Direitos Imobiliários da População Urbana de Baixa Renda by Editora Sarandi

José Osório de Azevedo Jr.

Com uma linguagem simples, direta e didática – mas sem banalizar os conceitos e mantendo fidelidade à ciência jurídica –, José Osório de Azevedo Jr. esclarece situações e aponta alternativas e soluções para a regularização da locação e da aquisição de lotes urbanos pela população de baixa renda. A importância da aprovação e do registro do loteamento, a falta de pagamento, as diversas situações de posse e usucapião, o loteamento irregular e as ações judiciais para determinar a propriedade do imóvel urbano são alguns dos temas explorados pelo autor. Ao final do livro, o leitor encontrará decisões judiciais importantes para os direitos imobiliários da população urbana de baixa renda. “O que é socialmente impossível é juridicamente impossível.” J�� O�� A�� J�.

Editora Sarandi Av. Brigadeiro Faria Lima, 1912 – Cjto. 208 B Pinheiros – São Paulo – SP Tel. (11) 3097-9040 • Fax. (11) 3811-9977 http://www.editorasarandi.com.br e-mail: editora@editorasarandi.com.br

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DIREITOS IMOBILIÁRIOS DA POPULAÇÃO URBANA DE BAIXA RENDA

Sempre fundamentado no direito constitucional à moradia, o jurista José Osório de Azevedo Jr. divulga, neste livro, os direitos imobiliários da população urbana de baixa renda. Para o autor, “não se concebe um direito de propriedade que tenha vida em confronto com a Constituição Federal, ou que se desenvolva paralelamente a ela”.

J�� O�� A�� J�.

DIREITOS IMOBILIÁRIOS DA POPULAÇÃO URBANA DE BAIXA RENDA

J�� O�� A�� J�. Bacharel em Direito pela Universidade de São Paulo, é também Mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Exerceu a advocacia por 23 anos. Foi Conselheiro e membro da Comissão de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção de São Paulo. Foi Juiz do 1º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, no qual ingressou em 1981 por meio do Quinto Constitucional, classe advogado. Também foi Vice-Presidente e Presidente do 1º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo e Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, aposentando-se em fevereiro de 2002. Professor de Direito Civil da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo por 34 anos. Exerce a função de árbitro e parecerista em questões de Direito Civil. Autor das obras Compromisso de compra e venda (Malheiros Editores, 5ª edição, esgotada) e Compra e venda, troca e permuta (Editora Revista dos Tribunais). Possui cerca de 300 votos e artigos jurídicos publicados em revistas especializadas.

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José Osório de Azevedo Jr.

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Direitos imobiliários da população urbana de baixa renda José Osório de Azevedo Jr. © 2011 Direção editorial Francisco Azevedo de Arruda Sampaio Rita Marte Arruda Sampaio Aloma Fernandes de Carvalho Edição e revisão de texto

Capa

Helena Botelho Gomes

Suria Scapin

Izabel Bueno

Administração e apoio

Maria Rita Camarini

Ana Maria P. C. Mello Projeto gráfico e editoração eletrônica Suria Scapin

Ana Paula Menezes Carolina Oliveira Cremonesi

Produção e edição de imagem

Lhuan Gameiro

Eduardo Justiniano

Eldo Francisco da Silva (Pixinguinha)

Rafael Sato

Paulo Robson do Nascimento Lopes

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP) (Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil) Azevedo Júnior, José Osório de Direitos imobiliários da população urbana de baixa renda / José Osório de Azevedo Jr.. -São Paulo : Editora Sarandi, 2011 ISBN 978-85-99018-95-8 1. Consumidores de baixa renda - Brasil 2. Direito imobiliário - Brasil I. Título.

11-07858

CDU-347.235(81) Índices para catálogo sistemático: 1. População de baixa renda : Direito imobiliário 347.235 (81)

Todos os direitos reservados. Editora Sarandi Av. Brigadeiro Faria Lima, 1912 – Conjunto 208 B – Pinheiros – São Paulo – SP Tel. (11) 3097-9040 • Fax. (11) 3811-9977 http://www.editorasarandi.com.br • e-mail: editora@editorasarandi.com.br

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Aos meus netos advogados, Maria Clara de Azevedo Morgulis e Felipe de Azevedo Morgulis, que contribuíram decisivamente para a publicação deste livro.

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SUMÁRIO NOTA DO AUTOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 PREFÁCIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

I – COMPRADOR DE LOTE DE TERRENO

1.1 – O registro do loteamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1.2 – O contrato

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

1.3 – Pagamento e mora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 1.4 – Pagamento atrasado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1.5 – Desistência de comprar: o direito de receber de volta grande parte do valor das prestações pagas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 1.6 – Indenização pelas construções e benfeitorias

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1.7 – Obras de infraestrutura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1.8 – Condomínio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1.9 – Dificuldades para obter escritura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 1.10 – A escritura definitiva deveria ser claramente dispensada pela lei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 1.11 – A orientação antissocial do Conselho Superior da Justiça em São Paulo. Necessidade de reação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 1.12 – Resumindo a questão da dispensa da escritura . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 1.13 – Ações para obter a escritura e ação de usucapião . . . . . . . . . . . . . . . 29

II – MORADOR DE FAVELA

2.1 – O que é posse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 2.2 – Por que se defende a posse? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 2.3 – Tipos de posse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 2.3.1 Posse justa e posse injusta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 2.3.1.1 Ainda sobre a posse injusta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 2.3.2 Posse de boa-fé e posse de má-fé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 2.3.3 Posse direta e posse indireta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 2.3.4 Posse titulada e posse não titulada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 2.3.5 Posse mansa e pacífica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

