Osservatorio Immobiliare Ungheria - Q1 2018 by Economia.hu - The online Magazine of ITL Group

OSSERVATORIO IMMOBILIARE UNGHERIA Aspetti macroeconomici e fiscali

INFORMATI

OSSERVA

INVESTI

PRIMO QUADRIMESTRE 2018

SITUAZIONE MACROECONOMICA Secondo le previsioni economiche pubblicate nel mese di maggio dall’Istituto di Ricerca Szazadveg, vicino al governo, ma anche per l’istituto di Statistica ungherese (KSH), il PIL ungherese è aumentato del 4,4% in base ai dati lordi e del 4,7% in base ai dati destagionalizzati e riconciliati nel 1° quadrimestre 2018 rispetto al corrispondente periodo dell'anno precedente. Le componenti del settore terziario sono state i principali fattori che hanno contribuito alla crescita del mercato, in particolare il commercio e il turismo. Rispetto al trimestre precedente (Q4 2017), il volume del prodotto interno lordo è cresciuto dell'1,2%. Nel periodo gennaio-marzo 2018, il numero medio di disoccupati è stato di 178 mila, 29 mila in meno rispetto a un anno prima, e il tasso di disoccupazione è diminuito di 0,7 punti percentuali arrivando ad un minimo del 3,9%.

Principali indicatori economici. (fonte : Magyar Nemzeti Bank, FMI) PIL primo quadrimestre 2018 +1,2 %

Tasso di crescita PIL annuale 2018

Tasso di rifinanziamento MNB: +0,9%

2017 2016 0,0%

Tasso di inflazione atteso 2019: +3,3%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

Italia

2016 0,9%

2017 1,4%

2018 1,2%

Italia

Ungheria

2,0%

3,9%

Ungheria

Rating finanziario ungherese. Investment grade: qualità medioalta degli strumenti finanziari. Fitch : BBB- (outlook positivo) Marzo 2018 S&P: BBB-/A-3 (outlook positivo) Agosto 2017 Moody’s: Baa3 (outlook stabile) Marzo 2017

Nel 2018 è probabile che la crescita complessiva rimarrà significativa, ma potenzialmente meno dinamica rispetto al 2017, secondo l'analisi degli specialisti. L'aspettativa media degli operatori del mercato suggerisce una crescita per l'intero anno 2018 vicina al 3,8%. Questo si confronta con l'obiettivo del governo ungherese del 4,3% per l'intero anno. S&P ha dichiarato che il tasso di crescita del PIL dell'Ungheria si avvicinerà al 3,5% per il 2018, sostenuto dal "boom del consumo", stimoli fiscali e aumenti salariali, migliore assorbimento dei finanziamenti dell'Unione europea, sussidi per la casa, maggiori bilanci del settore privato e la ripresa in corso nella 1 zona euro.

SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE Gli ultimi dati di KSH mostrano che nel primo trimestre del 2018 sono state costruite 3.394 nuove abitazioni, il 65% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Sulla base dei permessi di costruzione totali delle abitazioni emessi e delle dichiarazioni semplici, il numero degli immobili potenzialmente costruibili è cresciuto del 3,4% a 9,850 rispetto al trimestre dell’anno precedente, mentre i nuovi permessi di costruzione (dichiarazioni), sono un totale di 2.965 (+3,4%) legati a edifici residenziali. Il numero di permessi rilasciati per edifici non residenziali è diminuito anno su anno del 16% a 978 unità. Il motore che ha attivato il mercato delle nuove abitazioni residenziali e che continua a sostenerlo è sicuramente il successo del programma di finanziamento alle famiglie, «CSOK», di cui si è parlato anche nelle edizioni precedenti dell’Osservatorio. Il cambiamento più significativo nel mercato immobiliare è l'aumento del 13,7% nel numero di transazioni, il che significa che circa 13.000 compravendite sono state concluse nel solo mese di febbraio. Il numero totale di transazioni nei primi due mesi del 2018 è il più alto dalla crisi finanziaria 10 anni fa. .

