Аренда: Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

Ê 15-ëåòèþ âñòóïëåíèÿ â ñèëó ÷àñòè âòîðîé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè ÊÎÌÌÅÍÒÀÐÈÈ Ê ÃÐÀÆÄÀÍÑÊÎÌÓ ÊÎÄÅÊÑÓ ÐÎÑÑÈÉÑÊÎÉ ÔÅÄÅÐÀÖÈÈ

Аренда

Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

Ïîä ðåäàêöèåé Ï.Â. Êðàøåíèííèêîâà

ÌÎÑÊÂÀ 2011

Серия основана в 2008 году УДК 347.4 ББК 67.404.2 А 80

А 80 Аренда: Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации /Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2011. – 288 с. (Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации.)

ISBN 978-5-8354-0746-0 (в обл.) Настоящее издание является очередной книгой в серии постатейных комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса Российской Федерации и содержит комментарий к гл. 34 «Аренда». В работе наряду с анализом общих положений договора аренды исследуются отдельные виды этого договора: прокат, лизинг, аренда транспортных средств и аренда недвижимого имущества. В работе наряду с ГК РФ анализируются иные нормативные правовые акты, а также судебная практика (по состоянию на 1 февраля 2011 г.).

ISBN 978-5-8354-0746-0

УДК 347.4 ББК 67.404.2

© Коллектив авторов, 2011 © Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2011

Авторы комментариев Вавилин Евгений Валерьевич, профессор кафедры гражданского права ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», доктор юридических наук – ст. 614–620 Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор – ст. 606 (в соавторстве с П.В. Крашенинниковым); 650–655 Ем Владимир Саурсеевич – доцент кафедры гражданского права Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук – ст. 621–625, 632–649 (в соавторстве с А.В. Киселевым) Киселев Александр Викторович – преподаватель кафедры гражданского права Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова – ст. 632–649 (в соавторстве с В.С. Емом) Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, заслу3

Авторы комментариев

женный юрист Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор – вступительное слово; ст. 606 (в соавторстве с Б.М. Гонгало); 609, 666 Майфат Аркадий Викторович, профессор кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии, доктор юридических наук – ст. 656–664 Михеева Лидия Юрьевна, заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, доктор юридических наук, профессор – ст. 607, 608 Рузакова Ольга Александровна, заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук – ст. 610–613, 668–670 Телюкина марина Викторовна, профессор кафедры гражданского права Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор – ст. 665, 667 Челышев Михаил Юрьевич, заведующий кафедрой гражданского и предпринимательского права ФГАОУ ВПО «Казанский (Приволжский) федеральный университет», доктор юридических наук, профессор – ст. 626–631 

Вступительное слово Договор аренды (имущественного найма) – один из старейших договоров в гражданском праве, история которого насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: «а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение»1. Нормы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и советскому законодательству. В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить 1

Римское частное право: Учебник / В.А. Краснокутский, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский и др.; Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004//СПС «КонсультантПлюс».

5

Аренда

другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора1. В дореволюционной науке ставились такие проблемные вопросы, которые имеют значение и по сей день в практике заключения договоров аренды. Так, например, не всегда однозначно рассматривается предмет договора аренды. К.П. Победоносцев в свое время писал, что «предметом найма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию»2. И в настоящее время не утихают споры относительно возможности предоставления в пользование имущественных прав, которые входят в понятие «имущество» в соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК, ГК РФ). Особую актуальность приобретает данный вопрос при передаче в аренду предприятия, в состав которого могут входить различные виды имущественных прав, в том числе исключительные права. В ГК РСФСР 1922 г. раздел, посвященный имущественному найму, предшествовал разделу о договоре купли-продажи и мены и охватывал нормы о договоре найма жилого помещения; в этом Кодексе упоминалось также о договорах 1

См.: Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. СПб.: Изд. Я. Канторович, 1896.

2 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. М.: Статут, 2003. С. 344.

6

Вступительное слово

найма государственных или коммунальных предприятий как разновидности договора имущественного найма и устанавливался ограничительный срок найма – 12 лет. Статья 275 ГК РСФСР 1964 г. определяла договор имущественного найма как договор, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату. В ГК РСФСР 1964 г. договору имущественного найма была посвящена целая глава, в которой упоминался договор проката как разновидность договора имущественного найма. Традиционно в российском законодательстве нормы о договорах аренды содержались не только в Гражданском кодексе. Так, в 1921 г. СНК РСФСР был принят декрет «О порядке сдачи в аренду предприятий, подведомственных Высшему Совету Народного Хозяйства»1, а также Инструкция об оплате и порядке сдачи торгово-промышленных и складочных помещений2. В 1989 г. впервые были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде3, содержавшие 33 статьи и устанавливавшие регулирование отношений по аренде издаваемыми в соответствии с Основами законодательными актами Союза ССР и союзных республик, а в случаях, предусмотренных ими, – постановлениями Совета Министров СССР и Советов Министров союзных республик.

