Lisa 3 – Teisele isikule kuuluva kinnisasja kasutamise õiguslikud alused Kasutamise alused Reguleerivad seadused Sisu
Isiklik kasutusõigus (IKÕ) Asjaõigusseadus
Asjaõigusseadus
IKÕ koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile.
HÕ koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks HÕ on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. HÕ ulatus: ehitisealune maa ja kinnisasja osa, mis on vajalik ehitise kasutamiseks. Hoonestajal on seega: a) õigus omada hoonet; b)maakasutusõigus.
IKÕ kasutusala jaguneb üldistatult kolmeks: a) kasutusõigust andvad servituudid; b) hoidumisservituudid; c) õiguse teostamist välistav servituut.
Tekkimise alus
Notariaalselt tõestatud kokkulepe kinnisasja omaniku ja õigustatud isiku vahel (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Kui IKÕ alusel soovitakse kasutada korteriomanditeks jagatud kinnistut, siis on IKÕ seadmiseks vaja kõigi korteriomanike (s.h ühisomanikest abikaasade) notariaalselt tõestatud nõusolek või notariaalselt tõestatud volikiri esindajale IKÕ kokkuleppe sõlmimiseks.
Talumiskohustus
Üüri- või rendileping
Tasuta kasutamise lepingu sõlmimine
Asjaõigusseadus; Kinnisasja sundvõõrandamise seadus - sundvalduse seadmist puudutavas osas. Kinnisasja omanik on kohustatud teatud tingimustel taluma oma kinnisasjal tehnovõrku või –rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale.
Võlaõigusseadus Mittetulundusühingute seadus – juhatuse esindusõigust puudutavas osas Üürilepinguga kohustub üürileandja andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu.
Võlaõigusseadus Mittetulundusühingute seadus – juhatuse esindusõigust puudutavas osas Tasuta kasutamise lepinguga kohustub kasutusse andja andma kasutaja üle eseme tasuta kasutamiseks.
Hoonestusõigus (HÕ)
NB! Hoonestaja ei saa maa omanikuks. HÕ-d ei saa seada hoone ühe korruse või muu horisontaalse tasapinna suhtes.
Notariaalselt tõestatud kohustustehing HÕ seadmiseks ja asjaõigusleping ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse. Kui HÕ alusel soovitakse kasutada korteriomanditeks jagatud kinnistut, siis on HÕ seadmiseks vaja kõigi korteriomanike (s.h ühisomanikest abikaasade) notariaalselt tõestatud nõusolek või notariaalselt tõestatud volikiri esindajale HÕ kokkuleppe sõlmimiseks.
Talumiskohustuse tekkimise eeltingimuste täidetuse korral võib energiaühistu kinnisasja omanikuna nõuda teise kinnisasja koormamist reaalservituudiga (AÕS § 158). Kui aga tehnovõrk või –rajatis on avalikes huvides, siis tekib selle talumiskohustus kinnisasja sundvõõrandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega (AÕS § 158¹). Talumiskohustuse tekkimine AÕS § 158 alusel: ehitatav tehnovõrk või –rajatis on vajalik teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Talumiskohustuse tekkimine on võimalik AÕS § 158¹ alusel, kui: 1) tehnovõrk või –rajatis on avalikes huvides; ja 2) puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam
1
Rendilepinguga kohustub rendileandja andma rentnikule kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu.
Üüri- või rendileping. Vormivabadus lepingu sõlmimisel (kirjalikult, e-posti teel teadete vahetamisega, suuliselt jne).
Tasuta kasutamise leping. Vormivabadus lepingu sõlmimisel (kirjalikult, e-posti teel teadete vahetamisega, suuliselt jne).
Kasutamise alused
Tasulisus
Tähtaeg
Isiklik kasutusõigus (IKÕ)
Sõltub poolte kokkuleppest.
IKÕ-d on võimalik seada tähtajatult.
Hoonestusõigus (HÕ)
Sõltub poolte kokkuleppest. Üldreeglina on HÕ tasuline kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
Tähtajaline, maksimaalselt 99 aastat. Tähtaja möödumisel on võimalik tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99 aastaks.
