Hva koster en god bolig (9788245035070)

rom for opphold, sosialt liv, matlaging, søvn, arbeid med mer. Den skal også gi trygghet og velvære, der sol, planløsning og bomiljø er viktige faktorer. Boken beskriver og illustrerer viktige bo- og boligkvaliteter som grunnlag for en analyse av hva disse kvalitetene koster.

Frem til 1970-årene hadde Norge en boligpolitikk som sikret rimelig finansiering og tomter samtidig som man ivaretok grunnleggende bokvaliteter. Boligprisene avspeilte produksjonskostnadene. Det skulle være en «høvelig bolig til en akseptabel pris». I dag er boligen i større grad blitt en vare som selges på det åpne markedet, noe som fører til de høye prisene vi i dag er vitne til. Beliggenhet er blitt en helt avgjørende faktor for prisen. I sentrale i pressområder kommer prisen opp mot det dobbelte av byggekostnadene. I byer og pressområder ser vi en foruroligende forverring av både bo- og boligkvalitet. De minste boligene er blitt mindre, planløsningene dårligere og utnyttelsen så høy at det går ut over både lys- og solforhold. Til tross for dette er det ikke blitt lettere å komme inn på boligmarkedet.

Kvalitet koster. Men hvor mye? Hva koster det å utvide boligen med 5 m2 for å få en bedre planløsning?

Har vi råd til dagslys på kjøkkenet eller plass til en barneseng? Hva koster et uterom med mere sol og lys? Eller for å løfte problemstillingen: Skal vi bygge rekkehus, lavblokker eller høyhus, og hva medfører dette av kostnader både for den enkelte og for samfunnet?

Vi vil med denne boken se på hva det vil koste å heve boligkvaliteten til det samme nivået som før Husbanken mistet sin innflytelse rundt 1980. Da var minstestandarden, også for enslige, to rom og kjøkken på 50 m2. Planløsningene var tuftet på omfattende boligforskning og utearealene var solrike med god plass til lek og opphold.

JOHAN-DITLEF MARTENS (f. 1946) er utdannet sivilarkitekt fra Arkitekthøyskolen i Oslo i 1972. Han har arbeidet med prosjektering, utredninger, forskning og undervisning innenfor byfornyelse og bolig- og miljøplanlegging. I en periode på 1980-tallet var han sjefsarkitekt i Husbanken. Martens har tidligere utarbeidet fagrapporter, regelverk og veiledningsmateriale i god boligplanlegging for blant annet Husbanken, Kommunal- og regionaldepartementet og Miljøverndepartementet. Han har tidligere gitt ut: Norske boliger, (1993) og Århundrets norske boligprosjekter 1900—2000, (2000).

Sammen har forfatterne gitt ut: Plan 1933—1936, om et radikalt fagtidsskrift utgitt av Frode Rinnan, Carsten Boysen, Erik Rolfsen mfl.

(1980) og Hva er en god bolig? Boligens utvikling i Norge fra 1650 til 2017, (2018).

ISBN 978-82-450-3507-0

,!7II2E5-adfaha!

HVA KOSTER EN GOD BOLIG?

KETIL MOE (f. 1947) er utdannet ved Hammersmith School of Art and Building i London og ved Arkitekthøyskolen i Oslo der han tok diplom i 1974. Han har lang og bred erfaring fra fagfeltet, både som prosjekterende partner og leder i flere arkitektkontorer. Fra 1977 til 2007 var han partner og leder i arkitektkontorene AROS i Sandnes og HRTB i Oslo. Etter det har han arbeidet med prosjektering, forskning og utviklingsoppdrag. Han har vært ansvarlig for arkitektur og scenografi under vinterlekene på Lillehammer, president i Norske Arkitekters Landsforening (NAL) og styreleder for Norsk Arkitekturmuseum.

KETIL MOE og JOHAN-DITLEF MARTENS

Boligens kvalitet, standard og pris var og er avgjørende for hvor godt liv vi kan leve. Boligen skal gi

HVA KOSTER EN GOD BOLIG? Mange unge sliter med å etablere seg i boligmarkedet, både i det sentrale østlandsområdet og andre pressområder. Ifølge Eiendom Norge hadde en sykepleier i 2019 bare råd til å kjøpe om lag 3 % av boligene i Oslo.

Erfaringer viser at det å bygge stadig mindre boliger ikke har hjulpet. I dag koster en liten bolig på 25 m2 like mye som en på 50 m2 kostet i 1980. Kanskje bør vi nå vurdere å heve boligstandarden på de minste boligene og heller rette søkelyset mot de økonomiske og samfunnsmessige rammebetingelsene? Alle har rett til en høvelig bolig til en overkommelig pris – og vi må vite hva det koster å bygge en slik bolig.

KETIL MOE JOHAN-DITLEF MARTENS I samarbeid med AS BYGGANALYSE

4

HVA KOSTER EN GOD BOLIG? KETIL MOE JOHAN-DITLEF MARTENS I samarbeid med AS BYGGANALYSE

5

INNHOLD FORORD

1 2

3 4 6

OM KVALITET Hva er en bolig?

Hva er kvalitet?

Hva er en god bolig?

Hva er en god bolig i et større miljø- og fordelingsperspektiv?

En bolig er også et hjem

SAMFUNNET FORMER VÅRE BOLIGER

8 11 12 13 19 23 24

Historiske lærdommer fram til 1980 • Offentlig engasjement sikret gode utearealer og humane dimensjoner • Vi fikk flere planprinsipper • Ny organisering sikret kontinuitet i boligbyggingen • Den norske modellen sikret en høvelig bolig til akseptabel pris

25 26 26 27 27 29

Forandringer i samfunnet fra 1980 og fram til i dag av betydning for boligplanleggingen

33

• • • • • • • •

33 39 39 40 42 45 48 50

Økonomisk utvikling og rammebetingelser Demografiske endringer Sosiale og familiemessige endringer Miljø- og klimautfordringer Byggteknisk utvikling Plan- og byggtekniske krav til boligen Hva har skjedd på boligsektoren siden 1980?

Nye livsmønstre, nye krav til boligen

KOSTNADER FOR KVALITETER I BLOKKLEILIGHETER To planalternativer Byggekostnader, uavhengig av tomt og fortjeneste Hva koster en mindre arealutvidelse og ulike fasadeløsninger?

Kjeller, parkeringsløsninger og boder Pris inklusive tomtekjøp og fortjeneste Hva koster en toroms-, en treroms- og en fireromsleilighet?

• Toromsleilighet • Treromsleilighet • Fireromsleilighet

OMRÅDETS UTFORMING Byggehøyder og grad av utnyttelse Opparbeidelse av utearealer

53 54 57 60 62 64 67 67 67 68 69 70 78

5 6 7 8 9 10

BYGNINGEN Adkomst og trapperomsløsninger Fasadebredde Privat uteplass – terrasser, verandaer og balkonger

BOLIGEN Kjøkken, spiseplass og stue Soverom Våtrom, bad og vaskerom Boder Generalitet og fleksibilitet Alternative boliger og boformer

SMÅHUSBEBYGGELSE Rekkehus i to etasjer Rekkehus i tre etasjer Horisontaldelte småhus, firemannsbolig

Å BYGGE MED KVALITET Miljøvennlig boligbygging Utførelse og materialkvalitet Prosjektering og byggorganisering

SAMMENFATNING Hva viser tallene våre?

