31 minute read
Drammens nye CBD
Rett ved Drammen jernbanestasjon har Drammen fått sitt eget CBDdistrikt.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES
Det er ikke mange år siden Drammen stasjon var preget av en gigantisk parkeringsplass som opptok verdifullt areal. I 2017 fikk imidlertid Bane NOR Eiendom gjennom en reguleringsplan som skulle gi et nytt stort kontorbygg og et nytt hotell på den sentrale tomten.
Tre år senere sto Drammen stasjon Business Center ferdig med 13.700 kvadratmeter fordelt på 10 etasjer. Bane NOR Eiendom hadde hanket inn leietakere som Statens vegvesen, Statsforvalteren i Oslo og Viken, KPMG og Evolve Business Space til det nye kontorbygget. Og noen måneder før, i november 2019, sto det nye hotellet Quality Hotel River Station ferdig med 247 rom, konferansefasiliteter, storsal med plass til 500 personer og restaurant og bar.
FÅR DE BESTE LEIETAKERNE
Drammen stasjon Business Center har oppnådd BREEAM-NOR-sertifiseringen Very Good og er oppført etter passivhusstandard og har energiklasse A. Etasjestørrelsene på 1.200 kvadratmeter er på en størrelse som det ikke har vært mye av i Drammen for moderne og arealeffektive lokaler. Eiendommen var den første av flere nye bygg som nå utgjør CBD-segmentet i Drammen, med høye leiepriser og leietakere som vil bruke beliggenheten til å tiltrekke seg attraktive ansatte.
Sommeren 2020 solgte Bane NOR Eiendom kontorbygget til et syndikat satt opp av DNB Markets, og halvannet år senere ble eiendommen solgt videre til et Pangea Project Finance-syndikat. – Drammen er en god beliggenhet og denne type eiendommer vil få de beste leietakerne, de høyeste leieprisene og de beste investorene. Leiemarkedet i Drammen har også utviklet seg positivt, uttalte Arnstein Rød, leder og partner i av Pangea Project Finance til Estate Nyheter.
I 2020 var leieinntektene fra bygget 35
SHUTTERSTOCK
FOTO: BLE FYLT OPP
Bane NOR Eiendom brukte ca. ett år på å fylle opp kontorbygget på 13.700 kvadratmeter med leietakere.
millioner kroner, noe som gir en gjennomsnittlig leiepris på rett under 2.700 kroner per kvadratmeter.
NYBYGG I TRE
Rett ved siden av Drammen stasjon Business Center og Quality Hotel River Station har Vestaksen Eiendom reist nybygget SporX (se egen sak). SporX er et kontorbygg i massivtre beliggende rett ved Drammen stasjon. Bygget har et samlet utleiebart areal på 6.719 kvadratmeter fordelt på ti etasjer og sto ferdig i april i år. Blant de 11 leietakerne er EY, Statens vegvesen, Sopra Steria, Dark og Asplan Viak.
I SporX er etasjeflatene mindre enn i DBC, men bygget har de kvalitetene man forventer i det mest attraktive området for leietakerne.
Bare ett minutts gange fra Drammen stasjon, på Strømsø Torg, ligger Strømsø Torg 4. Bygget er blitt totalrehabilitert og er på drøye 8.000 kvadratmeter. Leietakere som WSP Norge, Brakar, Nordea Bank og Arkitektkontoret Nils Tveit har inntatt lokalene sammen med Drammen Street Food (se egen sak). Etasjeflatene er fra 685 til litt over 800 kvadratmeter og det er fortsatt ledig areal i bygget.
NYTT MARKED
Daglig leder og rådgiver Petter Warloff Berger i Malling & Co Drammen mener de nye CBD-byggene er viktige for Drammen. – De områdene har skapt et nytt marked med moderne og tidsriktige lokaler. Tidligere var det ledige lokaler på Bragernes, så det var mange som trodde det ville bli krevende å fylle opp de nye CBD-byggene. Bane NORs Drammen stasjon Business Center ble fylt opp på ett år, og det samme har skjedd med SporX. Det utvikles og bygges også nye kontorlokaler tett på jernbanen, sier Warloff Berger.
Nyvinningen Drammen Street Food er nå på plass på Strømsø Torg i Drammen og skal gi området et løft.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES | FOTO: TOM ATLE BORDEVIK
ATTRAKSJON
Utviklerne har ambisjoner om at Drammen Street Food skal tiltrekke seg gjester fra andre kommuner. Etter å ha hatt kjempesuksess med street food-konsept i Torggata Bad og Barcode i Oslo, har gründerne bak Oslo Street Food og Barcode Street Food tatt turen til Drammen. I Strømsø Torg åpnet nylig Drammen Street Food, med en kapasitet på over 1.000 gjester og 600-700 sitteplasser. 13 matkonsepter har flyttet inn i lokalene i Strømsø Torg 4 i tillegg til Globus Matboks, som skal drive kantine for leietakerne i bygget (blant annet Brakar, Kontorhuset, Nordea og Arkitektkontoret Nils Tveit). Bygget får miljøsertifiseringen BREEAM Excellent. Utviklerne har lagt vekt på å utvikle et bygg som innehar høy miljøstandard.
