UNA SOCIEDAD QUE
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Del negocio al desastre La vivienda, entendida como el domicilio, representa el espacio más íntimo para las personas, espacio que está considerado inviolable y fundamental para el desarrollo armónico de la persona. Sin embargo, en estas décadas lo ocurrido con el negocio de construcción y venta de vivienda ofrece un panorama clarificador de hasta dónde pueden llegar las cosas si se abandonan los principios éticos fundamentales. Cabe aclarar, para una mejor comprensión del fenómeno, que el derecho es al acceso y disposición libre de una vivienda, no necesariamente a su adquisición en propiedad, fuente de enormes problemas. El enorme impulso desarrollista y especulador en torno a la construcción de vivienda en Navarra y en el conjunto del Estado español ha pasado de una época dorada de construcción sin límite y alza de precios desaforado a un parón brutal por la crisis financiera generada a partir de 2007, con el consiguiente pinchazo de la burbuja inmobiliaria, la descomposición de este sector económico, el crecimiento brutal del paro, los desahucios por impago que han dejado una situación lamentable de miles de viviendas vacías, mientras las personas en la calle sin acceso a las mismas han llegado a la desesperación y al límite del suicidio en algunos casos.
Algunos apuntes históricos El número de viviendas ha experimentado un considerable incremento en los últimos años. Entre 1981 y 2000 la Tasa de Crecimiento del número de viviendas ha sido de un 15 por mil, cifra muy superior al crecimiento experimentado por la población (4,4 por mil). Las tasas de crecimiento por zonas dibujan un interesante panorama. La zona norte (Noroeste y Pirineo) y
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Tudela son las que experimentarán un mayor crecimiento (en torno al 17 por mil) en comparación con las zonas Navarra Media Oriental y Ribera Alta (12-13 por mil). Imagen que no tiene una correlación positiva con el crecimiento de la población, pero sí con el hecho del cambio en el paradigma habitacional. Ahora, las viviendas están ocupadas por menos personas (familias más reducidas o personas solas) y ha acaecido la irrupción de las segundas residencias.
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La construcción masiva de viviendas se produjo en las décadas de los 60 y 70. Estos años de fuerte crecimiento en la construcción de nuevas viviendas en Navarra se explican por el significativo aumento de la población. A partir de 1961 se construyó más del 60% de las viviendas principales de Navarra, de lo que se puede deducir que el parque de viviendas en Navarra es relativamente joven. Los datos dejan de manifiesto que el alquiler es el recurso fundamental de acceso a la vivienda hasta el boom inmobiliario de los años 60-70, primer pilar de la generación de élites económicas al amparo de este negocio y patrocinadas en muchos casos por el aparato franquista. La distribución del parque de viviendas está copada mayoritariamente por la vivienda en propiedad. En 1991, el 85% de las viviendas principales eran vivienda en propiedad y menos de un 10% eran de alquiler. Esta que sigue es una parte del diagnóstico que ante las evidencias realiza la Estrategia Territorial de Navarra (ETN) acerca de la situación de la vivienda en Navarra y que demuestra de forma muy palpable la denunciable y desastrosa política de vivienda seguida desde entonces. Puro continuismo especulativo porque no puede negarse que algunas cosas ya se detectaban... ENTORNO
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“a. Desequilibrio en el precio Como se ha comentado anteriormente, en Navarra se necesitarían más de 17.000 viviendas (4.500 hogares desean cambiar de vivienda y más de 12.000 jóvenes aspiran a acceder a su primera vivienda) para cubrir la demanda existente. De todas ellas, un 70% son requeridas por una población que, por una parte, tiene un techo económico de 13-15 millones de pesetas y por otra, una urgencia temporal de cubrir esta necesidad (aproximadamente 4 años). Si se comparan los precios máximos que los demandantes pueden asumir y los precios del mercado inmobiliario se resalta el importante desequilibrio existente. Por