FAME Magazine 2008 April

voorjaar 08

Robèrt Dackus

de stad als vrijetijdsbestemming

Ontwikkelaar Friso Rienks prijsvragen als groeistrategie

Vogelaar onder vuur!

Voorwoord

Inhoud PROF. DR. René

‘De Stad’ was in april het onderwerp van de

Boomkens

Maand van de Filosofie. FAME Groep was één van de sponsoren van dit evenement en niet

Stad als

voor niets. De stad is in culturele zin de meest

broedplaats

architectuur & stedenbouw planontwikkeling bouwmanagement

dynamische en vooruitstrevende gemeenschap in een samenleving. Dé bron van vooruitgang

12

Ella

zou je kunnen zeggen. En over die stad is ook vandaag de dag heel veel te doen.

Vogelaar

FAME is betrokken bij tal van stedelijke her-

Onder

structureringsprojecten. We ontwikkelen en

vuur

ontwerpen woonwijken, centrumgebieden en clusteren functies met een hoge dichtheid tot

08

multifunctionele gebieden of gebouwen.

In deze uitgave van FAME magazine dus veel aandacht voor de stad. We praten met prof. dr. René Boomkens, filosoof en autoriteit op het gebied van het denken over stedelijke ontwikkeling. Samen met twee corporatiedi-

Jaargang 2 nummer 1

IR. Mireille

recteuren vormt FAME Magazine een virtueel

Woortman

forum met minister Vogelaar. U begrijpt het

Helder

FAME Magazine is een uitgave van FAME Groep Arnhem-Zuidwolde-Zwolle Spiekampenweg 2 7921 PA Zuidwolde Postbus 40 7920 AA Zuidwolde (0528) 229 700 www.famegroep.nl Eindredactie Henk Vonk Fotografie Maarten Corbijn www.corbino.nl Vormgeving en realisatie Publishers Support

www.publisherssupport.nl

en simpel

20

Robèrt

al: Vogelaar onder vuur!

Verder kijken we naar stedelijke trends, het vak stedelijke vernieuwing en belichten we een aantal aansprekende projecten. In deze ‘stedelijke editie’ springt één project er uit:

Dackus

Nieuw Erf Koekange. Een pilotproject in de

Stedelijke

Drentse gemeente De Wolden. Een modern

trends

buurtschap, op traditionele leest geschoeid, voor mensen die de stad zat zijn. Veel lees-

26

plezier!

Henk Vonk Directeur FAME Groep fame 3

‘Mensen willen steeds dichter bij elkaar wonen’

Filosofie

Stad als broedplaats Op een rustige vrijdagmiddag hebben we een ontmoeting met prof. dr. René Boomkens op de Faculteit der Wijsbegeerte in Groningen. Reden voor het bezoek is de aandacht van de filosofische wereld voor het thema ‘De Stad’ in de Maand van de Filosofie. Boomkens toont zich in het gesprek een enthousiaste insider in de materie.

Vanwaar deze speciale aandacht van de Maand van de Filosofie?

‘Geen idee, maar het onderwerp behoort tot de filosofische clichés die ook al in de oudheid van betekenis waren. Er is vanuit de filosofie altijd een grote interesse geweest in ‘de gemeenschap’ en de stad als ideaal typische moderne samenleving.’

En wat brengt de filosofie ons in dat kader?

‘De filosofie levert een bijdrage op het moment dat mensen menen dat problemen niet meer oplosbaar zijn. Met de stad als thema wordt er nagedacht over wat de stad ons waard is.

Het is altijd belangrijk om daar een adequaat idee over te hebben omdat de stad de hoogst ontwikkelde vorm van een moderne gemeenschap is. Het voortbestaan van ‘de ideale stad’ is dus van groot belang. Wat ideaal is, daar heeft de filosofie een mening over.’

Prof. dr. René Boomkens

Laat maar horen ‘Vanuit cultuurfilosofisch perspectief, dus vanuit de interesse in vormen van samenleven, levert de stad de grootste bijdrage aan de hoog moderne samenleving. De stad is bij uitstek gericht op

een onderzoekende levenshouding. Het is een experimenteerruimte die organisch is gegroeid. Vanuit politiek perspectief is de stad het ideale model voor een democratische samenleving.

Zelfbeschikking en eigen initiatief zijn in de stad een groot goed.

De stad levert de samenleving dus vooruitgang.’

Dat klinkt leuk, maar er is ook veel narigheid in de stad ‘Narigheid wordt zeker in deze tijd gezien als een groot stedelijk probleem, maar het hoort wél bij de samenleving. Het is van alle tijden en het is niet te bezweren. De stad is een riskante gemeenschap, maar ook een ideale plek om de vreemdeling te domesticeren. Als je de stad té veel wilt plannen, verlies je de open kant.

Neem als voorbeeld de Wallen in Amsterdam. Het stadsbestuur wil de Wallen omvormen tot een stadsdeel waar gewoond en gewerkt wordt om prostitutie en criminaliteit te bezweren. Maar prostitutie blijft en bij prostitutie hoort criminaliteit. Per saldo lost het niks op.’

Hoe kijkt u aan tegen de grootschalige planmatige aanpak van stedelijke vernieuwing?

‘Het is niet automatisch slecht, maar er wordt snel te veel ver-

fame 5

Prof. dr. René Boomkens is hoogleraar sociale en cultuurfilosofie. Hij studeerde filosofie aan de Universiteit van Amsterdam en promoveerde in Groningen in 1998 op het proefschrift Een Drempelwereld. Moderne ervaring en stedelijke openbaarheid.

Zijn onderzoek richt zich op de sociale en cultuurfilosofie van de moderniteit, opgevat als moderne ervaringswijze, met

‘Een vitale stad heeft behoefte aan een zekere wanorde’

bijzondere aandacht voor de cruciale rol van de stad en de stedelijke cultuur.

wacht dat je met ruimtelijke middelen sociale problemen kunt oplossen, terwijl die zich in de praktijk alleen maar verplaatsen.’

Wat vindt u in dat kader van het wijkenbeleid van minister Vogelaar?

‘Corporaties hebben de taak meegekregen om ook sociaal maatschappelijk te investeren en die taak hebben ze goed opgepakt.

Het is nu de vraag wat er met het geld van Vogelaar gaat gebeuren. Om sociale problemen te lijf te gaan, moet er in de eerste plaats worden geïnvesteerd in sociale programma’s en moet er geïnvesteerd worden in openbare ruimte, ontwikkelen van sociaal maatschappelijke functies en toezicht in de wijk. Daarnaast helpt het om het verval tegen te gaan.’

Maar hebben we Vogelaar daarvoor nodig?

‘Corporaties hebben al veel eerder ingezien dat ze niet alleen verantwoordelijk zijn voor de woningvoorraad, maar ook voor de openbare ruimte en sociaal maatschappelijke vraagstukken. In

6 fame

hoeverre ze die taak hebben waargemaakt, kan ik niet goed beoordelen. In die zin heeft Vogelaar de probleemwijken niet zozeer gestolen. Wél suggereert Vogelaar met een hoop symboolpolitiek dat deze regering het allemaal helemaal anders gaat doen, terwijl er her en der, mede dankzij corporaties én gemeentebesturen, al het nodige op dit gebied is ondernomen. Bovendien suggereert het Vogelaarbeleid dat de problemen aan die buurten liggen - dus van ruimtelijke aard zijn - terwijl het in werkelijkheid om sociaal culturele en economische problemen gaat: werkloosheid, cultureel isolement, gebrekkig contact met instituties van de Nederlandse samenleving en noem maar op.’

Prof. Boomkens doet momenteel onderzoek naar de nieuwe media en stedelijke cultuur. Het is een sociaal wetenschappelijk onderzoek naar de verandering van de stedelijke cultuur en sfeer door nieuwe media als internet, e-mail, tomtom en noem maar op. De hypothese is gesteld dat de nieuwe media zorgen voor een radicale verandering. Onderdeel van dit onderzoek is een

oriëntatie op een niet-problematische buitenlandse populatie. Er is bestudeerd hoe Brazilianen met behulp van de nieuwe media zich staande houden in een vreemde cultuur.

Eerder is gezegd dat de stad de ideale plaats is om te domesticeren, maar verdwijnt deze stedelijke functie door de nieuwe media?

‘Uit het onderzoek blijkt dat dit een mythe is. De nieuwe media spelen wel een rol als het gaat om de virtuele gemeenschappen, maar de stad houdt haar unieke functie. Sterker nog: mensen willen steeds dichter bij elkaar wonen. De stad is onvoorspelbaar. Er valt iets te ontdekken, je laat je er verrassen. Mensen willen elkaar blijven ontmoeten. Een stad is om te flaneren.’

