Hvad forventer investorer og lejere af kontormarkedet i 2023?
Ny JLL-rapport om fremtidens arbejde: Teknologi er nøglen til fremtidens arbejde i takt med øget fleksibilitet
Otte tips til det gode hybride arbejdsliv
Stor kontor- og lagerejendom omlægges til boksbutikker og sundhedsfaglige formål
Nordsjælland har aldrig haft færre tomme kontorer
Flerbruger-kontorhuse hitter: Erhvervsejendom på 6.000 m² energirenoveret og stort set fuldt udlejet i Roskilde
BDO lejer kontor i Køge: Vil endnu tættere på de erhvervsdrivende
Flere tomme kontorlokaler i Aarhus Markedstal
Trods usikkerheder med krig i Ukraine, en lav forbrugertillid, kursfald på aktier samt højere renter, inflation og energipriser, så viser tal fra Ejendomstorvet.dk, at andelen af ledige eller udbudte kontorlokaler ikke har været lavere i 13 år herhjemme. Det skyldes bl.a., at arbejdsløsheden stadig er meget lav, at virksomhederne har brug for moderne og fleksible rammer, og at der ikke kommer mange nye erhvervskvadratmeter på markedet i de kommende år.
Derudover har mange virksomheder et stort fokus på at skabe lækre faciliteter og en moderne kontorindretning, som indbyder til, at medarbejderne møder ind på kontoret og er så produktive som muligt. Virksomhederne har således større og større forventninger til kontoret, og især på de lidt større og nyere kontorer på de rigtige lokationer er efterspørgslen stadig fornuftig.
Du kan også læse om en spændende sag med pensionsselskabet PenSam, som har energirenoveret en erhvervsejendom på 6.000 m² i Roskilde, som nu stort set er fuldt udlejet. Det skyldes ikke mindst transformationen til et flerbruger-kontorhus, som hitter mange steder i landet.
I denne udgave kan du også læse om vores Forventningsundersøgelse 2023, som vi har gennemført for ottende gang.
Med svar fra flere end 1.700 beslutningstagere er det den største hjemlige markedsundersøgelse om erhvervsejendomme. Svarene kommer fra alle typer og størrelser af investorer og virksomheder, og med deltagere fra hele landet afspejler undersøgelsen vores position som landsdækkende mæglervirksomhed med 19 erhvervscentre. I undersøgelsen svarer 3 ud 10 virksomheder fx, at de forventer at flytte inden for et par år, hvilket stort set er den samme andel som året før, hvor hovedforklaringen er behov for mere plads.
Har du behov for sparring om, hvordan du bedst får udlejet dine kontorlokaler, er du meget velkommen til at kontakte os på:
edc.dk/ kontor ›
Rigtig god læselyst.
Med venlig hilsen EDC Erhverv Poul Erik Bech
Kære læserOver 1.700 investorer, virksomheder og lejere har deltaget i EDC Erhverv Poul Erik Bechs årlige forventningsundersøgelse, som er gennemført for ottende år i træk. Selvom næsten 6 ud af 10 investorer venter at købe fast ejendom i 2023 for mindst samme beløb som året før, så skruer respondenterne lidt ned for optimismen. Svarene bliver kommenteret af eksperter fra EDC Erhverv Poul Erik Bech, som også har forslag til, hvordan ældre kontorlokaler lettere kan genudlejes.
EDC Erhverv Poul Erik Bech har endnu engang gennemført en forventningsmåling, og med svar fra flere end 1.700 beslutningstagere er det den største hjemlige markedsundersøgelse om erhvervsejendomme. Svarene er indløbet fra alle typer og størrelser af investorer og virksomheder, og med deltagere fra hele landet afspejler Forventningsundersøgelsen 2023 EDC Erhverv Poul Erik Bechs position som landsdækkende mæglervirksomhed med 19 erhvervscentre.
Desuden har hovedparten af investorerne fortsat mod på mursten. Knap 60% forventer at investere flere penge eller det samme som i 2022. Det er lavere end i de foregående seks år, da omkring 80% ville investere mindst det samme som året før i ejendomme. De ændrede økonomiske forhold har med andre ord gjort nogle investorer mere forbeholdne, men på ingen måde skræmt dem væk.
JOHN BORRISHOLTRegionsdirektør Sjælland, Partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde
Svarene er nok lige en tand for pessimistiske og afspejler måske, at undersøgelsen fandt sted i efteråret, og dermed kort tid efter, at renten over nogle uger var steget.
2022 har været præget af krigen i Ukraine med følgevirkninger som stigende rente, kraftigt dyk i forbrugertilliden, den højeste inflation i 40 år og store kursfald på aktier. Kombineret med grå udsigter for dansk økonomi kunne det let have udløst udbredt pessimisme blandt investorer og virksomheder, men forventningsundersøgelsen tegner et mere nuanceret billede.
Fx regner 3 ud 10 virksomheder med at flytte inden for et par år – stort set samme andel som året før. Hovedforklaringen er stadig behov for mere plads. Det svarer 55% eller 5 procentpoint flere end for et år siden.
På kontormarkedet er der skruet ned for optimismen i forhold til de foregående år. Fx venter 7 ud af 10, at markedspriserne på kontorejendomme vil falde det næste år – det var kun 3 ud af 10, der svarede det for et år siden. Hver anden spår, at tomgangen vil stige mod hver tredje for 12 måneder siden. Og kun hver femte tror på stigende markedsleje, hvilket var knap hver fjerde for et år siden, mens hver tredje forudser faldende lejeniveau. Det svarede kun hver fjerde i den forrige forventningsundersøgelse.
En del af forklaringen er formentlig de grå skyer over dansk økonomi og rentestigningerne gennem 2022. Med højere rente bliver det dyrere at finansiere ejendomme, og sam-
Partner, EDC Erhverv Poul Erik Bech Vejle
Vi kommer måske til at se en svag stigning i tomgangen, men det vil næppe blive så meget her i Trekantområdet, der nyder godt af et meget driftigt erhvervsliv
tidig kan investorer nu opnå et højere afkast ved at købe obligationer.
”Svarene er nok lige en tand for pessimistiske og afspejler måske, at undersøgelsen fandt sted i efteråret, og dermed kort tid efter, at renten over nogle uger var steget fra 4% til 6%. Umiddelbart efter faldt den igen til 4%, og hvis den stabiliserer sig dér, kommer der nok mere ro på markedet. Især hvis inflationen viser sig at have toppet i slutningen af 2022, sådan som flere eksperter mener,” siger John Borrisholt, regionsdirektør og partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Sjælland med afdelinger i Køge, Næstved, Roskilde og Slagelse.
Tvivl om tomgang
“Tomgangen for kontorlokaler har været ret lav – understøttet af høj aktivitet i erhvervslivet og historisk høj beskæftigelse. Men både dansk økonomi og beskæftigelsen er ifølge stort set alle prognoser ved at gå ned i gear. Dét kan præge kontormarkedet, om end med store lokale forskelle.
”Vi kommer måske til at se en svag stigning i tomgangen, men det vil næppe blive så meget her i Trekantområdet, der nyder godt af et meget driftigt erhvervsliv,” lyder det fra Arne Kristensen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Vejle.
Endnu mere optimistisk er vurderingen i Esbjerg.
Partner, EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense
Vi har set pensionsselskaber opføre nye kontorejendomme i Cortex Park lidt syd for centrum med eget letbanestop og samtidig tæt på motorvejen. Flere store virksomheder inden for revision og finans er rykket hertil – typisk fra bymidten
”Vi har fornuftig aktivitet i udlejninger, og jeg er ikke for alvor nervøs for tomgangen, som på kontorsegmentet tidligere har været betydeligt højere end nu. Esbjergs position som Danmarks førende energiby bliver kun styrket med de meget omfattende investeringer, der billedlig talt skyller ind over Esbjerg, og vi har stor søgning fra fx servicevirk-
Esbjerg også blevet ”hot” inden for datahubs, idet det såkaldte havfrue-datakabel mellem USA og Europa kommer i land ved Esbjerg. Alt sammen medvirker det til, at vi ikke forventer en afmattende efterspørgsel efter kontorlokaler i Esbjerg,” fortæller Jesper Ølgaard Bloch, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Esbjerg.
somheder, der betjener energisektoren. Her er det ikke kun den omsiggribende vindenergi, der naturligt nok har megen fokus i Esbjerg. Området er også præget af enorme investeringer på andre områder – fx bliver Esbjergs position som centrum for grøn energiproduktion udbygget med opførelsen af Europas største brintproduktion (Power-2-X), der skal medvirke til at give Danmark en unik førerposition i arbejdet med at nå klimamålene.”
”Derudover må man ikke glemme de nye massive investeringer i olie- og gassektoren, som igennem mange år har været en stor del af Esbjergs erhvervsliv, og som også vil være det i mange år fremover. Udover energisektoren er
JESPERØLGAARD BLOCH Partner, EDC Erhverv Poul Erik Bech Esbjerg
Vi har fornuftig aktivitet i udlejninger her i Esbjerg, og jeg er ikke for alvor nervøs for tomgangen, som på kontorsegmentet tidligere har været betydeligt højere end nu
I Odense er kontorefterspørgslen præget af letbanens første etape, som blev indviet i maj 2022.
