Rozbudowa parku logistycznego

Michał Czarnecki Vice President, Head of Capital Deployment & Leasing, Prologis

W najbliższych latach kluczowa będzie elastyczność obiektów, która pozwoli najemcom szybko przystosować się do rynkowych zmian. Już na etapie projektu staramy się przewidzieć, jakie scenariusze mogą przynieść kolejne lata i pod tym kątem dostarczać naszym klientom budynki gotowe na przyszłość. Przykładem takiego podejścia jest nasza najnowsza inwestycja w Warszawie. W Prologis Park Warsaw-Żerań powstaje magazyn, którego wyróżnikiem jest wszechstronność i elastyczność. To powierzchnia typu Small Bussines Unit, którą można dostosować do różnorodnego charakteru działalności najemcy – od e-commerce, po produkcję, ale także do zmieniającej się skali działalności. W tym celu zaprojektowaliśmy moduły magazynowe, które można ze sobą łączyć. Dzięki temu nasi klienci będą mogli powiększać wynajmowaną powierzchnię w ramach budynku, bez potrzeby przeprowadzki. W przypadku strategicznej miejskiej lokalizacji to bardzo istotne. Mimo że jest to magazyn spekulacyjny, ma cechy charakterystyczne dla naszych realizacji BTS – możemy dostosować powierzchnię do ponadstandardowych wymagań klientów. Budynek jest m.in. przygotowany do wyposażenia go na życzenie klienta w doświetlenia, które zapewnią aż do 12,5% naturalnego światła, a zwiększona nośność dachu daje możliwość zainstalowania fotowoltaiki. Pomagamy też w dostosowaniu aranżacji powierzchni biurowych czy instalacji do indywidualnych potrzeb najemcy. Jak wszystkie nasze nowe inwestycje będzie poddany akredytacji BREEAM na poziomie Very Good, a w ramach programu PARKlife™ oferować będziemy na jego terenie udogodnienia dla pracowników. łym miejscem nie tylko do szybkiego odbioru zamówienia, czy też jego zwrotu, ale może też pełnić funkcję showroomu, a nawet centrum usług dodanych (np. drobne i ekspresowe usługi krawieckie dla firm z branży fashion). W magazynie typu city logistics, można również zaaranżowanie biuro lub powierzchnię do lekkiej produkcji. W magazynach miejskich możliwe jest skoncentrowanie w jednym miejscu wszystkich istotnych elementów działalności operacyjnej firmy. Dodatkowo, możliwość dojazdu do nich komunikacją miejską ułatwia rekrutację, zapewnia dostęp do zasobów ludzkich i poprawia retencję pracowników, co jest szczególnie ważne w przypadku małych i średnich firm. Branża e-commerce jest narażona na ogromną fluktuację zatrudnienia, wahania popytu i szczyty sezonowe, moduły takie są więc doskonałą odpowiedzią na naturalny rozwój rynku i pozwalają na dostosowanie obsługi logistycznej do rynkowych standardów i potrzeb. Warto wiedzieć, że aż 56% kupujących w Internecie Polaków twierdzi, że szybka dostawa jest dla nich absolutnym priorytetem, nawet jeśli wiązałaby się z dodatkową opłatą. Jesteśmy w tym zakresie najbardziej niecierpliwym narodem w Europie. Na przeciwnym biegunie są Skandynawowie, tylko 25% tamtejszych kupujących zwraca uwagę na termin dostawy. Trend zmierzający do coraz szybszych dostaw jest jednak widoczny nie tylko w Polsce. Wyniki badania firmy Zebra Technologies pokazują, że w odpowiedzi na oczekiwania współczesnych konsumentów aż 78% firm logistycznych planuje do 2023 roku zaoferować dostawy tego samego dnia, zaś 40% do 2028 roku planuje zaoferować dostawy w ciągu dwóch godzin. Ponadto 87% ankietowanych spodziewa się, że do 2028 roku zacznie realizować dostawy crowdsourcingowe lub korzystać z sieci kierowców, którzy zgłaszać się będą do realizacji konkretnego zamówienia.

