14 minute read
Magazyn niejedno ma imię
GRAMY NA EUROPEJSKIM RYNKU
O rosnącym zapotrzebowaniu na magazyny w różnym formacie, wynikającym z sytuacji rynkowej i zmieniających się modeli biznesowych, o zielonych rozwiązaniach w obiektach logistycznych, a także o trendach rynku powierzchni przemysłowych i planach inwestycyjnych P3 Logistics Parks w rozmowie z Kingą Wiśniewską mówi Bartłomiej Hofman, Managing Director P3 Logistic Parks w Polsce.
Dwudziestolecie P3 zbiega się w czasie z 20-leciem Gali Logistyki, Transportu i Produkcji, której od wielu lat jesteście partnerem. Branża logistyczna w dużym stopniu kształtuje rynek nieruchomości przemysłowych…
Rzeczywiście, mamy dziś podwójny powód do świętowania – dwudziestolecie P3 i dwudziestolecie Gali. Od wielu lat działamy w partnerstwie z wydawnictwem Eurologistics i życzę nam kolejnych co najmniej dwóch dekad równie udanej współpracy. Podobne życzenia mogę skierować do firm logistycznych, które w dużym stopniu kształtują rynek powierzchni magazynowych. Dzięki swojemu niezmiennie dużemu udziałowi w całości popytu – w pierwszej połowie 2021 wyniósł on 30%, są jednym z najlepszych wskaźników nastrojów i zmian na polskim rynku.
Dwudziestolecie działalności firmy to okazja do przyjrzenia się rozwojowi rynku. Jakie były Wasze początki i jak zmienialiście się wraz ze zmianami rynkowymi?
P3 zostało założone w czeskiej Pradze na początku tego tysiąclecia i po skromnych początkach dziś jest jednym z pięciu najważniejszych graczy na europejskim rynku nieruchomości logistycznych. Obecnie posiadamy około 6,3 miliona mkw. powierzchni magazynowych klasy A w 11 krajach w całej Europie. Mamy też ponad 450 klientów, którzy działają w obszarze handlu detalicznego, e-commerce, logistyki (3PL) i sektora motoryzacyjnego. Kamieniem milowym w historii firmy było nabycie P3 w 2016 roku przez naszego obecnego właściciela – singapurski państwowy fundusz majątkowy GIC. Od tamtego momentu udało się nam niemal podwoić wartość portfela, która obecnie wynosi około 7 mld euro. Podobnie jak dla całej grupy, tak i dla nas w Polsce ostatnie lata to czas dynamicznego rozwoju, czemu bez wątpienia sprzyjają warunki rynkowe, szybsze upowszechnienie się handlu przez Internet oraz ewolucja, która dokonała się w zwyczajach zakupowych konsumentów.
Zmieniają się modele biznesowe, kanały sprzedaży, koncepcje dostaw, a wraz z nimi na rynku powierzchni logistycznych powstaje coraz więcej formatów magazynów. W jakim kierunku będą się one rozwijać?
Cały czas obserwujemy niesłabnący popyt zarówno na duże obiekty podmiejskie, jak i mniejsze powierzchnie położone w granicach administracyjnych miast, jak najbliżej klientów końcowych. Zapotrzebowanie na ten drugi rodzaj obiektów wynika w dużej mierze z rosnącej popularności handlu internetowego, a co za tym idzie zmieniających się oczekiwań konsumentów, którzy zamówienia złożone online chcą otrzymywać jak najszybciej – następnego, czy nawet tego samego dnia. Jest to wyzwanie, przed którym stoją dziś nie tylko kurierzy i operatorzy logistyczni, ale także deweloperzy, którzy chcą zapewnić swoim klientom odpowiednie powierzchnie w atrakcyjnych lokalizacjach. P3, starając się wyjść naprzeciw tym potrzebom, dysponuje działkami w atrakcyjnych lokalizacjach w Warszawie, Łodzi i we Wrocławiu. Pracujemy również nad kolejnymi miejskimi lokalizacjami w całym kraju. Wielkopowierzchniowe magazyny coraz częściej, między innymi ze względu na specyfikę handlu e-commerce, ale także na rosnące wymagania najemców z innych branż, powstają jako projekty BTS – w pełni dostosowane do
specyfiki działalności konkretnej firmy. W większości przypadków, przy stosunkowo krótkim terminie realizacji obiektów magazynowych, klienci są w stanie poczekać na nowy obiekt pod warunkiem, że będzie on spełniał ich oczekiwania. Z kolei projekty tzw. miejskie, z mniejszymi modułami do wynajmu, nie zawsze powstają jako „szyte na miarę”. Deweloperzy często rozpoczynają ich budowę jeszcze przed podpisaniem umów z kompletem najemców, tak aby w odpowiedzi na duży popyt dostarczyć oczekiwaną powierzchnię jak najszybciej. W najbliższej przyszłości z całą pewnością wszystkie te formaty obiektów magazynowych nadal będą się rozwijać, a niewykluczone, że pojawią się kolejne. Już dziś w magazynach powstają rozbudowane funkcje biurowe, showroom’y a nawet laboratoria.
