REVISTA DEL COLEGIO OFICIAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE LA REGIÓN DE MURCIA
Entrevista a Pablo Abascal González
Riesgos penales en la actividad de un AF
Implicaciones fiscales del nuevo valor de referencia
Análisis de la última reforma en la LPH
ENTREVISTA
Pablo Abascal González. Nuevo Presidente del CGCAFE 05
ACTUALIDAD
Algunos riesgos penales en la actividad de un AAFF 09
Implicaciones Fiscales del Nuevo Valor de Referencia 12
Administradores de Fincas vs RGPD: Claves y límites 15
PROPIEDAD HORIZONTAL Responsabilidad por filtraciones desde una terraza a nivel, privativa o de uso privativo, que al mismo tiempo es cubierta del edificio. 17
Análisis de la última reforma operada en la LPH 20
ASESORÍA JURÍDICA
22
26
INFORMACIÓN COAFMU 28
LISTADO COLEGIADOS 32
Queridos compañeros y compañeras, en este nuevo número de la revista del Colegio, se presentan diversos artículos que esperamos sean de vuestro interés. Entre ellos quiero hacer especial mención a la entrevista con Pablo Abascal, nombrado este año nuevo Presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, y quien con su ilusión y conocimiento de nuestro entorno profesional, nos hará alcanzar sin duda numerosos éxitos como colectivo nacional.
También quiero destacar la temática que aborda el artículo sobre la Responsabilidad de los Administradores de fincas en el desarrollo de su profesión. Es éste un asunto sobre el que debemos estar bien formados y conocer que riesgos asumimos cuando ejercemos la profesión, tanto desde el punto de vista civil, como incluso penal. ¿Son correctas determinadas prácticas que podrían ocurrir en nuestros despachos? ¿Conocemos que pueden existir delitos asociadas a éstas? ¿Podemos instaurar protocolos que detecten malas prácticas?
¿Qué nos cubrirían los seguros del colegio si se diesen alguno de estos casos?
Una de las labores fundamentales del Colegio debe ser la de formar a sus colegiados, y por ello se organizan todos los años diferentes jornadas o ponencias que tienen gran acogida por parte de los colegiados e incluso asisten miembros de otras regiones atraídos por la calidad de los mismos, y por la facilidad que supone la asistencia telemática.
La Comisión de Formación del COAFMU realiza un gran esfuerzo de organización para que podáis acceder a estos cursos. No perdáis la oportunidad, y animad también a que se inscriban vuestros empleados, ya que de ellos depende en buena parte el devenir de vuestro despacho.
Durante este último trimestre del año, se ha puesto en marcha las jornadas formativas destinadas a todos los miembros del despacho, que denominamos ¿Sabes lo que llevas entre manos?
Y también se realiza la formación más especializada para los Administradores denominada Responsabilidades del Administrador de Fincas, dividida en 3 webinars donde se da respuesta a las preguntas que anteriormente os planteaba.
Por último, recordaros que el día 25 de noviembre, tendremos nuestra comida de Hermandad, en la que después de 2 años sin celebrarse por la pandemia, podremos volver a reencontrarnos muchos de nosotros, o incluso conocernos, fuera del ámbito del despacho y compartir unos momentos de distensión y reconocimiento a los compañeros homenajeados.
Edita: Colegio Oficial de Administradores de Fincas Región de Murcia C/Proclamación, 5, 30002 MURCIA www.coafmu.org Tfno: 968 21 13 56
En nombre de la Junta de Gobierno del Colegio, os traslado nuestro deseo de felicitaros personalmente las Navidades este año en la comida de Hermandad, y a los que no podáis asistir, os deseamos que las paséis en la más grata compañía, y que tengáis un gran éxito profesional en el 2023.
Carlos Antón Presidente COAFMU
Diseño y maquetación: Editorial MIC
PATROCINADORES COAFMU:
La Revista La Llave es una publicación plural, y respetuosa con las opiniones de sus colaboradores, aunque no por ello las comparta necesariamente, ni se responsabilice de las mismas. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquiera de sus contenidos.
ISBN: MU 810-2021
NUEVO PRESIDENTE DEL CONSEJO GENERAL DE COLEGIOS DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE ESPAÑA
EL CONSEJO GENERAL CUENTA CON NUEVA JUNTA DE GOBIERNO TRAS LAS ELECCIONES CELEBRADAS EL 15 DE JUNIO, PRESIDIDA POR PABLO ABASCAL GONZÁLEZ (PRESIDENTE DEL COLEGIO DE VIZCAYA), QUE FUE ELEGIDO EL 25 DE MAYO DE ESTE AÑO.
LA NUEVA JUNTA DE GOBIERNO HA AGRADECIDO Y RECONOCIDO LA LABOR REALIZADA POR LOS MIEMBROS SALIENTES, PONIENDO EN VALOR EL ESFUERZO Y DEDICACIÓN PRESTADOS, IMPRESCINDIBLE PARA LA CONSECUCIÓN DE LOS LOGROS QUE EL CGCAFE HA ALCANZADO ESTOS ÚLTIMOS AÑOS.
EN EL ÚLTIMO PLENO DE CONSEJO CELEBRADO, SE HA NOMBRADO A SALVADOR DÍEZ PRESIDENTE DE HONOR DEL CGCAFE, POR LA INTENSA Y PRODUCTIVA LABOR INSTITUCIONAL, Y POR LAS METAS ALCANZADAS EN EL DESEMPEÑO DE SU CARGO DESDE OCTUBRE DEL AÑO 2012.
EL CONSEJO ARRANCA UNA NUEVA ETAPA IMPULSADA POR PABLO ABASCAL, Y QUEREMOS CONOCER CUÁLES SON LOS RETOS Y LÍNEAS DIRECTRICES QUE VAN A ESTRUCTURAR SU MANDATO.
¿Cuáles son los retos y objetivos que se marca como nuevo Presidente del COAFMU?
R: Asumir la presidencia del Consejo General significa que tenemos que aportar respuestas y soluciones a las demandas que nos planteen nuestros colegiados/as en todos los temas profesionales, a través de los colegios territoriales y el Consejo General. Pero también tenemos que saber dar respuestas a los ciudadanos para solucionar los problemas que se van planteando en sus edificios y hogares, cuya resolución mejora la convivencia entre vecinos. Y no menos importante es seguir manteniendo e incluso incrementando, los contactos y reuniones con las distintas administraciones públicas, el Gobierno y los distintos Grupos Parlamentarios para que conozcan nuestras propuestas sobre los temas que preocupan a la ciudadanía y ofrezcan soluciones a través de la aprobación de la normativa correspondiente, y que éstas recojan las propuestas de los administradores de fincas colegiados, como ha ocurrido, en los últimos días, con la aprobación del Real Decreto-Ley 8/2022, de 18 de octubre, estableciendo la tarifa regulada para
la calefacción central de gas en comunidades de propietarios que llevábamos meses solicitando. Y éste ha sido un logro más del trabajo conjunto de nuestro colectivo profesional.
En estos primeros meses de mandato, ¿en qué ha tenido que centrar su labor institucional?
En primer lugar, tengo que agradecer el gran trabajo realizado por la anterior Junta de Gobierno del Consejo General, que nos ha allanado mucho el camino para seguir trabajando con unos objetivos claros para profesionales y ciudadanía.
El primer gran problema con el que nos hemos encontrado es el importante incremento de las tarifas energéticas, fundamentalmente la del gas, y hemos conseguido que el Gobierno haya aprobado la rebaja del 21 al 5% en las facturas de las comunidades de propietarios, y hace unos días, la aprobación de la petición más importante que habíamos realizado: que se aprobase de la creación una tarifa regulada para la calefacción central de gas en comunidades de propietarios. Con la aprobación de esta propuesta del CGCAFE,
las comunidades de propietarios verán reducida su tarifa, aproximadamente, en un 40%.
El segundo gran reto es la aprobación de una nueva Ley de Propiedad Horizontal. El Consejo General ya ha realizado un importante trabajo con la redacción de una nueva Ley de Propiedad Horizontal que ya fue presentada por los miembros de nuestra anterior Junta de Gobierno a los distintos Grupos Parlamentarios y fue muy bien acogida. Nuestro propósito es seguir en esta línea hasta que consigamos que se apruebe una nueva norma que resuelva los problemas actuales y se anticipe a los futuros, por lo que ya hemos mantenido reuniones con los distintos grupos parlamentarios del Congreso y el Senado insistiendo en la necesidad de la aprobación de una nueva Ley de Propiedad Horizontal. Siguen siendo muy receptivos con nuestra propuesta, y seguiremos trabajando para ver si logramos que se apruebe en esta legislatura.
Nos encontramos inmersos en un escenario de incertidumbre, con una crisis energética, y una situación inflacionista en la economía, ¿cómo
está afectando este panorama a las comunidades de propietarios?
El fuerte incremento de las tarifas energéticas, como la electricidad o el gasóleo y, fundamentalmente, del gas, está repercutiendo, muy negativamente, en el día a día de los vecinos/ as en sus hogares y en sus edificios. En una gran mayoría de comunidades de propietarios han tenido que aprobar un importante aumento de la partida presupuestaria energética, fundamentalmente en aquéllas que tienen calefacción central de gas. En este último caso, en casi todas las comunidades de propietarios se ha tenido que tomar el acuerdo de reducir las horas de calefacción central de gas e incluso bajar la temperatura, como medidas urgentes y necesarias para poder reducir la factura energética.
Estos precios tan elevados han provocado un aumento de la morosidad en las comunidades de propietarios, lo que significa que muchas familias no puedan pagar los gastos comunitarios, teniendo que asumir, el resto de los propietarios/as, la parte de la cuota comunitaria que no puedan pagar algunos vecinos/as.
Esperamos que con las nuevas medidas aprobadas en el Real Decreto-ley 8/2022, de 18 de octubre, esta situación vaya revirtiéndose poco a poco.
¿Qué opina sobre las Ayudas europeas Next Generation para la rehabilitación energética de los edificios residenciales?
Que es una oportunidad que no podemos dejar escapar, porque los precios de las energías no dejarán de subir, como vienen estableciendo distintos organismos internacionales. La situación que estamos viviendo con los precios energéticos ha sacado a la luz que nuestro parque inmobiliario necesita ser rehabilitado, fundamentalmente para que sean más eficientes desde el punto de vista energético. Por ello. es muy necesario que las comunidades de propietarios y los particulares aprovechen para realizar las obras de rehabilitación energética solicitando las ayudas de los Fondos Next Generation. Otra oportunidad como la de
estos fondos europeos no la vamos a tener, y hay que aprovecharlos porque la tarifa regulada da a las comunidades de propietarios una tregua de un año, no una solución al problema del coste de la energía, que seguirá siendo muy alto.
¿Tiene previsto poner en marcha acciones para impulsar la colegiación profesional, que minoren el intrusismo, y sirvan para potenciar la profesionalización, especialización, formación y reforzamiento del colectivo?