”Vi har set pensionsselskaber opføre nye kontorejendomme i Cortex Park lidt syd for centrum med eget letbanestop og samtidig tæt på motorvejen. Flere store virksomheder inden for revision og finans er rykket hertil – typisk fra bymidten,” oplyser Lars Duus, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense.
Tæt ved havnen i Odense er staten ved at få opført et stort kontorhus, som skal samle en række statslige styrelser. Når ejendommen til omkring 800 mio. kr. står klar i løbet af 2024, kan det ifølge Lars Duus give en del aktivitet, fordi der så bliver frigjort en række kontorlokaler andre steder i Odense.
Ældre kontor i modvind
Men dé lokaler har nogle årtier på bagen og kan derfor give udlejerne en udfordring, som gælder i hele landet. Virksomhederne er blevet mere kræsne, de vil have effektivt indrettede og meget gerne bæredygtige og energirenoverede lokaler.
”Det er sværere at få lejet ældre ejendomme ud. Her må udlejer ofte være indstillet på at friske lokalerne op, så de får et nutidigt look. Vi anbefaler vores kunder at få udarbejdet visualiseringer, så en mulig lejer kan se, hvordan nogle måske ret triste lokaler kan komme til at se ud. Det er kun få virksomheder, der selv kan forestille sig det uden at have tegninger at se på,” siger Arne Kristensen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Vejle.
John Borrisholt på Sjælland supplerer med to andre betragtninger om kontorefterspørgslen.
”I vores område er interessen klart størst i store byer som Roskilde og Køge. Kontorer uden for alfarvej bliver sværere og sværere at leje ud. En anden tendens er, at mange foretrækker at blive lejer i et flerbrugerhus med adgang til fælles kantine, møderum og så videre. Det er ikke kun et fænomen i København og Aarhus. Og det kan være meget vanskeligt at få genudlejet en domicilbygning på flere tusinde kvadratmeter til blot en enkelt eller to lejere, så det er en tendens vi kun vil se mere af fremover.”
I udkanten af Roskilde har John Borrisholt selv været med til at rådgive pensionskassen PenSam om at omdanne en fraflyttet domicilejendom på 6.000 m² til flerbrugerhus. Efter mindre end et år er der allerede fyldt 9 ud af 12 lejemål op (læs mere side 32-33).
De senere år har forventningsundersøgelsen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech omfattet flere spørgsmål om bæredygtighed, som er blevet en del af dagligdagen hos flere store investorer og virksomheder.
Fx svarer 28%, at bæredygtighed spiller en rolle af både økonomiske og ideologiske årsager – den tilsvarende andel var blot 21% for et år siden. Desuden har 34% energioptimeret mindst en af deres ejendomme – mod 28% sidste år.
Lige knap 6 ud af 10 er villige til at betale mere for en ejendom, hvis den er bæredygtig, mens 42% ikke mener, at det bør påvirke prisen.
Særligt inden for kontorejendomme ser det ud til at lejerne er villige til at betale mere for bæredygtige legemål fremadrettet. Joseph Alberti, Head of Research, EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger:
”Undersøgelsen viser at der er en klar forventning om, at lejerne er klar til at betale mere for bæredygtige lejemål fremadrettet. I hvert fald vurderer halvdelen af de adspurgte, at lejerne er villige til at betale mere for bæredygtige lejemål fremadrettet. Særligt inden for kontorejendomme er der tror tiltro til, at lejerne er klar til at betale mere. Her vurderer 3 ud af 4, at lejerne er villige til at betale mere.”
”For pensionskasser betyder bæredygtighed meget. Det er en forudsætning for dem, at en ny ejendom er certificeret som bæredygtig. Det begynder også at betyde en del for andre større investorer, men foreløbig ikke så meget for de mindre investorer. Men det kommer det til. Det breder sig som ringe i vande, fx indebærer nye EU-regler, at finansvirksomheder skal redegøre for deres udlån ud fra kriterier som klimaaftryk og bæredygtighed,” siger Frank Jensen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg.
Direktør, partner, EDC Erhverv Poul Erik Bech, Aalborg
Ingen tvivl om, at bæredygtighed rykker hurtigere og meget hurtigere end tidligere
Også på brugersiden er der – indtil videre – forskel på store og små virksomheder, påpeger Lars Duus fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense: ”Store virksomheder som revisorer og advokater har fokus på bæredygtighed, da der er stort fokus på signaler til omverdenen. Foreløbig betyder det ikke så meget for mindre virksomheder, og nogle af dem har måske ikke økonomi til at prioritere bæredygtighed, men ingen tvivl om, at bæredygtighed rykker hurtigere og meget hurtigere end tidligere.”
Er du nysgerrig på den lokale udvikling, eller er du på udkig efter konkrete demografiske forhold til et konkret byggeprojekt eller ejendomsinvestering?
CityFact er vores nye markedsrapporter, der samler relevante markedsforhold i ét samlet analyseprodukt med data helt ned på byniveau. Her kan du få en aktuel status på tomgang, lejeniveauer, afkastkrav og data på demografiske bevægelser, herunder befolkningens udvikling, aldersfordeling, flytteaktivitet og tendenser inden for arbejdsstyrken for specifikke markedsområder. Du kan bestille CityFact for mere end 20 større byer i Danmark, hvor de allerstørste byer også kan bestilles på engelsk.
Det har dermed aldrig været lettere at danne sig et grundigt overblik over lokale markedsforhold i ejendomsbranchen. Du kan gratis bestille CityFact på:
Se et udpluk af søgere fra vores Køber-/Lejerkartotek her:
Kontor/lager langs den ny letbane Kunde søger kontorejendom langs den ny letbane i Hovedstaden, lager-/produktionsejendom på min. 1.000 m² beliggende ved den ny letbane. Pris maks. kr. 30 mio.
Søger nr.: 1090750 Kontakt: Niels Smith, tlf.: 5858 8378
Investering i Nordsjælland Primært kontorer, boligudlejning og lager til investering. Detail skal være primær lokation. Pris under kr. 10 mio.
Søger nr.: 1782255 Kontakt: Stephen Berthelsen, tlf.: 5858 8377
Ejendom til kontorhotel ca. 500-2.000 m²
Kontorhotel søger ejendomme til etablering af flere kontorhoteller i Roskilde Kommune. Mellem 500-2.000 m². Centralt beliggende og maks kr. 12 mio.
Søger nr.: 604328
Kontakt: John Borrisholt, tlf.: 5858 8379
Investor søger kontorejendomme i Svendborg by Investor søger kontorejendomme i Svendborg by. Pris op til kr. 10 mio.
Søger nr.: 1782553 Kontakt: Lars Damsholdt Balle, tlf.: 5858 8397
Investeringsejendom i Risskov Virksomhed søger investeringsejendom til kontor på min. 198 m² beliggende i 8240 Risskov, Aarhus.
Søger nr.: 1894235
Kontakt: Dan Honoré, tlf.: 5858 8670
Investor søger kontorejendomme i Aalborg Helt eller delvis udlejet og primært ejendomme i god vedligeholdelsesmæssig stand samt med nem adgang til det overordnede vejnet. Pris maks. 30. mio.
Søger nr.: 1448859
Kontakt: Martin Brasholt Mikkelsen, tlf.: 5858 8449
Vil du vide, om vi har køberen til din ejendom? Tilmeld dig på sendminkøber.com
NY JLL-rapport om fremtidens arbejde:
Der er sket en ændring i arbejdsvaner og ikke mindst arbejdslokationer. Hybridarbejde er blevet langt mere udbredt, hvilket stiller større krav til virksomhedernes kontorer. Særligt teknologi og innovation rangerer højt på fremtidens arbejdsplads. Det viser en ny undersøgelse om fremtidens arbejde, som en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder, Jones Lang LaSalle (JLL), har lavet. Denne rapport følger efter en global rapport fra 2018 samt den skandinaviske rapport som JLL/ Akershus Eiendom og EDC International udarbejdede i starten af 2022.
1) Hybridarbejde er kommet for at blive og kræver en foryngelse af kontoret.
2) Kvalitet over kvantitet: Investering i kvalitetslokaler har højere prioritet end at øge antallet af middelmådige kvadratmeter.
3) Miljø, bæredygtighed og sociale forhold vil forme fremtidens kontorporteføljer.
4) Intelligent teknologi vinder større og større indpas og investeringer heri skal prioriteres.
5) Ejendomsbehov fortsætter med at blive mere sofistikerede og komplekse. Kontoret er meget mere end et lokale.
Jones Lang LaSalle (JLL), har udgivet rapporten “The Future of Work Survey 2022: Five critical challenges ahead for real estate”, hvor 1.100 strategiske beslutningstagere i virksomheder over hele kloden har svaret på undersøgelsen. Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech, siger:
”Der er sket enormt meget i de sidste par år, når man taler om arbejde. Arbejdet er blevet meget mere dynamisk og fleksibelt, teknologier til at understøtte det digitale arbejde og onlinemøder er eksploderet, der investeres mere og mere på at styrke miljø, bæredygtighed og de sociale forhold på arbejdspladsen. Derfor er det heller ingen hemmelighed, at virksomhederne tænker i andre baner end tidligere.”