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2.3.6 Posse contínua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 2.3.7 Composse e posse exclusiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 2.4 – Principais efeitos da posse. Usucapião . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 2.4.1 Usucapião especial urbano individual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 2.4.2 Usucapião especial urbano coletivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 2.4.3 Usucapião – artigo 183 da Constituição Federal . . . . . . . . . . . . . . 45 2.4.4 Usucapião – artigo 1.240 do Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 2.4.5 Usucapião – artigo 1.238 do Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 2.4.6 Instituto semelhante ao usucapião . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 2.4.7 Livre escolha . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 2.5 – Principais efeitos da posse. Legítima defesa. Ações possessórias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 2.5.1 A legítima defesa da posse, também chamada desforço imediato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 2.5.2 Erro na indicação da ação e natureza dúplice da ação possessória . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 2.5.3 Exceção de domínio. Juízo possessório e juízo petitório . . . . . 49 2.5.4 Ação possessória movida pelo proprietário . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 2.5.5 Ação reivindicatória . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 2.5.5.1 Defesa na ação reivindicatória . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 2.6 – Ação reipersecutória imobiliária . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 2.7 – Outro instituto útil no processo: a hipoteca judiciária

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2.8 – Posses que não servem para usucapião . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 2.8.1 Posse do inquilino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 2.8.2 Posse do comodatário e do empregado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 2.8.3 Detenção, posse e propriedade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 2.8.4 A posse do compromissário comprador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 2.9 – Imóveis que não podem ser adquiridos por usucapião . . . . . . . . . . 62 2.9.1 Bens públicos. Casos excepcionais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 2.9.2 A Lei n. 11.977/2009 – Programa Minha Casa, Minha Vida . . . . . 63 2.9.3 Ainda a Lei n. 11.977/2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 2.9.4 Direitos adquiridos anteriormente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 2.9.5 Evolução da legislação possessória . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 2.9.6 Bens públicos comuns. O morador de rua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 2.10 – Pessoas que não podem sofrer usucapião . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

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III – INQUILINO EM CASA DE CÔMODOS

3.1 – Contrato de locação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 3.2 – O aluguel do cômodo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 3.3 – Pouca discussão nos Tribunais. O morador de cômodo e o favelado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 3.4 – O subinquilino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 3.5 – Presunção da lei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 3.6 – Direitos e vantagens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 3.7 – Legislação do município de São Paulo

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3.8 – Ingresso em Juízo. Apoio de associações e de órgãos públicos 80 3.8.1 Analogia. Casos julgados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

IV – COMPRADOR DE IMÓVEL DE CONJUNTO HABITACIONAL

4.1 – Observações gerais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 4.2 – Paralisação da obra. Invasão . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 4.3 – Cooperativa Habitacional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

V – CONTRATOS DIVERSOS – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL

5.1 – Noções gerais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 5.2 – Proteção ao credor. A tradição do direito brasileiro . . . . . . . . . . . . . . . 90 5.3 – Forma de execução. Todos os atos se passam fora da Justiça . . . 92 5.4 – Aspectos negativos para o devedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 5.5 – A defesa do devedor. O Código de Defesa do Consumidor . . . . . . 94 5.6 – O interesse do adquirente de baixa renda tem maior relevância jurídica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 5.7 – Reintegração de posse. Defesa do adquirente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

VI – ARRENDAMENTO MERCANTIL DE IMÓVEL E ARRENDAMENTO RESIDENCIAL

6.1 – Arrendamento mercantil de imóvel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 6.2 – Arrendamento residencial. Nova forma de leasing imobiliário. Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Gerência exclusiva da Caixa Econômica Federal. Contrato oneroso de aquisição. Código de Defesa do Consumidor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 6.3 – Proteção do interesse do credor. Ação de reintegração de posse . . 103

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6.4 – Proibição de vender, prometer vender ou ceder direitos . . . . . . 104 6.5 – Manifestações dos tribunais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 6.5.1 Limite de idade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 6.5.2 Reintegração de posse – Consignação em pagamento . . . 107 6.5.3 O devedor deve ser notificado de forma clara para purgar a mora, antes da propositura da ação . . . . . . . . . . . . . . . . 108 6.5.4 O réu deve ser ouvido sempre, principalmente em caso de posse antiga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 6.5.5 Cessão do imóvel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 6.5.6 Construções consideradas irregulares . . . . . . . . . . . . . . . . 111

VII – OS JUROS NO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – LEI N . 11 .977/2009 115 7.1 – A capitalização mensal dos juros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 7.2 – Histórico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 7.3 – O novo texto não é genérico. A Lei da Usura está em vigor. O CDC e a Constituição Federal. Interpretação sistemática . . . 117 BIBLIOGRAFIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

APÊNDICE

121

I – SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA REsp 75.659 –SP (1995/0049519-8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 II – TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO (TJSP - 8ª Câm.; Ap. Cível nº 212.726-1-8-São Paulo; Rel. Des. José Osório; j. 16.12.1994; v.u.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 III – PRIMEIRO TRIBUNAL DE ALÇADA CIVIL DO ESTADO DE SÃO PAULO Apelação nº 291.722 1º TAC (RT 565/107) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 IV – TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Apelação nº 51.838-1 – 4ª C. – j. 17.10.85 – rel. Des. Alves Braga (RT 604/31) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 V – TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Agravo de Instrumento n. 141.896-1 – São Paulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154

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NOTA DO AUTOR

Este texto pretende divulgar os direitos imobiliários da população urbana de baixa renda. É destinado ao cidadão comum, motivo por que foi usada linguagem simples, com o cuidado, porém, de não banalizar os conceitos e de manter fidelidade à ciência jurídica. Com isso, espera-se que a obra – mesmo não sendo extensa – possa ser útil também ao advogado iniciante que atua nessa área, com sugestões de defesa e de abertura para outras pesquisas. Foi incluído um apêndice, com cinco acórdãos, sendo um do Superior Tribunal de Justiça, relatado pelo Ministro Aldir Passarinho Jr., e quatro do Tribunal de Justiça de São Paulo, dos quais três foram relatados por mim, e o outro pelo saudoso Desembargador Alves Braga, a cuja memória presto minhas homenagens. Quatro acórdãos são referentes à problemática da favela, sendo o outro restante ligado ao loteamento irregular e ao usucapião, com argumentos que podem ser úteis nos casos comuns de declarações absurdas. Esses acórdãos, quando publicados, foram, no geral, bem aceitos. José Osório de Azevedo Jr.

