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SAN PEDRO GARZA GARCÍA
El municipio con el más alto nivel de vida del país podría transitar hacia un plan de reconversión inmobiliaria de oficinas y centros comerciales a vivienda de alta densidad. POR GEORGINA BALTAZAR GAITÁN
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an Pedro Garza García es el lugar donde todos quieren vivir… pero del que muchos se van. Por un lado, es el municipio con mayor nivel de vida de México, según el ranking de las ‘Ciudades más habitables 2019’, que analiza las ciudades en función de sus autoridades locales, servicios municipales, cohesión social y cifras de bienestar económico. Sin embargo, todo esto hace que sea muy caro residir allí. Por eso, cerca de 950 sampetrinos en edad de casarse o independizarse migran cada año a otros municipios regiomontanos. En su lugar de origen, las viviendas son demasiado caras: hasta 3,500 dólares por metro cuadrado. A pesar de ello, estos jóvenes visitan el municipio para trabajar, estudiar, llevar a sus hijos a las escuelas, consumir en centros comerciales y restaurantes o visitar a sus familiares. De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), la población flotante del municipio es de 270,000 personas. Sumada EL MUNICIPIO GOZA DEL MAYOR al número de residentes, equivale a un flujo de NIVEL DE VIDA EN MÉXICO. 400,000 personas al día. Todo esto ha configurado el sector inmobiliario del lugar, que se mueve entre la vivienda y la oferta de oficinas, pero con la balanza inclinándose hacia estas últimas. El municipio mantiene una amplia oferta de proyectos de alta calidad, con una dinámica de plusvalía con crecimiento anual de doble
FOTO: GERARDO RUIZ / AFP POR
dígito, comenta Marisol Becerra López, directora técnica de Consultoría de Tinsa. En 12 años, el segmento de oficinas creció a una tasa anual mayor a 9%. “En el año 2001 había 16 edificios de oficinas con 179,000 m2, cifra que aumentó a 75 edificios, con 555,000 m2, en 2013 y alcanzó 93 edificios, con 880,000 m2, en 2018”, explica Juan Ignacio Barragán, exsecretario de Desarrollo Urbano del municipio. Este aumento de oficinas –y, por consiguiente, del parque vehicular– trajo consigo problemas de movilidad, así como el incremento en el valor de los inmuebles. “En Valle Oriente, los terrenos pueden costar entre 3,000 y 4,000 dólares por m2, siendo que cuando comenzó el desarrollo de la zona estaban valuados en 100 dólares por m2”, agrega Barragán, hoy director general de Urbis Internacional.
EL LUGAR SE HA ENCARECIDO DEMASIADO, POR LO QUE TIENE UN PLAN PARA VOLVERSE MÁS ACCESIBLE.
FOTO: CORTESÍA
En días hábiles arriban entre 140,000 y 150,000 automóviles de municipios vecinos, ya que el parque vehicular local es de 100,000 autos. Esto ha provocado congestionamiento vial, sobre todo, en horarios de entrada y salida de oficinas y escuelas. “En ocasiones, hay filas en las BOOM INMOBILIARIO salidas de la ciudad que avanzan a una ALTERNATIVO velocidad promedio de ocho kilómetros Otros municipios de la zona, como por hora”, estima el urbanista. San Jerónimo, Santa Catarina y Y al aumentar el número de oficinas, Monterrey, están captando a los compradores más jóvenes. “De también crecieron los servicios anexos, alguna manera, podríamos decir que como los restaurantes: mientras que en San Pedro está desbordándose hacia 1980 apenas llegaban a 10, ahora suman Monterrey”, opina Carlos Ortiz, direcalrededor de 800. Aunado a ello, la reserva tor del despacho CO2. “En la década de los 70, la capital del estado era el territorial para urbanización es escasa, de centro de los negocios, que, poco a menos de 400 hectáreas. Así, aunque la vipoco, se fue hacia San Pedro, y ahora vienda unifamiliar se sigue construyendo, está de regreso en otras zonas de la el costo es muy elevado: en un fraccionaciudad”. Mientras que en San Pedro el valor miento nuevo, el precio de la tierra es de medio de un departamento es de aproximadamente 1,500 dólares por m2. 