Secondo la stima della Duna House, un numero record di vendite sono state fatte a maggio 2018 a livello nazionale. Le quasi 14 mila transazioni hanno determinato uno dei più alti fatturati del decennio. Questa primavera, il mercato immobiliare ha superato il livello di 13.000 transazioni mensili. Il lato “Buda” della capitale ungherese ha prodotto un aumento di circa l'8% delle vendite di immobili residenziali, mentre le vendite relative agli immobili sul lato di “Pest” sono aumentate “solo” del 4% nella categoria tra 100-120 metri quadrati, che dimostra un incremento medio della superficie della abitazioni richieste. Secondo l'indice aggregato dei prezzi delle abitazioni del MNB, i prezzi delle case sono aumentati ulteriormente nel primo quadrimestre del 2018, aumentando del 4,7% a livello nazionale in termini nominali (crescita annuale di 13,8%) e del 3,4% a Budapest (crescita annua del 12,1%). Alla luce dei fondamentali del mercato immobiliare, secondo le nostre previsioni, l'aumento dei prezzi delle abitazioni potrebbe continuare per tutto il 2018, dell'11,1% in termini reali e del 13,9% in termini nominali.

SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE DEGLI UFFICI Gli ultimi dati pubblicati da Cushman & Wakefield mostrano che i prezzi di affitto degli uffici sono cresciuti dello 0,8% in Europa, il più alto tasso di crescita trimestrale negli ultimi sei anni. Budapest ha aperto la strada con una crescita del 9,1% nel corso del trimestre. La domanda totale nel primo trimestre è stata pari a 91.100 mq, rappresentando un forte inizio dell'anno con una crescita del 36%. Il 64% del nuovo spazio degli uffici previsto per il 2018 è già stato affittato in anticipo, tuttavia lo sviluppo speculativo è migliorato rispetto allo scorso anno. 3,45 milioni di mq. Due nuovi sviluppi sono stati consegnati durante il primo quadrimestre 2018, uno nel CBD (Central Business District) e un altro nell’area speciale del Corridoio Váci út. Dal punto di vista industriale, si è avuto un aumento del 4,8% dei prezzi di affitto dei capannoni, con una redditività in diminuzione di 25 punti ed una crescita del valore capitale del 4,6%. Generalmente un’azienda deve programmare con almeno 1-2 anni di anticipo l’insediamento in un nuovo immobile spesso impegnandosi contrattualmente prima della disponibilità reale dell’ufficio. L'affitto tipico per un edificio per uffici nella zona (CBD) è stato di 18 EUR per metro quadrato nella seconda metà del 2017. Per gli edifici adibiti ad uffici non CBD, il canone medio è stato di 14,5 EUR per mq e di 12,5 EUR per mq per gli edifici per uffici non centrali di buona qualità.

Cushman & Wakefield

SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO RETAIL Un sondaggio presentato dalla Banca nazionale d'Ungheria (MNB) e dalla Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ha rilevato che in un periodo di due anni fino alla fine del 2017, il costo degli affitti di immobili commerciali a Budapest sono aumentati di oltre il 15%. L’offerta si è mantenuta stabile, e si prevede che resterà pressoché immutata fino agli ultimi mesi del 2019, quando dovrebbe essere ultimato il centro commerciale «Etele City Center» nell’ XI° distretto, con l’immissione nel mercato di oltre 50 mila mq di spazio destinato alle attività commerciali. La ricerca di spazi retail sta diventando sempre più complessa in quanto molti players hanno sviluppato una selezione dei vari tenant sempre più stringente e la possibilità di poter entrare nei vari centri commerciali è sempre più concorrenziale. I gestori degli spazi effettuano veri e propri screening approfonditi dei potenziali affittuari cercando di selezionare solo quelli che possono effettivamente elevare l’offerta interna del centro commerciale e che possano garantire una sicura redditività, sia nella gestione del proprio punto vendita che della capacità poi di pagamento del canone di affitto.

SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO INDUSTRIALE Per quanto riguarda il mercato industriale, nel primo quadrimestre 2018, sono stati consegnati due nuovi edifici con la dimensione di 18.020 mq: un magazzino di 11.020 mq nell'East Gate Business Park e ed una sala di 7.000 mq a Budapest Dock Szabadkikötő edificio C. Lo stock industriale moderno totale a Budapest e nei suoi dintorni si attestavano a 2.068.900 mq alla fine del primo quadrimestre 2018. Le due più grandi transazioni del quadrimestre sono stati rinnovi di leasing. HOPI al Goodman Gyál Logistics Center ha rinnovato il contratto su 21.700 mq, mentre in Prologis Park Budapest - Sziget Schneider Electric ha firmato il rinnovo di un contratto di locazione per 19.960 mq. Il più grande nuovo contratto di locazione è stato l’accordo di 7.000 mq ed è stato firmato a Budapest Dock Szabadkikötő. La domanda totale ammontava a 103.790 mq nel Q1 2018, segnando un aumento del 45% rispetto alla cifra rilevata nello stesso periodo dell'anno scorso. I rinnovi dei contratti di locazione hanno rappresentato il 72,7% del volume quadrimestrale, mentre la quota delle nuove locazioni è stata del 21,8%. Nessun accordo di pre-locazione è stato firmato nel primo trimestre 2018. Le ventiquattro operazioni di leasing sono state registrate nel primo trimestre, di cui sono stati firmati due accordi per oltre 10.000 mq. La dimensione media della transazione è stata di 4.320 mq durante il quadrimestre. .

SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO DEI TERRENI AGRICOLI I prezzi dei terreni agricoli sono in rapida ascesa. Secondo i dati forniti da KSH, il valore delle aree coltivabili è aumentato del 22% durante lo scorso anno. In particolare si registra una crescita del +25% sui prezzi dei terreni arabili; un +8% per i prati da pascolo; +17,5% sui vigneti; +8% per quanto riguarda i frutteti e +10,5% le aree forestali. Ricordiamo comunque che la normativa ungherese rende difficili l’ acquisto di terreni da parte di cittadini stranieri, come vedremo più nel dettaglio in seguito. Il valore più alto è quello dei vigneti che si attesta a 1,83 milioni di fiorini per ettaro, equivalenti a quasi 5900€; seguono nell’ordine: frutteti, campi arabili, foreste e pascoli. Solo nell’ultimo anno sono stati venduti 232.000 ettari di terreno, principalmente a causa della messa all’asta di molti terreni pubblici da parte del governo. Nel 42% dei casi i proprietari dei terreni decidono di affittarli a terzi, probabilmente anche per l’aumento dei canoni d’affitto tra il +7% e il +15% a seconda della tipologia di terreno.

Tipologia terreno

€/ettaro

Crescita annua

Campi arabili

4180

25%

Vigneti

5885

17,5%

Frutteti

4630

Pascoli

1670

Zone forestali

1960

10%

SITUAZIONE DEL MERCATO STUDENTATI Il mercato degli affitti studenteschi continua ad essere una delle opzioni più interessanti per gli investimenti a Budapest. La capitale ungherese si sta sempre più affermando come città universitaria e negli ultimi anni sta attirando un gran numero di studenti, non solo dall’Ungheria e dal resto d’Europa ma da tutto il mondo. Ogni anno si registra una sostanziale crescita degli iscritti provenienti dall’estero, e la tendenza dovrebbe proseguire almeno fino al 2023, quando si stima che ci potrebbero essere 40.000 studenti stranieri in Ungheria. Ciò che va rilevato è che i canoni di affitto per gli studenti sono mediamente più alti di quelli richiesti a famiglie e lavoratori, in virtù del breve tempo di permanenza. Inoltre, gran parte degli studenti esteri proviene da paesi con un costo della vita più alto di quello ungherese, e per i quali un prezzo per camera più alto della media nazionale non suscita particolari problemi. Gli immobili che si prestano meglio a questa funzione sono quelli ben collegati o situati nei distretti centrali della città, con numerose stanze e bassi costi di gestione. Va comunque considerato che la risorsa degli studenti stranieri è spesso soggetta ad un ricambio ‘fisiologico’ trimestrale, semestrale o annuale, e questo può rappresentare un’arma a doppio taglio. Infatti, se è vero che normalmente la locazione di breve periodo può portare rendimenti più elevati, è anche vero che ciò sottopone il padrone di casa ad un maggiore impegno nella ricerca degli affittuari e nella supervisione durante la locazione.

