ÍNDICE
INTRODUCCIÓN ................................................................. 9
CAPÍTULO PRIMERO EL CONTRATO DE LOCACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL § 1. Introducción .............................................................. § 2. El contrato de locación según el Código Civil y Comercial ................................................................ a) Definición ............................................................... b) Partes intervinientes en el contrato de locación ...... 1) Locador .............................................................. 2) Locatario ........................................................... c) Forma .................................................................... d) Transmisión por causa de muerte .......................... e) Continuador de la locación ..................................... f) Facultades del representante .................................. § 3. Objeto y destino ......................................................... a) Objeto .................................................................... b) Contrato reglado por normas administrativas ........ c) Destino de la cosa locada ....................................... d) Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida .............................................................. e) Locación habitacional ............................................. § 4. Plazos. Máximo y mínimo........................................... § 5. Efectos de la locación ................................................. a) Obligaciones del locador ......................................... b) Obligaciones del locatario ....................................... c) Régimen de mejoras ............................................... § 6. Extinción del contrato ................................................ a) Cumplimiento del plazo convenido ......................... b) Resolución imputable al locatario ........................... c) Resolución imputable al locador ............................. d) Resolución anticipada del contrato de locación ...... e) Cesión y sublocación .............................................. § 7. Efectos de la extinción ............................................... – MODELO DE CONTRATO DE LOCACIÓN COMENTADO. – OTROS MODELOS ......................................................... a) Contrato de locación de vivienda ............................ b) Contrato de locación de vivienda pactado en dólares............................................................... c) Modelo de contrato de alquiler de departamento..... d) Convenio de prórroga de contrato de alquiler .........
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e) Contrato de locación de vivienda por temporada ..... § 8. Lo que hay que tener en consideración en el contrato de locación para comercio .......................................... a) Inmueble ................................................................ b) Mejoras. Obras de reparación y reformas ............... c) Refacciones ............................................................ d) Destino amplio ....................................................... e) Cargas y contribuciones del inmueble .................... f) Aumentos de impuestos .......................................... g) Reajuste del alquiler ............................................... h) Cesión y sublocación ............................................. i) Constitución de sociedad ........................................ – MODELOS a) Contrato de locación para uso comercial ................ b) Modelo de contrato de locación para comercio ........ c) Convenio de prórroga de contrato de locación comercial ................................................................ d) Renovación de contrato de alquiler de local comercial ................................................................ – OTROS MODELOS a) Modelos de uso corriente ........................................ 1) Autorización para locar inmuebles...................... 2) Recibo de reserva ............................................... 3) Recibo en concepto de seña ................................ 4) Depósito en garantía (recibo) .............................. 5) Inventario ........................................................... 6) Fianza ................................................................ b) Modelos de notificaciones entre las partes .............. 1) Notificación del locador por roturas y desperfectos ..................................................... 2) Informe sobre cesión de contrato ........................ 3) Intimación al fiador de la locación ...................... 4) Intimación por falta de pago de alquileres (También válido para las expensas a cargo del locatario) ....................................................... 5) Restitución del inmueble por vencimiento del plazo contractual ................................................ 6) Intimación por abandono de la locación.............. 7) Intimación por sublocación o cesión del contrato no prevista .......................................................... 8) Notificación de rechazo de intimaciones .............. 9) Convenio de modificación del alquiler residencial
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CAPÍTULO II ASPECTO PRÁCTICO IMPOSITIVO DE LOS ALQUILERES. PAGO DE IMPUESTOS
§ 1. Introducción .............................................................101 § 2. Ingresos brutos .........................................................102 a) Introducción..........................................................102 b) En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ..............102 1) Generalidades ...................................................102 2) Ley tarifaria Nº 5494 CABA ...............................103 c) Provincia de Buenos Aires .....................................104 1) Generalidades ...................................................104 2) Excepciones ......................................................104 3) Condiciones para que proceda la exención ........105 4) Porcentajes de las alícuotas ...............................105 5) Caso que el locador e inmueble pertenecen a distintas jurisdicciones ...................................105 6) Semejanzas impositivas entre CABA y provincia de Buenos Aires .................................................106 • Cuadro Resumen ..........................................................107 § 3. Impuesto al valor agregado en los alquileres .............107 § 4. Impuesto a las ganancias..........................................108 a) Monotributistas .....................................................108 b) Autónomos ............................................................109 § 5. Régimen del Registro de operaciones inmobiliarias ...109 a) Introducción..........................................................109 b) Sujetos obligados ..................................................109 c) Sujetos excluidos...................................................110 d) Operaciones comprendidas ...................................110 e) Excepciones a la presentación ...............................110 f) Información a suministrar......................................110 g) Legislación aplicable. Resolución General 2820. “Registro de Operaciones Inmobiliarias” ................111
