OSSERVATORIO IMMOBILIARE UNGHERIA Aspetti macroeconomici e fiscali
INFORMATI
OSSERVA
INVESTI
QUARTO TRIMESTRE 2017
SITUAZIONE MACROECONOMICA L’ultimo trimestre del 2017 vede il proseguimento di quei fenomeni di sviluppo di cui si parla ormai da diverse edizioni dell’Osservatorio. Il PIL del paese è ancora in crescita sostenuta, e ancora una volta i risultati raggiunti superano quelli previsionali. Solo nel 2017, il Prodotto Interno Lordo è aumentato di quasi il 4%, e ci si aspetta risultati simili per il 2018. Nel lungo periodo, invece, la crescita dovrebbe ridimensionarsi leggermente in accordo con il raggiungimento di una certa maturità nell’economia del paese. A trainare questo trend vediamo soprattutto il settore delle costruzioni, con lo sviluppo non solo di edifici privati, ma specialmente di grandi opere di edilizia pubblica come autostrade e ferrovie finanziate dal Governo e dall’Unione Europea. Al contrario l’agricoltura segna risultati negativi diventando un settore sempre meno centrale nell’economia ungherese. Una serie di accordi conclusi a fine anno con il governo cinese, inoltre, garantiranno nei prossimi anni una serie di importanti investimenti infrastrutturali e di sviluppo al fine di rendere l’Ungheria uno dei principali interlocutori commerciali in Europa con il gigante asiatico.
Principali indicatori economici. (fonte : Magyar Nemzeti Bank, FMI) PIL quarto trimestre 2017 +4,4%
Tasso di crescita PIL annuale 2018
Tasso di rifinanziamento MNB: +0,9%
2017 2016 0,0%
Tasso di inflazione atteso 2018: +2,5%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
2016 0,9%
2017 1,4%
2018 1,2%
Italia
Italia Ungheria
2,0%
3,9%
3,9%
Ungheria
Rating finanziario ungherese. Investment grade: qualità medioalta degli strumenti finanziari. ➢ Fitch : BBB- (outlook positivo) Novembre 2017 ➢ S&P: BBB-/A-3 (outlook positivo) Agosto 2017 ➢ Moody’s: Baa3 (outlook stabile) Marzo 2017
1,0%
I risultati raggiunti nel mercato del lavoro restano alcuni dei maggiori successi dell’attuale governo. La disoccupazione fa registrare un nuovo minimo storico ad ogni nuovo trimestre, arrivata ormai al 3,8% a fine 2017, vale a dire lo 0,7% in meno rispetto all’anno scorso. Anche gli stipendi sono in costante aumento, risultando maggiori del 13,5% rispetto al Q4 2016.
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SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE Continua il periodo di espansione immobiliare in Ungheria, in particolare nella capitale. L’ultimo trimestre del 2017 ha fatto registrare un incremento nella produzione di immobili del 35% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A sostenere questo dato vi è in particolare l’impetuosa spinta alla realizzazione di diversi lavori pubblici in tutto il paese. Per il prossimo futuro non si prevedono cambi di direzione, dal momento che anche i contratti per edifici ancora da costruire sono in aumento (+4% per edifici privati) seppur con tassi di crescita in diminuzione rispetto al passato. Tuttavia, se la crescita futura è quasi garantita, appare probabile che lo faccia con tassi almeno leggermente ridotti rispetto al passato. I prezzi immobiliari sempre in aumento e il probabile termine delle agevolazioni fiscali all’acquisto (IVA 5%) di una nuova abitazione nel 2019 sono delle incognite con cui bisognerà confrontarsi.
Le grandi aziende comunque confermano la solida fiducia nel paese come sede per l’industria operando importanti investimenti in fabbriche e magazzini. Citiamo in particolare il settore industriale più importante del paese, quello automobilistico, in cui Audi e Hyundai hanno annunciato nuovi centri di ricerca e sviluppo. Quel che ancora va sottolineato è la grave mancanza di costruttori edili che sta imponendo al paese ritmi di crescita immobiliare rallentati. Alcuni attori internazionali si stanno affacciando alle potenzialità di fare affari nel paese, ma la richiesta è ancora molto alta e tale a farci consigliare nuovamente alle imprese edili nostrane di valutare l’entrata nel mercato ungherese. A questo aggiungiamo che nel Q4 2017, il costo di costruzione degli edifici privati, e dunque il compenso per i costruttori, è aumentato del 9,8% rispetto allo stesso periodo del 2016.
