Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
ESTUDO DE MERCADO 2021-22 · PORTUGAL
ÍNDICE
07
Carta editorial
12
Tendências do Mercado Residencial Português
08
Introdução
EDITORIAL
Juan-Galo Macià Desde 2019, a economia mundial tem estado marcada por uma profunda incerteza, ensombrada pelos efeitos da pandemia e, mais recentemente, pela situação na Ucrânia. Apesar deste contexto, o mercado imobiliário tem prosseguido, e até reforçado, a sua tendência de crescimento, impulsionado pelas poupanças particulares acumuladas nos últimos dois anos, pelas baixas taxas de juro e pela escassez da oferta. Os dados publicados pelo INE são uma demonstração da robustez apresentada pelo sector imobiliário. Em 2021 venderam-se 165.682 habitações, mais 20,5% que em 2020. O valor das transações totalizou 28,1 mil milhões de euros, traduzindo-se num crescimento de 31,1% comparativamente ao ano anterior. Já o Índice de Preços da Habitação apresentou uma variação média anual de 9,4%, mais 0.6 pontos percentuais (p.p.) que a registada em 2020. A Engel & Völkers Portugal tem sido um ator principal deste cenário. No passado ano alcançou um record no volume de intermediação ao superar os 168 milhões de euros, após aumentar 75%, no que foi um reflexo fiel do excelente trabalho de toda a rede e consultores da marca. Em 2022 volta a contar com os grandes aliados que lhe permitiram posicionar-se no mercado português. Por um lado, as inovadoras ferramentas tecnológicas, impulsionadas desde a entrada da Permira, que intensificaram a digitalização para assegurar a sua liderança e, por outro, a assessoria personalizada para dar resposta da forma mais rápida, flexível e eficiente do mercado.
6 | Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
A oferta imobiliária de luxo terá de ser capaz de crescer em zonas menos desenvolvidas do interior do país, bem como nos arquipélagos dos Açores e da Madeira, para poder enfrentar o impacto da mudança nas regras dos Vistos Gold. A expansão da Engel & Völkers no país contempla o potencial existente fora das zonas costeiras e das áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto. Na Engel & Völkers aprendemos uma lição nestes últimos anos: a maturidade tecnológica e de inovação mostrada pelo sector imobiliário português foi fundamental para manter o dinamismo, ainda mais face à escassez de alternativas de investimento que possam competir com a rentabilidade que oferece o segmento mais premium. Portugal pode e deve continuar a tirar partido das suas condições excecionais face a outros mercados com uma gestão cada vez mais eficiente. É um contexto desafiante num ambiente de juros em alta, pela primeira vez em 11 anos, e face aos novos riscos económicos e sociais que pairam sobre as economias europeias.
Juan-Galo Macià Presidente da Engel&Völkers para Espanha, Portugal e Andorra
Carta Editorial | 7
Introdução
As transações de habitações continuaram a aumentar a bom ritmo e os preços mantiveram uma tendência positiva. De acordo com o mesmo relatório, em 2021, transacionaram-se 165.682 habitações, o que representa um crescimento de 20,5% face a 2020. Quanto ao valor das transações este fixou-se nos 28.100 milhões de euros, traduzindo-se num aumento de 31,1% face ao ano anterior. Por categorias, 21.600 milhões corresponderam a vendas de habitações existentes (um aumento de 34,2% relativamente a 2020) e 6.500 milhões a habitações novas (+21,7%).
Portugal
A recuperação da economia portuguesa prossegue em bom ritmo, apesar da incerteza associada ao agravamento do enquadramento internacional, nomeadamente o acentuar das disrupções nas cadeias de produção mundiais e a invasão da Ucrânia. Apesar disso, segundo as estimativas do Banco de Portugal, em 2022 a economia portuguesa deverá crescer 6,3%. As exportações portuguesas mantêm um bom comportamento – estimado em +13,4% em 2022 – suportadas em grande medida pelo crescimento do turismo, que deverá regressar aos níveis prévios à pandemia durante este verão. Paralelamente, o consumo privado deverá aumentar 5,2% em 2022 e espera-se que o investimento mantenha uma trajetória de crescimento a rondar os 6% nos próximos anos. Segundo o Banco de Portugal, “a implementação efetiva dos investimentos e reformas subjacentes ao Plano de Recuperação e Resiliência permitirá ganhos adicionais
2021: o ano da recuperação Apesar dos impactos da pandemia, o setor da construção e imobiliário em Portugal tem demonstrado uma forte resiliência. A prova é que, em 2021, foram licenciados 25.409 novos edifícios em Portugal, +8,2% face a 2020 e 4,3% face a 2019 (período pré-pandemia). Foram também licenciados 36.731 fogos no país, correspondendo a um acréscimo de 8,7% em relação ao ano anterior, segundos dados do relatório “Estatísticas da Construção e Habitação 2021”, do Instituto Nacional de Estatística (INE).
