1º TRIMESTRE 2012 | ESCRITÓRIOS
SÃO PAULO
MARKET REPORT ESCRITÓRIOS RELATÓRIO DE PESQUISA DE ESCRITÓRIOS A+ E A
Inventário de alto padrão poderá aumentar 26,7% em 2012. PANORAMA ECONÔMICO
Indicadores Econômicos
Trimestre Anterior
Trimestre Atual
PIB
2,7%
3,2%*
IPCA
5,0%
1,0%
IGP-M
5,1%
0,6%
Taxa de Câmbio (R$/US$)
1,85
1,82
Taxa de Desemprego (SP – IBGE)
6,1%
6,1% *Expectativa de mercado
Após forte expansão do nível da atividade econômica em 2010, o ano de 2011 foi de desaceleração. As empresas do setor de construção, no entanto, obtiveram bons resultados.
Segundo os dados divulgados pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) o setor de construção teve aumento superior ao crescimento do PIB, (que encerrou 2011 em 2,7% ante 7,5% verificado em 2010) registrando expansão de 4,8%.
Os indicadores de inflação também apontam crescimento sustentado. O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) em São Paulo acumulou alta de 0,74% no primeiro trimestre, a menor taxa em seis anos. O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) registrou 0,62% no primeiro semestre, número inferior aos 2,4% verificados no mesmo período do ano anterior. Outras análises tais como a sondagem de expectativas das indústrias de materiais de construção, divulgada pela ABRAMAT (Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção), apontam que 73% das indústrias confirmaram a intensão de investimentos nos próximos 12 meses. 4º TRIMESTRE 2011
1º TRIMESTRE 2012
TAXA DE VACÂNCIA
ABSORÇÃO
NOVO ESTOQUE
PREÇOS
O Relatório Focus, divulgado pelo Banco Central, indica que o crescimento do PIB brasileiro está projetado em 3,2% no encerramento do ano. Os players do setor de construção acreditam que o mercado tenderá ao desenvolvimento sustentado e deve acompanhar o crescimento econômico.
www.colliers.com.br
Nota: A Colliers International reclassificou o estoque afim de padronizar a classificação de imóveis de alto padrão à evolução do padrão construtivo da cidade. A partir deste trimestre a região de Alphaville é analisada separadamente do mercado de São Paulo.
MARKET REPORT ESCRITÓRIOS | 1º TRIMESTRE 2012
INFRAESTRUTURA DE TRANSPORTES PÚBLICOS
PANORAMA DO MERCADO CORPORATIVO CLASSE A+ E A
Elemento fundamental para o desenvolvimento de qualquer grande metrópole, o sistema de massa coletiva contribui substancialmente para o aumento da demanda de uma região. Empresas do segmento de call center, por exemplo, tem preferência de ocupar espaços próximos a estações de metrô ou trem. Os demandantes do setor financeiro, entretanto, preferem estar próximo a seus concorrentes e próximo ao centro de negócios da cidade como a região da Faria Lima.
O mercado imobiliário de alto padrão continua demonstrando sinais de aquecimento dada a perspectiva positiva em 2012, ano em que se projeta a entrega da maior quantidade de metros quadrados de escritórios corporativos dos últimos anos. Somente no mercado paulistano, o crescimento do inventário será de 26,7% comparado a 2011.
O Expansão SP é atualmente o maior projeto de transporte público do Brasil, envolvendo as malhas ferroviária, metroviária e rodoviária da cidade. Este projeto introduzirá em São Paulo um novo modelo de transporte, o monotrilho. Este trem de superfície será utilizado no prolongamento do metrô na linha 2 (verde) por 24 km, unificando as regiões de Pinheiros e Paulista com a zona leste. As obras da linha 6 (laranja) deverão iniciar em 2013 e unificará a zona norte com o centro da cidade. A linha 17 (ouro) – com prazo de conclusão para 2015 - fará a conexão do bairro do Jabaquara com o Morumbi passando pelo Aeroporto de Congonhas, Brooklin e Chucri Zaidan, regiões que receberão novos empreendimentos corporativos nos próximos anos. Na linha 5 (lilás) as obras de prolongamento com as demais linhas operantes possibilitarão a unificação das regiões da Chácara Santo Antônio e Santo Amaro com as demais regiões da cidade.
