Transaktionsvolumen landede på 52,1 mia. kr. i 2024, svarende til en stigning på 16% eller 7,1 mia. kr. ift. 2023. Især de sidste fire måneder af året bød på mange større handler, hvilket også hænger sammen med faldet i realkreditrenterne, der kom i løbet af efteråret.
Boligudlejningsejendomme viste sig at være langt det største segment ift. transaktionsvolumen, med ca. halvdelen af det samlede transaktionsvolumen.
Det næststørste segment var industri- og logistikejendomme, som stod for ca. 1/4 af det samlede transaktionsvolumen. Her spillede det også en rolle, at segmentet havde den største transaktion i 2024, nemlig DSVs salg af deres 315.000 m² store logistikcenter ved Horsens til Catena for 3,3 mia. kr.
Økonomien er stærk sammenlignet med nabolandenes, og det skyldes ikke kun medicinalindustrien. Der er dog også betydelige områder, hvor vækstraterne er lave. Forbrugerne tærede på deres opsparing under perioden med høj inflation og er nu tilbageholdende med at bruge lønstigninger på øget forbrug, men det forventes at stige i 2025. Eksporten og industriproduktionen stiger kraftigt på grund af medicinal- og medicinsk udstyr, men også inden for nogle få andre områder. På trods af det høje niveau af lønvækst i 2024 forbliver inflationen på et lavt niveau. Lønvæksten er nu aftagende, mens inflationen forventes at stabilisere sig omkring 2%.
Afkastkravene udvikler sig for det meste sidelæns i øjeblikket, og mange steder er 12 måneders-prognoserne, at afkastkravene vil være nogenlunde uændret fra niveauet i dag, om end prognoserne flere steder er mere positive end sidste kvartal.
Årlig vækst i BNP
Dansk økonomi
Dansk økonomi vurderes at være i højkonjunktur oven på en lang beskæftigelsesfremgang. Dog er der tegn på en opbremsning på arbejdsmarkedet, og beskæftigelsen forventes at udvikle sig relativt svagt i 2025 og 2026. De seneste års økonomiske vækst har især været drevet af fremgang i industrien, med medicinalsektoren som en væsentlig faktor. Samtidig har væksten på de danske eksportmarkeder og forbedringen af købekraften medført tegn på mild fremgang i flere dele af økonomien. Modsat havde søtransporten en betydelig negativ effekt på væksten. Ifølge Nationalbankens seneste reviderede tal forventes BNP at vækste med 2,3% i 2025 og 1,5% i 2026. Til sammenligning forventer regeringen en BNP-vækst på 2,9% i 2025 og 1,7% i 2026. Udsigten til mere moderat vækst i 2026 skyldes en forventning om aftagende kapacitetspres målt ved outputgabet og mindre pres på arbejdsmarkedet .
Kilde: Danmarks Statistik & Nationalbanken
Realvækst i BNP i forhold til foregående periode (%)
Forventet realvækst i BNP i forhold til foregående periode (%)
Rentesatser
Kort realkreditrenteLang realkreditrente
Forbrugertillidsindikatoren
Den lavere inflation og en øget forventning i både markederne og centralmarkedernes egne prognoser til, at inflationen vil vende tilbage mod et niveau der lægger sig op ad inflationsmålsætningen på omkring 2 pct., har fået både ECB og FED til at lempe pengepolitikken. Senest har ECB i december sat renten ned med 0,25 procentpoint til 3%. De finansielle markeder forventer, at ECB vil sætte renten yderligere ned med omkring 1,5%-point frem mod midten af 2025 og at Federal Reserve vil sænke renten med omkring 1%-point frem mod udgangen af 2025 . Den lange realkreditrente lå i uge 4 af 2025 på 4,06%, mens den korte rente, der i højere grad er korreleret med de pengepolitiske tiltag fra FED og ECB, i uge 4 lå på 2,24%. De pengepolitiske rentenedsættelser og ikke mindst forventninger hertil har resulteret i faldende markedsrenter. Prognosen fra De Økonomiske Råds rapport fra oktober 2024 viser, at den 30-årige danske realkreditrente forventes at være 4,3% for både 2024 og 2025, og 4,4% i 2030.
