Handelsaktiviteten har i 4. kvartal 2024 været mindre end sidste år. Aktiviteten har primært været drevet af handler inden for boligudlejnings- og industi-/logistikejendomme. Den foreløbige opgørelse for transaktionsvolumen for de første 11 måneder af 2024 er 40 mia. kr., hvilket er 1,5 mia. kr. mere end sidste år. Der er dermed tegn på at transaktionsvolumen i år ender med at være højere end sidste år. Afkastkravene udvikler sig for det meste sidelæns i øjeblikket, og mange steder er 12 måneders-prognoserne, at afkastkravene vil være nogenlunde uændret fra niveauet i dag.
Den danske økonomi er stærk sammenlignet med vores naboer, og det skyldes ikke kun Novo Nordisk og medicinalindustrien. Der er dog også væsentlige områder, hvor vækstraterne fortsat er lave. Forbrugerne har brugt af deres opsparinger i løbet af de sidste par år hvor inflationen har været høj og er nu tilbageholdende med at omsætte
lønstigninger til øget forbrug. Eksporten og den industrielle produktion stiger kraftigt på grund af medicinal- og medicinsk udstyr, men også inden for andre områder. På trods af det høje lønvækstniveau i 2024 forbliver inflationen lav. Lønvæksten er nu aftagende, mens inflationen forventes at stabilisere sig omkring 2 %.
Alle disse forhold er med til at understøtte aktiviteten blandt forretningsdrivende, og aktiviteten på markedet for at leje kontorer og industri- og logistikejendomme er aftagende, dog fra et højt aktivitetsniveau. Det har resulteret i, at tomgangen for begge ejendomstyper er steget svagt. Der dog tale om en tomgang som er meget lav i historisk kontekst. Grundet de forholdsvise positive forventninger til økonomien i 2025 forventer vi, at tomgangen kommer til at stabilisere sig i de kommende kvartaler.
Årlig vækst i BNP
Dansk økonomi
Dansk økonomi vurderes at være i højkonjunktur oven på en lang beskæftigelsesfremgang. Bruttonationalproduktet (BNP) steg i tredje kvartal af 2024 med 1,2%. Fremgangen de seneste år har i høj grad været båret af særligt medicinalindustrien. Samtidig har væksten på de danske eksportmarkeder og forbedringen af købekraften medført tegn på en mild fremgang i flere dele af økonomien, hvilket ifølge diverse prognoser ser ud til at fortsætte. Ifølge Nationalbankens seneste reviderede tal, forventes BNP at vækste med 2,1% i 2024, 2,3% i 2025 og 1,5% i 2026. Til sammenligning forventer regeringen i den økonomiske redegørelse fra august en BNP-vækst på 1,9% i 2024 og 2,2% i 2025.
Kilde: Danmarks Statistik & Nationalbanken
Realvækst i BNP i forhold til foregående periode (%) Forventet realvækst i BNP i forhold til foregående periode (%)
Rentesatser
Forbrugertillidsindikatoren
Lønmodtagere
Den lavere inflation har fået både ECB og FED til at lempe pengepolitikken. I løbet af efteråret har ECB sænket renten med 0,75 %-point, og Nationalbanken har fulgt trop med tilsvarende rentenedsættelser. I september satte FED også renten ned med 0,5 %-point. Den lange realkreditrente lå i uge 47 på 4,08%, mens den korte rente, der i højere grad er korreleret med de pengepolitiske tiltag fra FED og ECB, lå på 2,15%. I forbindelse med rentestigningerne frem mod 2024 er spændet mellem de korte og lange renter reduceret betydeligt. Det fortsat høje renteniveau betyder bl.a., at det er blevet markant dyrere at optage lån til bolig. Prognosen fra De Økonomiske Råds rapport fra oktober 2024 viser, at den 30-årige danske realkreditrente forventes at være 4,3% for både 2024 og 2025 og 4,4% i 2030.