INVESTIMENTI PER I CITTADINI EUROPEI Il mercato immobiliare ungherese è essenzialmente aperto a tutti i cittadini stranieri, grazie all’attività del governo locale che, soprattutto negli ultimi anni, ne ha favorito gli investimenti. Sebbene non ci siano particolari restrizioni, occorre evidenziare alcuni vincoli per la compravendita di determinate categorie di immobili. L’acquisto di immobili ad uso abitativo, commerciale ed industriale è totalmente libero da restrizioni e può essere effettuato da persone fisiche, giuridiche, ungheresi o stranieri. L’acquisto di terreni agricoli è stato libero fino agli inizi degli anni ‘90, e ancora oggi gran parte degli stranieri che possiedono terre in Ungheria sono i beneficiari di quella legislazione. Tuttavia, oggi è soggetto a diverse prelazioni e autorizzazioni che ne rendono particolarmente difficile l’acquisto, come la necessaria qualifica di Agricoltore IAP e la residenza entro 20km dal fondo. Le persone giuridiche non possono acquistare un terreno agricolo.

INVESTIMENTI PER I CITTADINI STRANIERI Il mercato immobiliare ungherese è sempre più apprezzato dagli investitori stranieri. Infatti, secondo Ingatlan.com, circa il 6-7% degli acquisti immobiliari in Ungheria è concluso da stranieri, percentuale che sale al 15-20% se si considera solo Budapest. Il flusso di queste transazioni è stato favorito dalla disponibilità di accesso al credito delle istituzioni ungheresi. Sebbene la cittadinanza sia importante per richiedere un prestito, ciò che conta maggiormente è la residenza. Inoltre, la possibilità di ricevere credito aumenta se lo stipendio è ricevuto in Ungheria. La facilità di accesso al credito tuttavia si scontra spesso con le differenze metodologiche e linguistiche che ovviamente si vengono a creare quando si decide di investire in un mercato straniero. Per questo motivo è consigliabile rivolgersi a consulenti esperti che operano sul territorio da tempo ed hanno gestito precedentemente diversi tipi di complicazioni.

ITL Group vanta un’esperienza più che ventennale nel settore della consulenza e dal 2013 trova le migliori soluzioni in campo immobiliare assistendo i suoi clienti anche grazie ad una serie di relazioni con le realtà e istituzioni locali che permettono di stringere accordi in maniera rapida e senza incomprensioni. Ogni anno vengono firmati in Ungheria circa 150.000 contratti di compravendita immobiliare. È richiesta l'autorizzazione per i cittadini non comunitari. All'interno di questo gruppo, gli acquisti da parte di acquirenti cinesi sono aumentati del 20% nel 2016; tuttavia, l'aumento non fu da una base significativa, poiché l'aumento fu da 1.213 a 1.573 case acquistate. Secondo classificato sono i russi, con immobili acquistati principalmente a Hévíz, noto come località termale, e in parti del centro di Budapest, in particolare nei distretti 6 e 7. Gli stranieri comprano principalmente appartamenti per circa 200.000 euro nel centro di Pest e ville del valore di 300.000-400.000 euro a Buda.

ITER PER L’ACQUISTO DELL’IMMOBILE Per quanto riguarda la procedura d’acquisto dell’immobile, questa risulta sostanzialmente semplice e implica pochi passaggi. L’iter può essere riassunto come segue:

ASPETTI FISCALI DELL’INVESTIMENTO Imposta di registro È pari al 4% del valore dell'immobile da contratto e viene pagata dopo la comunicazione dell'ispettorato delle finanze ungherese. Il valore scende al 2% se l’immobile è acquistato a fini imprenditoriali e con rivendita entro 36 mesi a discrezione del contribuente.

