonomicznej SSE EURO-PARK MIELEC. Strefa ma już 20 lat.

Specjalna Strefa Ekonomiczna EURO-PARK MIELEC zajmuje szczególne miejsce na mapie SSE w Polsce – to jedna z pierwszych takich Stref w kraju. – Dzisiaj SSE EURO-PARK Mielec działa na terenie 5 województw w 28 lokalizacjach, tzw. podstrefach. Nie sprawdziły się obawy, że Strefa będzie przyciągać tylko inwestorów zagranicznych. Na 160 przedsiębiorstw aż 120 to firmy z polskim kapitałem – mówi prezes strefy Aleksandra Magaczewska.

420 ha dla inwestorów w Legnickiej SSE W Legnickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej powstanie Dolnośląska Strefa Aktywności Gospodarczej. Samorządy przekazały na tę inwestycję ponad 420 hektarów.

Porozumienie w sprawie budowy zawarły samorządy Jawora i Męcinki, władze województwa dolnośląskiego oraz LSSE, Ministerstwo Gospodarki i Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych. Dolnośląska Strefa Aktywności Gospodarczej – S3 Jawor obejmie ponad 420 ha przygotowanych terenów inwestycyjnych dostępnych dla małych, średnich oraz dużych przedsiębiorstw. Usytuowana będzie na terenie gmin Jawor i Męcinka. Ma być jedną z podstref Legnickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.

magazyny.pl

43

Sektory

E-commerce napędza rynek powierzchni magazynowej Każdy miliard złotych wydany w Sieci generuje popyt na powierzchnię magazynową rzędu 18,5 tys. m². Do 2020 roku nowe umowy najmu zawarte przez firmy obsługujące sektor e-commerce mogą sięgnąć nawet 700 tys. m² – wynika z raportu przygotowanego przez Prologis i firmę doradczą JLL.

Od kilku lat poziom wydatków w polskim Internecie rośnie w tempie dwucyfrowym. Jak pokazuje raport JLL i Prologis, w 2014 roku zakupy w Sieci stanowiły 3,9 procent wartości całej sprzedaży detalicznej w kraju.

Większa część to produkty, które muszą przejść przez nowoczesne centra dystrybucyjne lub magazynowe. Do 2020 roku udział handlu elektronicznego sięgnie aż 10 procent wartości całej sprzedaży detalicznej. Oznacza to znaczący wzrost wpływu e-commerce na łańcuchy dostaw i rynek nieruchomości logistycznych oraz większe zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty magazynowe.

efekt trzech dużych transakcji firmy Amazon. W sumie firma ma w naszym kraju trzy centra logistyczne – dwa w Bielanach Wrocławskich, trzecie w Sadach pod Poznaniem. Z analiz JLL wynika, że udział najemców e-commerce w popycie brutto sięgnął w 2014 roku 5,8 procent, a 70 procent ankietowanych operatorów spodziewa się znacznego wzrostu zapotrzebowania na usługi logistyczne.

W efekcie wzrośnie także popyt na powierzchnie magazynowe, generowany przez sprzedaż takich produktów jak odzież i dodatki, artykuły gospodarstwa domowego, kosmetyki, elektronika, multimedia i żywność.

Coraz większe zapotrzebowanie na magazyny

– W ostatnich latach każdy dodatkowy miliard złotych wydany w Internecie wygenerował popyt na powierzchnię magazynową rzędu 18,5 tys. m².

Jeżeli ten mnożnik zostanie zachowany w kolejnych latach i przy założe-

Wysoki popyt ze strony branży e-commerce zaczął się w Polsce od 2013 roku. Był to ówcześnie

44

magazyny.pl

niu, że rynek e-handlu będzie rósł ok. 15 procent rocznie, to do 2020 sektor e-commerce według wstępnych szacunków powinien wygenerować popyt rzędu 700 tys. m² – mówi Jan Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa w JLL.

Polski rynek magazynowy przygotowany

– Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgają obecnie ponad 9,7 mln m². To projekty, które w dużej mierze spełniają oczekiwania najemców e-commerce. Zdarza się też, że deweloperzy dostosowują swoje istniejące projekty pod konkretne potrzeby klientów, dodając na życzenie najemcy m.in. antresole czy zwiększając moc systemu zasilania. Możliwe są też inwestycje szyte na miarę w postaci budynków typu BTS – wyjaśnia Paweł Sapek, szef Prologis w Polsce.

Wartość sprzedaży internetowej w 2014 roku wyniosła 27,5 mld zł, a w 2020 roku może sięgnąć 64 mld zł

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą ponad 9,7 mln m², a w budowie jest prawie 800 tys. m²

Magazyny dla branży e-commerce, funkcjonujące na rynkach rozwiniętych, to między innymi centra obsługi zamówień internetowych, huby kurierskie i sortownie, miejskie centra logistyczne oraz centra obsługi zwrotów, a także magazyny artykułów spożywczych sprzedawanych online. – Wyniki ankiety przeprowadzonej przez JLL pośród operatorów logistycznych oraz sieci handlowych w Polsce wskazują, że te specjalistyczne funkcje magazynów będą coraz częściej wprowadzane również w naszym kraju. Przykładowo, w ciągu następnych pięciu lat 71 procent ankietowanych operatorów logistycznych będzie zgłaszało zapotrzebowanie na centra obsługi zwrotów – mówi Jan Zombirt z JLL. Według ankietowanych operatorów logistycznych, najważniejsze cechy magazynu odpowiedniego do obsługi branży e-commerce to: elastyczność kontraktu i możliwość ekspansji, dodatkowa powierzchnia zlokalizowana np. na antresolach, wysoki poziom bezpieczeństwa, dodatkowe pomieszczenia socjalne, większa moc, wydajniejszy system HVAC, a także obszerny parking dla pracowników.

Co do samej lokalizacji, kluczowym czynnikiem jest dostępność kadr,

odpowiedniej infrastruktury drogowej oraz bliskość odbiorcy końcowego.

Polska nadal pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla zagranicznych firm, m.in. ze względu na niższe koszty najmu powierzchni magazynowej.

– Spodziewamy się kolejnych firm e-commerce przenoszących się do Polski Zachodniej, która daje możliwość uruchomienia efektywnego kosztowo centrum zamówień i dystrybucji produktów np. na rynek niemiecki. Z drugiej strony, regiony bliżej centrum kraju doskonale nadają się do zarządzania dystrybucją na skalę krajową – mówi Paweł Sapek, szef Prologis Polska.

Atrakcyjne zaplecze w kraju

– Prawie 50 dużych modułów magazynowych pojawi się na wynajem w Polsce w ciągu następnych sześciu miesięcy. W całym kraju aktualnie 271 tys. m² powierzchni magazynowych jest w budowie na zasadach spekulacyjnych, czyli bez zabezpieczenia w postaci umów najmu – mówi Jan Zombirt z JLL. Tak rozwinięta baza magazynowa pokazuje, że polski rynek jest dobrze przygotowany na dynamiczny wzrost sektora e-commerce.

magazyny.pl

45

PANATTONI PARK WROCŁAW IV Wrocław, Kąty Wrocławskie, dolnośląskie Dostępna powierzchnia

31 000 m²

Możliwość dobudowania

Tak

Wynajmujący

Panattoni

Kontakt: Michał Śniadała 

+48 502 406 036



michal.sniadala@eu.jll.com

www.magazyny.pl