O preço mediano de alojamentos familiares fixou-se nos 1.297 euros por metro quadrado, o que representa um aumento de 9% face aos valores de 2020. O preço mediano de vendas de alojamentos novos adquiridos por residentes em Portugal foi de 1.273 €/m2, enquanto as vendas a compradores internacionais fixaram-se em 2.105 €/m2. Os preços mais elevados foram registados nos municípios de Lisboa (3.531 euros/m2). Loulé, Oeiras, Porto, Albufeira, Odivelas, Aljezur, Tavira, Lagoa e Vila do Bispo também superam os 2.000 euros por metro quadrado (fig.1).
Os números indicam que, em 2021, o parque habitacional português estimado era de 3,6 milhões de edifícios e 6 milhões de alojamentos, o que corresponde a acréscimos de 0,25% e 0,32 %, respetivamente, em comparação com 2020.
Valor mediano das vendas por m 2 de alojamentos familiares por domicilio fiscal do comprador, Portugal e municipios com mais de 100 mil habitantes, 2021 5.000€/m2
4.000
de crescimento a longo prazo”.
3.000
1.000
Estrangeiro
8 | Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
Total
S.M. de Feira
Barcelos
Guimarães
V.N. de Famalicão
Leiria
Braga
Gondomora
PORTUGAL
V.N. de Gaia
Stúbal
Coimbra
Maia
Seixal
Villa Franca de Xira
Sintra
Funchal
Amadora
Matoshinos
Aimada
Loures
Odivelas
Porto
Oeiras
0 Cascais
Segundo as estimativas do Banco de Portugal, em 2022 a economia portuguesa deverá crescer 6,3%
Lisboa
“
2.000
Território Nacional
Introdução | 9
Mercado continua a crescer em 2022 Em 2022, mantém-se a dinâmica no mercado. O primeiro trimestre, por exemplo, trouxe um aumento de 12,9% do Índice de Preços da Habitação (IPHab). Como mostra o INE, neste período, os preços das habitações existentes aumentaram a um ritmo superior ao das novas, 13,6% e 10,9%, respetivamente.
A Área Metropolitana de Lisboa captou a maioria das transações - 30,9% do número total – registando, no entanto, e pelo segundo trimestre consecutivo, uma redução de 0,9%. O mesmo ocorreu nas regiões Norte e Centro. Pelo contrário, o Algarve –que totalizou 9,5% de todas as transações– registou um aumento de 1,5%.
Um dado interessante. Durante o primeiro trimestre do ano, 5,9% do número total de transações (2.556 habitações) foram realizadas envolvendo compradores com um domicílio fiscal fora do Portugal. Valor que sobe para 10,4% se a análise incidir no valor negociado. Igualmente interessante é observar que cerca de metade dos compradores são membros da União Europeia, com um crescimento de 79,1% na categoria “Restantes Países”, quando comparado com o mesmo período de 2021. As transações com compradores com domicílio fiscal na União Europeia aumentaram 72,3%, em ambos os casos acima dos compradores do Território Nacional (23,6%). (fig. 2)
Os números são esclarecedores. Entre janeiro e março de 2022, transacionaram-se 43.544 habitações, o que representa uma taxa de variação homóloga de 25,8% (17,2% no trimestre anterior) e uma redução em cadeia de 5,1% (redução de 11,6% em igual período de 2021). Em termos de valor isso significa cerca de 8.100 milhões de euros, ou seja, um aumento de 44% em comparação com o mesmo período de 2021.
“
A Área Metropolitana de Lisboa captou a maioria das transações - 30,9% do número total – registando, no entanto, e pelo segundo trimestre consecutivo, uma redução de 0,9%.