ejemplo, el 80% de las viviendas libres ofertadas canalizadas a través de Agentes de Propiedad Inmobiliaria, tienen precios superiores a 18 millones de pts. El precio medio de las viviendas es de unos 162.273,26 euros (27 millones de pts), mientras los demandantes con necesidad de cambio o de acceso declaran poder pagar entre 78.131,57 y 90.151,82 euros (13 y 15 millones de pts). b. Desequilibrio en la superficie de la vivienda También en cuanto a la superficie de la vivienda se observa un desajuste. Los que quieren acceder a su primera vivienda desean pisos de 82 m2, y sin embargo, la superficie media ofertada es de 91 m2. Esta situación, se puede resumir con una cita del Plan de Vivienda: “Podría hablarse de una oferta caracterizada en buena medida por una gama estrecha de productos y gama elevada de precios”.(…) c. Desequilibrio entre el régimen de compra y el de alquiler Otro contraste se da en el papel que el alquiler juega en la cobertura de las necesidades de vivienda y que podría ser una alternativa aceptable para los casos de acceso a una primera vivienda. Los jóvenes, por la situación de precariedad e inestabilidad laboral en la que argumentan vivir, serían sus principales inquilinos. Sin embargo, se constata una mínima oferta de viviendas de alquiler a precios asequibles para la población demandante. Si los precios bajaran y su pago no se asemejara al desembolso que supone la compra de una vivienda, se podría acabar con la falta de aceptación que tiene este tipo de viviendas actualmente en Navarra.”
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Volviendo al presente Un escrito de la asociación de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) explica de esta manera la situación actual, explicación que reproducimos por compartir ampliamente el análisis. “La situación de la vivienda en Navarra es similar a la del conjunto del Estado. Nada de lo que decimos aquí es novedoso, pero hay que recordarlo para establecer los cimientos de nuestra propuesta. Como en el resto del Estado, Ayuntamientos y Gobierno foral han colaborado con el complejo inmobiliario-financiero para que la vivienda fuera tratada como un activo especulativo, no como un valor de uso al servicio de las personas. El resultado de estas políticas ha sido el siguiente: - Hasta 2007. Con un parque de viviendas vacías que ya superaba las 35.000 unidades en 2001, en Navarra se han terminado 48.123 viviendas entre 2002 y 2008. A pesar de ello, la vivienda se ha encarecido como nunca. Gente trabajadora, con empleos precarios, se ha visto obligada a pagar de manera habitual más de 200.000 euros por viviendas de 45 años de antigüedad en barrios como Milagrosa, San Jorge, zonas de Burlada, Berriozar, Ansoain, etc... (…) - Desde 2008. La crisis ha supuesto una caída de precios de la vivienda que dista mucho de haber tocado fondo porque, en realidad, la mayor parte de los poseedores de vivienda desocupada no la sacan a la venta para evitar “realizar pérdidas”. Esta es la consecuencia del tratamiento de la vivienda como un activo especulativo: viviendas sin gente, y gente sin viviendas o con un problema terrible de vivienda, hacinados en habitaciones. Los bancos se han convertido en las principales inmobiliarias, pero los bancos no alquilan, solo venden, y están utilizando la venta a bajo precio para reanimar su principal negocio: el crédito inmobiliario. Mientras tanto, la oleada de desahucios ha dejado fuera de su casa a 2.665 familias desde 2008. Las políticas públicas que nos han llevado a este desastre son las siguientes: - La política de VPO/VPT ha ninguneado el alquiler, acompasándose con la dinámica inmobiliario-financiera para no dejar a las familias otra opción de acceso a la vivienda que la compra por la vía del endeudamiento. - Han subvencionado fiscalmente la compra de vivienda. Dado el funcionamiento del mercado de vivienda, esto no se ha traducido en realidad en un abaratamiento de los precios de compra de vivienda, sino en una elevación artificial del precio de la vivienda. (…) - Han coordinado sus políticas urbanísticas y sus inversiones en infraestructuras para facilitar la valoración especulativa, vía rentas de situación, de las promociones privadas.” Así, se ha experimentado un gran