EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE

Civil dispone la unanimidad de los condóminos para introducir modificaciones en el bien común.

ii) La DF es un acto de disposición, pues “la construcción modifica sustancialmente la composición del inmueble”. 2 La DF en la legislación vigente:

Conforme a los artículos 27° de la Ley 27157 y 2°.3 de su Reglamento, la DF es el reconocimiento legal de la existencia de una edificación. Debe existir una edificación para poder incoar el procedimiento de DF. Entonces, la construcción pre-existe a dicho procedimiento, ya es una entidad física. El procedimiento indicado es el conjunto de actos legalmente establecidos para conocer la “identidad, naturaleza y circunstancias”1 de una construcción ya realizada, es decir, para hacer constar en el Registro cuáles son las características físicas de dicha edificación, y si ésta ha sido levantada observando la legislación sobre la materia.

Entonces, la primera conclusión obtenida a partir del análisis del ordenamiento vigente es que edificación o construcción se vincula a la realidad física, en tanto que la DF se vincula al mecanismo jurídico para que el Registro admita la existencia de dicha realidad. La inexistencia tabular de la edificación no supone su inexistencia física: El Registro publica datos esencialmente jurídicos, cuya cognoscibilidad y oponibilidad generales dependen de la publicidad registral. Por ello el ordenamiento reconoce especiales efectos a la situación jurídica inscrita. Los datos de hecho o provenientes de la realidad física carecen de dichos efectos, puesto que el Derecho no puede modificar la situación física. Así, la existencia tabular de una edificación no provoca ni oponibilidad, ni legitimación ni fe pública si en los hechos dicha edificación no existe. De ello se deriva que dicha edificación ya existe aun cuando el reconocimiento legal de una edificación no se haya efectuado, y el hecho de que el Registro u otra entidad administrativa no contenga ninguna información sobre ella, en nada obsta para que ese bien tenga relevancia jurídica y económica, y pueda ser objeto de actos jurídicos. Así por ejemplo, al amparo del artículo 96° del Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), es inscribible la venta de un predio que en el Registro aparece como terreno aunque en el título se haya consignado que también es objeto de la transferencia la edificación no inscrita. Igualmente, el artículo 6°.1 de la Ley 27157 dispone que el inicio del proceso de regularización de edificaciones se acuerda por mayoría simple de todos los propietarios de departamentos (que pertenecen, obviamente, a un edificio ya construido que carece de declaración de fábrica y de reglamento interno). Por último, la existencia de una edificación no puede ser negada ni siquiera en los casos en que ésta se haya levantado con infracción a los parámetros urbanísticos y edificatorios, situación que sólo da lugar a extender cargas técnicas en la partida del predio edificado. Así, legalmente, el reconocimiento o ejercicio del derecho de propiedad sobre una edificación no está supeditado a que se declare la fábrica correspondiente.

3 Primer problema del X.19 POO: se confunde construcción con declaración de fábrica:

1 La primera acepción (y la más adecuada al caso) del verbo reconocer proporcionada por el Diccionario de la Real Academia de la Lengua es: “Examinar con cuidado algo o a alguien para enterarse de su identidad, naturaleza y circunstancias”.