33 minute read
Hovedsak : Tok den helt ut og skapte et nytt hjem – Inkognito terrasse 9
TOK DEN HELT UT OG SKAPTE ET NYTT HJEM
Summa Equitys nye lokaler i Inkognito terrasse 9 gir ansatte og gjester en følelse av å komme hjem. Rehabiliteringsprosjektet var kompromissløst på kvalitet og detaljer.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES | FOTO STUDIO C_INDOOR/ CECILIE REFSUM
SUMMA
HOUSE
ÆRVÆRDIG VILLA
Inkognito Terrasse 9 ble oppført i 1886 etter tegninger av Paul Due.
HISTRISK
TRAPPEN
Trappene er den vertikale kommunikasjonen mellom alle etasjene.
ARBEIDSPLASS
Hjemmefølelsen på kontoret skal gi økt trivsel.
SOBERT
Rett bak slottet, midt i Oslos beste ambassadestrøk, ligger den ærverdige byvillaen Inkognito terrasse 9. Det totalrehabiliterte bygget huser nå Summa Equity, et Private Equity-selskap som fokuserer på bærekraftige miljøeselskaper som skal gjøre verden til et bedre sted. – Det var viktig for oss at både ansatte og besøkende føler seg hjemme i de nye lokalene, sier COO Hannah Gunvor
Jacobsen i Summa Equity til NæringsEiendom.
M3 Management fikk ansvaret for hele byggeprosjektet, og de hentet inn Anne Cecilie Ranke i ACR Villa Skovly som interiørarkitekt og prosjektleder. Hun tok med seg interiørarkitekt Ingeborg Werenskiold på prosjektet. – Vi har jobbet med et flott bygg, og det har vært viktig med høy kvalitet. Jeg kom inn tidlig i prosessen og gjorde meg en del tanker om hvordan vi burde jobbe med det. Det er viktig at man ikke blir overrasket når man kommer fra utsiden og inn i byggen. Det må være en sammenheng mellom bygget ute og inne sier Ranke. – Vi har opprettholdt den stilen bygget representerer, sier
Werenskiold.
Inkognito Terrasse 9 ble oppført på slutten av 1800-tallet og ligger i en tilbaketrukket blindgate på Frogner rett bak slottet. Bygget har et areal på 630 kvadratmeter og eies av flere av partnerne i Summa Equity.
SUMMA HOUSE
Det er gjort en omfattende rehabiliteringsjobb, som også innebar at kjelleren ble gravd ut og at hele råloftet ble bygd om. – Vi har også lagt om taket og skiftet ut alt utvendig, samtidig som alt som er på Byantikvarens gule liste er blitt ivaretatt. Hagen er også tilbakeført med tidsriktig beplanting, sier Ranke. – Vi hadde en tanke om å skape et Summa House som skal brukes til representasjon, med møterom i første etasje og kjelleren. Det kan være et lite hjem for de ansatte, med gode materialer, tekstiler og tapet med høy kvalitet, sier Werenskiold.
Blant grepene som er gjort for å styrke hjemmefølelsen, er å utforme styre- og møterommene som stuer. Toalettene har hjemmepreg, med forskjellige farger. De syv toalettene i huset er har fått et klassisk uttrykk, med brystningsflis, klassiske tapeter fra William Morris og Lewis & Wood, samt klassisk servantinnredninger.
DETALJER
Rommene, kjøkken og toaletter har en mengde detaljer som får frem en annen følelse enn den man får i de tradisjonelle kontorbyggene.
– Vi har sett mye mer mot hjemmemarkedet enn kontormarkedet når vi har jobbet med innredningen, fortsetter hun.
TRAPPESTRUKTUREN
Noe av det interiørarkitektene har gjort til det sentrale i Inkognito Terrasse 9, er å bruke trappene som den vertikale kommunikasjonen mellom alle etasjene.
Tapetet i trappen er et bold valg, og vi har tatt den helt ut, sier Werenskiold. – Fra det øvre planet er det første løpet i trappen originalt. Resten er produsert og kopiert. Vi har beholdt maleteknikken «stopling» på rekkverket i trappen, dette er en teknikk fra epoken bygget ble oppført. Vi fikk inn en maler som behersker stoplingsteknikken og satt den tilbake i opprinnelig farge og overflate. Trappen ble også lagt om slik at vi fikk hele trappen i ett løp, sier Ranke.
Hun forteller at Inkognito Terrasse 9 har vært en labyrint av halvetasjer og utilgjengelige rom. – Det er også et eget tårn i bygget, og vi har bygget om sånn at det ble plass til et stillerom med daybed i tårnet. Her kan de ansatte trekke seg tilbake for viktige telefonsamtaler eller for å ta seg en pause mens de kikker utover byen. På toppen av tårnet, er det en takterrasse, sier Ranke. – Det er alltid spennende å se hvordan kundene tar i bruk eiendommen etter å ha gjort denne typen prosjekter. Summa Equity sitter på clean desk og de sitter slik vi håper. Folk sitter både på kjøkkenet og på takterrassen over tårnet. Det er veldig gledelig at fasilitetene blir brukt slik vi hadde ønsket. Det er så koselig der, og folk går rundt med tøfler inne, sier Werenskiold.
