OSSERVATORIO IMMOBILIARE UNGHERIA Aspetti macroeconomici e fiscali
INFORMATI
OSSERVA
INVESTI
MAGGIO 2017 1
SITUAZIONE MACROECONOMICA Secondo le previsioni economiche pubblicate nel mese di marzo dall’Istituto di Ricerca Szazadveg, il PIL ungherese continuerà a crescere nei prossimi due anni registrando un aumento rispettivamente del 3,6% e del 3,4%. Stando alle stime degli analisti tale crescita sarà alimentata dall’incremento dei consumi e degli investimenti. In aumento anche i consumi delle famiglie, grazie alle riforme strutturali suggerite dal rapporto dell’OCSE, che hanno portato all’aumento del reddito. I principali indicatori economici mostrano un generale andamento positivo, con il tasso di disoccupazione stabile al 4,4% e previsto in calo nel 2018 al 4,2%. Le aspettative per l’economia risultano in rialzo, coerente con l’obiettivo ultimo del governo di stimolare la produttività, aumentare il numero di posti di lavoro ad alto valore aggiunto e di migliorare la competitività dell'economia ungherese.
Principali indicatori economici. (fonte : Fondo Monetario Internazionale) PIL primo trimestre 2017 +3,8%
Tasso di crescita PIL annuale 2018 2017 2016 0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
Italia
2016 0,9%
2017 1,1%
2018 1,1%
Ungheria
2,0%
2,9%
3,0%
Italia
Ungheria
Rating finanziario ungherese. Investment grade: qualità medioalta degli strumenti finanziari. ➢ Fitch : BBB- (outlook stabile) Maggio 2017 ➢ S&P: BBB-/A-3 (outlook stabile) Febbraio 2017 ➢ Moody’s: Baa3 (outlook stabile) Novembre 2016
3,5%
Tasso di rifinanziamento MNB: +0,9% Tasso di inflazione atteso 2018: +3,0%
Il Fondo Monetario Internazionale prevede che la domanda totale ungherese si innalzerà in media del 2,7% nel 2018. L’incremento della domanda farà in modo che ci sia una crescita economica anche il prossimo anno, con l’adeguamento dell’offerta alle richieste del mercato.
2
SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE Stando alle stime condotte dal centro di statistica ungherese KSH, nel primo trimestre del 2017 sono stati costruiti 2.061 nuovi immobili, il 46,7% in più rispetto allo stesso periodo nel 2016. Inoltre, nel corso dei primi cinque mesi del 2017 sono stati emessi 5.563 permessi a costruire per destinazione residenziale, il 9% in più rispetto allo stesso periodo l’anno precedente, per un totale di 1.755.535 m2. Di questi, 4.270 riguardano abitazioni unifamiliari per un totale di 649.651 m2. Si prospetta dunque una crescita importante nel numero di immobili costruiti durante il 2017, mentre il ritmo dei permessi a costruire per destinazione residenziale, seppur in crescita, ha rallentato notevolmente rispetto alla crescita avuta l’anno precedente. Infatti, nel 2016, si era verificato un importante incremento nei permessi a costruire per destinazione residenziale dell’87%.
Tuttavia, l’incremento di così larga portata è stato probabilmente dovuto all’introduzione del programma CSOK destinato alle famiglie ungheresi con figli come incentivo all’acquisto di una nuova casa. Secondo KSH, diminuiscono infine sia i permessi a costruire per destinazione non residenziale che i permessi a costruire case vacanza del 24% e 16%, rispettivamente.
3
SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE DEGLI UFFICI Il mercato degli uffici ungherese ha continuato a godere di un periodo di salute nel primo trimestre del 2017. In particolare Budapest. Nonostante solo 5,500 m2 di spazi siano stati consegnati nel primo trimestre, è prevista una nuova offerta di 100,000 metri quadrati nell’anno corrente.