Tre anbefalinger

VEDLEGG

81 83 89 93 97 99 107 113 118 121 125 129 133 134 135 139 140 146 148 149 151 157

Aktuelle standarder fra Norsk Standard Aktuelle anbefalinger fra SINTEF-Byggforsk Rundskriv og veiledningsmateriale fra Husbanken Rapporter fra Bygg21 Andre rapporter og bøker Kalkyleforutsetninger fra AS Bygganalyse

159 160 160 161 162 162 162

TAKK

167

7

FORORD

Hva er en god bolig? Boligens utvikling i Norge fra 1650 til 2017, utgitt våren 2018, utløste en diskusjon om hvor mye en god bolig koster. Med denne boka forfølger vi det spørsmålet.

Boligkvalitet, kostnader og boligpriser er et av de viktigste temaene i det offentlige ordskiftet. Hva er en god bolig, hva koster den å bygge, og hva er en riktig pris? Vi kjenner spørsmålene igjen fra aviser, markedsføring og samfunnsdebatten. Boligdebatten er ofte knyttet til hva en bolig koster på det åpne markedet, der byggekostnader og andre harde fakta er mindre synlig. Kvaliteten på det som bygges, er viet mindre oppmerksomhet. Dette er betenkelig dersom vi ønsker å drøfte hva en forbedring eller en reduksjon i kvalitet og standard vil medføre. Hva koster det å utvide boligen med 5 m² for å få en bedre planløsning? Har vi råd til dagslys på kjøkkenet eller plass til en barneseng? Hva koster et uterom med mer sol og lys? Eller for å løfte problemstillingen; Skal vi bygge rekkehus, lavblokker eller høyhus og hva medfører dette av kostnader både for den enkelte og samfunnet. Investeringer må måles mot levealder og avskrivingstid. Krav til miljø- og energisparing er blitt et stadig viktigere premiss. Hva koster det?

Undertegnede ga i 2018 ut boka «Hva er en god bolig? Boligens utvikling i Norge fra 1650 til 2017 på Universitetsforlaget. Boka illustrerer hvordan folks boligstandard i Norge har utviklet seg opp gjennom historien, relatert til den politiske og økonomiske utviklingen og med et skråblikk til internasjonale forbilder. Kvalitetsspørsmålet drøftes til slutt i lys av dagens rammebetingelser, men vi dokumenterte i liten grad sammenhengen mellom kvalitet, pris og bokostnader.

Denne boka skal konsentrere seg om bolig- og bokvalitet og hvordan de påvirker byggekostnadene, men, som vi skal vise, er det ikke nødvendigvis sammenheng mellom kvalitet og pris. Fram til liberaliseringen av boligmarkedet i 1980-årene sto Husbanken for opp mot 75 % av boligbyggingen og banken stilte strenge krav både til kvalitet og kostnader. Husbankens minstestandard var en rettesnor for alle som planla boliger i Norge. Husbanken finansierte omtrent 9 % av nye boliger i Norge med grunnlån i 2018 og spiller i liten grad noen rolle i kvalitetssikring av den ordinære boligmassen. Dette ansvaret er overdratt til Direktoratet for byggkvalitet. Plan- og bygningsloven, byggeforskriftene og kommunenes reguleringsarbeid er derved det avgjørende i diskusjonen om hva som skal være en god bolig.

Fram til ca. 1980 var det bred politisk enighet om hva som burde være en god bolig for folk flest. Nå er boligen blitt en vare der kvalitet er direkte knyttet

8 FORORD

til kjøpers lommebok. For mange er boligen blitt en sparebøsse. Nybyggingen utgjør i dag bare mellom 1 og 2 % av den totale boligmassen. Derfor innebærer også eksisterende boliger en stor utfordring når det gjelder spørsmål om kvalitet og pris. Økt flyttefrekvens har også medført et stadig større omfang av oppussing og ombygging. Denne boka beskriver og drøfter likevel bare ny boligbygging. Vi diskuterer også tiltak som kan dempe behovet for kortsiktige oppgraderinger.

Grovt sagt kan man hevde at prisen for en ny bolig fram til 1970-årene avspeilte produksjonskostnadene, mens den i dagens konkurransesituasjon bestemmes av hva folk er villig til å betale. Beliggenhet er en helt avgjørende faktor for prisen på en bolig. I sentrale pressområder kommer prisen på en bolig opp mot det dobbelte av kostnadene ved å bygge den. Økonomiske rammebetingelser som boligrenten og kommunenes tomtepolitikk spiller også en avgjørende rolle. I de to første kapitlene vil vi se på slike overordnede faktorer før vi fordyper oss i de mer direkte sammenhengene mellom kvalitet, standard, kostnader og pris.

Boligen er vår viktigste «bruksgjenstand». Den er bokstavelig talt rammen rundt våre liv og grunnlaget for å skape et hjem. Her skal vi hvile og restituere oss etter dagens arbeid, sove, lage mat og innta våre måltider og kunne føre et sosialt liv i form av kontakt med venner og kjente. I stigende grad er også boligen blitt rammen om et yrkesliv i takt med de muligheter datateknologien gir.

Boligens kvalitet, standard og pris var og er avgjørende for hvor godt liv vi kan ha. Det er ikke en vare vi kan velge bort på linje med overskuddsfenomener som sydenturer, dyre viner og moteklær. En god bolig gjør livet enklere å leve og kan bidra til å gi det et meningsfylt innhold. Trangboddhet skaper konflikt mellom alle de funksjonene en bolig skal ivareta. Høye bokostnader kan gå utover mulighetene til å dekke andre grunnleggende behov i livet. En bolig bør derfor ses på som et nødvendig gode som trenger samme offentlige engasjement som arbeid, utdanning og helse.

Med liberaliseringen i 1980-årene har nedre standard for hva som bygges i byer og tettsteder mht. utearealer og de mindre boligenhetene, blitt stadig dårligere, til vi dag kan se små boliger ned mot 25 m², nesten uten sol. Vår påstand er at 9

denne kvalitetsreduksjonen ikke har ført til rimeligere boliger for folk flest, noe som underbygges av stadige skriverier om hvor vanskelig det er å komme inn på boligmarkedet. En bolig skal vare i 100 år. Da er det viktig at kvaliteten står seg, både planløsning, materialbruk og utførelse. Behov for stadige oppgraderinger og vedlikehold vil være ressursødende og lite miljøvennlig. Fotavtrykket og klimaregnskapet må ses i et tidsperspektiv.