SAMSPILL
I mange prosjekter viser det seg at interiørarkitektene har et større ambisjonsnivå enn oppdragsgiverne, og det gjelder kanskje særlig når det gjelder kostnader. Men Ranke og Werenskiold opplevde et svært godt samspill med Summa Equity. – Vi lagde først en konseptplan som vi la frem som kanskje ble tweaket noe. De ville opprinnelig ha mer beige og trygge farger, men vi spilte raskt inn at dette huset krever noe mer og særegent. Vi måtte skape en opplevelse for de som kommer inn i huset, sier Ranke.
– Vi har selvfølgelig hatt budsjetter å forholde oss til, men da har vi valgt det som tilfredsstiller våre estetiske krav, supplerer Werenskiold.
Summa Equity har vært opptatt av gjenbruk i lokalene. Så mye som mulig skal kunne bevares eller sendes til gjenbruk. – De har vært veldig opptatt av bevaring. Utover trappen er himlinger, dører, vinduer og kakkelovn tatt vare på. Briefen har vært at dette skal være en rehabilitering som skal stå seg over tid. Vi har brukt lokale norske leverandører og holdbare materialer. Det er lagt noe ekstra inn i kvalitetene slik at de holder lenge, sier Ranke.
Interiørarkitektene har sett bort fra det som er på mote og prioritert en blanding av klassisk innredning som står seg over tid og stilrene moderne møbler.
Noe av det Ranke og Werenskiold er mest fornøyd med, er at de har vært helt på bølgelengde med oppdragsgiveren Summa Equity. – Samspillet med Summe Equity har vært fantastisk. Som alle andre prosjekter er det såklart noen kompromisser som må inngås, og noen «darlings» vi har måttet gi slipp på. Vi har for eksempel gått noen ekstra runder på fargesettingen, særlig det gule og det røde rommet. Nå som prosjektet er ferdig, er vi like tilfreds med resultatet, både oppdragsgiver og oss som interiørarkitekter. Vi er utrolig takknemlige for å kunne jobbe med en slik oppdragsgiver, som tillater oss å gjennomføre et helhetlig konsept. Det er da resultatene blir gode.
PROSJEKTLEDELSE
Det var M3 Management som hadde prosjektledelsen og oppfølging av byggeplassen. De håndterte hele løpet, fra arkitekt, saksbehandling hos kommunen, budsjett, fremdriftsstyring, kontrahering av entreprenør og oppfølging av byggherren. – M3 Management kom tidlig inn i prosessen, noe som er ønskelig for både byggherre og oss i M3. På denne måten klarte vi å sette riktig premisser fra start. Spesielt i et gammelt og ærverdig hus som i Inkognito terrasse 9 er dette veldig viktig, man ønsker i så stor grad som mulig å bevare det eksisterende samtidig som man skal bygge et flott og moderne kontorlokale med de fasiliteten som trengs i 2022. For at dette skal være mulig, er det viktig at man kommer inn så tidlig som mulig i prosjektet, sier Tarjei Fredrik Ski i M3 Management.
GJENBRUK
Summa Equity har tatt med møbler fra sine tidligere lokaler og spedd på med antikviteter som fungerer som et smykke.
HJEM
GJENBRUK
KOS
Tøfler, bøker, peis og rom man vil være i.
GODE LØSNINGER
(BILDE 1-4) Det har vært fokus på gode løsninger og klassisk innredning som står seg over tid.
INTERIØRARKITEKTENE
(BILDE 5) Ingeborg Werenskiold (tv) og Anne Cecilie Ranke hadde drømmeoppdraget.
3
1 2
I en kontorvilla som Inkognito Terrasse 9, har det vært viktig at kabler, ventilasjon og rør ikke blir synlig og forstyrrer inntrykket av innredningen. Alt er lagt inn i vegger eller felt inn i etasjeskiller. – Det er en del tekniske krav til kontorbygg, blant annet ventilasjon, belysning og rømningsveier. Noe av det klarer vi ikke å skjule, men da har vi i stedet tonet det ned og fått det til å bli en del av innredningen, sier Ranke.
OPPKJØPSFOND
Summa Equity er et såkalt oppkjøpsfond som har spesialisert seg på selskaper som er med på å løse globale utfordringer og som gir positive ESG-bidrag til verden. I januar i år hentet Summa Equity inn 23 milliarder kroner til sitt tredje og hittil største fond, og dermed har forvaltningskapitalen passert 40 milliarder kroner.
Investeringsstrategien er knyttet opp til FNs bærekraftsmål og Summa Equity jakter på selskaper som bidrar positivt til oppnåelsen av FNs bærekraftsmål. Blant investeringene, er Norsk Gjenvinning, Sortera og de amerikanske helseteknologiselskapene G-Con og Axion. – Vi vil bygge et selskap og fond som er litt mer kreative og da vil vi at følelsen skal være at det er som et hjem. Vi har sittet i tradisjonelle kontorlokaler før i Vika, men nå ville vi
5 4
SKILLER SEG UT
COO Hannah Gunvor Jacobsen i Summa Equity sier at selskapet skal skille seg ut med sitt fokus på å investere i selskaper som er med på å forbedre verden.
ha et noe mykere og mindre corporate arbeidsmiljø og legge til rette for mer kreativitet. Vi er opptatt av cocreation og tror det blir lettere å skape ting sammen i denne type omgivelser, sier Jacobsen.