Rapporterne kan rekvireres hos: EDC International Poul Erik Bech
Det korte svar er teknologi. Den mere hybride arbejdsform har gjort hverdagen langt mere fleksibel end tidligere, hvilket stiller højere grad til virksomhedernes teknologiske løsninger. Helle Nielsen Ziersen siger:
”En investering i teknologi er nøglen til at øge virksomheders produktivitet. Først og fremmest handler det om, at alle har adgang til ordentligt bærbart udstyr, så de kan arbejde uanset, hvor de befinder sig. Dernæst er det væsentligt at have en digital infrastruktur, der sikrer at data sendes sikkert, hurtigt og smidigt fra A til B, når du ønsker det. Endelig så kræver det selvfølgelig, at man har adgang til de rigtige digitale programmer. De rette programmer omfatter både generelle kommunikationsværktøjer, men også branchespecifikke løsninger.”
Hybridarbejde stiller større krav til kontoret
Det kan virke ulogisk, men faktisk stiller den større fleksibilitet endnu større krav til kontorerne. En af nøglebudskaberne i JLL’s undersøgelse er, at investering i kvalitetslokaler har større prioritet end blot at øge antallet af middelmådige kvadratmeter. Helle Nielsen Ziersen siger: ”Kontoret har fået et nyt formål i forhold til tidligere. Det er i højere grad blevet ’nice to have’ frem for ’need to have’, og derfor er der også meget større krav til kontorfaciliteterne, end der tidligere har været. Kontoret skal være det bedste sted at arbejde og det kræver kvalitetslokaler. Arbejdspladsen har brug for at blive gentænkt for at imødekomme medarbejdernes ønsker og dermed sikre, at kontoret stadig er et attraktivt sted at arbejde fra.”
Kvalitet fremfor kvantitet
På trods af, at tendensen peger i retning af mere fleksibilitet og hybridarbejde, så spiller kontoret stadig en stor rolle fremadrettet. JLL’s undersøgelse viser, at 72% af virksomhederne er enige i, at kontoret på længere sigt stadig vil være en helt central del af en virksomheds økosystem. Helle Nielsen Ziersen siger:
”Undersøgelsen viser tydeligt, at selvom flere og flere virksomheder begynder at kigge ind i en mere fleksibel hverdag med fleksible medarbejdere, skal vi stadig huske, at kontoret er base og et samlingssted for medarbejdere. Det er i høj grad på arbejdet, at mange ønsker og forventer at være sociale, og det skal virksomhederne omfavne, så medarbejderne kan se fordelene i at møde ind på kontoret.”
”Arbejdspladsen har brug for at blive gentænkt for at imødekomme medarbejdernes ønsker og dermed sikre, at kontoret stadig er et attraktivt sted at arbejde fra. Om det giver en arealmæssig besparelse for virksomheden, kommer an på hvorvidt man har behov for at alle medarbejdere kan møde ind på samme tid eller hvordan man håndterer fleksibiliteten ved teamsarbejde eller rotation. Omvendt er dynamikken i en virksomhed påvirket af at om mod måske 30 % medarbejdere arbejder hjemme og 30% af arealet står tomt. Særligt de internationale virksomheder har fokus på en reduktion af antallet af kontorpladser over hele verden og dermed også i Danmark,” siger Helle Nielsen Ziersen.
Helle Nielsen Ziersen
Head of International Relations EDC Poul Erik Bech tlf.: 5858 8563 • hni@edc.dk
Meget tyder på, at det hybride arbejdsliv er kommet for at blive. For mange er den hybride arbejdsgang dog en større udfordring, end at skulle arbejde helt fysisk eller helt digital, som mange blev ret gode til under corona. Vi står overfor en ny arbejdsvirkelighed, og hvordan forholder vi os lige til den? Astrid Haug, selvstændig rådgiver, forfatter og ekspert i sociale medier, kommer her med otte tips til, hvordan medarbejdere og ledere får maksimalt udbytte af samarbejdet, når nogle er på kontoret og andre arbejder hjemmefra.
En rapport fra Rambøll peger på, at to til fire hjemmearbejdsdage er den nye norm på det danske arbejdsmarked. Det er et klart tegn på, at corona-nedlukningerne har en varig effekt på vores arbejdsliv. Derfor kan det påstås, at det er lige så ekstremt at kræve alle kontor-medarbejdere tilbage fem dage om ugen som at gå all-in på det digitale arbejdsliv med fem dages hjemmearbejde. Èn tendens går dog igen i mange virksomheder. Ønsket om et mere fleksibelt arbejdsliv er blevet større blandt medarbejderne.
Der er ikke én måde at løse det på, og der er ikke nødvendigvis én løsning, som passer præcis til din virksomhed. Det bør i stedet være op til de enkelte teams at sætte rammerne for, hvordan de bedst opnår resultater. Det råd kommer fra Microsofts CEO Satya Nadella i et interview til Harvard Business Review. Han peger på to megatrends, nemlig det hybride arbejdsliv og ’the great reshuffle’, hvor folk ikke bare overvejer, hvordan de arbejder, men også hvorfor de arbejder. Det vil fundamentalt ændre de strukturer vores arbejdsliv og arbejdsmarked bygger på. Derfor må vi ifølge Satya Nadella ikke være dogmatiske nu. Det tager tid for de nye normer at falde på plads –og måske står de aldrig helt stille.
Haugs otte bud på, hvordan man kan forbedre det hybride arbejdsliv og maksimere resultater:
1. Beslut jer for at lave den bedste hybride arbejdsplads nogensinde. Sørg for, at de digitale mødedeltagere føler sig inkluderet. De kan måske tildeles en anden rolle end de fysiske deltagere, som en slags vandhul, der ser mødet udefra og kan samle op undervejs på det, de hører. Byd velkommen til dem, lav evt. nedslag hver 15. minut i mødet for at få dem med.
2. Brug digitale værktøjer, der binder folk sammen på tværs af de fysiske og digitale deltagere. Det kan være afstemninger og wordclouds med Slido eller lignende, eller visuelle samarbejdsværktøjer som Miro, Trello mm.
3. Få nu styr på teknikken. Både når folk sidder hjemme og i mødelokalet på kontoret. Dårlig lyd og video ødelægger den gode stemning. Hybridarbejde er kommet for at blive, så det kan betale sig at finde en god løsning.
4. Det gælder om at flytte fokus fra synkron kommunikation, som møder og telefon, til mere asynkrone og dermed fleksible kommunikationsformer, som fx e-mail, Docs eller chat-beskeder.
5. Skab menneskelige relationer. Det kan dels styrkes digitalt via samarbejdsværktøjer, samt ved at aftale, hvornår I ses fysisk. Er én gang om måneden passende, én gang om ugen, eller hvad er egentlig jeres behov?
6. Er I klar til at være remote-first? Nogle virksomheder vælger at sige, at hvis én medarbejder er online, så er alle i mødet online. Det er simpelthen nemmere end hybrid, men også lidt uvant, at folk, der møder ind på arbejdspladsen, sidder med hver deres sæt høretelefoner og deltager i det samme møde. Det er dog et syn, vi godt kan vænne os til.
7. Mød nye mennesker i virksomheden, også online. Hvad med en slags chatroulette, hvor medarbejdere på tværs af virksomheden taler online med en tilfældig person i 10-15 min? Direktøren deltager naturligvis også.
8. Husk at holde fri. Bagsiden af det hybride arbejdsmarked er, at man altid er på. Sæt grænser for din arbejdstid. Hvis du synes arbejde og fritid flyder for meget sammen, så prøv en uges tid at tjekke, hvor meget du arbejder, og hvor meget du dagligt tjekker mails, besvarer telefoner mm. Det giver et grundlag for at vurdere, om der arbejdes for meget, om arbejde og privatliv flyder sammen, og om der skal skrues ned. I Portugal stadfæstes en ny lov om, at chefen ikke må forstyrre medarbejderen udenfor almindelig arbejdstid, men vi behøver ikke vente på en ny lov, vi kan starte på vores egen arbejdsplads.
Om Astrid Haug Astrid Haug er selvstændig rådgiver, ekspert i sociale medier, foredragsholder og forfatter. Hendes seneste udgivelse, ”UNMUTE dit digitale lederskab”, tager udgangspunkt i digitalisering og en regenerativ tilgang til medarbejdere og søger at hjælpe danske ledere til at blive verdens bedste. Læs mere på www.astridhaug.dk
Søg blandt alle ejendomme på edc.dk/erhvervsejendomme
Søg blandt alle ejendomme på edc.dk/erhvervsejendomme
Se et udpluk af søgere fra vores Køber-/Lejerkartotek her:
Kontor i København og på Frederiksberg
Kunden søger mellem 300 til 400 m² med min. 9 cellekontorer - tæt på offentlig transport i København eller Frederiksberg. Maks. årlig leje kr. 600.000.
Søger nr.: 1914830 Kontakt: Thomas Riis, tlf.: 5858 8378
Kontor på min. 600 m² i København
IT virksomhed søger kontor beliggende i København til ca. 60 personer på min. 600 m². Leje maks. kr. 1.500.000.
Søger nr.: 1902036
Kontakt: Thomas Riis, tlf.: 5858 8378
200 m² kontor i Gentofte
Ejendomsudvikler søger kontor beliggende i Gentofte på min. 200 m². Leje maks. kr. 600.000.