Antes del verano lanzamos una campaña digital para fomentar la colegiación. Esta campaña, elaborada por la Comisión de Imagen Profesional del CGCAFE, está teniendo un gran éxito, y esperamos que esto se traduzca en un mayor número de colegiaciones, menor intrusismo, y un mayor conocimiento social del necesario trabajo que realizamos los administradores de fincas colegiados.
Sobre la formación, contamos con AULA COLEGIAL, que imparte cursos de actualización profesional y de formación de las nuevas y distintas normativas que se van aprobando y también con el Gabinete de Estudios del CGCAFE, que ofrece una serie de cursos a los colegios territoriales de administradores de fincas para que los
soliciten sus administradores de fincas colegiados.
Hemos creado CAFIRMA, que está teniendo muy buena acogida por parte de nuestros profesionales. Con esta Plataforma, además de agilizar la tramitación de los certificados digitales necesarios, facilita la gestión profesional centralizando todos nuestros certificados, permitiendo su fácil localización. Por tanto, esta solución aporta una importante herramienta para optimizar la gestión de las notificaciones electrónicas de las diferentes Administraciones Públicas.
Y hemos puesto en marcha la Plataforma CONECTA, que, como ha explicado en una entrevista en la revista del CGCAFE José Antonio Alcobendas, director del proyecto, supondrá, para los administradores de fincas colegiados, una herramienta de presente y de futuro que permitirá presentar los servicios profesionales a sus clientes de forma ágil, rápida y con la máxima seguridad. Conecta ofrece a los administradores de fincas colegiados servicios y herramientas adecuadas para poder hacer frente a las exigencias del mercado, permitiendo competir, como colectivo, con empresas que van a ofrecer servicios que proporcionamos a nuestros clientes.
Cuando hablamos de la responsabilidad penal de los AAFF debemos partir de que el Código Penal sólo castiga aquellas conductas que por razón de su gravedad y por su intencionalidad son merecedoras de una sanción punitiva, de forma que en otros casos donde se cometan incumplimientos más leves, estaremos en presencia de responsabilidades de tipo administrativo o civil.
También debemos distinguir entre la responsabilidad del AAFF que intervienen en su propio nombre y derecho como profesional autónomo, de aquellos que intervienen como parte de una sociedad mercantil, en cuyo caso las responsabilidades penales pueden ser exigidas tanto a la sociedad mercantil como al propio AAFF. Cuando se trata de exigir responsabilidades penales a la persona jurídica (sociedad mercantil), ésta puede defenderse dotándose de sistemas de gestión de Compliance Penal, materia que por su basta extensión podremos examinar en otro momento, centrándonos en este caso en la responsabilidad penal de los AAFF como persona física.
Soy de los que piensan que cuando realizamos nuestra labor profesional lo hacemos desde un alto respeto deontológico a nuestra profesión, cumpliendo las normas reguladoras impuestas por la Administración y por los Colegios Profesionales, que desarrollan una labor de formación y consultoría para
todos aquellos que bajo su paraguas buscan protección sectorial.
No obstante, las nuevas tecnologías y el constante aumento de las exigencias de los clientes hacen que cada vez el trabajo desarrollado sea mayor, y los riesgos de cometer imprudencias puedan ser con el tiempo, de gravedad suficiente como para merecer una respuesta punitiva por parte del Estado.
Fruto de esta revolución se han creado nuevos delitos que hace unos años eran inexistentes, como por ejemplo el llamado delito contra la intimidad y el allanamiento informático del artículo 197.2 del Código Penal. Los AAFF tratan datos personales, lo que les obliga en cumplimiento del Reglamento Europeo de Protección de Datos y de la Ley Orgánica de Derechos Digitales a aplicar medidas técnicas y organizativas de seguridad en orden a proteger dichos datos. En este sentido sería conveniente revisar los contratos con los proveedores a los que cedemos dichos datos (Asesorías, Entidades Financieras, empresas de mantenimiento, etc.) en orden a exigir dichas medidas y responsabilidades y formarnos en materia de protección de datos.
Otro delito de reciente creación es la frustración de la ejecución, pero concretada en el artículo 257.1.2º del Código Penal, al referirse a aquellas conductas muy típicas antaño que consistían en eludir requerimientos de embargos
Fernando Martínez Garrido Abogado.ConsultordeCompliancePenalprovenientes de la Administración y que se atrasaban o directamente no se cumplían. Por ejemplo, cuando la Administración Tributaria nos requiere para retener los pagos a un proveedor por estar embargado y se contestaba indicando que no se le adeudaba cantidad alguna para evitarlo. Esta acción hoy en día es una acción que puede ser sancionada penalmente.
Los delitos contra la propiedad intelectual del artículo 270 y 271 del Código Penal, concretados en las acciones de un AAFF cuando utiliza software carente de licencias oficiales del tipo Microsoft, o cualquier otro programa como Adobe que sean copia del original, o también fotocopiar trabajos o libros ajenos sin hacer mención en el mismo a su autor.
El delito de corrupción en los negocios o corrupción entre particulares del artículo 286 bis del Código Penal, es uno de los que más pueden afectarnos en la prestación de los servicios que realizan los AAFF. Los casos más palpables son los acuerdos que se obtienen con proveedores a los que les exigimos comisiones para poder prestar servicios a nuestros clientes en beneficio propio, o bien cuando son ellos los que nos ofrecen esas mejoras a cambio de prestarnos servicios. Distinto sería si esas mejoras redundaran en beneficio de nuestros clientes pero jamás cuando es en beneficio propio, eso es corrupción.
En relación con los delitos contra la Hacienda Pública no parece que sea fácil su comisión cuando el propio Código Penal exige para ello que el monto de la defraudación exceda de 120.000 Euros en un ejercicio, de forma que cualquier incumplimiento fiscal hasta dicha cuantía sería una cuestión sancionable administrativamente pero no penal. En el mismo sentido cuando tratamos de defraudar en la obtención de subvenciones para una Comunidad de Propietarios, engañando a la Administración en los datos suministrados para su concesión siempre y cuando exceda del monto de los 120.000 Euros.
En el apartado de la corrupción podemos cometer delitos de cohecho del artículo 419 y siguientes del Código Penal, cuando sobornamos a un funcionario para que nos conceda una licencia de obras menor o un vado, o sobornar a un Policía por una multa de un contenedor, etc. En iguales situaciones por el delito de tráfico de influencias del artículo 429 del Código Penal, pero en vez de sobornar al funcionario mediante entrega de dinero o regalos, procedemos a que dicte una resolución injusta por la influencia que ejercemos sobre él, ya sea por amistad, por lazos familiares, etc.
En relación con los delitos de apropiación indebida del artículo 253 del Código Penal se trata de un delito que nos da de lleno en la actividad profesional de los AAFF, al castigar la apropiación
de dinero para beneficio propio cuando había obligación de devolverlo. Los AAFF ostentamos fondos ajenos que en la mayoría de las veces tenemos la posibilidad de disponer, algunos tienen al día de hoy cuentas únicas donde ingresan la totalidad de los recibos de las comunidades que gestionan, de forma que unas sufragan déficits de otras, lo que es un riesgo enorme. Por ello, una de las medidas mitigadoras básicas para evitar estos delitos es que cada Comunidad tenga la cuenta propia y que en ningún caso se permita el traspaso de fondos de una a otra por falta de liquidez, para ello la propia ley tiene establecidos los mecanismos de reserva o un acuerdo de ampliación de cuotas, pero en ningún caso disponer de los fondos de otra.
Los delitos de falsificación de documento mercantil del artículo 392 y 390 del Código Penal, que pretende “proteger la fe pública, y la confianza que la sociedad tiene depositada en el valor probatorio de los documentos, cuya autenticidad y seguridad se trata de proteger”. A partir de aquí los hechos que podemos reflejar son todos aquellos en los que intervenga una falsificación, por ejemplo, falsificar un acta, falsificar una remesa de recibos (en este caso digamos que el delito de falsedad es necesario para conseguir un delito mayor como es una apropiación indebida o una estafa), un cheque, un certificado de deuda diciendo que está al corriente, etc.
Por último, en relación con los delitos contra los derechos de los trabajadores del artículo 316 del Código Penal, al no facilitar los medios necesarios para que los trabajadores desempeñen su actividad con las medidas de seguridad e higiene adecuadas, infringiendo las normas de prevención de riesgos laborales poniendo en grave peligro la vida del trabajador, puede conllevar sanciones muy severas. Sin embargo, a efectos de la gestión de un AAFF sólo se me ocurre en los casos de contratación de empleados de fincas urbanas cuya exposición es relativamente menor, pero que en cualquier caso deben conocer sus riesgos para evitar males mayores, de forma que sea el servicio de prevención el encargado de cumplirlo.
Podría darse el caso también de un delito contra los recursos naturales y el medio ambiente del artículo 328 del Código Penal por la pérdida de gasóleo al alcantarillado por una fuga o rotura por mala conservación de los depósitos, pero son casos extremos que no por ello pueden ocurrir.
Para terminar diré que existen muchas conductas que inicialmente pueden ser considerados meros incumplimientos, pero que según la gravedad de sus consecuencias y la falta de diligencia pueden llegar a considerarse merecedoras de una sanción penal si además existe dolo (intencionalidad). Por ello, lo mejor para evitarlos es conocer cuáles son los riesgos asociados a nuestra labor de AAFF, y una vez analizados evaluemos si tenemos establecidos los controles necesarios para que dichos riesgos no se produzcan. A través de este artículo he pretendido que conozcamos someramente algunos de los riesgos asociados a la prestación de servicios por parte de los AAFF, para que seamos conscientes de su existencia y de cómo evitarlos.
Desde el pasado 1 de enero de 2022 toda operación de compra de un inmueble debe tributar por el valor de referencia (VR) de Catastro, que es la nueva base imponible, tanto del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) como del Impuesto sobre Sucesiones y donaciones (ISD).
Este nuevo valor ha venido determinado por la Dirección General de Catastro, y se basa en el cálculo a partir de precios de últimas transacciones de inmuebles hechas ante notario, a las que se aplican una serie de variables en función de las características catastrales de cada inmueble, variables que no son individuales, sino que se agrupan según “códigos de zona de valores”. Este valor se determinará año a año, de forma simultánea, en todos los municipios. Se trata de valores objetivos, es decir, que todas las viviendas de una misma “zona de valor” se valoran igual, con independencia de que una esté reformada y otra no, calidades constructivas y su mantenimiento, mayor o menor cercanía de servicios, etc. Es decir, estos valores no tienen en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, que pueden variar notablemente de un edificio a otro.
¿A qué impuestos va a afectar?:
1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).
2. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
3. Indirectamente a las ganancias patrimoniales en IRPF y al impuesto sobre Patrimonio (IP) Llama la atención que, para las plusvalías municipales, no se tendrá en cuenta el pago de impuestos para el cálculo del método por estimación real (según la ganancia real obtenida)
¿Cómo afectan estos cambios? ¿me perjudican?
