INMATRICULACIÓN DE UN PREDIO

inscrita: el propietario del terreno se ha ido convirtiendo en propietario de la edificación por simple aplicación de las reglas de accesoriedad, y no porque en el Registro se haya hecho constar la existencia de aquélla. Las relaciones jurídico-reales, por ende, en absoluto se alteran porque se inscriba en el folio correspondiente las particularidades de una edificación.

De otro lado, considerar la DF como un acto de administración plantea en esencia el mismo problema que considerarlo un acto dispositivo: el patrimonio (el dinero para levantar la edificación) ya fue “administrado” en un momento anterior, y llevar a cabo actos destinados a conocer cómo se construyó y está construida dicha edificación no importa “administrar” recursos de los condóminos o de la sociedad conyugal. La otra opción postula que la DF constituye una simple declaración destinada a reconocer que un hecho de la realidad física, que no tiene carácter de acto jurídico y que por ende no hace surgir o modifica ninguna relación jurídica. Al respecto, puede sostenerse lo siguiente: a) La declaración de fábrica se limita a narrar la descripción física de una edificación, por lo que no tiene carácter de acto jurídico; en consecuencia no quita ni atribuye derechos, y es en realidad una reseña de datos de mero contenido descriptivo o inmatriculatorio, pues las modificaciones o adiciones en los derechos se producen al amparo de las reglas de la accesión (José L. LACRUZ BERDEJO y Fco. de Asís

SANCHO REBULLIDA: Elementos de Derecho Civil, Barcelona, José Ma. Bosch Editor

S.A., 1984 (Reimpresión de 1991), 2da. ed., Tomo III bis (Derecho Inmobiliario

Registral), p. 79). b) Roca Sastre y Roca Sastre Muncunill sostienen que ”a los efectos del Registro de la propiedad, dado que la inscripción de la obra nueva es un beneficio, ello requiera trato favorable, pues lo demás son relaciones internas entre los condueños y problemas indemnizatorios o de otra índole, extraños al Registro. Por eso, es sostenible que en éste se ha de proceder a inscribir la obra nueva solicitada por uno o varios condueños”2 . c) Gonzáles Barrón señala, con referencia al régimen español y con cita de Peña

Bernaldo de Quirós, que “… la obra es una circunstancia de hecho que no implica alteración alguna en el régimen del inmueble ganancial. No veo porque en el Perú no se pueda aplicar idéntico criterio”3 . d) La Dirección General de los Registros y del Notariado de España en Resolución de fecha 21 de febrero de 1995 señaló lo siguiente4:

A) Obra nueva: Circunstancia de hecho.

Una vez realizada la obra, su acceso al Registro de la Propiedad tiene lugar como la simple constatación de un hecho, con independencia de los contratos que lo hayan originado.

Desde el punto de vista hipotecario las obras nuevas, lo mismo que las plantaciones de una finca rústica, no pasan de ser un elemento físico que completa la descripción registral de la finca. Sólo así cobra sentido la posibilidad que aquéllas puedan inscribirse por su descripción en los títulos referentes al inmueble, es decir, como simple complemento a otro título inscribible. Así lo permite, junto a la escritura

2 Ramón M. ROCA SASTRE y Luis ROCA SASTRE MUNCUNILL: Derecho Hipotecario, Barcelona, Bosch, 1997, 8va. ed., Tomo V, p. 25. 3 Op, cit., p. 514. 4 Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado Años 1970-1995, por Manuel Sena Fernández, Registrador de la Propiedad, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España Centro de Estudios Registrales.