A jak ocenia Pan potencjał rynku pod kątem magazynów specjalistycznych dla różnych branż?
Wśród klientów P3 od dawna są firmy potrzebujące specjalistycznych powierzchni, na przykład chłodniczych, reprezentujące branżę spożywczą czy farmaceutyczną, jak i te posiadające w naszych obiektach tzw. data center. Od kilku kwartałów możemy zauważyć na rynku nieco zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe z kontrolowaną temperaturą, pozwalające na przechowywanie w odpowiednich warunkach na przykład żywności. Dzieje się tak za sprawą wzrostów w segmencie e-grocery, którego rozwój został przyspieszony przez pandemię. Według badań przeprowadzonych przez spółkę Shoper przyrost sklepów oferujących artykuły spożywcze przez Internet w 2020 roku wyniósł 112% w porównaniu z okresem rok wcześniej. Mimo to, powierzchnie specjalistyczne przeznaczone na chłodnie nadal stanowią jedynie niewielki odsetek całej powierzchni dostępnej na rynku magazynowym w Polsce. Podobnie jest z serwerowniami, które stanowią jeszcze mniejszą jego część. W dłuższej perspektywie oba te sektory są obiecujące. Z całą pewnością będą się rozwijać i zwiększać swój udział w rynku magazynowym.
Jednym z ważniejszych trendów, które wpływają na obiekty logistyczne, jest ekologia. W jakim stopniu stosowanie proekologicznych rozwiązań wpływa na ekonomię, koszty utrzymania magazynu? W jakim stopniu fotowoltaika będzie wpisana w obiekty wielkopowierzchniowe?
Jeszcze kilka lat temu zestawienie kosztów i potencjalnych korzyści w czasie relatywnie krótkiego najmu, wypadało na niekorzyść rozwiązań przyjaznych środowisku. Dziś, ekologia w obiektach magazynowych staje się czymś oczywistym. Mimo że zastosowanie niektórych udogodnień wiąże się z dodatkowymi kosztami, to większość firm zdaje sobie sprawę z niewątpliwych korzyści i oszczędności, jakie zyskują w dłuższej perspektywie. Od lat staramy się być prekursorami tych zmian. Wszystkie nowo budowane obiekty certyfikujemy co najmniej w standardzie BREEAM „very good”. A od dwóch lat każdy z budowanych przez nas obiektów posiada wzmocnioną konstrukcję dachu, która umożliwia zastosowanie paneli fotowoltaicznych. Fotowoltaika już w nieodległej przyszłości będzie standardem. Choć proces ten i tak był nieunikniony, przyspieszą go rosnące w zastraszającym tempie koszty energii elektrycznej. Myślę, że w perspektywie dwóch lat, na każdym nowo budowanym magazynie będą instalowane ogniwa fotowoltaiczne zapewniające moc co najmniej kilkuset kilowatopików. Na terenie parku P3 Poznań prowadzimy pilotażowy projekt, w ramach którego dwa obecnie powstające obiekty będą wyposażone w instalacje fotowoltaiczne na dachach. Zakładając obecną moc, którą generują ogniwa fotowoltaiczne, wyprodukowana energia nie tylko w całości zaspokoi potrzeby użytkowników, ale również w przeważającej części będzie „oddawana” do sieci.
