Erwerb von Grundst체cken und Wohneigentum in der Schweiz durch Ausl채nder
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Lex Koller? Eine Kurzeinführung Welche Erwerber sind der Lex Koller unterstellt? Welche Grundstücksnutzungen sind bewilligungspflichtig? Was können Ausländer problemlos erwerben? Tabellarische Übersicht Gibt es eine Lex Koller für juristische Personen? Glossar Engel & Völkers in der Schweiz und im Fürstentum Liechtenstein
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Das Wichtigste in Kürze ■
Der Kauf von Grundstücken in der Schweiz ist für Ausländer eingeschränkt. Grundstücke für Betriebszwecke können Bewilligungsfrei erworben werden. ■ Voraussetzung für den Erwerb eines Erstwohnsitzes durch einen Ausländer ist eine tatsächliche Wohnsitznahme in der Schweiz. Für EU/EFTA-Bürger ist eine Aufenthaltsbewilligung ausreichend (B, C-, evtl. auch L-Bewilligung), Bürger anderer Staaten benötigen zwingend eine C-Bewilligung. ■ Für Ferienwohnungen bestehen kantonal unterschiedliche Kontingente mit denen der Erwerb bewilligungsfrei möglich ist. ■ Aktien von börsennotierten Immobiliengesellschaften und Anlagefonds können frei gehandelt werden, der Kauf von Anteilen an nicht notierten Immobiliengesellschaften ist eingeschränkt. ■
1 Was ist die Lex Koller? Eine Kurzeinführung
Bereits seit 1961 kennt die Schweiz Gesetze, welche aus Angst vor dem „Ausverkauf der Heimat“ den Kauf von Grundstücken durch Ausländer einschränken. Die Vorschriften wurden mehrmals gelockert, letztmals im Jahre 1997, und sind heute unter dem Namen „Lex Koller“ bekannt. Das Gesetz ist auf Bundesebene erlassen und somit gesamtschweizerisch anwendbar. Der Vollzug ist an die Kantone delegiert. Das Gesetz arbeitet mit einer Negativdefinition und regelt, welche Grundstücksgeschäfte für Ausländer bewilligungspflichtig sind. Sämtliche Geschäfte bei denen die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind, unterliegen der Bewilligungspflicht: ■
Der Erwerber ist eine Person aus dem Ausland Das Grundstück ist aufgrund seiner Nutzung bewilligungspflichtig ■ Das erworbene Recht gilt als Immobilienerwerb im Sinne des BewG ■
Alle anderen Transaktionen bedürfen keiner Bewilligung und sind somit problemlos möglich.
2 Welche Erwerber sind der Lex Koller unterstellt?
Als „Person aus dem Ausland“ gelten folgende Gruppen: ■ ■
Ausländer mit Wohnsitz im Ausland Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder Bürger eines EU oder EFTA-Landes sind, noch eine gültige Niederlassungsbewilligung haben
Somit können folgende Personen frei Immobilien in der Schweiz erwerben: ■
Schweizer / Doppelbürger mit Sitz in der Schweiz oder im Ausland EU/EFTA-Bürger mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (Aufenthaltsbewilligung B, C, evtl. Kurzaufenthalt L) ■ Bürger anderer Staaten mit C-Bewilligung und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz ■
Der Erwerb über eine juristische Person kann nur erfolgen, wenn die Gesellschaft sowohl ihren Sitz in der Schweiz hat, als auch durch Personen mit Sitz in der Schweiz beherrscht wird. Der Umweg über eine Schweizer Aktiengesellschaft funktioniert somit für Ausländer nicht. Relevant für die Bewilligungspflicht ist der Status der „wirtschaftlich berechtigten“ natürlichen Person.
3 Welche Grundstücksnutzungen sind bewilligungspflichtig?
Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Bauland für solche Bauten sind grundsätzlich bewilligungspflichtig und können somit von Personen aus dem Ausland nicht erworben werden. Unbebautes Land ist dann bewilligungspflichtig, wenn nicht innerhalb eines Jahres mit der Erstellung einer bewilligungsfreien Baute begonnen wird. Als Ausnahme können Zweitwohnungen von Grenzgängern in ihrer Arbeitsregion und Wohnungen, die mit einem Betriebsstättengrundstück zusammenhängen, erworben werden. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass sämtliche Bauten mit gewerblicher Nutzung für Ausländer frei erwerbbar sind. Bewilligungspflichtig ist der Erwerb von Grundstücken, bzw. sämtlicher Geschäfte, die dem Ausländer eine eigentumsähnliche Verfügungsgewalt verschaffen. Dies sind insbesondere: ■
Erwerb eines Grundstückes, Baurechts, Wohnrechts oder einer Nutzniessung Erwerb von Anteilen an einer juristischen Person, ausgenommen, wenn diese Anteile an einer Börse in der Schweiz notiert sind ■ Begründung und Ausübung von Kauf-, Verkaufs- und Rückkaufsrecht ■ Andere Geschäfte, die dem Erwerber eine eigentumsähnliche Stellung verleihen (z.B. langer Mietvertrag mit unüblichen Vertragsbestimmungen) ■