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SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE DEGLI UFFICI Il mercato degli uffici sta andando a gonfie vele. L’andamento positivo dell’economia ungherese sta avendo immediati riflessi sulle scelte delle aziende, che decidono di avere a Budapest una sede per la regione centro-europea. La dimostrazione del successo di questo mercato può essere racchiuso in un solo dato: la percentuale di immobili liberi all’affitto, il cosiddetto «vacancy rate», sceso in questo semestre al nuovo minimo storico del 7,5%. La zona preferita dai clienti resta il «corridoio di Vaci», una lunga via nella zona del tredicesimo distretto. Posizione
€/m2 mese
€/m2 anno
Crescita % annua
Crescita % 5 anni
Budapest (CBD)
24,00
288
9,1
2,7
Budapest (Buda centrale)
16,00
192
0,0
1,3
Budapest (Vaci corridoio)
15,25
183
0,0
1,4
Budapest (periferia)
10,00
120
0,0
0,0
In questa edizione dell’Osservatorio abbiamo deciso di pubblicare anche i dati relativi alla redditività degli immobili: come si evince dalla tabella sottostante, i tassi sono in leggera diminuzione. Di questo è complice innanzitutto il rapido aumento del valore delle proprietà a causa dei problemi di disponibilità e ritardi nella consegna di nuove costruzioni. Anche i nuovi immobili in costruzione, per un totale di 253.000 mq in arrivo nel 2018, hanno comunque già un cliente di destinazione in ben il 60% dei casi. Posizione
Redditività (Q4 2017)
Redditività (Q3 2017)
Redditività (2016)
Budapest (CBD)
6,00
6,15
6,50
Budapest (Buda Centrale)
6,50
6,75
7,00
Budapest (Vaci corridoio)
6,50
6,75
6,75
Budapest (periferia)
8,50
8,50
8,75
Fonte dati: Cushman & Wakefield
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SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO RETAIL Il mercato retail sta rispecchiando fedelmente gli andamenti macroeconomici della nazione. L’abbondante occupazione, unita a livelli salariali sempre più alti, hanno fatto salire consistentemente il potere d’acquisto degli ungheresi che dunque stanno mantenendo fiorente il settore degli immobili commerciali. Inoltre l’abbondante flusso turistico degli ultimi anni assicura solidità anche alle attività locate nel centro della capitale.
Negozi strada principale €/m2 al mese
€/m2 annuo
Crescita % Crescita % annuale 5 anni
Budapest (Vaci utca)
120
1.440
9,1
5,9
Budapest (Andrassy ut)
55
660
22,2
6,6
Cushman & Wakefield
La redditività degli immobili scende anche in questo caso da una media del 5,75% dell’anno scorso all’attuale 5,5% per quanto riguarda le strade principali di Budapest e rispecchiando la direzione intrapresa dall’economia magiara verso una più generale maturità. Le elevatissime redditività degli anni recenti erano infatti tipiche di un mercato in crescita improvvisa che forse non aveva ancora compreso il suo reale potenziale. Non è escluso che nel prossimo futuro assisteremo ad un ulteriore lieve ridimensionamento della redditività, che resta in ogni caso positiva nel panorama europeo (centro di Roma: circa 3%).
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SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO INDUSTRIALE Il mercato industriale è probabilmente quello che meglio interpreta il successo di attrattività del paese tale da eccedere l’offerta disponibile. Nonostante il gran numero di nuove costruzioni, il mercato resta assediato dalla domanda delle aziende. Solo il 4% di tutti gli immobili ad uso industriale nell’area di Budapest risulta libero, un nuovo minimo storico. Per quanto riguarda la nuova offerta, l’80% delle costruzioni in realizzazione sono già vincolate a un cliente.
Posizione
€/m2 mese
€/m2 anno
Crescita % annua
Crescita % 5 anni
Budapest
3,75
45
4,2
1,4
Debrecen
3,50
42
0,0
0,0
Miskolc
3,50
42
0,0
0,0
Győr
3,75
45
7,1
1,4
Székesfehérvár
3,50
42
0,0
0,0
Cushman & Wakefield
Per capacitarci del fenomeno, citiamo alcuni dei più grandi investimenti nel settore nell’ultimo trimestre 2017. La catena di supermercati Auchan ha annunciato la costruzione di un centro logistico di 87.200 mq nell’area dell’aeroporto di Budapest, il più grande di tutta l’Ungheria nel suo settore. Inoltre, la Coca-Cola ha affermato di voler ampliare il suo centro di produzione rendendola la sua più grande infrastruttura dell’Europa centro-orientale, con l’acquisto di un terreno di 52.600 mq, da aggiungersi alla proprietà già esistente.
