COAVA Valladolid Colegio Arquitectos nºEXTRA nov 2017

Revista del Colegio de Arquitectos de Valladolid

Nº Extra | Noviembre 2017

Estadística de la construcción y promoción inmobiliaria

FERNANDO SÁNCHEZ MÍNGUEZ, DOCTOR ARQUITECTO ELENA SÁNCHEZ IÑIGUEZ DE LA TORRE, ARQUITECTO

Descarga tu revista: Revista del Colegio de Arquitectos de Valladolid. Nº Extra - Noviembre 2017. Edita: Colegio de arquitectos de Valladolid (Tel.: 983 344 244. www.coavalladolid.com) y Editorial MIC (Tel.: 902 251 902 / 983 456 518. www.editorialmic. com). Maquetación: Editorial MIC. Depósito Legal: VA-389-2013.

El objetivo de este artículo es analizar el comportamiento del sector de la construcción de viviendas en las últimas décadas.

Con el paso de los años las ciudades van creciendo físicamente y cada vez ocupan más superficie. Este incremento se debe no sólo al mayor número de edificios que se construyen de nueva planta, sino también a los espacios públicos que los rodean o los integran, tales como calles, viales, parques, etc. La relación entre ambas superficies se determina de alguna manera en el planeamiento vigente de cada municipio.

Se podría analizar el crecimiento urbano estudiando la variación a lo largo de los años de la superficie ocupada por las edificaciones y anexos, mediante la superposición de los planos o fotos aéreas de la ciudad de distintos periodos, y comparando esa ocupación del espacio urbano.

En este trabajo vamos a referirnos a la actividad constructiva, que es el motor de dicho crecimiento urbano. Si no hay construcción no hay crecimiento. Sin embargo, esta relación a veces no existe y como veremos a continuación, puede existir actividad constructiva y no haber crecimiento urbano.

En épocas anteriores la ciudad crecía principalmente dentro de sus propios límites, ocupando espacios vacíos o sustituyendo edificios por otros nuevos a veces más altos, mientras la periferia se expandía muy lentamente. En las dos últimas décadas, quizás porque el interior se había colmatado y no había muchos huecos para rellenar, el crecimiento se materializaba en los espacios limítrofes

y a veces más allá de los límites de las ciudades, invadiendo el campo, llegando en ocasiones a los términos municipales próximos a las ciudades, engulléndolos.

Y si en el futuro próximo se prevé que la actividad constructiva se va a centrar en la rehabilitación de lo edificado, esto implica que la ciudad vuelve a no crecer físicamente como en la primera época.

Además, en este trabajo nos vamos a centrar en la actividad constructiva de uso residencial exclusivamente, dado que su construcción ha sido claramente superior a la de otros usos. Podemos decir que el crecimiento urbano se ha debido principalmente a la edificación de viviendas. Interesa más, e incluso hay más información del número de nuevas viviendas construidas que de otros usos, por ello, a lo largo de la exposición de este trabajo vamos a referirnos principalmente a la construcción de viviendas como sinónimo de crecimiento urbano.

Los gráficos expuestos en esta publicación son de elaboración propia con datos recogidos de las páginas web del CSCAE (Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España), del Ministerio de Fomento y del Instituto Nacional de Estadística (INE). Las tablas con los datos numéricos se pueden consultar en la página web del COAVA en la sección de estadística, datos que serán actualizados periódicamente.

En algunos gráficos figuran datos del año 2017*, se trata de proyecciones a final de este mismo año a partir de datos parciales. Los últimos datos reflejados en los gráficos son del 2ºT o 3ºT, o de los meses de agosto y septiembre de este año 2017.

Introducción1

Benefíciate de los principios activos de nuestras infusiones

La actividad constructiva se debe principalmente a la construcción de viviendas, ya que si comparamos la superficie construida de uso residencial con la de otros usos, podemos afirmar que la primera ha sido superior, del orden del 80%, e incluso por encima de ese porcentaje en los años posteriores a 1996 durante el auge inmobiliario. A partir del inicio de la crisis del 2007, el sector residencial comenzó su declive

mientras que el no residencial se mantuvo o al menos no descendió tanto como el otro. Por ello, en los años de crisis el porcentaje de superficie construida residencial con respecto al total ha disminuido, pasando de un 80% a un 50%. En los últimos años la tendencia ha variado. En el caso de Castilla y León las diferencias se acentúan más, al aproximarse al 90% antes de la crisis y bajar hasta más del 40%.

(%) de

% Super cie construida residencial respecto al total. España

% Super cie construida residencial respecto al total. CyL

de uso residencial 2

Superficie construida

Relacción

superficie construida de uso residencial con el total. España y CyL

Fuente: Consejo Superior Colegios Arquitectos España (CSCAE)

Aclaremos que no hay que confundir la superficie construida de un edificio con la superficie ocupada por el mismo. La primera será siempre igual o mayor, en función del número de plantas que tenga el edificio. Por tanto, se podría decir con carácter general que el uso residencial, debido a su construcción en altura, tiene una superficie ocupada menor que el uso no residencial. Por otro lado, cabría señalar que cuanto mayor es la altura de las edificaciones, mayor es el espacio urbanizado público y privado que las rodea. Con todo lo dicho anteriormente y dada la diferencia entre ambas superficies construidas, se podría afirmar que el crecimiento

de los núcleos urbanos se debe principalmente al aumento de la producción de uso residencial, y más concretamente a la construcción de viviendas, ya que el resto de productos inmobiliarios ligado a éstas como garajes, trasteros, locales, etc. están en proporción al número de viviendas.

Por tanto, consideraremos la vivienda como unidad de medida de la actividad constructiva pues es el dato que se maneja con más frecuencia en las estadísticas oficiales. Teniendo en cuenta que por cada 100 m2 construidos de vivienda hay aproximadamente otros 20 m2 construidos dedicados a otros usos.

Fuente: Consejo Superior Colegios Arquitectos España (CSCAE)

Denominaremos “proceso edificatorio” a aquella actividad cuyo resultado final es la edificación terminada de edificios de viviendas con sus viales, infraestructuras y dotaciones que la rodean. Abarca todas las etapas de una promoción inmobiliaria, desde que a alguien (Promotor) se le ocurre la idea de construir un edificio y encarga a un profesional la realización del proyecto, hasta que finaliza la obra de construcción que ha sido preciso ejecutar para obtener el edificio terminado. Son etapas que quedan perfectamente definidas en la LOE cuando regula las actuaciones de todos los agentes que intervienen en el proceso edificatorio. Como fase importante, Incluimos la actividad inmobiliaria tanto en lo referente a las ventas de aquellos productos obtenidos en el proceso edificatorio, como el precio de venta que alcanzan éstos en el mercado inmobiliario.

En el proceso edificatorio se pueden diferenciar dos tipos de actividad:

- Actividad constructiva que está relacionada directamente con la creación de nuevas viviendas o la rehabilitación de las mismas. En los siguientes capítulos analizaremos dicha actividad gracias a los datos conseguidos provenientes de distintas fuentes:

- Proyectos de ejecución visados (Colegios de Arquitectos)

- Direcciones de Obra visadas (Colegio de Aparejadores).