Wat leert dit ons over onze visie op stedelijke vernieuwing?

‘Juist die verrassende wanorde van de stad moet dus behouden blijven om de stad attractief te houden. We moeten niet in de

valkuil lopen van het conceptuele probleem, de maakbare stad of de stad als attractie. Wanneer één groep dominant wordt, is dat slecht voor de ontwikkeling van een stad. Thematisering van steden is heel riskant. Neem een stad als Maastricht. Met die stad gaat het misschien wel té goed, met de valkuil dat de alledaagsheid wegvalt.’

Welke centrale vraag blijft er over?

‘Hoe kun je iets plannen en ontwerpen dat niet louter ordelijk is. Dit is een paradox waar voor de oplossing geen instrumenten voorhanden zijn. Hoe kun je binnen de planning een zekere wanorde toelaten. Hoe kun je binnen een bedacht kader vervolgens iets spontaan laten ontstaan. De doelstelling moet niet zijn om met een maakbare stad alles te controleren en problemen weg te snijden. De opgave zou eerder moeten zijn om de grens te zoeken waarbinnen je dingen spontaan laat gebeuren. Tenminste als je de stad als grootste goed wilt handhaven, namelijk de broedplaats voor vernieuwing en democratie.’

fame 7

Virtueel Forum

Vogelaar onder vuur Minister Ella Vogelaar staat al maanden in het middelpunt van de belangstelling met haar beleid voor de ‘prachtwijken’. Is er hier sprake van uit de hand gelopen symboolpolitiek, waarbij woningcorporaties ongewild aan de zijlijn komen te staan en voor miljoenen aan voorinvesteringen in de prullenmand gegooid wordt?

Of bereikt de bewindsvrouw iets beters, waartoe corporaties en gemeenten niet in staat zijn. Wij legden drie stellingen aan de minister voor. Aan haar het woord om met een krachtig statement een einde te maken aan de voortslepende scepsis. Maar geeft zij ook echt repliek?

Stellingen MELKKOE

VERTROUWEN

RESULTAAT

‘Piet de Vrije, directeur Patrimonium Woonstichting: ‘Woningcorporaties worden door de politieke koers de melkkoe van de overheid. Het door de minister gevraagde vermogen om in te zetten op de prachtwijken, moet door de corporaties worden gehaald uit de verkoop van het bestaande woningbezit.

Door deze verarming zijn de corporaties niet meer in staat om de plaatselijke investeringen in wijkvernieuwing en sociaal maatschappelijke programma’s te dragen. Resultaat zal zijn dat de grootste opgave voor wijkvernieuwing, namelijk de wijken die niet tot de ‘krachtwijken’ behoren, wordt gestaakt.’

Koos Koolstra, directeur De Alliantie Eemvallei: ‘Als investering in de sociale pijler het uitgangspunt is van de huidige politieke koers, wordt vergeten dat dit met name werkt als locale partners samenwerken en op elkaar vertrouwen.

Veel corporaties en gemeenten hebben dit al begrepen. Waarom is er bij het ministerie niets gedaan met de kennis (aangeleverde documenten, werkbezoek van de minister) van wat er in Kruiskamp-Amersfoort al in uitvoering was, welke plannen al met elkaar overeengekomen waren? De opdracht aan Amersfoort had moeten luiden: maak een aanvullend Wijkactieplan met in het bijzonder maatregelen op sociaal en economisch terrein waarvoor extra middelen van het rijk komen en waaraan de corporaties in relatie tot het brede terrein van wonen meebetalen!’

Henk Vonk, FAME Magazine: ‘Door de huidige koers steelt de politiek het eigen inzicht en de ambities van de corporaties. Van wie zijn de wijken eigenlijk, van de corporaties of van de politiek. De corporaties worden als het zo doorgaat uiteen gedreven en achteruitgeworpen in hun mogelijkheden en ambities. Het rondgepompte geld verdampt en corporaties komen in de spagaat tussen maatschappelijk relevant naar hun taak te kijken (niet alleen woningen, maar ook investering in winkels, cultuur, veiligheid en noem maar op in de wijken) en de bedrijfsmatige afrekening door de politiek.

8 fame

Reactie EXTRA IMPULS Ella Vogelaar, minister voor Wonen, Wijken en Integratie: ‘Corporaties leveren in de meeste wijken een enorme maatschappelijke inzet. Veel corporaties hebben ook de sociale opgaaf opgepakt. Dat draagt wezenlijk bij aan een wijk waar het voor iedereen prettiger, veiliger en gezonder is om te wonen en te werken. Dat mag inderdaad niet ondersneeuwen in de discussies over de financiering.

Verkoop van huurwoningen kan bijdragen aan het behoud van middengroepen voor gemengde wijken. Het biedt kansen aan mensen met lagere inkomens op eigen woningbezit. Zeker als dat kan via huurkoop en garantieconstructies. Het helpt corporaties ook een beetje om geld vrij te krijgen voor verbeteringen van de eigen voorraad. Maar ik wil zeker geen uitverkoop! Daarnaast is hier ook hun eigen zakelijk belang in het geding. Op deze manier wordt de waarde van het corporatiebezit op peil gehouden of stijgt die zelfs.

De wijkaanpak is een extra impuls. Het komt dus bovenop de lopende en geplande investeringen en initiatieven. In Amersfoort-Kruiskamp wordt – net als in de meeste andere wijken - al jarenlang hard gewerkt aan stedelijke vernieuwing en wijkverbetering. Naast de investeringen in steen kiezen we nu nadrukkelijker voor investeren in mensen. Dat is ingewikkeld vanwege de verschillende verantwoordelijkheden en gescheiden

budgetten. Daarom zetten we via de wijkaanpak in op een extra impuls met aandacht voor minder bureaucratie, ontkokering en ruimte voor bewonersinitiatieven. Het rijk heeft via de diverse brede doeluitkeringen extra geld beschikbaar gesteld voor investeringen in de 40 wijken, variërend van schoolconciërges, groenvoorziening tot centra voor jeugd en gezin. Daarnaast is er €20 miljoen gereserveerd voor bewonersparticipatie, waarvan €10 miljoen ten goede komt aan bewoners in de 40 wijken.

De wijken zijn natuurlijk in de eerste plaats van de bewoners.

Corporaties spelen in deze wijken als eigenaar van veel (huur) woningen een belangrijke rol. Dat doen ze in de meeste gevallen ook goed, alleen is het op ‘Geen sprake van dit moment noodzakelijk om er rondpompen geld’ een schepje bovenop te doen.

De opeenstapeling van problemen in een aantal wijken vraagt daarom.

Er is helemaal geen sprake van rondpompen van geld.

De corporaties in de veertig wijken investeren zelf direct in de wijken. Gedurende tien jaar gaat het om €2,5 miljard extra.

Daarbij krijgen ze een steuntje in de rug van hun collega’s uit de rest van het land. De corporaties zijn binnen de wijkaanpak de investeerder en op veel terreinen ook (mede) uitvoerder van de wijakctieplannen. Er is dus voldoende ruimte voor corporaties om hun stempel te drukken op de wijkactieplannen en mede inhoud te geven aan de toekomstige krachtwijken.

Repliek GEEN KRACHTIG SIGNAAL De belangrijkste conclusie uit het antwoord van de minister is, dat ze niet echt ingaat op de gestelde dilemma’s in de stellingen en dus ook geen krachtig signaal afgeeft over de daadwerkelijke toegevoegde waarde van het ingrijpen van de overheid.

En daar zou het eigenlijk over moeten gaan. Enerzijds geeft de minister toe, dat de corporaties een enorme maatschappelijke inzet tonen. De minister vindt echter dat er nog meer geld vrijgemaakt moet worden voor de sociaal-maatschappelijke aanpak en daar is niemand op tegen. De overheid financiert hiervan echter een klein gedeelte en alle corporaties bij elkaar moeten de rest ophoesten.

Om het dilemma van de financiering door corporaties te ontkrachten, neemt de minister in haar antwoord bezit van het portfoliobeleid van de corporaties door te stellen dat het er allemaal alleen maar beter van wordt. Een stoel waarop de minister niet plaats moet wíllen nemen, omdat het om locale langetermijnvisies gaat. Hiervoor gebruikt ze argumenten die zeker niet voor alle wijken gelden. Tenslotte gaat ze iets te gemakkelijk voorbij aan de daadwerkelijke inbreuk en aanloopverliezen voor lopende plannen door het politieke ingrijpen. Daarbij lopen nieuwe plannen vertraging op, doordat de onzekere toekomstige financiële positie van corporaties een gereserveerde houding veroorzaakt.

fame 11

Op GOED gevoel

‘Ik vond het heerlijk om zelf te ondernemen’

Marktonderzoek? Ha, nee jong, daar voel ik niks voor. Het is één van de uitspraken van ondernemer en ontwikkelaar Peter van Dijk, die eerst op goed gevoel een succesvolle centrumontwikkeling realiseerde in het dorp Klazienaveen en nu, naast nog een aantal andere locaties, een ingrijpend stedelijk herstructureringsproject voor Mediamarkt in Emmen ontwikkelt.

