Rapport d’activité 2013
Espacil Habitat, créateur de lien social
Edito Au sein du réseau Action Logement (ex “1% Logement”), le CIL Inicial, partenaire logement des entreprises, répond aux besoins de logement des salariés aux différentes étapes de leur vie professionnelle et familiale. Partenaire des collectivités locales, Espacil, le pôle immobilier généraliste du CIL, participe pleinement au développement des territoires : aménageur, constructeur de programmes neufs, collectifs ou maisons, destinés à la location ou à l’accession à la propriété, libre ou aidée, de résidences spécifiques (étudiants, jeunes actifs, personnes âgées/handicapées), gestionnaire d’un parc locatif social, gestionnaire de copropriétés et de biens privés.
Couverture : Résidences Aunis et Navarre, Rennes.
2
Ce bilan témoigne du travail accompli en 2013 par les équipes d’Espacil Habitat au service de nos 34 200 résidents, des acquéreurs et des collectivités locales. Il mesure aussi le chemin parcouru depuis la mise en service de notre premier logement en 1957, jusqu’à celle de notre 20 000ème logement aujourd’hui. Entre temps, la société toute entière a évolué, la population accueillie aussi, et des enjeux nouveaux ont émergé. Pour maintenir son offre de logement attractive et des services de qualité, Espacil Habitat investit, innove, adapte son organisation, dans une approche collective à rechercher une solution dans la durée. Chaque jour, chaque collaborateur d’Espacil Habitat se mobilise pour assurer la permanence d’une relation de qualité avec nos résidents, tissée par la proximité, la réactivité, le dialogue. Le dialogue, il est la base des partenariats durables avec les collectivités pour élaborer ensemble le cadre de vie de leurs habitants. Ce bilan est l’occasion de leur rendre compte de notre gestion et de les remercier de la confiance qu’elles nous accordent. Jules Rault, Directeur
Un patrimoine de 20 000 logements Présent dans 262 communes, Espacil Habitat a élargi ses partenariats en 2013 aux communes de MaisonsLaffitte (Yvelines) et de Le Drennec (Finistère).
Espacil Habitat gère en direct 17 668 logements dont 3 293 logements en structure. Espacil Habitat est également propriétaire de 2 329 logements gérés par des associations (foyers/résidences personnes âgées ou handicapées, étudiants/jeunes travailleurs), et de 49 commerces. Le 20 000ème logement locatif est inauguré le 25 novembre 2013 à Saint-Gilles (résidence Pierre de Coubertin).
1480
Finistère
3676
Ille-et-Vilaine 12128
3
Mayenne
Morbihan
1996
Ile-de-France
645
Loire-Atlantique
Nombre de logements 7 agences de proximité
ESPACIL HABITAT - Rapport d’activité 2013
3
Nos réalisations locatives en 2013 1
MAISONS-LAFFITTE (78)
Résidence GEORGE V
1
2
56 logements pour étudiants et jeunes actifs Architecte Palissad Architecture
BETTON (35)
2
Résidence MUGELLO 26 logements Architecte Aude Galcéran - Cosinus Architecture
3 3
4
CHÂTEAUGIRON (35)
Résidence GEORGE SAND 9 logements Architecte Sophie Laisné - Atelier du Canal
4
GESTEL (56)
Résidence VILLAS VERLAINE
20 logements Architecte Ateliers de l'Atlantique
5
SAINT-SYMPHORIEN (35)
5
Résidence LE HAMEAU
8 logements Architectes : Jacques Gefflot et Marc Vitel - Cabinet Latitude
6
SAINT-GILLES (35)
Résidence PIERRE DE COUBERTIN 16 logements Architecte Vincent Tricot
7
BREST (29)
6
7
Résidence LEON BLUM
6 logements Architecte Axiale Architecture
8
LORIENT (56)
1 logement adapté Acquisition et travaux d'amélioration
9
BRÉHAN (56)
Résidence GWEN RAN
18 logements en foyer d'accueil médicalisé (extension) Architecte Cabinet ARCAU
4
8
9
10
10
11
PACÉ (35)