- Licencias municipales de obra (Ayuntamientos)

- Viviendas iniciadas (Ministerio de Fomento)

- Viviendas terminadas (Ministerio de Fomento)

- Certificaciones Fin de Obra visadas (Colegios de Aparejadores.)

- Actividad inmobiliaria, paralela a la actividad constructiva, se encuentra relacionada con el mercado inmobiliario a través de la venta de viviendas y de su precio. Si hay demanda y se venden viviendas entonces se incrementa el precio de estas y se crean nuevas promociones, y por lo tanto crece la actividad constructiva. El aumento del precio, lejos de frenar la demanda lo que hace es animarla, sobre todo al que compra para invertir pues piensa que la rentabilidad futura será buena.

Otro tema a abordar será el análisis de la variación del Parque de viviendas existente en un momento dado, cuyo cálculo se realiza partiendo del dato del Censo que publica el INE cada diez años, al cual se suman las nuevas viviendas construidas en el periodo analizado y se restan las que se han derribado. Además el INE ofrece información sobre el destino de las viviendas, diferenciando las destinadas a uso habitual y permanente de las viviendas secundarias (consistentes en las vacías más las de segunda residencia).

Proceso edificatorio3

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La construcción de viviendas se desarrolla a lo largo de un tiempo, variable de una promoción a otra, y está relacionado principalmente con la duración de la ejecución de las obras, la etapa de mayor duración. Sin embargo, antes y después se realizan importantes gestiones que completan el proceso de la construcción en su sentido más amplio, y que nos pueden proporcionar datos sobre el número de viviendas construidas. Analicemos pues estas dos fases: el inicio y el fin de la actividad.

Antes de comenzar la obra de ejecución de las viviendas se requiere unas tramitaciones previas, como son la realización de un proyecto, la concesión de la correspondiente licencia de obras y la contratación de la Dirección Facultativa. Estos trámites permiten la obtención de ciertos datos estadísticos sobre el número de viviendas que se prevé edificar en fecha posterior.

Una vez concluidas las obras se precisa del correspondiente certificado de fin de obra emitido por la Dirección Facultativa que ha controlado el proceso constructivo. La licencia de primera ocupación permite el uso del edificio por parte de los usuarios o propietarios a los que se ha transmitido la propiedad desde el promotor inicial. Estos trámites permiten conocer el número de viviendas terminadas.

Veamos a continuación los gráficos obtenidos de datos de las fuentes que reflejan la actividad constructiva de viviendas tanto en su fase inicial como final.

4.1. Viviendas construidas nuevas

Inicio de la actividad

- Proyectos visados por los Colegios de Arquitectos

En los gráficos siguientes se ofrece el número de viviendas proyectadas desde el año 1961 en los distintos ámbitos seleccionados, que si bien no todas llegan a

construirse sí marcan una tendencia de la actividad, siendo además una de las estadísticas más completa y seria.

Los gráficos muestran la variación del número de viviendas libres y protegidas contenidas en los proyectos de ejecución visados por los Colegios de Arquitectos. El visado sólo contempla la vivienda legal construida o rehabilitada, y no así las legalizaciones. También se excluye buena parte de la vivienda pública, al no ser obligado su visado en muchos casos.

Los tres gráficos, referidos a ámbitos diferentes, presentan tendencias similares:

- Periodo 1960-1995: se dan una serie de picos a lo largo de las décadas de los 60, 70 y finales de los 80. En la provincia de Valladolid se da un importante crecimiento en la década de los 60, motivado por el desarrollo industrial de la capital por el cual se proyectan muchas viviendas.

- Periodo 1996-2007: se produce un importante aumento más o menos constante.

- Desde 2007: el número de proyectos visados decrece en los tres ámbitos hasta llegar a mínimos absolutos. Se aprecia cómo a partir del año 2009 la caída es menos pronunciada, y ya a partir del 2013 se estabilizan los valores y crecen ligeramente en los dos últimos años. Además se puede observar la diferencia en el comportamiento entre la vivienda libre y la protegida. Hasta mediados de los años 80 ambos tipos de viviendas iban a la par, mientras que a partir de esa fecha sólo crece la vivienda libre, manteniéndose la protegida en valores similares.

Si observamos con detalle los ultimos años, vemos la enorme caida desde los mejores años del boom inmobiliario y el crecimiento mínimo de los ultimos años que no se corresponde con el ambiente optimista que reina actualmente en el sector inmobiliario.

Actividad constructiva4

Proyectos visados por los Colegios de Arquitectos

Viviendas en proyectos visados por los Colegios de Arquitectos. España

Viviendas en proyectos visados (CSCAE) CyL

- Direcciones de obra visadas por los Colegios de Aparejadores

Los gráficos siguientes detallan el número de viviendas totales incluidas en los formularios que los Aparejadores o Arquitectos Técnicos deben cumplimentar en los Colegios profesionales con ocasión del Visado de encargo de Dirección de Obra.

Estos datos se refieren al periodo 1992-2017, y si comparamos estos gráficos con los anteriores vemos que son muy similares. Sin embargo, las cantidades son algo inferiores ya que en este caso no se incluyen las rehabilitaciones, ya sean reformas o ampliaciones, datos estos que en este artículo no se van a analizar.

En los siete primeros meses de 2017 los visados para construir nuevas viviendas en España se incrementaron un 24,4% al alcanzar la cifra de 49.238.

Viviendas en proyectos visados (CSCAE) Valladolid

de Obra Aparejadores España

Fuente: Consejo Superior Colegios Arquitectos España (CSCAE)

- Licencias municipales de obra

Toda obra mayor que se vaya a realizar precisa de la correspondiente licencia municipal de obras. Este trámite genera una información importante sobre el número y características de las edificaciones que se ponen en marcha. Esta encuesta, de tipo administrativo, permite por tanto disponer de información

anticipada sobre la actividad de la construcción en las modalidades de:

- Edificación de nueva planta (Obra Nueva)

- Rehabilitación (analizada en el siguiente subcapítulo)

Licencia Obra Nueva. CyL

Licencias Obra Nueva. Ayuntamiento Valladolid

Los gráficos de España y Castilla y León son muy parecidos y similares a los vistos hasta ahora en anteriores capítulos.

Sin embargo, en la capital de Valladolid no creció tanto en los años del boom. Esto se debe a que el gráfico sólo representa las licencias en la capital sin tener en cuenta el boom que tuvieron los municipios del alfoz de la ciudad, en pleno auge esos años. Además, también coincidió con el hecho de la paralización de licencias de obra debido a la cercana entrada del PGOU en el año 2004. Se puede destacar, sin embargo, el gran número de licencias otorgadas en los años sesenta y setenta en la ciudad. Destacar las 321 licencias otorgadas por el Ayuntamiento de Valladolid en los ocho primeros meses de este año 2017, en comparación con las 143 del año 2016 y las 96 del 2015.