Czy pojawiają się inne wyraźne trendy na rynku nieruchomości logistycznych? Jakie nowe wyzwania stawiają przed Wami najemcy?
Kolejnym istotnym trendem jest rozwój rynku e-commerce, wraz z którym rośnie też konieczność usprawnienia i przyspieszenia ostatniego etapu doręczenia przesyłki do klienta. Jesteśmy przez to świadkami dynamicznego rozwoju logistyki miejskiej, rosnącego zapotrzebowania na mniejsze magazyny zlokalizowane w obrębie granic miast. Coraz więcej uwagi przykłada się także do komfortu i warunków pracy osób przebywających w pomieszczeniach. Stąd też częstsze wprowadzanie zasad well-being także do projektów magazynowych, chociażby poprzez zwiększenie liczby świetlików i zapewnienie odpowiedniego oświetlenia, tworzenie atrakcyjnych powierzchni socjalnych i terenów zielonych dedykowanych pracownikom.
Rozwój rynku napędza e-commerce, także sytuacja na rynku globalnym związana z zakłóceniami w łańcuchach dostaw i wysokimi cenami. Jak długo zapotrzebowanie na nowe powierzchnie będzie rosło?
Dynamiczny wzrost udziału sektora e-commerce w rynku magazynowym to trend ogólnoświatowy,
który w ostatnim czasie jest wyraźnie widoczny także w Polsce i spodziewam się, że będzie nadal przybierał na sile. Według prognoz globalna sprzedaż przez Internet w bieżącym roku wzrośnie o kolejne 14,3%, a w Polsce w 2026 roku wartość tego rynku będzie na poziomie 162 mld zł, co oznacza średnioroczny wzrost o 12% i spowoduje jeszcze większy popyt na powierzchnię magazynową obsługującą ten sektor. Handel elektroniczny to obecnie dla wielu konsumentów preferowany kanał zakupów i konieczna jest reorganizacja łańcucha dostaw, działań logistycznych i dostosowanie przestrzeni magazynowej, które wiele firm już podejmuje. Dodatkowo w szczycie pandemii obserwowaliśmy zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie tzw. buforowe, na których firmy składują zapasy, tak aby ze względu na potencjalne przerwy lub opóźnienia w dostawach produktów wytwarzanych w państwach azjatyckich móc zapewnić klientom w miarę stabilny dostęp do towarów. Do czasu aż większa część produkcji nie przeniesie się do Europy, to się raczej nie zmieni i magazyny buforowe będą nadal popularne. Z kolei przenoszenie produkcji do krajów europejskich także będzie generować zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie.
Parki P3 funkcjonują w kluczowych lokalizacjach Polski. Planujecie ich rozbudowę, czy także inwestycje w nowych lokalizacjach? Jakie zasoby macie w swoim banku ziemi?
Od samego początku funkcjonowania P3 w Polsce stawiamy przede wszystkim na główne rynki logistyczne w kraju: Warszawę i jej okolicę, Polskę Centralną oraz Poznań. Jednak od ponad dwóch lat dywersyfikujemy nasz portfel, inwestując zarówno w istniejące obiekty, jak i rozbudowując bank ziemi także na pozostałych kluczowych rynkach takich jak Wrocław, Łódź i Gdańsk. Bacznie przyglądamy się także mniejszym rynkom regionalnym z dużym potencjałem wzrostowym, jak na przykład Bydgoszcz, Trójmiasto czy rynkom regionalnym na ścianie zachodniej, które wpisują się w rozwój rynku logistycznego opartego w dużej mierze na e-commerce. Jednym z naszych priorytetów są też projekty logistyki miejskiej, dlatego nadal będziemy intensywnie pozyskiwać grunty i powiększać portfel projektów w Warszawie, Łodzi, Wrocławiu czy na Śląsku. Ostatnie kwartały to dla całego zespołu P3 bardzo pracowity okres. Obecnie w budowie mamy 140 000 mkw. powierzchni logistycznej, a od początku tego roku przekazaliśmy naszym klientom obiekty o łącznej powierzchni ponad 60 000 mkw.