2.000 KVADRATMETER
Strømsø United AS, som eies av Dpend Eiendom, Castrum og Christensen Eiendom, er eier av Strømsø Torg 4.
– Vi har gått sammen om et felles eierskap og kjøpt syv eiendommer ved Strømsø Torg. Det vi har sett behov for i området, er et konsept som er med på å skape en møteplass. Det har vært litt trist der, sier Njål Kjellesvik Norheim, leder for marked og kommunikasjon i Dpend til NæringsEiendom.
Drammen Street Food har leid 2.000 kvadratmeter i Stømsø Torg 4. Matkonseptet har inntatt hele førsteetasje, deler av kjelleren og en takterrasse i en innskutt tredjeetasje. Det var nylig høytidelig åpning med ordføreren, og konseptet er tatt godt imot av befolkningen. – Vi er veldig fornøyd med leietakeren vi har fått inn. Det er flotte folk som er dyktige, sier Kjellesvik Norheim.
1 1
Det var fullt hus under åpningshelgen.
2
Uteservering på en takterrasse i en innskutt tredjeetasje.
3
Drammen Street Food ligger på Strømsø Torg, rett ved Drammen stasjon.
3
2
Daglig leder Martin Kirkenes i Drammen Street Food sier til NæringsEiendom at oppstarten har gått over all forventning. – Etter at ordføreren åpnet ballet fredag den 13. mai til stinn brakke, var det full rulle. Vi er kjempefornøyd med åpningshelgen og nå begynner driftsfasen. Målet er at Drammen Street Food skal bli en destinasjon som omfavnes av flere enn de som bor og jobber i Drammen. Det er jo mange som reiser til Oslo for å dra på street food-stedene der, så vi bør også klare å få folk til Drammen fra nabokommunene, sier Kirkenes.
Av de 13 matkonseptene i Drammen Street Food, har 12 åpnet og det vil snart komme en isbar. Kirkenes har fått inn flere av de samme konseptene som er i Oslo Street Food og i Barcode Street Food. – Det er flinke aktører som vet hva de driver med. Men vi ønsker også lokale aktører. Drammen Street Food legger opp til å ha flere events i lokalene. Blant annet er det inngått et samarbeid med Strømsgodset for å lage familievorspiel før hjemmekamp. – Vi har et stort lokale, men legger også opp til at det kan være kompakte og små arrangement. Vi skal ha et levende hus som ikke bare har mat, sier Kirkenes.
TANGENKAIA – TA DEL I UTVIKLINGEN!
Tangenkaia var i tidligere tider Drammens vindu mot verden. Her ble trevare skipet ut og varer fra alle verdenshjørner ble losset i land. Nå er prosessen i gang med å transformere det tidligere livlige havneområdet. Målet er å skape en bydel med en tydelig identitet samt kulturhistoriske spor og verdier som setter Drammen ytterligere på kartet som en attraktiv by.
Totalt er området som skal utvikles på 100 mål. Vi har høye ambisjoner for området og ønsker å:
- Bygge identitet gjennom utvikling og bruk av bevaringsverdige kulturminner - Ha en bygningsstruktur som bidrar til å utvikle en levende, attraktiv og urban bydel i et langsiktig tidsperspektiv - Bevare historiske identitetsskapende elementer som jernbanespor og kraner - Knytte viktige offentlige arealer og funksjoner til den bevarte bebyggelsen
Tangenkaia Eiendom AS eies av Drammen kommune eiendomsutvikling AS (DKEU) og Bane NOR Eiendom AS. Selskapet er godt i gang med å belyse mulighetene for hvordan havneområdet på Tangenkaia kan transformeres og utvikles til en ny, attraktiv bydel. Målet er å skape en bydel med en tydelig identitet og kulturhistoriske spor og verdier som setter Drammen ytterligere på kartet som en attraktiv by. Følg prosessen på tangenkaia.no
Allerede et pulserende område
Det er allerede mange bedrifter på plass i området, og flere av de historiske bygningene brukes til ulike aktiviteter. I sommer arrangeres festivalen Working Class Hero her, det blir gjenbruksmarked, rekoring for lokalmat og mye annet som gjør at området allerede byr på mye impulser til byen. Områdemodningsprosessen er godt i gang for Tangenkaia.
PERFEKT PLANKE
I 2019 tok Vestaksen Eiendom og Betonmast Buskerud–Vestfold sats for å bygge «Norges mest bærekraftige næringsbygg». I dag kan de si at de traff planken.
AV: TOM TANDE | FOTO: DARK-ARKITEKTER AS
URBANT MED SKOGLUKT
SporX gir deg duften av tre - midt i Drammen sentrum. Hvor mange ansatte i Vestaksen Eiendom i Drammen trengs for å gi et fullt og begeistret bilde av SporX; 10 moderne og miljøvennlige kontoretasjer – pluss en gedigen takterrasse – holdt oppe av bærende konstruksjoner i massivtre? Svaret er selvsagt ... tre.
Administrerende direktør Carl Brynjulfsen, prosjektleder Reidun Haaland og CFO Sindre Juel Berg tar imot i byggets andre etasje, der de selv har tegnet en tiårig leiekontrakt etter nylig å ha solgt sin høyst bærekraftige og allerede fullbookede baby til Storebrand. Vestaksens kjernevirksomhet er å utvikle eiendommer, og med salget av SporX, får de midler til å fortsette å gjøre nettopp det.