- Viviendas iniciadas

Desde 1991 el Ministerio de Fomento publica una serie de tablas con datos sobre el número de viviendas Libres, el de Protegidas y el de Rehabilitadas, que se han construido en los distintos ámbitos de España, Castilla y León y Valladolid provincia. La estadística de vivienda rehabilitada se analizará en su correspondiente apartado.

La Estadística de Vivienda Libre del Ministerio de Fomento facilita datos estimados de las Viviendas Libres (L) iniciadas y terminadas.

Los datos se obtienen a partir de los datos de viviendas visadas contenidos en los proyectos de ejecución visados por los Colegios

de Arquitectos. Los datos mensuales de viviendas libres iniciadas se obtienen aplicando un coeficiente corrector a las viviendas libres visadas tres meses antes al mes objeto de la estimación, debido a que no todas las viviendas proyectadas y visadas por los Colegios de Arquitectos llegan a iniciarse. Los distintos coeficientes aplicados han ido variando en función de datos suministrados por otras fuentes estadísticas complementarias, situándose en el 0,90 y, recientemente, en niveles más bajos, debido a la situación coyuntural de la edificación residencial.

La Estadística de Vivienda Protegida (P) facilita, trimestralmente desde 1991, un seguimiento mensual de las viviendas afectadas por actuaciones de protección cuantificando el número de viviendas protegidas de nueva construcción en sus distintas fases administrativas:

- Solicitud de calificación/declaración provisional

- Calificación/declaración provisional (iniciadas)

- Solicitudes de calificación/declaración definitiva

- Calificación/declaración definitiva (terminadas)

Así pues, el número total de viviendas iniciadas que figuran en los gráficos siguientes se ha obtenido sumando las siguientes series del Ministerio de Fomento:

- Número de viviendas Libres iniciadas.

- Número de calificaciones provisionales para vivienda Protegida (Planes estatales y planes autonómicos).

de

2017* proyecciones a final de año con los últimos datos obtenidos

Fin de la actividad

- Final de obra visado por el Colegio de Aparejadores

Los datos que figuran en los gráficos siguientes, son el resultado de la recopilación de información incluida en los formularios que los Aparejadores o Arquitectos Técnicos deben cumplimentar en los Colegios profesionales con ocasión de la Certificación

de Fin de Obra, que se produce cuando la obra se da por finalizada por la Dirección Facultativa.

Se ha detectado el problema de que no se concreta si se refiere solamente a obra nueva o incluye también las viviendas rehabilitadas.

- Viviendas terminadas

De igual modo que en las viviendas iniciadas, la Estadística de Vivienda Libre y la de Protegida del Ministerio de Fomento facilita datos estimados de las Viviendas Libres (L) y Protegidas (P) terminadas. Quizás es el dato más “real” de la actividad construida pues muestra las viviendas realmente finalizadas.

Las viviendas libres terminadas se calculan a partir de los datos de viviendas visadas dos años antes a los que se aplica un coeficiente corrector.

Así pues, el número total de viviendas terminadas de obra nueva se obtiene sumando las siguientes series del Ministerio de Fomento:

- Número de viviendas Libres terminadas.

- Número de calificaciones definitivas para vivienda Protegida. Los datos últimos reflejan que las viviendas terminadas siguen descendiendo en CyL y Valladolid, mientras que a nivel nacional se registra un ligero aumento.

Fuente Ministerio de Fomento 2017* proyecciones a final de año con los últimos datos obtenidos

4.2.- Viviendas rehabilitadas

El Ministerio de Fomento en su página web presenta dos apartados de información: vivienda y construcción. En el primero ofrecen datos del número de aprobaciones iniciales y definitivas de la Rehabilitación protegida. Y en el otro figura el número de las licencias de obra de viviendas rehabilitadas.

- Aprobaciones provisionales y definitivas de viviendas rehabilitadas.

En los siguientes gráficos se muestran los datos de Rehabilitación protegida tanto de las aprobaciones provisionales como definitivas. Y se han incorporado datos del CSCAE sobre visado de viviendas rehabilitadas del periodo 19952006, cuyos valores también son inferiores a los del Ministerio de Fomento.

Si analizamos el número de aprobaciones iniciales y definitivas, se aprecia en España un aumento progresivo desde

1992. Posteriormente se da un periodo de máximos, con altos y bajos, desde 1999 al 2011, y desde ese año se produce una apreciable caída en los últimos años. En CyL y Valladolid sucede un comportamiento similar, aunque el pico se sitúa antes, en el 2005, y comienza a descender a partir de ese año con altibajos.

Podemos concluir que ante la caída de la construcción de vivienda nueva durante los años de la crisis, resulta que tampoco se activa el mercado de rehabilitación, comportándose éste de igual modo y cayendo sus valores desde el año 2011. Aunque sí se aprecia un crecimiento entre los años 20072010.

En el año 2016 ha habido un aumento excepcional sobre todo en diciembre, volviendo a caer en los mese que llevamos del año 2017.

Fuente: Ministerio de Fomento 2017* proyecciones a final de año con los últimos datos obtenidos

Los datos que presenta el Ministerio de Fomento sobre licencias de obra de rehabilitación presenta dos comportamientos diferentes, a

nivel nacional se aprecia una evolución favorable mientras que en Castilla y León la tendencia de los últimos años es a la baja.

Fuente: Ministerio de Fomento 2017* proyecciones a final de año con los últimos datos obtenidos

- Comparativo Licencias de obra de viviendas rehabilitadas con el total

En el gráfico siguiente se ha obtenido el porcentaje de licencias de obras de viviendas rehablitadas en relación con el total de viviendas (obra nueva + rehabilitada), en España y Castilla y León.

Se observa cómo a partir del año 2007, inicio de la crisis, aumenta el porcentaje de viviendas rehablitadas pues del 3% se pasa a un porcentaje superior al 15%. En el gráfico anterior vimos cómo a partir del año 2011 los datos de rehabilitación caían, y sin embargo, según estos gráficos el porcentaje en relación a la vivienda nueva sigue creciendo.

Comparativo Licencias de obra de viviendas rehabilitadas con el total

% Licencias de Rehabilitación sobre el total

Fuente: Ministerio de Fomento

- Nº edificios rehabilitados. Superficie rehabilitada

Otros datos que ofrece el Ministerio de Fomento son los referidos al número de edificios rehabilitados, y la superficie re-

habilitada. Se aprecia que la caída de la superficie rehabilitada es mayor que la de número de edificios rehabilitados, lo cual parece que no tiene mucho sentido.

4.3.- Resumen de datos de la actividad constructiva

A continuación, presentamos una serie de gráficos en el que mezclamos distintos datos ya estudiados en anteriores apartados cuyo comparativo nos parece interesante.