Bij de ontvangst in zijn fraai verbouwde en smaakvol ingerichte boerderij in Zuid Barge, onder de rook van Emmen, wordt de toon meteen gezet. We gaan het toch niet alleen maar over het werk hebben hé? Ook even gezellig bijkletsen. De als frivool en levendig bekend staande Emmenaar blijkt tijdens het gesprek toch zeker ook een grondige visie te hebben op projectontwikkeling.

Peter van Dijk groeide op in een middenstandsgezin in Klazienaveen. Zijn ouders hadden een wit- en bruingoedzaak.

‘Ik ben altijd een vrolijk maar wild jongetje geweest. Op school

wilde het niet echt lukken. Daar ben ik niet trots op hoor, dat was in die tijd alleen maar lastig. Ik kwam pas echt tot bloei toen ik op mijn achttiende de zaak van m’n ouders overnam.

Ik vond het heerlijk om zelf te ondernemen. Na de overname van het bedrijf van mijn ouders nam ik ook HAKA Electronics in Emmen met 30 medewerkers over. Een detail en groothandel in wit- en bruingoed. Destijds mijn grootste concurrent. Maar ik kwam er toen al snel achter dat ik projectontwikkeling veel leuker vond.’

Hoe is jouw idee over het centrum van Klazienaveen ontstaan?

‘Ik vond het kanaal in het centrum een breed en donker gat, waarbij de winkels ver uit elkaar lagen. Hierdoor had het centrum naar mijn mening geen enkele sfeer. Ik kreeg ineens het idee om het kanaalvak te bebouwen met nieuwe winkelstrip met appartementen te maken. Een schip. Ik ben met het idee naar de gemeente gegaan en die vonden het geweldig. Ze ondersteunden me volledig, al hadden ze wel iets van we zullen wel zien met Peter. Het is uiteindelijk mooier geworden dan we hadden kunnen dromen.’

Ben je nooit op je eerste fantasie terug gekomen?

‘Nee. Ik vertrouw heel erg op m’n gevoel. Toen ik met m’n

eerste winkel begon, heb ik ook nooit getwijfeld, al was daar misschien wel heel veel reden voor. Ik zie het gewoon voor me. De bank vroeg me natuurlijk ook naar een marktonderzoek.

Heb ik nooit gedaan. Schip 1 is met veel succes ontwikkeld en we zijn nu druk bezig met Schip 2. Met beide projecten in het centrum van Klazienaveen komt er 6.000 vierkante meter winkels bij en 60 appartementen. Voor Schip 2 heeft FAME een prachtig concept bedacht voor de woningen. Appartementen liggen commercieel best moeilijk. Er komt nu een soort woonhof op het eerste niveau alsof het grondgebonden woningen zijn en op de kop komen negen luxe appartementen. De verkoop loopt fantastisch. Het leuke is dat de ontwikkeling al effect heeft op de omgeving. Alles begint beter te draaien en de omgeving wordt nu ook flink opgeknapt. Ja, daar zijn de gemeente en ik natuurlijk heel blij mee.’

Tegelijk ben je nu ook bezig met een grootschalige ontwikkeling in het centrum van Emmen?

‘Ja, Mediamarkt wil al heel lang naar Emmen, maar er was nooit een geschikte locatie. Ik heb 10.000 meter grond liggen aan de ‘Friesland route’ en ben naar de gemeente gegaan of daar niet een Mediamarkt kon. De gemeente vindt detailhandel op die plek niet wenselijk, maar we zijn wel in gesprek gegaan om eindelijk eens door te pakken en zijn gezamenlijk met gemeente en

fame 13

Centrumontwikkeling Klazienaveen

Mediamarkt op zoek gegaan naar een geschikte locatie.’

Dat is het centrumgebied Emmen-Noord geworden. Waarom?

‘Door de komst van winkelcentrum De Weijert is EmmenNoord slechter gaan functioneren. Het gebied takelde af en maakte geen onderdeel meer uit van de natuurlijke winkelroute.

Een trekker als de Mediamarkt zou juist in dat gebied moeten komen om weer een goed winkelmodel in Emmen te krijgen, maar het is voor zo’n volume ook een hele complexe plek.

Hoe meer je erover na ging denken, hoe meer beren er op de weg kwamen. Op dat moment had ik FAME al ingeschakeld en we zijn op het idee gekomen om vanuit een gebiedsvisie het hele centrumgebied Emmen-Noord compleet te herstructureren. We hadden zoiets van: als je het doet moet je het echt goed doen. Ik wil straks ook trots zijn op deze ontwikkeling.

En nu wordt het echt weer een superplek. Ik moet zeggen dat FAME me enorm heeft ondersteund in het proces, zowel vanuit Planontwikkeling als Architectuur & Stedenbouw. Het is natuurlijk een enorme puzzel en ik heb ook veel geleerd van hoe FAME het procesmanagement in zo’n traject aanpakt.’

Wat wordt de kracht van het uiteindelijke concept?

‘De ontwikkeling staat niet op zichzelf, maar gaat zorgen voor het beter functioneren van het hele centrum van Emmen.

Door de Mediamarkt in Noord te positioneren ontstaat er weer een natuurlijke loop tussen De Weijert, de Hema en de Mediamarkt. De kleinschalige detailhandel tussen deze punten, maar met name in Noord zal hierdoor weer sterk verbeteren.

Emmen-Noord zelf krijgt straks een grootstedelijke allure, met een hele hoge toren als landmark. We voegen in onze ontwikkeling een parkeerkelder met 600 plekken toe, we knappen het Noorderplein op, er komt een prachtig horecapaviljoen en we integreren de bestaande bibliotheek bouwkundig in de totale ontwikkeling. Het mooie van dit concept is, dat er niet alleen maar nieuw wordt toegevoegd, maar dat het straks een compleet nieuw geheel wordt.’

14 fame

Impressie Noorderplein Emmen

Reconstructie: Emmen Centrum Noord

Fase I - commerciële ruimte - kantoren - appartementen - 3 laagse parkeergarage

5.500 m2 bvo 1.000 m2 bvo 25 275 parkeerplaatsen

Fase II - kantoortoren in 16 lagen 6.000 m2 bvo - 2 laagse parkeergarage 100 parkeerplaatsen

fame 15

Friso Rienks Het winnen van prijsvragen is een vak apart. Bij Vorm Ontwikkeling uit Papendrecht wordt dit vak zeer serieus genomen en is het een belangrijk onderdeel in de strategische koers van deze snel groeiende ontwikkelaar. Een gesprek met ontwikkelaar Friso Rienks.

Het winnen van prijsvragen is een belangrijk onderdeel in jullie strategie. Waarom?

‘Van der Vorm Bouw heeft al een lange historie met de ontwikkeling en bouw van grote projecten en heeft daar een goede eerlijke naam in opgebouwd. We hadden de ambitie om als ontwikkelaar sneller te groeien dan als bouwer en zagen dat dit in de mengvorm bouwer/ontwikkelaar niet snel genoeg ging. Daarom werd besloten om met Vorm Ontwikkeling een expliciete koers te gaan varen met als doel één van de vijftien grootste ontwikkelaars in Nederland te worden. We waren altijd gewend om vanuit positie te ontwikkelen, maar in die vorm gaat het in Nederland niet zo heel erg snel. Je hebt te maken met lange ontwikkelprocessen. Met het winnen van prijsvragen ligt dat anders. Dan heb je te maken met projecten die al goed zijn voorbereid en waarmee je direct concreet verder kunt. Het is voor ons dus primair een middel om snel onze ontwikkelportefeuille mee te vergroten.’

Prijsvragen als groeistrategie

Maar het meedoen aan prijsvragen kent ook z’n keerzijde waarschijnlijk?

‘Je doelt daarmee op de bekende ‘klachten’ waarover altijd gesproken wordt. Voor Vorm Ontwikkeling is het een strategische keuze om in deze vorm aan acquisitie te doen. Dan moet je ook weten wat de spelregels zijn en wat het van je als organisatie vraagt. In de eerste plaats moet je elk jaar een behoorlijk groot budget reserveren voor prijsvragen. Dat moet je als organisatie kunnen waarborgen. Verder moet je heel erg goed zijn in het analyseren van de selectiecriteria en de wegingsfactoren. Je moet een eigen mening hebben over onder welke voorwaarden je mee wílt doen. Voldoen de criteria niet, dan doen we gewoon niet mee. En als laatste moet je tegen teleurstelling kunnen. Je wint niet altijd, ook al heb je nog zo je best gedaan. Een keer verliezen moet je niet demotiveren om de volgende keer er weer vol voor te gaan.’