Os dados indicam que está a surgir o interesse por novas zonas, com os compradores a optarem pelo Algarve e pelas regiões autónomas da Madeira e dos Açores. (fig. 3)
Distribuição relativa do número e do valor de transaçõesde alojamentos, por NUTS II, 1º trimestre 2022 (diferença em pontos percentuais face ao período homólogo)
“
A maioria das aquisições foi feita por famílias –37.840 unidades ou 86,9% do total - totalizando 7.000 milhões de euros (86,1% do total).
Nº de transações
A maioria das aquisições foi feita por famílias –37.840 unidades ou 86,9% do total totalizando 7.000 milhões de euros (86,1% do total)
1,7%
Valor de transações 2,4%
9,5%
28,4%
1,2%
2,5%
13,8%
23,6%
7,1% 4,2%
Indicador do número de transações de alojamientos, por domicilio fiscal do comprador, 4T 2020 - 1T 2022
12,5%
En milhares 30,9%
20,0% 42,0%
50
37,1
42,6
41,0
40,0
41,0 40
33,2
Norte
Centro
A.M. Lisboa
Alentejo
Algarve
R.A. Açores
R.M. Madeira
Fonte: INE, Índice de Preços da Habitação.
30
20
10 1,4
0,7
0,8
0,6
1,0
0,8
1,3
1,1
1,4
1,8
1,4
1,1 0
4T 2020
1T 2021
2T 2021
Território Nacional
3T 2021
União Europeia
Restantes países
Fonte: INE, Índice de Preços da Habitação.
10 | Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
4T 2021
1T 2022
A médio prazo poderá existir um abrandamento do crescimento do volume de transações como consequência do endurecimento das condições de financiamento e da diminuição das poupanças das famílias. Ainda assim, a forte procura imobiliária em Portugal, por parte de residentes e de investidores internacionais, não tem ainda correspondência no aumento da oferta –afetada pela escalada dos custos da construção– pelo que os preços médios, especialmente em zonas premium deverão manter alguma resiliência.
Introdução | 11
Tendências do Mercado Residencial Português
14
ALGARVE Albufeira Faro - Tavira Portimão Vilamoura
20
GRANDE LISBOA Lisboa
24
GRANDE PORTO Porto Vila Nova de Gaia
28
12 | Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
REGIÃO OESTE
Tendências do Mercado Residencial Português | 13
Algarve Algarve
Albufeira
Algarve Portimão
Tavira Albufeira
Vilamoura
Faro
44.168
8.993 EUR
3.121 €
+14 %
População ou número de habitantes cidade
Rendimento bruto médio
Preço médio 2021
Variação anual
Em apenas dois anos o preço médio dos imóveis geridos pela Engel & Völkers na região de Carvoeiro e Porches passou de 2.668 euros o metro quadrado para 3.471 euros o metro quadrado, o que representa um aumento de 30%, o mais elevado nas três regiões analisadas: Albufeira, Carvoeiro / Porches e Alcantarilha / Armação de Pera. Esta última, apesar de ser a zona atualmente com o menor preço por metro quadrado, 2.716 euros, foi a segunda que mais cresceu, 24% em 2021, quando comparado com os valores de 2019. Isto porque, nesse ano, os valores situavam-se “apenas” em 2.187 euros o metro quadrado. Albufeira, por seu lado, apesar de ter registado uma menor taxa de crescimento, 14%, detém o segundo maior valor por metro quadrado, 3.121 euros em 2021.
A diferença de valor quer de Albufeira como de Carvoeiro / Porches face a Alcantarilha e Armação de Pera (cujo valor em 2021 foi de 2.716 euros o metro quadrado) pode ser explicada pela tipologia procurada. Nomeadamente moradias com 250 a 300 metros quadrados de dimensão, normalmente V4 com piscina, jardim e vista mar versus apartamentos T2, com dimensões entre os 90 e os 140 metros quadrados e cuja solicitação dos clientes assenta predominantemente na existência de amplos terraços.
Valores representativos, não só pelo crescimento em si,
Albufeira
mas, também, e principalmente, por ficarem muito acima da média da região Algarve, que inclusive, registou uma ligeira diminuição, passando de 1.655 euros o metro quadrado em 2019 para 1.633 euros em 2021.
Faro - Tavira Portimão Vilamoura
14 | Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
Ao analisar os valores ao detalhe verifica-se que Carvoeiro / Porches detém os imóveis de maior valor, com um crescimento de 30% em 2021 face a 2019 (comparativamente aos 24% registados em Alcantarilha / Armação de Pera) atingindo um valor próximo dos 3.500 euros o metro quadrado.