4 Was können Ausländer problemlos erwerben?
Es gibt einige wichtige Ausnahmen und Möglichkeiten, als Ausländer mit Wohnsitz im Ausland trotz der Lex Koller Immobilien oder Bauland in der Schweiz zu erwerben. Ausnahme 1: Gewerbliche Immobilien und Betriebsstätten Wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient, unterliegt es keiner Bewilligung. Darunter fallen auch Restaurants oder Arztpraxen. Problematisch ist der Kauf nur, wenn neben dem gewerblichen Zweck das Objekt gleichzeitig auch zu Wohnzwecken genutzt wird. Zu gewerblichen Liegenschaften zugehörige Wohnungen können nur in begründeten Ausnahmefällen ohne Bewilligung erworben werden, beispielsweise, wenn sie als betriebsnotwendig deklariert werden können oder eine Abtrennung vom betrieblich genutzten Teil unmöglich wäre. Wenn zudem Betriebstätten mit behördlich verordneten Wohnanteilsquoten ausgestattet sind, bedürfen diese keiner zusätzlichen Bewilligung. Ausnahme 2: Ferienliegenschaften in einzelnen Kantonen Einige Kantone erlauben den genehmigungsfreien (Lex Koller befreiten) Kauf von Ferienliegenschaften. Es sind dies die Kantone Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nid- und Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis. Die Grundstücksfläche muss weniger als 1‘000 Quadratmeter und die Nettowohnfläche weniger als 200 Quadratmeter betragen. Zu letzterer zählen alle bewohn- und beheizbaren Räume inklusive Sauna, Schwimmbäder und Hobbyräume, nicht jedoch Balkon, Treppenhaus, Keller und Dachboden.
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Der Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer untersteht schweizweit einer Kontingentierung. Jährlich dürfen nur 1‘500 Ferienwohnungen an Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz verkauft werden, wobei der Anteil in den Kantonen stark variiert. Das Wallis beispielsweise verfügt über 330 Kontingente pro Jahr, Appenzell Ausserrhoden, Uri, Nidwalden, Obwalden, Glarus, Jura und Schaffhausen nur je über 20. Beim Kauf einer Ferienwohnung muss ein Ausländer demzufolge ein solches Kontingent „erwerben“ oder mit dem Kauf zuwarten. Ausnahme 3: Ausländer mit Wohn- und Steuerdomizil in der Schweiz Ein Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz kann bewilligungsfrei eine Wohnung am Ort seines tatsächlichen Wohnsitzes erwerben. Er muss sie selber bewohnen und darf sie weder vollständig noch teilweise vermieten. EU-/EFTA-Bürger mit tatsächlichem und rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz und einer Aufenthaltsbewilligung B sowie Angehörige anderer ausländischer Staaten mit einer gültigen Niederlassungsbewilligung C gelten nach der Lex Koller als Personen mit Wohnsitz im Inland. Sie sind damit in Bezug auf den Immobilienerwerb Schweizer Bürgern gleich gestellt und können sämtliche Immobilienarten (also z.B. auch Mehrfamilienhäuser oder Zweitwohnungen) bewilligungsfrei erwerben. Ausnahme 4: Schweizer Immobiliengesellschaften und Anlagefonds Wenn eine Immobiliengesellschaft an einer Schweizer Börse notiert ist und durch die FINMA (Finanzmarktaufsicht) reguliert ist, untersteht der Kauf der Aktien dieser Gesellschaft nicht der Lex Koller. Ist eine Wohn-Immobiliengesellschaft nicht an einer Schweizer Börse notiert und hat zum Zweck den Erwerb oder das Halten von Wohngrundstücken oder weiteren, nicht betrieblichen Grundstücken, so wird zwischen dem Wohnsitz des ausländischen Käufers, seiner Aufenthaltsbewilligung und seiner Herkunft unterschieden. Handelt es sich um eine Immobiliengesellschaft mit Gewerbe- und Wohnflächen gilt folgender Grundsatz: Sobald der Anteil der Wohnimmobilien ein Drittel der Gesellschaft übersteigt, muss eine Bewilligung eingeholt werden.
6 Tabellarische Übersicht Grundstückerwerb durch Ausländer Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz EFH/ETW als Hauptwohnsitz
EFH/ETW als Zweitwohnsitz
EFH/ETW als Feriendomizil mit Kontingent
MFH
Gewerbe Betriebsstätte
EU- & EFTABürger mit B oder C-NL*
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Bürger ausserhalb EU & EFTA mit C-NL*
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Bürger ausserhalb EU & EFTA mit B-NL*
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Bürger ausserhalb EU & EFTA ohne NL*
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Legende: Falls Sie ein EU oder EFTA-Bürger mit Niederlassung B oder C in der Schweiz sind, dann können Sie sämtliche Immobilien bewilligungsfrei erwerben. * Niederlassung
Ausländer mit Wohnsitz im Ausland EFH/ETW als Hauptwohnsitz
EFH/ETW als Zweitwohnsitz
EFH/ETW als Feriendomizil mit Kontingent
MFH
Gewerbe Betriebsstätte
EU- & EFTABürger
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Bürger ausserhalb EU & EFTA
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Legende: Falls Sie ein EU oder EFTA-Bürger sind und Ihr Wohnsitz ausserhalb der Schweiz liegt, dann können Sie ein Feriendomizil oder eine Betriebsstätte bewilligungsfrei erwerben.
