Δαπάνες και έσοδα από Πολεοδομικές Ζώνες

Κυκλοφόρησε ευρύτατα ότι η Μητρόπολη Πάφου διεκδικεί €235 εκατομμύρια από το κράτος για μείωση της αξίας τεμαχίων της που περιλήφθηκαν σε «Ζώνη Προστασίας της Φύσης» που καθορίζεται σύμφωνα με τον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο και ότι οι αρμόδιες υπηρεσίες θορυβήθηκαν για το ποσό αυτό, γιατί θα επιβαρύνει τα ταμεία του κράτους. Πολύ ορθά ανησυχούν οι αρμόδιες υπηρεσίες γιατί το ταμειακό πρόβλημα των αποζημιώσεων, το οποίο επανέρχεται συνεχώς για χρόνια, δεν αντιμετωπίστηκε ποτέ στη βάση του και δεν συζητήθηκαν οι σωστές λύσεις.

Δεν θα ασχοληθώ με τις συγκεκριμένες λεπτομέρειες της υπόθεσης γιατί αυτές θα απασχολήσουν το Κτηματολόγιο ίσως και το Δικαστήριο, δεν τις συζητώ κυρίως γιατί οι συγκεκριμένες λεπτομέρειες, ενώ ασφαλώς έχουν τη σημασία τους, επισκιάζουν τα μεγαλύτερα θέματα των οικονομικών παραμέτρων των Πολεοδομικών Ζωνών. Η συζήτηση πρέπει να αρχίζει από τις βασικές αρχές και την ουσία των πραγμάτων για να οδηγήσει σε μια συνολική αντίληψη των Πολεοδομικών Ζωνών και των κερδο-ζημιών που προκύπτουν. Οι βασικές αρχές είναι οι ακόλουθες:

Πρώτο, τα Πολεοδομικά Σχέδια έχουν σκοπό και καθήκον να προωθήσουν επιθυμητές αναπτύξεις στις κατάλληλες περιοχές αλλά και να διασφαλίσουν ευκαιρίες απόλαυσης της φύσης, του τοπίου και άλλων χώρων ιστορικής ή πολιτιστικής αξίας για το κοινωνικό σύνολο με σεβασμό στην ιδιωτική περιουσία. Δεύτερο, στις περιπτώσεις όπου περιορίζονται οι ευκαιρίες ανάπτυξης τεμαχίων ιδιωτικής περιουσίας επειδή αποτελούν μέρος ή εφάπτονται τοπίων και άλλων χώρων φυσικής, πολιτιστικής ή κοινωνικής αξίας προκύπτει ανάγκη αποζημίωσης ανάλογα με τον επηρεασμό, διαφορετικά οι ιδιοκτήτες θα πληρώσουν οι ίδιοι το κόστος για το δημόσιο όφελος της προστασίας και απόλαυσης του περιβάλλοντος. Τρίτο, είναι επομένως ορθή η λογική που ακολουθείται η δαπάνη για την αποζημίωση να καλύπτεται από τα γενικά έσοδα του κράτους στα οποία συμβάλλουν όλοι οι πολίτες. Τέταρτο, η κάλυψη των αποζημιώσεων από τον κρατικό προϋπολογισμό είναι οικονομικά ορθή επειδή ικανοποιεί την αρχή ότι «πληρώνουν όλοι επειδή επωφελούνται όλοι», ή καλύτερα έχουν όλοι την ευκαιρία να επωφεληθούν, αλλά δεν είναι κατ’ ανάγκην η καλύτερη επιλογή επειδή αφήνει εντελώς εκτός της εξίσωσης την ίδια την Πολεοδομία, στόχος και σκοπός της οποίας είναι η προστασία του περιβάλλοντος.