ET NYTT HJEM
De ansatte i Summa Equity har inntatt de nye kontorlokalene som om det skulle være deres andre hjem. – De ansatte er veldig fornøyd. Det har blitt veldig fint og vi har klart å få en større hjemmefølelse i lokalene. Vi ga faktisk de ansatte tøfler i julegave og det blitt litt som å jobbe hjemmefra sammen med alle kollegaene. Lokalene har også spilt en positiv rolle i å få til flere sosiale initiativ. Vi har jo plass, så det har vært flere eventer i lokalene. Dette bygget vil være med på å styrke bedriftskulturen, sier Jacobsen.
Hun forteller om et prosjekt som er lagd med hjertet og hvor ønsket om å bevare sto sterkt. Summa Equity har en tydelig miljøprofil for sine investeringer, og det er lagt vekt på at dette også skal gjenspeiles i de nye lokalene. – Det er et gammelt ærverdig hus som var i dårlig forfatning da vi tok over, noe som er trist med tanke på kvartalet bygget er i og beliggenheten. Vi har bygget det opp i samme stil som på den tiden det ble bygd. Samtidig har vi brukt mange av porteføljeselskapene våre, blant annet Norsk Gjenvinning og Infobric. Så mye som mulig er blitt gjenbrukt, både møbler fra tidligere lokaler og møbler som er kjøpt brukt. Vi har plassert antikviteter rundt som smykker i bygget. Det som har vært i altfor dårlig forfatning er blitt byttet ut.
SUMMA SUMMARUM
Private Equity-bransjen er ikke kjent for å være veldig åpen og inkluderende, og flesteparten av aktørene holder til i de beste lokalene i CBD-områdene Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. For Summa Equity var det et poeng å bryte med den tradisjonelle Private Equity-kulturen. – Vi vil at alle skal føle seg velkommen hos oss, sier Jacobsen og legger til at Summa Equity også skal skille seg ut med sitt fokus på å investere i selskaper som er med på å forbedre verden. – Vi fikk et prosjekt som var mer skapt av hjertet enn hjernen. Men vi trodde ikke at det ville bli så bra som det ble, sier Jacobsen.
I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe. VGSelev og mangfoldskonsulent i Big Enough Global, Nina Sajjadi, er opptatt av arbeidsgivere som som lytter til de ansatte om hvordan arbeidsplassen kan være mer inkluderende.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES | FOTO: GLEN WIDING
MORGENDAGENS MEDARBEIDERE
– hva ønsker de?
PROFIL
NAVN: Nina Sajjadi ALDER: 19 år
STUDIE/STILLING: Videregående skole og intenship i Big Enough Global
NINA SAJJADI
– Hva slags type arbeidsgiver drømmer du å jobbe for?
– Jeg drømmer om en arbeidsgiver som ønsker å se sine ansatte utfordre og utvikle seg. En god arbeidsgiver delegerer ansvar og har tillit til de ansatte, men samtidig følger opp og gir gode støtterammer. Men aller viktigst, er en arbeidsgiver som lytter til de ansatte om hvordan arbeidsplassen kan være mer inkluderende. I tillegg, ønsker jeg en arbeidsgiver som støtter at deres ansatte har en god balanse mellom arbeid og fritid, hvor den ansattes fritid er respektert.
– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?
– Jeg ønsker en arbeidsplass hvor arbeidsvilje og arbeidsmotivasjon kommer naturlig, hvor alle ansatte streber etter å gjøre sitt beste, og gir det lille ekstra. Slik opplever jeg at det beste miljøet skapes. Dessuten burde arbeidsplassen være et område jeg trives i. Dette innebærer gode relasjoner til mine kollegaer.
– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?
– Personlig foretrekker jeg varierende arbeidsoppgaver, for å utforske hva som passer best for meg. Jeg trives særlig med å jobbe i grupper - hvor jeg kan få innspill og ideer fra andre.
– Hvordan tror du næringslivet vil se ut om 20 år?
– Nøyaktig hvordan næringslivet vil se ut om 20 år, er vanskelig å vite. Men jeg tror næringslivet vil bli preget av økt automatisering og effektivisering. På den ene siden kan dette føre til færre «entry-level» jobber, men samtidig drive fram innovasjon, økt konkurranse, og nye og spennende arbeidsplasser.
GIR LIV TIL ET DØDT OMRÅDE AV SENTRUM
Nye Universitetsgata 79 har erstattet et tidligere massivt og lukket bygg med nye passasjer og gatetun. Målet er å få liv i det som har vært et dødt område av sentrum.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES | FOTO: PIXEL & CO
Allerede i planleggingen av det nye bygget i Tullinkvartalet viste Entra store ambisjoner for Universitetsgata 7-9. «Spennende restauranter, kafeer, møtesteder og ikke minst et kulturhus i kjernen av kvartalet, skal gjøre dette til et attraktivt sted å være», var noe av det første Entras arkitekter skrev i søknader til Plan- og Bygningsetaten. Siden har Entra jobbet med planene for å skape et levende område, og nå har eiendomsselskapet fått betalt av leietakerne. Bygget på ca. 22.000 kvadratmeter har hanket inn leietakere som Hjort Advokatfirma, Bull & Co Advokatfirma, Advokatforeningen, SAP og Knowit.