- Comparativo de los datos más representativos

Hemos situado en un mismo gráfico los datos más representativos de la actividad constructiva:

1. Proyectos visados por los Colegios de Arquitectos (desde 1961)

2. Licencias de obra de viviendas de Obra Nueva y Rehabilitación (desde 1991)

3. Viviendas Iniciadas (Libres+Protegidas+Rehabilitadas). Ministerio Fomento (desde 1971)

4. Viviendas Terminadas (Libres+Protegidas+Rehabilitadas) Ministerio Fomento (desde 1961)

Obtenemos una serie de líneas con similares trayectorias pero con un cierto desfase correspondiente a las diferentes fechas en que se desarrolla cada actividad. Sin embargo, este desfase se va a modificar a partir del año 2008, cuando se materializa la crisis económica iniciada un año antes. Antes de dicha fe-

cha el número de viviendas proyectadas era el mayor, seguido de las viviendas iniciadas, después las terminadas y las licencias de obras, y en último lugar los finales de obra. Después de esa fecha, el orden se invierte pasando a ocupar el primer lugar las viviendas terminadas, seguidas de los finales de obra, iniciadas, licencias y por último los proyectos. Debido esto al escaso encargo de nuevos proyectos.

Se puede destacar el crecimiento de todos los valores a partir de mediados de los 90 y su caída desde el año 2007. En el año 1986 se produjo un pequeño periodo de crecimiento que se acabaría con la crisis industrial de primeros de los noventa.

A lo largo de estos últimos 55 años, podemos decir que la actividad constructiva se ha situado entre las 200.000 y 400.000 viviendas, exceptuando los dos periodos de gran desarrollo:

- El periodo de finales de los sesenta y principios de los 70, época de desarrollo económico e industrial en España, hasta la crisis internacional del petróleo de 1975.

- Y el último boom inmobiliario 1997-2007.

En la actualidad nos encontramos en mínimos absolutos muy lejos de esa media histórica.

Fuente:

- Comparativo Inicio actividad/Fin actividad

Si comparamos a continuación las dos etapas, comprobamos el desfase lógico existente entre el inicio y el final de actividad. A destacar cómo el máximo de las viviendas iniciadas no coincide con el de las terminadas, debido a que la crisis fue

más tajante y paralizó el inicio de nuevas promociones implicando un mayor retraso en la finalización de las viviendas ya iniciadas. Algunas de ellas han tardado muchos años en llegar al final.

Comparativo de viviendas iniciadas y terminadas. España

Comparativo Inicio actividad/Fin actividad

- Comparativo de datos de Fin actividad

En este otro gráfico se representan los datos del final de la actividad, y al igual que en el caso anterior ambas curvas ofrecen similares características. Destacar que no parece lógico que los finales de obra del Colegio de Aparejadores sean

en todo momento inferiores a las viviendas terminadas, ya que el final de obra es previo a la licencia de primera ocupación, y ésta es la que debería de fijar la terminación oficial de la vivienda.

Comparativo de finales de obra (aparejador) con viviendas terminadas. España

Comparativo de datos de Fin actividad

Fuente: Ministerio de Fomento

Fuente: Ministerio de Fomento

- Comparativo de viviendas proyectadas, iniciadas y terminadas por décadas

Nos centramos ahora en estos datos donde se pueden comparar por décadas las viviendas proyectadas, iniciadas y terminadas. En todas ellas las proyectadas han sido mayores que las iniciadas, y estas mayores que las terminadas. La menor cantidad de proyectos en la última década (20112020*) se debe a la notable bajada de encargos realizados en los últimos tres años (2013-2016) a consecuencia de la

crisis económica, mientras que las iniciadas y terminadas corresponden a proyectos de años anteriores.

Destacar que la actividad constructiva ha tenido su máximo en la década (2001-2010), a pesar de haberse iniciado la crisis económica en el año 2007. Siendo la década de los ochenta la de menor actividad de todas, excluyendo la última década (2011-2020*), cuyos datos hemos proyectado hasta el 2020 a partir de los últimos con que contamos del 2016 o 2017.

Comparativo de viviendas proyectadas, iniciadas y terminadas por décadas

Terminadas

1971-801981-901991-002000-102010-20

Fuente: Ministerio de Fomento y el CSCAE

- Valores medios de la actividad constructiva en fase Inicio

En las siguientes tablas y gráficos se representan los valores medios de la actividad constructiva en su fase de inicio en cuatro periodos representativos de su comportamiento. El primero corresponde a una situación de actividad normal, el segundo comprende los mejores años de todos los tiempos, el terce-

ro incluye los años medios de la crisis económica y el último periodo representa el final de la crisis y el inicio de una lenta recuperación. Aún así, el valor medio de este último periodo corresponde a la mitad que el periodo inmediato anterior, tanto en el ámbito de España como de Castilla y León.

Valores medios de la actividad constructiva. CyL

Valores medios de la actividad constructiva. España

1993-952005-072010-122013-152016-17

1993-952005-072010-122013-152016-17

- Valores de los últimos años de la actividad constructiva en fase Inicio

Si realizamos un zoom en el gráfico “Inicio Actividad Constructiva. España”, se visualiza el comportamiento de la actividad en los últimos años. Podemos observar un punto de inflexión en el año 2013 con un ligero aumento en los años

siguientes. Sin embargo, el valor sigue siendo muy inferior al de los mejores años: 60.000 viviendas frente las 800.000 en los años 2006-07.

Los datos publicados del año 2017 reflejan que la mejoría se va a mantener.

Por otro lado, en Castilla y León el punto de inflexión se sitúa más tarde que en España, en el año 2015, y el crecimiento se produce mucho más lento.

Fuente: Ministerio de Fomento y el CSCAE

Fuente: Ministerio de Fomento y el CSCAE

En el caso de la ciudad de Valladolid, tuvo su máximo auge de visados y licencias en el año 2004, y además se produjo otro repunte en el 2007. Desde esta fecha la caida de ambos datos ha sido brutal, como en el resto de ámbitos.

Si ponemos la lupa en los últimos años, vemos que han alcanzado cifras muy bajas, inferiores a las 200 viviendas, aproximadamente el 5% de los valores en el año 2004 (4.000 viviendas). En este año 2017 el crecimiento de licencias y visados ha sido importente, sin alcanzar la cifras de los años del boom inmobiliario.

Comparativo de número de viviendas con Licencia y visadas en la ciudad de Valladolid

Actividad constructiva en fase Inicio. Valladolid capital

Fuente: COAVA y Ayuntamiento de Valladolid

4.4.- Análisis del Parque de viviendas

Otra forma de medir la producción constructiva podría ser a partir del censo de edificios, que incluye toda vivienda que figure en el callejero municipal, sin consideración de legalidad, régimen o uso inicialmente previsto. Por lo tanto, el censo considera vivienda cualquier local destinado a dicho uso esté o no ocupado, y los locales habilitados como vivienda sea cual sea su uso de origen o su proceso de transformación. No incluye las viviendas inicialmente visadas y luego construidas pero utilizadas finalmente con otro uso (comercial, profesional, etc.).