Kilde: Finans Danmark & Danmarks Statistik
Forbrugertillidsindikatoren, hvilket belyser befolkningens syn på den nuværende og fremtidige økonomiske situation, er i januar på minus 11,7, hvilket er en lille fremgang i forhold til sidste måned, hvor den var minus 13,1. Den lille fremgang i januar skyldes primært stigningen i forbrugernes vurdering af familiernes nuværende økonomiske situation. Vi ser, trods lav inflation, fremgang i reallønnen og et stærkt arbejdsmarked, hvordan danske forbrugere fortsat har svært ved at finde optimismen, når det gælder deres egen og Danmarks økonomi. Dog har forbrugertilliden fortrinsvist været stigende siden oktober 2022, hvor forbrugertilliden lå på minus 37, hvilket er det laveste niveau i statistikkens 48-årige historie. At vi fortsat ser negativ forbrugertillid skyldes særligt de høje renteniveauer, der har reduceret danskernes disponible indkomster de sidste par år, samt prisstigninger på dagligvarer.
Lønmodtagere Kilde: Danmarks Statistik
Arbejdsmarkedet har i de seneste år været i betydelig fremgang. Beskæftigelsen er steget med 220.000 personer fra udgangen af 2019 til 3. kvartal 2024. Der er udsigt til, at udviklingen i beskæftigelsen afdæmpes yderligere i 2025 og 2026. Seneste data fra Danmarks Statistik viser, at antallet af lønmodtagere er steget med 2.700 personer fra oktober til november 2024, hvilket svarer til en stigning på 0,1%. Det betyder mere end 3 mio. personer har et lønmodtagerjob. Beskæftigelsen er fortsat på et historisk højt niveau og ligger stadigvæk over det strukturelle niveau. Højere lønninger og en svagere produktivitetsudvikling forventes at dæmpe efterspørgslen på arbejdskraft, hvilket vil forårsage et mindre fald i beskæftigelsen over de kommende år. Det forventes allerede at komme til udtryk i 2026, hvor beskæftigelsen forventes at falde med 5.000 personer. Fra november til december viser ledighedsindikatoren en lille stigning på 100 personer. Ledighedsprocenten er fortsat på et lavt niveau på 2,9% af arbejdsstyrken, hvilket svarer til at der i december var 88.400 ledige.
Kilde: Danmarks Statistik
Boligudlejning
ejendomme
Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Havneområder Afkastkrav
Årlig markedsleje i kr./m2
Resterende København
Syddanmark
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Silkeborg
Viborg
Årlig markedsleje i kr./m2
markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,50%6,75%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.550 kr. 1.450 kr. 1.100 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,50%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.450 kr. 1.250 kr. 950 kr.
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.350 kr.1.000 kr.800 kr.
Afkastkrav i % 4,75%5,00%5,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.450 kr. 1.275 kr. 1.100 kr.
Afkastkrav i % 5,25%5,75%6,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.250 kr. 1.100 kr. 950 kr.
Afkastkrav i % 5,00%5,50%6,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.400 kr. 1.200 kr.1.000 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,00%7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.350 kr. 1.150 kr. 950 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,00%7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.300 kr. 1.100 kr.875 kr.
Afkastkrav i % 5,25%6,50%7,75%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.250 kr. 900 kr. 750 kr.
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.150 kr. 900 kr. 750 kr.
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,00%
Afkastkrav i % 4,25%4,75%5,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.850 kr. 1.600 kr. 1.350 kr.
Afkastkrav i % 4,75%5,75%7,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.400 kr. 1.050 kr. 950 kr.
Afkastkrav i % 5,25%6,25%7,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.125 kr. 1.000 kr. 850 kr.
Årlig markedsleje i kr./m2 1.100 kr. 800 kr. 675 kr. Midtjylland
Herning
Vestjylland
Afkastkrav i % 5,25%5,75%7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.250 kr. 1.050 kr. 900 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,50%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.200 kr.850 kr.650 kr.