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PREFÁCIO

Quando fui convidado a prefaciar esta obra, pus-me a pensar por que motivo seu autor, um dos mais prestigiados magistrados que tiveram assento no Tribunal de Justiça de São Paulo, teria honrado, com seu convite, um modesto advogado militante e professor universitário, em lugar de tantos e quantos ilustres e festejados juristas. Suspeito que a resposta foi apontada, pelo próprio autor, nas entrelinhas da bela e utilíssima obra que honrosamente prefacio e li com especial interesse, quando, às tantas, ali manifesta sua confiança nos jovens que enfrentam, nos bancos da magistratura, nos escritórios de advocacia e nas contendas judiciárias, entre os quais me enfileiro, as agruras provocadas pelas disputas nas quais, de um lado, posiciona-se um cidadão menos favorecido social e economicamente. Qual advogado, do menos ao mais douto, do menos ao mais reputado e próspero, não prestou seu auxílio profissional a cidadãos carentes, nem por isso menos merecedores da justa e tempestiva apreciação de seus problemas pelo Poder Judiciário? O magistrado, professor, escritor e jurista José Osório de Azevedo Jr. traz à reflexão temas tão importantes quanto pouco enfrentados e raramente expostos e explicados com incomum clareza e valiosa didática que, conhecida e admiravelmente, marcaram suas decisões, livros e artigos, qualidades que se somam à sua capacidade de sintetizar sem comprometer o conteúdo fundamental do que escreve, fazendo-o, para coroar seu estilo, de forma especialmente agradável ao leitor, que é premiado com um texto descomplicado e direto. Por tudo isso, fica fácil a quem lê este livro compreender a importância do direito constitucional à moradia a partir do qual

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DIREITOS IMOBILIÁRIOS DA POPULAÇÃO URBANA DE BAIXA RENDA  JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JR.

o autor trata diversos assuntos relevantes aos adquirentes de lotes urbanos, aos quais chama a atenção, de início, para a importância da aprovação e registro do loteamento, da existência de contrato escrito e do exercício contínuo da posse, que lhe dará fundamental proteção no futuro, sem perder de vista que o atraso ou a desistência do pagamento motivado por fatos extraordinários (perda do emprego, doença etc.) não importará a perda total das prestações. Já o comprador pontual terá direito à escritura definitiva, mesmo se negada pelo vendedor, contra o qual terá meios judiciais para exigi-la ou supri-la por ordem do juiz, procedimento custoso e demorado a respeito do qual o autor apresenta seu justificado inconformismo, porque, embora a Lei n. 9.785/99 tenha dispensado a escritura para aquisição de lotes urbanos quando feita a prova da quitação da dívida pelo comprador, a orientação do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral de Justiça no Estado de São Paulo permite a dispensa apenas aos imóveis adquiridos em loteamentos promovidos pelo Poder Público e entidades delegadas (Cohab, por exemplo). O autor trata da posse com preocupação ainda mais acentuada, dada a confusão comum entre posse e propriedade e dados os efeitos relevantes que da posse decorrem, sobretudo a possibilidade de aquisição da propriedade mediante usucapião1 para a qual o autor apresenta e explica, generosa e pacientemente, a importância da posse longa, justa e de boa-fé, que facilitam a aquisição da propriedade. Ainda mergulhado em explicações revestidas de didática primária, que causariam admiração a qualquer professor do Ensino Fundamental, o autor apresenta as chamadas ações possessórias pelas quais o possuidor tem, mesmo contra o proprietário, direito

1. O autor adota o gênero masculino da palavra: o usucapião, a exemplo, entre tantos, de Clóvis Bevilaqua, autor do Código Civil anterior, e do também memorável civilista Washington de Barros Monteiro.

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PREFÁCIO 

a permanecer no imóvel. Neste passo, o autor não deixa de tratar, com mesma maestria e idêntico linguajar simples, das pouco estudadas ações reivindicatórias e reipersecutórias imobiliárias por meio das quais o proprietário poderá recuperar a posse baseado no direito de propriedade, não na posse que perdeu (reivindicatória), ou o compromissário comprador, por exemplo, poderá reaver parte das prestações pagas, obter indenização e até nulidade da segunda venda, caso o compromitente vendedor tenha alienado o imóvel a terceiro (reipersecutória). Em seguida, o autor examina o Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n. 11.977/09, cujo principal efeito é admitir a regularização fundiária, sobretudo dos assentamentos ditos irregulares, a concessão de títulos aos ocupantes (posse titulada), preferencialmente às mulheres. Entre os direitos e obrigações do inquilino em casa de cômodos, favelado e subinquilino, presumidos locatários ou sublocatários, o autor destaca a possibilidade de interrupção dos pagamentos do aluguel, se a construção que serve a uma dessas formas de habitação coletiva for considerada precária pelo Poder Público. São igualmente examinados aspectos relevantes sobre a aquisição de imóvel em conjunto habitacional, inclusive mediante cooperativas habitacionais, como também analisadas consequências do atraso ou da falta de entrega do imóvel. O complexo contrato de alienação fiduciária de imóvel em garantia também recebeu a devida atenção do autor sem perder a clareza na exposição de seus ensinamentos a respeito do conceito, da legislação, dos problemas e das implicações do atraso ou da falta de pagamento das prestações, bem como das injustiças que recaem sobre o comprador, razão pela qual o autor destaca e condena, com sobra de argumentos, o “unilateralismo e a violência do sistema de execução que deixa o devedor à mercê dos cálculos e dos suspeitos leilões, com perda imediata da posse e risco de perder tudo que pagou e tudo que incorporou ao imóvel”.