Tendências do Mercado Residencial Português | 15
Faro - Tavira A principal razão pela escolha de Armação de Pera prende-se com a existência de apartamentos em frente ao mar, em detrimento das duas outras regiões, em que se valoriza mais a baixa densidade. Albufeira também beneficia da proximidade com as praias, enquanto em Carvoeiro / Porches há uma preferência pelos espaços verdes e pela vista mar. Mas há um ponto em comum às três regiões. Em todas elas o perfil do comprador são famílias, com predominância para estrangeiros. A análise dos números indica uma maior procura por Albufeira, com 27 transações em 2019 e 21 em 2021 (com 74% e 48% com origem em compradores de nacionalidade estrangeira, respetivamente). Observa-se ainda uma maior procura por Albufeira que em Carvoeiro / Porches, mas é nesta última região que se realizam as transações de maior valor. A prova é que, no ano passado, o volume de operações da Engel & Völkers em Albufeira foi de 12 milhões de euros em 21 operações, com previsão de 14 milhões para este ano, enquanto Carvoeiro / Porches registou 4,3 milhões de euros em cinco operações, com previsão de 5 milhões de euros para 2022.
Em termos de nacionalidades verifica-se que os franceses mostram uma maior preferência por Albufeira e Carvoeiro / Porches representando 20% das transações em cada uma das regiões. Em Alcantarilha / Armação de Pera verificou-se uma forte predominância de belgas e ingleses. De realçar, também, o peso que os suíços e os norte-americanos têm em Carvoeiro / Porches (20%), região onde estão efetivamente presentes. A morfologia das regiões influencia a razão de compra, mas, também, se o imóvel em causa é adquirido como habitação permanente, segunda residência ou investimento. Isso é notório em Carvoeiro / Porches onde, em 2019, os principais motivos de compra foram a habitação permanente. Dois anos depois o cenário alterou-se ligeiramente. A aquisição para investimento desceu de 30% para 20% e a aquisição para segunda residência subiu para 60%. Albufeira regista uma divisão semelhante entre primeira habitação, segunda residência e investimento, 24%, 62% e 14% respetivamente. Alcantarilha e Armação de Pera registou a operação com o menor preço por metro quadrado, 1.600 euros, versus S. Rafael / Galé / Salgados que, pelo contrário, registou o maior valor: 9 mil euros.
Preço da habitação em Albufeira (Datos en euros/m2)
16 | Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
Mínimo
Máximo
Médio
Olhos de Água
1.900
8.000
3.121
S. Rafael / Galé / Salgados
2.300
9.000
3.121
Alcantarilha e Pêra / Armação Pêra
1.600
4.500
2.716
Lagoa e Carvoeiro / Porches
2.000
5.500
3.471
67.650
10.567 EUR
2.072 €/m²
População ou número de habitantes cidade
Rendimento bruto médio
Précio Médio 2021
Segunda residência. Esta é a principal motivação da aquisição dos imóveis geridos pela Engel & Völkers na zona de Faro, Olhão, Tavira e Vila Real de Santo António. Curiosamente e apesar de Faro ser a capital de distrito, é precisamente aí aonde as pessoas procuram uma moradia, em detrimento de um apartamento, tipologia essa preferencial nas três outras localizações. A Ilha de Faro é a localização mais procurada, a proximidade à praia explica a preferência, sendo que nas restantes zonas é requerimento essencial imóveis com jardim e piscina. Já em Olhão a preferência vai para apartamentos com vista para o mar ou para a Ria, preferencialmente na Marina e zona histórica. Um pouco em contramão com o que acontece em Tavira, aonde a preferência recai no centro da cidade e em Cabanas, pela proximidade da praia. O que leva a que 12,5% dos compradores escolham esta localização para sua residência habitual e outros 12,5% como fonte de investimento. Tavira é, aliás, a zona mais procurada, nomeadamente por estrangeiros, com especial enfoque nos holandeses, suíços, norte-americanos, irlandeses e franceses. Curiosamente há uma clara distinção na escolha da tipologia.