Jak ocenia Pan rozwój rynku nieruchomości logistycznych w Polsce i regionie w najbliższych latach?
Polski rynek magazynowy rozwija się dynamicznie, o czym świadczy rekordowa aktywność najemców. Według branżowych analiz tylko w pierwszym półroczu popyt wyniósł 3,3 mln mkw., a na jednego mieszkańca przypada około 0,56 mkw. powierzchni logistycznej. Aby dogonić wynik innych krajów, jak na przykład Niemcy, gdzie na mieszkańca przypada ok. 1 mkw. powierzchni, obecne tempo rozwoju rynku magazynowego w Polsce musiałoby się utrzymać przez ok. 7 lat. Dlatego nie spodziewam się zahamowania przez najbliższe lata. Powodem dynamicznego rozwoju sektora jest między innymi przenoszenie obsługi rynków zagranicznych do Polski. Nasz kraj może pochwalić się dobrą komunikacją z rynkami zachodnimi, a ponadto jest konkurencyjny pod względem kosztów pracy. Różnica wynagrodzeń zapewne z czasem będzie się zacierała, ale zanim to nastąpi, rynek będzie się nadal rozwijał. Na korzyść deweloperów magazynowych zmieniły się także przyzwyczajenia konsumentów, którzy coraz więcej kupują online i wymuszają na firmach posiadanie rozbudowanej sieci magazynów. Ponadto, dużą szansą jest dla nas rozwój Nowego Jedwabnego Szlaku, czyli idei odtworzenia dróg handlowych łączących kraje Środka z Europą i Bliskim Wschodem z wykorzystaniem transportu morskiego i kolejowego. Polska może stać się bramą dla towarów trafiających na teren Unii Europejskiej. Taka perspektywa w połączeniu ze zwiększającą się liczbą kontenerów przypływających do Polski i rozwojem portów w Gdyni i Gdańsku, wydaje się być bardzo dobra dla branży.
XX YEARS P3 PARKS
MAGAZYN NIEJEDNO MA IMIĘ
Jak grzyby po deszczu rosną w Polsce nowe magazyny. Bieżący rok jest absolutnie rekordowy pod kątem dostarczonej powierzchni – jej zasoby przekroczą z pewnością poziom 24 mln mkw. Warto też wspomnieć, że w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku wynajęto aż 3,5 mln mkw. i jest to wynik o ponad 50% lepszy niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Ponadto w budowie cały czas znajduje się 3,4 mln mkw., a więc ponad 95% więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.
Damian Kołata Partner, Head of Industrial & Logistics Poland / Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield
Dla laika magazyn to duża bryła z rampami, pod które podjeżdżają samochody ciężarowe, a w środku prowadzone są bliżej nieokreślone operacje magazynowe. Gdy jednak przyjrzymy się tematowi magazynów bliżej, szybko zauważymy, że na pozór podobnie wyglądające budynki mogą pełnić całkowicie różne role, charakteryzować się niejednorodną specyfikacją techniczną i wyposażeniem. Na powierzchni magazynu może pracować kilka, kilkanaście osób, ale na niewiele większej nawet kilka tysięcy pracowników magazynowych. Może też być miejscem rozpoczęcia operacji w ramach łańcucha dostaw w danym kraju bądź też elementem jego ostatniej mili lub nawet ponownego wprowadzenia do obiegu. Reasumując – mówimy o pozornie podobnych konstrukcjach, lecz o całkowicie różnorodnym przeznaczeniu i funkcji. Spróbujmy przyjrzeć się bliżej kilku typom powierzchni, które mogą mieć istotne znaczenie dla zrealizowania dostawy do klienta końcowego, jego pozytywnego doświadczenia zakupowego i w końcu, co ostatnio coraz bardziej zyskuje na znaczeniu, dla łatwego zwrotu towaru bądź sprzedaży rzeczy już używanej w ramach re-commerce. Centrum dystrybucji Wolnostojące centrum dystrybucyjne to z reguły miejsce, do którego przyjmowane są towary pochodzące bezpośrednio od producentów lub dystrybutorów. Przeważnie jest to magazyn o powierzchni kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych, którego powierzchnia operacyjna, biorąc pod uwagę zainstalowane pick-towery, sięgać może nawet 300 000-350 000 mkw. Jest to szczególnie widoczne, gdy z magazynu zasilane są zarówno sklepy stacjonarne, jak i zaopatrywani są klienci