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Também merecem atento exame o arrendamento mercantil de imóveis e o arrendamento residencial, duas formas do chamado leasing imobiliário para a população de baixa renda, criado pela Lei n. 10.188/01, que atribuiu à Caixa Econômica Federal sua gestão e a implementação do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), tomando em conta a aquisição da casa própria por pessoas de baixa renda. O autor percorre diversos e relevantes aspectos da Lei de Arrendamento Residencial, entre eles a proibição da transferência de direitos pelo prazo legal de 24 meses, a regularidade das construções e a possibilidade de o devedor impontual perder a posse, após notificado para purgar a mora. No entanto, severas e bem fundamentadas críticas são apresentadas pelo autor contra a capitalização mensal de juros permitida pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, ora porque a Lei da Usura (ou lei contra a usura) ainda vigora ao lado do Código de Defesa do Consumidor e da própria Constituição Federal, ora porque um programa que pretende permitir ao cidadão de baixa renda a aquisição de sua própria moradia (por isso denominado Minha Casa, Minha Vida), mas favorece, paradoxalmente, o Sistema Financeiro de Habitação, por meio da capitalização mensal de juros, é contraditório à proteção da mesma população menos favorecida que pretendeu justamente beneficiar. É sob essa ótica sensível, porque atenta às injustiças e desventuras sociais e legislativas, que o ilustre autor abordou esses e outros temas de profunda importância aos moradores de baixo poder aquisitivo, em favor dos quais, em mais de uma ocasião, nos fez reavivar, do alto de sua investidura de magistrado e com sua firme, independente e respeitada pena, a oração do jurista alemão Rudolf von Ihering, que legou, talvez, a mais bela lembrança aos que estudam e se interessam pelo Direito, a propósito do qual, em conferência proferida, na primavera de 1872, e depois publicada no mesmo ano, afirmou: “O direito não é uma pura teoria, mas uma força viva. Por isso a justiça sustenta numa das mãos a balança em que pe-

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sa o direito, e, na outra, a espada de que se serve para o defender. A espada sem a balança é a força brutal; a balança sem a espada é a impotência do direito. Uma não pode avançar sem a outra, nem haverá ordem jurídica perfeita sem que a energia com que a justiça aplica a espada seja igual à habilidade com que maneja a balança. O direito é um trabalho incessante, não somente dos poderes públicos, mas ainda de uma nação inteira”.2 Ao negar pedido de reivindicação promovido por proprietários cujos lotes se transformaram em favela consolidada ao longo de 20 anos, o Desembargador José Osório de Azevedo Jr., fazendo ressoar as palavras de Ihering, decidiu com sobra de razões em um dos acórdãos que ao final deste livro anexa: “Loteamento e lotes urbanos são fatos e realidades urbanísticas. Só existem, efetivamente, dentro do contexto urbanístico. Se são tragados por uma favela consolidada, por força de uma certa erosão social, deixam de existir como loteamento e como lotes. A realidade concreta prepondera sobre a ‘pseudo-realidade-jurídico-cartorária’. Essa não pode subsistir, em razão da perda do objeto do direito de propriedade. Se um cataclismo, se uma erosão física, provocada pela natureza, pelo homem ou por ambos, faz perecer o imóvel, perde-se o direito de propriedade. [...] O desalojamento forçado de 30 (trinta) famílias, cerca de 100 (cem) pessoas, todas inseridas na comunidade urbana muito maior da extensa favela, já consolidada, implica operação cirúrgica de natureza ético-social, sem anestesia, inteiramente incompatível com a vida e a natureza do Direito. É uma operação socialmente impossível. E o que é socialmente impossível é juridicamente impossível”.3 Por tudo isso e muito mais que o leitor encontrará nas linhas que se seguem, a obra produzida pela sensibilidade do Professor José Osório de Azevedo Jr. é diferenciada e virtuosa, porque congrega a síntese de suas privilegiadas e amadurecidas reflexões, que serviram de referência ao próprio Poder Judiciário, no qual o autor atuou durante duas décadas na tentativa de construção – e, quiçá, de uma consolidação! – da adequada observância dos

2. Rudolf von Ihering, A luta pelo Direito, 15ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 1. 3. TJSP, 8ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 212.726-1-8, São Paulo, Relator José Osório de Azevedo Jr., Julgamento em 16.12.1994, votação unânime.

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preceitos jurídicos que determinam a justa proteção àqueles que buscam o Poder Judiciário, destacadamente, por sua evidente relevância social, aos adquirentes de baixa renda, a ponto de suas decisões serem frequentemente referendadas e quase integralmente transcritas, como razões de decidir, em diversos acórdãos do Superior Tribunal de Justiça, como ao final deste valioso e didático manual se notará.

Gilberto Haddad Jabur Professor Doutor de Direito Civil Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC-SP

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1 .1  O registro do loteamento A lei principal que rege as operações de loteamentos é a Lei n. 6.766/79, chamada Lei do Parcelamento do Solo Urbano, ou Lei de Loteamentos.4 Esta lei tem força obrigatória, é de ordem pública, assim chamada porque faz preponderar o interesse público sobre o particular. Isso significa que os contratantes não podem agir de forma contrária a ela. Se um contrato de venda e compra de um lote, ou parte dele, não respeitar o que está estabelecido na Lei de Loteamentos, o documento ou a cláusula contratual que desrespeitaram a lei não valem. A Lei de Loteamentos obriga o loteador a submeter o projeto de loteamento à avaliação da Prefeitura do município onde se localiza o terreno a ser loteado. Se o projeto for aprovado, o loteador

4. A Lei do Parcelamento do Solo Urbano, ou Lei de Loteamentos, está disponível no site da Presidência da República: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6766.htm>. Acesso em: jun. 2011.