Résidence VENEZIA 25 logements Architecte Atelier Philippe Madec
11
PLOEMEUR (56)
Résidence TY LANN
13 logements Architecte Patrick Caubert
12
RENNES (35)
Résidence AUNIS
77 logements pour jeunes actifs Architectes : Jacques Gefflot et Marc Vitel - Cabinet Latitude
Prix architecture Bretagne 2013, catégorie Réhabiliter un logement. 12
Plus d'informations page 7
13
13
LE DRENNEC (29)
Résidence CHARLES DE GAULLE 17 logements Architecte Gildas Nédelec
14
LANDUDEC (29)
Résidence KERÉLYS
30 logements EPHAD Architecte Patrick Caubert
14 15
BETTON (35)
Résidence BARBERINO 31 logements Architecte Bertrand Aubry - Archipole
16
QUÉVEN (56)
Résidence SAINT-ELOI II
9 logements Architecte Compère et Cie
15
16
ESPACIL HABITAT - Rapport d’activité 2013
5
NOS INVESTISSEMENTS
Retour en arrière En 1957, Espacil construit son premier immeuble, le “Pierrefonds”, dans le quartier de Maurepas à Rennes. Vingt ans plus tard en 1977, Espacil Habitat sort des limites de l’Ille-etVilaine et livre “le Ponant” à Lorient. Avec la compétence nationale, obtenue en 1996, Espacil Habitat s'implante à Argenteuil et y construit en 2003 sa première résidence pour étudiants en Ile-de-France.
Offrir un habitat et des services de qualité L’attractivité de notre offre locative de logements est notre priorité : Espacil Habitat a investi 64 M € en 2013 pour garantir un logement de qualité et abordable, concevoir des solutions sur mesure. Logements neufs : une qualité reconnue et renforcée Pour répondre à l’urgence des besoins, Espacil Habitat a mis en service 366 logements locatifs en 2013, dont un tiers de logements très sociaux (PLA-I) pour loger les demandeurs les plus modestes. Parallèlement, 864 logements locatifs ont été mis en chantier. 366 logements locatifs livrés en 2013
59
Et également 101 logements destinés à l’accession aidée (plus d’infos page 11).
Logements en foyers
174 133
Logements pour jeunes
87 % des logements familiaux neufs livrés en 2013 sont BBC
6
En 2013, Espacil obtient l’attestation SMEO pour les opérations certifiées “Habitat & Environnement” en Ille-et-Vilaine et en île-de-France, et la certification NF Logement HQE pour l’ensemble de sa production en accession. Ces certifications, qui attestent du respect de normes strictes allant au-delà des obligations réglementaires, garantissent la qualité de confort, d’usage et de sécurité, associée à des exigences nouvelles de services au client et de développement durable.
Logements familiaux
Patrimoine : une stratégie à différents niveaux Pour maintenir l’attractivité de son patrimoine, Espacil Habitat porte ses efforts sur :
- une réponse personnalisée au vieillissement ou au handicap, par des travaux d’adaptation,
- la qualité des prestations et la réactivité des entreprises, notamment au quotidien en matière de petit entretien, de services de nettoyage et de dépannage, de remise en état au départ du locataire,
- l’innovation technique, notamment en gros entretien et amélioration, pour répondre aux enjeux du développement durable et de la maîtrise des charges locatives, priorisés dans le plan stratégique d’entretien du patrimoine 2009-2020.
En 2013,
17 000 interventions de petit entretien par 450 entreprises partenaires
+ 10 % pour le gros entretien-réhabilitation (23 M € contre 21 M € en 2012)
A fin 2013,
Première réhabilitation BBC en chauffage électrique, grâce à l’isolation thermique par l’extérieur et la pose de ballons thermodynamiques, résidence Commandant Charcot à Guichen (35) : des logements plus confortables et une division attendue de la facture de chauffage et d’eau chaude par 3,3.