Já em Faro há um domínio claro de compradores alemães, embora franceses, ingleses e suíços comecem a mostrar interesse pela capital algarvia. Olhão, por seu lado, encontra-se dividido entre alemães e norte-americanos, com os primeiros a requererem habitações com mais assoalhadas (T3). A região faz alguns anos que desperta o interesse de franceses e mais recentemente de Canadianos, talvez pela afinidade cultural com os expatriados aí existentes. Em Olhão e também em Tavira, as operações são sobretudo levadas a cabo por promotores e/ou construtores, de origem nacional, o que mostra que o setor da construção está dinâmico nestas áreas geográficas. Em termos de financiamento a maioria dos compradores utiliza os capitais próprios para adquirir o imóvel. Isso é especialmente visível em Olhão, onde o valor registado é de 100% de utilização de fundos próprios para aquisição. As previsões são de que as quatro zonas continuem a crescer, com especial enfoque em Tavira, onde a imobiliária no 1º semestre de 2022 já dobrou as vendas de todo o ano anterior.
Se os holandeses e a grande maioria dos norte-americanos preferem T2, todas as outras nacionalidades demonstram uma clara preferência por T3. Destaque ainda pelo interesse demonstrado por alemães, dinamarqueses e ingleses.
Preço da habitação em Faro (Datos en euros/m2)
Mínimo
Máximo
Médio
Faro
1.170
4.213
2.175
Olhão
1.059
3.038
1.850
Tavira
1.106
2.751
1.643
Tendências do Mercado Residencial Português | 17
Portimão
Vilamoura
59.867
9.338 EUR
2.362 €/m²
24.421
9.156 EUR
3.367 €/m²
+16,6 %
População ou número de habitantes cidade
Rendimento bruto médio
Précio Médio 2021
População ou número de habitantes cidade
Rendimento bruto médio
Précio Médio 2021
Variação anual
Em apenas dois anos o preço médio dos imóveis geridos pela Engel & Völkers na região de Portimão passou de 1.840 euros o metro quadrado para 2.362 euros o metro quadrado, o que representa um aumento de cerca de 25%. Esta tendência positiva registou-se igualmente em todas as subáreas: Mexilhoeira Grande, Alvor, Monchique, Ferragudo e Estombar, e Portimão Freguesia. O aumento mais tímido fez-se sentir na Mexilhoeira Grande, onde se registou um aumento de 1.7%, (2.176 euros vs. 2.212 euros). Já as outras subáreas registaram todas subidas mais acentuadas, nomeadamente Alvor com 16% (2.023 euros vs. 2.339 euros), Estombar e Parchal com 20% (2.308 euros vs. 2.768 euros), Portimão Freguesia com 21% (1.846 euros vs. 2.239 euros), Ferragudo com 36% (2.321 euros vs. 3.100 euros) e Monchique com 52% (1.372 euros vs. 2.082 euros). É de notar, que o aumento expressivo de Monchique se deve ao valor baixo de 1.372 euros de 2019, um ano após o grande incêndio de Monchique.
A maioria das compras (92%) são realizadas por estrangeiros, com a Alemanha, a Inglaterra e a Suécia a ocuparem os lugares cimeiros, respetivamente com 38%, 23% e 15%. Apesar de em menor valor convém mencionar o interesse demonstrado por norte-americanos e por brasileiros. É de salientar igualmente, que a grande maioria dos clientes Engel & Völkers na região de Portimão dispõem de capital próprio, sendo que apenas 15% dos clientes recorreram a empréstimos bancários para a compra do seu imóvel. Com exceção de Ferragudo, que registou um preço médio de metro quadrado de 3.100 euros e de Estombar e Parchal que ficaram ligeiramente abaixo, nos 2.768 euros, todas as outras zonas têm um valor semelhante, com intervalos entre os dois mil e os 2.300 euros por metro quadrado.
Os dados revelam uma predominância na procura por
Verificou-se também uma procura acentuado por apartamentos de duas, três e quatro assoalhadas na zona de Portimão Freguesia, servindo maioritariamente para investimento.
18 | Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
Em apenas dois anos o preço médio dos imóveis intermediados pela Engel & Völkers na região em Vilamoura e Quarteira passou de 2.887 euros o metro quadrado, em 2019, para 3.367 euros o metro quadrado em 2021, o que representa um aumento de 16,67%. Valores representativos, não só pelo crescimento em si, mas também, e principalmente, por ficarem muito acima da média da região Algarve, que inclusive, registou uma
Preço da habitação em Portimão (Datos en euros/m2)
moradias com dimensão média de 284 metros quadrados e quatro e cinco assoalhadas, o que indicia que estas se destinam a famílias. Estas podem ser encontradas em todas as cinco subáreas e destinam-se à primeira ou segunda habitação.