CBRE, una delle aziende di consulenza più rinomate nel settore immobiliare, nel 2017 ha condotto una indagine tramite un questionario sottoposto a investitori del mercato immobiliare in Ungheria. Secondo gli investitori coinvolti nel questionario il mercato degli uffici è sicuramente il più attrattivo con un sorprendente 69% delle preferenze, seguito dagli hotel (14%) e dal retail e settore industriale (entrambi all’8%).
Posizione
€/m2 mese
€/m2 anno
Crescita % annua
Crescita % 5 anni
Budapest (CBD)
22,00
264
4,8
0,9
Budapest (Buda centrale)
16,00
192
3,2
1,3
Budapest (Vaci corridoio)
15,25
183
1,7
1,4
Budapest (periferia)
10,00
120
0,0
-1,9
Cushman & Wakefield
4
SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO RETAIL Il primo trimestre del 2017 parlava di una situazione nella quale la domanda di locazioni nelle strade principali e per i principali centri commerciali si presentava ancora forte. Il mercato retail è destinato a mostrare un incremento dei prezzi dovuto al forte interesse degli investitori, proveniente dalla stabile crescita economica e dall’incremento dei consumi delle famiglie, in un mercato che ormai viene valutato adatto per l’investimento da tutte le agenzie di rating. Nel primo quarto del 2017 il rendimento si era attestato al 5,50%, e le vendite dei negozi paragonate al primo quarto dell’anno precedente sono aumentate dell’11,6%.
L’incremento dei consumi delle famiglie si può riscontrare nell’aumento dei guadagni mensili netti nei primi 4 mesi del 2017 rispetto ai primi 4 mesi del 2016 del 12%. Aumento che peraltro è dovuto in larga parte alla normativa riguardante l’aumento del salario minimo entrata in vigore nel 2017 e che andrà avanti nel 2018 (15%+8% per lavoratori generici, 25%+12% per lavoratori qualificati).
Negozi strada principale €/m2 al mese
€/m2 annuo
Crescita % Crescita % annuale 5 anni
Budapest (Vaci utca)
110
1,320
10,0
4,1
Budapest (Andrassy ut)
45
540
0,0
2,4
Cushman & Wakefield
5
SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO INDUSTRIALE Secondo i dati del primo trimestre pubblicati da Cushman & Wakefield, si è registrata una diminuzione record del vacancy rate (tasso di affitto vacante) sceso al 5,9% nella Capitale ungherese. Tale dato, associato ad un forte incremento dei costi di costruzione, porta di conseguenza ad una pressione verso l’alto sui prezzi degli affitti. Tra gli investitori che influenzano la domanda in questo settore troviamo al primo posto le imprese operanti nell’industria automobilistica, seguite dal settore logistico e infine dall’industria dell’e-commerce, sempre in costante crescita. La domanda per gli spazi industriali registra un volume di transazioni di 71,600 m2 nel primo quarto, che appare in linea con la media degli ultimi 5 anni nello stesso periodo dell’anno considerato.
Per ciò che concerne le previsione future, vi sono 80,000 metri quadrati di nuovi spazi previsti ad entrare nel mercato alla fine del 2017. Le aree di costruzione per la maggior parte degli attuali sviluppi logistici rimangono focalizzate sulla Capitale ungherese, mentre le industrie manifatturiere prediligono le regioni rurali. Infatti, secondo KSH, nei primi quattro mesi del 2017 il volume della produzione industriale è incrementato rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente del 4,7%, ma a differenza degli altri settori come uffici e retail in questo settore la crescita inferiore ha riguardato proprio Budapest (0,8%).
6
SITUAZIONE DEL MERCATO STUDENTI Il mercato immobiliare per studenti è probabilmente quello con maggiore potenziale di crescita. Infatti, come risulta da un questionario portato avanti dal CBRE nella primavera del 2017, sottoposto agli investitori del settore immobiliare ungherese sulle loro aspettative future, è necessario ricercare delle alternative ai mercati classici nei quali si sta verificando una stabilizzazione delle rendite. Secondo gli investitori coinvolti nel questionario i mercati più attrattivi nel futuro prossimo sono quello delle case per studenti (49%), mutui sulla casa (27%), edifici dedicati a istruzione privata o cliniche private (20%).