A expectativa positiva do mercado é comprovada pela absorção líquida de 70.891 m², a maior registrada em um início de ano. Um dos motivos dessa absorção crescente é a entrega e respectiva ocupação das áreas de novos empreendimentos tais como: Morumbi Business e Rochaverá Crystal Tower ambos na região da Roque Petroni e Infinity Tower na região do Itaim. Infinity Tower Itaim Área total útil: 32.616 m2 Preço pedido (R$/m2/mês): 170 Área disponível: 16.308 m2 Morumbi Business Center Roque Petroni Área total útil: 8.328 m2 Preço pedido (R$/m2/mês): 100 Não há área disponível RochaVerá Plaza Torre C (Crystal Tower) Roque Petroni Área total útil: 52.875 m2 Preço pedido (R$/m2/mês): 110 Não há área disponível
Das áreas com projeção de entrega em 2012 (388 mil m²), aproximadamente 70.000 m² possuem contrato de locação assinado, o que representa a pré-locação de 22%. Embora o sentimento positivo prevaleça, é consenso entre os potenciais ocupantes que os preços de locação aumentaram desproporcionalmente ao crescimento de indicadores como o IPGM e o INCC. A situação de demanda reprimida, frequente nos últimos anos, poderá mudar com a maior quantidade de metros quadrados ofertados ao mercado. Fonte: Companhia Paulista de Trens Metropolitanos
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MARKET REPORT ESCRITÓRIOS | 1º TRIMESTRE 2012
1.383
1.383
1.383
1.389
1.460
1.437
1.491
1.452*
1.200
5,0 2,9
800
0,5 28
3,0
87
15
1,0 0,0
1º T 2012
50
4,0
2,0
4º T 2011
15
1,6 0,8
3º T 2011
1,2
2º T 2011
14 4º T 2010
0
34 3º T 2010
48
17
2,3
1º T 2011
2,8
400
7,0 6,0
5,7
* Reclassificação do Inventário. Considerando apenas o mercado de São Paulo
Absorção Líquida (m²)
Inventário Existente (m²)
Taxa de Vacância (%)
A alta se deve principalmente à entrega do edifício Infinity Tower na região do Itaim, com 50% da área pré-locada, ou seja, com disponibilidade de 16 mil m². A disponibilidade de 8 mil m² no empreendimento Cidade Jardim Park Tower, entregue em dezembro de 2011, na região Marginal Pinheiros foi outro fator determinante para o aumento da taxa de vacância trimestral do mercado. TAXA DE VACÂNCIA (%) X INVENTÁRIO POR REGIÃO (m²) %
m² 350.000
10,6%
300.000 250.000
210.563
168.613 128.416
0,6%
0,0%
4,0 2,0
0,0% 0,0
Inventário Existente (m²)
Vila Olímpia
0,0%
Roque Petroni
42.471
66.944
Marginal
1,4%
0,3%
3,8%
3,3%
72.690
50.000
8,0 6,0
Paulista
150.000
0
10,0
222.937
200.000
100.000
12,0 307.057 232.081
Itaim
Com relação ao futuro do mercado, o projeto de expansão da Avenida Doutor Chucri Zaidan criará um novo cluster, unindo as Avenidas Brigadeiro Faria Lima e Engenheiro Luís Carlos Berrini. A avenida faz parte da região Roque Petroni que possui 232 mil m² de estoque existente nas classes A+ e A e poderá alcançar o dobro até 2015.