Imposta sugli immobili A seconda dei comuni può arrivare fino a 1.772 HUF al mq, da corrispondere ogni anno in due rate con scadenza il 15 marzo e il 15 settembre, nella generalità dei casi, se l’immobile produce reddito. Esistono comunque delle eccezioni che dipendono dalla libera decisione di ciascun distretto. Imposta IVA (27% o 5%) A seconda del momento della vendita e della destinazione dell'immobile, ci sono limitazioni nel recupero dell'IVA. Nel caso in cui si abbia diritto al recupero, la liquidazione da parte dello stato è di circa 60 giorni (previo controllo accurato della documentazione comprovante il diritto). Assume particolare importanza la destinazione e la rivendita dell’immobile ai fini dell’obbligo di versamento e/o rimborso dell’Iva nel caso in cui l’immobile comprato ai fini dell’attività d’impresa (non legata alla compravendita immobiliare) dovesse essere rivenduto. L’imposta sul valore aggiunto è stata ridotta al 5% per la vendita di immobili per civile abitazione di costruzione o che hanno ricevuto l’abitabilità nel 2016. Si prevede che la normativa resterà in vigore fino al 31 dicembre 2019.

ASPETTI FISCALI DELL’INVESTIMENTO Le imposte sul reddito sono impostate come segue:

Persone Fisiche

Se l'immobile viene rivenduto nei 5 anni, si paga il 15% sul differenziale tra acquisto e vendita e questa base diminuisce del 20% per ogni anno a partire dal primo fino ad essere pari a zero il quinto anno.

Nel caso di affitti da immobili si paga il 15% e se l'affitto totalmente percepito nell'anno supera 1.000.000 HUF (circa 3400 €), si deve versare un’ulteriore imposta sanitaria del 14% sul percepito fino ad un massimo di 450.000 HUF annui. Tuttavia questa tassa ulteriore verrà eliminata a partire da gennaio 2018.

Persone Giuridiche

A partire dal 1 gennaio 2017 la tassazione sui redditi societari in Ungheria è pari ad un'aliquota unica nella misura del 9%. Continua pertanto il ricorso alla leva fiscale per incentivare la presenza e l'ingresso di nuovi business a sostegno dell'economia. La nuova aliquota è tra le più basse in Europa.

A questa si aggiunge l‘imposta comunale sulle attività economiche che ha la base imponibile equivalente a quella italiana (vecchia IRES) con un'aliquota del 2%.

Dinamiche dei costi di ristrutturazione I pagamenti richiedono in media 60-120 giorni e il comportamento di pagamento è stato piuttosto negativo negli ultimi due anni, con una difficoltà nella riscossione degli stessi. La situazione della domanda nel settore delle costruzioni ungherese rimane buona, con una crescita del valore aggiunto del 3,4% nel 2017 e un aumento del 110% annuo degli ordini ricevuti entro la fine del 2017. I margini di profitto delle imprese di costruzione sono bassi, principalmente a causa della forte concorrenza sul mercato e degli accordi a bassi livelli di prezzo. I margini sono aumentati nel 2017, è previsto un calo nel 2018 a causa dell'aumento dei prezzi delle materie prime e del costo del lavoro. La dipendenza dal finanziamento bancario è alta nell'industria edile ungherese. Molte piccole imprese sono sottocapitalizzate e necessitano di finanziamenti esterni, ma solo una piccola parte di esse sono davvero affidabili. Sebbene le banche abbiano aumentato la loro disponibilità a fornire prestiti dal 2016, le condizioni di prestito restano rigide. Mentre i tassi di interesse dei prestiti immobiliari sono diminuiti, le banche preferiscono ancora i progetti di uffici a quelli residenziali. Le notifiche di mancato pagamento sono aumentate nel 2017, e ulteriori aumenti sono attesi nel 2018, in quanto molte piccole imprese mostrano debolezze finanziarie e lottano con bassi prezzi contrattuali e aumenti dei costi del lavoro. Il numero di insolvenze è molto elevato rispetto ad altre industrie ungheresi e molte piccole imprese attive nel settore delle costruzioni hanno una durata molto breve. I giocatori più piccoli spesso non hanno la capacità di fare investimenti per aumentare l'efficienza necessaria per sopravvivere nel mercato. Si prevede che le insolvenze nelle costruzioni aumenteranno del 5% -10% nel 2018. Nel segmento delle costruzioni residenziali, l'inflazione dei prezzi delle proprietà e l'aumento delle spese operative rappresentano un rischio, mentre permane l'incertezza relativa a un potenziale aumento dell'IVA sull'edilizia abitativa (dal 5% al 27% a partire dal 2019).