Il numero di studenti stranieri presso le università ungheresi inoltre è in crescita, come riportato dal quotidiano ungherese Magyar Idők, e passerà dai 28.000 attuali ai 40.000 probabilmente entro il 2023. Va comunque considerato che la risorsa degli studenti stranieri è spesso soggetta ad un ricambio ‘fisiologico’ trimestrale, semestrale o annuale, e questo può rappresentare un’arma a doppio taglio. Infatti, se è vero che normalmente la locazione di breve periodo può portare rendimenti più elevati, è anche vero che ciò sottopone il padrone di casa ad un maggiore impegno nella ricerca degli affittuari e nella supervisione durante la locazione.
7
INVESTIMENTI PER I CITTADINI EUROPEI
Il mercato immobiliare ungherese è essenzialmente aperto a tutti i cittadini stranieri, grazie all’attività del governo locale che, soprattutto negli ultimi anni, ne ha favorito gli investimenti. Sebbene non ci siano particolari restrizioni, occorre evidenziare alcuni vincoli per la compravendita di determinate categorie di immobili. L’acquisto di immobili ad uso abitativo, commerciale ed industriale è totalmente libero da restrizioni e può essere effettuato da persone fisiche, giuridiche, ungheresi o stranieri. L’acquisto di terreni agricoli è soggetto a diverse prelazioni e autorizzazioni che ne rendono particolarmente difficile l’acquisto. Può essere effettuato solo dalle persone fisiche, mentre alle società e alle persone giuridiche non ne è consentito l’acquisto.
8
INVESTIMENTI PER I CITTADINI STRANIERI Il mercato immobiliare ungherese è sempre più apprezzato dagli investitori stranieri. Infatti, secondo Ingatlan.com, circa il 6-7% degli acquisti in real estate in Ungheria è concluso da stranieri, percentuale che sale al 15-20% se si considera solo Budapest. Il flusso di queste transazioni è stato favorito dalla disponibilità di accesso al credito delle istituzioni ungheresi. Come ha dichiarato Krisztian Vincze, direttore del GDN Real Estate Network’s Credit Center, sebbene a cittadinanza sia importante per richiedere un prestito, ciò che conta maggiormente è se i clienti stranieri siano residenti o meno. Altro fattore preso in considerazione per l’accesso al mutuo è la provenienza del flusso di reddito, che aumenta la possibilità di ottenere credito qualora lo stipendio sia ricevuto in Ungheria. Qualora invece si intenda intraprendere un investimento puramente speculativo, le possibilità per il credito si riducono, ma è comunque possibile ottenere un fido bancario del 60-70% del valore dell’immobile.
La facilità di accesso al credito tuttavia si scontra spesso con le differenze metodologiche e linguistiche che ovviamente si vengono a creare quando si decide di investire in un mercato straniero. Per questo motivo è consigliabile rivolgersi a consulenti esperti che operano sul territorio da tempo ed hanno gestito precedentemente diversi tipi di complicazioni. ITL Group vanta un’esperienza più che ventennale nel settore della consulenza e dal 2013 trova le migliori soluzioni in campo immobiliare assistendo i suoi clienti anche grazie ad una serie di relazioni con le realtà e istituzioni locali che permettono di stringere accordi in maniera rapida e senza incomprensioni. 9
ITER PER L’ACQUISTO DELL’IMMOBILE Per quanto riguarda la procedura d’acquisto dell’immobile, questa risulta sostanzialmente semplice e implica pochi passaggi. L’iter può essere riassunto come segue:
10
ASPETTI FISCALI DELL’INVESTIMENTO Imposta di registro E’ pari al 4% del valore dell'immobile da contratto e viene pagata dopo la comunicazione dell'ispettorato delle finanze ungherese. Il valore scende al 2% se l’immobile è acquistato a fini imprenditoriali e con rivendita entro 12 mesi. Imposta sugli immobili A seconda dei comuni può arrivare fino a 1.772 HUF al mq, da corrispondere ogni anno in due rate con scadenza il 15 Marzo e il 15 Settembre, nella generalità dei casi, se l’immobile produce reddito. Esistono comunque delle eccezioni che dipendono dalla libera decisione di ciascun distretto.