Sí, con este cambio la Administración consigue que “su valor” tenga prioridad respecto a cualquier otro valor de mercado que manejemos. El nuevo valor de referencia de Catastro es el valor mínimo por el que tributar si se compra una vivienda o se hereda una casa. Y en caso de que el contribuyente escriture la operación ante notario por un valor inferior, la hacienda autonómica le obligará a tributar por el valor que le indique la nueva valoración de Catastro, notificándole una liquidación, y sin necesidad de iniciar una comprobación de valores. Se abre, además, la posibilidad de que el con-
tribuyente que declare conforme al valor escriturado, por debajo del valor de referencia de Catastro, pueda ser sancionado por no haber tributado conforme a la base imponible prevista en la Ley.
El valor de referencia de Catastro afectará también al valor de adquisición y transmisión a tener en cuenta, en impuestos como el IRPF y la plusvalía municipal, como anticipábamos antes. Ello ocurrirá cuando las normativas de estos impuestos se remitan a los valores fiscales previstos en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
¿Cómo recurrir el valor de referencia de Catastro ante una comprobación de valores?
El valor de referencia puede impugnarse solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada, o recurriendo la liquidación que se le notifique, cuando no haya presentado autoliquidación, o lo haya hecho declarando un valor inferior al de referencia.
El problema es que tanto la normativa del ITP como la del ISD, dan por hecho que el valor de referencia de Catastro se corresponde siempre con el valor de mercado de los inmuebles. Por ello, será el contribuyente el que deberá probar y demostrar que dicho valor de referencia no tiene nada que ver con el valor de mercado del inmueble. Para ello, podrá valerse de cualquier medio
de prueba admitido en Derecho, pero no lo tendrá nada fácil.
La nueva regulación del ITP e ISD contiene, además, reglas específicas para la impugnación del VR a través del recurso de reposición (RR) o reclamaciones económico-administrativas (REA).
- En Reposición: La Administración tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General de Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.
En el caso del Impuesto sobre el Patrimonio, la ley no establece ningún mecanismo para impugnar el valor de referencia a partir del 1 de enero de 2022.
El VR se determina “de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro” Por tanto, se podría impugnar si se da cualquiera de los siguientes casos:
- Que no se determinó de forma objetiva
- Que supera el valor de mercado (por ejemplo, la venta de inmuebles de Protección Oficial o con precio de compra limitado)
- Se cuantificó sin tomar en consideración los datos obrantes en el Catastro
Debemos anticiparnos a la Administración. Como el valor de referencia es un valor impuesto por la Dirección General de Catastro, cuando tengamos evidencias (que podamos probar) de que el valor de referencia no refleja el valor de mercado (por ejemplo una vivienda cuyo estado de conservación sea pésimo), debemos, CON CARÁCTER PREVIO a efectuar cualquier operación, presentar un escrito en Catastro aportando la documentación acreditativa de nuestras pretensiones con el fin de que procedan a revisar su
valor de referencia y lo adecuen a las situación real del inmueble.
¿Cómo tributan las ganancias patrimoniales en IRPF tras la entrada en vigor del VR?
En consulta vinculante (CV 1601-22), de 1 de julio, que establece que el precio de venta o transmisión de una vivienda será el valor que hay que usar para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF. De este modo, rechaza que el valor de referencia de Catastro, que es la base imponible del ITP (impuesto que paga el comprador de una casa usada), se use también para calcular la ganancia en el IRPF, lo cual atentaría claramente contra el principio constitucional de capacidad económica.
Así, la Dirección General de Tributos no ve problema en que el comprador y vendedor de una casa tributen por valores distintos. Es decir, el comprador de una vivienda usada paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya base imponible es el discutido valor de referencia de Catastro, mientras que en el IRPF no se aplica este valor y el vendedor deberá calcular la ganancia patrimonial obtenida en base al precio de venta de la casa. Esto nos lleva a un panorama más complejo aún si cabe, puesto que tendremos grandes dudas de qué valor debemos aplicar dependiendo de qué impuesto estemos liquidando. A saber:
- ITPAJD: valor de referencia (como mínimo).
- ISD: valor de referencia (como mínimo).
- IRPF: en ganancias patrimoniales, valor de venta, aunque el de referencia haya sido superior.
- IP: Precio de adquisición pagado, más impuestos liquidados.
- Plusvalía municipal: a efectos del cálculo del método estimación directa (ganan -
cia/pérdida obtenida), NO se tomarán en consideración los impuestos pagados en la compra y venta del inmueble. Sin embargo, en IP sí que se deben reflejar esos impuestos como mayor valor del bien (lo que conlleva mayor base imponible y mayor pago de impuestos).
Este nuevo criterio choca frontalmente con la opinión de la mayoría de los tribunales , que siempre se han decantado por la UNICIDAD en las valoraciones sujetas a distintos impuestos (estatales, autonómicos y locales) . El criterio de Tributos de valorar una misma vivienda de forma diferente en el ITP y en el IRPF no casa bien con el criterio de los Tribunales, puesto que no se entiende que su valoración sea distinta para comprador y vendedor, en relación con una misma operación de adquisición y transmisión .
Abogaríamos por declarar en el IRPF el valor real de la transmisión o venta y que este mismo valor (el precio real de venta) fuera también el que hay que emplear para calcular el ITP, y no el valor de referencia de Catastro. Tal circunstancia, a la hora de recurrir el valor de referencia de Catastro , podría alegarse: el valor de referencia supone que un mismo inmueble se valore de forma distinta en dos impuestos que son similares , lo cual lleva a la conclusión que dicho valor es erróneo o poco representativo del inmueble en cuestión . Y, junto con ello, aportar la documentación acreditativa de porqué el valor de referencia está por encima del valor de mercado actual del inmueble. Todo ello, en la medida de lo posible, mediante una instancia general presentada en Catastro para que, de forma interna, practique una revisión del valor de referencia y la adecúe al valor real de la vivienda, teniendo en cuenta todas sus circunstancias y no unos módulos genéricos que no han sido debidamente individualizados.
La entrada en vigor del Reglamento (UE) 2016/679 de 27 de abril de 2016 (RGPD) y de la Ley Orgánica 3/2018, del 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGDD), ha venido a recalcar la responsabilidad de todos aquellos profesionales que manejan datos de particulares en el desarrollo de su actividad. Entre estos profesionales se encuentran los Administradores de Fincas (AF), a los que frecuentemente se les plantean dudas sobre los límites en el uso de los datos de los propietarios de las Comunidades que administran. Si a ello añadimos la nueva realidad operada por la digitalización de los procesos productivos, la inseguridad en la actuación de estos profesionales se agrava. A lo largo del siguiente texto intentaremos dar respuesta a las dudas recurrentes a las que se enfrenta este sector.
El esquema central de la normativa de protección de datos se basa en una diferenciación de figuras, con una equivalencia clara en el caso de las Comunidades de Propietarios, y que son:
El Titular del dato: Es el particular, en este caso, el copropietario, vecino o terceros cuyos datos son necesarios para la correcta gestión de la Comunidad.
El Responsable del Tratamiento: Es la persona física o jurídica, servicio, organismo o entidad similar que determina los fines y medios del tratamiento. Es
decir, es quien debe informar sobre la finalidad del tratamiento y los medios elegidos para ello, en este caso la Comunidad de Propietarios.
El Encargado de Tratamiento: Es la persona física o jurídica, autoridad pública, servicio u otro organismo que presta un servicio al responsable que conlleva el tratamiento de datos personales por cuenta de éste, en este caso, el Administrador de Fincas.
La normativa actual de protección de datos personales pivota sobre el consentimiento del interesado. La base por defecto en todo tratamiento debe ser el consentimiento del titular.
Según esto, las Comunidades (Responsables del Tratamiento) deberían recabar el consentimiento de cada copropietario para llevar a cabo su gestión, y sin embargo sabemos que no es así. No es así porque el propio RGPD prevé en su artículo 6, apartados b y d las dos bases legitimadoras al caso que nos ocupa:
b) el tratamiento es necesario para la ejecución de un contrato en el que el interesado es parte o para la aplicación a petición de este de medidas precontractuales.
c) el tratamiento es necesario para el cumplimiento de una obligación legal aplicable al responsable del tratamiento;
Es decir, la legitimación en el caso de las CCPP vendría dada por el apartado
Raquel García Estévez DirectoradeConsultoríaJurídicaen GrupoIsonor
c, en línea con la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960; y la legitimación de los AF se basa en el apartado b, la relación contractual o encargo profesional.
Que exista base legitimadora no implica que no haya que documentar la relación jurídica que se establece entre a la CCPP y el AF, es decir, la legitimación que brinda el art.6 de RGPD exime a los AF de recabar el consentimiento expreso de los copropietarios, vecinos o terceros para la llevanza de la comunidad, pero no exime de:
- Firmar un contrato de encargado de tratamiento con cada CCPP, en el que como ya aclaramos en el apartado anterior, el Responsable del Tratamiento es la CCPP y el Encargado de Tratamiento es el AF.
- Mantener actualizado un registro de actividades que refleje fielmente los datos que se manejan, la finalidad, la legitimación y los plazos de conservación.
- Mantener actualizado un documento de seguridad que detalle todas las medidas aplicadas para garantizar la seguridad de los datos.
Por otra parte, hay que resaltar que el AF cumple en muchos casos una doble función: por un lado es el profesional que gestiona los datos de la CCPP, pero también es el asesor en materia de LOPDGDD para las propias CCPP, legas en derecho, y que muchas veces
desconocen los límites y tratamientos a los que están autorizadas. En este último aspecto es recomendable separar la función del AF de la del consultor especializado en protección de datos, recomendando siempre a las CCPP que contraten la gestión a una empresa externa.
Sea o no cierto, se ha extendido una sensación de creciente inseguridad y vandalismo a nivel social. Ello unido a la posibilidad, antes inexistente, de instalar cámaras de videovigilancia para controlar actos vandálicos en portales, garajes y accesos a edificios, ha hecho que cada vez más, en las Juntas de Propietarios se plantee la cuestión recurrente de la instalación de cámaras de vigilancia en los edificios.
Ya es sabido que respetando los límites legales es perfectamente legítima la instalación de cámaras por parte de las CCPP, ya que el artículo 22 de la LOPDGDD establece que las “personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, podrán llevar a cabo el tratamiento de imágenes a través de sistemas de cámaras o videocámaras con la finalidad de preservar la seguridad de las personas y bienes, así como de sus instalaciones”
A su vez, el tratamiento de datos personales está sometido al resto de los principios del tratamiento contenidos en el artículo 5 del RGPD, en especial el principio de minimización de datos que dispone que los datos personales serán “adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados”.
Para asegurarnos de respetar estos límites, así como el de proporcionalidad, es necesario que la instalación y mantenimiento de los sistemas de videovigilancia sean ejecutados por un proveedor de servicios autorizado, que a su vez se convertirá en Encargado de Tratamiento de la CCPP, por lo que deberá firmar el preceptivo contrato de Encargado.