Από το 1990, όταν εφαρμόστηκε ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος κάτω από τον οποίο ετοιμάζονται και εφαρμόζονται Πολεοδομικά Σχέδια και Πολεοδομικές Ζώνες, ενώ υποβόσκει η ανησυχία για αποζημιώσεις για μείωση της αξίας ιδιωτικής περιουσίας σαν αποτέλεσμα της εφαρμογής Πολεοδομικών Ζωνών, δεν απασχόλησαν σοβαρά τις αρμόδιες υπηρεσίες οι δυνατότητες είσπραξης εσόδων από την αύξηση της αξίας ιδιωτικής περιουσίας που δημιουργούν οι κατά καιρούς αναβαθμίσεις των Πολεοδομικών Ζωνών. Το τεράστιο όφελος από τις αναβαθμίσεις Συντελεστών Δόμησης και επιτρεπόμενων χρήσεων θα μπορούσε, και έπρεπε, να αποτελεί πηγή κρατικών εσόδων μεταξύ των άλλων και για καταβολή αποζημιώσεων. Το γνωστό δίδυμο «αποζημίωση απώλειας αξίας - βελτίωση αξίας» (compensation - betterment) είναι θεμελιακή διάσταση στην Πολεοδομία, ωστόσο εμείς εδώ στην Κύπρο δεν καταφέραμε να το εφαρμόσουμε. Ούτε το άρθρο 80 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου που προνοεί για επιβολή Τέλους Βελτίωσης για βελτίωση της αξίας ακινήτου από δημόσια δαπάνη ούτε το Τέλος Πολεοδομικής Αναβάθμισης που προνοεί για επιβολή τέλους στην αύξηση της αξίας γης από αναβάθμιση προνοιών Πολεοδομικής Ζώνης (αύξηση Συντελεστή Δόμησης ή και αναβάθμιση της επιτρεπόμενης χρήσης).

Να αναφέρω για σκοπούς παραδείγματος την περίπτωση του Σχεδίου Περιοχής των πρώην διυλιστηρίων στην αστική περιοχή των Δήμων Λάρνακας και Λειβαδιών που πρόσφατα ενσωμάτωσε τεράστιες εκτάσεις ιδιωτικών τεμαχίων βιομηχανικών και αποθηκευτικών χρήσεων σε Πολεοδομικές Ζώνες αστικών χρήσεων κατά πολύ υψηλότερης αξίας όπως παραθεριστικές κατοικίες. Πιο γενικά, από το 1990 αναβαθμίζονται οι Πολεοδομικές Ζώνες των Τοπικών Σχεδίων και της Δήλωσης Πολιτικής. Για παράδειγμα, η αύξηση της έκτασης της περιοχής ανάπτυξης του Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας με την περίληψη γεωργικής γης σε οικιστικές και εμπορικές ζώνες υπολογίζεται περίπου γύρω στα 100 τετραγωνικά χιλιόμετρα. Θεωρώ ότι η Λευκωσία αντανακλά μια ευρύτερη εικόνα που χαρακτηρίζει τα ανάλογα δεδομένα και στις άλλες πόλεις. Μια τεράστια αύξηση των αξιών των ιδιοκτησιών και των εσόδων που θα εισέπραττε το κράτος με ένα μικρό Τέλος Πολεοδομικής Αναβάθμισης πάνω στην αύξηση της αξίας που παραχωρήθηκε από τη διοίκηση.

Με αυτό το σκεπτικό θα πρέπει να εξεταστεί το όλο θέμα των αποζημιώσεων, όχι μόνο στον Ακάμα αλλά και σε όλες τις περιπτώσεις προστασίας και ανάδειξης χώρων και τόπων φυσικής και πολιτιστικής αξίας και κληρονομιάς, στο πλαίσιο της ίδιας της πολεοδομικής διαδικασίας. Έτσι ο σχεδιασμός και η εφαρμογή πολιτικής προστασίας να πάψει να είναι απειλή και φόβητρο για τα δημόσια οικονομικά και την ίδια την Πολεοδομία, όπως όλα αυτά τα χρόνια, και να αποκτήσει η Πολεοδομία την οικονομική της διάσταση όχι μόνο για τον Ακάμα αλλά και για όλες τις περιοχές, χώρους και μνημεία που χρειάζονται προστασία. Η πρώτη κίνηση είναι η εφαρμογή του Τέλους Πολεοδομικής Αναβάθμισης που ήδη προβλέπεται από τα Τοπικά Σχέδια.

Γλαύκος Κωνσταντινίδης

Οικονομολόγος και Πολεοδόμος