19,000 por m2, en Monterrey o Santa La infraestructura de servicios, por Catarina es de 35,000, de acuerdo con estimaciones de Propiedades.com. último, no ha crecido en la misma proEn la periferia del centro de la porción que las edificaciones, por lo que, capital neolonesa existen alrededor en algunos casos, comienza a ser insufide 70 proyectos de usos mixtos, con ciente, señala Carlos Ortiz, director general densidades altas y amenidades para gente joven. de CO2 Taller. Por ejemplo, en el área del “Cuando el mercado estaba disCentrito es común que se vaya la energía puesto a pagar el alto valor estableeléctrica una vez al día. cido, era válido, pero ahora que hay Es decir, San Pedro Garza García corre una oferta en municipios aledaños, las condiciones están cambiando”, el riesgo de morir de éxito y convertirse señala Javier de la Fuente, titular en un lugar donde cada vez es más difícil de la Secretaría de Ordenamiento vivir. Para evitar caer en esto, el municipio y Desarrollo Urbano de San Pedro busca reconfigurarse. Garza García.
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VALORES DE DEPARTAMENTOS EN VENTA
En San Pedro Garza García, el precio de la vivienda duplica el promedio de la entidad. Precio medio: 10.3 mdp Mediana de construcción: 223 m2 NUEVO LEÓN
SAN PEDRO GARZA GARCÍA
15M
11.8
10M
4.53
5M 0 NOV ’18
ENE ’19
MAR ’19
MAY ’19
JUL ’19
SEPT ’19
NOV ‘19
ENE 2020
MAR 2020
FUENTE: Propiedades.com
ESTRATEGIA DE PROXIMIDAD El Plan Municipal de Desarrollo Urbano actual, creado en 2014, incentiva la construcción de inmuebles de grandes dimensiones. Por eso, en San Pedro, hoy difícilmente puede comprarse una vivienda de menos de 8 millones de pesos, aunque sea usada. El reto es desarrollar vivienda más asequible. Actualmente, ni la clase media está atendida en este sentido, opina Ortiz, quien considera que la vieja zona industrial de San Pedro, donde hay naves abandonadas, al estar alejada de la zona unifamiliar, puede aprovecharse para la construcción de vivienda más económica y de alta densidad, acompañada de comercios, escuelas e infraestructura deportiva. Ante la elevada movilidad laboral y la falta de vivienda accesible en venta para las nuevas generaciones de la
población económicamente activa, el actual gobierno municipal entregó a los regidores una propuesta de reforma al Reglamento de Construcción para reconvertir inmuebles de oficinas en vivienda de alta densidad y menos metraje (aún estaba en proceso de revisión al cierre de esta edición). “Parte de la estrategia consiste en ampliar la oferta de vivienda en algunos corredores urbanos cercanos a oficinas, comercios y servicios, que cuentan con transporte público y amenidades dirigidas a compradores jóvenes”, asegura Javier de la Fuente, titular de la Secretaría de Ordenamiento y Desarrollo Urbano de San Pedro Garza García. Además, el gobierno estudia la manera de ofrecer incentivos a desarrolladores e inversionistas para que dirijan más proyectos a la generación EN 12 AÑOS, EL SEGMENTO DE millennial, a través de una reconversión de planes OFICINAS CRECIÓ ejecutivos que fueron concebidos para oficinas, A UNA TASA ANUAL MAYOR centros comerciales o usos mixtos. “No queremos A 9%. edificios de oficinas con estacionamientos vacíos
FOTO: CORTESÍA POR
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ALTA CALIDAD DE VIDA
an Pedro Garza García encabeza el ranking realizado por el Gabinete de Comunicación Estratégica de las ‘Ciudades más habitables de México’, en el que fue nombrado como el lugar con mayor calidad de vida. Asimismo, ocupa el segundo sitio en el Índice de Desarrollo Humano (IDH), detrás de la alcaldía Benito Juárez, en la Ciudad de México. De acuerdo con el Índice de Competitividad Municipal del Estado de Nuevo León 2019 (ICMNL), elaborado por el gobierno del estado,
la Secretaría de Economía y Trabajo local y la Universidad Autónoma de Nuevo León, con una metodología basada en el reporte Doing Business (del Banco Mundial), San Pedro Garza García es el municipio que ocupa el primer lugar y destaca en servicios básicos, capital humano, ambiente de seguridad y desempeño administrativo; mientras que San Nicolás le secunda y sobresale en servicios básicos y capital humano; y Monterrey, en tercer sitio, en los subíndices vinculados con los trámites para permisos de construcción y apertura de negocios.