Når dette skrives, er Norge fortsatt inne i koronapandemien. Mange må jobbe hjemme, og sosiale kontaktmønstre endres. Dette utfordrer dagens knepne og åpne boligplaner og vil kunne får betydning for hvordan vi skal planlegge framtidens boliger. Pandemien påvirker også norsk økonomi med arbeidsledighet og lave boligrenter.

For å komme fram til hva det koster å bygge en bolig, har vi samarbeidet med AS Bygganalyse. Bygganalyse er et ledende konsulentfirma som beregner byggekostnader for alt fra store sykehus til mindre boligprosjekter. De bruker kalkulasjonsprogrammet ISY Calcus som er det markedsledende kalkyleprogrammet i Norge, med en oppdatert database på alle enkeltelementene som inngår i et byggeregnskap. Deres byggebudsjetter er basert på Bygningsdelstabellen og Norsk Standard for beskrivende mengdeberegninger. Tallene er hentet fra det sentrale østlandsområdet, hvilket vil si at de gjenspeiler et høyere kostnadsnivå enn for landet som helhet. AS Bygganalyse står bare ansvarlig for beregning av byggekostnadene. Forfatterne står ansvarlig for sammenfatninger, analyser og anbefalinger.

Vi vil med denne boka se på hva det vil koste å løfte boligkvaliteten til det samme nivået vi hadde før Husbanken mistet sin innflytelse rundt 1980. Da var minstestandarden, også for enslige, to rom og kjøkken på 50 m². Planløsningene var tuftet på omfattende boligforskning, og utearealene var solrike med god plass til lek og opphold.

Ketil Moe og Johan-Ditlef Martens 01.01.2021

10 FORORD

Om kvalitet

“

Å tenke kvalitet over tid er bærekraftig. Kvalitet handler

ikke bare om estetikk, materialvalg og planløsninger, det handler også om fysisk og psykisk helse. Forskning viser at kvaliteter som dagslys, utsyn, solskinn, gjennomlysning, eller dagslys fra flere sider påvirker helsen vår positivt.

Cathrine Vigander

1 11

Hva er en bolig?

Store norske leksikon beskriver bolig som: «Husvære anvendt som fast oppholdssted for mennesker». Begrepet husvære er brukt om fast oppholdssted for mennesker. En leilighet er «vanlig betegnelse brukt om forskjellige former for eierseksjoner», mens et hjem beskrives som «en bolig for en familie, nærmere bestemt: et fast oppholdssted, i motsetning til midlertidig. I folkeregisterloven brukes dels ordet hjem og dels ordet bosted om det sted der man «regelmessig tar sin døgnhvile».

Plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift (TEK17) stiller en rekke krav til rom og funksjoner, men definerer ikke hva som er en bolig. Som vi beskriver mer utfyllende nedenfor, begrenser loven og forskriftene seg til universell utforming (UU) og byggtekniske krav knyttet til sikkerhet og energibruk. Det eksisterer ikke noen definerte mål for annen innredning enn bad, hvilket vil si at en bolig kan være på ett rom pluss bad, nå ned mot 25 m².

Gjennomgåelsen har vist at det ikke finnes noen omforent forståelse av begrepet bolig i lovverk og retningslinjer. Begrepets innhold utkrystalliseres alt etter oppgaver og politikk for den enkelte institusjon. Sitat Jon Guttu.

Eierseksjonsloven § 7 stiller krav til hva som kan være en boligseksjon: «Bruksenhetens hoveddel er en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning og har egen inngang.» Loven krever at hoveddelen i hver bruksenhet skal ha egen inngang, og at hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og WC. Begrepet bruksenhet er definert i Norsk standard 3940 som «areal og volumbegrensninger av bygninger»: «et rom eller en samling rom og åpne deler som sammen anvendes i en bestemt hensikt av en bruker, som kan være eier, leier eller annen bruksrettshaver».

Husbanken formulerte i 2007 to begreper: «En bolig er ett eller flere sammenhengende rom innenfor et bygg som har egen inngang og som er avsatt til boligformål.» Det uttrykkes ingen kvalitetskrav utover at rom skal ha forbindelse med hverandre. «En selvstendig bolig er en bolig som inneholder alle sentrale boligfunksjoner som WC, bad, kjøkken, stue og soverom innenfor boligens privatareal.» Det skilles ikke mellom rom og funksjon, og man kan anta at de ulike funksjonene kan rommes innenfor ett og samme rom.

Statistisk sentralbyrå (SSB) definerer ikke hva som er en bolig, men skiller mellom: • enebolig • tomannsbolig • rekkehus, kjedehus og andre småhus • boligblokk (boligblokker er på fire etasjer eller mer og har felles inngang til fire boenheter eller mer) • annen boligbygging SINTEF-Byggforsk definerer ulike bygningstyper i Ark nr. 330.009 fra 2005.

Småhus er frittliggende eller sammenbygde bolighus med inntil to etasjer pluss sokkel- eller underetasje og loft.

12 KAPITTEL 1

Tett småhusbebyggelse omfatter både sammenbygde boliger og enkeltboliger med mindre innbyrdes avstand enn 8,0 meter, for eksempel tunbebyggelse eller sammenbygde, tettstilte eller frittliggende småhus. Det kreves at det foreligger en arealplan som tillater så tett bebyggelse, og at sikkerhet mot brannspredning er ivaretatt på annen måte enn ved 8,0 meter avstand mellom bygninger.

Store norske leksikon definerer boligblokk slik: Bygning med flere seksjoner, leiligheter. Det kan være selveierleiligheter (se eierseksjon), aksjeleiligheter eller borettslagsleiligheter (se borettslag).

I rapporten Små boliger – en kunnskapsoversikt fra Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR-rapport 2009-1) gjennomgår forskeren Jon Guttu det offentliges bruk av begreper og bestemmelser. Han viser at begrepene og forståelsen av hva de inneholder, varierer, og konkluderer: «Gjennomgåelsen har vist at det ikke finnes noen omforent forståelse av begrepet bolig i lovverk og retningslinjer. Begrepets innhold utkrystalliseres alt etter oppgaver og politikk for den enkelte institusjon».

Hva er kvalitet?

Mange betegnelser er i omløp og uttrykker ulike forhold.

• Bokvalitet beskriver kvalitet i et område eller nabolag; bebyggelseskarakter, sosiale tilbud osv.

• Boligkvalitet beskriver den enkelte boligens og fellesarealenes kvaliteter.

Fysisk utforming, holdbarhet og utførelsen, materialvalg og håndverk.

• Bygningskvalitet, teknisk- og byggteknisk utførelse og utrustning; konstruksjoner, installasjoner og andre indikatorer for holdbarhet og begrensede livssykluskostnader. Begrepet tangerer bolig- og bygnings standard.

• Byggekvalitet beskriver kvalitetskrav i utførelsesprosessen.

• Arkitektonisk kvalitet beskrives som summen av funksjon, estetikk og bygningsmessig utførelse (gode materialer og høyverdig håndverk).

