Opløftende forventninger til kontorer

Tro, håb og bæredygtighed: Opløftende forventninger til kontorer i 2025

Der er en forventning om, at kontorejendomsmarkedet i 2025 bliver bedre end 2024. Der er sket en stigning i andelen, der forventer stigende markedspriser, ligesom færre end sidste år forventer en stigende tomgang på kontorejendomme. Det viser EDC Erhverv Poul Erik Bechs store forventningsundersøgelse, der netop er gennemført for 10. gang, og som også afslører, at ESG og bæredygtighed igen er en prioritet – særligt inden for kontorejendomme, som er den mest ’grønne’ ejendomstype.

For 10. år i træk har EDC Erhverv Poul Erik Bech gennemført en omfattende markedsundersøgelse, om forventningerne til erhvervsejendomsmarkedet 2025. I år har knap 1.800 respondenter fra ejendomsbranchen givet deres bud på, hvordan markedet kommer til at udvikle sig i 2025.

Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Poul Erik Bech, der har bearbejdet den store mængde data fra undersøgelsen, fortæller: ”Generelt er der et meget mere positivt syn på markedet end ved sidste års undersøgelse, hvor der var væsentlig flere usikkerhedsmomenter end i år. Det er egentlig på tværs af alle ejendomstyper, at der er fornyet tro på, at 2025 bliver et bedre år end de foregående 2-3 år.”

”Helt overordnet lever optimismen for 2025 og har ikke været højere i de 10 år, vi har gennemført undersøgelsen. Hele 91% vil enten bruge flere penge (52%) eller bruge en uændret mængde penge (39%) til ejendomsinvesteringer i 2025. Kun 9% forventer altså at bruge færre penge i 2025, så optimismen bobler i den grad. Forventningerne til 2025 er nogenlunde tilbage på samme niveau, som i 2020-2022, hvor der var noget mere optimisme at spore end de to foregående år,” påpeger Joseph Alberti.

Lysere tider for kontorejendomme

”19% af respondenterne forventer at investere i kontorejendomme i det kommende år. Samtidigt forventer 17% stigende markedspriser på kontorejendomme i 2025 og selvom det ikke lyder af meget, er der sket en markant udvikling over de sidste to år, hvor kun 4% dengang forventede stigende priser. Nu er markedet tilbage på samme niveau som før krisen og over halvdelen forventer uændrede markedspriser. Andelen, der forventer faldende priser på kontorejendomme faldet fra 72% i forventningerne til 2023 til 27% ved dette års undersøgelse,” siger Joseph Alberti.

Han tilføjer, at der på lejersiden er færre end ved sidste års undersøgelse, der forventer en faldende markedsleje. Samtidig forventer 62%, uændrede lejepriser inden for kontorejendomme, hvilket er en meget god indikator på, at markedslejen er landet på et acceptabelt niveau for både lejer og udlejer.

Generelt er der også en forventning om, at tomgangsniveauet vil forblive uændret i 2025, da 54% forventer en uændret udvikling af tomgangen, mens 10%-point mindre end sidste år forventer, at tomgangsniveauet vil stige.

Hvorfor flytte?

Der er desuden en 2%-point stigning i virksomheder, der forventer ændringer i deres lokalebehov. I forventningerne til 2024 var der 14%, der forventede ændringer i lokalebehovet inden for det næste år, hvilket denne gang er 16%. Tilsvarende forventer 17% denne gang, at lokalebehovene vil ændre sig i de kommende år mod 15% i 2024.

Af de virksomheder der forventer at flytte, så svarer 55%, at ændringen i lokalebehov primært skyldes, at de mangler plads. Mens 21% ikke mener lokalerne har den rigtige profil, og 20% mangler faciliteter i deres nuværende lokaler.

Kontorer scorer højst på bæredygtighed

En af de områder, hvor kontorejendomme udmærker sig i undersøgelsen, er på spørgsmålene om ESG og bæredygtighed, der har været en del af undersøgelsen i de sidste fem år. Sidste år stagnerede resultaterne om ESG og bæredygtighed en smule, men i år er der igen mere fokus på ’grønne ejendomme’, særligt når snakken falder på kontorer.

”På tværs af de fire ejendomstyper scorer kontorejendomme højst på ’ESG og bæredygtigheds-barometeret’. 85% forventer, at kontorejendomme med lave ESG-nøgletal bliver mindre salgbare, mens det for de andre ejendomstyper er under 80%.

Tilsvarende har 40% en politik om, at bæredygtighed skal spille en rolle, når de vælger kontorejendomme, hvor det kun er 30% og 25% inden for henholdsvis detail- og industriejendomme,” siger Joseph Alberti og fortsætter:

Peter Davidsen, erhvervsmægler hos EDC Erhverv Poul Erik Bech København:

”Bæredygtighedscertificeringer er højt prioriteret hos virksomheder og langt størstedelen af de nye kontorbyggerier er certificeret, fx med fokus på et godt indeklima. Virksomhederne søger i langt højere grad væk fra de ældre ’sorte ejendomme’ og mod nybyggede eller renoverede ’grønne ejendomme’, hvilket er med til at sætte gang i kontorejendomsmarkedet.”