końcowi w ramach handlu elektronicznego. Aby jak najefektywniej wykorzystać powierzchnię magazynową, coraz częściej spotyka się na niej konstrukcje nazywane pick-towerami, zawierające na przykład metalowe lub kartonowe, wielowarstwowe regały półkowe, windy do zasilania stocku, taśmociągi do przekazywania skompletowanych towarów do strefy pakowania itd. Instalacja taka pozwala na bardziej efektywną adaptację dostępnej przestrzeni oraz optymalne dopasowanie jej do indywidualnych potrzeb i warunków panujących w magazynie. Zbudowanie pick-towera wymaga odpowiednio wzmocnionej posadzki oraz bardziej wydajnych systemów wentylacji, ogrzewania i właściwego oświetlenia. Konieczne jest doświetlenie powierzchni, na której wykonywana jest praca stała. Zgodnie z prawem odpowiednio doświetlone powinny być miejsca, w których czas przebywania jednej osoby w ciągu doby przekracza 4 godziny. Coraz częściej pojawiają się obiekty z dodatkowo doświetloną strefą kompletacji znacznie powyżej minimalnej normy 300 lx. Budowa takiej konstrukcji wiąże się również z większymi wymaganiami w stosunku do ochrony przeciwpożarowej. Dotyczy to między innymi konieczności zainstalowania dodatkowych systemów tryskaczowych i kurtyn przeciwpożarowych. W ciągu ostatnich kilku lat pojawiły się w Polsce takie magazyny wybudowane najczęściej w wariancie BTO (build to own) lub BTS (build to suit). Zostały zbudo-
wane zgodnie z indywidualnymi wymaganiami klientów, często są wyższe od standardowych obiektów, z dodatkowymi powierzchniami sięgającymi nawet do 18 m wysokości. Duża liczba pracowników potrzebnych do obsługi zamówień powoduje, że firmy zwracają uwagę na dostosowanie powierzchni socjalnych. Mowa tu nie tylko o wygodnych szatniach z nowoczesnym węzłem sanitarnym, ale także o dużej kantynie, salkach konferencyjnych, czy pomieszczeniach do odpoczynku. Nieodłącznym wymogiem jest również zapewnienie pracownikom odpowiedniej liczby miejsc parkingowych. Ponieważ ich dostępność jest często ograniczona powierzchnią parkingu i koniecznością wydzielenia miejsc na przykład dla ciężarówek, czy nadwozi wymiennych, pracodawcy finansują pracownikom dojazd, organizują linie autobusowe lub finansują dojazdy samochodami osobowymi tym, którzy zabierają ze sobą współpracowników. Magazyny w parkach logistycznych Na pozór podobną funkcję opisanych centrów dystrybucji spełniają magazyny ulokowane w parkach logistycznych. Główna różnica polega na tym, że magazyn wolnostojący, wybudowany jako BTO lub BTS, może zostać dostarczony według indywidualnych wymagań, a magazyn będący częścią parku logistycznego zajmuje tylko część powierzchni jednego z budynków i ma standardową wysokość. Nie oznacza to jednak, że nie można w nim stworzyć skomplikowanego połączenia kilku różnych systemów składowania, kompletacji, pakowania i wysyłki. Najczęściej w ramach takiego magazynu możemy wyróżnić: • różne strefy składowania (typowe regały paletowe, regały typu mini-load, regały VNA, przesuwne, push-back, regały półkowe, stojaki do przechowywania odzieży na wieszakach); warto, aby systemy te pozwalały na łatwe przemieszczanie towaru lub zmianę jego stref, np. w okresie zmiany sezonu lub wdrażania akcji sprzedażowych i promocyjnych; • dedykowany dla określonego asortymentu sposób składowania (np. lokalizacje mono SKU, multi SKU, składowanie chaotyczne, składowanie strefowe); • strefę usług VAS (value added services), kreujących wartość dodaną (etykietowanie, przepakowywanie, tworzenie zestawów promocyjnych); • strefę półkową dla ulotek, dodatków i próbek dodawanych do paczki w strefie pakowania; • strefę procesowania logistyki zwrotów; • strefę sortowania z użyciem automatycznych sorterów lub zastosowaniem manualnego procesu; • powierzchnię buforową dla zamówień już skompletowanych i czekających na przekazanie firmie kurierskiej; • strefę dla składowania materiałów opakowaniowych.