Hasta aquí nada nuevo o que no sea aplicable a cualquier instalación de cá-
maras en otros sectores: comercios, viviendas individuales, polígonos industriales. Pero en el caso de las CCPP el conflicto principal, como siempre, viene dado por la gestión de las mayorías y la repercusión del gasto. En este sentido, las dos dudas más frecuentes son: ¿se necesita acuerdo de la Junta de Propietarios para proceder a la instalación de cámaras de videovigilancia? y ¿quiénes vienen obligados al pago?.
La respuesta a lo anterior dependerá del enfoque que el AF recomiende a su CCPP. Si la situación de violencia y vandalismo es real y es frecuente podemos acudir a la vía del art.10.1.a) de la LPH, en cuyo caso no haría falta acuerdo de los comuneros y todos vendrían obligados al pago en proporción a sus cuotas. Si por lo contrario, la situación de violencia o vandalismo no existe pero se quiere prever o simplemente se cree conveniente instalar un sistema de control de este tipo, entonces debemos acudir al art.17.4.c) y tratar esta instalación como una mejora, con las mayorías reforzadas de 3/5 y el límite económico previsto.
Para cerrar este breve análisis sobre la afectación de los AF por la normativa de protección de datos, no se puede pasar por alto la proliferación de softwares de gestión especializados.
Con carácter general estos software no son más que herramientas infor-
máticas para la gestión de los datos de nuestros clientes, en este caso, los datos de los comuneros que pertenecen a la CCPP que administramos. Partiendo de esta base, no hay nada excepcional, ya que se no deja de ser como una gran hoja de Excel con complejas fórmulas. Hasta ahí todo bien, el matiz surge porque ese gran Excel lo está gestionando un tercero (mi proveedor de software), que normalmente no accederá a los datos pero puede hacerlo (acceso incidental), y que normalmente realiza copia de seguridad (tratamiento). Por estos motivos, el proveedor es sin duda un Encargado de Tratamiento: los datos que trata son los de las CCPP que gestiona el AF y la legitimación viene dada por el cumplimiento diligente de ese AF, motivo por el cual, no se requiere consentimiento del interesado (copropietario) ya que no se considera una cesión de datos.
No obstante lo anterior, será necesario que leamos con detenimiento el contrato que nos facilite el proveedor, y sobre todo, que le entreguemos para firma un modelo adecuado de contrato de Encargado de Tratamiento.
Para finalizar, es crucial insistir en que la materia de protección de datos es muy específica y como toda norma, cambiante y sujeta a interpretaciones, por ello es esencial mantener nuestro conocimiento actualizado, ya sea a través de las propias guías, publicaciones y resoluciones de gran interés que podemos encontrar en la web oficial de la AEPD, o bien recurriendo a nuestra empresa de consultoría especializada.
Cuando el piso inmediatamente inferior a la terraza del edificio (que es propiedad, o de uso exclusivo de una vivienda, normalmente conocida como ático), sufre filtraciones, surgen siempre las mismas dudas: ¿Quién es el responsable de las filtraciones?, ¿quién ha de atender a su reparación?, así como ¿quién ha de soportar la indemnización de los daños producidos?
Una terraza a nivel, que puede ser de uso o propiedad privativa de la vivienda de la que emerge, al mismo tiempo es cubierta del piso inferior, lo que puede complicar el dar una respuesta genérica válida en todas estas cuestiones, para todos los casos.
LA CUBIERTA, como estructura de cierre superior, de la vivienda situada bajo la misma, es un elemento común por naturaleza (artº. 396 CC), pues es imprescindible para asegurar el uso y disfrute del piso inferior, no pudiendo ser desafectada.
LA TERRAZA , como extensión superficial de la vivienda de la que emana, y siendo elemento común por definición, al ser parte de la cubierta, puede entenderse como elemento común por destino , por cuanto puede desafectarse, tanto en el Título Constitutivo (por ejemplo al establecerse como propiedad privada de las viviendas ático), como por acuerdo unánime de la Comunidad. A este respecto destacamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3ª, nº 245/2011, recurso 195/2011, de 7 de Junio , por
la que se establece que, siguiendo la Sentencia del Tribunal Supremo de 10/05/1965, se suelen distinguir dos grupos de elementos comunes:
“De un lado aquellos que lo son por su naturaleza o esencia, entre los que se incluyen el suelo, las cimentaciones, los muros y las escaleras, y, de otro lado, los que lo son por destino o accesorios, entre los que se comprenden los patios interiores, las terrazas a nivel o la cubierta de parte del edificio (Sentencia del Tribunal Supremo de 27de febrero de 1987, 5 de junio y 18 de julio de 1989 y 10 de febrero de 1992). Del primer grupo -elementos comunes por naturaleza o esenciales- forman parte aquellos elementos comunes cuya desafectación no cabe pues haría imposible la pervivencia de la propiedad horizontal del edificio, ya que al convertir en privativo uno de dichos elementos, se impediría que los propietarios de los diversos pisos o locales utilizaran éstos con arreglo a su destino. Dentro del segundo grupo -elementos comunes por destino o accesorios-, se integran aquellos que pueden ser desafectados por acuerdo unánime de los copropietarios, sin que por ello quede imposibilitado el correcto funcionamiento del régimen de la propiedad horizontal”
pietario de la vivienda es el único que tiene su uso, y es que e sas terrazas tienen una doble misión, pues aún siendo privativas (al menos en cuanto a su uso), también pueden ser cubierta del piso inferior, y forman parte del exterior del edificio , por lo que si bien su superficie interna es de uso exclusivo (sea o no de titularidad privada), en todo caso el exterior, la fachada o el techo, son parte de la estructura del inmueble, y por tanto, comunes. Por ello el propietario que tiene acceso al mismo, es el encargado de su mantenimiento (baldosas y pintura interna), si bien, toda obra de consideración que afecte al revestimiento exterior, son responsabilidad de la Comunidad, así como cuando constituye forjado o techo.
A este respecto, destacamos por esclarecedora la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección 1ª, de 11/01/2001, Recurso 330/2000, que determina que:
de terrazas, pues es quien en exclusiva, usa esos elementos. Y será la comunidad, la que habrá de reparar en caso de humedades o necesidad de impermeabilización, dejando a salvo el caso de que dichos daños, sean consecuencia del actuar negligente o doloso del propietario o usuario exclusivo.
En este caso, y en términos generales, cuando estamos ante una terraza privativa, o de uso exclusivo, su mantenimiento, y las reparaciones ordinarias consecuencia del normal uso, corresponden a su propietario, mientras que las reparaciones extraordinarias, por ejemplo, las derivadas del forjado, la tela asfáltica, y su reconstrucción, serán responsabilidad comunitaria y no privativa
No cabiendo duda de que la terraza es una prolongación de la vivienda, y aun formando parte de la fachada y/o cubierta del Edificio, y por tanto siendo elemento común (salvo declaración en contra del Título Constitutivo, o acuerdo al respecto), el pro -
“ Se trata de determinar si la terraza es un elemento privativo de cada piso a que está unida, o constituye elemento común, según entiende la demandada. La solución es bien sencilla. La terraza es una cosa y la otra. Como tal terraza, como suelo de la terraza y el perímetro que la delimita, es una parte de cada vivienda y por lo mismo es privativa. Pero como parte integrante de la estructura del edificio, como techo del piso que tiene debajo, es elemento común. De ahí que para determinar quién debe financiar la reparación, sea preciso, en cada caso, determinar la índole, la causa, o la razón de la avería. Si de lo que se trata es de reparar el suelo de la terraza, o la barandilla, deteriorados por el transcurso del tiempo y por efecto de la intemperie, sin duda alguna será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, es evidente que afecta a lo común, y debe ser reparado a costa de los fondos comunes ”.
Será el comunero quien habrá de reparar a su costa, en caso de defectos o deterioros del suelo o barandillas
Ello implica que lo determinante para saber quién ha de pagar la reparación de la filtración de agua, no es la titularidad privativa o común del balcón, la barandilla o la terraza de un piso, sino la naturaleza de los gastos que se deben satisfacer, lo que se conecta con la índole de la reparación; si se trata de gastos ordinarios o normales, de conservación o uso, serán de cargo de los usuarios de la terraza; si son extraordinarios y afectan a la terraza como elemento común en cuanto la terraza cumple función estructural de elemento de cubrición, todos deben contribuir a costear la reparación, que será de cargo de la comunidad.
Como apunta la mayoría de la jurisprudencia, el titular de la vivienda ha de hacerse cargo de los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como terrazas (incluido el mantenimiento de barandillas), por afectar a su superficie o pavimento, y la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubierta, como serían los casos de impermeabilización, cambios de desagües y similares, salvo que tales daños sean causados por dolo o culpa del titular del piso a cuyo nivel se encuentran.
Para determinar quién es el responsable de la reparación del origen del problema, todo dependerá, del porqué de la filtración de agua, si es consecuencia de la buena o mala colocación del pavimento, de la inexistencia de tela asfáltica, del atranque de los desagües de forma directa a la calle o a través de sumidero, del desgarro de tela asfáltica por alguna actuación sobre el suelo por quien tiene su uso, etc.
No existe una respuesta general, pues la casuística es muy diversa y, a veces, tiene que ser determinada por un Técnico, por lo que el primer paso, si es que los seguros no se han puesto de acuerdo (el de la Comunidad de Propietarios y el de las viviendas afectadas), es encargar un Informe Técnico que nos especifique cual es la causa de la filtración, descartando la existencia de cualquier conducta negligente del propietario/usuario, por obedecer las filtraciones, por ejemplo, a un defecto constructivo consistente en una mala inclinación de la terraza, que provoca que el agua de lluvia se estanque y provoque filtraciones.
Es más, puede darse la circunstancia de que se distribuya la responsabilidad, entre la comunidad y el propietario/usuario exclusivo, cuando técnicamente se acredite que las filtraciones se deban, por ejemplo, a la falta de mantenimiento general de la terraza (propietario/usuario), y además, a la caducidad de los materiales de estanqueidad (comunidad).
En cuanto al concreto problema de la impermeabilización de la terraza/cubierta, vamos a destacar la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de fecha 24/04/2013, nº de recurso 1883/2010, nº de resolución 273/2013, que establece en su Fundamento de Derecho Tercero:
“Ciertamente, la sentencia confunde la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble. No son las terrazas el elemento necesitado de reparación, ni causante de las humedades, ni era, en definitiva, el objeto de la controversia. Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo
del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor, y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (SSTS 17 de febrero 1993 , 8 de abril de 2011 ; 18 de junio 2012 , entre otras). El hecho de que los daños que se causaron, se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que ésta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia (DE LA COMUNIDAD), como ya la había reconocido anteriormente, según lo acordado en la Junta General de 14 de abril de 2005, asumiendo el pago de los gastos de reparación de humedades procedentes del mal estado de la tela asfáltica y de una mala ejecución de la obra”.