Calificación en el Índice de Competitividad Municipal del Estado de Nuevo León 2019: San Pedro Garza García San Nicolás de los Garza Monterrey Santa Catarina Guadalupe Santiago General Escobedo Apodaca García
40.85
Juárez
0
20
30
DISTANCIA O FRONTERA
40
50
60
65.07 64.34 63.93 58.73 58.14 56.36 52.14 51.30 70
80
76.44
100
o centros comerciales sin rentar. Por ello, proponemos que los proyectos con esas características cambien a vivienda una vez que los lineamientos urbanísticos sean modificados”, explica De la Fuente. Al desarrollar unidades con menores metros cuadrados, la infraestructura (agua, drenaje, electricidad, movilidad, etcétera) tendrá que adecuarse, agrega el secretario. El área de oportunidad está en que el gobierno y los desarrolladores trabajen de manera conjunta para ofrecer vivienda con servicios e infraestructura de calidad para las nuevas generaciones. San Pedro Garza García cuenta con una población de 130,000 habitantes, y la mitad tiene 33 años o menos. En términos urbanísticos, esta propuesta de la actual administración municipal “es una estrategia de proximidad”, refiere Barragán. “Esto ayudaría a que la oferta inmobiliaria incluya departamentos de EN SAN PEDRO, entre 3 y 4 mdp y lograr que más personas que EL VALOR trabajan en el municipio puedan vivir ahí”. MEDIO DE UN DEPARTAMENTO Otra de las acciones que pretenden transforES DE 19,000 mar el municipio es la rehabilitación de parques PESOS POR M2. y espacios públicos, incluidas las banquetas, además de cambiar el pavimento por concreto hidráulico. “Estamos haciendo una operación a corazón abierto, muy necesaria para la ciudad porque desde hace varios años no se hacía”, comenta De la Fuente. FOTO: CORTESÍA POR
FORTALEZAS Funcionamiento de ventanilla SARE o similar. Tasa de robo a negocio por cada 10,000 habitantes y de robos de vehículos por cada 10,000 habitantes. Personal empleado en seguridad pública del municipio al cierre de 2016. Suministro y pureza de agua potable, conexión y descarga segura de drenaje, sin fugas de aguas negras. Servicio de iluminación y atención inmediata de fallas. Separación de residuos.
DEBILIDADES Número de requisitos para licencia de construcción comercial. Número de requisitos, sin incluir número de copias para realizar el trámite de rasantes. Número de requisitos, sin incluir número de copias para realizar el trámite de ventas. Tiempo de respuesta promedio para trámite de licencia de uso de suelo, edificación y/o construcción.
Condiciones de calles y avenidas, y señalamientos claros.
Número de gasolineras establecidas por cada 10,000 vehículos registrados.
Población entre 15 y 29 años con educación media superior o más.
Inversión pública / Ingresos totales.
Esperanza de vida e ingreso mensual promedio por hogar. Porcentaje de hogares con acceso a internet. Sucursales de la banca múltiple por cada 100,000 habitantes. Autonomía financiera (ingresos propios / ingresos totales) y costo de corrupción. Transparencia en gasto.