Centra zwrotów Poziom zwrotów w e-commerce jest dosyć zróżnicowany i zależy od grupy asortymentowej. W branży książek rzadko przekracza 5%, podczas gdy w branży odzieżowej generuje średnio poziom 40%, a podczas okresu świątecznych wyprzedaży i Black Friday sięga kilkudziesięciu procent. Z tego powodu nieodzownym elementem polskiego krajobrazu magazynowo-transportowego stały się centra zwrotów i nadwozia wymienne, tzw. swap body. Magazyn służący operacjom zwrotów mieści się zazwyczaj w parku logistycznym i nie odbiega od standardowego, choć charakteryzuje się tym, że na małej powierzchni kilku tysięcy metrów kwadratowych pracuje nawet kilkaset osób. Z tego względu najemca musi zadbać o odpowiedniej wielkości przestrzeń socjalną i biurową, a także dostosowaną strefę inbound/outbound z odpowiednią liczbą doków, aby płynnie dokonywać rozładunku i załadunku nadwozi wymiennych. Warto przypomnieć, że praca przy zarządzaniu zwrotami, jeśli wykonujemy ją w jednym miejscu dłużej niż cztery godziny, podlega pod przepisy o pracy stałej. Z tego powodu musimy spełnić kilka dodatkowych warunków w zakresie temperatury, oświetlenia i doświetlenia. Temperatura w strefie pakowania lokalnie musi być zwiększona do +18 C (np. przez promienniki ciepła), a często na całości powierzchni magazynu należy zainstalować

destryfikatory. Oświetlenie miejsca pracy powinno wynosić – 500 lux, a doświetlenie światłem dziennym – 12,5%. Operacja zarządzania zwrotami, ich klasyfikacją jest bardzo podobna do procesu związanego z przyjęciem towaru w ramach re-commerce. Podstawowym elementem po przyjęciu paczki jest jej rozdysponowanie na stół za pomocą przenośnika lub w roll kontenerze i manualna klasyfikacja według kryteriów wskazanych przez klienta. Częstym elementem takiego magazynu jest więc kilkupoziomowy przenośnik służący do transportu paczek, przeprocesowanego asortymentu i kartonów oraz folii. Niezwykle istotnym aspektem parku logistycznego, w którym obecne jest centrów zwrotów, jest też odpowiednie zabezpieczenie miejsc parkingowych dla nadwozi wymiennych i zapewnienie sobie tzw. swap body movera, czyli ciągnika, który będzie podstawiał nadwozia pod rampy. Magazyny w centrach handlowych Magazyny to nie tylko powierzchnie w parkach logistycznych. Coraz częściej miejsca służące do składowania i kompletacji tworzone są w centrach handlowych. Rosnący omnichannel i konieczność ciągłego przecinania się ścieżek zakupowych, dostaw i możliwości zwrotów powoduje, że miejscem, z którego wysyłane są zamówione przez Internet towary, są też galerie handlowe. Proces zwany FFS (fulfillment from store) znacznie przyspiesza dostawy, firmy są w stanie dostarczyć towar z takiego magazynu nawet w ciągu trzech godzin. Przykładem są salony marek Modivo i eobuwie. Z kilkudziesięciu z nich możemy otrzymać towary nawet w ciągu 90 minut od zamówienia. Największy punkt eobuwie wraz z magazynem na zapleczu zajmuje prawie 2000 mkw. i oferuje ponad 100 000 produktów, podczas gdy stan magazynowy typowego sklepu z obuwiem to jedynie 600 par. W niektórych krajach magazynowanie w galeriach handlowych sięga jeszcze dalej – dochodzi do przeformatowania powierzchni po byłych centrach w całości na magazyny miejskie. Przykładem jest tu amerykańska sieć Sam’s Club, która zamknęła swoje centra handlowe po to, aby stworzyć w nich centra fulfillment zaopatrujące klientów dokonujących zakupów online. Dark stores Otwieranie powierzchni magazynowych w centrach handlowych to nie jedyna nowość w zakresie standardu magazynowania i lokalizacji magazynu. Kolejną jest boom na e-grocery i szybkie zakupy spożywcze, którymi zainteresowaliśmy się w 2020 roku. Wtedy jeszcze nazwa q-commerce była niejasnym szyfrem, teraz quick commerce, który polega na szybkiej, w ciągu nawet 10-15 min, dostawie zakupów spożywczych, to coraz częstszy element handlu internetowego. Na ulicach mamy okazję spotykać charakterystycznie ubranych rowerzystów i motocyklistów, którzy w kwadratowych torbach wiozą zakupy. Skąd te zakupy pochodzą? O ile w początkowej fazie były one po prostu dokonywane w sklepach, to ostatnio w największych polskich miastach dostarczane są z tzw. dark stores. Dark stores mogą być różnej wielkości – osiedlowego sklepu stacjonarnego, ale również dużego magazyny fulfillment o powierzchni kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych (szczególnie w USA, gdzie dark stores tworzone są w miejscu likwido-