I forarbeidet til siste revisjon av byggteknisk forskrift utarbeidet Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) et notat som diskuterer begrepet riktig kvalitet (Implement Consulting Group ved Torer F. Berg, 2015). Det ble hevdet at kvaliteten skal defineres gjennom programmeringen der ambisjoner, økonomi osv. er avgjørende og fastlegges gjennom programmeringsprosessen. Kvalitetsbegrepet blir da relativt, avhengig av disponible ressurser og ambisjonsnivå hos de som bestemmer. Om budsjett eller avtaler om utførelse er utilstrekkelig, får man en situasjon der det ferdige produktet har riktig kvalitet på tross av åpenbare feil og mangler. Vi mener dette er et paradoks, og at resultatet neppe kan tilfredsstille relevante standarder, langt mindre påberopes å være av kvalitet.

13

For å klargjøre tenkningen rundt den gode boligen tror vi at det kan være nyttig å skille mellom kvalitet og standard, begreper som ofte brukes om hverandre. Kvalitet uttrykker tilfredsstillelse av behov vi gjerne regner som universelle, som å kunne sove i fred og ro og ha glede av sol og dagslys. Standard sier noe om i hvor stor grad man har lykkes med hensyn til å virkeliggjøre disse kvalitetene.

Hva som oppleves som god boligkvalitet, vil til en viss grad være avhengig av subjektiv oppfatning, men både det offentlige, forskningsmiljøer og fagfolk har studert og oppsummert hva som kan og bør være grunnleggende kvaliteter i boligplanleggingen. Sentralt i dette arbeidet har vært og er Husbanken, Norges Byggforskningsinstitutt, senere SINTEF Byggforsk, og By- og regionforskningsinstituttet NIBR. Som vedlegg følger oversikt over aktuelle rundskriv og forskningsrapporter.

Det siste tiåret har det vært satt i gang flere tiltak med mål om å heve kvaliteten på nye bygg. To viktige prosjekter som involverer boligbyggingen, er og har vært Bygg21 og FutureBuilt.

Bygg21 var et tverrfaglig samarbeid mellom offentlige myndigheter, aktører i byggenæringen, relevante forskningsinstitusjoner, salgs- og omsetningsledd samt finansinstitusjoner. Det ble initiert av Kommunal- og moderniseringsdepartementet og fungerte fra 2013 og ut 2019. Hensikten var å gå foran i en generell modernisering av bransjen ved å ta i bruk nye, kjente metoder for dokumentasjon og kvalitetsheving (Breeam-NOR) og effektivisering (samspillsprosesser). Ett mål var å bidra til det grønne skiftet. I heftet 10 kvalitetsprinsipper for bærekraftige bygg og områder formuleres ti overordnede kvalitetsmål. Gode bygg og områder skal 1. stimulere til kontakt, aktivitet og opplevelser 2. gi gode lysforhold og utsyn 3. gi god luftkvalitet og lav støybelastning 4. ivareta sikkerhet 5. ivareta god tilgjengelighet til og på stedet 6. ha lang levetid 7. gi smart utnyttelse av arealene 8. utnytte energien godt 9. bygge med god ressursutnyttelse og lave klimautslipp 10. gi lave drifts- og vedlikeholdskostnader FutureBuilt presenterer seg som Oslo-regionens utstillingsvindu for de mest ambisiøse aktørene i byggenæringen. Visjonen er å vise at det er mulig å utvikle klimanøytrale byområder og arkitektur av høy kvalitet. De henvender seg til private og offentlige utbyggere og bidrar til å utvikle pilotprosjekter på en rekke områder. Støttespillerne er nasjonale myndigheter som KMD, Husbanken, DiBK og en rekke kommuner i regionen. Tiltaket ble opprettet i 2010 og skal foreløpig vare til 2030. FutureBuilt tilbyr veiledning, kompetan14 KAPITTEL 1

se, arbeidsmetoder og mulig hjelp til å få støtte fra Enova eller FoU-midler knyttet til miljø- og ressursplanlegging. Prosjektene velges fortrinnsvis ut gjennom ulike former for konkurranse med mål å utvide det samlede kunnskapsområdet for framtidig bygging og byutvikling. Hovedfokus er på miljø- og ressursplanlegging, men det jobbes med flere temaer, som nye bo- og transportformer.

Det første boligprosjektet var Ulsholtveien 31 med klimanøytrale førstegangsboliger, reist for Stiftelsen Betanien. Blant nye prosjekter kan nevnes Våronnveien på Manglerud, som er et nær null-energibygg med kompakte boliger og fellesarealer, med OBOS som byggherre. Et boligprosjekt på Fornebu for OBOS skal romme 700 boliger i blokk og rekkehus, formet som kvartaler med nærings- og servicearealer på bakkeplan. Her skaffer man seg erfaring ved å anvende miljøkunnskapen i stort format. Til sist nevner vi Fyrstikkbakken 14 på Bryn, et prosjekt som skal håndtere store miljøutfordringer bl.a. knyttet til trafikk, støy og uterom, men også med tilbud om eksperimentelle boformer.

Gode utearealer og en skjermet privat uteplass er viktige bokvaliteter.

Målbare og ikke målbare kvaliteter Vi kan skille mellom målbare og ikke målbare kvaliteter, også omtalt som primære og sekundære kvaliteter. De målbare kan man, som navnet tilsier, knytte til størrelser, flate, volum og byggekostnader. Eksempler på dette kan være kostnadene knyttet til å gjøre en bolig noen kvadratmeter større og tykkelsen på isolasjonen i ytterveggene. Ikke målbare kvaliteter er vanskeligere å tallfeste. Verdien ligger i hva man opplever. Målbare kvaliteter kan vurderes etter naturvitenskapelige metoder, mens ikke målbare kvaliteter i stor grad kan knyttes til estetisk-humanistiske vurderinger. Våre beregninger tar for seg de målbare kvalitetene.

Det teknisk-naturvitenskapelige kvalitetsbegrepet knytter seg til fysisk målbare størrelser og kan beskrives objektivt, uavhengig av stygt og pent.

Det kan stilles eksakte krav til for eksempel areal, brannsikring av byggverk, dimensjonering av betongkonstruksjoner, eller støyreduksjon i fasader. Krav om universell utforming er også klart definert med hensyn til tilgjengelighet i form av blant annet areal og stigningsforhold. Kravene beskrives i forskrifter, veiledere og standarder. En forskrift definerer et minstekrav, mens en standard definerer en omforent anbefalt løsning.

Standardene som legges til grunn (oftest Norsk Standard), er resultat av forhandlinger mellom berørte parter innen det aktuelle området og framstår som en norm. Mange er basert på internasjonale standarder fra ISO (den internasjonale standardiseringsorganisasjonen) og CEN (Comité européen de normalisation) der ISO-9000-familien utgjør en metodisk kjerne. Regimet byggenæringen er underlagt, med kvalitetssikring, sjekklister og dokumentasjon, er basert på forhåndsgodkjenning av kvalifiserte firmaer og deres prosedyrer og kan etterprøves gjennom uavhengig kontroll. Framgangsmåten er fastlagt gjennom plan- og bygningsloven (pbl) og tilknyttede forskrifter og 15

har til hensikt å redusere feil og skader på nye byggverk og installasjoner ved at målene for kvalitet defineres før man starter med detaljert prosjektering.