Es decir, el Tribunal Supremo establece que, cuando las filtraciones obedecen al mal estado de la tela asfáltica, y dicho mal estado no es consecuencia de la conducta dolosa o culposa del propietario/usuario de la terraza que hay sobre dicha tela asfáltica, su reparación es una obligación propia de la Comunidad.
de Baleares, Sección 3ª, nº 245/2011, recurso 195/2011, de 7 de Junio, en la que se establece en su Fundamento de Derecho Tercero:
Y así, para finalizar, podemos hacer mención a modo de ejemplo, a la antes referida Sentencia de la Audiencia Provincial
“Sobre reparaciones de terrazas que, constituyendo un elemento común, esté su uso y disfrute atribuido exclusivamente al propietario de una vivienda, habrá de estarse a lo dispuesto en los estatutos de la Comunidad, o a lo válidamente acordado en Junta, y, en su defecto, tiene dicho el Tribunal Supremo que el principio general se decanta por poner a cargo del propietario beneficiado por la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente , pesando, por el contrario, sobre la Comunidad de Propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento, a cuyo efecto resulta de singular trascendencia la fijación pericial o por técnico cualificado de la causa del daño (Sentencias de 21 de octubre de 1991 y de 8 de julio y 11 de octubre de1993). Siguiendo esa doctrina, habrá que concluir sobre las terrazas que, a su vez, sirven de cubierta a la vivienda inmediata inferior, que si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido aquel, corresponde a la Comunidad asumir el coste de la reparación, mientras que si el vicio o deterioro proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la negligencia del propietario en su cuidado o mantenimiento, será éste quien esté obligado a la ejecución de la reparación.”
Como bien sabéis, el pasado mes de Junio se publicó en el BOE, la LEY 10/2022, de 14 de Junio, de MEDIDAS URGENTES PARA IMPULSAR LA ACTIVIDAD DE REHABILITACIÓN EDIFICATORIA EN EL CONTEXTO DEL PLAN DE RECUPERACIÓN, TRANSFORMACIÓN Y RESILIENCIA Una Ley que viene a introducir una serie de mejoras en el régimen de las Comunidades de Propietarios, pero que se trata, una vez más, de un parcheo, de un retoque de determinados artículos (9.1, 17.2 y 21), pero sin culminar con la tan necesaria nueva norma que regule, de manera íntegra y más acorde a la realidad social actual, el régimen de las Comunidades de Propietarios.
¿Cuáles son los principales cambios en la LPH? Tales cambios aparecen recogidos en el artículo 2 de la Ley, y afecta a tres preceptos de la LPH, en concreto, los artículos 9.1.f, 17.2 y 21.
El principal cambio que ha introducido la mencionada norma, ha sido en materia de obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio, o a la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, previendo un régimen de mayoría simple para la adopción de acuerdos que tengan como objeto la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación que sean necesarias para su desarrollo. Precisamente, ha venido a establecer que el coste de dichas obras o actuaciones, o incluso el pago de las cuantías que precisen para cubrir los préstamos o financiación que se hayan concedido, serán considerados gastos generales de la comunidad. Como ya conoceís, el fondo de reserva
se contemplaba para obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca, así como para las de accesibilidad obligatorias recogidas en el artículo 10.1.b, sin embargo, la novedad estriba en el hecho de que se amplía el destino del fondo de reserva también a las obras de accesibilidad, acordadas por la mayoría aunque no sean obligatorias, y a las de mejora energética recogidas en el artículo 17.2.
Dicho precepto determina que, la mayoría de propietarios requerida para la adopción de acuerdos, es la mayoría simple de propietarios y cuotas, rectificando también el importe repercutido anualmente, que no se debe superar para que pueda adoptarse el acuerdo obligando a todos los propietarios, pasando de las nueve mensualidades de gastos ordinarios a las doce fijadas actualmente, si bien matiza que lo que no debe superar las doce mensualidades ordinarias de gastos es el importe que se repercute anualmente, no el coste, como se recogía en la redacción anterior.
Sin embargo, desde el punto de vista del día a día de la actividad de los despachos de los Administradores de Fincas Colegiados, la modificación más importante se centra en el ámbito de la morosidad, adoptando medidas especiales para combatir la morosidad en el artículo 21 de la LPH, que incluye modificaciones en el tratamiento de los recibos pendientes de pago por parte de los propietarios morosos, estableciendo una regulación tanto de medidas preventivas de carácter convencional, como de soluciones ante una posible situación de impago, determinando que dichos conflictos po-
Fulgencio Manzano Vives AbogadoymiembrodelaJuntadeGobierno delCOAFMUdrán resolverse tanto de una manera extrajudicial, a través de procedimientos de mediación o arbitraje, o bien acudiendo a la vía judicial, mediante el procedimiento monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias.
Dicho precepto lo que hace es dotar a las Comunidades de Propietarios de una capacidad sancionadora, atribuyéndoles la legitimación necesaria para que, de un lado, puedan sancionar al moroso privándole del uso de instalaciones y/o elementos comunes que no sean esenciales (piscinas, gimnasios, zonas ajardinadas, …), con lo que ello conlleva para la imagen pública del comunero en el seno de la Comunidad de Propietarios; y de otro, puedan establecer como norma general que los créditos comunitarios devenguen intereses desde que deba efectuarse el pago, siempre y cuando no sean desproporcionados. Este cambio afecta a una cuestión que, si bien ya se venía admitiendo por nuestros Juzgados y Tribunales, ahora se deja legalizado para dotar de validez plena a tales acuerdos adoptados en el seno de las Juntas de propietarios. Los intereses moratorios se generarán de forma automática desde el vencimiento del crédito comunitario, no siendo necesario requerimiento previo.
Termina señalando dicha modificacion legal que tales medidas nunca podrán tener efecto retroactivo, y podrán incluirse en los Estatutos de la Comunidad, cuya ejecución de cómo hacerlo, generará polémica y dando lugar a criterios interpretativos dispares, que requerirá pronunciamientos judiciales, como después analizaremos.
Igualmente, se introducen modificaciones en la regulación del proceso monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias para hacerlo más ágil y dinámico, permitiendo que se puedan reclamar deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo liquidatorio, si bien limitando dicha posibilidad a las que se devenguen hasta el momento de la notificación del acuerdo liquidatorio al moroso. En todo caso, la certificación de la deuda debe recoger el importe total adeudado, pero también su desglose, es decir, un detalle de la procedencia de la cantidad adeudada. Y se permite la posibilidad de que se puedan reclamar en el proceso monitorio todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del Secretario-Administrador, que serán a cargo del deudor. De esta manera, se abre la puerta a establecer y repercutir al moroso los honorarios devengados por todas las gestiones previas al monitorio que realiza el Secretario-Administrador, pero siendo siempre conveniente que estén aprobados por la Junta de propietarios. Se elimina la necesidad de que el certificado de deuda emitido por el Secretario-Administrador, que necesariamente debe aportarse al proceso monitorio, tenga que llevar el visto bueno del Presidente en los casos en que el Secretario-Administrador sea persona con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida, lo que bien permite ofrecer el hecho de ser un Administrador de Fincas colegiado.
Y, por último, en materia de condena en costas de los honorarios de Abogado y Procurador de los Tribunales, aunque su intervención no sea preceptiva, se extiende a la fase de ejecución del proceso monitorio que incluirá tal pronunciamiento de condena contra el moroso; además de que, en los casos en los que exista oposición del demandado al monitorio, pero la sentencia
falle a favor de la Comunidad de Propietarios, la misma deberá contener un pronunciamiento expreso en costas en contra del moroso y a favor de la Comunidad.
Para finalizar, no queremos dejar pasar por alto una cuestión que ha sido recogida en la Ley de una manera, cuando menos imprecisa a juicio del que suscribe. El artículo 21.1 indica que las modificaciones introducidas, ademas de ser acordadas en el seno de las Juntas de propietarios, pueden ser incluidas en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Sin embargo, el legislador se ha olvidado de especificar cuáles serían las mayorías necesarias para la adopción de tales acuerdos, habiendo tenido en su mano la posibilidad de concretarlas, lo que aventuramos que generará numerosa conflictividad en el seno de las Comunidades.
Ya el Artículo 17 regula las mayorías exigidas para la adopción de los acuerdos comunitarios, pero ¿será necesario la mayoría simple de propietarios y cuotas de su apartado 7, o al ser una cuestión estatutaria, de poder incluirse en los estatutos, requerirá la unanimidad de los propietarios de su apartado 6? La cuestión
no es baladí, y lo que podemos indicar es que, si la Ley hubiese querido un quorum específico lo habría señalado expresamente, y en cambio la Ley nada dice al respecto. Debemos entender, entonces, que el recargo por morosidad se aprobará por mayoría simple del Artículo 17.7, pues así se desprende del propio texto legal, pero sin adicionar un quorum excepcional en el caso de llevarse a estatutos, por lo que sería aplicable el mismo quorum. Exigir la unanimidad de los comuneros, permitiría a cualquiera de los propietarios afectados votar en contra y bloquear dicho acuerdo con su negativa, lo que sin duda perjudicaría a la Comunidad de Propietarios, impidiéndole la adopción de este tipo de medidas.
Por ello, quizas lo predicable es que no se solicite el requisito de la unanimidad para aprobar esa modificaciones estatutarias, aunque sí una mayoría reforzada, ahora bien, insistimos en que al no ser un tema pacífico, no dejará de crear controversias y situaciones susceptibles de acudir a pronunciamientos de los Juzgados y Tribunales en este materia, y estaremos pendientes de ver cómo se resuelven en sede judicial para seguir analizando e informando.
Tengo un edificio de 4 propietarios cuyo coeficiente es de un 25% para cada uno.
El edificio está compuesto por un local comercial, 1º, 2º y 3º. Los propietarios del 2º y del 3º quieren instalar un ascensor pero la propietaria del local y del 1º (que es la misma) no lo permite. En el edificio no hay ninguna persona con minusvalía ni mayor. En este caso, no se conseguiría la doble mayoría ya que se igualan en coeficientes, pero para el resto de decisiones ocurre lo mismo, esta señora no quiere gastar dinero y no consiguen ni contratar un seguro.
¿Habría alguna fórmula para no terminar en un juicio de equidad ante cada decisión a adoptar?
Conforme a consulta planteada, estamos ante una Comunidad de Propietarios absolutamente bloqueada, en la que, ni el acuerdo de instalación de ascensor del Artº. 17.2 LPH (que exige mayoría de propietarios que a su vez representen mayoría de las cuotas de participación), ni siquiera actos de mera administración del Artº. 17.7 como la contratación de un seguro (mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y en 2ª convocatoria mayoría de los asistentes que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes), pueden ser adoptados.
En estas circunstancias descritas en la consulta, parece que tan solo en los acuerdos referidos en los apartados 1º y 3º del Artº. 17, cuando exigen 1/3 del total de los propietarios que representen 1/3 de las cuotas de participación, se podrán adoptar acuerdos válidos.
Por lo que se describe en la consulta, siempre va a existir una mayoría de votos de propietarios (2 a 1), pero nunca se va a alcanzar la mayoría de cuotas de participación ya que el resultado de la votación resultará (50% a 50%), por lo que como determina el propio Artº. 17.7 2º párrafo LPH, de no alcanzarse la doble mayoría en una Junta, y ocurrir que en una nueva convocatoria y junta tampoco se obtuviese la mayoría necesaria, habrá de acudirse al juicio de equidad.