6,2 1.358
Faria Lima
Empreendimentos com as certificações de sustentabilidade tais como LEED e AQUA são considerados realidade e tendência do mercado corporativo. Há um ano este conceito era verificado apenas nos empreendimentos com lajes superiores a 800m², fato que tem se difundido para o segmento médio corporativo e de salas comerciais.
1.600
%
Chácara Santo Antônio
A atividade construtiva em crescimento é foco de preocupação da Prefeitura do município de São Paulo, que por sua vez, tem exigido das construtoras intervenções que gerem fluidez no trânsito local. A não realização dessas benfeitorias inviabiliza a liberação do certificado habite-se. A situação é mais critica em corredores como Faria Lima e Itaim que não dispõem de fácil acesso ao transporte coletivo de massa e possuem população flutuante elevada.
Mil/m²
2º T 2010
Com relação ao Cap Rate atual, verifica-se que aumento entre preços de venda e locação é equivalente, o que permite estabelecer a média de 10,5% ao ano.
INVENTÁRIO EXISTENTE (mil m²) X TAXA DE VACÂNCIA (%) X ABSORÇÃO LÍQUIDA (mil m²)
Berrini
Na região Santo Amaro - que não recebia empreendimentos há mais de 10 anos – o preço pedido de R$ 120/m²/mês no primeiro edifício classe A lançado (Espaço Empresarial Nações Unidas) dificulta o processo de locação. Como base comparativa, o preço de locação pedido neste empreendimento é o mesmo praticado há 3 anos no edifício E-Tower (Classe A+), localizado a 8 km de distância na região da Vila Olímpia.
A taxa de vacância apresentou alta de 1,3% em relação ao 4º trimestre do ano passado encerrando em 2,9%. Em comparação com o mesmo período do ano anterior a taxa de vacância aumentou 1,7%.
1º T 2010
Em regiões onde historicamente a demanda é mais aquecida como Faria Lima, Itaim e Vila Olímpia, os preços pedidos de locação superiores à média do mercado influenciam diretamente a velocidade de absorção dos imóveis. As transações mais recentes indicam fator de oferta (diságio entre o valor pedido e o comercializado) de até 15%, exemplo do empreendimento Alpha Tower localizado na região Vila Olímpia.
VACÂNCIA
Barra Funda
Esta pequena oferta de áreas para locação verificada desde 2005 contribuiu para o aumento dos preços pedidos o que é explicado pela lei da oferta e demanda. Este cenário poderá mudar em 2012 e deverá prevalecer nos 3 anos posteriores. Neste período os reajustes dos contratos de locação somados aos novos contratos realizados deverão apresentar aumentos menores comparados aos últimos anos.
Taxa de Vacância (%)
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Três das nove regiões de escritórios classes A+ e A consideradas primárias (regiões que a Colliers monitora trimestralmente e que possuem perfil corporativo) não possuem área disponível para locação. São elas: Chácara Santo Antônio, Paulista e Roque Petroni.
ABSORÇÃO
A região Itaim apresentou a maior variação trimestral passando de 1,1% para 10,6%, explicado pela disponibilidade no empreendimento Infinity Tower. Na região Vila Olímpia a disponibilidade no edifício Alpha Tower representa quase 90% do total disponível na região, caso contrário da Marginal Pinheiros que apresentou redução na taxa de vacância devido à locação de 8.878 m² no empreendimento Cidade Jardim Corporate Center Torre Park Tower.