7 Gibt es eine Lex Koller für juristische Personen?
Der Lex Koller und somit der Bewilligungspflicht beim Erwerb von Grundstücken unterliegen auch juristische Personen. Als Personen im Ausland gelten Gesellschaften und Unternehmen mit eigener Rechtspersönlichkeit, wenn sie entweder im Ausland sesshaft sind, mehrheitlich von ausländischen Personen beherrscht werden oder via Treuhänder Grundstücke erwerben. Eine beherrschende Stellung bei einem Unternehmen resp. einer juristischen Person liegt vor, wenn deren Besitzer im Ausland mehr als ein Drittel des Gesellschaftskapitals auf sich vereinen, direkt oder indirekt mehr als ein Drittel der Stimmen kumulieren oder in einem bestimmten Umfang Fremdkapital zur Verfügung stellen. Auch hier gilt der Grundsatz, dass Personen im Ausland um eine Bewilligung bei den zuständigen Kantons- und Bundesbehörden nachfragen müssen, bevor sie ein Grundstück in der Schweiz erwerben dürfen. Und auch hier kommen die oben skizzierten Ausnahmen zum Tragen; besonders der Umstand, dass der Erwerb eines Grundstückes, welches als ständige Betriebsstätte/Fabrikation/Handwerkbetriebes dient von der Lex Koller befreit ist. Der Erwerb von Grundstücken zwecks Erstellung oder Vermietung von Wohnraum in der Schweiz ist demgegenüber ausgeschlossen.
8 Glossar ■ BewG: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ■ Hauptwohnsitz: Gemeinde, in der sich eine Person in der Absicht dauernden Verbleibens aufhält, um dort
den Mittelpunkt ihres Lebens zu begründen, welcher für Dritte erkennbar sein muss. Eine Person kann nur einen Hauptwohnsitz haben. ■ Zweitwohnsitz: Gemeinde, in der sich eine Person zu einem bestimmten Zweck ohne Absicht dauernden Verbleibens mindestens während dreier aufeinanderfolgender Monate oder dreier Monate innerhalb eines Jahres aufhält. Eine Person kann mehrere Nebenwohnsitze haben. ■ Feriendomizil: Wenn eine Ferienwohnung touristisch genutzt wird, soll sie nicht mehr unter das Zweitwohnungsgesetz fallen. So steht es unter anderem in der Ausführungsverordnung des Bundesrats zum Zweitwohnungsgesetz. ■ Aufenthaltskategorien in der Schweiz/Niederlassungskategorien: Wer während seines Aufenthaltes in der Schweiz arbeitet oder sich länger als drei Monate in der Schweiz aufhält, benötigt eine Bewilligung. Diese wird von den kantonalen Migrationsämtern erteilt. Es wird unterschieden zwischen Kurzaufenthaltsbewilligung (weniger als 1 Jahr), Aufenthaltsbewilligung (befristet) und Niederlassungsbewilligung (unbefristet). ❐
Niederlassung B: Aufenthalter sind EU/EFTA-Ausländerinnen und Ausländer, die sich für einen bestimmten Zweck längerfristig mit oder ohne Erwerbstätigkeit in der Schweiz aufhalten. Die Aufenthaltsbewilligung hat eine Gültigkeitsdauer von 5 Jahren.
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Niederlassung C: Niedergelassene sind Ausländerinnen und Ausländer, denen nach einem Aufenthalt von 5 oder 10 Jahren in der Schweiz die Niederlassungsbewilligung erteilt worden ist. Das Aufenthaltsrecht ist unbeschränkt und darf nicht an Bedingungen geknüpft werden. Das Bundesamt für Migration (BFM) legt das Datum fest, ab welchem die zuständigen kantonalen Behörden die Aufenthaltskategorien von EU/EFTA-Bürgern Niederlassungsbewilligung frühestens erteilen dürfen.
Die Lex Koller ist ein komplexes juristisches Regelwerk. Dieser Ratgeber soll Ihre wichtigsten Fragen dazu beantworten, kann aber eine konkrete Beurteilung der spezifischen Situation nicht ersetzen. Gerne beraten wir Sie persönlich in Ihrer Angelegenheit. Wenden Sie sich an Ihren Engel & Völkers-Immobilienberater, der gerne für Sie da ist. Quellen ■ ■ ■ ■ ■
Admin.ch: BeWG GHR Rechtsanwälte: „Lex Koller“ Hochschule Luzern, Wirtschaft, IFZ: „Lex Koller“ Hallo-schweiz.ch ch.ch/de/immobilien-kaufen-als-auslaender
Alle Angaben sind aktuell per April 2015 und erfolgen ohne Gewähr.
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