No cabe duda que en un juicio de equidad, lo razonable será que por el Juzgador se conceda la razón a aquellos propietarios que quieren un seguro, e incluso entendemos que la instalación del ascensor también saldría respaldada en el juicio de equidad, pero hay que tener en cuenta que todo ello lleva aparejado costas, como se prevé en el referido Artº. 17.7 2º párrafo LPH, por lo que lo más lógico, es que ambas partes enfrentadas se aviniesen, pudiendo incluso, de quererse, adoptar acuerdos (complementarios) por la misma mayoría simple, por los que se eximiera al local de ciertos gastos, con el fin de obtener el voto favorable a la instalación del ascensor.
Respecto al juicio de equidad, ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo para la instalación de un ascensor, destacamos la reciente Sentencia CIVIL Nº 374/2019, del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 3706/2016, de 27 de Junio de 2019, por la que se autorizó la instalación del ascensor, eso sí, fijando una limitación de la cantidad a pagar por los propietarios disidentes, a la cantidad máxima de 12 mensualidades de cuotas comunitarias, conforme al Artº. 10.1.b) LPH, y el resto tendrán que pagarlo los que querían instalar el ascensor.
Pedro García-Córcoles Escudero AsesorJurídicodelCOAFMUCONSULTA 2:
Una Comunidad de Propietarios instaló hace años un ascensor. Dado que la forma de ubicación de los pisos es en forma escalonada, la puerta del ascensor no tiene parada en todas las plantas. El propietario de una de las viviendas, en planta entresuelo no quiso pagar en su día ni la instalación ni el mantenimiento y así fue también acordado y respetado por la Comunidad, pero ahora quieren retomar el tema y que dicho propietario pague a partir de ahora el mantenimiento del ascensor.
¿Se puede revertir el acuerdo tomado en su día?
¿Qué mayoría hace falta?
Debemos partir de la premisa de que un asunto puede votarse en repetidas ocasiones por la Asamblea, soberana, si no se lograse adoptar el acuerdo correspondiente.
Del mismo modo, un acuerdo ya adoptado, puede volver a incluirse en el orden del día de una nueva Junta, y la Asamblea, siendo soberana, puede dejarlo sin efecto, pero siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos, entre ellos, que se incluya correctamente en el orden del día de la siguiente Junta, que se trate de un acuerdo no ejecutado, y siempre que no suponga un perjuicio para algún tercero o comunero, el cual haya obtenido una situación o trato que la Comunidad deba respetar, como actos propios vinculantes. (Sentencias de: AP Alicante, Sección 5ª, 195/2014, de 17 de junio, y SP Barcelona Sección 19ª, 27/2006, de 26 de enero).
Y en el caso de que se adoptase un acuerdo por el que se revocase uno anterior, perjudicando a un copropietario, éste tendrá que impugnarlo conforme al Artº. 18.1 LPH.
En cuanto a la mayoría necesaria o quórum para revocar un acuerdo anterior, depende de qué tipo de acuerdo se esté revocando, exigiendo el mismo quórum que para su inicial adopción. Y en el supuesto concreto de revocar una exoneración de gastos comunes, cual es el mantenimiento del ascensor, se exigiría unanimidad, que como es lógico, previsiblemente no se alcanzará nunca por mostrarse en contra los exonerados, amén de que en una impugnación judicial, es muy probable que se apreciase fraude de ley y abuso de derecho por parte de la Comunidad.
La Comisión de Formación para este período ha centrado su acción formativa en:
Jornada informativa , de asistencia presencial o telemática para nuestros colegiados, organizada por la FREMM en su sede, en la que participó Antonio Ruiz Ortega, en representación del COAFMU.
Se presentó el programa de ayudas convocado para la mejora de las infraestructuras de Telecomunicaciones en edificios de la Región de Murcia, cuyas bases reguladoras y convocatoria se publicaron el 4 de octubre del 2022 en el BORM, y se intentaron clarificar las dudas en torno al mismo.
DIRIGIDO A COLEGIADOS Y PERSONAL DE DESPACHOS
: 0 0 h
Este ciclo formativo en su tercera edición ha sido recibido nuevamente con gran interés. En esta ocasión, el programa se estructura en 6 webinars, con contenidos actualizados, en los que se abordan los aspectos básicos a tener en cuenta para desarrollar con solvencia y garantía la actividad de la Administración de Fincas, así como las claves para organizar el despacho para ofrecer un servicio profesional, eficiente y de calidad (Juntas, presupuestos, distribución gastos, acuerdos, cumplimiento normativa técnica, coberturas, organización del despacho, modificaciones LPH)
I n s c r i p c i ó n : 4 5 € P l a z a s l i m i t a d a s *
Los webinars se realizan del 3 de Noviembre al 14 de Diciembre.
Curso puntuable para el certificado de Formación Continua
1º CÓMO SE Ponente: D Pedro Ga Asesor Jurídico COAF ¿Qué mayoría nece Doble mayoría – ju Voto presunto sec Modificaciones art
3 º ¿A CUÁNTO T Ponente: D Iván Gea Comisión Formación Elaborando el pres reparto coeficiente Gastos extraordina a los mismos Imputación gastos Morosidad Prepara
Todos los alumnos pueden disponer de la presentación de los ponentes y de la grabación de los webinars.
C i c l o d e f o r m a c i ó n o r g a n i z a d o e n 6 w e b i n a r s e n l o s q u e s e a b o r d a r á n l o s a s p e c t o s f u n d a m e n t a l e s a t e n e r e n c u e n t a p a r a d e s a r r o l l a r c o n s o l v e n c i a y g a r a n t í a l a a c t i v i d a d d e l a A d m i n i s t r a c i ó n d e F i n c a s a s í c o m o l a s c l a v e s p a r a o r g a n i z a r t u d e s p a c h o p a r a o f r e c e r u n s e r v i c i o p r o f e s i o n a l e f i c i e n t e y d e c a l i d a d
5º CÓMO ME O Ponente D Pedro J C Comisión Formación C Creación de proced preparación de jun Juntas v rtuales y o Gestión de la moro d h
RESPONSABILIDADES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS EN EL EJERCICIO DE SU ACTIVIDAD
Fecha: 15, 22 y 29 Noviembre 2022
Horario: 16:30H - 18:00H
Dirigido a: Administradores de Fincas Colegiados
Esta formación dirigida a administradores de fincas se configura en 3 webinars donde se exponen por especialistas en la materia, aquellas responsabilidades civiles o penales, en las que puede incurrir el Administrador de fincas en el ejercicio de su actividad, poniendo de manifiesto los riesgos que pueden generarse con ciertas actuaciones. También se aborda qué se puede hacer para prevenir malas prácticas que puedan producir responsabilidades no deseadas, y se explica cuáles son las coberturas de la póliza de Responsabilidad Civil que protege a los Administradores de Fincas Colegiados.
Todos los alumnos pueden disponer de la presentación de los ponentes y de la grabación de los webinars.
La empresa ZULUX, con convenio de colaboración con el COAFMU, que está especializada en el mantenimiento de Comunidades de Propietarios haciendo foco en el ahorro y la eficiencia energética, plantea una charla tipo webinar en la que infomar a los administradores de fincas cómo elaborar el presupuesto de gasto energético para 2023, para ayudar a los colegiados a cuantificar el gasto en un período de máxima volatilidad e inestabilidad; cómo obtener beneficios en una instalación fotovoltaica; cómo controlar los con-
Con los convenios de colaboración suscritos con entidades o empresas, el COAFMU trabaja para optimizar las condiciones que se le ofrecen a nuestros colegiados, y a sus administrados, y en consecuencia, mejorar y diferenciar el servicio integral que proporcionan los Administradores de Fincas Colegiados.
Los colegiados pueden acceder a todos los convenios en el Área Privada de la web del Colegio www.coafmu.org.
Deutsche Bank acumula una dilatada experiencia en la financiación de proyectos de rehabilitación. Se quiere unir al deseo común de modernizar los edificios residenciales para impulsar nuevos proyectos de rehabilitación y mejora para las comunidades de propietarios. Para ello ponen a disposición de los colegiados soluciones de financiación a comunidades de propietarios con el fin de optimizar los programas de ayudas públicas europeas Next Generation ofreciendo el producto Préstamo Huella 0, préstamo enfocado en el ahorro, la eficiencia energética y la accesibilidad. Ofrece flexibilidad en la financiación de hasta el 100% del presupuesto, respuesta de viabilidad en 48 horas, cuotas flexibles hasta 15 años, sin necesidad de contratar servicios adicionales, con sencillez y profesionalidad.
Compañía desarrolladora del programa para la Administración de Fincas FincasPlus Élite, programa de gestión concebido para los administradores de fincas colegiados, adaptado a la legislación y totalmente adecuado a las necesidades del usuario. Incluye todo lo relacionado con la Administración de Fincas. Fruto de este convenio, IDS se compromete a proporcionar sus servicios en condiciones preferentes para los colegiados del COAFMU, ofreciendo descuentos especiales en su programa FINCAS PLUS ELITE.
Grupo de consultoría con 25 años de experiencia, expertos en cumplimiento normativo y digitalización, que ofrecen servicios de consultaría integral para empresas y autónomos. En este convenio GRUPO ISONOR se compromete a ofrecer a los miembros de esta corporación una propuesta técnico-económica de calidad en relación a los servicios de adaptación y mantenimiento de Comunidades de Propietarios a la Normativa de Protección de Datos y al servicio de Prevención de Riesgos laborales para comunidades y administradores.
CONVENIO CON BEGALVI ASESORES LEGALES :
Firma que cuenta con una dilatada experiencia trabajando con comunidades de propietarios y administraciones de fincas. Proporciona un servicio que simplifica el asesoramiento necesario para lograr la correcta adaptación a la normativa vigente en materia de protección de datos de carácter personal. Ofrece a los colegiados, unas condiciones preferentes a las de mercado, en la adaptación a la Ley Orgánica de Protección de Datos y en la adaptación a la normativa en materia de Prevención de Riesgos Laborales.
CONVENIO CON ADM:
Compañía especializada en servicios de envío de burofax, impresión, manipulación de documentos y mensajería. Está a disposición de los colegiados para asesorar e informar de todos los productos postales, así como la mejor forma de envío y presentación de los mismos, ofreciendo unos descuentos exclusivos para los Administradores de Fincas Colegiados sobre las tarifas postales de Correos vigentes. ADM proporciona también servicios adicionales a su oferta tradicional, como son la gestión y custodia, digitalización, destrucción documental y plataforma de comunicación digital (incluida certificación de email y sms, y firma digital de documentos).
Más
Cuotas flexibles Facilidad de pago hasta en 15 años
Sin complicaciones
Elige tu financiación
Este año se vuelve a recuperar la asistencia presencial a la Asamblea General Ordinaria del Colegio, convocada formalmente el 14 de Junio de 2022 en la sede colegial. En 2021 se tuvo que celebrar de forma telemática, motivado por los riesgos asociados a la pandemia.