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deverá registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis da comarca. O comprador de lote de terreno precisa observar, antes de realizar a compra, se o loteamento foi aprovado pela Prefeitura e se está registrado no Cartório do Registro de Imóveis adequado. A leitura do contrato já deve mostrar que o loteamento está registrado. Se não constar do contrato o número do registro, é quase certo que esse loteamento não está registrado nem aprovado pela Prefeitura. Trata-se, então, de um loteamento clandestino, feito de forma escondida do Poder Público. Isso é muito grave, porque só a Prefeitura tem autoridade para permitir que ocorra um loteamento. Nenhum proprietário pode lotear seu terreno sem obter autorização da Prefeitura. Pode acontecer de um loteamento ser aprovado pela Prefeitura, mas não ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Isso também é muito grave porque é o registro que garante que o loteador é o dono do imóvel e que pode vender os lotes para os interessados. Se não houver o registro do loteamento, será difícil para o comprador ficar dono do lote, porque no cartório não há registro de nenhum lote. Ali só aparece que o loteador é dono de uma gleba bruta. O comprador, então, não poderá registrar o seu contrato. Mas, no futuro, e com dificuldades, ele terá condições de se tornar dono do terreno, como veremos adiante. A primeira preocupação do comprador de lote, portanto, é saber se o loteamento foi aprovado pela Prefeitura e se está registrado no Cartório de Registro de Imóveis da comarca. Se alguém comprar um lote de um loteamento aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, estará fazendo um negócio adequado, dentro da legalidade. As dificuldades que eventualmente ocorrem são aquelas que também po-

dem acontecer em qualquer negócio imobiliário, isto é, violação do contrato, ou da lei, por qualquer das partes.

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Se, porém, o loteador não for o dono legítimo da gleba bruta, o interessado não deve comprar, deve fugir desse negócio e comunicar o fato a um promotor de Justiça ou delegado de Polícia, pois estará diante um crime. A Lei n. 6.766/79 define como crime o ato de promover loteamento não aprovado, ou não registrado.5

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Depende: se o loteador for realmente o dono da gleba, estará vendendo irregularmente, mas estará vendendo o que é dele. Então, talvez dê para arriscar. Mas o comprador não obterá a escritura facilmente. Pelo contrário, ficará muito tempo com documentação fraca. Mesmo assim, existem garantias para o comprador, que dificilmente perderá o lote que comprou, como se verá logo mais.



Será o caso de arriscar e comprar assim mesmo?

Se o loteamento não estiver registrado, o interessado não deve comprar nenhum lote. Mas, às vezes, não há escolha, pois pode não existir, para vender, loteamento registrado. Ou, se existir, os lotes são muito caros e não dá para comprar.

Para saber se o loteador é dono da gleba, é preciso ir ao Cartório de Registro de Imóveis e indagar. O Cartório tem obrigação de informar.

1 .2  O contrato De qualquer forma, o comprador de um lote de um loteamento sem registro não está desamparado.

5. Lei 6.766/79 – Art. 50 – Constitui crime contra a Administração Pública: I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios; […] Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido: I – por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente; II – com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4º e 5º, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave. (Redação dada pela Lei n. 9.785, 29.1.99) […] Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6766.htm>. Acesso em: jun. 2011.

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Há um contrato, chamado compromisso de compra e venda, que lhe dá boas garantias. Esse contrato deve ser bem guardado. Uma cópia deve ser tirada e mantida em lugar diferente, para diminuir o risco de perdê-lo. Se o documento é apenas um recibo de sinal, não tem importância, pois esse recibo geralmente vale como contrato de compromisso. Após a compra, é importante tomar posse6 do lote e fazer, logo que possível, alguma construção de alvenaria ou de madeira, por mais humilde que seja, plantar alguma árvore e manter o lote limpo. É conveniente conhecer os vizinhos. Convém também que outras pessoas tenham conhecimento da compra do lote. Tudo isso é importante para se fazer a prova de que o comprador está na posse do lote. Vai demorar para a Prefeitura cobrar algum imposto, porque ela pode não estar sabendo da existência do loteamento, se não houve aprovação nem registro. Esse imposto é o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Assim que houver alguma cobrança por parte da Prefeitura, é bom pagar logo e guardar o recibo. Isso porque o recibo é também um indicador de posse, é um sinal de que alguém tem interesse naquele lote e que está agindo como se já fosse o dono.

1 .3  Pagamento e mora A principal obrigação do comprador é pagar o preço nos prazos estabelecidos no contrato. Se um dia houver alguma discussão na Justiça, o juiz vai ter boa impressão desse comprador, vai notar que ele é um bom pagador.

6. Para saber mais sobre o instituto da posse, ver item 2.1 e seguintes.

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Acontece, porém, que o comprador não passará impune pelo fato de ter atrasado o pagamento e vai ter que pagar alguma multa ou juro por causa do atraso.

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É direito do devedor pagar com atraso. Não é favor algum do credor receber pagamento atrasado. O credor tem obrigação de receber o pagamento, mesmo atrasado.



Se um dia houver atraso nos pagamentos, o comprador não vai perder logo o lote, pois o pagamento pode ser feito com atraso. É o que se chama purgação da mora. Purgar quer dizer limpar, purificar. Mora que dizer demora, atraso. Purgar a mora, portanto, significa pagar com atraso e, assim, limpar a mora.

Normalmente, o comprador de lote é bom pagador. Como ele acha que tem um documento fraco, sem registro, fica mais seguro estando sempre em dia com suas obrigações.

