Intelligente kontorbygninger

Smarte og intelligente bygninger indtager vores kontorer

Digitaliserede og bæredygtige løsninger fylder fortsat mere på det danske arbejdsmarked. Det gælder især intelligente kontorbygninger, som vha. avancerede teknologier hjælper virksomheder med at optimere energiforbrug og arbejdsoplevelse. Det fortæller Thor Heltborg, EDC Erhverv Poul Erik Bech, som for nylig holdt et indlæg om netop intelligente bygninger ved Danvaks 4X4 Smart Building-event.

Klimaforandringer og øgede myndighedskrav inden for bl.a. ESG-rapportering og arbejdsmiljø betyder, at virksomheder skærper kravene til de erhvervsejendomme, de flytter ind i. Det har banet vejen for intelligente bygninger, der vha. avancerede digitale systemer hjælper virksomheder med at optimere deres forhold. Thor Heltborg, direktør for Koncernkunder hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, fortæller:

”Vi ser flere og flere af de her intelligente bygninger skyde op – både globalt, men også herhjemme. Det nye marked for intelligente bygninger skyldes, at 40% af det samlede energiforbrug i Europa kommer fra ejendomme og med øgede krav om ESG-regulering og -rapportering er virksomheder mere end nogensinde opmærksomme på at optimere deres energi- og ressourceforbrug. Efterspørgslen er særligt udbredt på kontormarkedet, hvor konkurrencen om certificerede domiciler og lejemål intensiveres mellem de store virksomheder. Vores klare forventning er, at ESG og bæredygtighed med tiden vil brede sig endnu mere til små og mellemstore virksomheder.”

”Det bekræfter vores årlige Forventningsundersøgelse i EDC Poul Erik Bech for 2025, som vi netop har offentliggjort også. Her fremgår det, at 71% enten har eller overvejer en politik om bæredygtighed i deres valg af kontorlokaler, hvilket er det højeste af alle ejendomssegmenter. Når det er sagt, så viser en anden del af undersøgelsen, at miljøforhold i søgningen af nye lokaler eller ejendomme kommer ind på en 5. plads (20%) og bæredygtighed på en 8. plads med (12%). Det er naturligvis stadig pris/lejen, der har højeste prioritet (68%). Herefter kommer trafikale forhold/transporttid (46%), at lokalerne har den rigtige profil (43%) og at lokalerne er fleksible (31%).”

Spiller sammen med kontortrends

Den tiltagende efterspørgsel på intelligente bygninger spiller sammen med de trends, der præger kontormarkedet, fortæller Thor Heltborg:

”Vi ser især fire tendenser gå igen på kontormarkedet. Ejendommene skal gerne være nybyggede og i hvert fald topmoderne, de er bæredygtighedscertificerede, de er tæt på offentlig transport, og så ser vi flere og flere flerbrugerhuse. Intelligente bygninger indtænker netop disse trends og opfylder dem gennem nye, innovative og ofte digitaliserede løsninger. Fx ser vi flere eksempler på bygninger, der anvender grønne energikilder som solcelleanlæg eller jordvarmeanlæg, eller består af sensorer, der selv regulerer bygningens varme, ventilation, belysning og vandforbrug.”

”Ønsket om at optimere sine driftsomkostninger er ligeledes årsagen til, at flerbrugerkontorhuse begynder at vinde frem. Her deles flere virksomheder om fællesfaciliteter som fx reception, mødelokaler, kantine, køkken eller fitness. På den måde undgår hver virksomhed en masse forbrugsudgifter, fx at bruge penge på lys og varme i et mødelokale, som alligevel står tomt i mange timer i løbet af dagen. Samtidig indtænker flerbrugerhuse pladsoptimering og fleksible lokaler, og dermed undgår virksomhederne at have en masse ubrugte kvadratmeter.”