Con el fin de que todos los colegiados pudieran tener la suficiente información respecto de los asuntos que se iban a abordar en el Orden del Día, se remitieron previo a la celebración de la Asamblea, la Memoria Corporativa del COAFMU del año 2021, la cual recoge la memoria de Secretaría y Económica del Colegio. Estos documentos se encuentran disponibles en el área restringida de la web del COAFMU.
Málaga ha sido la sede que ha acogido el XXII Congreso Nacional de Administradores de Fincas, cita obligada de la profesión que se celebró del 30 de junio al 2 de julio en el Palacio de Ferias y Congresos.
Esta exitosa convocatoria que contó con la asistencia de más de 700 profesionales, desplegó un amplio programa bajo el título “Conectamos con el futuro”. La delegación murciana estuvo representada entre otros compañeros por su Presidente D. Carlos Antón Selva, y miembros de la Junta de Gobierno.
La próxima cita será en Valladolid con el XVIII ENAF , que tendrá lugar el 2 y 3 de Junio de 2023.
Como en ediciones pasadas, el Colegio de Administradores de Fincas participa en el Jurado de los IX Premios de Calidad en la Edificación de la Región de Murcia, organizados por la Consejería de Fomento e infraestructuras, en colaboración con el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación, La Federación Regional de Empresarios de la Construcción, y la Fundación Caja de Ahorros de Murcia.
Con estos premios bienales se quiere distinguir a aquellos edificios y profesionales que realizan una interesante aportación al campo de la Calidad en la Edificación en nuestra Región.
El COAFMU, se encuentra representado en el citado Jurado por Juan Pedro Manresa Nicolás, Vicepresidente I de esta corporación.
El Colegio Oficial de Administradores de Fincas de la Región de Murcia ha participado como miembro del Comité Técnico Organizador de FECONS 20.30 - Feria de la Construcción, Sostenibilidad y Rehabilitación, que se ha celebrado del 20 al 22 de octubre en IFEPA-Palacio de Ferias y Exposiciones de la Región de Murcia.
Con un parque residencial envejecido, la rehabilitación de viviendas y edificios se erige como un subsector económico al alza, en el que el Administrador de Fincas posee un papel fundamental.
Este evento ha supuesto una cita obligada para el sector de la construcción, y durante sus tres días de duración se ha mostrado como escaparate de tendencias, donde han confluido diseño, nuevos materiales, maquinaria, equipamiento, tecnología y sostenibilidad, muy útiles de conocer de cara a las propuestas de reformas o soluciones rehabilitadoras que se deberán ir implementando en los edificios residenciales, para subsanar las deficiencias constructivas y/o mejorar la eficiencia energética de los inmuebles, sobre todo de los más antiguos.
El COAFMU como miembro del Comité Técnico organizó el sábado 22 de octubre una charla informativa dirigida al público asistente a la Feria sobre las Ayudas destinadas a la rehabilitación energética en el sector residencial dentro del marco de los fondos europeos Next Generation, en la que intervino como ponente José Francisco Lajara Martínez, Director General de Vivienda de la Región de Murcia, junto con Antonio Ruiz Ortega, miembro de la Junta de Gobierno del CAF Murcia, que se encargó de la presentación y moderación de la conferencia.
El COAFMU se ha adherido al “Pacto por las Infraestructuras para el Desarrollo de la Región de Murcia” promovido por el Gobierno Regional, que se ha firmado con el objetivo de aunar esfuerzos entre sociedad civil y administraciones para impulsar las infraestructuras necesarias que garanticen un futuro de prosperidad para la Región de Murcia en las próximas décadas.
Se pretende potenciar el papel de las infraestructuras del transporte como instrumento clave para relanzar la actividad de la Región de Murcia tras la pandemia de SARSCoV-2, y trabajar conjuntamente en el desarrollo de las actuaciones necesarias para dar respuesta a los desafíos de revolución verde, digitalización y cohesión social y territorial de nuestros ciudadanos.
El pasado 17 de octubre se convocó a las 40 entidades y organizaciones participantes a la primera reunión del plenario del Pacto por las Infraestructuras, presidida por el Consejero de Fomento e Infraestructuras del Gobierno de la Región de Murcia, en el edificio Anexo del Auditorio y Centro de Congresos ‘Víctor Villegas’. Esta primera reunión era precisa para constituir los órganos de gobernanza y seguimiento previstos en el propio pacto, para que se focalicen los esfuerzos y canalicen las iniciativas necesarias.
A ella acudió Antonio Ruiz Ortega, miembro de la Junta de Gobierno y responsable de comunicación del mismo en representación del COAFMU.
CONESA PEREZ, PEDRO
GEA SANCHEZ, IVAN
AABAD GARRIDO, ISAAC
ABELLAN MARTINEZ, FRANCISCO
AGUILAR CONESA, FRANCISCO JAVIER
AGUDO VALDES, JUANA MARIA
ALBERT POVEDA ,JOSE
ALCAIDE DEL PINO, JOSE ALBERTO
ALCARAZ SAURA, FRANCISCO J.
ALCOLEA SANCHEZ, MARIA JOSE
ALEMAN PEREZ, JOSE FRANCISCO
ALMARCHA SANCHEZ, JOSE ANTONIO
ALONSO Y DE VEGA, JUAN CARLOS
ALVAREZ ORTUÑO, OLGA
ALVAREZ SANCHEZ, MARIA ISABEL
ANDRANIK SHISLIAN, ANDRES
ANTON SELVA, CARLOS
APARICIO MARTINEZ, JOSE ANTONIO
ARGANDOÑA PICAZO, JULIO MIGUEL
ARQUES SANCHEZ ,DANIEL
AYALA IMBERNON, JOSE ANTONIO
BBAÑON PEREZ ,ADRIAN
BAÑON PEREZ, JOSE ANTONIO
BASTIDA MARTINEZ, MARIA JOSE
BATUECAS BATUECAS, MIGUEL ANGEL
BAUSELA PORRERO, LOURDES
BELMONTE GOMEZ, MARIA DOLORES
BERDONCES VIVANCOS, ANTONIO JESUS
BERMEJO MARTINEZ, JUAN CARLOS
BERNAL ZAMORA, MIGUEL ANGEL
BOLARIN SANCHEZ, ELENA
BOTELLA BOTELLA, CONCEPCION
BREVIA MIRO, JORGE BUENO SANCHO, FERNANDO
CCABEZA MARTINEZ, JUAN CARLOS
CAMPOY JIMENEZ, CONSUELO
CAMPOY LOPEZ, JUAN MANUEL
CANO GIMENEZ, IRENE
CANO MARIN ,ANA MARIA
CANOSA MENDEZ, JOSE MANUEL
CANOVAS ARNAO, BEATRIZ
CANOVAS CANOVAS, FRANCISCO
CANOVAS ROCA, OLGA MARIA
CAÑIZARES ROCA, FRANCISCO J.
CARCELES MORENTE, JOSE ANTONIO
CARCELES MORENTE, MARIA ENCARNACIÓN
CARLES MADRID, LAURA
CARRASCO GARCIA, PEDRO
CARRILLO PEREZ, JOSEFA LAURA
CARRILLO RUIZ, BEATRIZ
CARRION HERNANDEZ, ANA DOLORES
CARRRASCO GARCIA, JOSE MARIA
CASAL HENAREJOS, PEDRO J,
CATALA MAÑEZ, FRANCISCO JAVIER
CAYUELA CARLOS, ALFONSO
CHICANO GARCIA, FRANCISCO J,
COLL GARCIA, MARIANO
CONESA ALCARAZ, DIEGO A.
CONESA JARA, ANTONIO
CONESA JARA, CONRADO
CRIADO ALVAREZ, JOSE CRIADO RAMALLO, JOSE CUARTERO FUENTES, SOLEDAD D.
DDE ACUÑA GEHRING, CARLOS DE MAZON FONTES, ALVARO
DIEZ PEREZ, MIGUEL ANGEL
DOLS RUIZ, SANTIAGO DOLS MOLINA, SANTIAGO DOMINGO FRUTOS, FRANCISCO J. DONATE HERNANDEZ, JOSE MARIA DOS SANTOS SOLER, RAUL M.
EEGIDOS SARABIA, MARIA DEL PILAR ESCUDERO ROS, ALMUDENA
FFERNANDEZ CAYUELAS, JUAN EMILIO FERNANDEZ GARCIA, JUAN FERNANDEZ LOPEZ, CARLOS FERNANDEZ MARTINEZ, CARIDAD
FERNANDEZ MARTINEZ, MANUEL J.
FERNANDEZ MARTINEZ, VICTOR CLEMENTE
FERNANDEZ MORENO, GONZALO
FERRANDEZ TORRES, JOSE JAVIER
FERRER BELTRAN, DAVID
FERRER MARTIN, MIGUEL ANGEL
FLORES LOPEZ, MANUELA
FUENTES DOLERA, JUAN FUENTES ZAMORA, INMACULADA
GGALIANO GARCIA, JOSE CARLOS
GALLARDO LOPEZ, MARIA JESUS
GALLEGO MARTINEZ, MAR
GALVEZ MIRON, PEDRO M.
GAMBIN ASENSIO, ROCIO
GARCIA AGUILAR, JOSE FRANCISCO
GARCIA ALBURQUERQUE, HELIODORO
GARCIA ALVAREZ, JOSE
GARCIA EUGENIO, JUAN
GARCIA FERNANDEZ, MARAVILLAS
GARCIA GARCIA, ANTONIO
GARCIA GARCIA, FRANCISCO JAVIER
GARCIA LOPEZ ,MARIA RAQUEL
GARCIA LOPEZ, MARIA ROSA
GARCIA MARIN, VICENTE J.
GARCIA MARTINEZ, JOSE LUIS
GARCIA MORA, ANTONIO
GARCIA NAVARRO, ANA BELEN
GARCIA PARRA, FRANCISCO J.
GARCIA PASCUAL, JAVIER IGNACIO
GARCIA PROVENCIO, JOSE ALEJANDRO
GARCIA RUIZ, JULIO JOSE
GARCIA SANCHEZ, MARIA JOSE
GARCIA-ALCARAZ RUIZ-MELGAREJO, MARIA
VICTORIA
GARCIA-CORCOLES MARTINEZ, ANTONIO LUIS
GARZON TORRENTE, FRANCISCO J, GASCON MIRALLES, MARIA ASUNCION
GIL GARCIA, MARIA TERESA
GIL LOPEZ FRANCISCO, JAVIER
GIMENEZ CARCELES, CARMEN
GOMEZ GONZALEZ, JOSE
GOMEZ JIMENEZ, ANA
GONZALEZ BOTELLA, ANTONIO
GONZALEZ DIAZ, FRANCISCO J.
GONZALEZ FERNANDEZ, PAULA
GONZALEZ LOPEZ, FULGENCIO
GONZALEZ NAVARRO, RAMON A.