I forbindelse med at Entra signerte leiekontrakten med Bull & Co, uttalte COO Tine Engstrøm Wærsten i advokatfirmaet at Entras planer og visjoner for området passet veldig godt med selskapets kultur, virksomhet og strategi. Hun fremhevet at Tullinkvartalet revitaliserer et sentralt byområde, og som kombinerer innovative og nyskapende bygg og bygulv.
Også Hjort var opptatt av at kvartalet innehar passasjer med gatekunst, restauranter, kaféer og møtesteder. «At vi sitter akkurat her, understreker hvem vi i Hjort er», skrev selskapet på sine hjemmesider i forbindelse med flyttingen».
MILJØKRAV
Universitetsgata 7-9 er på ti etasjer pluss to underetasjer. Bygget, som er tegnet av Cubo Arkitekter, har avrundede hjørner og store vindusflater. Det har vært viktig for Entra at Universitetsgata 7-9 tilfredsstiller strenge miljøkrav. Målet har vært å oppnå Breeam-NOR Excellent-klassifisering, passivhus og energiklasse A. – Entras ambisjon med Universitetsgata 7-9 har vært å skape et moderne og fremtidsrettet kontorbygg, samtidig som behovene og et variert tilbud til byens befolkning blir godt ivaretatt med flere spennende serveringskonsepter
OVERSIKT OVER TULLINKVARTALET
KANTINA
Lyset leder vei til gourmetopplevelser.
2 1
3
4
01
Interiørdetalje i interntrapp.
02
Møterom.
03
Resepsjon.
04
Kantine. på gateplan og en imøtekommende passasje gjennom kvartalet, sier Per Ola Ulseth, direktør for prosjektutvikling i Entra.
Bygget har fått sykkelparkering for ca. 400 sykler, ladestasjon for elsykler, sykkeldusj og garderober. Alle kontorlokalene i bygget er utleid, og nå er også det siste av ledig forretningsareal utleid til Specsavers, som åpner butikk ut mot Pilestredet i løpet de nærmeste månedene.
ÅPNET OPP
Entra demonterte hele den eksisterende bygningsmassen før byggeprosessen. Selv om det gamle kontorbygget ikke var eldre enn fra 1985, var det rett og slett ikke forenelig med Entras ønske om å åpne opp og gjøre Tullin-området tilgjengelig for hele byen. – Tullin har vært et lukket kvartal som mange har måtte gå store omveier rundt. Nå har vi åpnet opp med passasjer som gjør adkomst og flyten i denne del av byen langt enklere. Tullin er i ferd med å gå fra å være en glemt og lukket del av Oslo til å bli en destinasjon i seg selv, sier Ulseth.
Entra har lagt til rette for by- og gateliv i passasjen og gatetun som strekker seg fra Kristian Augusts gate til Universitetsgata, Pilestredet og St. Olavs gate. Der er det butikker, kafeer, restauranter og vinbar. Den nederste etasjen i Universitetsgata 7-9 er åpnet opp gjennom tre seks meter høye portaler som inviterer besøkende inn. Bygulvet bokstavelig talt bukter seg gjennom og under byggene, og på bakken har Entra i samarbeid med Void utviklet og designet avansert lyskunst. – Lysinstallasjonene blir virkelig lagt merke til. Ambisjonen har vært at Tullinkvartalet skal bli en attraksjon der bakgården byr på noe spennende og unikt. Det synes jeg vi så langt har lykkes godt
1
med, med kritikerroste serveringstilbud, en miks av ny og gammel arkitektur og fascinerende lyskunst, sier Ulseth.
FLERE PROSJEKTER
Universitetsgata 7-9 er ett av prosjektene i det såkalte Tullinkvartalet som Entra står bak. Entra bygde først et nybygg for juridisk fakultet ved Universitetet i Oslo i Kristian Augusts gate 17. med Domus Juridica som ligger i Kristian Augusts gate 17. Deretter fulgte det spektakulære ombruksprosjektet i Kristian Augusts gate 13, hvor hele 80 prosent av bygget er ombruk. Bygget vant blant annet Statens pris for byggkvalitet, Oslo kommunes miljøpris og DOGA Hedersmerket for design og arkitektur.
Entra står også bak Rebel i Universitetsgata 2, som åpnet i fjor høst i Televerkets gamle administrasjonsbygg på Tullin. Rebel har satser på å bli et stort IT-hus og huser nå mer enn 60 IT- og kunnskapsbedrifter med til sammen mer enn 1.000 arbeidsplasser.
Rebel vant Cityprisen, en bransjepris som regnes som eiendomsbransjens Oscar for nye prosjekter.
«Rebel i Universitetsgaten 2 er utviklet innenfor trange rammer. Men fremfor å la seg begrense av fysiske og regulatoriske begrensninger, har Entra ASA vist stor kreativitet og vilje til å tenke nytt. Høye ambisjoner og krav til sosial, økonomisk og miljømessig bærekraft, har vært styrende for programmering og formgivning. I tillegg til egne målsetninger, er prosjektet formet av forventinger fra byen, myndigheter og ikke minst fremtidige brukere og besøkende til prosjektet. Rebel åpner seg mot byen og byr på en sammensetning av funksjoner, møteplasser og aktiviteter, som skaper kontakt mellom folk og virksomheter som ellers ikke ville skjedd. Gjennom nytenkende utnyttelse av arealer som tradisjonelt har vært lukket, mørke eller øremerket bestemte formål, får gjester og brukere en ekstra opplevelse og bygget økt besøksverdi», skrev juryen i sin begrunnelse for Cityprisen 2022.