Kilde: Finans Danmark & Danmarks Statistik
Forbrugertillidsindikatoren, der belyser befolkningens syn på den nuværende og fremtidige økonomiske situation, er i november på -9,3%, hvilket er omtrent på niveau med september, hvor den var på -8,9%. Det er desuden en smule lavere end gennemsnittet for de seneste 6 måneder, som er på -7,0%. Forbrugertilliden har fortrinsvist været stigende siden oktober 2022, hvor forbrugertilliden lå på -37%, hvilket er det laveste niveau i statistikkens 48-årige historie. Den fortsat lave måling i forbrugertillid skal ses i lyset af et kraftigt fald i indikatorer om forbrugernes vurdering af Danmarks nuværende økonomiske situation, samt en begrænset købelyst. Det kan i høj grad tilskrives de høje renteniveauer, der har reduceret danskernes disponible indkomster.
Kilde: Danmarks Statistik
Seneste data fra Danmarks Statistik viser, at antallet af lønmodtagere er steget med 4.300 personer fra august til september 2024, hvilket svarer til en stigning på 0,1%. Siden september 2023 er der kommet 27.000 flere lønmodtagere, svarende til 0,9%. Beskæftigelsen er dermed fortsat omkring et historisk højt niveau og over det strukturelle niveau. Ifølge regeringens økonomiske redegørelse forventes højere lønninger og en svagere produktivitetsudvikling at dæmpe efterspørgslen på arbejdskraft, hvilket vil forårsage et mindre fald i beskæftigelsen over de kommende år. Dette forventes allerede at komme til udtryk i 2025, hvor beskæftigelsen forventes at falde med 5.000 personer.
Kilde: Danmarks Statistik
Boligudlejning
ejendomme
Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Havneområder Afkastkrav
Årlig markedsleje i kr./m2
Resterende København
Syddanmark
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Silkeborg
Midtjylland
Viborg
Herning
Vestjylland
Årlig markedsleje i kr./m2
markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2 1.550 kr. 1.450 kr. 1.100 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,50%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.450 kr. 1.250 kr. 950 kr.
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.350 kr.1.000 kr.800 kr.
Afkastkrav i % 4,75%5,00%5,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.450 kr. 1.275 kr. 1.100 kr.
Afkastkrav i % 5,25%5,75%6,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.250 kr. 1.100 kr. 950 kr.
Afkastkrav i % 5,00%5,50%6,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.400 kr. 1.200 kr.1.000 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,00%7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.350 kr. 1.150 kr. 950 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,00%7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.300 kr. 1.100 kr.875 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,25%7,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.250 kr.900 kr.750 kr.
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.150 kr.900 kr.750 kr.
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.100 kr. 800 kr. 675 kr.
Afkastkrav i % 4,25%4,75%5,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.850 kr. 1.600 kr. 1.350 kr.
Afkastkrav i % 4,75%5,75%7,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.400 kr. 1.050 kr.950 kr.
Afkastkrav i % 5,25%6,25%7,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.125 kr. 1.000 kr. 850 kr.
Afkastkrav i % 5,25%5,75%7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.200 kr. 1.050 kr. 900 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,50%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.200 kr.850 kr.650 kr.
markedsleje i kr./m2
i % 5,25%6,50%7,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Boligudlejning
fuldt udviklede ejendomme
Afkastkrav i procent, årlig leje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Områder* (se specifikationer side 14)
København City Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte Afkastkrav i %
Resterende København
Vest for København
Nord for København
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Silkeborg
Viborg
Herning
Vestjylland
Hjørring
Frederikshavn
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,00%5,25%5,75%
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,75%6,25%7,50%
Årlig leje i kr./m2 825 kr. 725 kr. 600 kr.
Afkastkrav i % 5,25%6,00%6,50%
Årlig leje i kr./m2 1.125 kr. 975 kr. 800 kr.
Afkastkrav i % 5,75%6,25%7,00%
Årlig leje i kr./m2 1.175 kr. 1.000 kr. 850 kr.
