septembre 2013
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Administration de biens SYNDIC - GESTION - LOCATION - TRANSACTION
L’interview Trois questions à Marie-Line Presse, Gestionnaire de copropriétés à Rennes
L’actu réglementaire
Vos questions / Nos réponses Lors de nos rencontres avec les copropriétaires, certaines questions nous sont régulièrement posées. Deux d’entre elles reviennent fréquemment. Nous souhaitons y répondre aujourd’hui : Je suis bailleur. Sachant que l’immeuble est assuré par le syndicat des copropriétaires, dois-je assurer mon appartement ?
Quel est votre parcours professionnel ? Mon parcours professionnel est atypique. Pendant plus de vingt ans, j’ai vécu à Paris où j’ai exercé les métiers de lectrice pour un éditeur, de publiciste. J’ai aussi créé mon agence. Puis le hasard et les opportunités m’ont conduite à être négociatrice, gestionnaire au service locatif et enfin gestionnaire de copropriétés. Depuis 2006, j’occupe ce poste au sein du groupe Espacil. En quoi consiste votre fonction ? Le métier de gestionnaire de copropriétés implique d’être polyvalent et exige des compétences juridiques et techniques multiples ainsi qu’une grande disponibilité. Il est nécessaire de savoir mener de front plusieurs urgences et bien souvent de gérer les problèmes du quotidien (nuisances sonores, incivilités, dégradations, etc.). Par ailleurs, je mets également en place la logistique permettant d’effectuer le suivi et la réalisation des travaux votés lors des assemblées générales des copropriétaires. Enfin, une copropriété ne peut bien fonctionner qu’à partir du moment où une synergie existe entre le syndic et le conseil syndical afin de réduire les charges et de négocier les travaux au mieux des intérêts de la copropriété.
Oui car si le syndicat des copropriétaires a bien la charge de souscrire une assurance pour l’immeuble et votre locataire pour les meubles qu’il entrepose dans votre appartement, il n’est pas rare qu’il subsiste des « vides » entre ces deux garanties. À titre d’exemple, les dommages causés aux immeubles par destination (tels les aménagements ou équipements de cuisine) ou les sinistres causés à ou par un appartement inoccupé depuis plus de 6 mois ou bien encore le défaut d’assurance de votre locataire. C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons de vous rapprocher de votre assureur habituel afin de souscrire une assurance « P.N.O » (Propriétaire Non Occupant) afin de pallier ces différentes éventualités. Je souhaite vendre mon appartement. Si je réalise un bénéfice, devrais-je payer un impôt sur la plus-value réalisée ? Il faut tout d’abord déterminer la nature de votre logement. S’il s’agit d’une résidence principale vous êtes exonéré de la taxe quel que soit le montant du bénéfice réalisé. À défaut, vous devrez vous acquitter, d’une part, d’une taxe sur la plus-value ainsi réalisée et, d’autre part, de prélèvements sociaux. Il vous faudra ensuite déterminer « l’assiette » de cet impôt, c’est-à-dire la part imposable du bénéfice réalisé diminué d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien vendu : plus le bien est resté longtemps votre propriété, moins la taxe sera élevée. La durée au-delà de laquelle la taxe sur la plusvalue n’est pas due vient d’être rapportée de 30 à 22 ans. Par ailleurs, le gouvernement qui entend ainsi relancer le marché de l’immobilier, vient de prendre une mesure transitoire en instituant un abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values réalisées entre le 01/09/2013 et le 31/08/2014. Limitée dans le temps, cette mesure constitue une réelle opportunité si vous envisagez la vente de votre bien. Les chances d’en profiter seront d’autant plus nombreuses que le bien sera mis en vente tôt. Nos négociateurs se tiennent donc prêts pour vous faire une simulation gratuite des taxes que vous devrez acquitter lors de la vente de votre bien, évaluer ce dernier et le mettre rapidement en vente… N’hésitez pas à les solliciter !
Rencontrez-vous des difficultés particulières ? Il est nécessaire de consulter régulièrement l’actualité juridique, sans cesse en évolution, afin d’appliquer la législation en vigueur à la copropriété. Les copropriétaires recherchent la
quintessence chez un syndic et parfois, nous ne pouvons répondre à leurs besoins dans «l’instant t». Ce métier implique une disponibilité importante, une écoute attentive et une réactivité afin de solutionner les problèmes dans les meilleurs délais.
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