Welke projecten hebben jullie voorkeur?

‘We scoren heel erg goed in complexe gebiedsontwikkelingen met een multifunctioneel karakter. Het is vaak een mix van

woningbouw, commerciële- en maatschappelijke voorzieningen.

Voorbeelden zijn het bestuurlijk knooppunt in Zwijndrecht, het SCC in Leiderdorp, Carré in Barendrecht, Martinus Nijhoflaan in Delft en Schoolstraat in Berlicum onder de rook van ’s Hertogenbosch. Dit laatste project hebben we samen met FAME Architectuur & Stedenbouw gewonnen.’

Jullie werken met een vast team aan projecten?

‘Ja, we hebben een zeer geoliede machine om in hoog tempo het proces van aanmelding tot presentatie van de plannen te realiseren. Dat is overigens ook de cultuur binnen ons bedrijf.

Van directie tot en met secretariaat is er een grote gedrevenheid met een echte aanpakmentaliteit en een hele kritische houding. Iedereen moet z’n huiswerk heel goed doen, een slappe houding wordt niet geaccepteerd.’

Hoe gaat het vervolgens in z’n werk?

‘Wanneer we besloten hebben om aan een project mee te doen, word je vaak eerst voorgeselecteerd. Dit heeft vaak te maken met ervaring, financiële eisen, omvang van de organisatie en noem maar op. We komen bijna altijd door de voorselectie.

Daarna wordt er in hoog tempo een ontwerpteam samengesteld. Ook de keuze voor een architect luistert nauw, want die moet ook in het hoge tempo meekunnen in het proces.’

Naar welke kwalificaties kijken jullie bij de keuze voor een architect?

‘Je moet een architect selecteren waarmee je kunt winnen!

Voor ons is belangrijk om een architect aan tafel te hebben met een groot analytisch vermogen. Hij moet de vraagstelling en de randvoorwaarden snel kunnen doorzien en moet een kritische houding hebben ten aanzien van ons als ontwikkelaar, zodat je ook inhoudelijke meerwaarde krijgt. Je moet elkaar snel scherp maken. Omdat het proces om tot een concreet product te komen heel kort is, moet de architect na een grondige analyse heel snel met een goed concept en ontwerp komen. Hij moet niet in een besluiteloze ontwerpcyclus blijven hangen. Het bureau moet dus veel ervaring hebben met complexe opdrachten

fame 17

gerealiseerd

Berlicum in vogelvlucht

en moet goed geoutilleerd zijn. En niet onbelangrijk, de architect moet goed kunnen presenteren, want het project moet voor een grote commissie wel verkocht worden.’

Is een specifiek handschrift belangrijk?

‘In het geval van dit specifieke onderwerp heb je vooral een architect nodig die vanuit een sterke visie op de context een concept bedenkt. Het ontwerp moet aansluiten bij de omgevingscontext en bij onze marktvisie, maar moet ook creatief onderscheidend zijn. Dat betekent dat we architecten selecteren die daarmee om kunnen gaan en waarvan je niet bij voorbaat al weet wat ze gaan maken.’

Je noemde net het project Schoolstraat Berlicum.

Waarom juist FAME voor dit project?

‘Ja, dat gaat toch op goed gevoel. We hadden al ervaring met elkaar en de referentielijst van FAME met dit soort projecten is heel goed. Het was hier belangrijk een architect te hebben die ook de stedenbouwkundige component goed kon invullen. Er moest een groot en divers programma komen met een hoge druk op het gebied. Zowel wonen, parkeren, onderwijs als commerciële functies moesten goed worden opgelost. Als je dan ook nog een prettig gebied wilt realiseren moet je goed kunnen analyseren en met creatieve oplossingen komen.

18 fame

Mireille Woortman heeft als stedenbouwkundige heel goed werk geleverd, zowel conceptmatig als in het proces. Ik heb geen spoor van stress kunnen bespeuren, terwijl er toch veel druk op zat. Ook qua beeldtaal heeft Jules van der Linden als architect de juiste snaar weten te raken en heeft sterke conceptuele oplossingen bedacht voor de diverse functies.’

Waarop zijn jullie uiteindelijk geselecteerd?

‘Zowel op de grondbieding als unaniem op het concept en ontwerp. Je moet je wel realiseren dat de laatste twee erg veel te maken hebben met de hoogte van de bieding. Ruimtelijke kwaliteit in combinatie met een hoge dichtheid en een aansprekend marktgericht ontwerp is de basis voor de uiteindelijke grondwaarde berekening.’

Je hebt dus niet té veel geboden voor de grond?

‘Wij bieden nooit te veel voor de grond. Je moet uitgaan van je eigen kracht en ook op dat punt niet naar anderen kijken.

Wanneer je goed de risico’s hebt geanalyseerd, maar vooral de marktkansen van het concept doorziet is het grondbod altijd goed.’

Appartementen Kerkstraat Glanerbrug Opdrachtgever: Olde Rikkert/Woongroep Twente Architect:

Ir. Bart Burgerhoudt, FAME Architectuur & Stedenbouw Arnhem

fame 19

Helder en simpel Ir. Mireille Woortman van FAME Architectuur & Stedenbouw in Arnhem is verantwoordelijk voor de stedenbouwkundige visie van het plan Schoolstraat in Berlicum. ‘Ondanks de grote programmadruk op de locatie heeft het stedenbouwkundige plan een natuurlijke uitstraling gekregen. Dat is de kracht van dit concept.’

Terreindoorsnede

We zijn nieuwsgierig naar het ontwerpproces achter het plan Berlicum en hoe je tot je uiteindelijke visie bent gekomen. Kun je ons even meenemen?

‘Ja, in de eerste plaats heeft de gemeente een uitgebreid bidbook aangeleverd met randvoorwaarden en uitgangspunten.

Dan moet je denken aan sfeer, bouwhoogte, ruimtelijke kwaliteit, aansluiting op de omgeving, programma en parkeren. Wat ik doe is daar eerst uitgebreid kennis van nemen om me echt in te leven in de randvoorwaarden. Wat direct duidelijk was, is dat er een groot en gevarieerd programma op de locatie moest komen, maar dat het gebied inhoud moest geven aan het thema ‘het rijke Roomse leven’. Dat spanningsveld is dan meteen het belangrijkste uitgangspunt waarop je een goed en verantwoord antwoord moet gaan geven. Voor mij is het belangrijk om ter plekke een gevoel te ontwikkelen.

Ik heb een analytische achtergrond, maar waar het uiteindelijk om gaat, zijn de meest karakteristieke elementen waarmee je aan de slag gaat.’

En wat tref je dan aan?

‘Ik was blij te constateren dat het een plek is die bij uitstek geschikt is om iets bijzonders te doen. Berlicum is een traditioneel dorp met veel laagbouw. Ik zou het vanuit mijn vakgebied niet goed vinden om in zo’n context zomaar ergens heel veel volume toe te voegen waardoor het wezensvreemd wordt. Maar deze plek heeft

bijzondere kwaliteiten en biedt kansen vanwege de ligging tussen de oude dorpskern en een nieuwe wijk. Daarbij is er veel ‘volwassen groen’ aanwezig waar je iets moois mee kunt. Die kansen grijp ik aan en heb dat in dit geval direct vertaald in een plan. Gezien de tijdsdruk moest ik stappen overslaan en dan gaat het op ervaring en gevoel.’

Kun je het plan kort beschrijven?

‘De kracht van het plan is dat er ondanks een groot programma een natuurlijke ontspannenheid in zit met een geheel eigen identiteit. Dat is overigens ook mijn handschrift als je dat zo mag zeggen. Ik ga niet voor moeilijke en complexe oplossingen. Misschien was de ‘gouden greep’ in het hele concept wel de oplossing voor de school. Daarmee werd de kern van het plan geboren. De school met appartementen als één volume in een bijzondere vormgeving zorgde op dat punt voor een helder concept.’