I hjertet av Tullin ligger St. Olavs plass 5, tegnet av arkitekt Erling Viksjø og oppført for Oslo Helseråd i 1969. Dette arkitektoniske kulturminnet totalrehabiliteres og åpner i løpet av siste halvdel av 2022.
01
Entra har jobbet for å få en passasje gjennom kvartalet. Led-lysene viser vei.
02
Hjørnekontor over Pilestredet.
2
400–4 590 M2
TELENOR ARENA
ULIKE OG FLEKSIBLE LØSNINGER FOR KONTORAREAL TIL LEIE PÅ FORNEBU
Svært effektive lokaler sentralt beliggende ved “inngangen” til Fornebu. Kun 9 min. med bil til Oslo sentrum. Parkering ved hovedinngangen. 2 min. gange til bussholdeplass med ankomster/avganger hvert 4. min. Arealene har store vindusflater med god lysinngang og utsikt over Fornebulandet og Oslofjorden. Ulike og fleksible løsninger i hhv. 5, 6 og 7. etasje.
KOMBINASJONSLOKALER LANGS E18 MELLOM ASKER OG DRAMMEN TIL LEIE, Q4 2023
700–3 400 m2. Sentralt beliggende med fantastisk eksponering mot E18. Bygget gir muligheter for kontor, lager, showrom, verksted, eller en kombinasjon av disse. Kjøretider til Drammen og Asker er hhv. 9 og 4 min. Kjøreporter på to plan. Attraktive fellesarealer – inngangsparti, trimrom og garderober. Samlet 50 P-plasser. Se prospekt på: Vvei.no For ytterligere informasjon og visning – kontakt: Jan W. Roll: 905 33 369, jr@cwrealkapital.com Tanita Niknam: 936 26 360, tn@cwrealkapital.com
EFFEKTIVITET PÅ SKØYEN TIL LEIE
Verkstedveien 3 1 500 kvm
Rett ved Thune på Skøyen (kun 2 minutters gange til buss og trikk) har vi ledig ca. 1 500 kvm effektive kontorlokaler. Lyst og trivelig plan i 3. etasje med stor grad av service-fasiliteter både i bygget og i nærområdet.
TILBAKELEVERING AV LEIEOBJEKT
Ved opphør av leieforhold er det ofte to forhold som utgjør en kime til konflikt mellom utleier og leietaker, nemlig kostnadsfordelingen for utbedringstiltak etter vedlikeholdsetterslep og kostnadsfordelingen for tilbakeføring av lokalet til opprinnelig stand. Sentralt for begge type krav er spørsmålet om hvilken standard lokalet hadde ved oppstart av leieforholdet. Her vil en grundig kontrakt og en informativ overtakelsesprotokoll kunne forhindre og avhjelpe uenighetene som typisk oppstår.
AV: STINE ERIKSRØD OG JONAS D. BENKOW
DE RETTSLIGE UTGANGSPUNKTENE
Husleieloven § 10-2 regulerer leietakers plikter i forbindelse med tilbakelevering av husrommet. Etter bestemmelsen kreves det at lokalet leveres tilbake i samme stand som ved overtakelsen. Næringsdrivende parter kan imidlertid avtale seg bort fra husleielovens bestemmelser. Utgangspunktet for leietakers plikter knyttet til tilbakelevering av lokaler er derfor avtalen mellom partene.
Ved bruk av standardavtalen fra Norsk Eiendom og NEF/FFN (Meglerstandarden) er kravene til leietaker ved fraflytting å tilbakelevere lokalet ”ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand” etter punkt 22.2. Videre følger det at ”Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 15 er oppfylt med alminnelige intervaller i Leieperioden, aksepterer Utleier normalt slit og elde frem til fraflytting”.
Teksten i både husleieloven og meglerstandarden angir vurderingstemaet for partene ved tilbakelevering av lokaler, men den regulerer ikke utgangspunktet for vurderingene som skal foretas. Spørsmålet er gjerne hva som skal anses som godt vedlikeholdt stand i henhold til kontrakten og håndverksmessige krav, og hva som er normal slit og elde. Gjennom grundig arbeid ved avtaleinngåelsen og overtakelsen, kan partene sammen fastsette utgangspunkter for vurderingene, og dermed redusere konfliktpotensialet ved opphør.
GRUNDIG ARBEID VED AVTALEINNGÅELSEN OG OVERTAKELSE
Å utforme en presis skriftlig avtale der partenes plikter fremgår, i tillegg til en grundig overtakelsesprotokoll, er de viktigste verktøyene man har for å motvirke senere konflikter ved tilbakelevering.
Dette er spesielt viktig da det ofte skjer utskiftninger av involverte parter både på leietaker- og utleiersiden. Partene som var involvert ved avtaleinngåelse og overtakelse er ofte ikke de samme som ved tilbakelevering ved kontraktens opphør. En skriftlig avtale og en overtakelsesprotokoll med god detaljgrad, vil dermed sørge for at viktig informasjon også synliggjøres for nye parter.