Jarosław Czechowicz

Country Manager, GLP W GLP cały czas obserwujemy stabilny popytu na powierzchnie logistyczne w Warszawie i okolicach. Budynki typu big-box zlokalizowane blisko tras okalających stolicę, takie jak Warsaw II Logistics Centre, to najatrakcyjniejszy produkt na warszawskim rynku. Równie aktywnie uczestniczymy w rozwoju rynku górnośląskiego, gdzie duże zapotrzebowanie generowane jest przez logistyków, branżę handlową i e-commerce, jak również firmy produkcyjne z sektora automotive. Region charakteryzuje się sporą liczbą zapytań dotyczących dużych powierzchni, które obsługują nie tylko aglomerację górnośląską, ale bardzo często całe południe Polski i sąsiednie kraje. Przykład – w naszym nowo powstającym GLP Park Lędziny, realizowanym w podwyższonym, proekologicznym standardzie, bezpośrednio przy węźle S1 Lędziny, znajdzie się magazyn Auchan o powierzchni 54 tys. mkw. Lokalizacje na Górnym Śląsku i w Zagłębiu, w których działki nadające się pod projekty typu big-box są deficytowe, są na wagę złota. Pomorskie Centrum Logistyczne zawsze cieszyło się dużym zainteresowaniem klientów ze względu na sąsiedztwo DCT. Podobnie jak rozbudowywany właśnie głębokowodny terminal, bezustannie się ono powiększa. Kolejni klienci będą mogli skorzystać w powierzchni magazynowej w piątym z kilkunastu planowanych budynków, już w przyszłym roku. Nie obawiamy się spadku popytu na wysokiej klasy magazyny w tej lokalizacji.