GJØR NOE MED DEG
Det kommer raskt frem at det særegne kontorbygget, utelukkende laget av tremateriale, gjør noe med alle som møter det. Det slår en straks en kommer inn døren i Dr. Hanstensgate 13, siste tilskudd i høyhusrekka på Strømsø som stadig oftere omtales som Drammens svar på Barcode: den påfallende lukten av tre, av natur. Har du gått tur i skogen og kommet over en stabel nyhogd gran eller furu, vet du hva det dreier seg om. Eimen av kvist og kvae. Du vet, den duften som gir deg lyst til å sette deg på en stubbe og lese poesi av Hans Bjørli. I SporX resulterer denne lysten i noe lignende. Haaland utdyper: – Flere av leietakerne forteller at de ansatte ikke lenger vil være på hjemmekontor. De vil heller på jobben, for det er så godt å være her. Det er nok tidlig å si, men flere har også følelsen av å jobbe mer effektivt, sier Haaland.
Og bare så det er klart, listen av leietakere i SporX består ikke av bedrifter med spesielt «myk profil». Vi snakker om konsulentfirmaer som bl.a. Bouvet, Sopra Steria, EY og Asplan Viak.
VIL PÅ KONTORET
Flere av leietakerne forteller at de ansatte ikke lenger vil være på hjemmekontor.
– Dette er bedrifter som liker å være frempå, både teknologisk og miljømessig, sier Berg. – Med deres mange yngre ansatte, blir verdier og krav knyttet til miljø og bærekraft spesielt viktig. Og det er jo litt morsomt at kravspesifikasjonene mange av disse presenterte, ikke var like omfattende som spesifikasjonene vi hadde utarbeidet for bygget. Vår visjon var hele tiden at dette skulle bli et Breeam-sertifisert bygg i kategorien Outstanding, fortsetter han.
WOOD OF MOUTH
Men det blir feil å si at SporX sin aura av annerledeshet først kunne oppleves etter at Drammens ordfører åpnet bygget gjennom å sage over en bjelke av limtre. Allerede da de første prefabrikerte bærekonstruksjonene i tre fra landets ledende på området, Splitkon, ble heist på plass, spredde skogsduften og ryktene seg i rekordfart. Folk nærmest valfartet til byggeplassen for å se på, trekke inn eimen av og fotografere det som foregikk, kan Berg fortelle, og legger til:
– Da den store heisekranen i en kort periode sto uvirksom, ringte faktisk Drammens Tidende og spurte om noe var galt.
Kanskje ikke så rart, for frem til da hadde både byggherre, media og tilfeldige tilskuere fått overvære en forrykende forestilling hva angår logistikk, levering og montering, med Splitkon, Betonmast og Straye Trebygg AS (montering på byggeplassen) i hovedrollene.
TEKNOLOGISK TRESKJÆRING
Det var en utfordrende logistikk, hvor timingen på når de ulike elementene ble levert – og reist – var alfa og omega. Haaland forteller om byggets «digitale tvilling». Hele bygget, alle elementer, ble tegnet digitalt. Ned til minste detalj. Hvert element ble levert med ferdige utsparinger for ventilasjon, kloakk, elektrisitet etc. Prefabrikerte vegger, gulv og tak som lignet en blanding av noe fra et bygginteressert barns lekekasse og moderne kunstinstallasjoner, ble stablet side om side og i høyden, med millimeterpresisjon. Alt takket være byggets digitale forbilde. Og et sjeldent godt håndarbeid.
THREE HUGGER
Det er plenty av muligheter for å klemme et tre i SporX.
SENTRALT
SporX ligger sentralt ved jernbanestasjonen og Drammenselva.
Resultat: svært kort og miljøvennlig byggetid, med lite avfall og svinn, og en svært interessant innsidearkitektur der rør og kanaler er så presist og pent plassert, at de inngår som en naturlig del av uttrykket. Et uttrykk nesten ingen av leietakerne har ytret ønske om å dekke til med ny himling. Ikke så rart, for ved å beholde alt åpent, har arkitektene i DARK gitt rommene et luftig volum der den synlige infrastrukturen utgjør en fin og kanskje helt nødvendig materialkontrast til furuveggene. «Du får ikke følelsen av furuhelvete her,» sier Berg begeistret.
DE TRE B-ER
Til tross for så mye fortjent og kjøpt oppmerksomhet som det heter (SporX har både egen hjemmeside og Facebook-side), mener Brynjulfsen det likevel er beliggenheten som er byggets fremste suksessfaktor. Det kan han ha rett i, men intervjuet avdekker tydelig at i SporX sitt tilfelle, kan de tre b-er – beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet – kanskje endres til beliggenhet (midt i smørøyet i en by i perfekt avstand til Oslo, Vestfold og Kongsberg), bekvemmelighet (fleksible kontorløsninger som enkelt kan utvides/reduseres, gode fellessoner, internt kontorhotell og et helt rått sykkelrom) og begeistring (moderne arkitektur og en heftig utsmykket kantine i et høyteknologisk bygg med X-faktor som likevel lukter skau).