I avtalen bør partene klarlegge standarden på leieobjektet og hva som inngår i leietakers vedlikeholdsplikt. Det er lurt å bli enige om rutiner og budsjett for vedlikehold ut fra bruken av lokalet. Dette kan få betydning for hva som kan aksepteres av slitasje av lokalet ved endt leieforhold. I tillegg bør det klargjøres hvilket rom leietaker har for egen tilpasning av lokalene, og eventuelt ansvar for tilbakeføring ved kontraktens utløp. Det er hensiktsmessig å ha rutiner som skal etterfølges dersom leietaker ønsker å gjøre endringer
STINE ERIKSRØD
Advokat og partner i Kvale Advokatfirma.
JONAS D. BENKOW Advokat og partner i Kvale Advokatfirma.
underveis i leieforholdet. Det er viktig at de rutiner partene enes om blir fulgt opp løpende i leieperioden, og at man er enige om et system for å dokumentere både vedlikeholdsintervaller og tilpasningstiltak. Ved å innta slike punkter i avtalen vil det gi partene en pekepinn for hva som utgjør utgangspunktet for kontraktsmessig, vedlikeholdt stand ved tilbakelevering av leieobjektet.
For å kartlegge leieobjektets standard er overtakelsesprotokollen et viktig virkemiddel, og senere et sentralt sammenligningsgrunnlag. Følgende bør være med: • Informasjon om og beskrivelse av standard på de ulike delene av leieobjektet • Bilder og video av lokalet, og eventuelle skader eller mangler • Liste over inventar, nøkler og annet som følger med • Målerstand for strømmåler, vann, gass mv • Eventuelt teknisk rapport fra fagkyndig tredjepart. Slike rapporter behøver ikke bare være et virkemiddel ved konflikt ved endt leieforhold, men kan også være forebyggende
I tillegg til det ovenstående bør partene vurdere om det skal lages særskilt dokumentasjon med bakgrunn i den virksomhet leietaker skal drive. Som et eksempel kan det nevnes at mange virksomheter har forhøyet risiko for å forårsake grunnforurensning. I disse tilfellene vil det kunne være nyttig å foreta prøvetaking av grunnen ved både overtakelse og tilbakelevering.
Det er mange aktører som kvier seg for å investere tid og penger på en grundig og gjennomtenkt dokumentasjon av lokalets tilstand og kontraktsregulering av partenes plikter. Etter vår erfaring vil likevel slikt forarbeid kunne sørge for at partene sparer seg for betydelige tid- og kostnadskrevende prosesser ved opphør av leieforholdet.
Rodeo Arkitekter og Fuglen kaffe og cocktailbar skal skape en ny møteplass på toppen av Folketeaterbygningen.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES | FOTO: RUBEN RATKUSIC, RODEO ARKITEKTER
Rodeo og Fuglen inntar gamle Stratos – åpner Byens Tak
HENNING SUNDE, GRUNNLEGGER AV RODEO ARKITEKTER
STORE PLANER
Fra venstre: Håkon Moslet, daglig leder Byens Tak, Anna van der Zwaag, arkitekt Rodeo, Veronica Mike Solheim, kreativ leder Natural State, Einar Kleppe Holthe, grunnlegger Fuglen og Natural State, Bjørnar Hafslund, daglig leder Fuglen Norge, Anne Gjesdal Bjørndal, arkitekt Rodeo, og Henning Sunde, grunnlegger Rodeo arkitekter.
Den nye møteplassen Byens Tak skal bli et serveringssted og en kulturarena for byutvikling og arkitektur. Målet er å skape en avslappende og vakker setting på toppen av det historiske høyhuset i Oslo sentrum, med 360 graders utsikt mot hele byen.
Rodeo Arkitekter er initiativtaker til satsingen. I løpet av året flytter de kontoret til 11. og 12. etasje i Youngstorget 2, toppetasjene som er best kjent som Stratos.
Sammen med Fuglen skal Rodeo Arkitekter drive Byens Tak og dele lokalene med byen. Natural State skal stå for identitet og formidling. – Å bo i by handler om å dele. Dele på transport, opplevelser, varer og tjenester. Og selvsagt, dele på arealene. Med Byens Tak ønsker vi å vise og undersøke dette i praksis. Vi planlegger 11. etasje som rene kontorlokaler mens 12. etasje – det folk kjenner som «Stratos» – vil ha vekselbruk mellom kontor og publikumsrettede aktiviteter. Vi ser for oss en kombinasjon av relevante arrangementer, mat og drikke og stedets klassiske kvaliteter – beliggenheten, utsikten og arkitekturen, sier Henning Sunde, grunnlegger av Rodeo Arkitekter. – Det er en glede å utvikle Byens Tak sammen med Rodeo. Vi deler en visjon om å gjøre Oslo til en bedre by. Toppen av Folketeaterbygningen er et unikt sted midt i byens hjerte. Vi skal bidra til å ta stedet inn i framtiden med vår erfaring på placemaking og drift. Og vi garanterer god kaffe og gode drinker, sier Einar Kleppe Holthe, gründeren bak Fuglen og strategiselskapet Natural State.