Talumiskohustus võimalus: i) tehnovõrguga või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrgu või –rajatisega ii) tehnovõrgu või –rajatise arendamiseks. Tehnovõrk on avalikes huvides, kui tehnovõrgu või –rajatise kaudu osutatakse avalikku teenust ning see kuulub isikule, kellele laieneb elektroonilise side seaduse § 72 lõikes 1, ElTS § 65 lõikes 1 ja § 66 lõikes 1, ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seaduse § 7 lõikes 1 ja MGS § 18 lõikes 2 sätestatud kohustus või kes on vastavas piirkonnas tegutsev võrguettevõtja KKütS tähenduses AÕS § 158¹ alusel tekib talumiskohustus kinnisasjale sundvalduse seadmisega (st vastava haldusakti jõustumisega). AÕS § 158 alusel tekkiva talumiskohustuse puhul määratakse reaalservituudi tasu poolte kokkuleppel. Tegemist on perioodiliselt makstava servituudi tasuga. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi tasu suuruse kohus. AÕS § 158¹ sätestatud talumiskohustuse korral on kinnisasja omanikul õigus nõuda tehnovõrgu või -rajatise talumise eest tasu. Suurus on seaduses kindlaks määramata. AÕS § 158 alusel tekkiv talumiskohustus on tähtajaline. Reaalservituudi tähtaeg määratakse poolte kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi tähtaja kohus.
2
Üüri- või rendileping
Tasuta kasutamise lepingu sõlmimine
Üürileping ja rendileping on tasulised lepingud.
Tasuta – eseme kasutusse andmiseks kohustumine ilma kasutusse saaja vastukohustuseta ehk tasuta.
Sõltub poolte kokkuleppest: üürivõi rendilepingut on võimalik sõlmida nii tähtajaliselt kui ka tähtajatult.
Sõltub poolte kokkuleppest: nii tähtajaline kui ka tähtajatu.
Kasutamise alused
Isiklik kasutusõigus (IKÕ)
Hoonestusõigus (HÕ)
Talumiskohustus
Üüri- või rendileping
Tasuta kasutamise lepingu sõlmimine
AÕS § 158¹ alusel tekkiv talumiskohustus on reeglina tähtajatu.
Lõpetamine ja lõppemine
IKÕ on võimalik lõpetada õigustatud isiku ja kinnistu omaniku kokkuleppel. IKÕ lõpeb õigustatud isiku surmaga või õigustatud juriidilise isiku lõppemisega.
HÕ lõpetamiseks on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek. Hoonestaja ei saa HÕst kui temale kuuluvast õigusest ühepoolselt loobuda, vaid selleks on vajalik ka maaomaniku ehk hoonestusõiguse suhtes kohustatud isiku nõusolekut. Vajalik seega: a) hoonestaja notariaalselt kinnitatud avaldus HÕ lõpetamise kohta b) HÕ-ga koormatud kinnistu omaniku notariaalselt kinnitatud vormis või digitaalselt allkirjastatud nõusolek HÕ kustutamiseks.
AÕS § 158 alusel tekkiv talumiskohustus lõpeb reaalservituudi tähtaja möödumisega. Kuna reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, võivad pooled kokku leppida ka servituudi lõppemise alused (tasu maksmata jätmine, kohustuse täitmata jätmine vms). Reaalservituudi saab lõpetada ka poolte kokkuleppel. Kui servituudi lõpetamise kokkulepet ei saavutata, on valitseva kinnisasja omanikul olulisel põhjusel õigus nõuda teeniva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta hüvitab teeniva kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju. Samuti kui reaalservituudist saadav kasu on teeniva kinnisasja koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike, on teeniva kinnisasja omanikul õigus nõuda valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta hüvitab valitseva kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju. AÕS § 158¹ alusel tekkiv talumiskohustus tekib sundvalduse seadmise haldusakti andmisega ja kehtib seni, kuni see haldusaktiga lõpetatakse.
3
Tähtajaline üüri- või rendileping lõpeb lepingu tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt lõpetatud.
Tähtajaline tasuta kasutamise leping lõpeb eseme tagastamise tähtaja saabumisel.
Tähtajatu kinnisasja, elu- või äriruumi üürilepingu võivad lepingupooled korraliselt üle öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Kui üürilepingu pooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega.
Tähtajatu tasuta kasutamise lepingu võib kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga korraliselt üles öelda.
Tähtajatu rendilepingu võivad lepingupooled korraliselt üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kuus kuud. Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üüri- või rendilepingu erakorraliselt etteteatamistähtaega järgimata üles öelda.
Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajalise kui ka tähtajatu tasuta kasutamise lepingu erakorraliselt etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. Eseme kasutusse andja võib tähtajalise tasuta kasutamise lepingu erakorraliselt üles öelda ja kasutusse antud asja tagasi nõuda, kui a) ta vajab eset ettenägematu asjaolu tõttu; b) kasutaja kasutab eset vastuolus lepingus kokkulepitud viisiga või vastuolus eseme olemusest või kasutamise eesmärgist tuleneva viisiga; c) füüsilisest isikust kasutaja sureb või juriidilisest isikust kasutaja lõpeb.