Afkastkrav i % 5,75%6,25%7,25%
Årlig leje i kr./m2 1.175 kr. 975 kr. 800 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,50%7,50%
Årlig leje i kr./m2 1.050 kr. 725 kr. 550 kr.
Afkastkrav i % 6,00%7,00%8,00%
Årlig leje i kr./m2 1.000 kr. 900 kr. 750 kr.
Afkastkrav i % 6,00%7,25%8,25%
Årlig leje i kr./m2 950 kr. 750 kr. 625 kr.
Afkastkrav i % 4,25%4,75%5,25%
Årlig leje i kr./m2 1.575 kr. 1.350 kr. 1.200 kr.
Afkastkrav i % 4,75%5,75%7,25%
Årlig leje i kr./m2 1.350 kr. 900 kr. 650 kr.
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,25%
Årlig leje i kr./m2 1.100 kr. 850 kr. 650 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,25%7,25%
Årlig leje i kr./m2 1.150 kr. 925 kr. 750 kr.
Afkastkrav i % 6,00%7,25%9,00%
Årlig leje i kr./m2 1.100 kr.750 kr.650 kr.
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2 1.200 kr. 1.050 kr. 850 kr.
Afkastkrav i % 5,75%6,50%7,75%
Årlig leje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig leje i kr./m2
kr. 800 kr. 700 kr.
Boligudlejning OMK ejendomme
Afkastkrav i procent og tendens på 12 måneders sigt
København City
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Resterende København
Nordsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Øvrig Fyn
Områder* (se specifikationer side 14)
Udviklingen på boligudlejningsejendomme
Mere aktivitet forårsager stabile afkastkrav
Efter en lang periode med lav aktivitet er der tegn på øget aktivitet i boligsegmentet. Transaktionsvolumen for de første 10 måneder i 2024 er på 14,5 mia. kr., hvilket er ca. 5% mere end samme periode sidste år. Det skyldes primært flere markante handler, bl.a. Hørkær Have, der er købt af NREP og Velkomns køb af 667 rækkehuse på tværs af landet. De to handler tegner sig alene for ca. 2 mia. kr.
Generelt er der tegn på, at de professionelle investorer er blevet mere aktive, og at vi er nået til et niveau, hvor både købere og sælgere er tilfredse. Derfor forventes det, at afkastkravene forbliver på det nuværende niveau, og at et yderligere rentefald vil føre til stigende aktivitet.
Byggeaktiviteten er faldet væsentligt over de senere år som et resultat af det stigende renteniveau i kombination med større usikkerhed, som gør det sværere at opnå rentabilitet i projekterne. Den faldende byggeaktivitet forventes at bidrage til et forsat lavt tomgangsniveau i de kommende år.
De nye ejendomsskatter medfører øget usikkerhed ved værdiansættelse af boligudlejningsejendomme. Der er vedtaget en stigningsbegrænsning, der følger solgte ejendomme, hvilket betyder, at konsekvenserne af de stigende grundværdier begrænses.
De høje renter og stigende skatter kan betyde, at flere er nødt til at leje en bolig, da det er mere attraktivt end at eje en bolig. Derfor forventes efterspørgslen på lejeboliger fortsat at stige de kommende år. Omvendt forventes tomgangen at fortsætte med at falde, som tilfældet har været det seneste år, hvor tomgangen er faldet med 0,8 %-point til en samlet tomgang på 3,4%. Tomgangen er lavest i hovedstadsområdet og højest i Midtjylland og Aalborg.
Markedslejen forventes at være stabil til let stigende i det kommende år.
Augusthave, Aarhus
Kontor
Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Havneområder Afkastkrav
Årlig markedsleje i kr./m2
Resterende København Afkastkrav i
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
markedsleje i kr./m2
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Vejle
Syddanmark
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Silkeborg
Viborg
Herning
Vestjylland
Årlig markedsleje i kr./m2
markedsleje
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2 1.150 kr. 700 kr. 350 kr.
Afkastkrav i % 7,00%9,00%11,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 850 kr.650 kr. 400 kr.
Afkastkrav i % 7,50%9,00%12,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 850 kr. 650 kr.400 kr.