INNOVASJONSPROSJEKT
Daglig leder i Byens Tak blir Håkon Moslet, som også er leder for innovasjon og utvikling i Rodeo. – For meg er dette et innovasjonsprosjekt i seg selv. Oslo er en spennende by i europeisk målestokk. Samtidig er listen over utfordringer som byen står ovenfor lang. Vi trenger et sted der vi kan ta diskusjonen, bli utfordra og i tillegg nyte livet og en god drink, sier Moslet.
Gårdeier Youngstorget Eiendom er glade for nyvinningen i toppetasjen: – Gjennom Byens Tak vil publikum fortsatt gis tilbud med servering og opplevelser på toppen av et av byens mest ikoniske bygg. Byens Tak viderefører historie, kultur, opplevelser og god stemning i en nyoppusset toppetasje som trekker arkitektoniske linjer fra 1935 og frem til i dag, sier daglig leder Roar Thun i Youngstorget Eiendom.
BRUKT ER DET NYE GULLET
Mens pandemien var en akselerator for nye arbeidsformer kan etterdønningene etter pandemien, svikt i materialtilgang og uforutsigbarhet for leveranse bli en katalysator for ombruk?
AV: IARK | FOTO: NIKLAS HART/ IARK
MILJØMERKING
I de nye lokalene til Telia brukes det en egen miljømerking for ombrukte, resirkulerte eller nye, bærekraftige møbler.
GJENBRUK
I Telias nye hovedkontor på Økern har det vært lagt opp til at selv gamle klær kan ende opp i innredningen.
NIKLAS HART FOTO:
Omtrent samtidig som krigen brøt ut i Ukraina, slapp FN sin delrapport nummer 2. Denne fikk på ingen måte den plassen og oppmerksomheten den skulle hatt i mediene. Fokus som skulle ha vært rettet mot å løse klima- og naturkrisen, ble akutt skiftet over på å redde frihet, demokrati og menneskeliv.
SVIKTENDE MATERIALFORSYNING OG HØYE PRISER
Resultatet av både pandemi og krigen i Ukraina har ledet verden inn i en situasjon der forsyningslinjene rakner i sømmene, produksjon og tilgang på de mest sentrale byggevarene i eiendomsbransjen som stål, tre og betong svikter, og prisene stiger til himmels. Utviklere og entreprenører må forholde seg til en ny hverdag med usikkerhet knyttet til materialtilgang, kostand og leveransesikkerhet på samme tid. Dette påvirker planlegging og igangsetting av utviklingsprosjekter, mens prosjekter som allerede er under bygging må snu seg rundt og løse leveransesvikten på nye og kreative måter. Pågående prosjekter rapporterer om at de for øyeblikket forsøker å prosjektere seg vekk fra problemene og leter etter løsninger på nye steder, som eksempelvis å søke etter restlager av stål rundt om i landet. Entreprenørene melder om at de utarbeider pristilbud der de ikke kan garantere for hverken materialtilgang, leveransetid eller pris. Det er ingen grunn til å tro at situasjonen vil gå over med det første.
NÅR MØBLENE FREM I TIDE?
Som interiørarkitekter opplever vi det samme når det gjelder tilgang på materialer til fast inventar og leveringstid på møbler. Det legges inn stadig større buffer på leveringstider i prosjektene. Vi har også blitt nødt til å planlegge etter hvilke materialer som er mulig å få tak i. Kan vi lenger designe fast inventar i eik nå som det er blitt mangelvare? Hva med kryssfiner, kan vi forvente at det kan leveres til ønsket tid, og til hvilken pris? På møbelsiden er det tilsvarende. Enkelte tekstilprodusenter klarer for øyeblikket ikke å levere. Hva med møbler som produseres lenger syd i Europa - er det sjåfører til å transportere disse den lange veien, og kan vi stole på at møblene finner veien frem i tide? Hva gjør vi dersom møbler ikke når frem til innflytting?
GJENBRUK FUNKER
(1) DNT Oslo & Omegn panelvegg fra 1600tallet.
(2) Pareto Bank viser gjenbruk av arbeidsbord stoler og skap.
(3) Pressens hus, faktisk gjenbruk stoler og bord.
NIKLAS HART
FOTO: 1
2 3
PROFIL
NAVN: IARK AS
OM IARK: IARK er et av landets største interiørarkitektkontor og arbeider med prosjekter over hele Norge. Lokalisert i Oslo består IARK av 37 medarbeidere spesialisert på interiørarkitektur og møbeldesign. IARK prosjekterer alt fra næringsbygg og kontorarealer til serveringsteder, butikk og kjøpesentre, helse- og utdanningsinstitusjoner og andre offentlige etater. IARK er spesielt kjent for prosjekter med fokus på arbeidsplassutforming i nært samarbeid med bruker, og er eksperter på arbeidsplassutvikling.
DET FINNES NOK MØBLER DER UTE
Samtidig som dette foregår har bruktmøbelleverandører som Movement og Møbelmeglerne enorme lager av pent brukte møbler - klare til å leveres på kort tid. Mange større bedrifter har også fullt brukbare møbler i sitt system som de enten ikke har kartlagt eller selv klarer å se verdien av.