Søger nr.: 1890964
Kontakt: Thomas Riis, tlf.: 5858 8378
800-1.500 m² kontor på Vestegnen
Interesseorganisation søger 800-1.500 m² kontor på Vestegnen.
Søger nr.: 1887814 Kontakt: Thomas Møller Rudlang, tlf.: 5858 8376
1.500-5.000 m² Rødovre/Hvidovre/Glostrup Rådgivende ingeniørfirma søger min. 1.500 m² kontor i Rødovre/Hvidovre/Glostrup. Gerne tæt på S-tog.
Søger nr.: 1535482 Kontakt: Thomas Møller Rudlang, tlf.: 5858 8376
500-600 m² kontor på Vestegnen
Rådgivningsvirksomhed søger 500-600 m² kontor på Vestegnen.
Søger nr.: 1228094 Kontakt: Thomas Møller Rudlang, tlf.: 5858 8376
Vil du vide, om vi har køberen til din ejendom? Tilmeld dig på sendminkøber.com
Der er ved at ske store forandringer på Frederiksværkvej 20 i Frederikssund, men det kunne gå endnu hurtigere, hvis fx elektronikkæder måtte etablere sig i området. Ikke desto mindre er der udover de eksisterende lejere Frederikssund Motionscenter og Bladkompagniet lavet nye lejeaftaler med Frederikssund Fysioterapi og tandlægerne Godt Smil. Og mere er på vej.
Aabylund Ejendomme har siden sommeren 2016 ejet den 8.500 m² store kontor- og lagerejendom, som er ved at blive forvandlet fra gammel, grå lagerejendom til en flot, moderne ejendom. EDC Erhverv Poul Erik Bech står for udlejningen, og der er nu kun ét kontorlejemål på 375 m² tilbage, som efter planen skal udlejes til en klinik eller andet sundhedsfagligt formål. Samtidigt arbejdes der med flere gode emner på udlejningen af de første boksbutikker i størrelser på 750-4.000 m².
Jacob Christensen, Aabylund Ejendomme, siger: ”Ejendommen har tidligere været anvendt af Brio og efterfølgende som fjernlagerejendom for Frederikssund-virksomheden Haldor Topsøe. Som udlejere ønsker vi at konvertere ejendommens lagerdel til nye boksbutikker og den gamle administrationsdel af bygningen, som har stået tomt, bliver nu totalrenoveret til primært sundhedsfaglige formål. Projektet ligger centralt og boksbutikker er populære i mange andre byer, så det synes vi, var en bedre løsning end at fortsætte med lager på sådan en central beliggenhed.”
”Men vi ville være endnu længere i projektet, hvis ikke kommunen fortolkede statens regler på deres måde. Det er lidt af en gråzone, og den type pladskrævende virksomheder må gerne etablere sig i andre kommuner. Så de har sagt nej til elektronikkæder, som ifølge deres regler skal ligge nede i gågaden. Men det er jo et forældet syn, da det er butikker, der kræver plads og mange parkeringspladser, som man ikke kan finde i gågaden, og disse ting er netop, hvad vores projekt kan tilbyde. Jeg synes det er underligt, at de siger nej til 35 arbejdspladser, når vi nu har fundet virksomheder, der gerne vil etablere sig – og boksbutikker fungerer fremragende i mange andre kommuner.”
Regler står i vejen Processen med at finde lejere trækker ud. Jacob Christensen, Aabylund Ejendomme, siger:
”Kommunens fortolkning af statens regler gør jo desværre, at feltet af virksomheder er indskrænket, hvilket naturligvis gør processen sværere. Men vi er fortrøstningsfulde, da vi sammen med EDC Erhverv Poul Erik Bech heldigvis er i positiv dialog med en række andre virksomheder. I forhold til de mindre kontorlokaler, så har EDC Erhverv fundet nogle gode lejere, hvor flere fra sundhedssektoren har fundet ud af, at man ikke nødvendigvis behøver at være placeret i en gågade – bare der er god tilgængelighed og mange parkeringspladser. Vi ser frem til, at det sidste lejemål på 375 m² falder på plads.”
Steffen Falch, erhvervsrådgiver, EDC Erhverv Poul Erik Bech København, der bl.a. har formidlet udlejningen til Frederikssund Fysioterapi siger: ”Vi er glade for, at vi har fundet de første lejere, og mere er forhåbentlig snart på plads. Forhåbningen
“
Som udlejere ønsker vi at konvertere ejendommens lagerdel til nye boksbutikker og den gamle administrationsdel af bygningen, som har stået tomt, bliver nu totalrenoveret til primært sundhedsfaglige formål. “
er, at når der etableres boksbutikker også vil blive etableret en takeaway-restaurant på ejendommens p-areal, selvbetjenings-bilvask og ladestationer til el-biler. Der kan etableres mere end 100 p-pladser på ejendommen med gode muligheder for vareindlevering til samtlige butikker. Lejemålene må anvendes til arealkrævende detail og støjende indendørsaktiviteter fx legeland, bowlingbane, gocart center eller lign., så det bliver spændende at se, hvilke typer virksomheder, der kommer til at etablere sig.”
Frederikssund Fysioterapi flytter ind Frederikssund Fysioterapi er ny lejer i området. Søren Qvist, fysioterapeut og medejer af Frederikssund Fysioterapi, der har eksisteret siden 1980’erne, siger: ”Vi er superglade for at have lavet en lejeaftale på 750 m² på Frederiksværkvej 20. Det var et af de første steder vi så, og det endte med at blive større, end vi havde regnet med, men nu får vi det fuldstændig, som vi ønsker. Vi og alle 13 kolleger i Frederikssund Fysioterapi glæder os vanvittigt meget. Det bliver supergodt for os og kunderne, da vi får meget mere plads både i behandlingsrummene, men især i træningslokalerne, hvor vi får meget bedre plads til at udfolde os.”
”Samtidig er det en fin lokation, som er nem at finde og med mange parkeringspladser, herunder handicappladser. Oprindeligt var det bare et stort rum, og vi har fået det som vi ville, så den er en drømmelokation for os – bortset fra at det er i to etager, men det er selvfølgelig ikke nemt at finde så mange kvadratmeter i et plan. Men ellers spiller alt andet, som vi ønsker. Det har været en rigtig fin proces med EDC Erhverv Poul Erik Bech. Fra udlejer Aabylund Ejendomme har der været en rigtig god velvilje og et ønske om, at det skal lykkes. Det har indtil videre været en god oplevelse, meget imødekommende og professionelt håndteret, så vi håber velviljen og imødekommenheden fortsætter så vi kan glæde os til at flytte ind en gang i december 2022.”
Godt samarbejde
Jacob Christensen, Aabylund Ejendomme, siger om samarbejdet med EDC Erhverv Poul Erik Bech: ”Vi beskæftiger os med køb, salg og udlejning af erhvervs- og boligejendomme. Vi har ejendomme i hele landet og har i flere år brugt EDC Erhverv på mange ejendomme og spændende projekter, både som vi har købt, men også fået hjælp til udlejning m.m. På dette og andre projekter arbejder vi rigtig godt sammen med Steffen Falch fra København og Jacob Lunding fra Hillerød, som har gjort et fremragende stykke arbejde med at finde lejere og være med til at få projektet ud at flyve, så vi er meget tilfredse med samarbejdet.”
Midt i Frederikssund Jacob Lunding, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Hillerød, der har stået for udlejningen af 375 m² til tandlægerne i Godt Smil og har udlejet 290 m² til Bladkompagniet siger om området: ”Ejendommen er meget velbeliggende i Frederikssund. I området findes flere større byggemarkeder, tankstationer, møbelforretninger, takeaway, bilforhandlere m.v. Mod øst findes Nordsjællands Hospital – Frederikssund, og mod vest Frederikssund Svømmehal og Roskilde Fjord. Lidt mod syd findes bymidten, Sillebroen Shopping Center og Frederikssund Station, hvorfra der går S-tog mod København. Der er god infrastruktur omkring ejendommen med masser af p-pladser, så vi ser frem til, at vi kan få aftaler på plads med lejere til boksbutikkerne, så projektet kommer helt i mål.”
Steffen Falch, Erhvervsrådgiver EDC Erhverv Poul Erik Bech København tlf.: 5858 8378 • sfl@edc.dk
Jacob Lunding , Partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Hillerød tlf.: 5858 8377 • jal@edc.dk
Som ejendomsejer har du måske gået med overvejelsen om at sælge din ejendom. Men måske ønsker du at se tiden an eller få en fornemmelse af interessen for din ejendom, inden du sætter til salg. Hos EDC Erhverv Poul Erik Bech får du unik indblik i interessen for din ejendom – uden at sætte til salg.
Tilmeld dig Send-min-køber, så får du direkte besked, når der er mulige købere i vores kartotek, der matcher din ejendom. Ingen får naturligvis at vide du leger med tanken om at sælge, og du vælger selv, om du ønsker at gå videre med dialogen med en mulig køber.
Søg blandt alle ejendomme på edc.dk/erhvervsejendomme
Se et udpluk af søgere fra vores Køber-/Lejerkartotek her:
Showroom og kontor i Nordsjælland
Kunde søger lokaler på ca. 50 m² i Nordsjælland, som skal fungere som showroom og kontor. Maks. årlig leje er på kr. 600.000.