Vilamoura pela sua localização privilegiada no Algarve e pela qualidade das suas infraestruturas urbanísticas e vasta oferta de serviços, tem vindo a consolidar-se a cada ano como um local eleito para residência permanente. Vilamoura é também de longa data um destino de férias de excelência pelos seus campos de golfe de renome internacional, palco de diversos torneios, pela sua Marina, comportando embarcações de recreio de médio e grande porte, pelos desportos náuticos e ainda pelo conhecido clube de ténis e padel recebendo todos os anos torneios nacionais e internacionais. De salientar ainda a enorme oferta gastronómica de Vilamoura disponível na enorme variedade de restaurantes.
Mínimo
Máximo
Médio
Ferragudo
-
-
3.100
Estombar e Parchal
-
-
2.768
Alvor
-
-
2.339
Mexilhoeira Grande
-
-
2.212
Monchique
-
-
2.082
ligeira diminuição, passando de 1.655 euros o metro quadrado em 2019 para 1.633 euros em 2021. De realçar que, apesar de o valor mínimo transacionado tenha sido de 2.125 euros o metro quadrado, verifica-se uma significativa variação de valores, com o máximo a atingir os 9.520 euros o metro quadrado.
A região é caraterizada por uma maior procura por moradias, com a preferência dos clientes a prevalecer em dimensões próximas dos 300 metros quadrados e tipologia V3/V4. A par das tipologias mais solicitadas, constata-se paralelamente uma preferência por jardim, grandes terraços e piscina. Na procura por apartamentos verifica-se ser imprescindível a presença de generosos terraços. 2021 foi caraterizado por uma maior predominância de compradores estrangeiros (75% versus 25% portugueses), com França e Suécia a destacarem-se na procura (17%). Alemanha, Reino Unido e Holanda, apesar de valores de momento menos significativos são, igualmente mercados de relevante importância. Constata-se cada vez mais compradores motivados para aquisição de imóveis para residência familiar permanente (25%), contudo em a maior expressividade observa-se na procura de segunda habitação (67%). Constata-se ainda que 8% dos compradores o fazem apenas com o objetivo de obter rendimento através de arrendamento. De salientar que 80% das operações efetuadas pela Engel & Völkers Vilamoura em 2021, foram realizadas com recurso a capitais próprios.
Preço da habitação em Vilamoura (Datos en euros/m2)
Quarteira / Vilamoura
Mínimo
Máximo
Médio
2.125
9.520
3.367
Tendências do Mercado Residencial Português | 19
Concelhos da cidade de Lisboa
Grande Lisboa
Santa Clara
Olivais Lumiar
Lisboa
Parque das Nações
Carnide
Alvalade
545.923
12.898 EUR
3.376 €/m²
-2,2 %
População ou número de habitantes cidade
Rendimento bruto médio
Précio Médio 2021
Variação anual
Marvila
São Domingos de Benfica Areeiro Avenidas Novas
Benfica Campolide
Lisboa está dividida em 24 áreas habitacionais, cada uma com preços, tipologia e perfis completamente distintos. Porém, há uma tendência que é comum a praticamente todas as áreas: a subida do preço médio por metro quadrado dos imóveis intermediados pela Engel & Völkers. As maiores subidas foram registadas em Campolide, que passou de 3.308 euros para 4.439 euros (+34,19%), e Alcântara, que subiu de 3.435 euros para 4.138 euros (+20,47%) por metro quadrado. As exceções são o Parque das Nações e Santa Maria Maior, que registaram quedas de -6,16% e -1,87%, respetivamente, entre 2019 e 2021.
Tendo por base os dados de 2021 verifica-se que Santo António é a zona que regista o preço médio por metro quadrado mais elevado – 4.892 euros. Seguem-se as Avenidas Novas (4.672 euros), Misericórdia (4.653 euros) e Campo de Ourique (4.441 euros), Campolide (4.439 euros), Estrela (4.325 euros). Belém (4.301 euros), Alcântara (4.138 euros) e Santa Maria Maior (4.100 euros), completam as zonas com preços médios acima de 4 mil euros por metro quadrado. Apesar de registarem subidas do preço médio, Beato (2.853 euros; 3,48%), Olivais (2.798 euros; +9,43%), Marvila (2.514 euros; 5,45%) e Santa Clara (2.267 euros; +11,73%)), continuam a ser as zonas com os preços
Arroios
Campo de Ourique
Santo António
Estrela
Beato
São Vicente
Alcântara
Ajuda
Penha de França
Misericórdia
Santa Maria Maior
Belém
Preço em Euros/m2
mais acessíveis e as únicas abaixo dos 3.000 euros por metro quadrado. Ao contrário do que acontece noutras regiões do país em Lisboa a preferência vai totalmente para a procura de apartamentos, com áreas relativamente pequenas – entre 39 metros quadrados (em São Vicente) e 150 metros quadrados (Belém).