3514 logements (21 % du patrimoine) ont bénéficié d'intervention à but thermique, dont 874 en "réha BBC”. Objectif 2020
Situation 2009
Situation à fin 2013
Consommations énergie (MWh)
-20 %
169559
- 9,1 %
Emissions de gaz à effet de serre (tonnes de CO2)
-20 %
44 085
- 9,5 %
Nombre de logements utilisant une énergie renouvelable
20 %
867
4 007 logements soit 24,5 % du patrimoine
Performance énergétique
Rénovation urbaine A Rennes, Espacil Habitat a procédé à : - la déconstruction d'un immeuble à Maurepas pour les besoins de la ligne 2 du métro, - la transformation de logements familiaux en résidence pour jeunes au Blosne pour y introduire une mixité des usages. A Vannes, Espacil Habitat participe à la construction d'un programme mixte dans le quartier de Ménimur (accession aidée et libre, commerces, médiathèque). (ci-contre)
ESPACIL HABITAT - Rapport d’activité 2013
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34 236 personnes logées, dont 30 882 en logement familial et 3 354 en résidence pour jeunes.
3 700 ménages accueillis en 2013, dont 2 140 en logement familial et 1 560 en résidence pour jeunes.
LES RÉSIDENTS
Accueillir des personnes aux revenus très modestes Dans un contexte économique défavorable, qui accroît la précarité des populations, la mission de bailleur social est un élément clé de la cohésion des territoires. Espacil Habitat adapte ses outils pour répondre à la demande de logement en toute équité. Pour gérer la demande avec efficacité, des fichiers partagés de la demande de logements familiaux, entre les collectivités et les bailleurs, sont opérationnels depuis quelques années dans les quatre départements bretons. Ils apportent aussi une meilleure connaissance des besoins des demandeurs.
Pour répondre à la demande avec transparence et équité, nos procédures internes sont en cours de révision :
- un système de cotation équitable guidera le travail effectué en amont de la commission d’attribution, pour aider au choix des candidats, - des outils permettront également de mieux renseigner le candidat sur notre offre de logements (parc, rotation, nombre de demandeurs…). Déjà en cours de développement, ils seront à ajuster dès que les décrets d’application de la loi ALUR seront connus.
Pour proposer des solutions personnalisées, Espacil Habitat a créé pour l'Ille-et-Vilaine un pôle social, constitué de 3 personnes, qui apporte son expertise dans l’attribution des logements, les mutations, et l’accompagnement du parcours résidentiel, notamment des résidents âgés (aide au maintien à domicile, orientation vers des logements spécifiques ou intergénérationnels…).
Plus de la moitié des attributions passent par les mairies (logement familial)
62 % de bénéficiaires de l’APL (logements conventionnés) : + 3 points par rapport à 2010
1% 7%
Diverses conventions
Espacil Habitat
Préfecture
25%
4%
8%
Préfecture
Action Logement
53%
66%
Action Logement
Mairie ou Commission Logement
Ille-et-Vilaine
8
1%
35%
Espacil Habitat
Morbihan, Finistère
Mairie ou Commission Logement
LEGENDE : Entrants : locataires entrés en 2013 Ensemble des locataires
42 % des locataires sont des personnes seules Parmi les entrants, les familles monoparentales sont maintenant aussi fréquentes que les personnes seules. 50%
Logement familial
40% 30%
Fidélité : 30 % des locataires résident depuis plus de 10 ans. (logements familiaux)
20% 10% 0%
1 personne
Couple sans enfant
Couple avec enfant(s)
Famille monoparentale
Les jeunes ménages représentent 14 % des locataires mais 34 % des entrants
Retour en arrière
Les plus de 60 ans comptent pour plus de 20 % de l’ensemble des résidents. 70 et +
Espacil Habitat, créé à l’initiative du CIL d’Ille-et-Vilaine pour accompagner le développement économique des entreprises, logeait à l’origine majoritairement des familles nombreuses, et des ménages actifs présentés par le CIL, comme en témoigne MarieThérèse Besnard, résidente à Rennes : “A l’époque, ma sœur travaillait à la clinique qui payait le “ 1% patronal ”, nous avions donc le droit à un logement HLM. Ma mère, ma soeur et moi avons emménagé le 29 octobre 1965 dans un F2 ”.