CAPÍTULO III MONTO MÁXIMO DE LAS COMISIONES INMOBILIARIAS DE LOS ALQUILERES PARA VIVIENDA § 1. Introducción .............................................................129 § 2. La acción de amparo promovida por la “Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia” (ACIJ)...................131 § 3. Obligación de las inmobiliarias de publicar amparo contra comisiones altas .............................................132 § 4. Caso. “Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia y otros contra Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA s/ Amparo”, 30/08/2016 ..133 a) Análisis del caso ....................................................133 b) Texto del fallo. “Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia y otros c/ Colegio Único de Corredores
Inmobiliarios de la CABA s/ amparo” ....................139 c) Edicto ....................................................................191 § 5. Legislación Complementaria .....................................192 • Resolución Nº 350. Aranceles Sugeridos, 27/01/2016 ..192
CAPÍTULO IV EJECUCIÓN DE ALQUILERES § 1. Introducción .............................................................195 § 2. Aplicación práctica. Modelos del proceso de ejecución.196 a) Contrato de locación .............................................196 b) Escrito de demanda ejecutiva por cobro de alquileres ..........................................................204 c) Resolución o providencia judicial ...........................209 d) Cédula de citación al demandado ..........................210 e) Cédula de citación a la fiadora ...............................213 f) Escrito acompañando cédulas de notificación (ley 22.172) ...........................................................215 g) Escrito del inquilino negando autenticidad de firma .................................................................216 h) resolución o providencia judicial ...........................217 i) Escrito presentado por el inquilino apelando la resolución judicial .............................................218 j) Resolución o providencia judicial ...........................219 k) Escrito presentado por el ejecutante .....................219 l) Resolución o providencia judicial ...........................220 m) Mandamientos de intimación de pago y citación de remate ..............................................................221 n) Diligencia del mandamiento de intimación de pago y citación de remate .................................223 o) Escrito acompañando mandamiento ley 22.172 ....224 p) Escrito de oposición de excepciones ......................225 q) Resolución o providencia judicial ..........................228 § 3. Otros modelos ...........................................................229 a) Demanda de cobro ejecutivo de alquileres .............229 b) Demanda sumaria por cobro de alquileres ............232 c) Contestación de demanda. Locación compleja .......235 d) Mandamiento de ejecución ....................................242 e) Nulidad de locación abusiva ..................................244 f) Restitución del inmueble ........................................250 g) Inventario de instalaciones y accesorios (anexo al contrato de locación) .........................................251
CAPÍTULO V DESALOJO
§ 1. Nociones generales en el CPCCN ...............................253 a) Introducción..........................................................253 b) Medidas cautelares ...............................................255 c) Desocupación inmediata del inmueble ..................256 § 2. El desalojo en el Código Civil y Comercial .................256 § 3. MODELOS de demanda de desalojo .........................258 a) Modelo tipo de demanda de desalojo .....................258 b) Demanda por vencimiento de contrato ..................262 c) Demanda de desalojo por condena de futuro .........266
CAPÍTULO VI ASPECTOS PRÁCTICOS JURISPRUDENCIALES APLICANDO EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL EN LA EJECUCIÓN DE ALQUILERES § 1. Se admite al locatario compensar alquileres con lo gastado en reparaciones urgentes .........................271 • CASO: CApel., Trelew, “Kresteff c/ Inda se admite al locatario compensar alquileres con lo gastado en reparaciones urgentes”, 11/09/2015 ...................271 a) Hechos ..................................................................271 b) Síntesis del fallo ....................................................272 c) Texto del caso ........................................................272 § 2. Procedencia de la pesificación. Cobro ejecutivo de alquileres. Pacto de pago del canon locativo en dólares estadounidenses y cláusula penal. Incumplimiento del pago del alquiler. Derecho transitorio. .....277 • CASO: “Mammoliti Juan c/ Becker Silvia Inés s/ Cobro Ejecutivo de Alquileres”, 19/05/2016 .....277 a) Síntesis del fallo ....................................................277 b) Texto del caso .......................................................278 § 3. Juicio ejecutivo. Cobro de alquileres. Excepción de inhabilidad de título. Locación de centro comercial. Deuda líquida y exigible ...........................284 • CASO. CNCom. “INC S.A. c/ Novais, Luciana y otro s/ejecutivo”, 25/09/2015 ............................284 a) Síntesis del fallo ....................................................284 b) Texto del caso .......................................................285 § 4. Otros casos jurisprudenciales en la provincia de Buenos Aires ........................................................287 a) Juicio ejecutivo. Cobro de alquileres .....................287 b) Ámbito procesal ...................................................287 c) Competencia ........................................................288 d) Costas ..................................................................288 e) Intervención del fiador ..........................................289
f) Intimación previa al deudor ...................................290 g) Notificación ..........................................................290 h) Medidas Cautelares .............................................291 i) Objeto ...................................................................291 j) Plazo .....................................................................292 k) Procedencia ..........................................................293 l) Prueba ..................................................................293 m) Reconvención ......................................................295 n) Reintegro del inmueble ........................................295 o) Sentencia .............................................................296 p) Tasa de justicia ....................................................297 q) Menores ...............................................................297 r) Usurpación de propiedad ......................................298
CAPÍTULO VII PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA FAMILIAR EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL § § § §
§ § § §
§ §
§ § §
1. 2. 3. 4.