Ir. Mireille Woortman

‘Op basis daarvan konden de andere functies in het gebied worden neergezet. Het gebied is ingericht in een parkachtige structuur, met behoud van het volwassen groen. Een uitgangspunt was half verdiept parkeren en we hebben daarmee van de gelegenheid gebruik gemaakt om met de niveauverschillen in het gebied de identiteit te vergroten. Belangrijk in het plan is dat we het waarborgen van groene zichtlijnen hebben kun-

Stedenbouwkundig plan Schoolstraat Berlicum 20 fame

fame 21

Pilot

Een nieuw boerenerf Impressie school in het park

nen combineren met een eventuele fasering en een mogelijke uitbreiding van het gebied. Hoewel de woningen op het parkeerdek staan, is er wel sprake van een grondgebonden karakter door de verbinding naar de tuinen op maaiveldniveau.’

‘Oplossing school was gouden greep’

Tenslotte, je zit als stedenbouwkundige in het architectenteam van FAME in Arnhem. Wat is daar de meerwaarde van?

‘Wij hebben betrekkelijk veel complexe locatie- en gebiedsontwikkelingen in portefeuille. Architecten ontwerpen voornamelijk vanuit het programma, terwijl je bij dit soort opgaven primair óók een visie moet hebben vanuit de abstractie van het gebied om tot een sterk concept te komen. Het is leuk om het project vanuit mijn perspectief parallel aan het ontwerpproces van de architect te benaderen. In het team blijf ik ook ook gedurende het hele ontwerptraject betrokken.’

Maar wat is nou echt het verschil?

‘Nou ja, ik wil niet generaliseren, maar in het algemeen willen architecten vaak spannende en complexe dingen doen terwijl je vanuit mijn vakgebied het juist helder en simpel wilt houden.’

22 fame

Het project ‘Nieuw Erf’ in Koekange is één van de pilots voor woningbouwontwikkeling in het landelijk gebied van gemeente De Wolden. ‘Het project past binnen de oorspronkelijke gedachte’, zegt wethouder Ank van der Ziel. ‘Een bestaand boerenerf ingericht als een nieuw buurtschap in een vrije maar streekeigen vorm’.

Gemeente De Wolden heeft drie dorpen aangewezen als geschikte locaties voor een dergelijk project. De basis hiervoor werd gelegd met een uitgebreid vooronderzoek om dorpen op een meer traditionele manier te laten groeien. Van der Ziel: ’Historisch gezien hebben dorpen zich rondom de boerenerven ontwikkeld. Wij hechten veel waarde aan het waarborgen van de cultuurhistorische context als kwaliteit van onze dorpen.’

Volgens de wethouder hebben veel dorpen in Nederland zich in een bepaalde periode ontwikkeld vanuit het telkens laten ‘aankoeken’ van nieuwe wijken rondom het dorp. ‘Daardoor raak je op een gegeven moment de historische identiteit kwijt.

Met deze pilots willen we kijken of het ook op een andere, betere manier kan.’

De gemeente heeft er ook voor gekozen om niet zelf actief posities te verwerven of aan te wijzen, maar mee te werken aan de beste initiatieven. Van der Ziel: ‘Het Nieuw Erf in Koekange voldoet wat ons betreft aan de randvoorwaarden waar we heel strikt in zijn. Het plan past goed binnen de oorspronkelijke gedachte. Er is een nieuw boerenerf gecreëerd in een nieuwe vrije, maar streekeigen vorm’.

Concept: Ir. Johan Blokland FAME Architectuur & Stedenbouw Arnhem Opdrachtgever: BARO Ontwikkeling

fame 23

Niet altijd slopen Bij herstructureringsvraagstukken wordt ten onrechte te snel gegrepen naar de sloop-nieuwbouw-variant. Bestaande wooncomplexen hebben vaak veel ‘verborgen’ kwaliteiten en zijn ook vaak geschikt voor compleet nieuwe doelgroepen. Herontwikkeling en renovatie is een onderbelichte ontwikkelingsmogelijkheid.

Tom Verloop is bij FAME gespecialiseerd in de planontwikkeling en realisatie van deze specifieke opgaven, waarbij vanuit het perspectief van het strategisch voorraadbeleid via een haalbaarheidanalyse en conceptstudies aanbevelingen worden gedaan voor optimale herontwikkelingsvarianten.

Complex 365 Eén van de vele opdrachten in dit kader is de herontwikkeling van ‘Complex 365’ met in totaal 120 portiek etagewoningen in opdracht van De Alliantie Gooi en Vechtstreek te Hilversum.

Het betreft een complex met slechte status voor wat betreft woonkwaliteit, leefbaarheid en bouwtechnische staat.

De corporatie heeft als hypothese gesteld dat het complex

24 fame

geschikt is voor deels verkoop en deels sloop/nieuwbouw.

Uit onderzoek van FAME naar de ‘marktwaarde’ van het complex, de technische mogelijkheden en exploitatie na revitalisering, blijkt dat er veel verborgen kwaliteiten zijn die het voortzetten van de exploitatie ten opzichte van de eveneens geanalyseerde sloopnieuwbouwvariant, meer dan de moeite waard maken.

Deze uitkomst is geconcludeerd aan de hand van een SWOTanalyse op basis van: technische kwaliteit, woonkwaliteit, kwaliteit en gebruik woonomgeving en ligging, verhuurbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid.

In het uiteindelijke voorkeursmodel wordt gemikt op zowel het behoud van bestaande doelgroepen dan wel het aantrekken

Herontwikkeling complex 365 Hilversum

van nieuwe doelgroepen zodat er qua leefklimaat een nieuwe gemeenschap ontstaat. Het complex wordt hiertoe deels onderworpen aan groot onderhoud, gericht op herstel en vervanging om aan de huidige eisen van woonkwaliteit te kunnen voldoen.

Daarnaast wordt het complex deels op hoog niveau gerenoveerd voor het beantwoorden van een hogere woonkwaliteitvraag voor nieuwe doelgroepen. Hierbij moet gedacht worden aan het aanpassen van plattegronden, vergroten en toevoegen van buitenruimte, aanleg van binnenterreinen en renovatie van trappenhuizen.

Grondige studie Sloop en nieuwbouw bleek uiteindelijk toch niet de aantrekkelijkste variant. Uit de portfolio analyse bleek dat er grote behoefte was aan woningen voor de ‘onderkant’ van de markt. Deels voor de bestaande bewoners en deels voor nieuwe doelgroepen,

‘Sloop-nieuwbouw niet de meest aantrekkelijke variant’ maar met een grotere variëteit op complexniveau. Het complex bleek na grondige studie meer potentie te hebben dan verwacht.

Zo bleek dat met renovatie niet alleen aan de strategische vraag voldaan kon worden, maar dat het ook economisch het aantrekkelijkste alternatief was.

fame 25

Trend

DE STAD ALS VRIJETIJDSBESTEMMING Het Europese stedelijke netwerk van ‘hotspots’ wordt steeds populairder bij toeristen. Jaarlijks verblijven miljoenen mensen een of enkele dagen in steden als Istanbul, Berlijn, Parijs of Amsterdam. De stad als vrijetijdsbestemming. Een gesprek over deze trend met Robèrt Dackus, conceptontwikkelaar bij 3W in Maastricht.

Geheel in de sfeer van de stad worden we uiterst galant ontvangen in het fraaie kantoor van 3W. In de ontvangstruimte op de vijfde verdieping staan grote maquettes, een beeldscherm waarop projectfilms te zien zijn en boekwerken met projectbeschrijvingen. 3W is in Maastricht grootleverancier van aansprekende projecten die met zorg en visie zijn bedacht en gerealiseerd.

Robèrt Dackus

Wat is voor jullie hét centrale thema als het gaat om stedelijke trends?

‘De stad ontwikkelt zich meer en meer als de plek voor vrije

tijdsbesteding voor een hele brede interessegroep. Jong en oud is bereid en in staat om een heel netwerk aan steden aan te doen. Zowel dagtochtjes als langer verblijf neemt alleen maar aan populariteit toe. Maastricht, met 120.000 inwoners, is in dit kader wel heel populair. Er komen hier jaarlijks circa 16 miljoen bezoekers. Het grootste deel daarvan is (dag)toerisme.

Het voorzieningenniveau is daardoor voor een heel groot deel afgestemd op dit fenomeen. De mensen die komen kun je onderverdelen in een aantal interessegroepen. Een hele belangrijke groeiende groep zijn de WHOP’s, de Wealthy, Healthy, Older People. Wereldwijd groeit deze groep sneller dan de

fame 27

‘Helaas is er voor spontane wanorde weinig ruimte’

Foto’s Mosae Gusto! te Maastricht

groei van de totale wereldbevolking. Kortom, hét centrale thema is het verweven van voorzieningen en functies in de bestaande stedelijke omgeving die een stad voor meerdere interessegroepen aantrekkelijk maakt, maar altijd met behoud van de eigen identiteit van die stad.’

Wat voor gevolgen heeft dat voor stedelijke ontwikkeling?