Imposta IVA (27% o 5%) A seconda del momento della vendita e della destinazione dell'immobile, ci sono limitazioni nel recupero dell'IVA. Nel caso in cui si abbia diritto al recupero, la liquidazione da parte dello stato è di circa 60 giorni (previo controllo accurato della documentazione comprovante il diritto). Assume particolare importanza la destinazione e la rivendita dell’immobile ai fini dell’obbligo di versamento e/o rimborso dell’Iva nel caso in cui l’immobile comprato ai fini dell’attività d’impresa (non legata alla compravendita immobiliare) dovesse essere rivenduto. L’imposta sul valore aggiunto è stata ridotta al 5% per la vendita di immobili per civile abitazione di nuova costruzione o che hanno ricevuto l’abitabilità nel 2016 nonostante fossero state costruite nel 2015.
11
ASPETTI FISCALI DELL’INVESTIMENTO Le imposte sul reddito sono impostate come segue:
Persone Fisiche Se l'immobile viene rivenduto nei 5 anni, si paga il 16% sul differenziale tra acquisto e vendita e questa base diminuisce del 20% per ogni anno a partire dal primo fino ad essere pari a zero il quinto anno.
A questa si aggiunge l‘imposta comunale sulle attività economiche che ha la base imponibile equivalente a quella italiana (vecchia IRES) con un'aliquota del 2%.
Persone Giuridiche A partire dal 1 gennaio 2017 la tassazione sui redditi societari in Ungheria sarà pari ad un'aliquota unica nella misura del 9%. Continua pertanto il ricorso alla leva fiscale per incentivare la presenza e l'ingresso di nuovi business a sostegno dell'economia. La nuova aliquota appare come la più bassa in Europa.
Nel caso di affitti da immobili si paga il 16% e. Se l'affitto totalmente percepito nell'anno supera 1.000.000 HUF (circa 3400 €), si deve versare un’ulteriore imposta sanitaria del 14% sul percepito fino ad un massimo di 450.000 HUF annui. Tuttavia questa tassa ulteriore verrà eliminata a partire gennaio 2018.
12
REDDITIVITA’ MEDIA DI MERCATO La redditività media rimarrà stabile e si attesterà su livelli del 2016. I prezzi continuano a mostrare un incremento, seppur contenuto rispetto alla forte crescita registrata nell’ultimo anno e mezzo, mantenendo comunque una crescita stabile sulla media nazionale. Fino a due-tre anni fa l’eccesso di offerta aveva come conseguenza un prezzo basso, ma in seguito agli incentivi statali e alla situazione economica in ripresa, il mercato ha subito una forte spinta verso l’alto trasformandosi in un mercato demand-drive. La redditività media è favorita dalla presenza di società private che permettono di ottenere un rendimento derivante dagli affitti, che varia a seconda dei mercati e delle zone. Il rendimento medio degli affitti si attesta intorno al 5,5-6% lordo.