PERSONLIG PROSESS
– Straks første leietaker flyttet inn, var vi også tre fra Vestaksen som flyttet inn. Vi bisto leietakerne etter hvert som de kom til. Fikk en nær dialog omkring de siste detaljene, som for eksempel hva slags tepper bedriftene ønsket i sin etasje. Vi tok imot flyttelass og hjalp til med alt det praktiske, sier Haaland.
Resultatet ble en svært personlig prosess, ulik alle andre de tre har opplevd i tidligere prosjekter. Brynjulfsen supplerer sin kollega med historien om en byggeprosess helt utenom det vanlige, der samtlige aktører, fra entreprenør til den enkelte sjåfør og håndverker, nærmest ble litt personlig engasjert og ekstra motivert for å bidra til et så godt arbeidsmiljø som mulig. Det sies at det er god mentalhygiene i å klemme et tre. SporX vil kanskje komme til å bevise at det også gjelder hvis du flytter inn i et.
BNM Realist Næringsmegling AS har flyttet til nye lokaler.
Velkommen til oss!
BNM Realist Næringsmegling AS har som målsetning å være det foretrukne alternativ når din virksomhet trenger bistand fra næringsmegler, enten det gjelder salg, utleie, fremleie eller søk etter næringslokaler i Drammensregionen. Fra oppstart i 1999 har vi bygget opp lang erfaring, et omfattende nettverk og høy kompetanse innenfor næringseiendom. BNM Realist AS har 6 ansatte hvorav 5 meglere. Vår samlede kompetanse, kreativitet og brede kontaktnett gjør at vi kan tilby trygghet og de beste løsningene gjennom profesjonell rådgivning.
Nedre Storgate 22, 3015 Drammen – 32 25 40 50 – post@bnm.no – www.bnm.no
Grønland 67, Drammen – Areal: 650 m2 Tollbugata 49 – 51, Drammen– Areal: 50 – 500 m2
KONTAKT OSS: 32 25 40 50 – POST@BNM.NO – BNM.NO
Leie Leie
Kirkegata 8, Drammen – Areal: 50 – 170 m2 Engene 44, Drammen – Areal: 15 – 100 m2
Engene 18, Drammen – Areal: 300 – 600 m2 Bj. Bjørnsons Gate 86 – 92, Drammen– Areal: 250 m2
KONTAKT OSS: 32 25 40 50 – POST@BNM.NO – BNM.NO
Leie Leie
Rosenkrantzgata 61 , Drammen – Areal: 100 – 300 m2 Bragernes Torg 6, Drammen – Areal: 520 m2
Store ambisjoner for Drammen Helsepark
På Brakerøya er spaden satt i jorda. Syv næringsbygg med 85 000 kvadratmeter skal bygges. Visjonen er å skape Europas mest komplette helse og omsorgsklynge.
AV: ØYSTEIN JOHNSEN | ILLUSTRASJONER: DARKDESIGNGROUP
MANGFOLD
Drammen Helsepark vil legge opp til et mangfold av tjenester som gjør området til et godt sted å være.
Det første byggetrinnet skal stå ferdig når det nye sykehuset åpner i 2025. På den gamle tomten til National Industri på Brakerøya, parallelt med nye Drammen Sykehus som i disse dager er under oppføring, skal det de neste årene reises syv bygg i det som blir Europas mest komplette omsorgs- og helseklynge. Hele 85 000 kvadratmeter skal fylles med utdanning, forskning, behandling og næringer innen helsesektoren. De som flytter inn inviteres til å delta i et omfattende klyngefellesskap med samarbeid, innovasjon og kunnskapsdeling på tvers. Helseparken blir en sentral del av Norges største byutviklingsprosjekt, Fjordbyen Drammen og Lier. – Vi ønsker å samle mest mulig kompetanse på ett sted, for å skape en kunnskaps- og innovasjonsarena som kommer pasienter og virksomheter i helsesektoren til gode, sier Gøril Bergh, CEO i Drammen Helsepark.
BREDT SPEKTER AV LEIETAKERE
– Klyngen skal først og fremst bestå av leietakere som sammen kan skape bedre helse- og omsorgstjenester, forklarer Gøril Bergh
Hun tok fatt på jobben som sjef for Helseparken for litt over ett år siden. Her vil det bli helsehus, sykehotell og ulike rehabiliterings- og behandlingstilbud som lege, tannlege og fysioterapi. Det er også foreslått at legevakten i Drammen flytter hit. I Helseparken vil man finne næringsvirksomhet innen blant annet farmasøytisk industri, medisinsk utstyr og e-helse, og det vil foregå forskning og undervisning i ulike helsefag. Nyskapende gründervirksomheter skal også få plass – side om side med treningssenter, hotell, administrasjon- og møtelokaler.
Det nye sykehuset blir kraftsenteret i helseklyngen, med ca. 4000 ansatte og over 500 000 besøkende hvert år. I tillegg kommer ca. 2 500 ansatte og studenter i helseparken. Med så mange mennesker i området vil det også være et stort behov for butikker, kaféer og spisesteder. – Vi legger opp til et mangfold av tjenester som gjør det til et godt sted å være for både pasienter, ansatte og besøkende, forteller Bergh og fortsetter: – Det er planlagt få slike
2025
Det første byggetrinnet skal stå ferdig når det nye sykehuset åpner i 2025.