‘Er ontstaat een totaal nieuwe economie, met behoorlijk wat gevolgen. Honderd jaar geleden sliep men 12 van de 24 uur. In de toekomst 6 van de 24 uur. De 16-uurs economie is een feit.

Hierdoor moet er altijd wat te beleven zijn. De stad raakt minder gericht op de eigen inwoners. Het grootste deel van de economie draait op (incidentele) bezoekers. Er moet antwoord komen op nieuwe mobiliteitsvraagstukken zodat steden bereikbaar blijven. Het stedelijk wonen komt in een ander daglicht te staan doordat de interessegroep voor binnenstedelijk wonen steeds diffuser wordt, van student tot senior. Tenslotte is er sprake van thematisering van het stedelijk concept om je te onderscheiden en het iedereen bijzonder naar de zin te maken.

28 fame

Hoe zit dat volgens jou met dat stedelijke wonen?

‘De stad wordt steeds meer een 24-uurs economie. Voor het eerst in de geschiedenis wonen wereldwijd meer mensen in stedelijke gebieden dan daarbuiten. Daarbij verdichten de centra zich enorm. Als je daarbinnen ook nog plezierig wilt wonen moet je heel veel aandacht besteden aan passende woningconcepten en de woonomgeving.’

Met welke nieuwe ontwikkeling van 3W wordt antwoord gegeven op de trend stad als vrijetijdsbestemming?

‘We zijn in Maastricht met heel veel projecten bezig. Ik vind het leuk om iets te vertellen over Mosae Gusto!, een concept waar ik zelf de geestelijk vader van ben en nog steeds bij betrokken ben om het verder te optimaliseren. Maastricht heeft een naam hoog te houden als Bourgondische stad. Dat is een belangrijk gegeven voor (dag)toerisme om naar Maastricht te komen.

Je kunt hier fantastisch eten, we hebben topwinkels en Maastricht is een stad om te flaneren. We hebben Mosae Gusto! ontwikkeld om de typische eetcultuur van het Zuiden in het

algemeen en Maastricht in het bijzonder een eigen plek te geven in een geheel nieuw concept.’

‘Dit is voor 95% ingevuld met couleur locale, locale specialisten en specialiteiten. Maar ook een landelijke topzaak zoals Schmidt Zeevis uit Rotterdam heeft een winkel met een champagnebar geopend. Je kunt bij Mosae Gusto! terecht voor producten die niet in de supermarkt verkrijgbaar zijn. Ze kunnen ter plekke worden geconsumeerd én gekocht. Het beantwoord ook aan de trend van gezond, bewust en lekker eten. Funshoppen, snel en goed lunchen buiten de deur en een toenemende behoefte om vanaf de werkplek snel een avondmaaltijd te kopen in de binnenstad. Mosae Gusto! heeft ook een geweldige plek gekregen in oude gewelven in Mosae Forum, tussen de Markt en de Maas.

Is het een succesvolle ontwikkeling?

‘Niet in de traditionele betekenis van snel geld verdienen.

Het is een investering die je in de brede context van de

stedelijke ontwikkeling moet plaatsen. Voor ons en de stad is het een nieuwe parel aan een lange ketting. Om zo’n concept succesvol te maken moet je niet denken in: positie - ontwikkelen - beleggen. Het is een nieuw concept, dat in de exploitatiefase nog heel veel aandacht nodig heeft. We verkopen pas als het heel goed draait en uitontwikkeld is.’

Volgens René Boomkens is het succes van thematisering zoals in Maastricht een valkuil. Ben je het daarmee eens?

‘Vanuit economisch perspectief niet, maar je moet inderdaad wel waken voor een té eenzijdige ontwikkeling. Daarom vormt de identiteit van de stad een rode draad in onze ontwikkelingen.

Helaas is voor spontane wanorde in Nederland weinig ruimte.

Dat vind ik als conceptontwikkelaar ook jammer. Het organisch laten groeien van nieuwe concepten wordt hiermee schier on­ mogelijk. Broedplaatsen worden vaak te snel door regel­geving ingekaderd, dat is jammer. Maar het is ook on-Nederlands.

Nederlanders zijn wars van regels, maar toch moet alles geregeld worden.’

fame 29

‘Ik ben uit bevlogenheid in dit vak gerold’

Stadsvernieuwer in hart en nieren Mr. Erwin van Leeuwen is per 1 januari 2008 directeur bij FAME Planontwikkeling.

Reden om hem op te zoeken voor een gesprek over ‘zijn’ vak: stadsvernieuwing.

Je bent een bekend persoon in de wereld van de stedelijke vernieuwing. Hoe raakt een meester in de rechten daarin verzeild?

‘Ha, dat is al begonnen in mijn studententijd. Ik woonde tijdens mijn rechtenstudie in een oud pand in Rotterdam-Zuid. De wijk werd op de schop genomen. Dat ging ook mij aan en met mij alle andere mensen in de wijk. Ik werd erg enthousiast om de mensen die het aanging bij te staan en spreekbuis te zijn naar de ambtenaren, corporatie en bewoners.

Daarnaast had ik veel plezier in het begeleiden van sloop- en renovatieprocessen.

Ik paste mijn studie aan richting volkshuisvesting. Ik ben dus uit een oprechte bevlogenheid in dit vak gerold.’

En wat gebeurde er daarna?

‘Professioneel ben ik begonnen in de gemeente Eemnes, waar ik verantwoordelijk was voor onder andere de woonruimteverdeling. Daarna heb ik voor diverse corporaties gewerkt. Ik heb fusies begeleid, was districtscoördinator van de koepel van woningcorporaties en was binnen een corporatie verantwoordelijk voor het strategisch voorraadbeleid. Op die manier kwam ik vanuit diverse invalshoeken in aanraking met volkshuisvesting, vastgoedontwikkeling en voorraadbeleid. In 1998 werd ik senior adviseur en later partner bij Akro Consult. Daar ben ik echt begonnen met het vak herstructurering. Ik heb mooie herinneringen aan projecten als Beverwijk Meerestein en Krispijn in

30 fame

Dordrecht. Hele complexe processen. Maar ook als lid van het impulsteam van VROM heb ik mooie projecten gedaan zoals Utrecht Overvecht en Amersfoort Kruiskamp.’

Nu heb je de overstap gemaakt naar FAME Planontwikkeling. Waarom?

‘Omdat ik de overtuiging heb dat ik juist met FAME Planontwikkeling kan bereiken waar ikzelf in geloof en waar ook de markt om zit te springen: namelijk de combinatie van het adviseren en begeleiden van ontwikkelingsprocessen op een hoog abstractieniveau met het heel pragmatisch realiseren van kant en klare projecten. Sterker nog, FAME heeft in de advieswereld een unieke positie. Er is geen enkel bureau dat op hoog niveau adviseert in combinatie met de mogelijkheid van het turnkey afleveren van projecten. Dat maakt je als bureau per definitie betrokken en betrouwbaar.’

Kolenkitbuurt Amsterdam

Je bent behoorlijk geestdriftig ‘Zoals ik al zei, ik ben in dit vak gerold uit een persoonlijke bevlogenheid. Ik houd van het proces, maar ik ben óók heel praktisch ingesteld. Mijn uitgangspunt is altijd het bereiken van een brede maatschappelijke en dus ook financiële meerwaarde geweest. Het is mijn vak om een combinatie te maken tussen betrokkenheid bij mensen en een visie op vastgoed. Ik wil dus meerwaarde creëren voor alle partijen: bewoners, ondernemers,

Mr. Erwin van Leeuwen

beleggers, ontwikkelaars, corporaties, gemeenten. Als je dat goed begrijpt worden alle partijen er beter van. In vastgoedtermen ga ik er altijd vanuit dat een wijk van zeg maar een 5 naar een 8 toe moet. Maar ik wil niet blijven hangen in het proces.

Dat is voor mij niet het doel op zich. Ik wil resultaat zien, projecten bouwen. En volgens mij willen onze klanten dat ook.’

En dat gaat je met FAME lukken?

‘Ik ken de directie van FAME al een aantal jaren behoorlijk goed.

Vanaf het eerste moment was er een gedeelde betrokkenheid en gedrevenheid voor het vak. Dat viel mij op, want veel bureaus blijven op afstand en missen juist die betrokkenheid.

Daarna werd ik ook opdrachtgever voor FAME en werd dit beeld in de praktijk bevestigd. Het is gewoon lekker werken.