Videre skal man kunne kontrollere at prosjektering har funnet sted, og at de prosjekterende tar ansvar for å ha løst oppgaven i tråd med alle kjente forutsetninger. Da kan man plassere ansvar for feil og mangler blant partene om noe har gått galt.

I de fleste samfunn har økt boligareal og differensiering av de ulike funksjonene vært et mål, i den grad ressursene har tillatt det. Kravene løses på helt forskjellige måter, men vi vil hevde at det er en ubetinget kvalitet å kunne oppholde seg, hvile, lage mat, sove, elske, vaske seg og gå på do på ulike skjermede steder. Det kan sikkert være hyggelig å stå sammen over matgryta og slå av en prat med andre i stua, men de fleste vil betakke seg for å få matos i senga og røyk i stua. Foreldre vil nok i all hovedsak foretrekke å kunne sove og elske usjenert for barna. Nedenfor trekker vi fram noen kvaliteter knyttet til boligplanleggingen som over tid har vist seg å være viktige, og som bør kunne legges til grunn for en videre drøfting av de historiske boligprosjektene som presenteres. Kvalitetene er beskrevet på ulike nivåer: Omgivelsene og bomiljøet • Kort trafikksikker vei til privat og offentlig service som nærbutikk, skole og barnehage.

• Kort vei og lett tilgjengelig adkomst mellom bolig og frilufts- og rekreasjonsområder.

• Trafikksikker adkomst til gode leke- og oppholdsarealer ute.

• Leke- og uteoppholdsarealer som legger til rette for sosial kontakt og kan tilfredsstille krav til aktiviteter for barn i ulike aldre.

• Nærmiljø fritt for støy og luftforurensning.

Boligens plassering • Sol i boligen.

• Sol på private og felles utearealer.

• Bolig og privat uteplass skjermet for innsyn.

• God terrengtilpasning som tar vare på grønne verdier.

Vi legger til grunn at det er en kvalitet at et boligområde har et variert boligtilbud der det er rom for både enslige barnefamilier, funksjonsfriske og funksjonshemmede, også i sentrale byområder. Det kan gi et rikt og stabilt sosialt miljø. Sosial trygghet er en viktig bokvalitet.

Aktiviteter som det skal gis rom for i boligen • Matlaging, måltider og opphold.

• Søvn og hvile.

• Seksualliv.

• Personlig vask og hygiene.

• Nødvendig praktisk arbeid som bl.a. vask og reparasjon av klær.

16 KAPITTEL 1

• Oppbevaring av klær og andre bruksgjenstander.

• Konsentrasjonsarbeid.

• Lek og sosialt samvær.

Disse aktivitetene skal i minst mulig grad forstyrre eller forhindre hverandre.

Utforming og utførelse • Gode materialer og utførelse som gir holdbarhet over tid.

• Rom som er lett å møblere.

• Funksjonelle og brukbare for funksjonshemmede, universell utforming.

• Mulighet for fleksibel bruk og endringer over tid.

• Miljøvennlig, med minimal energibruk og utslipp av klimagasser.

Estetisk-humanistiske kvalitetsbegreper innebærer sanseinntrykk som er vanskeligere å definere enn harde fakta og kvantitative størrelser. Derimot stilles det store krav til innsikt og sakkyndighet. Vurderingen kan gis av skolerte fagfeller eller gjennom en bred aksept av verkets egenverdi over tid.

God estetisk kvalitet knytter seg til det vi opplever som vakkert og verdifullt, og omhandler romopplevelse, lys, farger, materialitet, overflater, lukt og lyd.

Et byggverk kan være rikt eller fattig på opplevelser. I en bolig vil kvaliteten på de ulike rommene og ikke minst sammenhengen mellom dem være viktig.

Ulike planprinsipper gir ulike romopplevelser. I mange av dagens små leiligheter er slike kvaliteter begrensede, mens større boliger åpner for variasjoner i romopplevelse, lysinnfall og kontakt mellom ute og inne.

Plan- og bygningsloven har en rekke overordnede krav og målsettinger. I § 3-1 punkt e skal planleggingen «legge til rette for god forming av bygde omgivelser, gode bomiljøer og gode oppvekst- og levekår i alle deler av landet».

Videre, i § 29-2: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Utover dette unngår loven å definere hva som er god arkitektur eller estetisk kvalitet.

Rikelig med solinnfall, plass til blomster i vinduskarmen og romopplevelse er en viktig del av en god bolig.

17

Å tenke kvalitet over tid er bærekraftig. Kvalitet handler ikke bare om estetikk, materialvalg og planløsninger, det handler også om fysisk og psykisk helse. Forskning viser at kvaliteter som romhøyde, dagslys, utsyn, solskinn, gjennomlysning, eller dagslys fra flere sider påvirker helsen vår positivt.

Sitat Cathrine Vigander.

Kvam borettslag i Molde fra 1978, tegnet av NBBL v/Torstein Ramberg. Åpen plan med siktlinjer mellom de ulike funksjonene uten at de sjenerer hverandre.

Fireromsleiligheten på 105 m2 gir en helt annen romopplevelse enn en tradisjonelt funksjonsdelt plan.

Professor Ola Nylander ved Chalmers tekniska högskola i Gøteborg utga i 1999 boka Boligen som arkitektur. Etter en gjennomgang av en rekke boliger av ulike typer og størrelser fant Nylander hvilke kriterier som kjennetegnet boliger som har blitt høyt verdsatt. Han fant også at det var stor grad av samsvar mellom arkitektenes bevisste arbeid med kvalitetskriterier og det beboerne framhevet som positivt ved boligene. Nylander beskrev i liten grad forholdet mellom boligen og de nære utearealene. Blant kvalitetskriteriene er: 1. nært samspill mellom ute- og innearealer 2. lett orienteringsevne, aksialitet og siktlinjer gjennom boligen 3. mulighet til å bevege seg rundt i boligen på mer enn én måte 4. dagslys, utsyn og gjennomlysning av boligen 5. rom som er lett å møblere, ommøblere og kunne brukes på ulike vis 6. gode og varige materialer, håndverksmessig kvalitet i utførelsen og vakker detaljering

Noen kvaliteter lar seg ikke tallfeste eller måle, som romopplevelse og lysinnfall. Villa Bøe/ Møller av Knut Hjeltnes. Foto Rickard Riesenfeld.

Folkehelsen påvirkes av både boligen og boligområdets kvaliteter. Det mest åpenbare er lokal luftforurensning og støy. Luftforurensning, som svevestøv, nitrogendioksid og ozon, gjør at folk blir sykere og dør tidligere av luftveissykdommer og hjerte- og karlidelser. Veitrafikk er den største kilden til lokal luftforurensning. Vedfyring er også en viktig lokal utslippskilde.