50/50
Drammen Helsepark AS er eid 50/50 av Eidos Eiendomsutvikling og Bane Nor Eiendom.
KOM TILBAKE
Gøril Bergh oppfordrer NæringsEiendom til å komme tilbake om et år, for da har hun mye spennende å fortelle.
servicepunkter inne på det nye sykehuset, men publikum vil finne et godt tilbud i Helseparken. Slik skaper vi sammen et komplett øko-system i helsesektoren.
BEGYNNER PÅ MIDTEN
Det første byggetrinnet skal stå ferdig samtidig som det nye sykehuset åpner i 2025. Det skal bygges hotell, samt to flerbruksbygg som er tiltenkt både private og offentlige aktører. Et innvendig bygulv vil gi plass til ulike tilbud som retail og bevertning. – Vi tenkte det var klokt å starte utviklingen fra midten i bygningsrekken. På den måten slipper alle som skal ferdes her følelsen av å være på en konstant byggeplass, når vi etter hvert begynner med byggetrinn 2 og 3, sier Gøril Bergh.
Men aller først skal det bygges en omfattende parkeringskjeller, som med tiden vil strekke seg under hele rekken av nybygg og gi parkeringsmuligheter til ansatte og besøkende til sykehuset og helseparken.
Gravingen begynte i februar i år, og planen er å starte byggingen over bakken i begynnelsen av 2024.
NAVN MED HISTORISK SUS
Brakerøyas industrielle historie begynte på slutten av 1800-tallet. Her lå kjente bedrifter som lyspæreprodusenten Osram og National Industri. For å videreføre historien om Brakerøyas viktige rolle som industriområde, har man sammen med pensjonerte industriarbeidere utviklet navnene til byggene som skal settes opp i Helseparken: Transformatoren, Generatoren, Krafttårnet, Trekkeriet, Spinneriet og Verkstedhallen. Denne idéen vil også videreføres når andre funksjoner etter hvert skal få sine navn. – For å skape engasjement og eierskap til området, tenker vi å bruke navn fra historisk kjente industripersoner med lokal forankring til for eksempel torg, møterom og bevertningsarealer. Ingeniør Thorkildsen som startet National Industri er ganske sikkert blant dem som får æren, det samme gjelder Søster Aase, helsesøsteren som en gang passet på industriarbeiderne her ute på Brakerøya, sier Bergh.
BÆREKRAFT OG GJENBRUK
I utviklingen av prosjektet står fokus på bærekraft sentralt, og Drammen Helsepark skal miljøsertifiseres etter BREEAM-NOR. Gjennom tilknytning til Drammen Fjernvarme skal byggene få kjøling ved å utnytte sjøvann, noe som reduserer energiforbruk og kostnader i driftsfasen. Fra de gamle industribyggene på tomta har man blant annet tatt vare på 30 000 teglstein og vinduer. Disse skal gjenbrukes for å bygge deler av fasaden på det første bygget sett fra Drammen sentrum. Grønne takarealer skal holde på regnvannet. Det skåner kloakksystemet og reduserer faren for flom på området.
NYBROTTSARBEID
Mens selve byggearbeidene i Helseparken nettopp er kommet i gang, er Gøril Bergh i full sving med å gjøre prosjektet utleieklart og finne fremtidige leietakere: – Det er mange spennende prosesser på gang akkurat nå. Vi har som mål å skape en god blanding av akademia og næringsvirksomhet, der både toneangivende aktører og start-ups vilkunne vokse og trives. Vi jobber for å videreutvikle klyngesamarbeidet, slik at dette kan utnyttes fullt ut. Her er det mye å lære fra eksisterende klynger i Norge og hos våre nordiske naboer, som for eksempel bioteknologiklyngen rundt Nye Karolinska Sjukhuset i Stockholm, forteller hun. Prosjektet, som skal stå ferdig i 2030, har fått en god mottakelse siden oppstarten i 2017. – Blant politikere, næringsaktører og lokalbefolkningen synes mange dette er et spennende prosjekt og en verditilvekst som vil bidra til utvikling og nye arbeidsplasser i Drammen, sier Bergh. – For meg personlig er det å få være med å utvikle noe som har verdi for så mange mennesker utrolig spennende og givende. Og så håper jeg dere kommer tilbake om et år, for da vil jeg ha masse konkret jeg kan dele med dere, avslutter hun med et smil.
FULL FART
Utviklingen i Drammen har vært eventyrlig, men den kan bli enda bedre. Hvis kommunen vil.
EVENTYRLIGE UTSIKTER FOR DRAMMEN
Både familier og foretak ønsker seg til Drammen. Men vil kommunen egentlig ha dem?
AV: TOM TANDE | FOTO: SHUTTERSTOCK
Ikke noe sted i Norge bygges det like mye som i Drammen akkurat nå. Mange samtidige offentlige prosjekter er i gang eller under planlegging. Optimismen råder, og både folk og foretak står i kø for å komme til byen som en gang trengte en egen omdømmekampanje for å bli tatt alvorlig og få fart på tilflyttingen.