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Boligudlejning
fuldt udviklede ejendomme
Afkastkrav i procent, årlig leje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Områder* (se specifikationer side 14)
København City Afkastkrav i %
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Resterende København
Vest for København
Nord for København
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Vejle
Kolding
Årlig leje i kr./m2
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i % 4,75%5,50%6,25%
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,50%6,75%8,00%
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i % 6,25%8,75%10,50%
Afkastkrav i % 5,00%5,25%5,75%
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,75%6,25%7,50%
Årlig leje i kr./m2 825 kr. 725 kr. 600 kr.
Afkastkrav i % 5,25%6,00%6,75%
Årlig leje i kr./m2 1.125 kr. 975 kr. 800 kr.
Afkastkrav i % 5,75%6,25%7,00%
Årlig leje i kr./m2 1.175 kr. 1.000 kr. 850 kr.
Afkastkrav i % 5,75%6,25%7,25%
Årlig leje i kr./m2 1.000 kr. 800 kr. 650 kr. Syddanmark
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Silkeborg
Viborg
Herning
Vestjylland
Aalborg
Hjørring
Årlig leje i kr./m2 1.175 kr. 975 kr. 800 kr.
Afkastkrav i % 5,25%6,75%7,75%
Årlig leje i kr./m2 1.050 kr. 725 kr. 550 kr.
Afkastkrav i % 6,00%7,00%8,00%
Årlig leje i kr./m2 1.000 kr. 900 kr. 750 kr.
Afkastkrav i % 6,00%7,25%8,25%
Årlig leje i kr./m2 950 kr. 750 kr. 625 kr.
Afkastkrav i % 4,25%4,75%5,25%
Årlig leje i kr./m2 1.575 kr. 1.350 kr. 1.200 kr.
Afkastkrav i % 4,75%5,75%7,25%
Årlig leje i kr./m2 1.350 kr. 900 kr. 650 kr.
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,25%
Årlig leje i kr./m2 1.100 kr. 850 kr. 650 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,25%7,25%
Årlig leje i kr./m2 1.150 kr. 925 kr. 750 kr.
Afkastkrav i % 6,00%7,25% 9,00%
Afkastkrav i % 4,50%5,25%6,25%
Årlig leje i kr./m2 1.200 kr. 1.050 kr. 850 kr.
Afkastkrav i % 5,75%6,50%7,75%
Årlig leje i kr./m2
Årlig leje i kr./m2 1.100 kr.750 kr.650 kr. Nordjylland
Frederikshavn
kr. 800 kr. 700 kr.
Afkastkrav i % 6,75%7,50%8,25%
Årlig leje i kr./m2
kr. 750 kr. 625 kr.
Boligudlejning OMK ejendomme
Afkastkrav i procent og tendens på 12 måneders sigt
København City
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Resterende København
Nordsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Øvrig Fyn
Områder* (se specifikationer side 14)
Udviklingen på boligudlejningsejendomme
Mere aktivitet forårsager stabile afkastkrav
Efter en lang periode med lav aktivitet er der tegn på øget aktivitet i boligsegmentet. Transaktionsvolumen for boligudlejningsejendomme i 2024 landede på 25,7 mia. kr., hvilket er godt 15% mere end i 2023. Det skyldes primært flere markante handler, bl.a. Rødovre Port, der er købt af VIGA og Pictet, og Velkomns køb af 667 rækkehuse på tværs af landet. De to handler tegner sig alene for godt 2,5 mia. kr.
Generelt er der tegn på, at de professionelle investorer er blevet mere aktive, og at vi er nået til et niveau, hvor både købere og sælgere er tilfredse. Derfor forventes det, at afkastkravene forbliver på det nuværende niveau, og at et yderligere rentefald vil føre til stigende aktivitet.
Byggeaktiviteten er faldet væsentligt over de senere år som et resultat af det stigende renteniveau og større usikkerhed, som gør det sværere at opnå rentabilitet i projekterne. Den faldende byggeaktivitet forventes at bidrage til et fortsat lavt tomgangsniveau i de kommende år.