Grønne og digitale fordele

Det er ikke kun lejerne, der nyder godt af intelligente bygninger. Også byggekoncerner og investorer kan opnå store fordele, forklarer Thor Heltborg:

”Først og fremmest er intelligente bygninger med til at sikre investorer mod risikoen for tomgang, da virksomheder netop efterspørger denne type lejemål. Det er derfor også muligt for udlejer at kræve en højere leje, og hvis de på længere sigt ønsker at sælge ejendommen, vil den også kunne sælges til en højere pris. Samtidig kan det give dem bedre vilkår, når de gerne vil låne penge i banken, da bankerne har fået skærpede krav om grøn finansiering, som er en type lån, der udstedes til bæredygtige formål som fx energioptimerede bygninger. På længere sigt kan der også være flere skattebesparelser at hente ved en grøn ejendom. I vores Forventningsundersøgelse 2025 forventer 95% nemlig, at ejendomsskatter og lignende afgifter i en eller anden grad vil blive påvirket af en ejendoms bæredygtighed i fremtiden.”

”Digitale systemer, som fx IoT-teknologier, tracker og regulerer desuden selv energiforbruget i bygningerne, hvilket er med til at reducere en masse vedligeholdelsesomkostninger. Ejendommen rapporterer selv, hvis der opstår driftsproblemer, og investorerne slipper derfor for en stor del af overvågningsarbejdet. Derudover ser vi også, at apps på telefonen overtager flere af ejendommenes services. Et godt eksempel er bygningen The EDGE i Amsterdam, hvor medarbejderne selv kan skræddersy deres egen arbejdsoplevelse ved fx at justere lyset og temperaturen på deres arbejdsstation, booke mødelokaler og fitnessrum samt finde kollegaer og få adgang til bygningen via deres smartphone.”

Flere danske eksempler

Også i Danmark er der flere eksempler på intelligente bygninger. ”Postbyen ved Københavns Hovedbanegård, hvor Danske Bank netop er flyttet ind, UN City i Nordhavn, hvor flere FN-organisationer holder til, og DSV’s kommende domicil og logistikcenter i Horsens er formentlig de tre mest avancerede eksempler på intelligente bygninger i Danmark. Postbyen har bl.a. stor succes med digitale bookingsystemer, der skaber et dynamisk arbejdsmiljø, mens DSV´s logistikcenter bliver udstyret med et stort tagmonteret solcelleanlæg, og UN City opsamler årligt tre mio. liter regnvand, der bl.a. genanvendes til skyl i bygningens toiletter.”

”Vi har i EDC Erhverv Poul Erik Bech flere intelligente kontorbygninger på hylden, og vi kan især fremhæve fire sager, som forventes færdigopført inden for de næste par år. Vi har bl.a. Sluseholmen 7, der er et DGNB Guld-certificeret flerbrugerhus med et avanceret klimaanlæg, der sikrer optimal temperaturstyring og luftkvalitet. Sluseholmen 7 vil desuden blive belønnet med DGNB Hjerte, der tildeles bygninger, der i særlig grad sikrer et sundt indeklima. Kontorbygningerne The Warehouse ved Enghave Brygge, COPEN ved Amager Boulevard og Kontorværket i Valby har også stærke bæredygtighedsprofiler med lav CO²-udledning, bæredygtig bygningsmasse og grønne arealer. Og så er de alle tæt på god, offentlig transport, som mange virksomheder ønsker,” afslutter Thor Heltborg.

Eksempler på tiltag i intelligente bygninger

• Sensorer, der overvåger data som temperatur, lysniveau, luftkvalitet og pladsudnyttelse.

• Jordvarmeanlæg, der udnytter jordens naturlige varme til at opvarme eller køle bygningen.

• Solcelleanlæg, der producerer vedvarende energi direkte til bygningen, hvilket reducerer CO2-udledningen.

• Smartphone-apps, der giver medarbejdere mulighed for selv at justere lys, temperatur, booke lokaler og få adgang til bygningen.

• Fleksible lokaler, der giver mulighed for at tilpasse rum til forskellige formål og aktiviteter ved skiftende behov.

• Flerbrugerhuse, hvor virksomheder deles om fællesfaciliteter som kantiner og mødelokaler.

• Regnvandsopsamlingssystemer, der samler og genbruger regnvand til fx toiletskyl og vanding af grønne områder.

• Automatisk solafskærmning, der justerer sig selv afhængigt af solens position og intensitet, for at holde bygningen kølig om sommeren.

Mere information

Thor Heltborg, direktør for KoncernkunderEDC Erhverv Poul Erik Bech the@edc.dk, Tlf.: 5858 8766