Støy rammer svært mange mennesker i Norge i dag og er et alvorlig folkehelseproblem. Stress forårsaket av støy kan være en medvirkende årsak til forskjellige helseplager, for eksempel muskelspenninger og muskelsmerter, og en medvirkende årsak til hjerte- og karsykdom. De fire viktigste kildene er veitrafikk, fly, jernbane og industri. Av disse er veitrafikk den klart største kilden. Støy er det miljøproblemet som rammer flest mennesker i Norge.

Nesten 2,1 millioner er utsatt for støy over 55 dBA utenfor huset sitt¹.

1

18 KAPITTEL 1

https://miljostatus.miljodirektoratet.no/tema/forurensning/stoy/

Lenge var bekjempelse av smitte, sykdommer og fysiske belastninger sentralt i studiene av forholdet mellom bolig og helse. Etter hvert er fokus i større grad rettet mot hvordan vår mentale helse påvirkes av boligens utforming, der sol, lys, trygghet og sosiale kontaktmuligheter m.m. betyr mye. Vi har ikke studert forskningsrapporter på dette feltet, men samtaler med personer innen psykisk helsevern peker på flere «åpenbare» forhold. Et samlivsbrudd eller en utrygg jobbsituasjon er en psykisk påkjenning og forsterkes dersom man også må slite med dårlige og dyre boligløsninger. Som syk og gammel bundet til boligen og/eller senga betyr sol og utsyn mye. Muligheten til å se ut på grønne, solfylte omgivelser, framfor inn i en mørk nabovegg, påvirker både helse og rekonvalesenstid.

«Pasienter på postoperativ avdeling som blir liggende bare med en utsikt mot en tett murvegg, har en vesentlig lengre rekonvalesenstid enn pasienter som ser ut på en park» (R.S. Ulrich (1984). View through a window may influence recovery from surgery, Science, 224 (4647: 420–421).

Koronapandemien går over, men nye pandemier kan føre til at vi i kortere eller lengre tid blir bundet til boligen, noe som understreker betydningen av gode og trivelige boforhold. Klimaendringer og høyere temperaturer kan også føre til at tropiske sykdommer kan spre seg til våre breddegrader. Det er vanskeligere å praktisere et godt smittevern i tett høyhusbebyggelse der man bl.a. er avhengig av heis, enn i lav bebyggelse med enkel adkomst til grønne utearealer.

Boligområder i byer og tettsteder har i større eller mindre grad lagt til rette for fellesskap, lek og opphold i nærheten av boligen. Flere hevder i dag at det ikke er så viktig med nære forbindelser i nabolaget og boligområdet, og at man i økende grad knytter vennskap til personer andre steder i byen og i andre miljøer. Med et slikt utgangspunkt vil betydningen av gode, nære lekeog oppholdsarealer kunne tones ned. Vi holder fast ved at det er behov for et fellesskap også i boligens umiddelbare nærhet, ikke minst på grunn av barna.

Dagslys og utsyn er i prinsippet gratis og fører til positive helseeffekter som igjen gir økt produktivitet. Mer dagslys kan som nevnt bidra til lavere sykefravær. En rapport Oslo Economics publiserte i 2016, viser at en svært liten økning i sykefraværet gir store samfunnsøkonomiske kostnader.

Sitat Bygg21.

Hva er en god bolig?

Oppsummert vil vi trekke fram 10 viktige kvaliteter som vi legger til grunn for vår vurdering av prosjektene vi analyserer.

1. En funksjonell bolig. Boligen må i plan og rom, materialbruk og detaljer gjøres lett å møblere og bruke, alene eller sammen med andre.

2. Et trygt sted. Boligen skal være et trygt sted og gi oss ly for kulde, varme, nedbør og støy. Vi trenger også sikker tilgang til vann og varme. Trygghet betyr også sikkerhet mot brann og mot naturkatastrofer, f.eks. flom og jord-

19

skjelv. I nærmiljøet vil vi ha oversikt og kontroll over omgivelsene; hvem går på veien, hvem står bak hjørnet, og hvem banker på døra? Vi trenger trygghet mot inntrengere, forstyrrelser, uønskede besøk, tyveri, overfall og ødeleggelser.

Området skal fremme sosialt liv, gi gjenkjennelse og trygghet og bidra til å begrense vold og ulovligheter i nærmiljøet.

3. Sol, lys, utsyn. Dagslys, utsyn og sol er grunnleggende verdier som gjør at man opplever skiftende årstider, døgnets rytme og vekslende vær. Lyset gir energi, er desinfiserende og helsebringende. Utsyn bidrar til trivsel og velvære, med oversikt over nærmiljøet rundt boligen, mot himmel, bakkeplan og nabolag. Vekslende lys og skygger tydeliggjør former og sammenhenger.

Utsikt gjør det mulig å oppleve større trekk i bybildet og landskapet.

4. Grønne omgivelser. Stedets naturlige karakter med topografi og vegetasjon bør så langt som mulig bevares. Grønne omgivelser, med trær, busker, fugler og annet liv, enten det er i bakgården, parken eller større grøntområder, beriker hverdagen og betyr mye både for vår mentale og for vår fysiske helse.

5. Identitet og tilknytning. Den arkitektoniske utformingen av bygg og nærmeste nabolag må bidra til å skille bolig og hjemsted fra de større omgivelsene, slik at beboerne kjenner seg igjen og føler det som sitt område.

Nabolaget bør på sin side være en del av en større og meningsfull bystruktur som er lett orientere seg i. Gater, plasser og grønne uterom må by på varierte opplevelser og kontaktmuligheter. I området, eller bydelen, må det finnes boliger av ulik størrelse og pris som gjør det mulig å forbli i området også når livssituasjonen krever forandringer.

6. Estetikk, egenart og karakter. Vi setter alle pris på vakre omgivelser, men hva er vakkert? Hvordan skape identitet, særpreg og gjenkjennelse?

Erfaringer har vist at bebyggelsens utforming bør skape et hierarki av volumer, gateforløp og uterom. Fargesetting, materialbruk og detaljering bør bidra til å binde stedet sammen til en overordnet helhet, med variasjoner som skaper en rik opplevelse.

7. Fleksibel og tilpasningsdyktig. Våre behov og bovaner skifter over tid.

Boligene og boligområdet må gi rom for ulik og skiftende bruk. De bør tilfredsstille behov ved forskjellige samlivsformer. Man bør kunne bli boende når behovene endrer seg, sosialt, økonomisk og aldersmessig. Variert leilighetssammensetning gjør det mulig for husholdninger å skifte bolig innenfor samme område når situasjonen krever det. Boliger bør kunne slås sammen eller deles, og planløsninger endres uten for store inngrep. I et byplanperspektiv bør større bygningskropper kunne romme både boliger og arbeidsplasser og tilpasse seg endringer i forholdet mellom disse.

20 KAPITTEL 1

Boligkvalitet spenner fra solide og holdbare detaljer til et levende sosialt miljø.