Âge du chef de famille : Logement familial
60 à 69 ans 50 à 59 ans
40 à 49 ans 30 à 39 ans 18 à 29 ans
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
42 % des locataires ont un revenu inférieur à 40 % des plafonds Près de 60 % des entrants sont dans ce cas, soit + 7 points par rapport à 2010 (ils sont même 36 % à percevoir des ressources inférieures à 20 % des plafonds). Parmi les entrants, plus de 4 sur 10 sont chômeurs, ou non actifs ou retraités. 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
40% des plafonds correspondent à 735€ pour une personne seule et 981€ pour un couple.
0 à 20%
20 à 40%
40 à 60%
60 à 80%
80 à 100%
Logement familial
100 à 120%
+ de 120%
Ressources/plafonds d’accès au logement social
ESPACIL HABITAT - Rapport d’activité 2013
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NOS INDICATEURS DE GESTION
Retour en arrière Dans les années 60, le loyer était payable dans les bureaux du siège, et les paiements se faisaient majoritairement en espèces. Puis vint le temps du chèque dans les années 70, avec traitement manuel, et celui du TUP et du TIP dans les années 80-90. Pour accompagner les locataires en difficulté de paiement, Espacil Habitat se structure, en recrutant dès 1982 un premier travailleur social. Espacil Habitat se dote également d’outils de gestion adaptés pour satisfaire les attentes des clients en termes de qualité de service : c’est l’informatisation commune au siège et aux agences en 1996, le logiciel de GRC (gestion de la relation client) en 2008, le paiement par carte bancaire à partir de 2012.
91 % des entrants optent pour le prélèvement automatique (85 % des présents).
98,8 € sont recouvrés pour 100€ facturés
10
Optimiser le recouvrement En 2013, 84,3 M € de loyers et 16,3 M € de charges ont été facturés. 28,3 M € d’aides au logement ont été perçus pour le compte de nos locataires. La dette des locataires présents progresse depuis 2010 et atteint 2,35 % du montant total quittancé. L'aggravation des impayés des locataires est une tendance constatée dans l'ensemble des Entreprises Sociales pour l'Habitat. 2,6%
STOCK IMPAYÉS PRÉSENTS / TOTAL QUITTANCÉ
2,4% 2,2% 2,0% 1,8% 1,6%
2008
2009
2010
Audit et plan d’actions Conséquence des difficultés économiques apparues en 2009, les locataires ont depuis de réelles difficultés à payer leur loyer. Les mesures arrêtées en interne en 2012 pour améliorer le recouvrement n’ayant pas produit les résultats escomptés, Espacil Habitat a sollicité les conseils d’un cabinet d’audit. En complément des premières mesures, jugées pertinentes, un plan d’actions comportant 25 améliorations a été élaboré, certaines étant déjà actives : » Pour réduire les risques de dette lors des premiers mois d’occupation, Espacil Habitat revoit ses procédures concernant le prélèvement forfaitaire en place avant la perception de l’APL,
2011
2012
2013
et concernant l’encaissement du dépôt de garantie (FSL, LOCA-PASS®…), » Espacil Habitat mobilise aussi ses efforts sur le recouvrement de la “dette naissante ”. Une attention particulière, avec une vigilance sociale plus précoce (courriers spécifiques), est portée sur les locataires en impayés pour la première fois ou sans dette le mois précédent, pour éviter qu’elle ne prenne de l’ampleur. » Le service Recouvrement voit ses effectifs renforcés. Le service Recouvrement accompagne les locataires pour trouver une solution à leur difficulté de paiement, en privilégiant toujours la solution amiable.
ÉLÉMENTS FINANCIERS
Le chiffre d’affaires de la société (activité locative et accession aidée) s’établit à 114,5 millions d’euros contre 106,4 millions en 2012. Le résultat net est de 9,2 millions d’euros contre 9,7 en 2012. 17,7 millions d'euros de fonds propres ont été engagés en 2013 dans l’accroissement et l’amélioration du patrimoine.