Jeszcze kilka lat temu magazyny takie powstawały w okolicy największych obszarów metropolitarnych i miast, przy skrzyżowaniu autostrad, jednak ostatnio parki logistyczne powstają w mniej oczywistych lokalizacjach. Wynika to z coraz lepszej infrastruktury transportowej, szybko rozwijającego się rynku powierzchni magazynowych, a także gotowości deweloperów do uruchamiania nowych inwestycji. Lokalizacja centrum logistycznego zależy dziś bardziej od celu, jaki chce on osiągnąć poprzez uruchomienie nowej operacji. Duże natężenie inwestycji obserwujemy obecnie w Polsce Zachodniej. Niższe – w porównaniu do Niemiec – koszty pracy, lepsza wydajność polskich pracowników i krótki czas wymagany na dostawę zamówienia sprawiają, że region ten jest atrakcyjny dla niemieckich firm i wiele z nich przenosi do Polski część operacji logistycznych. Kolejna ciekawa alternatywa to rynek Polski Wschodniej, będący dobrym miejscem dla firm, dla których okres realizacji zamówienia nie musi być natychmiastowy. Swoich zwolenników nadal znajdują oczywiście największe ośrodki, ale poza nimi rozwijane są też parki na odleglejszych rynkach, gdzie powstają huby kurierskie lub powierzchnie przeładunkowe. Przed podjęciem decyzji o wyborze lokalizacji magazynowej, najemcy biorą z reguły pod uwagę bliskość do klienta końcowego, odległość do punktów przeładunkowych firm kurierskich, prognozy sprzedażowe, projekty ekspansji na kolejne rynki i regiony, lokalizację głównych dostawców, koszty pracy i poziom bezrobocia, infrastrukturę magazynową i drogową, a także obecną konkurencję zarówno pod kątem możliwych zagrożeń, jak i potencjalnych synergii. Magazyny miejskie Presja związana z wymaganiem klientów dotyczącym jak najszybszej dostawy, a także ważny element kosztowy w ramach ostatniej mili powoduje, że bardzo szybko rozwija się segment magazynów miejskich. Ich powierzchnia wynosi od kilkuset do kilku tysięcy metrów kwadratowych. Moduły takie powstają już w największych aglomeracjach (Warszawa, Łódź, Wrocław, Gdańsk, Szczecin). Będą również dobrym rozwiązaniem w takich lokalizacjach, jak: Białystok, Częstochowa, Bydgoszcz, Rzeszów czy Toruń. Firmy spodziewają się dynamicznego wzrostu zamówień. Konieczne więc będzie znalezienie efektywnego rozwiązania w zakresie logistyki ostatniej mili, tym bardziej, że duże ośrodki miejskie zaczynają podejmować działania w celu unormowania ruchu kurierskiego w centrum miast (np. opracowywana obecnie strategia #Warszawa2030), co spowoduje ograniczenia w dostawach i zwiększenie popularności punktów PUDO (pick up, drop off) i schematu OOH Delivery (dostawy poza miejsce zamieszkania). Mały magazyn miejski może być doskonaLokalizacja centrum logistycznego zależy dziś bardziej od celu, jaki chce on osiągnąć poprzez uruchomienie nowej operacji.