8. Både privatliv og fellesskap. Mennesket har utviklet behov for både privatliv og fellesskap. Nabolag, bygninger og en bolig vil bli brukt både i fellesskap og av enkeltpersoner. Alle boliger, også de minste, må være forberedt for at enslige kan få samboer, og muliggjøre fellesskap med venner, familie og kjente. Husstandens medlemmer må i størst mulig grad kunne komme og gå uten å forstyrre hverandre. Også boligområdet, med utearealene, skal legge til rette for fellesskap, samtidig som man også der må kunne finne avskjermede plasser.

9. God utførelse – varig og holdbar. Den fysiske utformingen må være solid, ha høy kvalitet, tåle økende naturpåkjenninger og ha begrenset behov for utskifting og vedlikehold. Dette stiller krav til materialer, konstruksjoner, byggemåter, bygningsmessige detaljer og, ikke minst, kyndige fagfolk og utøvende bygningsarbeidere.

10. Bærekraftig og miljøvennlig. Boligene og boligbyggingen må bidra til å redusere miljøbelastning og klimautfordringer. Dette kan oppnås gjennom lavere energibruk, redusert utslipp av klimagasser og ved bruk av materialer med liten miljøbelastning, lang levetid og muligheter for gjenbruk. Bygninger må ha en lengst mulig levetid og kunne tilpasses skiftende behov og bruk.

21

Sivilarkitekt MNAL Bente Kleven anmeldte Munch Brygge, tegnet av Lund + Slaatto Arkitekter AS i Arkitektur-N nr. 5, 2018. Hun skriver: Arkitektenes foreslåtte geometri har utfordret byggegrensene, men gir samtidig en kvalitetsheving for både siktlinjer, bevegelsesmønstre og ikke minst boligkvalitet. De private uteplassene for leilighetene henvendt mot Akerselva og Bispevika er utformet som skråstilte loggiaer, som sammen med bakenforliggende karnapp fremstår som en integrert del av bygningskroppene.

Dette formgivningsgrepet sikrer beboerne romslige, klimaskjermede uterom, uten at bygningskroppen preges av altfor dype utenpåhengte balkonger. Et hjørnevindu mot loggia gir samtidig gjennomgående leiligheter med oppholdsrom mot sjøfront, utsikt og dagslys fra to retninger. Den valgte geometrien på karnappvolum og loggiaer optimaliserer også tilgangen på formiddags- og ettermiddagssol på de private uteplassene.

Planskissen av en leilighet på Munch Brygge viser en rekke kvaliteter som er ivaretatt i denne leilighetsplanen.

Vi vil i tillegg nevne klart definerte oppholdssoner med kjøkken med dagslys, nøytral adkomst til bad og soverom og en rik romopplevelse mellom balkong, stue og kjøkken.

22 KAPITTEL 1

Hva er en god bolig i et større miljø- og fordelingsperspektiv?

Hva som skal defineres som en god bolig, er både en faglig og en politisk vurdering og endrer seg over tid. Stortingets kommunal- og miljøvernkomité uttalte i 1974 at «to rom og kjøkken er et rimelig krav til bolig for voksne enslige». I stortingsmelding nr. 12 (1981–1982) – Om boligpolitikk – heter det: «Alle etablerte husstander – herunder enslige voksne – bør kunne ha en bolig på minst to rom og kjøkken.» Husbanken definerte denne til å ligge på minimum 50 m². Oslo kommune hadde forbud mot bygging av ettromsleiligheter fra 1985 til 2004. Vi presiserer at det hele tiden dreier seg om «permanente» boliger til folk med en fast vanlig inntekt, ikke midlertidige boliger til studenter og andre spesielle brukergrupper.

Også Husbankens tidligere definisjon av en «minstestandard» for å gi lån var et kompromiss mellom ideelle krav til hvilke funksjoner boligen skulle tilfredsstille (godt dokumentert gjennom boligforskningen), og hvor store ressurser samfunnet så seg råd til å bruke på boligsektoren sammenlignet med andre samfunnskrav som helse, skole og forsvaret. I dag må boligkvalitet også knyttes til miljø- og klimaspørsmålet. En stor bolig som bruker uvettig mye energi til oppvarming og annet forbruk, kan ikke kalles god. Beboerne i en perifert beliggende enebolig i ytterkanten av et byområde eller tettsted bruker langt mer energi til både oppvarming av boligen og transport enn beboere som bor i en sentralt beliggende blokkleilighet. Når først miljøproblemene er reist, kan man spørre seg om det er riktig at noen kan bruke uhemmet med energi til oppvarming av et utall rom, garasje og varmekabler i oppkjørselen, mens andre må ta til takke med en trang blokkleilighet.

Likevel har ny teknologi gjort det mulig å redusere energibruken i boligsektoren betydelig, ned mot nullutslippsløsninger. Dette legger viktige premisser for debatten rundt bolig og kvalitet som utdypes i denne boka.

Boligpolitikken kan ikke oppheve klasseskillene, men den kan bidra til å redusere klasseforskjellene i samfunnet. Etter krigen var statens uttalte politikk at tiltak innen boligsektoren skulle fungere utjevnende. Målet formuleres i flere stortingsmeldinger, senest i nr. 34 (1988–1989) – Boligpolitikk for 90-årene. Det er altså mulig å se boligsektoren i et fordelingsperspektiv.

Man kan spørre seg om det er bærekraftig å bygge store villaer, samtidig som folk med mindre ressurser tilbys boliger ned mot 25 m2, nesten uten sol.

I vår forrige bok konkluderer vi som følger: En god bolig defineres ut fra samfunnets krav til en akseptabel minstestandard for alle, innenfor et kostnadsnivå som samfunnet og den enkelte beboer kan makte. Målet er en rettferdig fordeling av de ressursene som samfunnet ønsker å bruke på boligsektoren samt en bærekraftig bruk av disse ressursene. En god bolig skal ha funksjonelle, romlige og estetiske kvaliteter.

23

Definisjonen tar opp i seg momenter som det teknologiske nivået, samfunnets ressurser, fordeling av ressursene, miljøkrav og selvfølgelig de grunnleggende funksjoner boligen skal tilfredsstille. Bør det også stilles maksimumskrav til boliger, ikke bare minimumskrav? Bør arealet for en god bolig ligge mellom 50 og 200 m²?

En bolig er også et hjem Vi må skille mellom bolig og hjem. Boligen uttrykker i hovedsak det fysiske objektet, sett i en samfunnsmessig sammenheng. Boligen er en upersonlig og omsettelig vare. Hjemmet er derimot resultat av et personlig, individuelt prosjekt, eller et familieprosjekt, og har som mål å skape en arena for sosial opptreden, et uttrykk for identitet og livsstil samt en ramme om privatliv og familieliv. Hjemmet retter søkelys på innredning og hvordan beboerne bruker boligen, boskikken. Menneskenes syn på hva som er et godt hjem, påvirkes av økonomiske og kulturelle forhold og rammebetingelser. Den kulturelle tilhørigheten og de kulturavhengige preferansene påvirker synet på hva som er en god bolig. En bolig er noe man anskaffer; et hjem må skapes! I denne boka vil vi måtte konsentrere oss om den gode boligen, med et skråblikk til synet på hva som er «det gode hjemmet», med sikte på hvordan dette påvirker de ulike klassenes boligstandard.