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SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO DEI TERRENI AGRICOLI I prezzi dei terreni agricoli sono in rapida ascesa. Secondo i dati forniti da KSH, il valore delle aree coltivabili è aumentato del 22% durante lo scorso anno. In particolare si registra una crescita del +25% sui prezzi dei terreni arabili; un +8% per i prati da pascolo; +17,5% sui vigneti; +8% per quanto riguarda i frutteti e +10,5% le aree forestali. Ricordiamo comunque che la normativa ungherese rende difficili l’ acquisto di terreni da parte di cittadini stranieri, come vedremo più nel dettaglio in seguito. Il valore più alto è quello dei vigneti che si attesta a 1,83 milioni di fiorini per ettaro, equivalenti a quasi 5900€; seguono nell’ordine: frutteti, campi arabili, foreste e pascoli. Solo nell’ultimo anno sono stati venduti 232.000 ettari di terreno, principalmente a causa della messa all’asta di molti terreni pubblici da parte del governo. Nel 42% dei casi i proprietari dei terreni decidono di affittarli a terzi, probabilmente anche per l’aumento dei canoni d’affitto tra il +7% e il +15% a seconda della tipologia di terreno.
Tipologia terreno
€/ettaro
Crescita annua
Campi arabili
4180
25%
Vigneti
5885
17,5%
Frutteti
4630
8%
Pascoli
1670
8%
Zone forestali
1960
10%
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SITUAZIONE DEL MERCATO STUDENTATI Il mercato degli affitti studenteschi continua ad essere una delle opzioni più interessanti per gli investimenti a Budapest. La capitale ungherese si sta sempre più affermando come città universitaria e negli ultimi anni sta attirando un gran numero di studenti, non solo dall’Ungheria e dal resto d’Europa ma da tutto il mondo. Ogni anno si registra una sostanziale crescita degli iscritti provenienti dall’estero, e la tendenza dovrebbe proseguire almeno fino al 2023, quando si stima che ci potrebbero essere 40.000 studenti stranieri in Ungheria. Ciò che va rilevato è che i canoni di affitto per gli studenti sono mediamente più alti di quelli richiesti a famiglie e lavoratori, in virtù del breve tempo di permanenza. Inoltre, gran parte degli studenti esteri proviene da paesi con un costo della vita più alto di quello ungherese, e per i quali un prezzo per camera più alto della media nazionale non suscita particolari problemi. Gli immobili che si prestano meglio a questa funzione sono quelli ben collegati o situati nei distretti centrali della città, con numerose stanze e bassi costi di gestione.
Va comunque considerato che la risorsa degli studenti stranieri è spesso soggetta ad un ricambio ‘fisiologico’ trimestrale, semestrale o annuale, e questo può rappresentare un’arma a doppio taglio. Infatti, se è vero che normalmente la locazione di breve periodo può portare rendimenti più elevati, è anche vero che ciò sottopone il padrone di casa ad un maggiore impegno nella ricerca degli affittuari e nella supervisione durante la locazione.
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INVESTIMENTI PER I CITTADINI EUROPEI
Il mercato immobiliare ungherese è essenzialmente aperto a tutti i cittadini stranieri, grazie all’attività del governo locale che, soprattutto negli ultimi anni, ne ha favorito gli investimenti. Sebbene non ci siano particolari restrizioni, occorre evidenziare alcuni vincoli per la compravendita di determinate categorie di immobili. L’acquisto di immobili ad uso abitativo, commerciale ed industriale è totalmente libero da restrizioni e può essere effettuato da persone fisiche, giuridiche, ungheresi o stranieri. L’acquisto di terreni agricoli è stato libero fino agli inizi degli anni ‘90, e ancora oggi gran parte degli stranieri che possiedono terre in Ungheria sono i beneficiari di quella legislazione. Tuttavia, oggi è soggetto a diverse prelazioni e autorizzazioni che ne rendono particolarmente difficile l’acquisto, come la necessaria qualifica di Agricoltore IAP e la residenza entro 20km dal fondo. Le persone giuridiche non possono acquistare un terreno agricolo.
