Octubre 2024 - N°10 - Año 13 | EJEMPLAR OBSEQUIO | PROHIBIDA SU VENTA | DISTRIBUCIÓN GRATUITA
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La Revista de las Inmobiliarias Año 13 - Número 10
1 Pallares Bruzzone Propiedades
2 Indice
3 Carolina Nuñez Inmobiliaria
4 MVD Negocios Inmobiliarios
5 Pallares Bruzzone Propiedades
6 Casablanca Propiedades
7 ACR Inmobiliaria
8 Punta Ballena Inmobiliaria
9 Punta Ballena Inmobiliaria
10 Inmuebles Data
11 Inmuebles Data
12 Inmobiliaria Ifer & Olivera
13 Caldeyro Victorica
14 Fuentes Negocios Inmobiliarios
15 Covello Propiedades
16 Latitud Punta
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Año: 13 | Ejemplar: 10 | Fecha: Octubre 2024 | Tiraje: 10.000 | Impresión: El País S.A.
Deposito Legal: 357005 | Frecuencia: Mensual.
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INTRODUCCIÓN
Intentaremos presentar cuál es la situación y cómo han variado en los últimos dos años los precios de oferta para la venta de propiedades en la capital. A su vez ampliar ese análisis para la situación de esos precios y variaciones respecto a la cantidad de dormitorios (variable muy relevante para la explicación del precio), así como poder observar de qué manera han evolucionado estos precios en los diferentes barrios.
Con ese objetivo presentaremos cuadros con la situación actual y con la realidad de hace dos años atrás. Los valores que consideramos fueron para oferta de venta de apartamentos (precios totales y por m2) así como apertura para unidades entre 0 y 3 dormitorios.
Luego veremos para iguales períodos cuál es la realidad de precios por barrio, obteniendo las principales posiciones y variaciones.
SITUACIÓN PRECIOS
Y APERTURA POR DORMITORIOS
Valores promedio de m2 y totales en dólares
Dado que los valores están en dólares es útil recordar que el dólar en junio 2022 se ubicó en $39,775 mientras que dos años después el valor fue de $39,268, o sea que estamos entre dos períodos con variación mínima del tipo de cambio. A su vez el contexto inacionario en todo el período también fue relativamente estable. Pasando al análisis de los valores se observa una suba en el m2 de aproximadamente el 5% para el total de la oferta. En la apertura según la cantidad de dormitorios, se aprecia una suba para todas las cantidades, manteniéndose la estructura habitual de mayor valor del m2 en unidades con menos dormitorios, con la sola excepción de las unidades de 3 dormitorios, donde el valor vuelve a ascender aunque sin superar el promedio general.
Uno de los factores detrás de esta suba, más allá de ajustes por subas de costos, puede ser el mayor peso de las unidades a estrenar en 2024 respecto al total (37%) que en 2022 (36%).
En la categoría que se da una mayor suba en la oferta de apartamentos a estrenar es en la de dos dormitorios, donde las unidades nuevas pasan de representar un 28% de la oferta en 2022 a un 35% en la actualidad.
PRECIOS Y APERTURA POR BARRIOS
Para esta parte del análisis se utilizó la oferta para venta de apartamentos de 2 dormitorios.
Se verán tres aspectos:
· los 20 barrios con mayor valor de m2 a junio 24 contra su realidad de junio 22
· los 10 barrios con mayor aumento de valor m2
· los 10 barrios con mayor pérdida de valor m2
- TOP20 VALOR M2
Valores en USD.
Se presenta tabla de valores con los 20 barrios con mayor valor del m2 en 2024 y columnas de ranking que permiten comparar situación actual en ranking de precio con la de 2 años atrás.
Se puede observar gran estabilidad en el ranking, por ejemplo los primeros 3 son los mismos y aparecen en igual ubicación, mientras que en el top 10 nuevamente son los mismos, pero presentando ahora alguna leve diferencia en el orden. También puede observarse que hay dos barrios que no guraban en el top 20 en 2022 y actualmente sí lo integran (Villa Dolores y Aguada, que ocupaban en 2022 los puestos 22 y 24 respectivamente) Dentro de estos 20 barrios los de mayor crecimiento de valor han sido Carrasco Norte, Puerto Buceo, Barrio Sur y Villa Dolores
- TOP 10 AUMENTO M2 - Valores en USD
Más allá de alguna distorsión que pueda generarse en barrios puntuales, debido principalmente a la baja cantidad de propiedades en oferta en ciertas zonas, resolvimos mantener los datos brutos para poder apreciar en la oferta presente en el mercado qué bar rios han tenido mayor suba en el valor del m2 en los últimos dos años. Es válido recordar la observación que realizamos al inicio acerca de la estabilidad del valor del dólar en el período analizado para lograr comprensión más clara sobre la magnitud real de estas variaciones. Otra observación relevante es que en barrios con valor de por sí elevado hay mucha mayor rigidez para lograr grandes subas, por lo que es correcto observar en un ranking de mayores subas, a zonas
que pueden partir de valores menores o similares al promedio y que por desarrollos o mejoras puntuales están generando oferta de mayor calidad o atrayendo mayor demanda.
Mantuvimos a su vez las columnas de ranking según valor para ambos períodos, esto permite ver por ejemplo que para Capurro, la variación del 18.9% al pasar de un m2 promedio de usd1532 a usd1822. le permitió ascender del puesto 41 en 2022 al 33 en 2024.
- TOP 10 DESCENSO M2 - Valores en USD
COMENTARIOS FINALES
Se presentan varios barrios con fuertes pérdidas de valor, superiores al 20%. En algunos casos podría explicarse por la poca oferta en la zona que facilita variaciones fuertes al aparecer nuevas propiedades, pero en la mayoría existen particularidades como fenómenos de informalismo, ausencia de servicios, inseguridad, etc., que reducen mucho la demanda por la zona y por tanto se contrae signicativamente el precio de las propiedades.
También se presenta el caso de Malvín Norte donde la principal hipótesis es luego de meses de suba del valor por la generación y oferta de emprendimientos muy puntuales (en período base) se está retornando a sus valores tradicionales luego de concretada esa oferta particular.
El fenómeno que destacamos es la suba de valor general de los precios de oferta, acentuado por la estabilidad del valor del dólar y de la inación en el período. Aunque no llega a ser de dos dígitos, es generalizado para todos las categorías analizadas. También es un período de aumento de la oferta por el crecimiento de las unidades construidas especialmente en algunas zonas.
También hay alta estabilidad en las zonas de mayor valor, con muy pequeñas variaciones en los rankings de precios.
Otro destaque es para las zonas con mayor pérdida de valor, donde seguramente se presenten fenómenos que desestimulan la demanda de propiedades en esos barrios como factor explicativo principal.
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