PESQUISA EXAME/FIPE DE PREÇOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS
NOTAS METODOLÓGICAS
SÃO PAULO MAIO/2013
OBJETIVO O objetivo da pesquisa é permitir a avaliação do preço dos imóveis tipicamente ofertados no mercado imobiliário brasileiro. Trata-se de uma pesquisa com grande abrangência territorial (63 cidades) e que cobriu parcela significativa da população brasileira. As cidades pesquisadas e as respectivas massas salariais municipais são listados na tabela 1.
METODOLOGIA As fontes de dados utilizadas para a pesquisa de imóveis usados foram sites de classificados de imóveis de todo o país, além do Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. Os preços anunciados foram coletados durante todo o mês de dezembro de 2012, sendo que para algumas cidades foram utilizados os dados coletados em dezembro de 2011 para permitir o cálculo da variação em doze meses1. Para cada bairro de cada município foi calculado o preço mediano anunciado do metro quadrado, sendo que anúncios repetidos e inválidos foram excluídos da amostra. As cidades foram estratificadas segundo bairros ou áreas de ponderação definidas pelo IBGE e os preços de cada cidade são calculados levando-se em conta essa divisão. Para os imóveis novos, as fontes de dados primárias foram o Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro 2012 da divisão de inteligência de mercado da imobiliária Lopes e os dados de preços e vendas pesquisas pela área de inteligência de mercado da imobiliária BR Brokers. O preço médio dos imóveis usados e dos imóveis novos foi calculada através da média ponderada dos preços de cada cidade, utilizando-se como critério de ponderação a massa salarial de cada município da amostra segundo o Censo/2010 do IBGE. Cabe ressaltar que a comparação dos preços de imóveis novos e de imóveis usados deve ser feita com cautela. Os preços dos imóveis usados refletem o estoque dos imóveis disponíveis
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Para as cidades de Florianópolis, Curitiba, Vitória, Maceió, João Pessoa, Natal e Ribeirão Preto, não havia dados para dezembro/2011. Por isso, para que fosse possível calcular a variação anual, aplicou-se uma metodologia conhecida como Controle Sintético, onde a variação dos meses em que não há informação disponível é estimada com base na variação das cidades cuja trajetória de preços mais se aproxima daquela que se deseja completar. 1
no momento da pesquisa, enquanto o preço dos lançamentos reflete aquilo que está sendo incorporado e vendido. Por isso, é possível que o preço de imóveis novos para determinado bairro ou cidade seja menor do que o preço dos usados, já que o perfil desses imóveis novos pode diferir significativamente do perfil do estoque de imóveis usados. No caso específico dessa pesquisa, alguns bairros tiveram um número reduzido de lançamentos, que ainda por cima foram concentrados em terrenos com localização menos valorizada do que a mediana. Além disso, os preços de lançamentos foram coletados durante todo o ano de 2012, havendo portanto casos de preços registrados antes da alta medida nos imóveis usados.
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Tabela 1 – Municípios pesquisados
Cidade Aracaju Balneário Camboriú Barueri Belém Belo Horizonte Bertioga Blumenau Brasília Cabo Frio Campinas Canoas Caxias do Sul Contagem Cotia Cuiabá Curitiba Florianópolis Fortaleza Goiânia Gramado Guarapari Guarujá Guarulhos Indaiatuba Itajaí Itapema Jaboatão dos Guararapes João Pessoa Jundiaí Londrina Maceió Manaus Maringá Natal Niterói Novo Hamburgo
Massa salarial 415,280,287 122,817,398 207,238,630 854,820,298 2,474,486,164 26,442,381 289,131,686 3,260,151,536 103,114,703 1,094,883,636 224,552,002 406,020,372 370,588,116 171,528,265 487,605,316 2,008,943,763 530,057,189 1,499,265,522 1,315,068,800 24,990,356 55,867,154 155,147,224 779,955,173 174,185,177 149,884,329 37,340,414 271,496,695 491,536,713 384,514,291 419,884,267 520,229,107 1,065,525,347 335,390,000 528,844,250 635,425,757 173,170,456
Peso Usados Novos 0.8% 0.2% 0.4% 0.4% 0.6% 1.6% 2.5% 4.8% 0.1% 0.6% 6.3% 0.2% 2.1% 3.2% 0.4% 0.8% 0.7% 1.1% 0.3% 0.5% 0.9% 1.4% 3.9% 1.0% 2.9% 4.3% 2.5% 3.8% 0.0% 0.1% 0.2% 0.3% 0.4% 1.5% 2.2% 0.3% 0.3% 0.1% 0.5% 0.8% 0.9% 0.7% 0.8% 1.0% 2.0% 0.6% 1.0% 1.2% 0.3%
1.4% 3.1% 1.8% 3
Osasco Porto Alegre Praia Grande Recife Ribeirão Preto Rio de Janeiro Salvador Santa Maria Santo André Santos São Bernardo do Campo São Caetano do Sul São Gonçalo São José São José dos Campos São José dos Pinhais São Leopoldo São Luís São Paulo São Vicente Sorocaba Taboão da Serra Valinhos Vila Velha Vitória
490,835,782 1,682,080,057 144,312,116 1,143,196,887 578,393,998 6,020,370,299 1,843,225,803 187,671,938 640,143,515 443,507,951 698,557,152 227,690,207 487,009,175 184,523,329 556,346,885 181,658,851 142,882,488 605,416,626 11,983,155,588 182,653,983 456,647,616 158,745,610 126,715,887 366,382,994 429,184,264
0.9% 3.2% 0.3% 2.2% 1.1% 11.6% 3.5% 0.4% 1.2% 0.9% 1.3% 0.4% 0.9% 0.4% 1.1% 0.3% 0.3% 1.2% 23.0% 0.4% 0.9% 0.3% 0.2% 0.7% 0.8%
1.4% 3.3% 17.3% 5.3% 1.8% 1.3% 2.0% 0.7% 1.4% 0.5% 0.4% 34.5% 0.5% 0.5% 0.4% 1.1% -
Fonte: IBGE
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