FOTO: PEDRO VALTIERRA / CUARTOSCURO
Para impulsar estos planes, el gobierno municipal trabaja en habilitar una Ventanilla Exprés, que incluya la agilización de trámites y la profesionalización de gestores. Con ello, “brindaremos mayor certeza jurídica”, confía el secretario. De acuerdo con el Índice de Competitividad Municipal del Estado de Nuevo León 2019 (ICMNL), entre las áreas de oportunidad de San Pedro están el número de requisitos para licencia de construcción comercial y el tiempo de respuesta promedio para el trámite de licencia de uso de suelo, edificación o construcción. En opinión de Alexander Lenoir, catedrático y director de Estudio de Arquitectura LeNoir & Asociados, el municipio debe mantener la edificación de usos mixtos, cuidando que no haya una sobrecarga de comercios y evitando que se convierta en una ciudad dormitorio. “Necesitamos equilibrar el uso de suelo de los espacios y la edad de la población para avanzar hacia una sustentabilidad económica”.
EL LUGAR VIVE UNA TRANSFORMACIÓN INMOBILIARIA CON LA CREACIÓN DE PROYECTOS DE USOS MIXTOS CON UN CONCEPTO DE COMUNIDAD.
CREAR COMUNIDAD El skyline de San Pedro está trazado por grandes torres que surgieron hace aproximadamente una década. Ahora, otra transformación inmobiliaria importante se está gestando a través de la creación de proyectos de usos mixtos con un concepto de comunidad, asegura Marisol Becerra. “No son proyectos aislados, sino que buscan que la gente tenga todo a POR
poca distancia de su hogar y quieren garantizar calidad de vida y seguridad. Uno de los primeros fue Torre Sofía (una torre de oficinas y vivienda con amenidades) y, actualmente, hay alrededor de 40 desarrollos”, destaca. Otro ejemplo es Arboleda, que tiene un master plan que incluye vivienda, oficinas, comercio y escuelas. En este conjunto, los desarrolladores (Grupo ONE) impulsaron infraestructura urbana y peatonal alrededor del proyecto. “La calle Roble es referente de cómo debe haber intersección, camellón, banqueta amplia, bancas, área arbolada, plantas bajas activas, entre otros elementos. Se está convirtiendo en un ícono de impulso para mejorar el entorno con una visión de ciudad. Muchos de los demás proyectos todavía mantienen una perspectiva
EL GOBIERNO ESTUDIA INCENTIVOS PARA QUE LOS PROYECTOS SE DIRIJAN A LA GENERACIÓN MILLENNIAL.
FOTO: CORTESÍA VFO ARQUITECTOS
hacia el interior, no van más allá de hacer una buena arquitectura”, acota Carlos Ortiz. Diseñado por Foster+Partners, Saqqara es otro conjunto que ha sido reconocido por su enfoque sustentable: cuenta con más de dos hectáreas de áreas verdes, plaza, espejos de agua, andadores y certificación LEED plata. Por otra parte, se encuentra en construcción la primera de las cinco etapas del desarrollo inmobiliario Distrito Armida, de GM Capital, un proyecto que tendrá nueve torres residenciales y oficinas, además de zona comercial, instituciones educativas y dos hoteles ejecutivos. Este master plan surgió como una alternativa para la conectividad peatonal y el transporte público. Y GM Capital también anunció que, en 2020, iniciará la construcción de Distrito Diego Rivera, con 19 torres con usos de vivienda, oficinas, comercio y hospitalidad. Para Lenoir, “los distritos han permitido hacer una arquitectura de proximidad, con infraestructura y equipamiento urbano que aporta valor a la inversión inmobiliaria”. Este tipo de desarrollos será una alternativa para fraccionar las ciudades en múltiples subcentros, donde se realicen las actividades básicas y ayuden a crear comunidad. Con ello, San Pedro Garza García podrá renovar su rostro y mantener, por muchos años, el número 1 del lugar más deseado para vivir en el país.
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