aumento del precio de la vivienda, que se ha doblado en términos reales entre 1999 y 2007, y se ha construido un número de viviendas excesivamente alto. Además, en los últimos años, el esfuerzo de los hogares para acceder a la vivienda ha crecido de forma ininterrumpida sin que las políticas de vivienda protegida o los incentivos fiscales hayan producido efectos positivos. En diciembre de 1997, el precio medio de la vivienda representaba 3,6 veces la renta disponible bruta media de los hogares, mientras que diez años después suponía 7,7 veces esa renta. Y toda esta situación en una etapa de tipos de interés bajos. Una estimación conservadora sitúa el número de viviendas vacías en 30.000 en toda Navarra con una cifra del entorno de las 75.000 viviendas programadas. La coincidencia de un elevado exceso de oferta con la existencia de una gran bolsa potencial de demanda por parte de muchos jóvenes con salarios reducidos y empleos inestables es un signo inequívoco de un mercado que no funciona: los precios no se ajustan suficientemente a la baja. Por las razones expuestas y porque el sistema financiero truca el sistema para mantener unas cuentas ficticias después de haber jugado a la especulación y al crédito sin rigor. Pero, una vez explotada la burbuja, a pesar de la presión de los bancos por sostener artificialmente los precios, estos se vienen poco a poco hacia abajo. Eso sí, muy lejos todavía de lo que podría denominar como precio justo o razonable ni para la compra ni para el alquiler. En medio de la crisis inmobiliaria se tramita y aprueba una Ley Foral 6/2009 de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda. En materia de vivienda la medida estrella consistió en permitir transformar
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viviendas libres en viviendas de VPO (beneficiando de forma clara a Ripagaina y Soto de Lezkairu) con el consiguiente aumento del número de viviendas que, sumado a la exención de equilibrar el déficit de los ratios urbanísticos que este aumento de vivienda producía, hacía la promoción de estos desarrollos urbanísticos más rentables económicamente. No solamente se ha beneficiado a los bancos en esta crisis.
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Al año siguiente se aprueba la Ley Foral 10/2010 del Derecho a la Vivienda en Navarra supuestamente para mejorar el acceso a la vivienda pero, todavía cegados por los cantos de sirena que auguraban una pronta recuperación económica, no ha tenido efecto alguno porque caen en la autocomplacencia como lo demuestra su exposición de motivos.
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Sin embargo y como evidencia del fracaso, en una Comisión parlamentaria de Fomento celebrada en septiembre de 2012 el Consejero de Fomento del Gobierno de Navarra, Luis Zarraluqui, ha anunciado que su Departamento está estudiando algunas medidas para el fomento de la vivienda de protección oficial en régimen de venta y para ello baraja implantar la tipología de vivienda protegida de régimen especial, que tendría un precio final de un 15 % más barato que la actual VPO. Además de esta medida, el departamento de Fomento estudia la posibilidad de que las promociones de VPO actuales se puedan acoger a este tipo de régimen especial, haciéndolas “más atractivas”, y permitir asimismo que las viviendas de precio tasado se puedan calificar como VPO. No es posible entender lo ocurrido con el asunto de la vivienda sin observar varios acontecimientos de escala superior que demuestran cómo el Gobierno de Navarra ha sido un alumno aventajado en el terreno de la especulación pero siempre a rebufo de la gran operación diseñada por la derecha española: la inadecuada entrada en el euro, la ley de liberalización del suelo del año 1998 del PP y la reforma legal también de liberalización que va a permitir la expansión y el riesgo de las Cajas de Ahorro que entrarán a fondo en el mercado inmobiliario apoyándose en unos tipos de interés bajos, así como la inmatriculación de bienes inmuebles por la Iglesia y su salida al mercado especulativo. Por eso está íntimamente ligada la crisis financiera con la inmobiliaria. A todo ello debemos sumar una inexistente política de alquiler social que sigue brillando por su ausencia.