Nelle zone residenziali considerate Prime, tra le quali Andràssy ùt e Vàci ùtca, i rendimenti degli immobili risultano inferiori a causa del prezzo al mq che ha subito una spinta verso l’alto, mentre il valore di affitto medio per mq non ha riscontrato lo stesso effetto a causa della crisi degli ultimi anni. Ad ogni modo, nel 2017 ci si può aspettare che i prezzi nei quartieri dove investono di più gli stranieri (VII, VI, V, IX e parte dell’VIII) subiscano un incremento, non in doppia cifra come l’anno precedente ma tra un 4-6%, questo anche perché verranno consegnati numerosi progetti residenziali che verranno acquistati dalle famiglie giovani ungheresi. La tendenza al rallentamento si accentuerà nel 2018, quando verranno rese disponibili oltre 3000 unità degli sviluppi residenziali nei quartieri IX, XI e XIII. (Elaborazioni interne di ITL Group su dati Haszon.hu)
13
RESOCONTO FINALE Alla luce dei dati analizzati all’interno di questo Osservatorio, la nostra opinione è che il mercato ungherese è fortemente condizionato dalle politiche nazionali. Reputiamo dunque che alcuni dati siano, per così dire, ‘inflazionati’. Le principali politiche che hanno condizionato il mercato sono due: 1. Il programma CSOK, che rappresenta un incentivo alle famiglie ungheresi ad effettuare l’acquisto di un immobile con una parte, o in alcuni casi il totale del finanziamento, con tassi molto agevolati. 2. La normativa riguardante l’innalzamento del salario minimo nel 2017 e nel 2018 rispettivamente del 15%+8% per i lavoratori generici e del 25%+12% per i lavoratori qualificati. La spinta data da queste politiche si scontra con un mercato che sta effettivamente crescendo, ma che vive alcune difficoltà fisiologiche in un percorso di sviluppo. Per esempio, nel mercato immobiliare, secondo vg.hu, l’incremento dei prezzi delle materie prime potrebbe bloccare molti progetti di costruzione da qui ai prossimi sei mesi, colpendo soprattutto le piccole aziende che operano con contratti a breve termine. Di conseguenza oggi l’Ungheria, ed in particolare Budapest, si presenta come un mercato maturo dove le possibilità di investimento sono presenti ma vanno valutate con coscienza e con la conoscenza delle condizioni locali. Si tratta di un mercato adatto per investitori consapevoli, che hanno pregressa esperienza sia nel mercato immobiliare che in quello ungherese. Come noto, la potenzialità di guadagno spesso viaggia di pari passo con il rischio, e se è vero che oggi l’Ungheria presenta ancora potenziale di guadagno nel settore immobiliare, è anche vero che gli investimenti non sono esenti da rischi. Rischi che, tuttavia, possono essere ridotti notevolmente rivolgendosi ad operatori qualificati. Effettuare degli investimenti senza avere informazioni corrette e basandosi esclusivamente su dati che, come detto in precedenza, potrebbero essere potenzialmente fuorvianti, può rappresentare un salto nel vuoto per numerosi investitori stranieri.
La raccomandazione è dunque quella di rivolgersi ad un operatore competente nella consulenza del settore immobiliare che possa ridurre al minimo i rischi di investimento nel settore. 1 4
HAI BISOGNO DI ULTERIORI INFORMAZIONI? ITL GROUP REAL ESTATE Se hai interesse ad approfondire i temi trattati al fine di decidere in merito ad un investimento e desideri usufruire della consulenza dei nostri esperti, puoi contattarci compilando il form presente nella seguente pagina web, ci impegniamo ad assisterti nel migliore dei modi e quanto prima: Clicca qui
Puoi richiedere un appuntamento al seguente indirizzo: Clicca qui Per ogni altra informazione, rimaniamo a disposizione ai seguenti contatti: E-mail: itlrealestate@itlgroup.hu Call : +361 269 5679
15
ITLGroup Kft. è la società leader nella consulenza alle imprese italiane in Ungheria, specializzata sul mercato magiaro dal 1995. In oltre 20 anni di attivitá lo studio ha accompagnato più di 500 societá a capitale italiano ad entrare sul mercato ungherese, sia sotto gli aspetti di internazionalizzazione della produzione che di investimento produttivo e immobiliare.
Federico Michele Brilli Head of Department at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679 f.brilli@itlgroup.hu Szilvia Schenk Senior Consultant at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679
s.schenk@itlgroup.hu
www.itlgroup.hu 1056 Budapest - Váci utca 81
16