Afkastkrav i % 6,00%6,75%8,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.550 kr. 1.000 kr. 650 kr.
Afkastkrav i % 6,50%8,00%9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.200 kr. 800 kr. 400 kr.
Afkastkrav i % 6,25%7,50%9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.400 kr. 950 kr. 550 kr.
Afkastkrav i % 6,50%7,75%9,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 6,50%8,25%10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.350 kr. 900 kr. 500 kr.
Afkastkrav i % 7,25%8,75%10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 7,50%9,00%10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.150 kr. 700 kr. 400 kr.
Afkastkrav i % 8,00%9,50%11,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,00%6,00%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 2.000 kr. 1.500 kr. 850 kr.
Afkastkrav i % 6,25%7,25%9,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.300 kr. 700 kr. 450 kr.
Afkastkrav i % 6,75%7,50%9,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 975 kr.600 kr. 400 kr.
Afkastkrav i % 6,75%7,50%9,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.150 kr.700 kr.425 kr.
Afkastkrav i % 7,25%8,25%10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 850 kr. 500 kr. 350 kr.
Årlig markedsleje i kr./m2
Hjørring
Frederikshavn
kr. 900 kr. 600 kr.
Afkastkrav i % 7,00%8,00%11,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.000 kr. 650 kr. 400 kr.
Afkastkrav i
Årlig markedsleje i kr./m2
Udviklingen på kontorejendomme
Fortsat efterspørgsel efter fleksible og certificerede kontorejendomme
Efterspørgslen efter attraktive kontorejendomme er stadig intakt, hvor særligt beliggenhed og korrekt prissætning fortsat er høj prioriteret, som de senere år. 2024 har budt på flere større transaktioner, hvor netop beliggenhed og prissætning har været attraktiv.
Efterspørgslen efter kontorejendomme i Danmark understøttes bl.a. af et robust arbejdsmarked med rekordhøj beskæftigelse. Samtidig er hjemmearbejde væsentligt mere begrænset end i andre store europæiske metropoler grundet den kortere pendlertid. Dog er der en del virksomheder – særligt store virksomheder – der implementerer fleksible kontorløsninger. Derfor efterspørger virksomheder moderne kontorkoncepter, fx kontorpladser i større kontorfællesskaber eller muligheden for at op- eller
Udbudte kontorlokaler i procent af skønnet bygningsmasse
nedskalere kontorkapaciteten med kort varsel. Udbuddet af fleksible koncepter er stort i København og omegn, mens der i Aarhus er begrænset udbud trods høj efterspørgsel.
Foruden fleksible kontorløsninger efterspørger både lejere og investorer i højere grad moderne og bæredygtige kontorlokaler, der er fremtidssikre. De stigende krav til ESG spiller en stor rolle for kontorsegmentet og trenden forventes at fortsætte. Det forventes, at værdien af certificerede ejendomme, der fx er DGNB-certificeret på sigt, vil overstige værdien af ejendomme, der ikke er certificeret.
Tomgangen for kontor på landsplan er 6,0% i 4. kvartal 2024. Tomgangen er steget med 0,9 %-point siden samme kvartal året før. Afkastkravene forventes generelt at være stabile over det kommende år, hvilket også gør sig gældende for markedslejen.
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q4 2024
Detail
Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Strøget
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
København City Afkastkrav i
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Havneområder
kr. 2.500 kr. 1.800 kr.
Resterende Sjælland
Resterende København
Vest for København
Nord for København
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Silkeborg
Viborg
Herning
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,50%6,50%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 6,00%7,25%8,75%
Årlig markedsleje i kr./m2 2.800 kr.1.400 kr. 900 kr.
Afkastkrav i % 6,75%7,75%9,75%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.700 kr. 950 kr. 500 kr.
Afkastkrav i % 7,50%9,00%12,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.300 kr. 650 kr. 450 kr.
Afkastkrav i % 9,00%10,00%13,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 800 kr.600 kr.400 kr.