Dus ja, dat gaat me wel lukken.’

meer om de vraag of je een ontwikkeling, met het oog op een brede meerwaarde, wel op een goede manier tot stand krijgt. We hebben net de opdracht gekregen om voor Eigen Haard in Amsterdam de totale ontwikkeling te doen van de Kolenkitbuurt in Amsterdam-West. Het gaat om een sociaal maatschappelijke herstructurering, waarbij de verandering van functies en de inrichting van het gebied één van de middelen zijn om weer een hele mooie wijk te krijgen. Sloop en nieuwbouw van woningen, herinrichting van het openbaar gebied en het omvormen van een aantal scholen tot een nieuw onderwijscentrum aangevuld met andere maanschappelijke functies. Om zo’n ontwikkelingen te laten slagen moet je in staat zijn coalities met veel belanghebbende partijen, bewoners en gebruikers tot stand te brengen binnen haalbare kaders. Dat is mijn vertaling van vastgoedontwikkeling, en ja, daar zijn we goed in!’

Maar waar zijn jullie écht goed in?

‘Het gaat bij ontwikkelen steeds minder om de locatie en steeds

fame 31

IMPULS VOOR IJSSELMUIDEN

Het aantal initiatieven voor de ontwikkeling van een multifunctioneel centrum in wijk of dorp is groot. Onder druk van het verdwijnen van maatschappelijke, maar ook commerciĂŤle functies lijkt deze vorm van functieclustering een goed antwoord op het dreigende verval van de broodnodige levendigheid.

Jan Wieten

Zowel de overheid als woningcorporaties hebben er vaak veel geld voor over om de maatschappelijke structuren te waarborgen. Je zou dus denken dat bewoners en instellingen staan te juichen bij dit soort initiatieven. De werkelijkheid is vaak anders.

De voetbalvereniging, de kinderdagopvang, de school om maar een paar voorbeelden te noemen zijn vaak zeer gesteld op eigen plek en identiteit. Hoe achterstallig of kleinschalig de

situatie soms ook is. Er leeft een behoorlijke vrees voor het verlies van het eigen domein en identiteit. Het proces om te komen tot een succesvolle ontwikkeling en exploitatie vereist geduld en vakmanschap. Om een beeld te krijgen van wat er leeft achter zo’n ontwikkeling hebben we een gesprek met wethouder Jan Wieten van de gemeente Kampen. Hij strijdt al meer dan twintig jaar voor de hervorming van de

fame 33

in aanbouw

voor iedereen toegankelijke kinderopvang bijvoorbeeld, terwijl daar heel veel behoefte aan is. Ik pleit dus voor het gezamenlijk optrekken tussen gemeente en instanties om er voor te zorgen dat we gelijk met de maatschappelijke ontwikkeling oplopen en dat we niet een grote groep mensen vergeten. Ik vind het zelf heel belangrijk om ook geld vrij te maken voor de ontwikkeling van het platteland.’

Komt de nadruk anders te veel op Kampen te liggen?

‘Als je niet oppast hoef je daar helemaal niets voor te doen.

Veel voorzieningen in dorpen worden onbetaalbaar of leveren te weinig op. Mensen worden steeds mobieler en minder trouw aan de plaatselijke voorzieningen en middenstand. Een clustering in de vorm van een Kulturhus geeft een impuls aan de eigentijdse eisen, schaal en uitstraling. Zeker in de vorm waarin we het in IJsselmuiden gaan doen. Het wordt niet alleen een gebouw met verschillende functies, maar het wordt een nieuwe centrumontwikkeling, inclusief woningbouw voor ouderen en starters.’ sociaal maatschappelijke structuur in het dorp IJsselmuiden onder de rook van Kampen. Dat is onze conclusie van het verhaal dat volgde op de ogenschijnlijk simpele vraag naar de ontstaansgeschiedenis van het nieuwe Kulturhus. Een prettige wending, omdat het openhartige gesprek met deze wethouder weergeeft wat er gebeurt bij het ingrijpen in inge­sleten sociaal maatschappelijke paden en dat het ontwerpen van een Multifunctioneel Centrum in de eerste plaats het ontwerp van een nieuwe sociale structuur inhoudt.

Hoe bent u ooit bij het idee van een Kulturhus betrokken geraakt?

‘Het is voor mij niet begonnen met een idee voor een Kulturhus, maar met mijn visie op de sociaal maatschappelijke ontwikkeling van mijn dorp. Ik ben als kind van katholieke ouders geboren en getogen in het streng christelijke dorp IJsselmuiden. Als gelovig buitenbeentje en later als actief kind van de provotijd ontwikkelde ik mijn eigen visie op wat er in het dorp gebeurde. Zoals in zoveel Nederlandse plattelandsgemeenten met een christelijke signatuur werd (en wordt) het maatschappelijke leven in belangrijke mate bepaald en georganiseerd door de kerkelijke instituties. Kerken zijn van oudsher zeer actief, maar met het veranderen van de tijd zag ik ook het veranderen van behoeften en een grotere rol voor de overheid in het openbare leven.’

U wilde meegaan met de tijdgeest. Trendanalysten zien juist dorpen en steden als Kampen en Staphorst weer als voorlopers met herkenbare structuren en waarden. Daar moet je misschien juist heel zuinig op zijn.

‘Daar zit veel in denk ik. Laten we eerlijk zijn, er komt weinig beters voor in de plaats. Maar ik constateer ook dat er in deze regio al sinds de jaren zestig illegale drinkketen zijn waar de jongeren blijkbaar behoefte aan hebben. Ook zie je dat er in het onderwijs, de gezondheidszorg en noem maar op belangrijke dingen veranderen die van invloed zijn op de structuur in een plattelandsgemeente. De oude structuren organiseren niet een

34 fame

U bent na twintig jaar nog steeds erg enthousiast zie ik?

‘Ja, en we zitten nu in de fase dat echt iedereen enthousiast is.

Op een gegeven moment ging het ook snel. Samen met Buro Vitri hebben we goed werk gedaan in de binding en de clustering van de participanten. Na een architectenselectie waarbij alle participanten aanwezig waren en een stem hadden, zijn we snel aan de slag gegaan met het ontwerp. Dan zie je dat je grote sprongen in het proces kunt maken. Het wordt ineens heel beeldend en echt. Prachtig!’

Even naar de architect, wat voor rol heeft die in zo’n proces?

‘De meerwaarde van clustering zit niet in het aantal vierkante meters en de inrichting achter de eigen voordeur, maar juist in het gemeenschappelijke. De vaardigheid van de architect om die meerwaarde te ontwerpen is van levensbelang in het proces. Daar is architect Johan Blokland van FAME Architectuur & Stedenbouw erg goed in geslaagd. Het is trouwens noemenswaardig, dat de gezamenlijke binding en ‘drive’ die in het proces is ontstaan tussen alle betrokkenen heel erg cruciaal is. Zelfs in zo’n laatste fase kan er nog van alles misgaan, maar met dit gezamenlijk enthousiasme gaat het zeker goed.’

Locaties Weidebeek en Turfhorst Wezep Project: Kulturhus IJsselmuiden Initiatief: Gemeente Kampen Projectleider gemeente: Eric van der Poll Ontwikkeling en exploitatie: Loostad Apeldoorn/Beter Wonen IJsselmuiden Programma management: Bureau Vitri Lieren Architect: Ir. Johan Blokland, FAME Architectuur & Stedenbouw Arnhem

Woonzorgcomplexen bewoond door Novel te Heerde en Careander te Harderwijk + huurwoningen en verkoopappartementen van DeltaWonen Architect:

Project Weidebeek: Verweij & Mesnig & Partners Zeist Project: Turfhorst: IAA Enschede

Opdrachtgever:

DeltaWonen

Projectmanagement:

Berné Vulkers: FAME Bouwmanagement Zwolle

Start project december 2007 en oplevering april 2009

fame 35

Doc Visser D’sign in Amsterdam ontwierp in 2004 een compleet nieuwe huisstijl voor de FAME Groep.

We hebben een gesprek met deze flamboyant uitziende ontwerper, vakgek en kunstminnaar.

Rest yling

De eerste kennismaking met Doc Visser ruim vier jaar geleden verliep op een enigszins ongebruikelijke wijze. FAME werd bij Doc geïntroduceerd door fotograaf Maarten Corbijn, met het voorbehoud dat ‘we eerst maar even moeten zien of hij het wel wil’! En inderdaad, Doc Visser wilde de tijd nemen voor een gedegen gesprek, waaruit moest blijken of het wel zou gaan klikken.

DESIGN

In 1978 heb ik samen met nog drie mensen VBAT (Visser, Bay, Anders, Toscani) in Amsterdam opgericht. We hadden alle drie onze sporen verdiend in commercieel design en waren erg bevlogen in ons vak.