FERMENTO IMMOBILIARE IN UNGHERIA = OPPORTUNITÀ PER IMPRESE EDILI ITALIANE? La metà dei progetti di costruzione residenziale attualmente in corso si trova in ritardo e in moltissimi casi i lavori non sono neppure cominciati: si parla di 2500 piani di sviluppo che si sono fermati al conseguimento della concessione edilizia. La causa di tali rallentamenti è da attribuirsi principalmente alla carenza di appaltatori qualificati per portare a termine tutti gli ambiziosi obiettivi costruttivi posti nei mesi precedenti. La nazione magiara è quindi alla ricerca di lavoratori e imprese che possano sostenere l’impetuosa crescita economica degli ultimi anni. Molte aziende estere coinvolte nel settore delle costruzioni, tra cui alcune italiane, proprio per tale motivo stanno decidendo di entrare in questo mercato. Il tempismo deve essere la chiave per approfittare di una situazione così favorevole prima che vengano attratti altri attori internazionali. Questo fenomeno sta però contribuendo all’aumento del prezzo delle abitazioni. A marzo 2018, rispetto allo stesso mese dell'anno precedente: In base a quanto riportato dall’Istituto Centrale di Statistica (KSH), il volume di produzione è aumentato in entrambi i gruppi principali di costruzione, dello 0,2% nella costruzione di edifici e del 4,1% nelle opere di ingegneria civile. Fuori dalle divisioni di costruzione, la produzione è aumentata dell'1,5% nella costruzione di edifici, del 4,6% nell'ingegneria civile, tuttavia le attività di costruzione specializzate sono diminuite dello 0,1%. Il volume dei nuovi contratti è diminuito del 7,1% anno su anno, in questo il volume di nuovi contratti conclusi è aumentato del 32,2% nella costruzione di edifici e diminuito del 22,7% nella costruzione di opere di ingegneria civile. Nel mese di marzo sono stati conclusi contratti di valore elevato - oltre a quelli per uffici - per edifici commerciali, industriali ed educativi. In gennaio-marzo 2018, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente: La produzione di costruzioni è aumentata del 19,0%. Prezzi dei produttori di costruzioni: All'interno delle divisioni di costruzione nel 1 ° trimestre, i prezzi sono aumentati dell'11% nella costruzione di edifici, del 5,9% in ingegneria civile e dell'8,5% nel peso maggiore, con attività di costruzione specializzate rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. I prezzi delle costruzioni sono aumentati nel trimestre del 3,3%.

INVESTIRE IN TURISMO: NUOVE REGOLE A Budapest sono state introdotte nuove regole per chi volesse iniziare ad affittare appartamenti turistici a breve termine, spesso conosciuti come «AirBnB».

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NORMATIVA DISTRETTO VII

Si potrà aprire una nuova attività di affitto a breve termine solo se il relativo regolamento di condominio lo permette. Gli immobili già destinati a questa funzione non sono vincolati e potranno continuare ad operare. In caso di vendita dell’appartamento, il nuovo proprietario dovrà in ogni caso rispettare il regolamento condominiale. La possibilità o meno di affittare un appartamento a turisti dovrà sempre essere specificata esplicitamente nel regolamento. Se avviene la cessione di un immobile in un condominio, i nuovi proprietari devono attenersi alle condizioni vigenti in tale momento, essendo decaduti gli eventuali benefici del precedente proprietario.