20 | Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
2.000 € 2.250 €
1.500 € 2.000 €
2.000 € 2.500 €
2.500 € 3.000 €
3.000 € 3.500 €
3.500 € 4.000 €
4.000 € 4.500 €
4.500 € 5.000 €
5.000 € 5.500 €
5.500 € 6.000 €
6.000 € 6.500 €
Santo António
4.892
Santa Maria Maior
4.100
Ajuda
3.445
Avenidas Novas
4.672
Parque das Nações
3.962
Lumiar
3.292
Misericórdia
4.653
Alvalade
3.946
Penha de França
3.227
Campo de Ourique
4.441
Areeiro
3.787
Benfica
3.094
Campolide
4.439
Arroios
3.686
Beato
2.853
Estrela
4.325
São Domingos de Benfica
3.582
Olivais
2.798
Belém
4.301
São Vicente
3.548
Marvila
2.514
Alcântara
4.138
Carnide
3.471
Santa Clara
2.267
Tendências do Mercado Residencial Português | 21
No ano passado Arroios e Campo de Ourique foram as áreas mais procuradas, tendo cada uma delas registado nove operações de compra. Mas com uma diferença. Em Arroios a maioria das aquisições foi feita por estrangeiros, enquanto em Campo de Ourique os valores estão mais equilibrados (com preferência para compradores portugueses). A maioria das operações registadas nestes dois anos foi levada a cabo com o intuito de proporcionar habitação permanente. Mas há algumas zonas de Lisboa consideradas como bom investimento. Alcântara, por exemplo, cuja totalidade das transações teve esse objetivo. Segue-se o Parque das Nações, Penha de França e São Vicente, com 50%. A par destas os investidores estão ainda a equacionar São Vicente (40%), Lisboa Arredores (33%) e Campo de Ourique (13%).
22 | Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
No ano passado as operações realizadas em Alcântara, Areeiro, Belém, Parque das Nações e São Vicente foram totalmente realizadas utilizando capitais próprios. O Beato foi o único que registou operações em que o total do investimento foi feito tendo por base o recurso a hipoteca. A Penha de França teve valores ligeiramente abaixo – 75%, assim como Campolide – 67%. Santa Maria Maior, Lumiar, Lisboa Arredores e Alvalade distribuíram de forma idêntica as transações entre capitais próprios e investimento bancário.
Tendências do Mercado Residencial Português | 23
Grande Porto Grande Porto
Porto
Área Metropolitana do Porto Porto
Vila Nova de Gaia
231.828
11.181 EUR
4.130 €
População ou número de habitantes cidade
Rendimento bruto médio
Preço médio 2021
A cidade do Porto pode dividir-se em nove zonas com perfis distintos. E isso é comprovado desde logo no preço médio por metro quadrado das propriedades promovidas pela Engel & Völkers. Em 2020 e em termos médios, a área de Ramalde registou os valores mais baixos – 2.700 euros – seguido de perto de Aldoar com 2.800 euros, do lado oposto, com os valores mais elevados estão a Foz do Douro e Nevogilde, ambas com 4.500 euros. As restantes zonas – Bonfim, Cedofeita, Lordelo do Douro, Massarelos e o Centro Histórico – registaram valores intermédios, nomeadamente entre 3.500 e 4.400 euros. De realçar que todas estas localizações registaram aumentos no preço médio por metro quadrado de 2020 para 2021. Mas, as áreas com os valores mais elevados e mais baixos mantiveram-se. Ramalde passou para 2.850, Aldoar para 2.900, Foz do Douro alcançou os 5.000 e Nevogilde assumiu a liderança com 5.100 euros.