Afkastkrav i % 6,00%7,00%8,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 5.250 kr. 2.500 kr. 650 kr.
Afkastkrav i % 6,50%7,75%10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 2.100 kr. 1.250 kr. 500 kr.
Afkastkrav i % 6,50%7,50%9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 2.900 kr. 1.500 kr. 750 kr.
Afkastkrav i % 6,75%7,75%9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.000 kr. 1.200 kr. 600 kr.
Afkastkrav i % 7,25%8,25%10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.650 kr. 1.000 kr. 550 kr.
Afkastkrav i % 7,25%8,75%10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 2.250 kr. 1.000 kr. 550 kr.
Afkastkrav i % 7,50%9,00%10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.800 kr. 1.200 kr. 400 kr.
Afkastkrav i % 8,00%9,25%10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.500 kr. 1.000 kr. 400 kr.
Afkastkrav i % 4,75%5,75%7,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 5.500 kr. 2.500 kr. 1.000 kr.
Afkastkrav i % 6,75%7,75%9,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.400 kr. 1.050 kr. 550 kr.
Afkastkrav i % 7,00%8,00%10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 2.500 kr. 1.050 kr. 500 kr.
Afkastkrav i % 7,25%8,25%10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.750 kr. 900 kr. 500 kr.
Årlig markedsleje i kr./m2
Udviklingen på detailejendomme
Fortsat tovtrækkeri mellem nethandlen og detail
Den danske detailhandel kæmper stadig med efterdønningerne fra 2022, der var præget af den højeste inflation i 40 år, markant stigende renter og faldende realløn. Det betød, at forbrugertilliden i starten af 2023 var på et meget lavt niveau og siden har det dog også været svagt stigende. Forbrugertilliden er fortsat svagt stigende, om end der kan konstateres visse udsving, og er i oktober 2024 på -8,9, hvilket er omtrent det samme som gennemsnittet for de seneste seks måneder.
Den lave forbrugertillid og usikkerheden omkring renter har skabt usikkerhed på detailmarkedet. På trods af det var transaktionsvolumen 2,5 mia. kr. i de første 10 måneder af 2024, hvilket svarer til en stigning på ca. 0,25 mia. kr. eller 10% sammenlignet med samme periode i 2023.
Der er stadig efterspørgsel efter især dagligvareporteføljer med geografisk spredning, da dagligvarebutikker anses for
Udbudte detaillokaler i procent af skønnet bygningsmasse
at være robuste over for konjunkturudsving, og derfor har en relativt lav risikoprofil, samtidig med at dagligvarekæder ofte indgår lejekontrakter med lange uopsigelighedsperioder.
Siden 2017 har nethandelen i Danmark oplevet en stigende tendens, særligt under coronanedlukningen i 2021, hvor den steg markant. Niveauet under coronanedlukningerne ser ud til at fortsætte, og nethandelen steg 3,33% fra 1. halvår 2023 til 1. halvår 2024. Samtidig udgør nethandelen en stadig stigende andel af de samlede transaktioner, hvilket understreger det forventede pres på de fysiske butikker.
Tomgangen for detail har været stabil og er steget med 0,2 %-point mellem 4. kvartal 2023 og 4. kvartal 2024 til 3,2%. Afkastkravene vurderes over en bred kam stabile til let stigende over det kommende år, mens der er en vis risiko for faldende markedsleje nogle steder.
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q4 2024
Industri
Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
København
Vest for København
Nord for København
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Silkeborg
Viborg
Herning
Vestjylland
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 5,75%7,50%9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 6,50%8,50%10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 7,25%9,75%11,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
kr. 275 kr. 200 kr.
Afkastkrav i % 5,50%6,75%9,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
kr. 350 kr. 200 kr.