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INVESTIMENTI PER I CITTADINI STRANIERI Il mercato immobiliare ungherese è sempre più apprezzato dagli investitori stranieri. Infatti, secondo Ingatlan.com, circa il 6-7% degli acquisti immobiliari in Ungheria è concluso da stranieri, percentuale che sale al 15-20% se si considera solo Budapest. Secondo portfolio.hu, inoltre, nei quartieri più ricercati di Budapest la quota di compratori stranieri è compresa tra il 22% e il 27%. Il flusso di queste transazioni è stato favorito dalla disponibilità di accesso al credito delle istituzioni ungheresi. Secondo Krisztian Vincze, direttore del GDN Real Estate Network’s Credit Center, sebbene la cittadinanza sia importante per richiedere un prestito, ciò che conta maggiormente è la residenza. Inoltre, la possibilità di ricevere credito aumenta se lo stipendio è ricevuto in Ungheria.
La facilità di accesso al credito tuttavia si scontra spesso con le differenze metodologiche e linguistiche che ovviamente si vengono a creare quando si decide di investire in un mercato straniero. Per questo motivo è consigliabile rivolgersi a consulenti esperti che operano sul territorio da tempo ed hanno gestito precedentemente diversi tipi di complicazioni. ITL Group vanta un’esperienza più che ventennale nel settore della consulenza e dal 2013 trova le migliori soluzioni in campo immobiliare assistendo i suoi clienti anche grazie ad una serie di relazioni con le realtà e istituzioni locali che permettono di stringere accordi in maniera rapida e senza incomprensioni. 9
ITER PER L’ACQUISTO DELL’IMMOBILE Per quanto riguarda la procedura d’acquisto dell’immobile, questa risulta sostanzialmente semplice e implica pochi passaggi. L’iter può essere riassunto come segue:
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ASPETTI FISCALI GENERALI Imposta di registro E’ pari al 4% del valore dell'immobile da contratto e viene pagata dopo la comunicazione dell'ispettorato delle finanze ungherese. Il valore scende al 2% se l’immobile è acquistato a fini imprenditoriali e con rivendita entro 12 mesi. È stata presentata una proposta di legge per cui i 12 mesi diventerebbero 36 a discrezione del contribuente. Imposta sugli immobili A seconda dei comuni può arrivare fino a 1.772 HUF al mq, da corrispondere ogni anno in due rate con scadenza il 15 Marzo e il 15 Settembre, nella generalità dei casi, se l’immobile produce reddito. Esistono comunque delle eccezioni che dipendono dalla libera decisione di ciascun distretto. Imposta IVA (27% o 5%) A seconda del momento della vendita e della destinazione dell'immobile, ci sono limitazioni nel recupero dell'IVA. Nel caso in cui si abbia diritto al recupero, la liquidazione da parte dello stato è di circa 60 giorni (previo controllo accurato della documentazione comprovante il diritto). Assume particolare importanza la destinazione e la rivendita dell’immobile ai fini dell’obbligo di versamento e/o rimborso dell’Iva nel caso in cui l’immobile comprato ai fini dell’attività d’impresa (non legata alla compravendita immobiliare) dovesse essere rivenduto. L’imposta sul valore aggiunto è stata ridotta al 5% per la vendita di immobili per civile abitazione di nuova costruzione o che hanno ricevuto l’abitabilità a partire dal 2016 (prima vendita). Si prevede che la normativa resterà in vigore fino al 31 dicembre 2019.
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ASPETTI FISCALI GENERALI Le imposte sul reddito sono impostate come segue:
Persone Fisiche
Se l'immobile viene rivenduto nei 5 anni, si paga il 15% sul differenziale tra acquisto e vendita e questa base diminuisce del 20% per ogni anno a partire dal primo fino ad essere pari a zero il quinto anno.
Nel caso di affitti da immobili si paga il 15% e se l'affitto totalmente percepito nell'anno supera 1.000.000 HUF (circa 3400 €), si deve versare un’ulteriore imposta sanitaria del 14% sul percepito fino ad un massimo di 450.000 HUF annui. Tuttavia questa tassa ulteriore verrà eliminata a partire da gennaio 2018.
Persone Giuridiche
A partire dal 1 gennaio 2017 la tassazione sui redditi societari in Ungheria è pari ad un'aliquota unica nella misura del 9%. Continua pertanto il ricorso alla leva fiscale per incentivare la presenza e l'ingresso di nuovi business a sostegno dell'economia. La nuova aliquota è tra le più basse in Europa.