Hay que diferenciar el número total de viviendas que existen en un momento dado y que denominaremos “parque de viviendas”, de la cifra que nos indica la cantidad de viviendas nuevas que se han construido en un determinado periodo de tiempo, como por ejemplo un año. El parque de viviendas en una fecha concreta, será igual a la suma del parque conocido en una fecha anterior más las viviendas nuevas construidas en el transcurso de los años desde esa fecha, menos aquellas que se han derribado igualmente en ese tiempo.

Las viviendas rehabilitadas no aumentan el parque de viviendas, salvo que en el proyecto de rehabilitación se hubiera aumentado el número de estas respecto a las existentes. Si un edificio sustituye a otro, el aumento del parque será la diferencia de viviendas nuevas menos las demolidas.

- Datos del Parque de viviendas según los Censos de Población y Viviendas (INE)

Los datos se conocen a través de los censos que diferentes organismos oficiales han realizado a través de los años. Los últimos han sido elaborados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) cada diez años.

Para fechas intermedias de esos censos se usan las estimaciones que realiza el Ministerio de Fomento que veremos más adelante. En el gráfico de estos censos del INE, se puede observar cómo ha sido la evolución del parque de viviendas a partir de 1950, tanto en España como en Castilla y León. El crecimiento en el conjunto del país ha sido proporcionalmente mayor que el ocurrido en Castilla y León.

Los valores correspondientes a CyL hay que dividirlos por 10 Fuente: Instituto Nacional Estadística (INE)

En el siguiente gráfico se analiza el destino de las viviendas del parque: el uso habitual y permanente que llamaremos “principal”, mientras que el “no principal” incluye las viviendas vacías y las secundarias, destinadas estas a segunda residencia. En las primeras décadas existían pocas viviendas no principales en comparación con las principales, pero con

el transcurso de los años esta proporción ha ido aumentando, siendo la cantidad de “no principales” en torno a un 40% de las “principales”.

Si tenemos en cuenta la población, las “no principales” han pasado de representar un 2% por habitante a superar el 15% por habitante.

Si estudiamos la relación entre los dos tipos de vivienda “no principal”, comprobamos que hasta el año 1991 las viviendas vacías

superaban a las secundarias, mientras que desde esa fecha comienza a suceder lo contrario, siendo el número de secundarias mayor.

En el siguiente gráfico se muestra el porcentaje de las “no principales” respecto del total de viviendas de Castilla y León y del conjunto de España. Comparándolos vemos que hasta los años 80 esos porcentajes eran parecidos, pero posteriormente se han ido distanciando. Además, mientras que en España comienzan a disminuir en la ultima década, en Castilla y León han seguido aumentando. Esta ciscunstancia se observa mejor en el grafico siguiente, en el que el porcentaje de viviendas no principales por habitante en España está en el 15%, mientras que en CyL supera el 25%, en el año 2011.

Esta diferente circunstancia en Castilla y León pudiera deberse a varias causas. Por ejemplo, el número de viviendas vacías puede haber aumentado debido a la emigración de los castellanos en busca de empleo a otras comunidades o paises. O puede haberse incrementado el número de viviendas secundarias en las zonas rurales por la emigración de sus gentes a estas zonas. También pudiera deberse a que durante el boom se construyeron más viviendas de las necesarias para la población existente y ahora se encuentran vacías.

Fuente: Instituto Nacional Estadística (INE)

Fuente: Instituto Nacional Estadística (INE)

- Parque de viviendas Serie 2001-16 de Ministerio Fomento

A partir del año 2001 el Ministerio de Fomento ofrece una estimación del parque de viviendas utilizando métodos indirectos basados en la información proporcionada por fuentes administrativas.

A partir del número de viviendas proporcionado por el Censo de Viviendas de 2001, se actualiza el número total de viviendas existentes a 31 de diciembre de los años en curso.

Estos datos se han calculado a partir de la siguiente fórmula:

PVt = PVt-1 +VTL +VTP +VCR − VS

PVt = parque de viviendas en el año t

PV(t-1) = parque de viviendas en el año (t-1)

VTL = número de viviendas libres terminadas año t

VTP = número de viviendas protegidas terminadas año t

VCR = número de viviendas creadas por rehabilitación en el año t

VS = número de viviendas suprimidas en el año t

Son más fiables, dentro de los límites de la estadística, los datos de los censos de los años 1991, 2001 y 2011 del INE, pues los valores que el Ministerio de Fomento ofrece como “Estimación del parque viviendas” para los años intermedios a esos censos son más teóricos.

Parque de viviendas Serie 2001-16. Viviendas principales y secundarias. España CyL y Valladolid

Si analizamos los incrementos anuales del parque de vivienda, podemos ver cómo en los años del auge económico el parque crecía en España en más de 500.000 viviendas por año. Sin em-

bargo, en los últimos años apenas ha llegado a crecer unas 50.000 viviendas, un 10% de esa cifra.

Incrementos anuales del parque de vivienda. España CyL y Valladolid

Fuente: Ministerio de Fomento

Incrementos

Si comparamos el parque de viviendas con la población residente en cada década, observamos cómo el número de habitan-

tes por vivienda ha ido disminuyendo de 4,20 a 1,85, es decir, ha aumentado más el número de viviendas que la población.

En el último gráfico según el INE, vemos cómo la población apenas ha crecido desde el 2009 e incluso se prevé un descenso, tal y como se aprecia en la previsión de futuro hasta el año 2026.

Por tanto, podemos afirmar que sobrarán viviendas, a no ser que se ocupen a razón de una por cada habitante.

Habitantes por vivienda. España

Poblacion de España. Pasado y futuro

Fuente: Instituto Nacional Estadística (INE)

A 1 de enero de cada año. Desde 2016 son proyecciones de futuro del INE

Fuente: Instituto Nacional Estadística (INE)

- El Parque de viviendas en Valladolid capital y su Entorno Parece interesante comparar ahora los datos del crecimiento del parque de viviendas del municipio de Valladolid con el de los municipios que configuran su entorno más próximo: Arroyo, Zaratán, Santovenia, La Cistérniga y Laguna de Duero.

En la ciudad de Valladolid se produce un crecimiento excepcional en las décadas de los años 60 y 70 gracias a la inmigración

que hubo de la provincia a la capital, debido a la industrialización de esta y al descenso de la actividad agrícola en el ámbito rural. En los años 80 descendió el ritmo de crecimiento en la capital, manteniéndose en los años 90 y descendiendo ligeramente en la última década.

Sin embargo, el crecimiento del Entorno de la capital se ha mantenido más o menos constante a lo largo de todas estas décadas.

Crecimiento del parque de viviendas. Valladolid y Entorno

1960-701970-801980-901991-012001-11

Fuente: Instituto Nacional Estadística (INE)

Paralela a la actividad constructiva se encuentra la actividad inmobiliaria, relacionada con el mercado inmobiliario a través de la venta de viviendas y de su precio. Resulta un tema interesante de analizar pues si se venden más viviendas aumenta la oferta, se incrementa el precio y crece la actividad constructiva.