Afkastkrav i % 7,25%8,75%10,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i % 7,25%8,75%10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Aalborg Afkastkrav i %
Hjørring
Frederikshavn
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Afkastkrav i %
Årlig markedsleje i kr./m2
Nordjylland
Udviklingen på industriejendomme
Udbuddet af eftertragtede ejendomme følger ikke med efterspørgslen
Logistiksegmentet har de seneste år været præget af fortsat fornuftig efterspørgsel. I de første 10 måneder af 2024 har transaktionsvolumen været 10,7 mia. kr., hvilket er det samme som sidste år. Her er det vigtigt at nævne, at det er på trods af at Danmarks største logistikcenter er blevet solgt for 3,3 mia. kr. af DSV til Catena.
Der er fortsat høj efterspørgsel efter nyere og moderne logistikejendomme med placering tæt på essentiel infrastruktur som motorveje. Der er dog også ganske markant efterspørgsel efter ejendomme til let industri, hvor der i hovedstadsområdet har været store handler i de seneste år. Ligeledes opleves der voksende fokus på bæredygtige og energieffektive ejendomme – gerne certificerede. Der opleves desuden god efterspørgsel efter sale-&-lease-back aftaler med lange lejekontrakter, der mindsker risikoen for investorerne, og for at virksomhederne kan frigive likvi-
Udbudte industrilokaler i procent af skønnet bygningsmasse
ditet samtidigt med, at virksomhederne kan fokusere på deres kernekompetencer. Efterspørgslen er desuden bredt forankret over landet.
Udbuddet af de mest eftertragtede ejendomme har ikke fulgt med efterspørgslen. Det kan bl.a. tilskrives, at bynære industri- og logistikområder i høj grad konverteres til boligområder. Samtidigt bliver det i stadig stigende grad svært at skaffe egnede arealer til logistikejendomme på de bedste placeringer, da der til en vis grænse er mangel på kommunal velvillighed til at udlægge egnede arealer til lager- og logistikejendomme.
Tomgangen på industri- og logistikejendomme har på landsplan været kraftigt stigende det seneste år, hvor tomgangen er steget fra 1,9% i 4. kvartal 2023 til 2,9% i 4. kvartal 2024. Afkastkravene vurderes stabile i det kommende år, og det samme er tilfældet for markedslejen.
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q4 2024
Definitioner
Beliggenhed og stand
Estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primære, sekundære og tertiære ejendomme, hvoraf primær er det bedste og tertiær er det dårligste. For hver ejendomstype er defineret flere variable om beliggenhed og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkeringsfaciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl.
Primær: Topbeliggenhed for området, højeste standard mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklar. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav, lejeniveauet vil typisk være højt og der kan forventes en kort genudlejningsperiode.
Sekundær: Gennemsnitlig beliggenhed og stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er markedskonforme og afspejler de generelle markedsforhold.
Tertiær: Dårlig beliggenhed for området, lav standard og utidssvarende. Denne type ejendom forventes at kunne handles til et højt afkastkrav for området og lejeniveauet er i den lave ende, og der vil typisk kunne forventes en længere genudlejningsperiode.
Afkastkrav
Er defineret som 1. års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår for at gøre alle afkastkrav så sammenlignelige som muligt.
Markedsleje
Er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m2 pr. år inkl. driftsomkostninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår.
Boligudlejningsejendomme
1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 31.12.1991 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til LL § 54, stk. 1, pkt. 1.
2) OMK Ejendomme er ældre boligudlejningsejendomme, som er taget i brug før 31.12.1991 og er reguleret efter Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje.
3) Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter LL § 19, stk. 2.
Data for ledige erhvervslokaler
Kilden for ledige erhvervslokaler er den seneste tilgængelige udbudsstatistik fra Ejendomstorvet. For yderligere information om denne statistik henvises til ejendomstorvet.dk/statistik/udbudsstatistik.
Tendens
Alle tendenser er udtryk for vores forventninger til niveauet om 12 måneder.
Tallet forventes at stige
Tallet forventes at være uændret
Tallet forventes at falde
Bemærkning til estimater
Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold om lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. Estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input ved værdiansættelsen. Estimaterne må gengives med angivelse af EDC Erhverv Poul Erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl.
* Områdespecifikationer
København City = København K uden havneområder. Østerbro, Frederiksberg og Gentofte = Østerbro, Frederiksberg og Gentofte kommuner.