De nye ejendomsskatter medfører øget usikkerhed ved værdiansættelse af boligudlejningsejendomme. Der er vedtaget en stigningsbegrænsning, der gælder for solgte ejendomme, hvilket betyder, at konsekvenserne af de stigende grundværdier begrænses.
De høje renter og stigende skatter kan betyde, at flere er nødt til at leje en bolig, da det er mere attraktivt. Derfor forventes efterspørgslen på lejeboliger fortsat at stige de kommende år. Omvendt forventes tomgangen at fortsætte med at falde, ligesom tilfældet har været det seneste år, hvor tomgangen er faldet med 0,9%-point til en samlet tomgang på 3,0%. Tomgangen er lavest i hovedstadsområdet og højest i Nordjylland.
Markedslejen forventes at være stabil til svagt stigende i det kommende år.
Kanalgaarden, Ørestad. Foto: ATP Ejendomme.
Kontor
Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Havneområder Afkastkrav i
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Resterende København Afkastkrav i
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Vejle
Syddanmark
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Silkeborg
Viborg
Herning
Vestjylland
Frederikshavn
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 6,50%8,50%10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.150 kr. 700 kr. 350 kr.
Afkastkrav i % 7,00% 9,00% 11,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 850 kr.650 kr. 400 kr.
Afkastkrav
Årlig markedsleje i kr./m2
kr. 650 kr.400 kr.
Afkastkrav i % 6,25%7,00%8,75%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.450 kr. 1.000 kr. 650 kr.
Afkastkrav i % 7,00%8,25% 9,75%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.200 kr. 800 kr. 400 kr.
Afkastkrav i % 6,25%7,50% 9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.400 kr. 950 kr. 550 kr.
Afkastkrav i % 6,50%7,75% 9,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
kr. 800 kr. 450 kr.
Afkastkrav i % 6,50%8,25%10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.350 kr. 900 kr. 500 kr.
Afkastkrav i % 7,25%8,75%10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 7,50% 9,00% 10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 8,00% 9,50% 11,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,00%6,00%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 2.000 kr. 1.500 kr. 850 kr.
Afkastkrav i % 6,25%7,25% 9,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.300 kr. 700 kr. 450 kr.
Afkastkrav i % 6,75%7,50% 9,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 975 kr. 600 kr. 400 kr.
Afkastkrav i % 6,75%7,50% 9,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.150 kr.700 kr.425 kr.
Afkastkrav i % 7,25%8,25%10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 850 kr. 500 kr. 350 kr.
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 7,00%8,00%11,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.000 kr. 650 kr. 400 kr.
Afkastkrav
Årlig markedsleje i kr./m2
Udviklingen på kontorejendomme
Fortsat efterspørgsel efter fleksible og certificerede kontorejendomme
Efterspørgslen efter attraktive kontorejendomme er stadig intakt, hvor særligt beliggenhed og korrekt prissætning fortsat har høj prioritet, ligesom de foregående år. 2024 har budt på flere større transaktioner, hvor netop beliggenhed og prissætning har været attraktiv.
Efterspørgslen efter kontorejendomme i Danmark understøttes bl.a. af et robust arbejdsmarked med rekordhøj beskæftigelse. Samtidig er hjemmearbejde væsentligt mere begrænset end i andre store europæiske metropoler pga. den kortere pendlertid. Dog er der en del, særligt store virksomheder, der implementerer fleksible kontorløsninger. Derfor efterspørger virksomheder moderne kontorkoncepter, fx kontorpladser i større kontorfællesskaber eller muligheden for at op- eller nedskalere kontorkapaciteten
med kort varsel. Udbuddet af fleksible koncepter er stort i København og omegn, mens der i Aarhus er begrænset udbud trods høj efterspørgsel.
Foruden fleksible kontorløsninger efterspørger både lejere og investorer i højere grad moderne og bæredygtige kontorlokaler, der er fremtidssikrede. De stigende krav til ESG spiller en stor rolle for kontorsegmentet og tendensen forventes at fortsætte. Det forventes, at værdien af certificerede ejendomme, fx DGNB, på sigt vil overstige værdien af ejendomme, der ikke er certificeret.