Søger nr.: 1914430 Kontakt: Jacob Lunding, tlf.: 5858 8377
Lille produktionslokale ønskes 100-150 m² lager/kontorlokaler med tilhørende toilet og køkkenfaciliteter søges til at samle designermøbler i. Gerne med port og gerne i stueplan.
Søger nr.: 1898879
Kontakt: Torsten Ravn Berglind, tlf.: 5858 8377
Lokaler til fitness og fysioterapi
Pæne lokaler med mulighed for fitness og træning. Beliggende i Hørsholm-området. Areal minimum 800 m². Gode p-forhold.
Søger nr.: 1811349
Kontakt: Jacob Lunding, tlf.: 5858 8377
Kontor i selvstændigt hus i Nordsjælland Iværksætter søger et kontor på min. 400 m² i Nordsjælland i et selvstændigt og præsentabelt hus. Parkering til ca. 30 biler kræves. Pris maks. kr. 10 mio.
Søger nr.: 1791943
Kontakt: Jacob Lunding, tlf.: 5858 8377
Kliniklokaler søges i Hillerød Selvstændig søger kliniklokaler beliggende i Hillerød på min. 150 m². Leje maks. kr. 150.000.
Søger nr.: 1764412
Kontakt: Jacob Lunding, tlf.: 5858 8377
Lejemål godkendt til laboratorie
Virksomhed søger et lejemål i København og omegn på 800-1.000 m², som er godkendt til laboratorie. Den årlige leje må ligge på maks. kr. 750.000.
Søger nr.: 1720482
Kontakt: Jacob Lunding, tlf.: 5858 8377
Vil du vide, om vi har køberen til din ejendom? Tilmeld dig på sendminkøber.com
Udbuddet af ledige kontorlokaler i de nordsjællandske kommuner er faldet endnu mere og ligger nu på det laveste niveau nogensinde ifølge nye tal fra Ejendomstorvet.dk. EDC Erhverv Poul Erik Nordsjælland oplever, at der er stor efterspørgsel på kontorlejemål, især større og nyere kontorer er i højsædet.
Gennem 2021 og første del af 2022 blev kontorlejemål i Nordsjælland revet væk af virksomheder på jagt efter nye lokaler, og dén udvikling er fortsat i resten af 2022. Det viser data fra Ejendomstorvet.dk.
”Tidligere i år kunne vi se et kraftigt fald i de udbudte eller ledige kontorarealer i Nordsjælland – og udbuddet var det laveste i 15 år. Siden er der sket yderligere et fald i udbuddet, som nu har ligget på 3,9% to kvartaler i træk, og vi kan
ganske enkelt ikke registrere et lavere udbud i de næsten 20 år, vi har indsamlet data om erhvervslokaler,” siger Jakob Wegener, adm. direktør for Ejendomstorvet.dk.
Ejendomstorvet.dk har pt et udbud på 8.800 lejemål og ejendomme på landsplan, heraf 3.100 kontorlokaler. 181 ligger i Nordsjælland, flest af dem er udbudt i Rudersdal Kommune med fx Birkerød, Holte og Vedbæk med 44. Herefter følger Hørsholm med 28, Allerød og Helsingør begge med 25, Furesø med 17 og Hillerød med 16 kontorlokaler at vælge imellem. I de øvrige fem kommuner ligger udbuddet på 1-9 kontorlokaler.
Mangler især kontorlokaler i Hillerød og Frederikssund Jacob Lunding, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland med kontor i Hillerød, siger: ”Danmark har haft høj økonomisk vækst, og vi har ikke set en effekt af, at danskerne blev vant til at arbejde hjemmefra under corona, selv om mange nok forventede, at virksomhederne ville få brug for mindre plads. I flere bymidter er ældre kontorer blevet omdannet til boliger, og geografisk mangler vi især kontorlokaler i Hillerød og i Frederikssund. Der er stor efterspørgsel på de lidt større lejemål og på moderne lokaler – her må udlejere med ejendomme fra 1970’erne eller før være indstillede på at sætte dem i stand.”
Stephen Berthelsen, partner, i EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland supplerer: ”Når det kommer til at opgradere eksisterende kontorlokaler med en hjælpende hånd, så opfordrer vi altid udlejerne med ældre ejendomme til at få udarbejdet visualiseringer eller skitser af en arkitekt, så mulige lejere kan danne sig et indtryk af, hvordan lokalerne kan komme til at se ud. Her har vi en række faste samarbejdspartnere, som kan hjælpe med sparring og tegninger, så kunderne får et indtryk af mulighederne. Det giver altid bedre forudsætninger for at se mulighederne i de ældre kontorejendomme. For en tydelig tendens vi ser, er, at virksomhederne og brugerne har større og større forventninger til deres kontorarbejdsplads.”
Noget der også påvirker den lave tomgang, er rækken af milliardinvesteringer i Hillerød, fx med den nye Frederiksbro-bydel, biotekselskabet Fujifilm (tidligere Biogen) og Hillerøds supersygehus i Favrholm. Desuden har Folketinget besluttet, at Hillerødmotorvejen skal færdiggøres. På lidt længere sigt skal der bygges nyt til erhverv i Favrholm. Jacob Lunding, EDC Erhverv Nordsjælland siger: ”Det er alt sammen med til at skabe økonomisk aktivitet i Nordsjælland og øger behovet for kontorarealer og andre erhvervslokaler for den sags skyld. Både Hillerød og andre dele af Nordsjælland lider under, at der kun i meget begrænset omfang er bygget nye kontorer, efter at finanskrisen ramte i 2008. Nordsjælland mangler i høj grad flerbruger-kontorhuse, som er blevet meget populære de seneste år – og ikke kun i København og de allerstørste byer. I flerbrugerhuse kan mindre og mellemstore virksomheder samt iværksættere få adgang til en række fælles faciliteter, som de ikke ville have råd til på egen hånd, fx kantine, reception, en vifte af mødelokaler og måske fitness.”
Samlet har de 11 nordsjællandske kommuner lidt over 1,3 mio. m² kontorer, hvilket svarer til 5% af Danmarks totale kontorarealer.
• Udbygningen af Hillerødmotorvejen øger søgning mod Nordsjælland
• Store investeringer, især i Hillerød, skaber aktivitet og øget behov for kontorplads
• Begrænset kontorbyggeri i Nordsjælland de senere år
• I nogle bymidter omdannes ældre kontorer til boliger
• Historisk høj beskæftigelse understøtter efterspørgsel
• Mere hjemmearbejde har ikke fået virksomheder til at mindske deres kontorareal
• Øget interesse for flerbrugerhuse
• Skærpet fokus på bæredygtige lokaler
• Ældre lokaler må ofte renoveres før genudlejning
Stephen Berthelsen
Partner, erhvervschef, ejd.mægler, Valuar, MRICS Registered Valuer, MDE EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland tlf.: 5858 8377 • stbe@edc.dk
Jacob Lunding
Partner, salgs- og udlejningschef i EDC Erhverv Poul Erik Bech Hillerød tlf.: 5858 8377 • jal@edc.dk
Det er blevet sværere at udleje store kontordomiciler til kun én enkelt virksomhed. Med mange små- og mellemstore virksomheder herhjemme går trenden på, at flere og flere større kontorlokaler ombygges til flerbruger-kontorhuse med fælles faciliteter. De er simpelthen nemmere at leje ud. En kontorejendom i Roskilde på 6.000 m², ejet af pensionsselskabet PenSam, er blevet energirenoveret og indrettet ideelt som flerbrugerkontorhus med op til 12 lejemål. EDC Erhverv Poul Erik Bech står for udlejningerne, og ejendommen er godt på vej til at være fuldt udlejet.
Et flerbruger-kontorhus på Ringstedvej 16-28 i Roskilde er energirenoveret til et sundt kontorhus med bedre energiklasse og snart også bæredygtighedsbetegnelsen ’DGNB BIU-Guld’. Ejendommen indeholder op til 12 præsentable og moderne lejemål til leje i 3 etager. Jacob Østergaard Skyum, Senior Asset Manager i PenSam siger:
”Det har tidligere været en domicilejendom, men da den seneste domicillejer Orbicon fraflyttede, afsøgte vi forskellige muligheder for både salg, konvertering til boliger eller til kontor-flerbrugerhus. I sidste ende valgte vi at konvertere til et kontor-flerbrugerhus, da det er nemmere at udleje mindre enheder end alle 6.000 m² til kun én enkelt virksomhed. Det er det i mange tilfælde over hele landet, men her var det virkelig oplagt, da det mere eller mindre var plug & play, pga. ejendommens tre separate indgange. Virksomhederne føler dermed, at deres kunder og samarbejdspartnere besøger deres virksomhed eksklusivt, og det har da også vist sig, at det er gået rigtig fint med udlejningerne.”
”Vi har energirenoveret ejendommen med ny køl/ventilation, energistyrende tiltag og fjernet en stor del af den eksisterende indretning. Når der er kommet en ny lejer, har vi en tæt dialog om, hvilke ønsker de har til indretningen. Det betyder, at vi har fået en lang række stærke lejere ind og flere af dem på 10-årige lejeaftaler, og for os er det vigtigt med gode, langvarige samarbejdsrelationer. Vi har investeret væsentlige ressourcer i ejendommen, men det er gået forholdsvist hurtigt, så vi på under et år stort set har fået alt udlejet. Det er naturligvis tilfredsstillende, og selvom det er en stor investering, vil ejendommen give os et godt afkast.”