3ºT 2010 4ºT 2010 40.691 14.387
Dos 38.796 m² disponíveis em São Paulo até o encerramento do trimestre, 46,2% concentram-se na região do Itaim, 25,9% na Marginal Pinheiros e 20,6% na Vila Olímpia. Com relação à área vaga total do mercado no 1º trimestre, 22.488 m² (58%) referem-se ao estoque remanescente do período anterior e 16.308 m² (42%) referem-se ao novo estoque. COMPARATIVO DA TAXA DE VACÂNCIA (%) EM RELAÇÃO AO TRIMESTRE ANTERIOR
2ºT 2011 49.709
3ºT 2011 27.643
4ºT 2011 15.213
1ºT 2012 70.891
A absorção líquida trimestral foi de 70.891 m², com participação de 86% da região Roque Petroni em razão da venda e ocupação do edifício Morumbi Business Center à Oracle do Brasil Sistemas por R$ 165 milhões. A obra recebeu investimentos de R$ 66 milhões o que resultou no preço de venda de R$ 17.600/m². Outra absorção representativa foi a última das torres do complexo Rochaverá Plaza ocupada por empresas diversas, entre elas, Pepisco e Basf. As regiões Barra Funda e Berrini apresentaram absorções negativas em função da devolução de áreas nos edifícios CEAB – Torre Milano e Berrini 1511 e da não disponibilidade de novas áreas para locação nos demais edifícios.
m² 10,6%
3,8%
10,0
70.000
61.203
60.000 50.000
8,0
40.000
5,6%
30.000 20.000
Vacância 4º T 2011
Total Área Vaga: 38.796 m²
40.000
22.488
Área Vaga Estoque Remanescente
20.000
0
Vila Olímpia
Itaim
997
0 Roque Petroni
136
Paulista
0
Marginal
0
A absorção do estoque remanescente foi inferior à constatada em períodos anteriores devido à pequena quantidade de metros quadrados disponíveis em 2011.
m²
10.000
-10.000
-80
Vacância 1º T 2012
DISTRIBUIÇÃO DA ÁREA VAGA EM m²
30.000
0
9.660 -1.027
Faria Lima
Roque Petroni
Paulista
Marginal
Vila Olímpia
0,5%
0,4%
Itaim
Chácara Santo Antônio
Berrini
Barra Funda
0,0
10.000
0,6% 1,1% 0,6%
0,4% 0,3%
Faria Lima
1,4%
Chácara Santo Antônio
3,3%
Berrini
4,0
Barra Funda
6,0
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1ºT 2011 15.104
ABSORÇÃO DO 1º TRIMESTRE POR REGIÃO (m²)
% 12,0
2,0
EVOLUÇÃO DA ABSORÇÃO - m²
Área Vaga - Novo Estoque 16.308
1º T 2012
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DISTRIBUIÇÃO DA ABSORÇÃO EM m²
PREÇOS MÍNIMOS E MÁXIMOS PEDIDOS DE LOCAÇÃO (R$/m²/MÊS) R$/m²/mês
250,0
220,0
200,0
170,0
Absorvido do Novo Estoque
100,0
61.203
50,0
Absorvido do Estoque Remanescente
70,0
100,0
60,0
O preço médio de locação foi R$121,5/m²/mês, aumento de 2,5% em relação ao trimestre anterior e 16,3% em relação ao mesmo trimestre do ano passado. A variação é justificada pela entrega de novos edifícios com preços praticados acima dos patamares médios do mercado. No mesmo intervalo, o IGP-M (Índice Geral de Preços) acumulou 0,62%. Neste mesmo período do ano passado o índice registrado era de 2,4%. Portanto, em 2012 há menor participação dos índices de inflação na formação dos preços.
EVOLUÇÃO DO PREÇO MÉDIO DE LOCAÇÃO - R$/m2/MÊS
1ºT 2011 104,5
2ºT 2011 111,5
3ºT 2011 110,5
4ºT 2011 118,5
1ºT 2012 121,5
120,0
110,0
100,0
110,0
Vila Olímpia
Itaim
Faria Lima
9.688 1º T 2012
4ºT 2010 100,5
130,0
110,0
60,0
PREÇOS
3ºT 2010 102,2
140,0
125,0
142,5
0
20.000 0
70,0
Chácara Santo Antônio
40.000
150,0
120,0
Berrini
60.000
Roque Petroni
150,0
Paulista
Total Área Absorvida: 70.891 m²
Barra Funda
80.000
Marginal Pinheiros
m²
As regiões com preços pedidos superiores à média praticada no mercado permanecem sendo Faria Lima, Itaim, Paulista e Vila Olímpia.