1 .4  Pagamento atrasado Quando o comprador vai pagar a prestação atrasada na imobiliária que administra o loteamento, é preciso cuidado. É muito frequente a imobiliária cobrar mais do que a lei permite. Como o comprador não é bem informado, e porque sente-se fraco por causa do atraso, ele acaba concordando com o valor cobrado. É preciso reagir. O juro não pode ser superior a 1% (um por cento) ao mês e só pode ser calculado sobre o valor das prestações vencidas, ou seja, não pode ser aplicado sobre o valor total do contrato. A multa não pode ir além de 10% (dez por cento) sobre o valor das prestações vencidas e só é devida quando o atraso for superior a três meses. Isso quer dizer que, se o comprador estiver deven-

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do duas prestações e vai pagá-las antes do vencimento da terceira prestação, não poderá haver cobrança de qualquer multa.7 Se a imobiliária insistir na cobrança, o comprador deve levar a questão ao Procon (Fundação de Proteção e Defesa ao Consumidor) ou a um promotor de Justiça. É possível que esteja havendo um crime contra o consumidor.8

1 .5  Desistência de comprar: o direito de receber de volta grande parte do valor das prestações pagas Se alguém comprou de um loteador um lote de terreno, com construção ou sem construção, e não tem condições de pagar por um motivo defensável (desemprego, doença na família, necessidade de mudança para cidade distante etc.), não há obrigação de manter o contrato. É possível dizer ao loteador ou à imobiliária que, por um daqueles motivos mencionados acima, o contrato deve ser considerado desfeito. Trata-se de uma espécie de desistência, de modo que o comprador pode devolver o imóvel e o vendedor, por sua vez, fica obrigado a restituir o valor das prestações pagas, descontando-se o valor do desfrute que o comprador teve com o imóvel, isto é, da vantagem que o comprador teve com a ocupação do imóvel.

7. Ainda que o contrato estabeleça de forma diferente, a Lei n. 6.766/79, art. 26, V, dispõe que o contrato deve indicar a taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6766.htm>. Acesso em: jun. 2011.

8. Código de Defesa do Consumidor – Lei n. 8.137/90 – Art. 7° Constitui crime contra as relações de consumo: […] V – elevar o valor cobrado nas vendas a prazo de bens ou serviços, mediante a exigência de comissão ou de taxa de juros ilegais. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L8137.htm>. Acesso em: jun. 2011.

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A lei não diz quanto o loteador pode reter daquilo que foi pago, mas a jurisprudência diz que é preciso descontar o valor das vantagens que o comprador teve com a ocupação do imóvel. Ele pode, por exemplo, ter construído e morado lá por algum tempo, livrando-se do aluguel.



A lei proíbe a perda total das prestações. Isso que dizer que a perda parcial é permitida, exatamente porque o loteador teve despesas, como, por exemplo, aquelas com o corretor, para vender o imóvel.

Isso acontece porque o comprador está amparado pelo Código de Defesa do Consumidor,9 que não permite a perda total das importâncias pagas no caso de rescisão do contrato, mesmo que esta ocorra por culpa do comprador. Como o loteador vai receber de volta o imóvel, é provável que não tenha prejuízo. O que não é possível é ele, loteador, ficar com o imóvel e ficar também com todo o preço que tenha sido pago.

O cálculo do valor que o loteador vai poder abater não é fácil de ser encontrado e varia conforme o caso concreto. O loteador vai querer abater muito e o comprador vai querer abater pouco. Se não houver acordo, só um juiz poderá resolver. Esse tipo de desentendimento pode ser levado ao Juizado Especial Cível de Pequenas Causas, onde o comprador poderá comparecer sem advogado. Entretanto, se o comprador tiver um advogado de confiança, é melhor ir ao Juizado Especial junto com ele. Se não puder levar um advogado de confiança, deverá ir acompanhado de alguém com alguma escolaridade. Esta pessoa também poderá ser testemunha da conversa que vai acontecer na imobiliária.

9. Lei n. 8.078/90 – Art. 53, caput. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8078.htm>. Acesso em: jun. 2011.

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A Justiça tem sido favorável ao comprador na hora de calcular o valor que o loteador quer reter. A percentagem mais comum da retenção é de 20% (vinte por cento). Mas esse número varia muito por causa do valor do desfrute.

1 .6  Indenização pelas construções e benfeitorias É bom lembrar que, se houve compra apenas do terreno e foi feita alguma construção ou benfeitoria,10 o valor da vantagem que o comprador teve ocupando o imóvel deverá ser calculado apenas sobre o valor da ocupação do terreno e não da construção ou benfeitoria que fez. Isso faz diminuir muito o valor da retenção a que o loteador tem direito. A percentagem referida acima pode cair para até 10% (dez por cento). É também importante lembrar que, se houver valorização do imóvel e esse imóvel ficar com o loteador, é possível que não haja retenção alguma, a percentagem será, então, de 0%. As benfeitorias e construções feitas no terreno, por mais simples que sejam, devem ser indenizadas sempre. Em resumo: o comprador do terreno que construiu alguma coisa e vai rescindir o contrato porque não pode mais continuar pagando tem direito de reaver grande parte das prestações pagas pelo terreno e o valor total das construções e benfeitorias.11

10. Entende-se por benfeitoria uma obra, uma modificação ou um conserto realizado em um imóvel, com o objetivo de conservá-lo ou melhorá-lo.

11. Lei n. 6.766/79 – Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário. Parágrafo único. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6766.htm>. Acesso em: jun. 2011.

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1 .8  Condomínio

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Como já foi dito, o comprador está amparado pelo Código de Defesa do Consumidor e, dessa forma, precisa saber exatamente quanto ele, comprador, tem de pagar. Por outras palavras, o preço da compra tem que ser certo. A cobrança daquelas despesas faz com que o preço fique incerto e, portanto, não pode ser exigida do comprador.

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É frequente o loteador exigir do comprador valores referentes a terraplenagem, abertura de ruas, asfaltamento, prevenção de erosão, iluminação, rede de água etc. Essas despesas são de responsabilidade do loteador e ele não pode lançá-las sobre o comprador, mesmo que o contrato estabeleça que elas sejam de responsabilidade do comprador.