De foreløbig syv nye lejere er: Sparekassen Kronjylland, plastikkirurgen Horn & Gramkow, Børnehuset Sjælland, kontorhotellet Væxthuset, en specialtandlæge, en kæbekirurg og konsulentfirmaet QV-compliance. Der er tre tilbageværende lejemål på henholdsvis 410, 621 og 621 m², hvor der er konkrete forhandlinger på flere af dem. Stærk bæredygtighedsprofil PenSam har en bæredygtighedsstrategi, som indebærer bæredygtighedscertificering af en stor del af deres ejendomme og med et erklæret mål om, at de ved udgangen af 2025 skal have nedsat deres samlede CO2-udledning med 50%. Jacob Østergaard Skyum fra PenSam siger:
”Vi bæredygtighedscertificerer al vores nybyggeri, men en ting er nybyggeri, en anden er den eksisterende bygningsmasse. En nybygget ejendom er bygget efter nutidige og energirigtige standarder, og der er derfor ikke lige så mange forbedringsmuligheder at arbejde med, selvom bygningen
skal stå i rigtig mange år før det samlede CO2-regnskab, går op, pga. den indlejrede CO2 fra byggeriet. Der er til gengæld mange muligheder for at skabe en positiv udvikling på eksisterende bygninger, og skal vi for alvor vende udviklingen og nedsætte CO2-aftrykket, er det her, der skal sættes ind. På denne ejendom er vi gået fra energiklasse C til energiklasse B, og vi håber på at komme helt op på energiklasse A med yderligere tiltag.”
”Vi har en stærk bæredygtighedsprofil i PenSam. Når vi renoverer vores bygninger, skal vi mindst energirenovere en energiklasse op, og de tiltag som vi hidtil har foretaget på ejendommen, har betydet en konkret reduktion i årlig CO2-udledning på næsten 7 ton her i Roskilde. Vi har optimeret på køl/ventilation, der giver et sundt hus med godt indeklima og indført energistyrende tiltag, som reducerer forbrug. Herudover har vi foretaget en række tiltag, så bygningen kan opnå bæredygtighedscertificeringen ’DGNB BIU-Guld’, som er certificeringen på eksisterende bygninger. Vi kommer også snart til at have ladestandere til el-biler på vores parkeringsplads. Det er alt sammen noget, vi har fået på plads løbende, og faktisk har vi slet ikke nået at markedsføre bygningen på bæredygtigheden før, at udlejningerne er ved at være i hus.”
John Borrisholt, Regionsdirektør Sjælland og partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde, der har formidlet flere af udlejningerne siger: ”Udover et stort fokus på energioptimering og bæredygtighed, er PenSams flerbruger-kontor et godt eksempel på en kontortrend, vi ser i hele Danmark. Det er blevet sværere at udleje de store kontordomiciler til kun én virksomhed, så i mange sager rådgiver vi vores kunder om, at det kan være hensigtsmæssigt at opdele en kontorejedom til flere virksomheder, da det er nemmere at skaffe flere mindre og mellemstore virksomheder, samtidigt er det en fordel for virksomhederne, da de kan dele nogle af kontorfællesfaciliteterne. Her i Roskilde kommer der til at være fælles omklædningsfaciliteter og opladestandere til rådighed for lejerne, men pga. den nemme opdeling, er der
ikke fælles kantine, mødelokaler m.m., men det ser vi rigtig mange andre steder i landet.”
Alexander Wenzel, erhvervsrådgiver i EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde, supplerer: ”Ejendommen er også et godt eksempel på det sunde udlejningsmarked, vi ser i Roskilde. Generelt er billedet, at der både er efterspørgsel på større og mindre lejemål inde i Roskilde. Tomgangen er ikke særlig høj på kontorlokaler. Ud af de samlede 6.000 m² er der nu kun ca. 1.600 m² tilbage, hvor vi er i dialog med flere interesserede, så vi håber på, at vi snart kan melde udsolgt. Det har været et større samarbejde med PenSam, og DEAS, der administrerer bygningen. Vi har udlejet ¾ af bygningen, og nogle lejere har overtaget mere end et lejemål, så der er en god spredning af større og mindre lejere inden for kontor- og kliniksegmentet.”
Om EDC Erhverv Poul Erik Bechs rolle siger Jacob Østergaard Skyum fra PenSam: ”Da vi først tog beslutningen om at lave det til et flerbrugerhus, og vi gik all in på strategi og markedsføring, har det fungeret upåklageligt. Der har været rigtig god dialog med John og Alexander fra EDC, hvor vi sammen med DEAS og vores bygherrerådgiver har afholdt et kort møde for at give status hver 14. dag. En rutineret herre som John, der forventer vi selvfølgelig, at han kan levere og hjælpe med at finde lejere, men jeg vil også gerne fremhæve Alexander, som virkelig har været fremme i skoene og har vist stort engagement, gå-på-mod og har fundet flere af lejerne, så det har været et rigtig godt arbejde, og jeg vil klart betegne sagen som en succeshistorie.”
John Borrisholt
Regionsdirektør Sjælland, Partner
EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde tlf.: 5858 8395 • jsb@edc.dk
Alexander Wenzel
Erhvervsrådgiver EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde tlf.: 5858 8395 • alwe@edc.dk
Rådgivnings- og revisionsvirksomheden BDO kan glæde sig over at være flyttet ind på nyt kontor på Nørregade 54B i Køge. BDO har lejet sig ind på første og anden sal af den røde murstensejendom i centrum af Køge. EDC Erhverv Poul Erik Bech har formidlet udlejningen for Christian Diers, som købte ejendommene Nørregade 54A-B i foråret 2022, hvor EDC Erhverv også stod for formidlingen af salget. Efter at BDO er flyttet ind, er der et 159 m² nyrenoveret kontor i stueetagen, som stadig er til udlejning.
BDO er en af Danmarks førende rådgivnings- og revisionshuse, og rådgiver om alt fra budget og regnskab til skat, afgifter, told, persondata og cybersikkerhed. Nu har de styrket positionen yderligere med et kontor i Køge. Kontoret i Køge er virksomhedens 32. kontor på landsplan, men blot det fjerde øst for Storebælt.
Partner og statsaut. revisor i BDO, Kim K. Sørensen, fortæller: ”Vi ønsker mere lokal tilstedeværelse, så tilføjelsen af det fjerde kontor på Sjælland betyder, at vi kommer endnu tættere på kunderne. Vi ved at lokal tilstedeværelse sikrer større mulighed for at vinde markedsandele. Det er en erkendelse af, at vi gerne vil nå markedet. Indtil nu har vi rådgivet virksomheder fra Køge Bugt-området fra vores kontor i København, men nu er vi endnu tættere på de erhvervsdrivende. En del af vores strategi er at være mere synlige på Sjælland og med kontoret i Køge, er vi nu mere synlige syd for Hovedstaden.”
Han fortsætter: ”Vi har valgt kontoret fordi det lever op til en række kriterier. For det første er det en god central beliggenhed med det rette antal kvadratmeter. På sigt er det planen, at vi skal være 25 medarbejdere i de lokaler, og der er derfor plads til den vækst vi forventer over en kort årrække. Så selvom de to etager virker lidt stort lige nu, så har vi ambitioner om at vækste hurtigt, så vi kan fylde pladserne ud og sikre god rådgivning til de interesserede i Køge Bugt-området.”
God kemi mellem udlejer og lejer Udlejer af kontorlokalet er Christian Diers, som købte ejendommen i foråret 2022. Oprindelig var planen at lave et sundhedshus i den ejendom, men så kom BDO på banen. ”Der var virkelig god kemi. BDO var ikke de første, men klart de bedste og mest seriøse lejere, der meldte sig. Fra start af var der en seriøsitet, og det er vigtigt for mig som udlejer, både på kort og lang sigt. De kom med realistiske
forslag til ændringer af kontoret, som ikke svækkede standen af ejendommen – tværtimod. Faktisk så gavner det værdien af ejendommen,” siger Christian Diers.
Det nye kontor i Køge bliver ledt af Kim K. Sørensen, som selv er bosat i området og dermed har et stort kendskab til området i og omkring Køge. Han har ligeledes været glad for processen og samarbejdet med udlejer: ”Det var et godt match fra starten. Udover beliggenhed og kvadratmeter, så kunne vi mærke, at Christian involverede sig og var interesseret i at finde den rette lejer. Christian har været god at samarbejde med, og vi glæder os over at være kommet godt på plads i de nye lokaler,” siger Kim K. Sørensen.
Kontor og lejligheder i hjertet af Køge Brian Skov Andersen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Køge, siger: ”Vi formidlede salget af ejendommen tidligere på året, og hjælper nu med udlejningsopgaven. Senest havde Nordea Erhverv til huse i ejendommen, og nu er det altså BDO, som får glæde af at have kontor i hjertet af Køge Centrum. Der er gåafstand til stationen og direkte forbindelse til Køge Torv med diverse butikker, restauranter og caféer. BDO har lejet sig ind på første og anden sal, så det er stadig muligt at leje stueetagen i Nørregade 54B, som er et 159 m² stort lyst kontorlokale.”