Personlig smak og preferanser bidrar til å gjøre boligen til et hjem. Nederste bilde er fra Villa Stenersen (1937).

Foto Nasjonalmuseet.

Den finske arkitekten Juhani Pallasmaa, beskrev i Arkkitehti 1/1994 hjemmet, til forskjell fra boligen, på denne måten (oversatt av Ketil Moe og Ulf Grønvold): Ordet «hjem» framkaller umiddelbart minnet om all den varme, beskyttelse og kjærlighet som vi mottok i vår barndom. Kanskje de hjemmene som vi senere har i vårt voksne liv, bare er en ubevisst leting etter barndommens tapte hjem. På grunn av min fars arbeid hadde jeg flyttet flere ganger før jeg hadde begynt på videregående, og som en følge av det bodd i syv ulike hus i barndommen. Dessuten tilbrakte jeg sommerferiene, og det meste av krigen, på min bestefars bondegård. Selv om jeg hadde bodd i åtte ulike hus i oppveksten, har jeg bare opplevd ett «hjem» i min barndom, og dette hjemmet flyttet med meg og har alltid omformet seg etter hvert som vi flyttet.

Jeg husker ikke akkurat husenes form eller hvordan planløsningen var, men jeg minnes tydelig følelsen av at det var et hjem, følelsen av å komme tilbake fra en skitur en kald vinterkveld. Opplevelsen av det hjemmet er aldri sterkere enn når du ser vinduene i huset lyse i det mørke vinterlandskapet og føler dragningen mot varmen som skal tine dine frosne lemmer.

Huset har en sjel. Jeg kan ikke huske formen på inngangsdøra til bestefars hus, heller, men jeg kan føle varmen og duften som lå i luften og strømmet mot meg når jeg åpnet døra. Forestillingene om arkitektur er mer basert på handlinger enn på gjenstander. Å nærme seg fasaden, ikke huset. Å gå inn, ikke døra. Å se ut gjennom vinduene, ikke vinduet i seg selv. Eller det å samles, ikke bordet eller peisen i seg selv, som utløser våre sterkeste følelser.

24 KAPITTEL 1

rom for opphold, sosialt liv, matlaging, søvn, arbeid med mer. Den skal også gi trygghet og velvære, der sol, planløsning og bomiljø er viktige faktorer. Boken beskriver og illustrerer viktige bo- og boligkvaliteter som grunnlag for en analyse av hva disse kvalitetene koster.

Frem til 1970-årene hadde Norge en boligpolitikk som sikret rimelig finansiering og tomter samtidig som man ivaretok grunnleggende bokvaliteter. Boligprisene avspeilte produksjonskostnadene. Det skulle være en «høvelig bolig til en akseptabel pris». I dag er boligen i større grad blitt en vare som selges på det åpne markedet, noe som fører til de høye prisene vi i dag er vitne til. Beliggenhet er blitt en helt avgjørende faktor for prisen. I sentrale i pressområder kommer prisen opp mot det dobbelte av byggekostnadene. I byer og pressområder ser vi en foruroligende forverring av både bo- og boligkvalitet. De minste boligene er blitt mindre, planløsningene dårligere og utnyttelsen så høy at det går ut over både lys- og solforhold. Til tross for dette er det ikke blitt lettere å komme inn på boligmarkedet.

Kvalitet koster. Men hvor mye? Hva koster det å utvide boligen med 5 m2 for å få en bedre planløsning?

Har vi råd til dagslys på kjøkkenet eller plass til en barneseng? Hva koster et uterom med mere sol og lys? Eller for å løfte problemstillingen: Skal vi bygge rekkehus, lavblokker eller høyhus, og hva medfører dette av kostnader både for den enkelte og for samfunnet?

Vi vil med denne boken se på hva det vil koste å heve boligkvaliteten til det samme nivået som før Husbanken mistet sin innflytelse rundt 1980. Da var minstestandarden, også for enslige, to rom og kjøkken på 50 m2. Planløsningene var tuftet på omfattende boligforskning og utearealene var solrike med god plass til lek og opphold.

JOHAN-DITLEF MARTENS (f. 1946) er utdannet sivilarkitekt fra Arkitekthøyskolen i Oslo i 1972. Han har arbeidet med prosjektering, utredninger, forskning og undervisning innenfor byfornyelse og bolig- og miljøplanlegging. I en periode på 1980-tallet var han sjefsarkitekt i Husbanken. Martens har tidligere utarbeidet fagrapporter, regelverk og veiledningsmateriale i god boligplanlegging for blant annet Husbanken, Kommunal- og regionaldepartementet og Miljøverndepartementet. Han har tidligere gitt ut: Norske boliger, (1993) og Århundrets norske boligprosjekter 1900—2000, (2000).

Sammen har forfatterne gitt ut: Plan 1933—1936, om et radikalt fagtidsskrift utgitt av Frode Rinnan, Carsten Boysen, Erik Rolfsen mfl.

(1980) og Hva er en god bolig? Boligens utvikling i Norge fra 1650 til 2017, (2018).

ISBN 978-82-450-3507-0

,!7II2E5-adfaha!

HVA KOSTER EN GOD BOLIG?

KETIL MOE (f. 1947) er utdannet ved Hammersmith School of Art and Building i London og ved Arkitekthøyskolen i Oslo der han tok diplom i 1974. Han har lang og bred erfaring fra fagfeltet, både som prosjekterende partner og leder i flere arkitektkontorer. Fra 1977 til 2007 var han partner og leder i arkitektkontorene AROS i Sandnes og HRTB i Oslo. Etter det har han arbeidet med prosjektering, forskning og utviklingsoppdrag. Han har vært ansvarlig for arkitektur og scenografi under vinterlekene på Lillehammer, president i Norske Arkitekters Landsforening (NAL) og styreleder for Norsk Arkitekturmuseum.

KETIL MOE og JOHAN-DITLEF MARTENS

Boligens kvalitet, standard og pris var og er avgjørende for hvor godt liv vi kan leve. Boligen skal gi

HVA KOSTER EN GOD BOLIG? Mange unge sliter med å etablere seg i boligmarkedet, både i det sentrale østlandsområdet og andre pressområder. Ifølge Eiendom Norge hadde en sykepleier i 2019 bare råd til å kjøpe om lag 3 % av boligene i Oslo.

Erfaringer viser at det å bygge stadig mindre boliger ikke har hjulpet. I dag koster en liten bolig på 25 m2 like mye som en på 50 m2 kostet i 1980. Kanskje bør vi nå vurdere å heve boligstandarden på de minste boligene og heller rette søkelyset mot de økonomiske og samfunnsmessige rammebetingelsene? Alle har rett til en høvelig bolig til en overkommelig pris – og vi må vite hva det koster å bygge en slik bolig.

KETIL MOE JOHAN-DITLEF MARTENS I samarbeid med AS BYGGANALYSE