1 .7  Obras de infraestrutura

Às vezes, o loteador vende os lotes como se fizessem parte de um condomínio e não de um loteamento. O loteador age dessa maneira para fugir das normas impositivas que regulam os loteamentos, principalmente a Lei n. 6.766/79. Mas ele não pode fugir do alcance dessa lei, mesmo que o contrato firmado entre comprador e vendedor diga o contrário. Como já foi dito, a Lei de Loteamentos é uma lei de ordem pública, que não pode ser contrariada pelo contrato. Se o lote foi comprado não como um lote bem definido, mas como parte de um condomínio, é certo tratar-se de um loteamento que não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis e, provavelmente, nem foi aprovado pela Prefeitura. O comprador deve, então, parar de pagar as prestações até que o loteamento seja regularizado tanto na Prefeitura como no Registro de Imóveis.12

12. Lei n. 6.766/79 – Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6766.htm>. Acesso em: jun. 2011.

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1 .9  Dificuldades para obter escritura Muito frequentemente, o comprador de lote de terreno encontra dificuldades para obter a escritura definitiva de venda. Como já mencionado, se o loteamento está registrado, tudo será mais fácil. É só ir ao Cartório de Notas que for indicado pelo loteador e pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), também chamado Sisa. A escritura deverá ser passada sem maiores dificuldades, pois o vendedor também tem interesse em se desligar definitivamente do negócio. As despesas com essa escritura correm por conta do comprador. Quando o loteador é uma pessoa física, pode surgir outro tipo de problema. Como os prazos de pagamento do preço são longos, geralmente acontecem muitas alterações na vida do loteador. Ele pode se casar, se divorciar ou morrer. Será preciso regularizar a situação jurídica do loteador para poder lavrar a escritura, e isso pode ser feito pelo próprio loteador ou por seus herdeiros. Isso significa que será preciso comprovar o casamento, o divórcio ou, em caso de morte, onde correu o inventário do loteador e qual herdeiro vai comparecer no cartório para assinar a escritura, o que geralmente se faz com um pedido de alvará, ou seja, com uma autorização do juiz do inventário para o inventariante assinar a escritura. Tudo isso acarreta despesas, que são da responsabilidade do loteador ou de seus herdeiros, pois é claro que, como existe a obrigação do comprador de pagar o preço, existe também a obrigação do vendedor de completar a venda assinando a escritura. Acontece que, geralmente, o vendedor e seus herdeiros, que já receberam o preço e não têm mais nenhum interesse econômico no negócio, fazem corpo mole e adiam a tomada de provi-

dências. O comprador, desanimado, mas com grande interesse na obtenção da escritura, acaba tendo de contratar e pagar um

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O absurdo está no seguinte: se o comprador já pagou o preço, o negócio está consumado e ninguém pode voltar atrás. O vendedor não pode mais vender o lote para outra pessoa, sob pena de praticar um crime. Então, por que exigir um novo contrato, isto é, uma escritura de venda?

COMPRADOR DE LOTE DE TERRENO

A exigência de escritura de venda e compra para que o comprador, isto é, o compromissário comprador que pagou todo o preço, possa ficar dono do imóvel sempre foi um absurdo do direito brasileiro. Essa exigência só serviu para complicar a vida do comprador e também do vendedor. Só lucram com essa exigência de escritura os donos dos Cartórios de Notas, que passam as escrituras, e os advogados, que têm de requerer os alvarás.



1 .10  A escritura definitiva deveria ser claramente dispensada pela lei

advogado para conseguir o alvará. Isso não é legal, mas é o que comumente acontece.

Alguns juristas tanto insistiram nesse ponto que, finalmente, surgiu uma lei, dispensando essa escritura.13 Hoje basta comprovar o pagamento por meio de uma quitação, isto é, uma declaração do vendedor dizendo que já recebeu o preço, e levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis, que fará o registro da declaração. Com isso, o comprador ficará dono definitivamente do lote. Portanto, não será preciso receber a escritura de venda e compra. É muita economia de tempo e dinheiro para as duas partes, principalmente para o comprador.

13. A lei que dispensou a escritura é a Lei n. 9.785/99, que alterou vários pontos da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, Lei n. 6.766/79.

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Geralmente o vendedor não nega a quitação porque, para ele, vendedor, também é conveniente livrar-se da obrigação de dar a escritura. Às vezes o comprador tem dificuldade para provar a quitação, porque perdeu os últimos recibos ou porque não encontra mais o vendedor ou seus herdeiros. A solução está em requerer ao juiz que seja permitido fazer a prova da quitação. Trata-se de um processo muito simples, chamado justificação.14 Neste, o comprador apresenta os recibos que tiver de prestações e tributos, contas de luz e água etc. Pode-se também ouvir testemunhas informando a posse do comprador no lote de terreno. Como nesses casos geralmente já se passou muito tempo e não se tem notícia de qualquer ação de cobrança por parte do vendedor contra o comprador possuidor do lote, o juiz, com toda certeza, dará razão ao comprador e julgará procedente a justificação, considerando comprovados os pagamentos das prestações. Essa sentença vale como a quitação que será levada ao Registro de Imóveis para completar a aquisição da propriedade do lote pelo comprador.

1 .11  A orientação antissocial do Conselho Superior da Justiça em São Paulo. Necessidade de reação Agora vem a notícia ruim. No estado de São Paulo, o Conselho Superior da Justiça e a Corregedoria Geral da Justiça, que são os órgãos de fiscalização

14. Código de Processo Civil – Art. 861. Quem pretender justificar a existência de algum fato ou relação jurídica, seja para simples documento e sem caráter contencioso, seja para servir de prova em processo regular, exporá, em petição circunstanciada, a sua intenção. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L5869.htm>. Acesso em: jun. 2011.