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Viviendas sin personas y personas sin vivienda La máxima expresión del desastre se refleja en una situación límite que se ha disparado en esta etapa de crisis y que se representa claramente a través de las cifras ya aportadas de vivienda sin uso y de personas desahuciadas. Y, ¿cuál está siendo la respuesta desde las diferentes instituciones a un problema tan grave? Con cifras escalofriantes que nos hablan de dos desahucios diarios en Navarra, esta situación se había convertido exclusivamente en un problema de orden público. Pero una reacción social muy importante en forma de pulso sostenido y apoyándose en expresiones de desobediencia civil han puesto rostro y nombre a este drama que ha hecho saltar las costuras de un Estado impasible e imperturbable en su alianza con las élites económicas y sus banqueros. Lo primero es devolver las deudas siguen repitiendo. Algunos episodios de dureza extrema como el suicidio de personas que aguardaban desesperadas su propio desahucio y la movilización de algunos sectores de la judicatura terminan por poner al descubierto una realidad legal insoportable y se piden medidas. Entre las cuestiones de marco legal que han posibilitado esta situación está la Ley Hipotecaria española que data del año 1909 con algunas reformas posteriores como la de 1946 (en pleno contexto de posguerra) y que, en palabras de la Abogacía General del Tribunal de Justicia Europeo, no encaja en el marco jurídico de la Unión Europea porque resulta abusivo al dejar desamparado y sin acceso a la tutela judicial efectiva al consumidor. Como única reacción del Gobierno español tenemos el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre de Medidas Urgentes para Reformar la Protección de Deudores Hipotecarios, que deja sin resolver el problema de fondo, al mantener deudas perpetuas con los bancos, fruto de cláusulas abusivas, al tiempo que excluye a la mayoría de afectados fijando requisitos muy restrictivos. Un mal parche como maquillaje y, lo que es peor, con la intención de dejar las cosas como estaban. Es decir, a favor de las élites económicas. Pero esta medida ni siquiera va a resolver el drama social de los desahucios. Fundamentalmente, porque solo afectará a aquellos procedimientos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran
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iniciado a la entrada en vigor del decreto-ley y en los que no se hubiese ejecutado el alzamiento. Pero, además, se establece una moratoria de dos años, y no se indica ni articula qué procedimiento se seguirá después, si se procederá a la ejecución del desahucio o, por el contrario, se articularan otra serie de medidas que garanticen la permanencia en el domicilio de la familia en proceso de desahucio. Pero no olvidemos el origen del problema. Todo esto no estaría ocurriendo si se hubiese llevado a cabo por el Gobierno de Navarra una política de vivienda social en alquiler, que ha sido despreciada en favor de la especulación inmobiliaria y si los bancos y las cajas de ahorro no hubieran dedicado sus esfuerzos a alimentar desde fuera y desde dentro una bola especulativa gigantesca.
Vivienda y urbanismo Resulta vital que a la vez que construyamos vivienda vayamos creando ciudad. El modelo de ciudad compacta es el mejor ejemplo de lo que es una ciudad conciliadora. La clave es la proximidad y la mezcla de usos que van a permitir acceder a los bienes y servicios de la ciudad de forma sencilla. Estos espacios múltiples admiten desarrollar vidas complejas con facilidad y permiten que las distintas edades y distintas situaciones personales tengan más posibilidades de desarrollar sus actividades cotidianas de forma autónoma. Se deben promover aquellos proyectos que propongan mantener con vida los barrios de la ciudad, desde proyectos de rehabilitación urbana, hasta intervenciones pequeñas destinadas a nutrir estos espacios. Por eso, hablar de vivienda desde una perspectiva social y sostenible exige hablar de cómo la vivienda se integra en ese espacio urbano y cómo una fluida relación entre el entorno interior y exterior favorece y facilita la vida y la seguridad de todas y todos. Solamente observar el desastre organizado en la Comarca de Pamplona en base a una construcción puramente especulativa y altamente desordenada o el impacto de la construcción de segundas viviendas en espacios rurales y, de forma especial, en suelos no urbanizables, nos da una idea de lo alejada que ha estado, también en esta faceta, la política de vivienda.
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