Tomgangen for kontorer på landsplan er 6,0% i 4. kvartal 2024. Tomgangen er steget med 0,9 %-point siden samme kvartal året før. Afkastkravene forventes generelt at være stabile over det kommende år, hvilket også gælder for markedslejen.
Udbudte kontorlokaler i procent af skønnet bygningsmasse Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q4 2024
Detail
Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Strøget
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
København City Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Havneområder
kr. 2.500 kr. 1.800 kr.
Resterende Sjælland
Resterende København
Vest for København
Nord for København
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,50%6,50%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 6,00%7,00%8,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 6,00%7,25%8,75%
Årlig markedsleje i kr./m2 2.800 kr.1.400 kr. 900 kr.
Afkastkrav i % 6,75%7,75% 9,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 7,50% 9,00% 12,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 9,00% 10,00%13,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 800 kr.600 kr.400 kr.
Afkastkrav i % 6,00%7,00%8,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 5.250 kr. 2.500 kr. 650 kr.
Afkastkrav i % 6,75%8,00%10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 2.100 kr. 1.250 kr. 500 kr.
Afkastkrav i % 6,50%7,50% 9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 2.900 kr. 1.500 kr. 750 kr.
Afkastkrav i % 6,75%7,75% 9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.000 kr. 1.200 kr. 600 kr.
Afkastkrav i % 7,25%8,25%10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.650 kr. 1.000 kr. 550 kr.
Afkastkrav i % 7,25%8,75%10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 2.200 kr. 1.000 kr. 550 kr.
Afkastkrav i % 7,50% 9,00% 10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.800 kr. 1.200 kr. 400 kr.
Afkastkrav i % 8,00% 9,25% 10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.500 kr. 1.000 kr. 400 kr.
i
Årlig markedsleje i kr./m2
Silkeborg
Viborg
kr. 2.500 kr. 1.000 kr.
Afkastkrav i % 6,75%7,75% 9,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
kr.
Udviklingen på detailejendomme
Fortsat tovtrækkeri mellem nethandlen og detail
Den danske detailhandel kæmper stadig med efterdønningerne fra 2022, der var præget af den højeste inflation i 40 år, markant stigende renter og faldende realløn. Det betød, at forbrugertilliden i starten af 2023 var på et meget lavt niveau og siden har været svagt stigende. Forbrugertilliden er fortsat svagt stigende, om end der kan konstateres visse udsving, og er i januar 2025 på -11,7, hvilket er en lille fremgang i forhold til december 2024.
Den lave forbrugertillid og usikkerheden omkring renter har skabt usikkerhed på detailmarkedet. På trods af det var transaktionsvolumen for detailejendomme 4,7 mia. kr. i 2024, hvilket svarer til en nedgang på ca. 2,7 mia. kr. eller ca. en tredjedel sammenlignet med 2023.
Der er stadig efterspørgsel efter dagligvareporteføljer med geografisk spredning, da dagligvarebutikker anses for at
Udbudte detaillokaler i procent af skønnet bygningsmasse
være robuste over for konjunkturudsving, og derfor har en relativt lav risikoprofil. Samtidig indgår dagligvarekæder ofte indgår lejekontrakter med lange uopsigelighedsperioder, hvilket øger sikkerheden for investeringen.
Siden 2017 har nethandelen i Danmark oplevet en stigende tendens, særligt under coronanedlukningen, hvor den steg markant. Niveauet under coronanedlukningerne ser ud til at fortsætte, og nethandelen steg 3,33% fra 1. halvår 2023 til 1. halvår 2024. Samtidig udgør nethandelen en stadig stigende andel af de samlede transaktioner, hvilket understreger presset på de fysiske butikker.
Tomgangen for detail har været stabil og er steget med 0,2 %-point mellem 4. kvartal 2023 og 4. kvartal 2024 til 3,2%.
Afkastkravene vurderes generelt til at være stabile til svagt stigende over det kommende år, mens der er en vis risiko for faldende markedsleje i visse områder.