Havneområde (Nordhavn, Kalvebod Brygge & Tuborg Havn) = Områder beliggende langs Københavns Havn.
Resterende København = Vesterbro, Nørrebro, Nordvest, Valby, Sydhavn (uden havneområder), Brønshøj, Husum, Vanløse, København S (uden Ørestad og havneområder), Kastrup og Dragør kommuner.
Vest for København = Hvidovre, Rødovre, Glostrup, Brøndby, Albertslund, Vallensbæk, Ishøj, Høje Taastrup, Ballerup og Herlev kommuner.
Nord for København = Lyngby, Holte, Farum, Birkerød, Gladsaxe, Rudersdal og Furesø kommuner.
Østsjælland = Greve, Køge, Lejre, Roskilde og Solrød kommuner.
Vestsjælland = Holbæk, Kalundborg, Odsherred, Ringsted, Slagelse og Sorø kommuner.
Sydsjælland = Faxe, Næstved, Stevns og Vordingborg kommuner.
Lolland, Falster og Møn = Guldborgsund og Lolland kommuner.
Øvrige Fyn = Alle kommuner på Fyn uden Odense.
Øvrige Sydjylland = Billund, Fanø, Haderslev, Tønder, Varde, Vejen og Aabenraa kommuner.
Vestjylland = Skive, Struer, Holstebro, Thisted, Morsø og Ringkøbing-Skjern kommuner.
Research & Analyse
EDC Erhverv Poul Erik Bechs Research & Analyse-afdeling udarbejder skræddersyede analyser for større, institutionelle investorer såvel som private investorer. Vi har bl.a. løst opgaver for PFA, PensionDanmark, PenSam, Coop, COPI Group og Salling Group med analyser, bl.a. due diligence om købers undersøgelse af sælgers ejendomme forud for handlens gennemførelse. Opgaverne dækker bl.a.:
• Kommerciel Due Diligence
• Alle relevante forhold om projektudvikling samt køb og drift af investerings- og brugerejendomme
• Analyser til fx advokater, der skal have data til en boligretssag
• Analyser af lejeniveauer og realiserede handelspriser
• Analyser af forholdet mellem udbud og efterspørgsel på større byer såvel som mindre provinsbyer
• Analyser af boligmassens udvikling efter ejerforhold på subjektive, specifikke, afgrænsede geografiske områder
Joseph Alberti
Head of Research
joal@edc.dk +45 5858 7467
Niclas Holm Research Manager
niho@edc.dk +45 5858 8784
KONTAKT
EDC Erhverv Poul Erik Bech
Sjælland/Fyn
København +45 5858 8378
Herlev +45 5858 8376
Taastrup +45 5858 8472
Hillerød +45 5858 8377
Roskilde +45 5858 8395
Køge +45 5858 8379
Næstved +45 5858 8380
Slagelse +45 5858 8396
Odense +45 5858 8397
Jylland
Kolding +45 5858 8399
Aabenraa +45 5858 8425
Sønderborg +45 5858 8422
Esbjerg +45 5858 8398
Vejle +45 5858 8423
Aarhus +45 5858 8670
Silkeborg +45 5858 8427
Herning +45 5858 8567
Viborg +45 5858 8424
Aalborg +45 5858 8449
Vendsyssel +45 5858 8487
International +45 5858 8563
Research +45 5858 8564
Landbrug Øst +45 5858 8574
Landbrug Vest +45 5858 8683
Projekt +45 5858 8487
Capital Markets +45 5858 8572
Få først besked, når der kommer nye ejendomme til salg
Vi har Danmarks største Køber-/Lejerkartotek. Har du ikke fundet den helt rigtige ejendom endnu, så lad os hjælpe dig!
Opret dit personlige ønske i vores landsdækkende Køber-/Lejerkartotek, og få først besked, når der kommer nye ejendomme til salg. Vi screener alle ejendomme for dig og viser dig kun de ejendomme, der matcher dine ønsker.