Porto Vila Nova de Gaia
24 | Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
Tendências do Mercado Residencial Português | 25
Curiosamente o Porto distingue-se por ter uma elevada procura de propriedades tipo moradias, inclusivamente no centro histórico, no caso de Nevogilde e na Foz do Douro, o que se distingue são as dimensões procuradas – 300 metros quadrados, ao contrário de Cedofeita em que a procura se centra em áreas entre os 130 e 150 metros quadrados. Há algumas razões para este cenário. No caso da Foz do Douro e de Nevogilde as razões apontadas para a escolha daquele local assentam maioritariamente na localização, com vista e proximidade com o mar, mas também ser considerada a zona mais Premium da cidade. Adicionalmente a dimensão dos lotes e respetivas moradias é também valorizado, com as casas a serem consideradas como únicas para famílias de elevado rendimento.
Já o Centro Histórico é escolhido pela sua história, proximidade com o rio e pela mística associada às casas antigas, históricas e reabilitadas. É uma zona também considerada como um bom investimento e um excelente local para viver. O Porto é uma cidade familiar e para famílias. Esta é a interpretação que se faz do perfil dos compradores, outro dado curioso é o de ainda ser uma cidade, maioritariamente, ainda desconhecida para o comprador estrangeiro, com exceção de duas zonas: Foz do Douro e Centro Histórico, o que também explica o facto de quase a totalidade das operações terem como destino a habitação permanente, com exceção da zona do Bonfim, Cedofeita e Centro Histórico onde a procura para investimento continua a dominar e a ganhar cada vez mais adeptos, representando cerca de 30 e 20% das operações.
Preço da habitação em Porto (Datos en euros/m2)
26 | Estudo de Mercado 2021-22 Portugal
Mínimo
Máximo
Médio
Foz do Douro
3.544
7.526
5.535
Nevogilde
3.544
7.526
5.535
Aldoar
3.472
5.441
4.457
Lordelo do Ouro
3.472
5.441
4.457
Massarelos
3.472
5.441
4.457
Cedofeita
3.042
5.764
4.403
Centro Historico
3.042
5.764
4.403
Bonfim
2.387
3.928
3.158
Campanha
2.148
3.446
2.797
Ramalde
2.030
3.158
2.594
Tendências do Mercado Residencial Português | 27
Regiāo Oeste Regiāo Oeste
Leiria
Regiāo Oeste
Nazaré 363.494
9.175 EUR
1.992 €
População ou número de habitantes cidade
Rendimento bruto médio
Preço médio 2021
Alcobaça
Caldas da Rainha Óbidos Peniche
Regiāo Oeste Alcobaça Caldas da Rainha Leiria Nazaré Óbidos
A análise da zona oeste abarca seis territórios distintos e em zonas específicas (Óbidos, Caldas da Rainha, Peniche, Nazaré, Leiria e Alcobaça), com perfis completamente diferentes. Em termos percentuais o maior crescimento verificado nos dois últimos anos, nos imóveis geridos pela Engel & Völkers, deu-se em Peniche e para apartamentos, onde o preço médio por metro quadrado passou de 1.140 euros para 1.590, o que representa uma subida de 39,47%. Alcobaça e Leiria registaram subidas semelhantes – 34,15% e 34,13% respetivamente – em contraponto com Óbidos que apenas registou um incremento de 3,26% ao ano, influenciada pelo Brexit e respectiva comunidade britânica, entre 2020 e 2021, acelerando o aumento dos preços em 2022 com o surgimento
Em termos de tipologia apenas em Óbidos e Caldas da Rainha há uma procura por moradias – de 250 metros quadrados, três assoalhadas e piscina. Em todas as outras zonas urbanas a escolha recai sobre apartamentos, com áreas entre os 100 e os 200 metros quadrados. Leiria diferencia-se não só pela procura de habitação no centro da cidade, mas, também, por ser a única localização dominada por compradores nacionais. O que tem, igualmente, consequências ao nível do número de aquisições para habitação permanente – 40%, quando nas outras localizações é ainda reduzida.
de novos mercados, estando o valor por m2 situado nos 3.000 euros para moradias. Curiosamente, no entanto, os maiores valores localizam-se na Nazaré, onde o preço médio por metro quadrado atingiu, no ano passado, a fasquia dos 2.370 euros.
(Datos en euros/m2)
Preço da habitação em Regiāo Oeste
Mínimo
Máximo
Médio
Nazaré
1.600
2.900
2.200
Alcobaça
1.400
3.000
2.100
Obidos
1.500
4.664
2.062
Caldas
1.122
3.484
1.666
Leiria
1.200
2.500
1.600
Peniche
1.008
2.100
1.470
Peniche
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