EVENTYRLIG UTVIKLING
– Ser du på utviklingen av Drammen siden 70-tallet, har den vært helt eventyrlig, sier daglig leder i Bnm Realist Næringsmegling AS, Fredrik A. Haaning. – Men jeg tror det blir bare småtteri mot det vi kan komme til å oppleve de 10-20 neste årene. Det er full fart i eiendomsbransjen for tiden, og interessen for å kjøpe næringseiendommer i Drammen er formidabel.
Haaning er optimistisk på vegne av byen og næringslivet, men ser at det også er store utfordringer, iallfall i nær fremtid. – Akkurat nå befinner vi oss i en åpen situasjon, en slags «kaotisk» tilstand. Det er så mye som skjer av store prosjekter innenfor infrastruktur; som arbeidene med InterCityutbyggingen som omfatter ny jernbanestasjon, omlegging av togtraseen gjennom Strømsø sentrum, det nye sykehuset på Brakerøya, arbeidene med riving av den gamle bybroen og bygging av ny, som også omfatter oppføring av en midlertidig gang- og sykkelbru fra Bragernes torg til Strømsø torg, planlegging av ny Holmenbru og selvsagt omlegging av veisystemer knyttet til alt dette. Hvordan vi klarer å håndtere utfordringene innen transport og kommunikasjon i de neste tre, fire årene, blir utrolig viktig. Legg til at vi nettopp har vært rammet av en pandemi og at det er krig i Ukraina, så er det klart at det også kan bli problematisk med tilgang på alt vi trenger av materialer og utstyr, sier Haaning.
AREALPLAN TIL BESVÆR
Logistikk og levering er imidlertid ikke de eneste problemene politikere og utbyggere må finne en løsning på. Kommunens arealplan er et annet og svært omdiskutert tema. Nylig foreslo administrasjonen å avvise hele 60 av 67 foreslåtte områder for boligbygging. Samtlige deler av arealplanen skal behandles politisk til høsten, men det er klart at det også blir vanskelige diskusjoner omkring balansen mellom næring, industri, landbruk og natur.
Treg saksbehandling i Plan- og bygningsetaten er også et problem, som selvsagt ikke blir bedre med tanke på det presset de store offentlige utbyggingene nå legger på kommuneadministrasjonen.
VIL HA MER NÆRING
Rune Kjølstad mener det vises for liten vilje til å avsette arealer til næring i Drammen.
FORMIDABEL VEKST
Det har vært en formidabel vekst i Drammen de seneste årene, og i årene fremover tror Fredrik A. Haaning, daglig leder i Bnm Realist Næringsmegling, utviklingen vil ta helt av.
– Allerede før de store prosjektene, og før kommunesammenslåingen, hadde vi problemer med lang saksbehandlingstid. Nå har problemene tiltatt. Det kommunale apparatet er sprengt, og det er tungt å få gjennomført nye prosjekter, sier Haaning.
IKKE SÅ IMPONERT
Hverken Haaning eller Rune Kjølstad, daglig leder i Næringsforeningen i Drammensregionen, er spesielt imponert over kommuneadministrasjonens vilje til å se på arealfordelingen fra næringslivets og utbyggernes perspektiv. Kjølstad ønsker seg en mer proaktiv kommune som søker en bedre og mer konstruktiv dialog med grunneiere og næringsliv. Det nytter ikke bare å sitte og vente på innspill. – Det vises for liten vilje til å avsette arealer til næring. Spesielt plasskrevende næring og industri skyves ut i periferien, sier Haaning.
Han nevner Asko som et eksempel på en aktør som gjerne så for seg en plassering i Drammensområdet, men som i stedet havnet i Holmestrand.
MJØNDALEN NESTE
Men industri og næring er ikke de eneste som blir «omdirigert» i møte med Drammen kommune. En av årsakene til at så mange av de foreslåtte boligområdene ble vraket i formannskapet, er at kommunen mener de allerede besitter store arealreserver for boligbygging. – Men 62 prosent av disse reservene befinner seg i Mjøndalen, forteller en lettere oppgitt Rune Kjølstad. – Alle menneskene og familiene som i dag tenker at Drammen, det er jammen et interessant sted, de tenker ikke primært på Mjøndalen, fortsetter han.
Men det er også positive signaler. Politikerne skal se på arealforslagene på ny, så vil tiden vise hva de kommer fram til. Og flere samarbeidsprosjekter er igangsatt og gjennomført, som Kontordestinasjon Drammen og den fireårige satsingen Næringsvekst 2020.
Allerede til høsten får vi noen av svarene på hvordan Drammen vil klare å håndtere sine utfordringer og muligheter.
STIGENDE LEIEPRISER I DRAMMEN
AV: DAG-JØRGEN SALTNES
Leiemarkedet i Drammen har vært preget av mange avdelingskontor og offentlige leietakere. Et godt marked og nye bygg har løftet leieprisene det siste året.