COMPARAÇÃO INTERNACIONAL Ao comparar o preço pedido de locação em imóveis corporativos classe A+ e A (R$/m²/mês) e a Renda per Capita (R$) em 18 cidades do mundo, constata-se que Hong Kong na China, Rio de Janeiro e São Paulo possuem preços altos em comparação a renda da população. Na teoria, para o mercado ser equilibrado estes preços devem ser compatíveis com a renda média da população. Preço pedido de Locação R$/m²/mês Locação Alta/Renda Baixa
Locação Alta/Renda Alta
300,0
Preço Pedido Médio de Locação (R$/m2/mês)
Hong Kong China
4º T 2011
1º T 2012
Barra Funda
80,0
65,0
Berrini
112,0
120,0
Chácara
68,5
70,0
Faria Lima
185,0
185,0
Itaim
178,0
163,5
Marginal
114,0
107,5
Paulista
132,0
129,0
Roque Petroni
111,0
111,0
Vila Olímpia
133,0
139,0
Total
118,5
121,5
250,0
200,0
Paris França 150,0
São Paulo Brasil
Buenos Shangai Aires China Argentina
50,0
As regiões da Barra Funda e Chácara Santo Antônio detém os menores preços pedidos de locação, ambas com R$ 60/m²/mês.
Cingapura Cingapura
100,0 Mumbai Índia
A reclassificação do estoque influenciou na variação em algumas regiões.
O preço máximo pedido de locação atingiu R$220,00/m² na região Faria Lima. Destaca-se que este é o preço de locação mais alto constatado no mercado corporativo de alto padrão em São Paulo até o momento.
Londres - West End Inglaterra
Tóquio Japão
Rio de Janeiro Brasil
Varsóvia Polônia
Londres Inglaterra Escolmo Suécia
Madri Espanha
Lisboa Portugal
Toronto Canadá
Sidney Austrália
Moscou Rússia
0,0 0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
Renda per Capita - R$ Locação Baixa/Renda Baixa
Locação Baixa/Renda Alta
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NOVO ESTOQUE
INVENTÁRIO PREVISTO POR ANO DE ENTREGA (m²)
No primeiro trimestre 93 mil m² agregaram-se ao estoque e a projeção é que até o encerramento do ano sejam entregues mais 388 mil m² totalizando 482 mil m². No segundo trimestre se concentrará a maior parcela da entrega devido às postergações oriundas de 2011, casos dos empreendimentos Pátio Malzoni, JK Iguatemi e WT Paulista. Na Avenida Faria Lima, o empreendimento Pátio Malzoni é um marco para a cidade de São Paulo e possui a maior laje entre edifícios comerciais de alto padrão da América Latina. Aproximadamente 70% da área do empreendimento foi pré-locada até o encerramento do trimestre. As empresas que ocuparão o edifício são: Banco BTG Pactual, o Banco da China, a Tecnisa, a São Carlos Empreendimentos e o Google do Brasil, entre outras. Também na região Faria Lima será desenvolvido um Built-to-Suit (construção sob medida) pela incorporadora Tishman Speyer em acordo com o Itaú BBA e investimentos na ordem de R$ 500 milhões. Também se instalará na Faria Lima a Bunge Alimentos que pré-locou totalmente o empreendimento Atrium X, com entrega prevista para o final de 2012.