5.1.- Transacciones de viviendas

La Estadística de Transacciones Inmobiliarias del Ministerio de Fomento iniciada en 2004, ofrece información relativa a las compraventas de viviendas elevadas a escritura pública ante notario, así como el valor total y medio de las viviendas transmitidas en compraventa.

Se trata de una estadística censal obtenida a partir de los datos remitidos trimestralmente por la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT), según convenio de colaboración firmado en 2004 entre el Ministerio de Vivienda y el Consejo General del Notariado.

Estos datos se refieren a la fecha de elevación a escritura pública del contrato de compraventa, realizado con anterioridad, a veces incluso hasta más de

dos años antes, si la vivienda se compró sobre plano sin haber comenzado las obras. Normalmente la escritura pública se realiza en el momento en que se entrega la vivienda una vez que esta está totalmente terminada y lista para su ocupación.

En el gráfico se reflejan las transacciones de viviendas nuevas, consideradas como la suma de las viviendas libres y las protegidas. El periodo analizado es más corto que el de otras variables. Comprende los últimos años del auge inmobiliario, en los que las ventas crecieron hasta llegar a lo más alto en 2006 y 2007, y abarca también los años de crisis económica, en los que se observa una importante y continua caída, sobre todo de las viviendas nuevas.

Fijémonos en el comportamiento de la vivienda de segunda mano, que sufre también la misma caída a partir de 2006, pero que sin embargo, comienza a crecer a partir del 2009, y supera a la vivienda nueva en los años posteriores al 2010.

Se observa en los tres gráficos, que tal y como ha sucedido con otras variables, se mantienen las mismas tendencias en los tres ámbitos analizados.

Actividad Inmobiliaria5

La transmisión de viviendas en autopromoción (personas físicas, comuniades de propietarios y cooperativas), también

ha tenido un descenso importante en los ultimos años, salvo en 2017.

Un dato interesante es la comparación entre viviendas terminadas y el total de trasmisiones incluida las autopromociones. Esa diferencia entre ambas es importante, tal y como se aprecia

en el gráfico, y podría decirse que se debe al stock de viviendas terminadas que no se venden. Sin embargo, este valor resulta superior al stock estimado por el Ministerio de Fomento.

5.2.- Transacciones de suelo

Según el Ministerio de Fomento el valor de las transacciones de suelo en millones de euros también sigue la tendencia de los gráficos anteriores. Se aprecia un ligero incremento en los últimos años.

5.3.- Mercado de vivienda y suelo

Después de la crisis económica del petróleo de finales de los setenta, que afectó de manera importante al sector inmobiliario, hemos tenido dos etapas de importante desarrollo en España.

Un primer boom inmobiliario se desarrolló en la segunda mitad de la década de los 80, en la que hubo importantes subidas del precio de la vivienda, tanto que entre 1985 y 1990 se llegó a triplicar. El IPC también se incrementaba año a año, llegando a costar la cesta de la compra el doble en diez años. En los primeros años de los 90 los precios de la vivienda se estabilizaron e incluso llegaron a bajar, coincidiendo con una importante estructuración del sector de la construcción.

Durante los años posteriores, se produjo el segundo boom ya en plena burbuja inmobiliaria, y los precios de la vivienda crecieron a una tasa media anual del 12%, y hasta el 28% entre 1995 y el 2000. Mientras tanto el IPC, a diferencia del anterior periodo, crecía suavemente al 2,9% anual.

El precio de la vivienda cada vez se iba distanciando más del poder adquisitivo de la mayoría de los ciudadanos, pero gracias a las facilidades de financiación la demanda se pudo mantener. El esfuerzo económico de las familias para comprar una vivienda fue aumentando, pues mientras que en 1998 era necesario utilizar el salario medio de 5 años para comprar una vivienda de 90 m2, en 2007 era necesario el sueldo de 12 años.

En cuanto a las viviendas de VPO, como alternativa para aquellos que no podían acceder al mercado libre, se ha producido una fuerte disminución. Entre 1993 y 1996 se edificaban alrededor de 100.000 unidades al año, lo que representaba cerca del 50% del total de viviendas construidas. Esas cantidades han

caído en el año 2000 hasta las 35.000 viviendas de VPO, representando tan sólo un 7% del total construido, y manteniéndose la tendencia hasta el inicio de la crisis económica.

Durante los últimos años del periodo de auge inmobiliario (1997-2007), la adquisición de una vivienda llegó a convertirse en la principal preocupación de muchos españoles, según el barómetro del CIS de septiembre de 2007, debido al alto precio que había alcanzado en el mercado inmobiliario que no permitía el acceso a los jóvenes que pretendían crear un nuevo hogar. A pesar del constante incremento del precio de la vivienda, cuya media de las últimas décadas anteriores a la crisis se había situado muy por encima del IPC, España era el país europeo con mayor proporción de viviendas en propiedad. Por ejemplo, según datos del año 2002 sólo un 10´5% de las familias españolas vivían en alquiler, frente al 38% en Francia, el 48% en Holanda o el 57% en Alemania. Según últimos datos parece que ya no somos los últimos de la cola pues está creciendo el número de alquileres.

El aumento del precio de la vivienda ha sido sorprendentemente una causa del incremento de la demanda, pues significaba una compra segura que se revalorizaba con el paso del tiempo muy por encima del IPC y de otras inversiones. La vivienda como inversión.

Un estudio del Colegio de Arquitectos de España (CSCAE) realizado en el año 2005 cuantificaba los factores que había detrás del impresionante incremento de los precios de la vivienda entre los años (1996 -2004). En la composición del precio final de una vivienda, sólo dos de las ocho partidas habían registrado variaciones significativas: el precio del suelo y los beneficios

Fuente: Ministerio de Fomento

del promotor. El resto, consistentes en los costes de proyecto, licencia, obra, financiación, gestión y comercialización, apenas habían tenido movimientos de importancia.

El precio del suelo se incrementó de forma considerable, como veremos en uno de los siguientes apartados. El beneficio neto de los promotores se multiplicó por siete, pues de representar un 9,6% del total de costes de una promoción en 1996, se pasó al 36,3 % del total en el año 2004. Sin embargo, los gastos de construcción pasaron de representar el 71,4% del total del coste en 1996 a sólo un 51,1% en el año 2004. En ese mismo periodo, el crecimiento del precio de la vivienda había sido del 176%.

En el momento en que los medios mediáticos comenzaron a anunciar que los precios de las viviendas no iban a subir, la demanda se estancó e incluso retrocedió. Es cierto que hubo también otros factores importantes que frenaron las compras, como la falta de crédito por parte de las entidades financieras y el comienzo de la crisis económica mundial, que disminuyó el poder adquisitivo medio. Hubo una parte de la demanda de vivienda, la formada por pequeños inversores, que al no ver beneficio a corto plazo se salieron del negocio.

- Evolución del precio de la vivienda

Como complemento a los datos ofrecidos en el apartado sobre las viviendas construidas, vamos a ver cómo ha sido la evolución de los precios de la vivienda y del suelo en el mercado inmobiliario.