Introducción .............................................................299 Protección de la vivienda ...........................................301 Afectación: Condiciones ............................................302 Legitimación .............................................................304 a) Afectación por actos de última voluntad ................305 b) Afectación por disposición judicial ........................305 5. Beneficiarios .............................................................305 6. Habitación efectiva del beneficiario ...........................306 7. Subrogación real: su incorporación al régimen protectorio ................................................................306 8. Efectos de la protección ............................................307 a) Introducción..........................................................307 b) Excepciones a la protección ..................................309 1) Inoponibilidad ante expensas comunes y ciertos tributos..............................................................309 2) Inoponibilidad ante garantías reales ..................310 3) Inoponibilidad ante créditos por construcciones o mejoras ...........................................................311 4) Inoponibilidad ante obligaciones alimentarias ...311 c) Subasta del bien. Imposibilidad de cobro...............311 d) Ejecución en el proceso concursal .........................312 9. Enajenación, gravámenes y mejoras testamentarias .312 10. Frutos .....................................................................313 a) Ejecución de los frutos ..........................................313 b) Excepción .............................................................314 11. Créditos fiscales ......................................................314 12. Deberes de la autoridad de aplicación .....................315 13. Honorarios profesionales.........................................315
§ 14. Desafectación .........................................................316 a) Desafectación y cancelación de la inscripción ........316 b) Enumeración legal ................................................316 1) A solicitud del Constituyente .............................316 2) A solicitud de la mayoría de los herederos .........317 3) A requerimiento de la mayoría de los condóminos .......................................................317 4) A instancia de cualquier interesado o de oficio ..317 5) Por expropiación, reivindicación o ejecución forzada ..............................................................318 § 15. Inmuebles rurales ...................................................318 § 16. Casos jurisprudenciales ..........................................319 a) Inconstitucionalidad de la ley n° 14.432. Inembargabilidad e inejecutabilidad de un inmueble no inscripto como bien de familia, que fue embargado en el marco de una acción por daños y perjuicios ...........................................319 • CASO: CApel.Civ.Com., Azul, “Rodríguez, Jorge A. c/ Paleo, Elda y/u otro s/ Daños y perjuicios”, 5/11/2015 ............................................................319 1) Introducción ......................................................319 2) Análisis del fallo ................................................320 3) Texto del caso ....................................................323 b) Derecho a la vivienda: Se dejó sin efecto un embargo en base al Código Civil y Comercial. La causa del embargo se inició por la ejecución de honorarios en forma posterior a la fecha de inscripción como bien de familia del inmueble.......344 • CASO: CApel.Civ.Com., Salta, “P., R. R. vs. A., G. D.; A., M. A. s/ Piezas Pertenecientes”, 18/08/2015 ..........................................................344 1) Introducción ......................................................344 2) Análisis del fallo ................................................344 3) Texto del caso ....................................................346
APÉNDICE LEGISLATIVO – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN –Parte pertinente– .....................................................353 – CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION – Desalojo –Parte pertinente– ....................362 – CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES –Parte pertinente– .....365 – LEY 14.432. Ley de Protección de Vivienda Única, y de Ocupación Permanente. (Inembargable e Inejecutable) ...... 366
BIBLIOGRAFÍA ................................................................369