DISTRIBUIÇÃO DA ENTREGA DE EDIFÍCIOS EM 2012 – EM m²
4º T
3º T
250.590
2012
388.181
Do inventário esperado para 2012, as regiões Vila Olímpia, Faria Lima e Marginal Pinheiros concentrarão a maior parte das novas áreas. ESTIMATIVA DE ENTREGA EM 2012 POR REGIÃO (EM m²)
Vila Olímpia 83.781 m² 21,6% Faria Lima 97.580 m² 25,1%
Outras 108.768 m² 28%
Marginal Pinheiros 98.052 m² 25,3%
90.922
Chácara 24.504 m² 6,3%
Roque Petroni 48.000 m² 12,4%
Paulista 23.472 m² 6,0% Itaim 12.792 m² 3,3%
50.794
2º T
1º T
2013
246.465
Entregue
93.819
Para 2013 projeta-se que o novo estoque seja 28% inferior ao esperado para 2012, número que poderá aumentar caso o cronograma de obras para o ano não seja respeitado.
ESTIMATIVA DE ENTREGA EM 2013 POR REGIÃO (EM m²)
Na Vila Olímpia, o prédio anteriormente ocupado pela boutique Daslu será transformado em um edifício de escritórios corporativo. O empreendimento possuirá seis lajes de 1.200 m² a 1.500 m², com investimentos de R$ 125 milhões e outros R$ 90 milhões previstos na execução de obras complementares exigidas pela Prefeitura. Outros 90.000 m² referem-se ao empreendimento Brookfield Towers (terreno que abrigava a Giroflex) que incluirá duas torres corporativas e um shopping center. Antes do início das obras, uma das torres foi vendida para investidores por R$ 236,8 milhões e a segunda 80% vendida para a Brookfield Brasil por R$ 372,8 milhões.
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Vila Olímpia Faria Lima 33.456 m² 13,4% 38.745 m² 15,5% Outras 71.110 m² 28,4% Roque Petroni 107.279 m² 42,7%
Itaim 14.400 m² 5,7%
Marginal Pinheiros 24.700 m² 9,9%
Berrini 32.100 m² 12,8%
MARKET REPORT ESCRITÓRIOS | 1º TRIMESTRE 2012
TENDÊNCIAS PARA 2012 Vacância – Aumento em 2012 em função da oferta sobre o novo estoque. Absorção – Projeta-se entre 250.000 m² e 300.000 m². Preços – Aumentos acima da inflação, especialmente nas regiões que receberão a maior parte do novo estoque. Novo Estoque – O total esperado é de 388 mil m².
CENÁRIO PROJETADO ATÉ 2013
%
m² 2.500.000
8,0
7,1%
7,0
2.090.544 2.000.000
1.839.954
6,0
1.491.210
1.500.000
5,0
4,4%
4,0 1.000.000
3,0 1,6%
500.000
2,0
289.561
280.967 107.669
0
2011
2012*
Inventário A+ e A
1,0 0,0
2013* Taxa de Vacância A+ e A
Absorção Líquida A+ e A
TABELA ESTATÍSTICA ABSORÇÃO (m²)
PREÇO MÉDIO DE LOCAÇÃO (R$/m²/mês)
PREÇO MÉDIO DE LOCAÇÃO (USD/sqm/ month)
1.027
-1.027
65,0
35,7
0,4
437
-80
120,0
65,9
-
-
-
70,0
38,5
0,6
1.374
0
185,0
101,6
17.916
136
163,5
89,8
10.058
9.660
107,5
59,1
-
-
129,0
70,9
-
-
61.203
111,0
61,0
3,8
0,5
7.895
997
139,0
76,4
2,9
1,6
38.796
70.891
121,5
66,8
ESTOQUE (m²)
ESTOQUE COMPETITIVO* (m²)
TAXA DE VACÂNCIA ATUAL (%)
TAXA DE VACÂNCIA ANTERIOR (%)
ÁREA DISPONÍVEL PARA LOCAÇÃO (m²)
1
72.690
72.690
1,4
-
BERRINI
8
128.416
128.416
0,3
CHÁCARA
4
42.471
42.471
-
FARIA LIMA
13
222.937
222.937
0,6
ITAIM
10
168.613
168.613
10,6
1,1
MARGINAL
11
307.057
307.057
3,3
5,6
PAULISTA
6
66.944
66.944
-
0,4
ROQUE PETRONI
7
232.081
162.941
-
VILA OLÍMPIA
13
210.563
143.165
TOTAL GERAL
73
1.451.773
1.315.235
REGIÃO
BARRA FUNDA
# DE EMPREENDIMENTOS
TAXA DE CÂMBIO UTILIZADA: R$/US$: 1,82 *Desconsiderando empreendimentos institucionais.