Er kwamen direct grote klanten op ons af als Bokma, Mona, Crispy chips, Postbus 51 en VROM. Wat een fantastische tijd was dat. We werkten heel hard, dag en nacht, en we werkten snel, waardoor we vooral bij fabrikanten van grote merken goed lagen. We groeiden explosief en navenant de managementtaken die mij niet lagen. Ik merkte dat ik meer een solist ben die gewoon achter de tekentafel wil zitten. Dat heeft mij doen besluiten om voor mezelf te beginnen.

Wat is er specifiek aan Doc, wat is voor jou de commercieel design? reden van zo’n introductie?

Ik ben er in mijn inmiddels lange loopbaan achter gekomen dat je echt iets goeds kunt maken wanneer het inderdaad klikt met de opdrachtgever. Ik doe alleen opdrachten die bij mij passen, die ik kan vertalen naar een concept waar ikzelf ook volledig achtersta. Als ik dat gevoel niet krijg, doe ik het niet. Op die basis heb ik in het verleden mijn beste dingen gemaakt en dus houd ik daaraan vast.

Ik doe dat in de eerste plaats voor mijzelf, maar ik vind ook dat mijn klanten recht hebben op volledige toewijding.

Dat je ontwerpen moet maken die aanzetten tot sales. Ikzelf ben gespecialiseerd in corporate design: logo’s, huisstijlen en jaarverslagen. Maar ik heb ook veel verpakkingen en reclame materiaal ontworpen. Het komt er op neer dat je aan een concept, een gedachte, heel kernachtig een visuele én communicatieve vertaalslag moet geven die snel door de ontvanger van de ‘boodschap’ begrepen wordt.

Dat is echt een vak apart.

Aan de hand van de eerste verkennende gesprekken ben je voor FAME Hoe is die carrière aan de slag gegaan. begonnen?

36 fame

Ja, eigenlijk klikte het direct wel.

Ik ben begonnen als ontwerper We hebben vooral gepraat over bij FHV/BBDO. wat we goed vinden.

Daar heb ik een heel gedegen Over architectuur natuurlijk, klassieke opleiding gehad. maar ook over kunst en cultuur.

BIJZONDERE ONTMOETINGEN

FOTO: CORB!NO

Doc Visser

Naast je werk als designer ben je ook een zeer gedreven beeldend kunstenaar.

Zijn er overeenkomsten?

Daarbij had FAME een helder idee over haar identiteit en ambitie op schrift gesteld en ik kreeg de vrije hand in een nieuw ontwerp.

Waarom is het resultaat naar jou idee goed geworden?

Omdat het simpel en doeltreffend is. In de eerste plaats had ik voor een nieuw logo mazzel met de letters. De F, de M en de E hebben steeds hetzelfde ontwerp, dat je kunt draaien.

Het zijn eigenlijk stedenbouwkundige stempels.

De A is vrije vormgeving met een brutale kleur oranje. Het is een goed beeldmerk geworden.

Simpel, modern en tijdloos.

Het nieuwe logo geeft houvast voor de rest van de huisstijl en het communiceert over waar FAME voor staat.

Ik verzamel zelf al heel lang kunst, schilderijen en objecten.

Ik word er gelukkig van. Ik houd van objecten die met vakmanschap gemaakt zijn. Glaswerk van Sipék bijvoorbeeld of goed vormgegeven schoenen.

Als ik gegrepen word door een thema, dat kan een bedrijf of een merk zijn, begint het in mijn hoofd te ratelen.

Met het kunstenaarscollectief ZOUT maken wij op basis van thema’s b.v. “Het Geloof,” “De Vrouw” of “ Passie” regelmatig exposities. Ik ben een vat vol ideeën. Ik ben er letterlijk dag en nacht mee bezig.

TRAP

KUNST VA AS

Wat is de essentie van jouw kunstobjecten?

Het onderwerp is altijd heel simpel, dichtbij. De uitvoering is vaak complex. De essentie van het beeld dat ik creëer is die dagelijkse onderwerpen anders neer te zetten, zodat er een nieuw verhaal ontstaat voor de kijker. Ik ontwerp ontzettend veel, maar de ontwerpen die het halen hebben gemeen dat het beeld moet beklijven.

BRONS

fame 37

BOEIENDE

COMPOSITIES Architectuur en muziek zijn voor ir. Coen Koenders (42) een uitlaatklep voor creativiteit. Het eerste is zijn professie, muziek een belangrijke hobby.

Coen is één van de nieuwe gezichten bij FAME Architectuur & Stedenbouw. Hij is aangetrokken vanwege zijn ervaring en fascinatie voor herstructureringsprojecten en herontwikkelen van bestaand vastgoed.

Wie ben je en waar kom je vandaan?

‘Ik ben getogen in een gezin met drie kinderen. Doordat mijn vader een internationale baan had, woonde ik op veel plekken in het buitenland. Ik ben geboren nabij Brussel. Daarna hebben we een tijdje in Soest gewoond waarna we vertrokken naar Canada. We woonden in de buurt van Toronto. Ik heb het geluk gehad dat je als kind in zo’n situatie op hele goede (kost) scholen terecht komt. Na Canada zijn we naar New Hampshire in de Verenigde Staten verhuisd. Daar heb ik op de Preb School gezeten. Heel traditioneel streng onderwijs inclusief bijpassend uniform. Daar is mijn enthousiasme voor architectuur begonnen.

We kregen het vak architectuur en hadden les van een geweldige architect. Hij wist je enthousiast te maken voor het vak. ’ Dus toen werd de architect in je geboren?

‘Ik vond het echt geweldig, maar ik had er toen nooit aan gedacht om zelf ook architect te worden. Omdat ik goed was in exacte vakken en mijn vrienden allemaal natuurkunde gingen studeren ben ik dat ook gaan doen. In Amerika heb ik het eerste jaar aan de universiteit gehaald en toen vertrokken we naar Nederland. Aanvankelijk zette ik mijn natuurkundestudie door, maar ik kwam er achter dat dit toch echt niets voor mij was.’

De keuze voor architectuur en stedenbouw in Delft was toen snel gemaakt?

‘Eigenlijk wel en ik zat meteen op mijn plek.’

Ir. Coen Koenders

Wat voor fascinatie heb je tijdens je studie ontwikkeld?

‘Een complexe vraagstelling brengt je denken op gang. Het is voor mij belangrijk dat ik prikkels krijg. Ook in de dagelijkse praktijk is het ontwerpproces een traject van puzzelen en kneden. Het begint met een grondige analyse en een ruw conceptueel idee, maar het echte project ontstaat door zorgvuldig en helder afwegingen te maken en te detailleren. Door een heel inspirerend project tijdens mijn studie, de herontwikkeling van Entrepot dock in Brussel, een voormalig pakhuis dat is herontwikkeld voor wonen en commerciële functies, heb ik voor

mijn afstuderen voor de differentiatie hergebruik van gebouwen gekozen.’

Wat is er specifiek leuk aan zo’n opgave?

‘Oude gebouwen vormen een onderdeel van de jaarringen in de ontwikkeling van een gebied. Als je die kunt behouden is dat alleen maar goed. Daarnaast vind ik het boeiend wat voor mogelijkheden dit soort cultuurhistorisch waardevolle gebouwen in zich hebben. Dat merk je als je ze transformeert. Als architect inspireert zo’n opgave door de vaste uitgangspunten tot het bedenken van oplossingen waaraan je in een nieuwbouwsituatie niet zou denken.’

Ben je tijdens je studie ook aan je muzikale carrière begonnen?

‘Ja, als klein jongetje wilde ik altijd graag een instrument leren spelen, maar het kwam er pas van toen ik achttien was. Ik wilde heel graag drummen en kocht toen mijn eerste drumstel. In eerste instantie heb ik mijzelf leren spelen. Tijdens mijn studie kwam ik bij een band en kreeg ik de gelegenheid om ook lessen te gaan nemen. Ik speel nog steeds in een band. We begeleiden theaterstukken met live muziek. We spelen rock uit de jaren tachtig en negentig.’

Zijn er nog parallellen tussen het maken van muziek en je vak als architect?

Wanneer mijn vader een stuk van Bach opzet, zegt hij: dit is pas architectuur. Voor mij zit er wel eenzelfde soort dynamiek in.

Het is de compositie die mij boeit. Zowel in muziek als architectuur is sprake van compositie. Je bouwt iets op en sleutelt eraan, overweegt en heroverweegt. Gevoel speelt daarin een belangrijke rol. Dat is voor mij een parallel tussen muziek en architectuur. Een andere is dat je in een band samen iets neerzet en dat is met architectuur ook. Niet alleen met het interne team, maar ook met opdrachtgever, gemeente en gebruikers. Je brengt elkaar op een hoger niveau.’

fame 39

www.famegroep.nl

n