I Aarhus mærker de samme efterspørgsel efter certificerede og moderne kontorer, og selvom udbuddet ikke er så stort som i hovedstaden, er der i øjeblikket en interessant udvikling i gang i Smilets by, fortæller Dan Honoré, erhvervsmægler hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus:

”Også fra lejernes synspunkt er der en forventning om, at kontorlejere er dem, der er mest villige til at betale mere for et bæredygtigt lejemål. 3 ud af 4 tror, at lejerne er villige til at betale mere for et bæredygtigt kontorlejemål, mens det er under halvdelen inden for boligudlejningsejendomme og detail. Inden for industriejendomme tror 2 ud af 3, at lejerne er villige til at betale mere for et bæredygtigt lejemål, så kontorer er det mest ’grønne’ ejendomssegment.”

Moderne kontorer er mest efterspurgte

Særligt i de største byer, hvor de største virksomheder som oftest har kontorer, er bæredygtighed i høj kurs, fortæller

”Vi ser flere og flere nye, moderne kontorprojekter i Aarhus, bl.a. i Sydhavnskvarteret, hvor vi bl.a. har hjulpet Aros Forsikring med at finde deres kommende domicil. Det ændrer markedsdynamikkerne, da flere af de ældre kontorer på sigt vil stå tomme og enten gøres ’grønne’ eller renoveres til fx boliger. Derfor står vi i en spændende tid, hvor udbuddet af kontorer stiger og virksomhedernes efterspørgsel efter nye, certificerede kontorer er blevet større.”

”På Fyn ser vi også, at virksomhederne søger mod ’grønne kontorer’. Vi har bl.a. formidlet udlejningen til Hesehus, et af Danmarks førende e-handelshuse, der flytter ind i et energioptimeret kontor i starten af det nye år. Vi har også bistået GF Forsikring med at finde et nyt kontordomicil i Odense. De flytter således ind i Cortex Park i 2026. Det er kun begyndelsen og flere, også små og mellemstore virksomheder, begynder at søge mod kontorer, der har diverse certificeringer og lever op til virksomhedernes øgede fokus på bæredygtighed,” siger Mikkel Ørbech, partner og udlejningschef, EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense.

I landets tre største byer går flere tendenser igen. Kontorerne skal understøtte hybridarbejde med fleksible indretninger, og det skal være nemt tilgængeligt med offentlig transport. Desuden vinder kontorfællesskaber mere og mere frem og muligheden for at dele faciliteter med andre virksomheder tiltaler flere virksomheder.

Danmark står stærkere end andre lande Ude i den store verden ser kontorejendomsmarkedet noget anderledes ud end Danmark. Det skyldes primært nedgangen på det amerikanske kontormarked, som har fulgt med i årene efter coronapandemien. Det fortæller Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech, der dagligt arbejder med internationale virksomheder, der gerne vil til Danmark og omvendt danske virksomheder, der søger udenlands:

“Kontormarkedet er det marked, der er mest udfordret i øjeblikket i en del europæiske lande. Der er sket en slags dominoeffekt efter nedgangen på det amerikanske kontormarked, der begyndte umiddelbart efter corona. Det åbnede op for en noget mere fleksibel hverdag og mange flere arbejder remote nu end tidligere. I årene 2014-2019 faldt efterspørgslen med mellem 40-45% og faldet er mindre og aftagende i 2024, hvor faldet er 26%, viser tal fra vores internationale samarbejdspartner JLL, der er en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder. Målet for de mere fleksible arbejdspladser er at nedskalere arealbehovet og opnå bedre likviditet på bundlinjen.”

”Heldigvis ser det meget anderledes ud i Danmark og derfor oplever vi stadig, at internationale virksomheder søger mod Danmark, også når de skal åbne nye kontorer. I forhold til både USA og andre europæiske lande er Danmark

faktisk det land, hvor medarbejderne foretrækker færrest hjemmearbejdsdage, hvilket dels kan tilskrives det sociale aspekt, men også, at vi ikke er hæmmet af lange transporttider til og fra arbejde, som andre steder i verden. Så selvom kontorejendomsmarkedet internationalt har det svært, ser det fornuftigt ud herhjemme,” siger Helle Nielsen Ziersen.

Læs Forventningsundersøgelsen for 2025 på www.forventninger2025.dk

Mere information

København - Tlf.: 5858 8378

Helle Nielsen Ziersen, Joseph Alberti, Peter Davidsen

Aarhus - Tlf.: 5858 8670

Dan Honoré

Odense - Tlf.: 5858 8397

Mikkel Ørbech