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q4 2024
Industri
Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
København
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Vest for København Afkastkrav i
Nord for København
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Vejle
Kolding
Fredericia
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Afkastkrav i
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,75%7,50% 9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i
Årlig markedsleje i kr./m2
Esbjerg Afkastkrav i %
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Silkeborg
Viborg
Herning
Vestjylland
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 7,25%8,50%10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 7,25%8,75%10,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 7,25%8,75%10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Udviklingen på industriejendomme
Udbuddet af eftertragtede ejendomme følger ikke med efterspørgslen
Logistiksegmentet har de seneste år været præget af fortsat fornuftig efterspørgsel. I 2024 var transaktionsvolumen 13,1 mia. kr., hvilket er 1,4 mia. kr. mere end året før. Det er værd at nævne, at segment også havde årets største ejendomshandel, nemlig salget af Danmarks største logistikcenter for 3,3 mia. kr. af DSV til Catena.
Der er fortsat høj efterspørgsel efter nyere og moderne logistikejendomme med placering tæt på essentiel infrastruktur som motorveje. Der er dog også ganske markant efterspørgsel efter ejendomme til let industri, hvor der i hovedstadsområdet har været store handler i de seneste år. Ligeledes opleves der voksende fokus på bæredygtige og energieffektive ejendomme – gerne certificerede. Der opleves desuden god efterspørgsel efter sale-&-lease-back
Udbudte industrilokaler i procent af skønnet bygningsmasse
aftaler med lange lejekontrakter, der mindsker risikoen for investorerne, og for at virksomhederne kan frigive likviditet og fokusere på deres kernekompetencer. Efterspørgslen er desuden bredt forankret over landet.
Udbuddet af de mest eftertragtede ejendomme har ikke fulgt med efterspørgslen. Det kan bl.a. tilskrives, at bynære industri- og logistikområder i høj grad konverteres til boligområder. Samtidig bliver det i stadig stigende grad svært at skaffe egnede arealer til logistikejendomme på de bedste placeringer, da kommunerne i begrænset omfang er villige til at udlægge nye områder til lager- og logistikejendomme. Tomgangen på industri- og logistikejendomme har på landsplan været kraftigt stigende det seneste år. Den er steget fra 1,9% i 4. kvartal 2023 til 2,9% i 4. kvartal 2024. Afkastkravene vurderes stabile i det kommende år, og det samme er tilfældet for markedslejen.
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q4 2024
Definitioner
Beliggenhed og stand
Estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primære, sekundære og tertiære ejendomme, hvoraf primær er det bedste og tertiær er det dårligste. For hver ejendomstype er defineret flere variable om beliggenhed og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkeringsfaciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl.
Primær: Topbeliggenhed for området, højeste standard mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklar. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav, lejeniveauet vil typisk være højt og der kan forventes en kort genudlejningsperiode.
Sekundær: Gennemsnitlig beliggenhed og stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er markedskonforme og afspejler de generelle markedsforhold.
Tertiær: Dårlig beliggenhed for området, lav standard og utidssvarende. Denne type ejendom forventes at kunne handles til et højt afkastkrav for området og lejeniveauet er i den lave ende, og der vil typisk kunne forventes en længere genudlejningsperiode.
Afkastkrav
Er defineret som 1. års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår for at gøre alle afkastkrav så sammenlignelige som muligt.
Markedsleje
Er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m2 pr. år inkl. driftsomkostninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår.
Boligudlejningsejendomme
1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 31.12.1991 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til LL § 54, stk. 1, pkt. 1.
2) OMK Ejendomme er ældre boligudlejningsejendomme, som er taget i brug før 31.12.1991 og er reguleret efter Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje.
3) Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter LL § 19, stk. 2.
Data for ledige erhvervslokaler
Kilden for ledige erhvervslokaler er den seneste tilgængelige udbudsstatistik fra Ejendomstorvet. For yderligere information om denne statistik henvises til ejendomstorvet.dk/statistik/udbudsstatistik.
Tendens
Alle tendenser er udtryk for vores forventninger til niveauet om 12 måneder.
Tallet forventes at stige
Tallet forventes at være uændret
Tallet forventes at falde
Bemærkning til estimater
Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold om lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. Estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input ved værdiansættelsen. Estimaterne må gengives med angivelse af EDC Erhverv Poul Erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl.