Pour 100 € de loyers en 2013…
11€
15€
Fonds dégagés pour l’investissement
Personnel et frais de gestion
34€
40€
Charges de patrimoine (entretien, taxes…)
Remboursements d'emprunts
Accession aidée
Les Sonates à Rennes
Le Square de la Minais à Sainte-Luce-sur-Loire
En 2013, Espacil Habitat a livré 6 programmes en accession aidée (101 logements) à Rennes, Saint-Jacquesde-la-Lande, Vezin-le-Coquet, SainteLuce-sur-Loire, Brest et Lorient, principalement sous forme de locationaccession PSLA. Aidé par les collectivités locales et l’Etat, et assorti de garanties de rachat et de relogement par Espacil Habitat, le PSLA sécurise dans leur parcours résidentiel les jeunes ménages actifs primo-accédants. L’accession aidée contribue ainsi à la dynamique des territoires et favorise la mixité sociale.
ESPACIL HABITAT - Rapport d’activité 2013
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Retour en arrière 1976 : Espacil Habitat livre son 1er foyer pour jeunes travailleurs à Rennes. Sa gestion est confiée à une association. 2007 : Espacil Habitat expérimente la gestion en direct sous forme de résidence sociale et privilégie désormais cette offre : la double fonction de propriétaire et de gestionnaire apporte une meilleure gestion du bâti, la maîtrise des attributions, une proximité renforcée avec les partenaires comme avec les résidents, tandis que le recrutement de travailleurs sociaux permet d’assurer l’accompagnement social.
NOTRE OFFRE
Loger les jeunes actifs Espacil Habitat propose des solutions spécifiques pour loger les jeunes salariés et, ainsi, faciliter leur accès à l'emploi. LES RÉSIDENCES SOCIALES POUR JEUNES ACTIFS gérées en direct par Espacil Habitat offrent une solution de logement temporaire meublé pour des jeunes de 18 à 30 ans en situation de premier emploi : CDI, CDD, intérim, formation en alternance, apprentissage, ou mobilité. Les salariés des entreprises assujetties au "1 % logement" ont accès à des logements réservés. La plupart des résidences sociales pour jeunes actifs sont combinées, dans les mêmes locaux, avec des résidences pour étudiants, favorisant ainsi le brassage culturel et social entre les jeunes. Le logement des jeunes actifs dans les bassins d’emplois tendus est un axe majeur de la politique d’Action Logement définie par les partenaires sociaux. Filiale du CIL Inicial, Espacil Habitat a livré 2 résidences en 2013 et accentue son effort : d’ici 2016, 10 nouvelles résidences porteront cette offre spécifique à plus de 800 logements, dont 115 à Rennes, 158 en région nantaise et 556 en Ile-de-France.
La résidence Beccaria, 1ère résidence sociale gérée par Espacil Habitat (Paris).
A fin 2013,
250 logements pour jeunes actifs
gérés en direct
et 119 logements gérés par des associations.
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Résidence Aunis à Rennes
Florence Le Masson, gestionnaire de la résidence Aunis à Rennes : “Les jeunes actifs que nous logeons cumulent un statut précaire, des ressources faibles et, souvent, l’absence de soutien financier de la famille. La résidence sociale est souvent leur premier logement “à eux”. Ils sont aidés par l’animatrice sociale dans la recherche d’un logement pérenne, mais l’accompagnement individualisé peut porter sur d’autres aspects, comme la gestion du budget, la stabilisation dans l’emploi, la santé... Des animations collectives sont aussi proposées pour susciter la convivialité” .
F. Le Masson & A. Monfrino
Aymeric Monfrino, apprenti "Arrivant de Brest, j'ai tout de suite trouvé un logement ici par le "1% logement" de mon employeur. C'est bien pratique, avec le métro en face, et le gestionnaire sur place pour régler les petits soucis techniques. Comme mon salaire augmentera en 2ème année d'apprentissage, je pourrai faire une demande de logement définitif."
LES RÉSIDENCES POUR JEUNES GÉRÉES PAR DES ASSOCIATIONS 2 structures (Ille-et-Vilaine et Morbihan) accueillent des jeunes dès 16 ans, en emploi, en formation, ou en mobilité professionnelle.
Partenariat La résidence La Varangue est gérée par l’association Agora : “A Lorient, nous sommes chacun sur des segments d’offre locative complémentaires. C’est grâce à un partenariat de longue date avec Espacil Habitat que nous avons
pour pratique usuelle d’orienter le candidat vers l’une ou l’autre de nos structures, réciproquement, selon son besoin : vers notre structure pour jeunes salariés, ou vers le logement étudiant, ou encore le logement familial,” explique Bruno Chevrier, directeur du pôle logement et services d’Agora.