Ejendommen ved siden af, Nørregade 54A, står også foran en forandring. Brian Skov Andersen fortæller: ”Det forventes at de gamle kontorlokaler i 54A skal omdannes til seks lejligheder. Ligesom med kontorerne, så får man en attraktiv beliggenhed i midten af Køge og med gåafstand til både stationen og torvet i Køge.”
EDC Poul Erik Bech skal stå for udlejningen af de seks lejligheder i hjertet af Køge.
Køge blomstrer i øjeblikket
I løbet af de sidste par år er Køge virkelig blomstret op. Køge Kommune har gennem en årrække iværksat en række projekter, som har fremmet udviklingen af den østsjællandske by. En af de væsentligste projekter er opbygningen af Køge Nord, som skal være en bæredygtig og mangfoldig bydel med kontorer, boliger og transport- og logistikejendomme. Fra Køge Nord Station tager det kun 20 minutter til København. Det er noget, som partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Køge, Brian Skov Andersen har bemærket: ”Køge er inde i en rivende udvikling i øjeblikket. Den nye Køge Nord Station har bragt Køge tættere på København, hvilket gavner erhvervslivet i Køge. Kombinationen af at
være tæt på transportcenteret ved motorvejen og samtidig være en ældre købstad, som Køge er, tiltaler mange virksomheder.”
Udover etableringen af bydelen Køge Nord og en udvidelse af transportcenteret ved motorvejen, kan Køge glæde sig over, at en helt ny og moderne erhvervshavn står klar. Det skaber yderligere muligheder for virksomheder i særligt transportsektoren.
Brian Skov Andersen
Partner, EDC Erhverv Poul Erik Bech Køge tlf.: 5858 8379 • bsa@edc.dk
Se et udpluk af søgere fra vores Køber-/Lejerkartotek her:
Kontorejendom på ca. 1.000 m² Søger ca. 200 m² kontor/personalefaciliteter, resterende 800 m² skal være lager/produktion og beliggende i Faxe/Rønnede. Pris maks. kr. 10 mio.
Søger nr.: 1813904 Kontakt: Allan Bødtger Simonsen, tlf.: 5858 8380
Tomandskontor i Næstveds byområde Virksomhed søger tomandskontor på 50-100 m² i Næstveds byområde. Skal indeholde et tekøkken og toilet, gerne fællesfaciliteter. Leje maks. kr. 100.000.
Søger nr.: 1591264 Kontakt: Martin Andersen, tlf.: 5858 8380
100-150 m² til klinik og undervisning
Søger ca 100 m² lokaler til klinik til massør samt undervisning. Beliggende i Slagelse eller omegn.
Søger nr.: 1482877
Kontakt: Morten Hansen, tlf.: 5858 8396
178Lager med kontor og evt. værksted Lokale til leje til både lager og kontor ønskes omkring Korsør og skal blot være tæt på motorvej.
Søger nr.: 1556670
Kontakt: Thomas Hansen, tlf.: 5858 8396
Kontor på min. 700 m² i Roskilde Kunde søger kontor centralt i Roskilde med plads til min. 35 medarbejdere. Lejemålet skal have parkering og fremstå moderne med aircondition mv.
Søger nr.: 1273687
Kontakt: Kenneth Wagner, tlf.: 5858 8379
Kontor på 150-400 m² omkring Køge Havn
Kunde søger kontor i Køge, gerne tæt på havnen. Der skal bruges kontorpladser, mødelokale, køkken og toilet. Ca. 150-400 m². Pris maks. kr. 3 mio.
Søger nr.: 1738810
Kontakt: Mikkel Emil Valeur, tlf.: 5858 8379
Vil du vide, om vi har køberen til din ejendom? Tilmeld dig på sendminkøber.com
Søg blandt alle ejendomme på edc.dk/erhvervsejendomme
Se et udpluk af søgere fra vores Køber-/Lejerkartotek her:
2-300 m² lager med kontor i Middelfart Kunde søger lager med tilhørende kontor i Middelfart. Der må gerne være mulighed for kontorpladser til min. 8 personer.
Søger nr.: 1916629 Kontakt: Daniel Brusen, tlf.: 5858 8397
Frisørsalon søges i Odense SV & S Kunde søger kontor med mulighed for frisørsalon i Odense SV og S. Størrelse imellem 50-150 m² og gerne med mulighed for parkering.
Søger nr.: 1896716 Kontakt: Mikkel Ørbech, tlf.: 5858 8397
Virksomhed søger lokaler til showroom Showroom på 40-120 m² søges. Beliggenhed er ikke afgørende, skal dog fremstå præsentabel og direkte adgang udefra er et krav
Søger nr.: 1893995
Kontakt: Mikkel Ørbech, tlf.: 5858 8397
Klinik/kontor søges i Odense C eller Odense M Erhvervslokaler til klinik søges. Skal indeholde 2 kliniklokaler, venteværelse, tekøkken og toilet. Beliggenhed i Odense M foretrækkes.
Søger nr.: 1827136 Kontakt: Mikkel Ørbech, tlf.: 5858 8397
Præsentabelt kontor søges i Odense SØ Lejer søger et præsentabelt og funktionelt kontor til min. 30 medarbejdere i Odense (helst Odense SØ)
Søger nr.: 1815041 Kontakt: Mikkel Ørbech, tlf.: 5858 8397
Kontorlokaler søges af attraktiv lejer Lækre og eksklusive kontorlokaler søges i Odense af attraktiv lejer. Der er behov for 600-900 m² gerne indrettet med storkontorer.
Søger nr.: 1678443 Kontakt: Mikkel Ørbech, tlf.: 5858 8397
Vil du vide, om vi har køberen til din ejendom? Tilmeld dig på sendminkøber.com
Tomgangen eller udbuddet af kontorkvadratmeter i Aarhus er steget den seneste tid og ligger nu på et niveau, der ikke er set siden begyndelsen af 2021:
”Virksomheder på jagt efter nye kontorer har fået mere at vælge imellem. Fra 2. til 3. kvartal steg udbuddet fra godt 130.000 til næsten 190.000 m² i Aarhus Kommune. Det svarer til 8,0% af de samlede kontorarealer i byen, og vi skal lidt over et år tilbage, til 2. kvartal 2021, for at finde et højere udbud,” siger Jakob Wegener, adm. direktør for Ejendomstorvet.dk.
På landsplan er over 8.500 erhvervslejemål og ejendomme lige nu udbudt via Ejendomstorvet.dk; heraf knap 3.000 kontorlokaler. Af dem ligger 257 i Aarhus og 234 i de 10 øvrige østjyske kommuner.
Frank Heskjær vurderer i øvrigt, at nogle af de ældre, fraflyttede kontorlejemål i nogen grad fortsat kan blive omdannet enten til boliger eller sundhedsklinikker.
Tid til revurdering?
Af landets samlede kontorarealer ligger 15% – eller 4 mio. m² – i Østjylland, heraf 2,4 mio. m² i Aarhus, hvilket svarer til 9% af alle danske kontorer. Til sammenligning har Aalborg lige knap 1 mio. kontor- m2 og Odense 915.000 m². Frank Heskjær siger: ”Den betragtelige efterspørgsel på især store og moderne kontorfaciliteter har betydet, at lejepriserne i årlig leje pr. m² er steget ret markant. Ser vi bare 4-5 år tilbage og frem til nu, er der en gevaldig forskel. Vi oplever, at flere virksomheder har udvidet deres arealer på baggrund af en længere
Ingen ko på isen
Det stigende udbud bekymrer dog ikke Frank Heskjær, ansvarlig for kontor og detail hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus. Selv om dansk økonomi er ved at gå nogle hak ned, og økonomiguruerne forudsiger 100.000 færre job frem mod 2024, så tror han fortsat på gunstige fremtidsudsigter:
”Vi kan ikke mærke forskel. Vi lejer fortsat meget ud og har nogenlunde samme antal sager. Stigningen i udbuddet hænger sammen med, at der bliver bygget meget i Aarhus i disse år, så der kommer nogle store klumper på markedet, aktuelt fx på Europaplads og Storetorv – og snart også Trælastgrunden og Mindet. Store dele af nybyggeriet vil blive absorberet igen, fordi der er så stor efterspørgsel på nyere lokaler.”
vækstperiode, men usikkerhed og vakkelvorne fremtidsperspektiver giver måske anledning til at gentænke behovet for m². Det forstærkes yderligere af de høje energipriser, som kan danne rammen for en stigende interesse i bæredygtige ejendomme.”
For de andre typer af erhvervslokaler – ejendomme til detailhandel og lager/logistik/produktion – er der ingen større udsving i Aarhus. Her er der rettere tale om lager- og logistikejendomme som en mangelvare.
Søg blandt alle ejendomme på edc.dk/erhvervsejendomme
Se et udpluk af søgere fra vores Køber-/Lejerkartotek her:
Kontor min. 295 m² i 6700 Esbjerg
Kontorejendom ca. 300 m² i Esbjerg by – gerne ældre ejendom med sjæl og opført i gule sten. Større garage samt p-pladser også en stor fordel.
Søger nr.: 1862874 Kontakt: Jacob F. Aabling, tlf.: 5858 8398
Kontor med garage/lager i Kolding N. Større virksomhed søger kontor, lager/garage på mellem. 4-900 m². Leje maks. kr. 900.000.