* Områdespecifikationer
København City = København K uden havneområder. Østerbro, Frederiksberg og Gentofte = Østerbro, Frederiksberg og Gentofte kommuner.
Havneområde (Nordhavn, Kalvebod Brygge & Tuborg Havn) = Områder beliggende langs Københavns Havn.
Resterende København = Vesterbro, Nørrebro, Nordvest, Valby, Sydhavn (uden havneområder), Brønshøj, Husum, Vanløse, København S (uden Ørestad og havneområder), Kastrup og Dragør kommuner.
Vest for København = Hvidovre, Rødovre, Glostrup, Brøndby, Albertslund, Vallensbæk, Ishøj, Høje Taastrup, Ballerup og Herlev kommuner.
Nord for København = Lyngby, Holte, Farum, Birkerød, Gladsaxe, Rudersdal og Furesø kommuner.
Østsjælland = Greve, Køge, Lejre, Roskilde og Solrød kommuner.
Vestsjælland = Holbæk, Kalundborg, Odsherred, Ringsted, Slagelse og Sorø kommuner.
Sydsjælland = Faxe, Næstved, Stevns og Vordingborg kommuner.
Lolland, Falster og Møn = Guldborgsund og Lolland kommuner.
Øvrige Fyn = Alle kommuner på Fyn uden Odense.
Øvrige Sydjylland = Billund, Fanø, Haderslev, Tønder, Varde, Vejen og Aabenraa kommuner.
Vestjylland = Skive, Struer, Holstebro, Thisted, Morsø og Ringkøbing-Skjern kommuner.
Research & Analyse
EDC Erhverv Poul Erik Bechs Research & Analyse-afdeling udarbejder skræddersyede analyser for større, institutionelle investorer såvel som private investorer. Vi har bl.a. løst opgaver for PFA, PensionDanmark, PenSam, Coop, COPI Group og Salling Group med analyser, bl.a. due diligence om købers undersøgelse af sælgers ejendomme forud for handlens gennemførelse. Opgaverne dækker bl.a.:
• Kommerciel Due Diligence
• Alle relevante forhold om projektudvikling samt køb og drift af investerings- og brugerejendomme
• Analyser til fx advokater, der skal have data til en boligretssag
• Analyser af lejeniveauer og realiserede handelspriser
• Analyser af forholdet mellem udbud og efterspørgsel på større byer såvel som mindre provinsbyer
• Analyser af boligmassens udvikling efter ejerforhold på subjektive, specifikke, afgrænsede geografiske områder
Joseph Alberti
Head of Research
joal@edc.dk +45 5858 7467
Niclas Holm Research Manager
niho@edc.dk +45 5858 8784
KONTAKT
EDC Erhverv Poul Erik Bech
Sjælland/Fyn
København +45 5858 8378
Herlev +45 5858 8376
Taastrup +45 5858 8472
Hillerød +45 5858 8377
Roskilde +45 5858 8395
Køge +45 5858 8379
Næstved +45 5858 8380
Slagelse +45 5858 8396
Odense +45 5858 8397
Jylland
Kolding +45 5858 8399
Aabenraa +45 5858 8425
Sønderborg +45 5858 8422
Esbjerg +45 5858 8398
Vejle +45 5858 8423
Aarhus +45 5858 8670
Silkeborg +45 5858 8427
Herning +45 5858 8567
Viborg +45 5858 8424
Aalborg +45 5858 8449
Vendsyssel +45 5858 8487
International +45 5858 8563
Research +45 5858 8564
Landbrug Øst +45 5858 8574
Landbrug Vest +45 5858 8683
Projekt +45 5858 8487
Capital Markets +45 5858 8572
Få først besked, når der kommer nye ejendomme til salg
Vi har Danmarks største Køber-/Lejerkartotek. Har du ikke fundet den helt rigtige ejendom endnu, så lad os hjælpe dig!
Opret dit personlige ønske i vores landsdækkende Køber-/Lejerkartotek, og få først besked, når der kommer nye ejendomme til salg. Vi screener alle ejendomme for dig og viser dig kun de ejendomme, der matcher dine ønsker.