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A reação se faz do seguinte modo: quando o comprador levar o documento da quitação ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrado e evitar a escritura definitiva, o cartorário vai dizer que não pode (ou não adianta) tentar registrar. Aí, o comprador (ou preferencialmente seu advogado) deverá pedir para o oficial do cartório abrir um processo muito simples, chamado processo de dúvida.16



Esse entendimento do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria, a meu ver, não se justifica. É retrógrado e antissocial, como procurei demonstrar em artigo de crítica.15 É preciso reagir contra essa orientação!

de todos os cartórios, estão entendendo que a dispensa da escritura definitiva de venda e sua substituição pela simples quitação e registro só teria cabimento nos loteamentos promovidos pelo Poder Público e entidades delegadas. Por outras palavras, a dispensa de escritura só ocorre nos casos de companhias metropolitanas de habitação (Cohab) e entidades semelhantes e não nos casos de loteamentos comuns.

O caso irá, então, para o juiz decidir quem tem razão: se o cartorário ou o comprador. O juiz provavelmente dirá que a razão está com o cartorário, pois ele, juiz, sempre acha que precisa seguir a orientação do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria. Pode até acontecer que, se o juiz for estudioso e bastante independente, dê razão ao comprador e mande registrar o documento. O mais provável, porém, é que o juiz decida que não deve ser realizado o registro. Aqui surge o momento mais importante: o advogado do comprador deve recorrer dessa decisão para o Conselho Superior da

15. Artigo publicado na Revista do Instituto dos Advogados, vol. 20, 2008, p. 152. 16. Lei dos Registros Públicos – Lei n. 6.015/73 – art. 198 e seguintes. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L6015.htm>. Acesso em: jun. 2011.

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DIREITOS IMOBILIÁRIOS DA POPULAÇÃO URBANA DE BAIXA RENDA  JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JR.

Magistratura usando os argumentos já vistos e aqueles constantes do artigo já referido na nota 14. A possibilidade de o comprador ganhar o recurso, a meu ver, é grande porque o Conselho é hoje formado por outros desembargadores que, assessorados por outros juízes auxiliares, podem ter ideias diferentes daqueles que antigamente entenderam pela necessidade da escritura definitiva. Se ninguém recorrer, nada vai mudar.

1 .12  Resumindo a questão da dispensa da escritura Resumindo e esclarecendo mais: a dispensa da escritura definitiva e sua substituição pelo registro da quitação só acontece, atualmente, no estado de São Paulo, nos casos de loteamentos feitos pelo Poder Público e entidades delegadas, como Cohab e conjuntos habitacionais. Quando se trata de loteamento comum, será preciso recorrer ao Conselho Superior da Justiça para registrar a quitação e livrar-se da escritura. Nas aquisições comuns, isto é, quando o comprador adquiriu o imóvel de alguém que já havia recebido escritura do loteador, o imóvel é considerado comum, isto é, não é mais considerado um imóvel de loteamento. A esse caso não se aplica mais a Lei de Loteamentos, mas sim a legislação comum, referente a qualquer imóvel. Nesses casos, o comprador não pode escapar da escritura definitiva. Não adianta querer registrar só o documento da quitação. Ele precisará da escritura definitiva para se tornar proprietário pleno e, assim, poder dispor completamente do imóvel, porque as leis que dispensaram a escritura (Lei n. 9.785/99 e Lei n. 6.766/79 – art. 26, § 6º) tratam do compromisso de compra e venda de imóvel loteado e não de imóvel comum.

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E se o vendedor – seja ele um loteador ou um vendedor comum – negar-se a dar escritura, o compromissário comprador estará desamparado? Não estará.

A ação para obter-se a escritura chama-se adjudicação compulsória. Esta ação judicial estabelece a transferência forçada do direito em favor do compromissário comprador, que já pagou o preço. Como não se pode pegar o compromitente vendedor à força, para fazê-lo assinar, a palavra do juiz, fixada na sentença, vale como a do compromitente vendedor. É a sentença que será registrada.



Ele tem direito a uma ação para obrigar o vendedor a assinar a escritura e, se o vendedor estiver desaparecido ou continuar se recusando a assinar o documento, o juiz dará uma sentença que valerá como escritura. Uma cópia dessa sentença deverá ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrada. O comprador, então, ficará proprietário pleno do imóvel.

COMPRADOR DE LOTE DE TERRENO

1 .13  Ações para obter a escritura e ação de usucapião

Existe outra ação muito semelhante à ação de adjudicação compulsória. É a chamada ação de cumprimento de obrigação de fazer.17 Por meio dela, o juiz poderá fixar uma multa diária até que o compromitente vendedor outorgue a escritura. Às vezes, nenhuma dessas ações resolve, pois muito tempo passou, documentos foram perdidos ou estão incompletos, pessoas morreram, firmas loteadoras desapareceram etc. Resta, então, ao adquirente a ação de usucapião.

17. Código de Processo Civil – Art. 639 e seguintes. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L5869.htm>. Acesso em: jun. 2011.

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O usucapião é uma forma de aquisição da propriedade em decorrência da posse pelo período de tempo fixado pela lei. Há vários tipos de usucapião, que serão examinados, no item 2.4. Nos casos de lote de terreno, o usucapião mais comum é aquele baseado em um compromisso de compra e venda, em um recibo de sinal ou em recibos de pagamentos de prestações, em suma, em um documento qualquer que mostre que o morador, ou possuidor, recebeu o terreno a partir de um ato espontâneo do promitente vendedor. Não houve invasão, foi o proprietário, ou seu representante, quem entregou o imóvel para o possuidor, o qual até pagou dinheiro por isso. Esse compromissário comprador de lote tem, assim, uma posse justa – porque não é contrária à lei, não é violenta nem clandestina e está baseada em um título, ou seja, em um motivo lícito para possuir o imóvel. Esse assunto será mais desenvolvido adiante.

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José Osório de Azevedo Jr.

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J�� O�� A�� J�.

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