Det er produsert nok møbler til å utstyre mange prosjekter med et fullverdig godt resultat. Det er her interiørarkitektens rolle kommer inn som gjenbruksrådgiver. Vi kan bidra med å evaluere møblenes egnethet og funksjon, sette sammen en helhet, og eventuelt foreslå en bearbeiding eller oppgradering dersom møbelet ikke kan gjenbrukes direkte slik det er. Det gode med gjenbruk er at det er et kinderegg: det løser det funksjonelle behovet, det er sikkert at det vil bli levert i tide, og det reduserer klimafotavtrykket til bedrifter som gjenbruker kraftig. Her ligger muligheten for å treffe en klok og ansvarlig strategisk beslutning hos den enkelte bedrift.
DEN SIRKULÆRE STAFETTEN
Circularity Gap Report rapporterer at Nederland er 24.5% sirkulære, mens Norge ligger helt nede på flaue 2,4 %. FNs delrapport nr. 3 som kom i april i år, peker på at en av løsningene for å nå til 1,5°C-graders målet er å flytte pengene over fra problemene til løsningene. Med dette som bakteppe, med den pågående svikten i tilgang på materialer og de økte prisene i markedet: hva er det som stopper oss i å ombruke og gjenbruke materialer lokalt, når det ikke lenger er noe kostnadsforskjell på dette versus å kjøpe nytt? For å få til endring er vi avhengige av at leietakere og deres rådgivere sier ja til gjenbrukte materialer og ja til brukte møbler. Hvis hinderet for ombruk av byggevarer ligger i lokal ombrukslogistikk og nasjonalt regelverk må myndighetene muliggjøre denne omleggingen i form av lovendringer, samtidig som det ytes økonomisk støtte til alle gründerselskapene som sitter på mange av løsningene. Vi sender med dette OL-fakkelen videre til næringsminister, Jan Christian Vestre: kan du lede Norge inn til gull i denne stafetten?
UTLEIER HAR ORDET: UTLEIER HAR ORDET:
FREMTIDEN ER HYBRID
Vestaksen Eiendom mener kontoret vil bli en fysisk sosial møteplass som kombineres med muligheter for hjemmekontor og satelittkontor.
AV: DAG-JØRGEN SALTNES
DARK ARKITEKTER FOTO:
PRESTISJEPROSJEKT
Vestaksen Eiendom sto bak utviklingen av SporX.
– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan vil Vestaksen Eiendom skille seg fra andre gårdeiere?
– Som leietaker hos Vestaksen Eiendom møter du en gårdeier som er til stede. Som både utvikler og gårdeier er vi til enhver tid nysgjerrige og ikke redde for å være innovative. Vi ønsker å tilby fullservice-konsept og inngår derfor avtaler med leverandører vi mener tilbyr det beste for våre kunder. Da organisasjonen vår er forholdsvis liten, er beslutningsveien kort.
– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?
– Planlegg flyttingen i god tid. Start prosessen så tidlig som mulig. Ta tidlig stilling til faktisk behov, betalingsvillighet og ønsket beliggenhet. I dagens marked med leveranseutfordringer kan det være en fordel å bestille for eksempel kontormøbler og AV-utstyr så tidlig som mulig.
– Hvilke ambisjoner har Vestaksen Eiendom innenfor miljø?
– Vi i Vestaksen Eiendom har store miljøambisjoner. Derfor har vi bygget Nordens mest bærekraftige kontorbygg, SporX, i massivtre og med BREEAM Outstanding miljøprofil.
– Hva er den største fallgruven for leietakere?
– Mange leietakere tenker for mye på nåværende situasjon
VIKTIG KONTORBYGG
Adm. direktør Carl Brynjulfsen i Vestaksen Eiendom mener kontorbyggene er viktige i kampen om de beste medarbeiderne.
og behov, og ikke på fremtidig. Det er viktig med fleksibilitet i nye lokaler.
– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?
– Det stilles stadig strengere krav til at bygget og kontorlokalene må matche profilen til leietaker. Vi opplever også at gode hoder har et bevist forhold til at selskapet de søker seg til har innbydende lokaler, godt inneklima og helst en tydelig miljøprofil. Derfor mener vi at kontorbygget er viktig i kampen om de dyktigste medarbeiderne.
– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?
– Vi tror fremtidens kontor er hybridkontor. En fysisk sosial møteplass kombinert med mulighet for hjemmekontor / satelittkontor, er nøkkelen til trivsel på arbeidsplassen. Vi tror også på deling av fellestjenester i bygg. Sambruk gir bedre tilbud, økonomi og utnyttelse av arealer.
– Hvilket marked er mest vibrerende for tiden?
– Boligutleiemarkedet.
PROFIL
NAVN: Carl Brynjulfsen
AKTUELL: Adm. direktør Vestaksen Eiendom
BAKGRUNN: Brynjulfsen ledet eiendomsvirksomheten til Ferd-konsernet i 13 år og har også vært direktør for divisjonen næringseiendom i Olav Thon Gruppen. Han har også vært eiendomssjef i Olav Thon Gruppen og har erfaring fra Selvaag Eiendom der han var assisterende eiendomssjef i siste halvdel av 80-tallet etter å ha avsluttet karrieren som eiendomsmegler.
UTDANNELSE: Økonomi ved Handelshøyskolen BI og statsautorisert eiendomsmegler