Le nuove normative sono state introdotte di recente nel distretto VII, ma è probabile che nel tempo gli altri distretti si adeguino. Nel V° distretto erano già stati varati altri regolamenti più restrittivi in passato. Nel mercato sono già presenti delle società che gestiscono diversi appartamenti ad uso turistico di breve periodo. Alcune di queste offrono la vendita di partecipazioni, rendendo più agevole l’introduzione in questo business ai nuovi investitori.

Indicatori del Mercato Turistico di Budapest e dell’Ungheria 1/2 In base a quanto riportato dall’Istituto Centrale di Statistica (KSH), marzo 2018, rispetto allo stesso mese dell'anno precedente: Il numero di arrivi turistici internazionali è cresciuto dell'11% e quello delle notti turistiche internazionali è aumentato del 10% a più di 1 milione di presenze. Il fatturato misurato nelle notti turistiche è aumentato in modo significativo in ogni tipo di sistemazione. Negli hotel che rappresentano quasi nove decimi di notti di turismo, il tasso di crescita è stato del 7,5%. Il numero delle notti di turismo straniero è aumentato in tutte le regioni turistiche, specialmente nel Transdanubio centrale e nel nord dell'Ungheria. Il numero di arrivi turistici nazionali è aumentato del 15% e quello delle notti turistiche nazionali è cresciuto del 16% a più di 1 milione. Il fatturato misurato nelle notti turistiche è aumentato in ogni tipo di alloggio. La crescita è stata del 16% negli hotel realizzando otto decimi di notti di turismo domestico. Il numero di arrivi turistici nazionali è aumentato in ogni regione turistica, tutte le regioni hanno registrato una crescita a doppia cifra, tranne la Grande Pianura settentrionale. Quest'anno l'effetto del calendario ha anche influito sul cambiamento favorevole del fatturato degli ospiti nazionali a marzo: il 15 marzo è stato un lungo weekend e le vacanze di Pasqua sono iniziate con il Venerdì Santo anche in questo mese. L'occupazione delle camere negli hotel è aumentata di 4,2 punti percentuali al 56,7%. Budapest è la meta più gettonata, raccogliendo ben tre quinti dei turisti in arrivo in Ungheria; a seguire l’area del lago Balaton, che ultimamente si sta facendo apprezzare soprattutto all’estero. Il fatturato lordo totale degli esercizi ricettivi è aumentato del 19% a 34 miliardi di HUF; all'interno di questo, i ricavi delle tasse di alloggio sono aumentati del 19% (a 19 miliardi di HUF), i ricavi della ristorazione del 29% (a 8 miliardi di HUF) e gli altri ricavi dell'8,5% (a 7 miliardi di HUF) a prezzi correnti. L'ammontare delle tasse di alloggio da parte dei visitatori stranieri è aumentato del 17% e quello dei visitatori domestici del 23% rispetto a marzo dell'anno precedente.

Lago Balaton 15

Indicatori del Mercato Turistico di Budapest e dell’Ungheria 2/2 Gli ultimi dati statistici sulle affluenze e la redditività in questo settore sono molto positivi. A settembre è stato registrato un numero di arrivi di turisti superiore all’anno scorso del +4,6% proveniente dall’estero e del +3,6% dall’Ungheria. Oltre a questo, è aumentata anche la durata media del soggiorno: nel 2017 il numero di notti trascorse in vacanza è aumentato del +6,8% e il prezzo medio per notte è salito del 10%. Nella capitale tutti i dati registrano valori ancora maggiori, come i prezzi degli hotel superiori del +14%. Budapest è la meta più gettonata, raccogliendo ben tre quinti dei turisti in arrivo in Ungheria; a seguire l’area del lago Balaton, che ultimamente si sta facendo apprezzare soprattutto all’estero. Visitatori stranieri in Ungheria, 2017 Nel 2017, il numero di visite in Ungheria effettuate da cittadini stranieri è stato 55 milioni di cui 39 milioni nello stesso giorno e 16 milioni di visite durante la notte. Nel 2017, i visitatori stranieri hanno speso 1.832 miliardi di HUF in Ungheria, di cui le spese turistiche ammontavano a 1.386 miliardi di HUF. Un quarto delle spese, 467 miliardi di fiorini, provenivano dagli stessi giorni di contabilità dei visitatori per quasi tre quarti (71%) del traffico totale dei visitatori. I visitatori notturni hanno speso un totale di 1.365 miliardi di fiorini durante l'anno. La spesa giornaliera media pro capite è cresciuta del 5,9% a 14.700 HUF per visitatori in Ungheria e del 7,1% a 16.000 HUF per visitatori notturni.