Waldemar Witczak

Dyrektor regionalny, SEGRO Sektor magazynowy notuje w Polsce stabilne, dynamiczne tempo wzrostu. Pandemia umocniła zainteresowanie klientów magazynami m.in. ze względu na przyspieszony rozwój handlu internetowego. Rynek magazynowy jest największy w Warszawie i okolicach, gdzie znajduje się obecnie niemal 25% całkowitych zasobów w Polsce, a z kolei najdynamiczniej rozwija się aktualnie Górny Śląsk oraz Wrocław. Dominującym formatem na rynku pozostają magazyny wielkoformatowe typu big-box. Fakt, iż Polska nadal dysponuje sporą pulą gruntów sprawia, że w najbliższej przyszłości proporcja tego typu obiektów vs mniejsze, miejskie powierzchnie się nie zmieni. Niemniej konieczność efektywnego zarządzania logistyką ostatniej mili powoduje rosnące zainteresowanie magazynami zlokalizowanymi w obrębie lub w pobliżu dużych aglomeracji miejskich. Z raportu JLL i SEGRO „Logistics Avenue: logistyka miejska w Polsce” wynika, iż obiekty miejskie stanowią w Polsce ok. 7,5% całkowitych zasobów powierzchni magazynowej, rośnie szczególnie sektor Small Business Units (SBU) odpowiedzialny obecnie za 20% podaży. W europejskim portfelu SEGRO miejskie magazyny stanowią aż 67% całkowitej wartości, a w Polsce stale rozwijamy ten element oferty. Nowością, która zyskuje na znaczeniu, obecnie na zachodzie, są obiekty mixed-used – łączące nieruchomości komercyjne z projektami mieszkaniowymi czy biurowymi. SEGRO Park Hayes to projekt tego typu w naszym brytyjskim portfolio. Na miejscu dawnej fabryki czekolady i kawy Nestle zostaną wybudowane magazyny, ale i budynki mieszkalne, powstanie też park i obiekty rekreacyjne. wanych galerii handlowych, jak opisano powyżej i noszą nazwę dark warehouse). Mieszczą się one zazwyczaj w miastach lub przy szlakach komunikacyjnych. W Polsce rozwija się na razie koncept mniejszych dark stores, które zajmują często miejsca w lokalach handlowych wspólnot mieszkaniowych i nie przekraczają 200-250 mkw., posiadając w swojej ofercie około 1500 SKU. Firmy takie jak Lisek czy Jokr uruchomiły już kilkanaście takich powierzchni, które z zewnątrz przypominają sklep spożywczy. Realizowane są z nich zamówienia w promieniu około 2 km od danej lokalizacji. Do otwarcia podobnych konceptów w niedalekiej przyszłości szykują się również Bolt, Glovo, Wolt, Swyft, Gorillas, a także Żabka i Biedronka (we współpracy z Glovo, jako BIEK, czyli Biedronka Ekspress). Co ważne, q-commerce cieszy się również coraz większym zainteresowaniem nie tylko klientów, ale i inwestorów oraz funduszy venture capital. Tylko w tym roku fundusze zainwestowały w przedsiębiorstwa dostarczające ekspresowo artykuły spożywcze ponad 1,5 miliarda USD, podczas gdy w ciągu całego poprzedniego roku była to kwota prawie trzykrotnie niższa (687 milionów USD). Już wkrótce dark stores pojawią się nie tylko w zakresie dostaw artykułów spożywczych, ale i odzieży. Ponadto, wspólnie z magazynami w centrach handlowych i systemem FFS (fulfillment from store) stworzą nową sieć dostaw ostatniej mili. Sieć o wiele bardziej wydajną i efektywną. Według wielu ekspertów z branży koszty ostatniej mili wahają się od 40% do nawet 55% całości kosztów łańcuchów dostaw. Stąd tak wiele inicjatyw mających na celu optymalizację logistyki i wydatków na nią w zakresie logistyki miejskiej i last mile oraz na reorganizację dostaw. Huby kurierskie Jak grzyby po deszczu rosną również huby kurierskie. Dobrym przykładem jest InPost, który w 2019 roku był liderem w wynajmie powierzchni magazynowych w Polsce, wynajmując łącznie 107 950 mkw., a więc 4% całkowitego popytu netto w kraju. Firma była także liderem w branży KEP w zakresie powierzchni oddanej do użytku w 2019 roku – w sumie 57 863 mkw., wyprzedzając tym samym na podium DHL oraz Pocztę Polską. Warto też wspomnieć, że umowy najmu zawarte przez InPost na magazyny, które zostały oddane do użytku w latach 2020-2021, osiągnęły poziom 158 000 mkw. –Polska jest nadal idealnym miejscem na uruchomianie powierzchni magazynowych o różnych wielkościach i funkcjach. Wciąż niższe niż w zachodnich krajach koszty pracy, dostępność interesujących lokalizacji w pobliżu niemieckiej granicy, a także rola międzynarodowego hubu dostaw do Europy Zachodniej i Skandynawii powoduje, że rynek powierzchni magazynowych będzie w dalszym ciągu na fali wznoszącej. Główne czynniki to oczywiście rozwój omnichannel i handlu internetowego, którego udział w całości handlu detalicznego jest wciąż co najmniej dwukrotnie niższy niż w Niemczech, Wielkiej Brytanii czy Holandii. Magazyn niejedno ma imię, a wszystkie wskazane w artykule przesłanki oraz coraz większe wymagania w stosunku do zrównoważonego rozwoju, krótszego lead time i wygód klienta, a także rozwój CBEC, nie dadzą nam powodów do bezczynności.