- El Ministerio de Fomento ha considerado que los valores de escrituración obtenidos del Registro de Notarios, así como otros datos del Catastro y agencias inmobiliarias, proporcionan la información más adecuada para el seguimiento de los precios de la vivienda en propiedad.

- Sin embargo el INE desestima los valores de tasación, pues considera que el valor de la vivienda estimado por las Tasadoras no tiene por qué ser el mismo que el precio de la transacción. Así mismo, no todas las viviendas tasadas son objeto de compraventa, ni están consideradas las viviendas cuyo pago haya sido realizado en efectivo sin crédito hipotecario.

También prescinde de los datos del Catastro porque el valor catastral no proporciona una medida adecuada del precio de la vivienda. Por último, a pesar de que la recogida de precios a través de una encuesta dirigida a promotoras inmobiliarias podría ofrecer información útil y completa, ésta sólo cubriría la vivienda nueva, lo que obligaría a utilizar otras fuentes para la obtención de los precios de las viviendas de segunda mano.

La diferencia señalada no es cuestión de más análisis porque lo que realmente interesa en este trabajo es la evolución del nivel de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre, nuevas y de segunda mano, y en esto coinciden ambas series de datos.

Es frecuente encontrar quejas de importantes expertos sobre la escasa y deficiente información de datos sobre el precio de las viviendas y suelo, pues a la hora de buscar datos, estos se refieren simplemente a viviendas en general sin concretar ni su calidad ni su localización, características básicas en la determinación del precio. Por ejemplo, el precio de la vivienda, varía ostensiblemente entre comunidades autónomas y las capitales de provincia.

Por todo lo anteriormente expuesto, las tablas y gráficos que a continuación vamos a dar servirán para marcar unas pautas más bien generales sobre cómo ha sido la evolución de los precios, sin entrar en el detalle y exactitud de los mismos.

El próximo gráfico representa la media de los precios de las viviendas libres, incluyen nuevas y usadas, en todo el territorio español, según el Ministerio de Fomento y el INE, y la Sociedad de Tasaciones. Se observa que ambas curvas son paralelas aunque algo superiores los valores de ST, salvo en los últimos años donde han sido superados por los valores ofrecidos por el INE. Esto es debido a las diferentes fuentes en las que se han basado para obtener los valores señalados.

Si nos fijamos en los valores de ST, vemos que durante el periodo 1985-2007 los precios se han multiplicado por nueve, y que en los diez últimos años han bajado un 35%. Desde el año 2013 se mantienen o crecen ligeramente.

Precio vivienda Libre. España

Fuente: Ministerio de Fomento y Sociedad de Tasaciones

El INE diferencia los precios de la vivienda en “nueva” (< 5 años) y “segunda mano” (> 5 años), vemos que para el INE los precios han sido parecidos, salvo en el periodo 19982003 y a partir del 2011, en donde se incrementaron algo

más las viviendas nuevas. Mientras, dichos precios según la Sociedad de Tasaciones mantienen una cierta distancia en todo momento, la cual ha ido creciendo en los últimos años.

Precio m2 vivienda según antigüedad (INE). España

A continuación ofrecemos un comparativo de precios de m2 de venta de vivienda (general) en los tres ámbitos y comprobamos que las tres curvas son similares. Los precios de Valladolid

(provincia) son algo superiores a los de Castilla y León, pero inferiores a la media nacional.

Én el siguiente gráfico, podemos comparar los precios de la vivienda libre con los de protegida (VPO). Y se ve cómo el precio de la vivienda protegida se ha mantenido más o

menos constante en la última década, mientras que el de la vivienda libre ha sido afectado por la crisis.

La evolución de los precios de la vivienda en la ciudad de Valladolid ha seguido un camino similar al resto de las ciudades de España, con importantes incrementos a partir del final de la década de los

90 y mantenidos hasta el inicio de la crisis. Y por supuesto sufriendo una constante caída desde el año 2007, como se aprecia en el gráfico siguiente con datos de la página web “idealista.com”.

- Evolución del precio del suelo

La subida del precio del suelo no se debió principalmente a su escasez ni a la rigidez del planeamiento urbanístico. Lo primero es obvio ya que en los últimos años se ofertó gran cantidad de suelo, por encima de las necesidades reales, y el precio siguió subiendo. En cuanto al planeamiento, quizás la incertidumbre en algunos casos, y los largos plazos de gestión urbanística, a veces complicada, hayan contribuido al incremento de los precios, pero no de forma sustancial.

El propietario del suelo fija su precio en función del máximo valor que la vivienda pueda alcanzar en el mercado, cuando se pone a la venta, cifra esta que a su vez dependerá del máximo endeudamiento que puedan conseguir los futuros clientes según los salarios, tipos de interés y plazos de amortización.

La dependencia que ha tenido la financiación de la Administración local de los ingresos percibidos por los impuestos y las cesiones del suelo, muchas veces convertidas en dinero para financiar otros gastos municipales, ha propiciado un interés desmedido en clasificar suelo urbanizable sin necesidad de ello.

Además, la planificación urbanística no se ha realizado siempre correctamente. La ocupación del campo sin límites, no utilizando criterios racionales de gasto en infraestructuras iniciales y del futuro mantenimiento, y el crear urbanizaciones dispersas y alejadas de los núcleos urbanos, ha supuesto un despilfarro autorizado irresponsablemente por las autoridades locales. Ha sido un error permitir la dispersión del desarrollo urbano, frente al mantenimiento de una ciudad compacta y sostenible.

Tampoco se ha atendido a mejorar el tejido construido existente en las ciudades, en vez de ampliar tanto y de forma ilimitada la superficie de las ciudades con nueva construcción.

Las subidas en los precios de la vivienda han tenido un impacto directo en el valor del suelo. Si hace años el suelo representaba

alrededor del 30% del precio de venta, hoy la media se sitúa en el 40%, superándose este porcentaje en aquellas zonas más valoradas por los promotores.

En este sentido, el precio medio de repercusión del suelo de Valladolid se sitúa en torno a los 900-1.400 €/m2 construido en las zonas más demandadas. En los mejores barrios de la ciudad incluso puede llegar a superar el 50% del valor final de la vivienda.

Según los datos de las asociaciones del sector de la construcción y de la propia Dirección de la Vivienda, el precio del suelo ha evolucionado de forma espectacular en la década 1986-96, representando alrededor del 47% del precio total de la vivienda. De hecho, su peso es superior a los gastos de construcción. Por ejemplo, en una zona residencial de nivel medio-alto de Madrid, el precio de suelo por m2 estaba en torno a 800€, mientras que el de construcción suponía aproximadamente 450 euros. En muchos casos, el suelo representaba más del 60% del coste final. Dependiendo de la ubicación así, mientras que la diferencia de precio de una construcción de calidad media a una alta era de 60 € por m2. En el suelo, la diferencia de idéntica vivienda ubicada en una zona media o en una alta, podía llegar a ser de más 360 € por m2

En la misma semana que las Cortes aprobaban el Proyecto de Ley de medidas liberalizadoras en materia de suelo, en el periódico “El Mundo” (22-12-1996) se podía leer lo siguiente: “El suelo se ha convertido en el protagonista del mercado inmobiliario, porque su peso en el coste total de la vivienda es muy alto”.