1

СУ РСФСР. 1921. № 53. Ст. 313. СУ РСФСР. 1921. № 78. Ст. 660.

3 Утверждены ВС СССР 23 ноября 1989 г. № 810-1// Ведомости ВС РСФСР. 1989. № 25. Ст. 481.

2

7

Аренда

В науке названный нормативный акт подвергался справедливой критике по разным основаниям. Однако в нем, как, впрочем, и в других актах того времени, не всегда четко проводилась грань между субъектом договора аренды и его объектом. В частности, термин «предприятие» использовался в разных значениях. В соответствии со ст. 3 Основ объектами договора аренды выступали: а) земля и другие природные ресурсы; б) предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций как единые имущественные комплексы производственных фондов и других ценностей; в) отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности. Важное значение в процессе приватизации имели нормы о договоре аренды, в частности нормы Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».1 Пункт 1 ст. 15 Закона предусматривал один из способов приватизации государственных и муниципальных предприятий путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду полностью или частично, в частности: – в соответствии с договором аренды, если размеры, сроки, порядок и иные условия внесения выкупа установлены договором аренды с предоставлением трудовому коллекти1

8

Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 27. Ст. 927.

Вступительное слово

ву арендного предприятия всех льгот, предусмотренных для трудового коллектива государственного и муниципального предприятия; – путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа с правом первоочередного приобретения арендаторами акций, принадлежащих государству, местным Советам народных депутатов, если такое решение принято общим собранием (конференцией) арендаторов. Нормы о договоре аренды содержались в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»1, в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду»2 и во многих других актах, утративших силу, как и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, с введением в действие Гражданского кодекса РФ. С начала 90-х гг. в нашей стране получает развитие новый вид договоров аренды – лизинг, нашедший отражение в Указе Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности»3, в постановлениях Правительства РФ от 21 июля 1997 г. № 915 «О мероприятиях по развитию лизинга в Российской Федерации на 1997–2000 годы», от 3 сентября 1998 г.

1

Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416. Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 16. Ст. 1237. Собрание законодательства РФ. 1994. № 2. Ст. 2463..

2

3

9

Аренда

№ 10201 (утвердившем Порядок предоставления государственных гарантий на осуществление лизинговых операций), в Федеральном законе от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Ориентиром для российского законодательства в этой сфере стали нормы Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге (заключена в Оттаве 28 мая 1988 г.), к которой Россия присоединилась согласно Федеральному закону от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ2. В настоящее время нормы о договоре аренды в целом и об отдельных его видах содержатся не только в Гражданском кодексе РФ, но и в иных нормативных правовых актах, в частности в Земельном, Лесном, Водном кодексах РФ, в Кодексе торгового мореплавания РФ, в федеральных законах от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3, от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»4, от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»5, от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»6, от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»7, от 8 но1

Собрание законодательства РФ. 1998. № 36. Ст. 4520. Собрание законодательства РФ. 1998. № 7. Ст. 787.

3 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

4 Собрание законодательства РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.

5 Собрание законодательства РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.

6 Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

7 Собрание законодательства РФ. 2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3126.

2

10

Вступительное слово

ября 2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 и во многих других. Нормы ГК РФ об аренде достаточно стабильны и редко подвергаются изменениям. С 1 марта 1996 г. (даты вступления в силу части второй ГК РФ) в гл. 34 три раза вносились изменения; в частности, Федеральным законом от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации»2 были затронуты ст. 652, 653 ГК РФ, определяющие соотношение прав на земельный участок и тех объектов недвижимого имущества, которые на них расположены и переданы по договору аренды. Федеральный закон от 14 июля 2008 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Водный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»3 уточнил термин «водные объекты» применительно к договору аренды предприятия. Федеральным законом от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений»4 закреплены особенности договоров финансовой 1

Собрание законодательства РФ. 2007. № 46. Ст. 5553. Собрание законодательства РФ. 2007. № 27. Ст. 3213.

3 Собрание законодательства РФ. 2008. № 29 (ч. 1). Ст. 3418.