Le Foyer pour jeunes travailleurs Saint-Joseph de Préville à Rennes (géré par l'AMEFJT) a bénéficié d'une réhabilitation complète en 2011. Et pour répondre à la demande des jeunes, Espacil Habitat a créé des kitchenettes et des salles de bains privatives.
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UNE ENTREPRISE PARTENAIRE
Le Bâtiment est le premier employeur de France. Un jeune sur six y trouve son premier emploi (FFB)
Agir pour le développement des territoires Partenaire des collectivités par sa contribution aux politiques de l’habitat la construction et le maintien d’un cadre de vie agréable dans la cité, Espacil Habitat participe à la vie économique et sociale locale.
97 M € injectés dans l'économie en 2013. Notre contribution au développement économique des territoires se répartit entre : »» la construction locative et accession aidée (52,4 M €) »» l’entretien et l'amélioration (32,8 M €) »» les achats de services et d’énergie (12 M €).
Notre soutien aux initiatives culturelles locales se traduit depuis plusieurs années par des partenariats, notamment avec l’Orchestre Symphonique de Bretagne, ainsi qu’avec les festivals Marmaille, Les Tombées de la Nuit, et Rue de Livres, au bénéfice d'un lien social enrichi pour les résidents.
Insertion professionnelle :
9 350 heures ont été réalisées sur nos chantiers en 2013 (convention ANRU à Rennes et convention Ville de Lanester), 47 000 heures depuis 6 ans.
Lanester, travaux dans la résidence La Châtaigneraie : sur les 9 personnes engagées dans un projet de retour à l’emploi, 4 ont obtenu un CDD ou un contrat de professionnalisation.
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UN EMPLOYEUR RESPONSABLE
Se mobiliser pour le “mieux travailler ensemble” Pour permettre à ses collaborateurs d’effectuer leur mission dans les meilleures conditions possibles, Espacil Habitat renforce ses actions.
Formation : 2,6 % de la masse salariale, pour une obligation de 1,6 %
Adapter l’organisation pour mieux travailler ensemble Parce que notre entreprise connaît une croissance rapide, il est apparu nécessaire de s’assurer du maintien durable à la fois de la qualité de service au client, et de la qualité de vie au travail de nos collaborateurs. La démarche “Travailler ensemble” a associé un nombre important d’entre eux et s’est traduite par : » des recrutements, » des formations (management, travail en mode projet), » la révision de certaines procédures et de l’organisation entre les services (mise en place en 2014).
Agir pour l’emploi des jeunes et des seniors Le contrat de génération signé en 2013 par le Groupe Espacil comprend des mesures concrètes pour l’insertion durable des jeunes, des collaborateurs en situation de handicap, ainsi que le maintien dans l’emploi des seniors.
Anticiper, protéger et accompagner les collaborateurs Pour prévenir les incidents portant atteinte au personnel en contact direct avec la clientèle, Espacil Habitat s'est engagé à mettre en place en 2014 des formations sur la gestion des situations conflictuelles avec les clients. Cette démarche s’inscrit dans le cadre d’un dispositif déjà mis en place depuis plusieurs années, associant accompagnement juridique et soutien psychologique par des structures externes.
Le rapport Responsabilité Sociétale et Environnementale du Groupe Espacil pour l’année 2013 est disponible sur www.espacil.com.
Atelier ludique pour renforcer le "travailler ensemble"
20 stagiaires accueillis pour un total de 760 jours.
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Réalisation :
1, rue du Scorff • CS 54221 • 35042 Rennes Cedex Tél. : 02 99 27 20 00 • Fax : 02 99 63 65 11 www.espacil.com
- Photos : © Arka Studio, Franck Tomps, Cyril Folliot, Tugdual Ruellan, Espacil Habitat - Mai 2014
Photo de couverture : © Franck Tomps Aunis
Imprimé sur papier 100% recyclé par un imprimeur agréé.