Mercatino natalizio - Budapest

RELAZIONE FINALE Da ciò che abbiamo indicato in precedenza si può ricostruire un quadro generale del mercato Real Estate di questo trimestre. Il mercato si dimostra ancora in crescita e la domanda è alta in tutti i settori: grandi immobili industriali, uffici, nuove abitazioni e locali commerciali in centro. Anche le banche stanno reagendo positivamente a questa tendenza finanziando gli investitori e le famiglie molto più che in passato e allungando il tempo di rimborso dei mutui. Inoltre lo sviluppo edile prosegue forte in tutta l’Ungheria arrivando a saturare l’offerta di lavoro necessaria, e si prevede che continuerà spedita ancora per anni come dimostra il gran numero di concessioni edilizie emesse ultimamente. D’altra parte, uno sviluppo così rapido e impetuoso sta presentando delle sfide che il Paese affronta con qualche difficoltà: La costruzione di nuovi immobili ha assorbito completamente la manodopera edile, ne stanno seguendo ritardi nelle consegne e aumento del costo del lavoro delle imprese impiegate. La domanda di immobili in tutti i settori cresce molto più velocemente della nuova disponibilità di offerta, provocando un aumento dei prezzi degli immobili. Il grande successo delle soluzioni «AirBnB», unito all’afflusso sempre crescente di turisti a Budapest, ha reso necessario un intervento da parte delle istituzioni, che potrebbe rendere più complesso il lavoro degli investitori in questo business. Il mercato per «AirBnB» è ristretto per questo tipo di appartamenti perché compra solo chi vuol fare un investimento di medio e lungo termine. Nel mercato dell’edilizia residenziale ci potrebbero essere delle ripercussioni verso il basso. Le banche hanno più tendenza a finanziare o grandi progetti di civile abitazione (che rientrano in quelle fanno parte del programma «CSOK») o a finanziare progetti di edilizia residenziale di alto livello o finanziare in favore di società che hanno dimostrato creazione di valore, ad esempio, il restauro dell’appartamento comprato. Le agevolazioni fiscali e finanziarie del governo, come il programma «CSOK» e la riduzione dell’IVA sui nuovi immobili, essendo a breve scadenza, stanno fermentando ulteriormente il mercato dal momento che ogni attore presente cerca di avvantaggiarsene in tempo. In conclusione: possiamo ritenere che il panorama immobiliare ungherese resta indubbiamente interessante per i nuovi investitori esteri, ma i rapidi mutamenti del mercato e i tanti eventi che lo condizionano rendono complesse le scelte strategiche per gli imprenditori. In questi casi può essere utile farsi indirizzare da professionisti che operano nel mercato ungherese già da tempo per cogliere le opportunità e gestire le insidie che lo caratterizzano.

ITL Group Kft. è la società leader nella consulenza alle imprese italiane in Ungheria, specializzata sul mercato magiaro dal 1995. In oltre 20 anni di attivitá lo studio ha accompagnato più di 500 società a capitale italiano ad entrare sul mercato ungherese, sia sotto gli aspetti di internazionalizzazione della produzione che di investimento produttivo e immobiliare.

Federico Michele Brilli Head of Department at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679 f.brilli@itlgroup.hu Szilvia Schenk Senior Consultant at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679 s.schenk@itlgroup.hu