GONZALEZ ROSA, LIDIA
GONZALEZ SANCHEZ, CARMEN
GRACIA PEREZ-CHIRINOS, MARIA JOSE
GUERRERO HURTADO, IVAN
GUIRAO MIRAS, GREGORIO
HHARO LOPEZ, MANUEL
HERNANDEZ ALMELA, MARIA
HERNANDEZ ARCAS, SOLEDAD
HERNANDEZ BARBERA, ANTONIO
HERNANDEZ DUEÑAS, SERGIO
HERNANDEZ GARCIA, ADOLFO
HERNANDEZ GARCIA, ROSA MARIA
HERNANDEZ GOMEZ, FRANCISCO ANGEL
HERNANDEZ ROS, RAMON
HERRERO URREA, MARIA CONCEPCION
HIGUERAS MURCIA, PABLO ANDRES
IINIESTA ASUNCION, RICARDO
INSUA ORTIN, CARLOS
IRAZUSTA GONZALEZ, FELIX
IZQUIERDO ROMERO, NICOLAS
JJIMENEZ ALTAMIRANO, JOSE
JORDANA BARA, OLGA
LLARROSA LOPEZ, VERONICA
LEGAZ MELLADO, JOSE
LEGAZ TORRES, LUCIA
LOPEZ GILIBERT, PEDRO
LOPEZ GONZALEZ, JUAN FRANCISCO
LOPEZ GONZALEZ, MARIANO
LOPEZ LOPEZ, DAVINIA MARIA
LOPEZ MARIN, MARIA ROSA
LOPEZ MARTINEZ, FRANCISCO
LOPEZ MARTINEZ, JUAN
LOPEZ MARTINEZ, RAFAEL
LOPEZ PEREZ, FRANCISCO ANDRES
LOPEZ RAMOS, MONICA
LOPEZ SANZ, LUIS
LOPEZ-YEBRA JAUFFRET, ALFONSO G.
LORCA SANCHEZ, MANUEL
LORENTE GARCIA, ANTONIO
LORENTE FERNANDEZ, RAUL
LOSILLA VIVANCOS, ELENA Mª, LOZANO AVILA, ADORACION
LOZANO PORTUGUES, ELIA
LUCAS PEÑALVER, MANUEL ALEJANDRO
MMACANAS SANCHEZ, JESUS
MANRESA NICOLAS, JUAN PEDRO
MAQUILON SANCHEZ, MARCO ANTONIO
MARCO CASCALES, ANA MARIA
MARIN GARCIA, FRANCISCO NICOLAS
MARIN GARCIA, PEDRO IGNACIO
MARTIN CASTEJON, JULIAN DAVID
MARTIN SAN JUAN, JUAN RAMON
MARTINEZ AIS, TOMAS
MARTINEZ CAPARROS, JOSE
MARTINEZ FERNANDEZ, ARANZAZU
MARTINEZ GARCIA, CARLOS JOSE
MARTINEZ HERRERA, RAMON
MARTINEZ JIMENEZ, ANTONIA
MARTINEZ LOPEZ, FRANCISCO
MARTINEZ LOPEZ, JOSE ENRIQUE
MARTINEZ MENDOZA, ANTONIO
MARTINEZ MORENO, FRANCISCO JAVIER
MARTINEZ MOTOS, DAVID
MARTINEZ MUÑOZ, ISABEL
MARTINEZ MUÑOZ, SEBASTIAN M.
MARTINEZ NAVARRO, ISABEL MARIA
MARTINEZ ORTEGA, JOAQUIN B.
MARTINEZ PALLARES, JOSE IGNACIO
MARTINEZ SANCHEZ, JUAN PEDRO
MARTINEZ SANCHEZ, LOLA
MARTINEZ VERDU, JOSE
MATA GOMEZ,AMADOR MANUEL
MATEO GOMEZ, FULGENCIO
MATEOS LOPEZ, BERNABE
MELGAR MORAIS, JOSE ANTONIO
MENDEZ GARCIA, VICENTE
MENDEZ SANCHEZ, RAUL
MENDOZA ROCA,PETRONILA ROSA
MERCADER PEREZ, ANTONIO
MESEGUER ZARAGOZA, JOSE MARIA
MIRALLES MARTINEZ, ALEJANDRO
MOLINA NAVARRO, JUAN FRANCISCO
MOLINA PELEGRIN, PASCUAL
MOLINA VINADER, DIEGO CESAR
MONERRI BROCAL, ANTONIO
MORALEDA GUERRERO,ALFONSO
MORENILLA ZAMORA, ANGEL
MORENILLA ZAMORA, MARIA SOLEDAD
MORENILLA ZAMORA, MARIA TERESA
MORENO ESCOSA,JUAN MANUEL
MORENO-ESCOSA ZORNOZA, FRANCISCO GINES
MORENO-ESCOSA ZORNOZA, JUAN MANUEL
MORTE DOLERA, ANTONIA
MOYA-ANGELER SANCHEZ JAVIER
MULERO MARTINEZ, FRANCISCO J.
MUÑOZ ALCARAZ, JOSE ADRIAN
MUÑOZ SAMPER, JUAN ANTONIO
MURCIA LOPEZ, JOSE LUIS
NAVARRO ARACIL, ANTONIO
NAVARRO ARAGON, MANUELA
NAVARRO ASENSIO, DIEGO M.
NAVARRO BALLESTER, ANTONIO
NAVARRO GUILLEN, BENITO
NIETO SANCHEZ, ANA BELEN
NOGUERA BALLESTER, JUAN BAUTISTA NOTARIO ARANDA, BERTA
OOLIVA LOPEZ, JOSE ANTONIO
OLIVA MUÑOZ, ANTONIO ANGEL
OLMOS PEREZ, FRANCISO J ORENES BASTIDA, JUAN MANUEL ORENES GARCIA, MATIAS JOSE ORTA LOPEZ, JOSE LUIS
ORTIZ GOMEZ, JESUS
ORTIZ GOMEZ, JOSE ANTONIO ORTIZ MARTINEZ, FRANCISCO JAVIER OTON REINO, BEATRIZ
PPALLARES LOPEZ, SOFIA
PALMA MARTINEZ, JUAN PAREDES RIZO, JUAN JOSE PARRA MARTINEZ, RAFAEL PASCUAL DEL RIQUELME PEREZ-ALBALADEJO, AGUSTIN
PAVIA GALAN, FRANCISCO J. PAYO LABORDA, MATILDE V, PAZ MORALES, EDUARDO PAZ SEÑORANS, RAMON
PEDREÑO MUÑOZ DELGADO, JUAN J, PEDREÑO VERA, SERGIO
PELAYO PLAZA, FELIX
PEÑAS GOMEZ, DIEGO DIEGO
PEREZ BUENDIA, MARIA JESUS
PEREZ GUILLEN, FLORENTINA
PEREZ LOPEZ, FRANCISCO
PEREZ MARTINEZ, CRISTOBAL
PEREZ MARTINEZ, FRANCISCO JOSE
PEREZ MARTINEZ, JOSE
PEREZ ROSIQUE, CARMEN MARIA
PERIAGO GIMENEZ, MARIA CARMEN PERIS ALCOVER, RAFAEL
QQUESADA GEA, TOMAS QUILES GARCIA, FRANCISCA QUILEZ MOMPEAN, DIEGO QUIÑONERO HELLIN,JOAQUIN
RRAMA VILCHEZ, ANA MARIA RECHE PEREZ, DOMINGO RETAMERO GOMEZ, LUIS RETAMERO JALDO, ALBERTO RIOS FUENTES, ANTONIO RIQUELME GONZALEZ, FRANCISCO J. RIQUELME GUILLEN, ANTONIO RIVAS GARCIA, JOSEFA
ROBLES ROBLES, ALEJANDRO
RODRIGUEZ BALLESTER JUAN MIGUEL
RODRIGUEZ CORRAL, CELSO
RODRIGUEZ PORLAN, CLEMENTE
RODRIGUEZ RODRIGUEZ, CARMEN MARIA
ROJO RAJA, ANTONIO
ROMERA ORTEGA, FRANCISCA
ROS CLEMENTE, MIGUEL
ROS GARRE, HIGINIO
ROS SAURA, ASCENSION
RUBIO ORTIZ, MARIA CONSUELO
RUEDA VERA, LUIS
RUIZ ARCE, ROBERTO
RUIZ ASENSIO, ANTONIO
RUIZ CANALES, MARIA DOLORES
RUIZ CARBONELL, ANTONIO
RUIZ GONZALVEZ, FRANCISCO JOSE
RUIZ GUERRERO, ANA PILAR
RUIZ LOZANO, PEDRO F.
RUIZ MARTINEZ, AGUSTINA
RUIZ NICOLAS, CARMEN
RUIZ ORTEGA, ANTONIO
SSALAR ROCAMORA, ANTONIO
SAN NICOLAS CANOVAS, ROSA MARIA
SANCHEZ BALANZA, JOSE LEANDRO
SANCHEZ CAMPILLO, MIGUEL ANGEL
SANCHEZ CARRILLO, ANTONIO
SANCHEZ GALIAN, MARIA TRINIDAD
SANCHEZ GARCIA, ALEJANDRO
SANCHEZ GIL, SERGIO
SANCHEZ LLADO, AFRICA
SANCHEZ MENGUAL, PEDRO
SANCHEZ PEREZ, RAQUEL
SANCHEZ URZAY, YOLANDA
SANCHEZ-JAUREGUI JODAR, MARIA DE LOS LIRIOS
SAURA GONZALEZ, MARIO
SAURA INGLES, MARIA
SAURA MARTINEZ, ISABEL MARIA
SEGADO IGLESIAS, LUIS
SEMPERE FERNANDEZ, ALVARO JUAN
SERNA CAPEL, ENRIQUE JOSE
SOLER BUIGUES, VICENTE
SORIANO YAGO, MARIA INMACULADA
SOTOS VILLAREJO, ISABEL
SUAREZ RADRIZZI, ROXANA E.
TTERRER MOTA, GUSTAVO
TERUEL TUDELA , JUAN FRANCISCO
TORET SOLLA, ANTONIO J.
TORREGROSA GIMENEZ, VERONICA
TORRES HURTADO, SERGIO
UUBEDA ARMERO, MARIA
VVALERO GARCIA, MARIA JOSE
VALVERDE AGUSTIN, SUSANA
VERA MARTINEZ, ADELIA
VERDU CARBONELL, MARIA DOLORES
VIDAL MARTINEZ, FRANCISCO JOSE
VIDAL ROCA, RAQUEL
VIDAL-SALMERON PUJANTE, FRANCISCO J.
VILLANUEVA VERDE, DIEGO
VIVANCOS GUTIERREZ, DOMINGO
ZAPATA EGEA, MIGUEL ANGEL
En 1892, un joven Antonio Gaudí viajó a León para construir su primera casa de vecinos. En menos de un año levantó un edificio único con el que soñarían ciudades de todo el mundo. Una fortaleza que esconde secretos, símbolos y leyendas asombrosas.
Vive la Experiencia Gaudí en León con el Museo Casa Botines. Bienvenido a la Casa del Dragón.