Søger nr.: 1586931
Kontakt: Preben Balle, tlf.: 5858 8399
Kontor på min. 350 m² søges i Sønderborg Kontor lejemål på 350-400 m² søges i Sønderborg. Årlig leje på maks. kr. 200.000.
Søger nr.: 1699236
Kontakt: Brian Pedersen, tlf.: 5858 8422
Kontor min. 300 m² i Vejle og Esbjerg Kunde søger kontor eller lager/produktion lokaler. Disse må gerne være beliggende i 7100 Vejle eller 6700 Esbjerg. Leje maks. kr. 1.300.000.
Søger nr.: 1804979 Kontakt: Arne Kristensen, tlf.: 5858 8423
Kontor min. 250 m² i 7100 Vejle Kunde søger kontor beliggende i selve Vejle. Årlig leje maks. kr. 195.000.
Søger nr.: 1753210 Kontakt: Arne Kristensen, tlf.: 5858 8423
Kontor min. 80 m² + 50 m² i Aabenraa/Rødekro Kontorlejemål til min. 8 kontorpladser. Til virksomhedens tekniske udstyr, er der behov for et tilhørende lager/garage på ca. 50 m² der kan opvarmes.
Søger nr.: 1820828
Kontakt: Morten Dahl Rask, tlf.: 5858 8425
Vil du vide, om vi har køberen til din ejendom? Tilmeld dig på sendminkøber.com
Efterspørgslen efter attraktive kontorejendomme har været høj det seneste år med adskillige større transaktioner handlet til lave afkastkrav. Fremtiden er dog mere usikker i lyset af udsigterne til en potentiel recession. Den fortsatte udvikling i inflationen er derfor afgørende for forventningerne til segmentet, da en decideret inflation medfører betydelig risiko for øget arbejdsløshed og derfor også efterspørgslen efter kontorlokaler.
Virksomhederne efterspørger i højere grad fleksible kontorløsninger som følge af øget fokus på hjemmearbejde. Samtidigt giver det virksomhederne gode muligheder for at skalere efter behov. Det er fortrinsvis i København, hvor udbuddet af fleksible koncepter er stort, mens der fx i Aarhus er efterspørgsel herpå, men kun et begrænset udbud – særligt i centrum hvor efterspørgslen efter kontorlokaler er størst.
Foruden fleksibilitet efterspørger både lejerne og investorerne i høj grad moderne og bæredygtige kontorlokaler, der er fremtidssikre. Udbuddet er dog begrænset, men flere store projekter er på vej.
Transaktionsvolumen var høj i første halvår, men har været faldende de seneste måneder i takt med rentestigningerne. Det har særligt været prime ejendomme, som er meget efterspurgte, hvor investorerne er parate til at betale lave afkast for de mest attraktive aktiver. Det må dog som ved boligudlejningsejendommene forventes, at efterspørgslen vil aftage i lyset af de markante rentestigninger. Det gør
sig særligt gældende for små og mellemstore ejendomme, mens der fortsat vurderes at være efterspørgsel på prime-ejendomme, der primært henvender sig til institutionelle investorer.
Ser vi på andelen af ledige kontorlokaler på landsplan, udgør tomgangen 4,7% i 4. kvartal 2022. Det er et fald på 0,8 procentpoint siden sidste kvartal og det laveste niveau siden 4. kvartal 2008.
Afkast i %** Kr. pr. m *
København 3,50 2.650 Nordsjælland 4,50 1.400 Østsjælland 6,25 1.400 Vest- og Sydsjælland 6,50 1.200 Odense 5,25 1.500 Trekantsområdet 6,00 1.400 Aarhus 4,00 1.800 Aalborg 5,25 1.300
* Den opnåelige leje pr. år inkl. driftsomkostninger i det nuværende marked på primære ejendomme.
** Tal er baseret på primære ejendomme med god beliggenhed samt moderne/ tidssvarende byggestil og faciliteter.
Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater 3. kvartal 2022
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. 1.oktober 2022
Søg blandt alle ejendomme på edc.dk/erhvervsejendomme
Søg blandt alle ejendomme på edc.dk/erhvervsejendomme
Se et udpluk af søgere fra vores Køber-/Lejerkartotek her:
Kontor / klinik i Brande
Klinik til liberalt erhverv 50-200 m² i Brande – alt har interesse.
Søger nr.: 1865521
Kontakt: Terkel Præst Berthelsen, tlf.: 5858 8567
Kontorlejemål i Herning
Minimum 180 m² til klinik i Herning. Kan være et byhus eller en godt beliggende klinik med en hvis synlighed. Køb eller leje.
Søger nr.: 1770791
Kontakt: Terkel Præst Berthelsen, tlf.: 5858 8567
Lokaler til vinhandel i Skanderborg
Vinhandler søger både kontor- og lagerlokaler til deres forretning i Skanderborg. Min. 400 m² og årlig leje på omkring kr. 600.000.
Søger nr.: 1914910
Kontakt: Dan Honoré, tlf.: 5858 8670
Butikslokaler i de største byer Kunde søger butikslokaler i de største danske byer på min. 30 m². De vil ligge omkring kr. 500.000 i årlig leje afhængigt af beliggenheden.
Søger nr.: 1909230
Kontakt: Malene Rafn, tlf.: 5858 8670
Kontor min. 819 m² i 8230 Åbyhøj
Virksomhed søger plads til 25 medarbejdere med mulighed for laboratorie. Beliggenhed syd Aarhus og tæt på E45
Søger nr.: 1906341
Kontakt: Dan Honoré, tlf.: 5858 8670
Der søges en kontorejendom som bærer præg af gammel stil, men moderne indvendigt. Der skal være plads til 70 medarbejdere og være min. 1.200 m².
Søger nr.: 1900744
Kontakt: Dan Honoré, tlf.: 5858 8670
Vil du vide, om vi har køberen til din ejendom? Tilmeld dig på sendminkøber.com
Se et udpluk af søgere fra vores Køber-/Lejerkartotek her:
400-600 m² kontor i Aalborg midtby Lejemålet skal kunne rumme ca. 25-30 arbejdspladser i et åbent kontormiljø. Gerne tæt på offentligt transport og med mulighed for leje af p-pladser.
Søger nr.: 1912641
Kontakt: Martin Brasholt Mikkelsen, tlf.: 5858 8449
Præsentabelt kontor 600-800 m² Søger nyt kontor i Aalborg SV/Svenstrup med min. 10 cellekontorer, område til åbent kontor med plads til 10-15 personer samt mødefaciliteter.
Søger nr.: 1877243
Kontakt: Martin Brasholt Mikkelsen, tlf.: 5858 8449
700 m² + 100 m² lager i Aalborg og omegn
Kunde søger kontor til leje på min. 700 m² + ca. 100 m² lager i Aalborg og omegn. Der skal gerne være mulighed for parkering.
Søger nr.: 1902040
Kontakt: Frederik Larsen, tlf.: 5858 8449
Klinik 250-350 m² i Aalborg/Nørresundby Lægepraksis søger klinik helst momsfrit. Krav om elevator eller niveaufri adgang. Gerne adgang til parkering og nem adgang til offentligt transport.
Søger nr.: 1853836
Kontakt: Martin Brasholt Mikkelsen, tlf.: 5858 8449
Klinik 300-400 m² i Aalborg/Nørresundby Psykolog søger ejendom/ejerlejlighed, hvor kunden selv skal bruge 75-100 m² eller køber en ejendom på 300-400 m² og lejer ud til andre.
Søger nr.: 1898832
Kontakt: Martin Brasholt Mikkelsen, tlf.: 5858 8449
1.000 m² kontor og lettere montering
Virksomhed søger ca. 500 m² kontor og ca 500 m² montageområde, med mulighed for udvidelse. Der skal være mulighed for at lave udsugning.
Søger nr.: 1749506
Kontakt: Martin Brasholt Mikkelsen, tlf.: 5858 8449
Vil du vide, om vi har køberen til din ejendom? Tilmeld dig på sendminkøber.com
EDC Erhverv Poul Erik Bech
Sjælland/Fyn
København +45 5858 8378 Herlev +45 5858 8376
Taastrup +45 5858 8472
Hillerød +45 5858 8377 Roskilde +45 5858 8395
Køge +45 5858 8379
Næstved +45 5858 8380
Slagelse +45 5858 8396 Odense +45 5858 8397
Jylland
Kolding +45 5858 8399
Aabenraa +45 5858 8425
Sønderborg +45 5858 8422
Esbjerg +45 5858 8398
Vejle +45 5858 8423
Aarhus +45 5858 8670
Silkeborg +45 5858 8427 Herning +45 5858 8567
Viborg +45 5858 8424
Aalborg +45 5858 8449
Vendsyssel +45 5858 8487
International +45 5858 8563
Research +45 5858 8564
Landbrug +45 5858 8574
Projekt +45 5858 8487
Capital Markets +45 5858 8572
Vi har Danmarks største Køber-/Lejerkartotek. Har du ikke fundet den helt rigtige ejendom endnu, så lad os hjælpe dig!
Opret dit personlige ønske i vores landsdækkende Køber-/Lejerkartotek, og få først besked, når der kommer nye ejendomme til salg. Vi screener alle ejendomme for dig og viser dig kun de ejendomme, der matcher dine ønsker.