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MARKET REPORT ESCRITÓRIOS | 1º TRIMESTRE 2012
ESTIMATIVAS DE ENTREGAS DE EDIFÍCIOS POR REGIÃO EM 2012
Barra Funda Atrium Faria Lima Desenvolvedor: Sandria Entrega: 4º Trimestre Wtorre Paulista Desenvolvedor: WTorre Entrega: 2º Trimestre
Cidade Jardim Corporate Center (Continental Building) Desenvolvedor: JHSF Entrega: 2º Trimestre
Pa u
a
im
aL
os eir
nh
l Pi
Cenu Torre IV Desenvolvedor: Tishman Entrega: 2º Trimestre
WTorre Nações Unidas (Torre 3) Desenvolvedor: WTorre Entrega: 2º Trimestre
Itaim
Vila Olímpia
Sky Corporate Desenvolvedor: Steel Engenharia Entrega: 3º Trimestre
Panamérica Green Park Desenvolvedor: BR Properties Entrega: 4º Trimestre
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Cidade Jardim Corporate Desenvolvedor: BR Properties Empreendimentos Imobiliários Entrega: 2º Trimestre
B er r i Roque Petroni
FL Corporate Desenvolvedor: SDI/Stan Entrega: 4º Trimestre
JK 1600 Desenvolvedor: Etoile Entrega: 2º Trimestre
Chácara Sto. Antonio
Espaço Empresarial Nações Unidas Desenvolvedor: Bueno Netto/ CEGG Entrega: 4º Trimestre
P. 8
Pátio Malzoni Desenvolvedor: Brookfield/Grupo Victor Malzoni Entrega: 2º Trimestre
ni
Wtorre JK (Blocos D e E) Desenvolvedor: WTorre Entrega: 2º Trimestre
ta
ri Fa
na rgi
Ma
lis
The One Desenvolvedor: Odebrecht/ Zabo Engenharia Entrega: 3º Trimestre
MARKET REPORT ESCRITÓRIOS | 1º TRIMESTRE 2012
ALPHAVILLE
PREÇO MÉDIO DE LOCAÇÃO (R$/m²/MÊS) R$/m²/mês 90
VACÂNCIA
86
85
A taxa de vacância aumentou para 36,8%, principalmente pela disponibilidade no edifício Brascan Century Plaza - Torre Corporate que foi entregue com apenas três andares ocupados. Os empreendimentos I-Tower e Castelo Branco Office Park – Bloco II permaneceram com disponibilidade de 85% e 21% respectivamente.
80 75 70
TAXA DE VACÂNCIA % - ALPHAVILLE
36,8
35,0 29,4
27,6
90
25,8
2ºT 2011
3ºT 2011
69
65
4ºT 2011
1ºT 2012
PREÇOS MÍNIMOS E MÁXIMOS PEDIDOS DE LOCAÇÃO (R$/m²/MÊS) R$/m²/mês 95
29,7
25,0
68
1ºT 2011
% 40,0
30,0
67,5
65
95 90
90
90
85 1ºT 2011
2ºT 2011
3ºT 2011
4ºT 2011
1ºT 2012
80
80 75 70 65 60
ABSORÇÃO E PREÇOS
55
Apesar da confirmação da locação de alguns andares nos empreendimentos mencionados, a absorção trimestral foi negativa em razão do novo estoque disponível. ABSORÇÃO TRIMESTRAL POR m²
50 45
45
45
1ºT 2011
2ºT 2011
55
55
45
3ºT 2011
4ºT 2011
1ºT 2012
m² 15.000
11.438
10.000 5.000
3.325
3.333
0 -1.905
- 5.000 2ºT 2011
3ºT 2011
4ºT 2011
1ºT 2012
O preço de locação praticado nestes novos empreendimentos aliado à diminuição no preço pedido no edifício I-Tower refletiu na queda do preço médio pedido que encerrou o primeiro trimestre em R$ 65/ m²/mês.