Kontormarkedet i Drammen har gått gjennom et kraftig løft de seneste årene, med et helt nytt CBD-segment (se egen sak) og flere virksomheter som har flyttet til eller utvidet kraftig i elvebyen. Men i likhet med mange av byene utenfor Oslo, sliter også Drammen med å tiltrekke seg hovedkontorfunksjonene. – Drammen sliter litt med å få tak i hovedkontorene. Men det har blitt flere satelittkontor, blant annet innenfor rådgivende ingeniører, arkitektselskaper og revisjon. Den type bedrifter opplever ytterligere vekst og da befester de sin stilling i byen. Det henger sammen med at det er flere infrastrukturprosjekter i området, sier Petter Warloff Berger, daglig leder i Malling & Co Drammen.
Han viser til selskaper som KPMG og Asplan Viak som har flyttet inn i nye kontorlokaler i Drammens CBD. I tillegg har offentlige virksomheter som Statsforvalteren i Oslo og Viken inntatt byen.
FLERE LEIEKONTRAKTER
Warloff Berger forteller om flere leiekontrakter som er inngått den seneste tiden i Drammen. • Demanor har signert 3.000 kvadratmeter i kombinasjonsbygget Orhusveien 10 i
Hanekleiva • Keller Geoteknikk leier 3.000 kvadratmeter
i Havnegata 83 i Drammen (kombinasjon av lager og kontor) • WSP tar 700 kvadratmeter kontorareal i
Strømsø Torg 4 • Interpadel leier 4.000 kvadratmeter lagerareal i Havnegata 83 • Addovation har signert 1.300 kvadratmeter kontorareal i Erik Børresens Allé 7 i
Drammen • Stadium Outlet har leid 2.000 kvadratmeter retaillokaler i Orkodehøgda i Mjøndalen • Statens Vegvesen har leid 3.000 kvadratmeter i Dr. Hanstensgate 13 i Drammen (Drammen stasjon Business Center) • Sykehusbygg har leid 15.000 kvadratmeter uteareal på Terminalen i Lierstranda
ØKTE TOPPLEIER
Med de nye topplokalene i sentrum, har toppleien i Drammen fått seg et løft. Ifølge Malling & Co Drammen er leieprisen for kontorbygg på Strømsø Torg mellom 1.500 og 2.500 kroner per kvadratmeter, med toppleie på 2.900 kroner per kvadratmeter. Til sammenligning var leieprisene for ett år siden mellom 1.200 og 2.500 kroner meteren, med en toppleie på 2.800 kroner per kvadratmeter.
På Bragernes er leieprisene for kontorlokaler mellom 1.500 og 2.100 kroner per kvadratmeter, en økning sammenlignet med fjorårets priser på mellom 1.200 og 1.950 kroner meteren. Toppleien på Bragernes har økt fra 2.000 til 2.500 kroner per kvadratmeter.
I områdene Åssiden, Gulskogen, Lier, Nedre Eiker og Øvre Eiker er toppleien mellom 1.500 kroner per kvadratmeter (Gulskogen) og 2.000 kroner per kvadratmeter (Nedre Eiker) for kontorbygg. Leienivåene ligger fra det nedre leiet på 1.100 og 1.300 kroner per kvadratmeter til det øvre leiet på mellom 1.400 og 1.700 kroner per kvadratmeter. Alle områdene har opplevd økte leiepriser.
PRESSES UT
Når det gjelder kombinasjonsbygg, har flere av offshoreselskapene etablert seg utenfor Drammen. – De har hoppet litt over Drammen, noe som henger sammen med at det er litt få tilgjengelige næringstomter for tiden. Skal man ha tak i større lokaler, blir det krevende å få til det i Drammen. Nå er også Liertoppen fylt opp og i Røyken Næringspark må man vente på nye tomter. Utbyggingen på Lierstranda presser samtidig næringsaktørene ut mot randsonen, sier Petter Warloff Berger.
Mens man ifølge Malling & Co Drammen betaler mellom 1.100 kroner og 1.300 kroner per kvadratmeter for industri-/logistikkbygg i Lier, er leieprisene mellom henholdsvis 800 og 1.100 og mellom 900 og 1.200 kroner per kvadratmeter i Øvre og Nedre Eiker.
TYPE
FRA
TIL
TOPPLEIE
TYPE
FRA
TIL
LEIEPRISTABELL
TYPE
FRA
TIL
TOPPLEIE ØVRE EIKER
Kontor Retail Industri/ logistikk 1100 1100 800
1400 1400 1100
1700 N/A N/A
GULSKOGEN LIER NEDRE EIKER
Kontor Retail Industri/ logistikk Kontor Retail Industri/ logistikk Kontor Retail Industri/ logistikk 1100 1500 1000 1300 1400 1100 1300 1100 900
1900 1400 1250 1600 1700 1300 1700 1400 1200
1500 N/A 1300 1900 2000 1400 2000 BRAGERNES STRØMSØ
N/A 1350 ÅSSIDEN
Kontor Retail Industri/ logistikk Kontor Retail Industri/ logistikk Kontor Retail Industri/ logistikk 1500 1800 - 1500 1500 - 1200 1300 1000
2100 3500 - 2500 2500 - 1600 1800 1250
TOPPLEIE 2500 1700 - 2900 3000 - 1700 2000 1300
ENDA ET GIGANTPROSJEKT VED DRAMMEN
Ved Dynos gamle dynamittfabrikk på Gullaug, er det planer om mellom 150.000 og 200.000 kvadratmeter næringslokaler.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES OG GLEN WIDING
STORT PROSJEKT
4.000 nye boliger og mellom 150.000 og 200.000 kvadratmeter næring.