A questa si aggiunge l‘imposta comunale sulle attività economiche che ha la base imponibile equivalente a quella italiana (vecchia IRES) con un'aliquota del 2%.
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È ARRIVATO IL MOMENTO DELLE PERIFERIE? Negli ultimi anni, i prezzi degli immobili residenziali situati a Budapest sono saliti vertiginosamente. Gli stipendi dei lavoratori ungheresi hanno registrato a loro volta un importante crescita, ma non in maniera proporzionale. Se nell’ultimo anno il prezzo delle case è aumentato in media del +18% rispetto all’anno scorso, i cittadini mediamente percepiscono uno stipendio più alto dell’anno precedente di «solo» il +13% circa; se andiamo poi a verificare il periodo degli ultimi due anni (2015- 2017), il fenomeno è ancora più accentuato: stipendi al +33% e prezzi delle case al +66%, esattamente il doppio. Di conseguenza si è di molto ridotta la capacità degli ungheresi si comprare un immobile, nonostante il programma del governo per aiutare le famiglie ad acquistare una nuova abitazione. Questa tendenza sta facendo tornare «in voga» le periferie, invertendo la rotta degli ultimi anni che faceva concentrare gli interessi in gran parte nel centro. I costi sensibilmente più bassi stanno infatti attirando tutti coloro che hanno bisogno di una nuova casa ma possono permettersene una in un distretto centrale. Anche i piccoli paesi fuori dalla capitale stanno riscontrando un grande successo per le stesse ragioni. Nell’ultimo anno le nuove abitazioni a Budapest sono state quanto quelle del 2016, mentre nei piccoli centri urbani sono più che raddoppiate. Questo può essere l’inizio di un trend interessante e in aumento nel futuro, sui cui è necessario porre la dovuta attenzione per seguire senza ritardi l’andamento del mercato.
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RELAZIONE FINALE Riassumiamo qui per completezza quanto analizzato in precedenza. Il mercato ungherese si conferma forte e in crescita. Esso è infatti capace di attrarre grandi capitali dall’estero tanto nell’industria quanto nei servizi e il settore immobiliare di certo ne risente positivamente. L’espansione immobiliare è ormai una costante degli ultimi anni e continuerà almeno nel prossimo futuro. Questo nonostante i problemi di carenza di imprese costruttive, che stanno dettando ritardi nelle consegne e prezzi immobiliari sempre più elevati. Un fenomeno che emerge con chiarezza è il costante aumento dei prezzi degli immobili di qualsiasi categoria, con svariate conseguenze:
• • •
Aumento del margine di profitto per i costruttori Riduzione della percentuale di redditività sugli affitti Nuovo interesse per zone più economiche come periferie e piccoli centri urbani
Proprio l’innalzamento dei prezzi, non proporzionale a quello degli affitti, ha eroso leggermente la redditività degli immobili da locazione in tutti i settori. Inoltre, il notevole aumento degli stipendi degli ungheresi negli ultimi due anni non è bastato per tenere testa alla rapidissima ascesa dei prezzi degli immobili. Attualmente gli ungheresi hanno più difficoltà ad acquistare una casa che in passato, nonostante gli sforzi del governo con il programma «CSOK» messo in atto proprio per sortire gli effetti opposti. Ciò nonostante, si continua a riporre fiducia nel suddetto programma con la sempre maggiore semplificazione nella concessione dei finanziamenti. Inoltre, Banca Nazionale sta vigilando sui criteri di valutazione immobiliare con la pubblicazione di relative nuove linee guida. Le grandi aspettative riposte nel mercato ungherese dalle varie agenzie di rating incoraggeranno sempre nuovi investimenti, specialmente produttivi, da parte di investitori istituzionali e professionali a cui normalmente fanno seguito imprenditori minori. Anche il successo sempre crescente del turismo nel paese, premierà coloro che hanno deciso o stanno decidendo di entrare in questo mercato con investimenti più o meno grandi.
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ITL Group Kft. è la società leader nella consulenza alle imprese italiane in Ungheria, specializzata sul mercato magiaro dal 1995. In oltre 20 anni di attivitá lo studio ha accompagnato più di 500 società a capitale italiano ad entrare sul mercato ungherese, sia sotto gli aspetti di internazionalizzazione della produzione che di investimento produttivo e immobiliare.
Federico Michele Brilli Head of Department at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679 f.brilli@itlgroup.hu
Szilvia Schenk Senior Consultant at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679 s.schenk@itlgroup.hu
www.itlgroup.hu 1056 Budapest - Váci utca 81