COLLIERS INTERNATIONAL |
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MARKET REPORT ESCRITÓRIOS | 1º TRIMESTRE 2012
NOVO ESTOQUE Espera-se a entrega de 285 mil m² nos próximos 2 anos, ou seja, o dobro do inventário existente no mercado. A região ainda gera incertezas aos investidores e potenciais ocupantes, que embora possua preços de locação e IPTU (recebe incentivos municipais) inferiores ao verificado no mercado de São Paulo, enfrenta problemas estruturais pela ineficiência do transporte coletivo de massa resultando em fluxo excessivo de automóveis. INVENTÁRIO PREVISTO POR ANO DE ENTREGA (m²)
2013
107.241
2012
56.120
TABELA ESTATÍSTICA
REGIÃO
ALPHAVILLE
# DE EMPREENDIMENTOS
ESTOQUE (m²)
TAXA DE VACÂNCIA ATUAL (%)
TAXA DE VACÂNCIA ANTERIOR (%)
ÁREA DISPONÍVEL PARA LOCAÇÃO (m²)
ABSORÇÃO (m²)
PREÇO MÉDIO DE LOCAÇÃO (R$/m²/mês)
PREÇO MÉDIO DE LOCAÇÃO (USD/sqm/ month)
7
207.173
32,1
29,7
66.426
- 1.905
65,0
35,7
TAXA DE CÂMBIO UTILIZADA: R$/US$: 1,82
ESTIMATIVA DE ENTREGA EM 2012
Alphaville
Canopus Corporate Alphaville Desenvolvedor: Canopus Entrega: 2º Trimestre
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| COLLIERS INTERNATIONAL
MARKET REPORT ESCRITÓRIOS | 1º TRIMESTRE 2012
MARKET REPORT ESCRITÓRIOS | 1º TRIMESTRE 2012
OPORTUNIDADES COLLIERS Ed. Panorama Locação Paulista - SP Área útil disponível: 5.028 m² Ref: 3084
Ed. Itaim Business Center Locação Itaim - SP Área útil disponível: 2.058 m² Ref: 3059
Ed. Sparta Locação Conceição - SP Área útil disponível: 640 m² Ref: 3078
Colliers International Mais de 520 escritórios em 62 países nos 6 continentes Estados Unidos: 147 Canadá: 37 América Latina: 19 Ásia: 136 ANZ: 165 EMEA: 118 • US$ 1,8 bilhões em receita anual • Mais de 116,1 milhões de m2 sob gerenciamento • Mais de 12.300 profissionais
Ed. NBC Venda Barueri - SP Área útil disponível: 3.109 m² Ref: 3063
MERCADO IMOBILIÁRIO VOCABULÁRIO
. Absorção: Espaço ocupado atual menos espaço ocupado anterior . Categoria dos Empreendimentos: Os imóveis são classificados em A+, A, B e C . Estoque / Inventário: Quantidade em m² de área útil construída . Taxa de Vacância: Relação entre a área disponível e a área total . Pé Direito Livre: Altura do piso acabado até a primeira interferência da estrutura . Build-to-Suit: Construção sob medida COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL SERVIÇOS PARA OS SEGMENTOS INDUSTRIAL, ESCRITÓRIOS, VAREJO, TERRENOS, ÁREAS RURAIS, HOTÉIS, HOSPITAIS E INSTITUIÇÕES DE ENSINO, ENTRE OUTROS.
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