4 Собрание законодательства РФ. 2010. № 19. Ст. 2291.

2

11

Аренда

аренды (лизинга) применительно к бюджетным учреждениям как участникам таких договоров. Признак предпринимательского характера договора финансовой аренды (лизинга) утратил квалифицирующее значение в связи с внесением соответствующих изменений в ст. 665, 666 ГК РФ. Наряду с нормативными правовыми актами правильному применению норм о договоре аренды способствует сформировавшаяся судебная практика, в том числе информационные письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»1, от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»3 и др. Несмотря на стабильность норм законодательства об аренде, на практике возникает немало спорных вопросов, связанных с заключением и исполнением договоров. По-прежнему возникают споры относительно правовой природы отдельных видов договоров аренды, их соотношения с другими договорами, не утихают дискуссии о правовой природе договора финансовой аренды (лизинга), о необходимости регистрации отдельных видов договоров аренды недвижимого 1

Вестник ВАС РФ. 2002. № 3. Вестник ВАС РФ. 2001. № 4. Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

2 3

Вступительное слово

имущества, об определении сроков действия договора аренды, а также о реализации прав и обязанностей сторон по договору аренды в целом и ее отдельных видов. *** Эти и другие проблемы рассматриваются в настоящем издании, которое продолжает цикл постатейных комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса Российской Федерации. Настоящий комментарий подготовлен с учетом законодательства и судебной практики на 1 февраля 2011 г. П.В.Крашенинников

Оглавление Авторы комментария.............................................................3 Вступительное слово..............................................................5 Глава 34. Аренда § 1. Общие положения об аренде...........................................14 Статья 606. Договор аренды.................................................14 Статья 607. Объекты аренды................................................19 Статья 608. Арендодатель.....................................................25 Ста тья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды.............................................................28 Статья 610. Срок договора аренды......................................33 Статья 611. Предоставление имущества арендатору..........39 Ста тья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.................46 Ста тья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество........................................................53 Статья 614. Арендная плата.................................................56 Статья 615. Пользование арендованным имуществом.......63 Ста тья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.............................................69 Ста тья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон...................................................74 Ста тья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды............77 283

Оглавление

Ста тья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.........................................79 Ста тья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора.............................................84 Ста тья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок...........88 Ста тья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю..................................................................95 Статья 623. Улучшения арендованного имущества............99 Статья 624. Выкуп арендованного имущества..................104 Ста тья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества........................109 § 2. Прокат Статья 626. Договор проката..............................................119 Статья 627. Срок договора проката...................................133 Статья 628. Предоставление имущества арендатору........136 Ста тья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества......................................................141 Статья 630. Арендная плата по договору проката.............146 Статья 631. Пользование арендованным имуществом.....150 § 3. Аренда транспортных средств 1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации..........152 Ста тья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем...................................................................152 Ста тья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем.....................................................158 284

Оглавление

Ста тья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства...............................................163 Ста тья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства...............................................167 Ста тья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства......................175 Статья 637. Страхование транспортного средства............178 Ста тья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства.................181 Ста тья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству..............................................185 Ста тья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством.............................................188 Ста тья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств..................................................191 2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации..........194 Ста тья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа..................................................................194 Ста тья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа....................................................196 Ста тья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства...............................................198 Ста тья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации................................................................199 285

Оглавление

Ста тья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства.......201 Ста тья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства.................204 Ста тья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством.............................................207 Ста тья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств..................................................208 § 4. Аренда зданий и сооружений Статья 650. Договор аренды здания или сооружения.......210 Ста тья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения...................213 Ста тья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения............220 Ста тья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже.........................224 Статья 654. Размер арендной платы..................................226 Статья 655. Передача здания или сооружения..................229 § 5. Аренда предприятий Статья 656. Договор аренды предприятия........................232 Ста тья 657. Права кредиторов при аренде предприятия.................................................................236 Ста тья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия.....................................238 Статья 659. Передача арендованного предприятия..........240 Ста тья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия........................................243 286

Оглавление

Ста тья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию...............................................................246 Ста тья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие.......................................248 Ста тья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора............................................250 Статья 664. Возврат арендованного предприятия............252 § 6. Финансовая аренда (лизинг) Статья 665. Договор финансовой аренды.........................254 Статья 666. Предмет договора финансовой аренды.........262 Ста тья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду......................................................266 Ста тья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды......................................270 Ста тья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества....................274 Статья 670. Ответственность продавца.............................277