La citada ley no consiguió frenar la subida del precio del suelo, ya que esta también fue importante en los años siguientes, los correspondientes al segundo boom inmobiliario 1996-2007.

Precio m2 vivienda en Valladolid. Según Idealista.com

Fuente: Idealista.com

Por ejemplo, en los primeros siete años 1996-2002, el precio se triplicó hasta alcanzar un incremento del 200%, lo que suponía casi la mitad del coste de una vivienda.

No hay muchas estadísticas de precios de suelo pues los datos que figuran del Ministerio de Fomento corresponden a los años desde el 2004 hasta el 2016.

Se ha obtenido la media de los cuatro valores trimestrales por año que figuran en las tablas, y se ha elaborado el siguiente gráfico. Se puede destacar el incremento en todos ellos hasta el año 2007 y el descenso posterior. En el último año parce que quiere volver a subir.

A continuación, se muestra el gráfico correspondiente al dinero gastado en transacciones de suelo en España, Castilla y León y Valladolid. Así como la superficie de suelo transmitido en España.

En un informe del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie) y la Fundación BBVA, se afirma que el precio del suelo ha crecido nueve veces más que el IPC durante el boom inmobiliario.

Si comparamos la etapa anterior al boom con la correspondiente a dicho boom, vemos cómo los precios, sobre todo el

del suelo y la vivienda, han experimentado un crecimiento muy importante.

Del último gráfico se deduce cómo se ha incrementado el porcentaje del valor del suelo en relación con el valor de la edificación en el precio total.

El crecimiento del precio del suelo en España, lo ha hecho con una tasa media anual acumulativa del 14,5% entre 1990 y 2008. En el periodo 1997-2007 el precio del suelo creció al 25,2% anual.

El crecimiento de precios. Tasa de variación anual

Fuente: Ministerio de Fomento Fuente: Fundación BBVA – Ivie

A continuación presentamos los últimos datos estadísticos publicados recientemente.

El mercado inmobiliario, relacionado con la venta y el alquiler de viviendas, está en fase optimista, gracias a la caída de la tasa de desempleo y a la mejoría de la economía, los precios y el número de ventas está aumentando, si bien con distinto ritmo según que municipio analicemos. Para los próximos meses está previsto que se mantengan los datos favorables que mantienen al alza el sector inmobiliario.

Número de compraventa de viviendas:

Se ofrecen datos de distintas fuentes

- Según el Ministerio de Fomento, en el segundo trimestre de este año 2017, se llevaron a cabo 141.582 operaciones de compraventa de casas, un incremento del 14,7% interanual y el mejor registro desde 2010. En el primer semestre de este año se han se han realizado 264.369 traspasos, mientras que en los últimos 12 meses se han vendido 497.046 casas incrementándose un 14%.

- Según el Colegio de Registradores, se vendieron 119.408 casas en el segundo trimestre, supone un incremento del 5% con respecto al trimestre anterior y un 10,7% más que en el mismo trimestre del año pasado. La vivienda nueva registró 20.065 compraventas (un 16,8% del total) con un descenso del 2,07% respecto al trimestre anterior. La vivienda usada obtuvo el mejor resultado de los últimos diez años, con 99.343 compraventas (93,2%), un 6,54% más que en el trimestre anterior.

- Para el INE, en Agosto se vendieron 41.282 viviendas, un 16% más que hace un año. En los últimos 12 meses

se han cerrado 444.055 operaciones. La venta lleva creciendo 18 de los últimos 19 meses, aún así en este mes se han vendido un 49% de las que se llegaron a vender en enero de 2007, cuando se alcanzó el máximo de la serie histórica con 83.713 viviendas.

Precio de la vivienda

- Según los datos del Ministerio de Fomento, correspondientes al segundo trimestre de 2017, el precio medio del m 2 de la vivienda libre se situó en 1.530 euros, con un aumento del 0,3 trimestral y del 1,6% interanual, este dato supone el noveno trimestre consecutivo de subida de los precios, tras 26 trimestres de caídas interanuales desde finales de 2008. El precio de la vivienda libre menor de 5 años de antigüedad creció un 2,8% interanual alcanzando los 1.795,4 euros. La vivienda libre mayor de 5 años de antigüedad, el precio alcanzó los 1.521,5 euros por metro cuadrado, lo que supone una subida del 1,4% en tasa interanual.

El precio de la vivienda protegida fue de 1.134,2 euros, muestra una subida del 2,4% interanual.

- Según el Colegio de Registradores el precio de la vivienda se incrementó un 4,4% interanual en el segundo trimestre, moderando la subida observada en los primeros meses del año. Con respecto al trimestre anterior, el aumento es del 0,2%. Desde los niveles máximos, alcanzados en 2007 se acumula un descenso del 24,2%.

- Para el Idealista.com el incremento de precio ha sido muy diferente según el ámbito analizado, como puede verse en la siguiente tabla, comparando la media nacional con la regional y dentro de esta, lo concerniente a Valladolid capital y provincia.

Últimos datos (septiembre 2017) 6

Según Sociedad de Tasaciones, el precio medio de la vivienda nueva y usada alcanza los 1.497 €/m² y se incrementa un 1,9% en el primer semestre de 2017. La variación anual de precios, desde junio de 2016, se sitúa en 3,5%

Conclusiones

El crecimiento de la producción de viviendas en la actualidad, se está produciendo en zonas donde la situación económica es más favorable, como son las grandes capitales en las que están actuando fondos inversores, muchos de ellos extranjeros, que están sustituyendo a los promotores locales. La demanda de las familias es aún débil. En algunas ciudades ciertamente están mejorando los parámetros de ventas de nueva construcción, mientras que en otras se mantienen a la espera de mejores tiempos.

Sin embargo, a pesar del fuerte crecimiento porcentual, la producción de vivienda en España sigue alejada de los niveles anteriores a la crisis. En el 2006 se superaron las 750.000

viviendas iniciadas, pero el año pasado se cerró con 65.000. De cara al futuro, según el ITeC se prevé que en 2019 se alcanzarán las 90.000 viviendas de obra nueva construidas. Otros analistas dan cifras superiores, pero siempre lejos de la media que podemos considerar en torno a las 300.000 viviendas/año de las últimas décadas del siglo XX, anteriores a los periodos de euforia y de crisis.

Los últimos datos reflejan un incremento de transacciones de viviendas de segunda mano, mientras que las de viviendas nuevas se mantienen en mínimos, quizás por la falta de oferta. Las licencias y los proyectos han aumentado en los tres primeros trimestres de este año, por lo que se espera que aumente la oferta próximamente y mejore el número de ventas de viviendas nuevas.

El incremento de los precios no es generalizado en toda España. Fomento ha detectado repuntes interanuales en nueve autonomías, mientras que en otras seis entre las que incluye CyL, el valor tasado de las viviendas sigue reduciéndose.