GULLAUG UTVIKLING
ILLUSTRASJON: KULTURHUS
Det skal bygges nytt kulturhus i den nye bydelen på Gullaug.
På Gullaug, et par kilometer unna Lierbyen, hadde Dyno Industrier i mange år en stor dynamittfabrikk på en halvøy i Drammensfjorden. Eiendommen er på 3.300 mål og var en stund blant kandidatene til nye Drammen sykehus. Høsten 2012 solgte Orica Norway hele eiendommen, og nå har Macama, Canica og partnere i ABG Sundal Collier store planer.
Gjennom utviklingsselskapet Gullaug Utvikling vil de tre partnerne bygge Gullaug Fjordby, med 4.000 boliger fordelt på rekkehus, strandvillaer og leiligheter. Det planlegges også mellom 150.000 og 200.000 kvadratmeter næringslokaler.
MER LANDLIG
Erik Bøhler i Macama uttalte nylig til Estate Magasin at de som nabo vil støtte oppunder Lierbyen. – Dette er to svære prosjekter med mange boliger, og vi ligger nesten likt med dem i løypa når det gjelder reguleringer og oppstart. Mens Lierbyen får et urbant preg, blir det i større grad småhusbebyggelse hos oss – litt mer som i begynnelsen på Fornebuutviklingen i sin tid, sa Bøhler.
Mye av Gullaug skal fortsatt være landbruksarealer, men her blir det også skoler, barnehager, fellesområder, forsamlingshus og et nærsenter. Senteret skal bygges med boliger over.
GRØNT OG BLÅTT
Utviklerne har ambisjoner om å bygge en liten by med fokus på bærekraft.
Det legges opp til gang- og sykkelstier, store grønne parkområder, badestrender og båt- og kajakkhavner. En elektronisk passasjerbåt skal også frakte folk til og fr steder på begge sider av den innerste delen av Drammensfjorden, inn til sentrum og også oppover i elva.
Bøhler peker også på at boligmiksen på Gullaug nærmest inviterer til en livssyklus for beboerne. – Poenget er at her kan man bo hele livet i ulike boligtyper, fra oppstartsfamilier som kan kjøpe en bolig 40 prosent billigere enn i Asker til leiligheter man kan bli gammel i. Jeg håper vi blir like flinke her som da vi startet på Fornebu. Vi var riktignok litt bekymret over at det var de eldste som kjøpte der i starten, men så fikk landlige boliger til barnefamilier og den miksen fungerer nå veldig bra, fortsatte Erik Bøhler til Estate Magasin.
TI ÅR SIDEN EIENDOMSKJØPET
Det er et langsiktig prosjekt som Bøhler og hans partnere har satt i gang. Tomten ble kjøpt i 2012, og det var en omfattende jobb å rydde opp etter Dyno-fabrikken. I 2015 var den gamle industrieiendommen ved Drammensfjorden ryddet og strandsonen renset.
Store endringer på gang i logistikk
Logistikk: Enorm etterspørsel etter lager Logistikk: Sterk vekst sør for Drammen Nå kommer de nye logistikkområdene
MARKED
Lager- og logistikkmarkedet har vært gjennom en perfekt storm de siste to årene. Allerede før covid bidro den sterke veksten i netthandelen til at det samlede lagerbehovet var på vei opp (netthandel bruker større areal enn tradisjonell handel), og med covid eksploderte netthandelen. Dermed økte arealbehovet for lager ytterligere. I tillegg ble det brudd eller risiko for brudd i forsyningskjedene i Kina, noe som førte til at europeiske virksomheter økte sine lagre nær hjemmemarkedene.
På toppen av det hele har krigen i Ukraina gjort det mer krevende å få tak i innsatsfaktorer som brukes til å bygge lagrene, samt økt prisen på disse kraftig. Det har ført til at det trolig vil ta lenger tid å fylle opp tilbudssiden av lager.
Den sterke etterspørselen etter lager har ført til høy selvtillit blant de som utvikler logistikkbygg, og det bygges nå mer på spek
ETTER DEN PERFEKTE STORMEN
enn før. Økonomisk kan det virke fornuftig å bygge stort selv om man bare har fått inn en andel av arealet på fast kontrakt. Dette fordi det i dagens marked står mange i kø for å leie når lokalene står ferdig.
Men det er også en mulighet for at for mange eiendomsutviklere bygger for mye, samtidig som noe av etterspørselsboomen avtar (enten som følge av at endringen i lagring som følge av forsyningssikkerhet blir tatt ut eller som følge av at gjenåpningen gir lavere vekst i netthandelen).
Det er grunn til å tro at leieprisene for de beste lager- og logistikkbyggene kommer til å stige på grunn av det stramme markedet og de økte byggekostnadene. Samtidig kan det fort bli bygd for mye de neste to-tre årene. For leietakere er det vanskelig å spå og time dette markedet. Men det beste er å velge gode beliggenheter og effektive bygg som gir kostnadseffektiv drift, uavhengig av markedet.
Dag-Jørgen Saltnes
