Van verblijf naar wonen

Verslag van de studiebijeenkomst

Van verblijf naar wonen

4 FAME - Van verblijf naar wonen

Inhoud 5

1 Aanleiding

Datum oktober 2010 Versie 002

6

2 Locatie & Doelgroep

12

3 Aanpak & Ontwikkeling

36

4 Verslag van de dag

38

6 FAME - Van verblijf naar wonen

1. Aanleiding

De FAME Groep Zoals ik bij mijn inleiding van de studiebijeenkomst in Arnhem heb verteld, ligt de fascinatie van de FAME Groep bij het ontwerpen, het ontwikkelen en het realiseren van projecten met een hoge complexiteit. We zijn betrokken bij herstructurering van wijken, reconstructies van (stedelijke) centra, ontwikkeling van multifunctionele accommodaties, onderwijsinstellingen en zorgen dienstverleningsprojecten. De bovengenoemde segmenten hebben een aantal zaken met elkaar gemeen: er zijn altijd meer partijen bij betrokken, er spelen verschillende belangen en er is vrijwel altijd sprake van een grote ruimtelijke en functionele uitdaging.

Sinds de zorgsector zich in hoog tempo bewust wordt van de noodzaak tot transformatie, onder druk van veranderende klantwensen, financiering en demografie, is de ontwikkelopgave van de huisvesting veranderd van relatief eenduidig, eenvoudig en normatief naar klantgericht en hoog-complex.

De zorgsector is op alle fronten aan veranderingen onderhevig en daarom bieden standaard oplossingen, ingegeven door huidige regelgeving en aanbodsgerichte vertaling geen adequaat antwoord op de toekomstige vraag. Bij onze studiebijeenkomst hebben we een aantal, in onze ogen, belangrijke spelers bij elkaar gebracht die elkaar nodig hebben bij de ontwikkeling van integrale toekomstgerichte zorg- en dienstverleningsprojecten: zorginstellingen, corporaties en gemeenten. Adequate antwoorden op complexe uitdagingen bereik je door samenwerking.

Aanleiding workshop 7

In onze inleidende presentaties hebben we laten zien onder invloed van welke factoren elke afzonderlijke speler zijn overwegingen heeft te maken en dat het eindresultaat van elk project de belangen van alle betrokken spelers voldoende moet dienen. Dat de noodzaak tot transformatie van de traditionele verzorgingshuizen en verpleeghuizen kan leiden tot mooie woonvormen direct in de samenleving hebben we laten zien aan de hand van een aantal voorbeeldcasussen. Centraal staat daarbij het scheiden van wonen en zorg, daadwerkelijke participatie in de samenleving en beleggingswaarde van het vastgoed. Wij vonden het erg leuk om te zien dat de eigen bijdrage die ieder van u heeft ingebracht en onze voorbeelden iedereen heeft geprikkeld en op ideeĂŤn heeft gebracht om ten slotte een gezamenlijke bijdrage te leveren in de workshops.

De FAME Groep participeert in verschillende niveaus bij de ontwikkeling van nieuwe marktgerichte zorgprojecten. In de eerste plaats begeleidt FAME Planontwikkeling directies en raden van bestuur van zorginstellingen en woningcorporaties bij de ontwikkeling van strategische huisvestingsplannen. Belangrijk daarbij is, dat die visies en uitgangspunten gedragen worden door de gehele organisatie. Soms vergt het voorgaande nader (regionaal) marktonderzoek, dat ook kan worden uitgevoerd door FAME Planontwikkeling. Op projectniveau ontwikkelt FAME Planontwikkeling in samenwerking met de betrokken partijen op integrale wijze huisvesting- en dienstverleningsprojecten.

Te beginnen met concept- en haalbaarheidonderzoek in de initiatieffase tot en met de ontwikkeling en realisatie van het totale project. We zijn samen met onze relaties op zoek naar mooie locaties, waar de huisvesting en de dienstverlening een plek krijgen midden in de samenleving.

8 FAME - Van verblijf naar wonen

Onze ervaring en relaties in andere segmenten, zoals de ontwikkeling van centrumgebieden met winkels, wonen en dienstverlening, komen daarbij heel goed van pas. Een specifiek onderwerp waarin we goed thuis zijn is de ontwikkeling van woonservicezones. Ouderen en mensen met een beperking blijven het liefst in de eigen wijk of buurt wonen met op maat gesneden ondersteuning en de mogelijkheid om voldoende sociale contacten te hebben. Complete en efficiĂŤnt ingerichte woonservicezones zijn daarbij essentieel. Tenslotte heeft FAME een gespecialiseerd team voor het functioneel verduurzamen en herontwikkelen van bestaande woningen, verpleeg- en verzorgingshuizen.

Op basis van uw reacties hebben wij gemerkt, dat de studiedag heeft bijgedragen tot het verdiepen en het verbreden van de visies en mogelijkheden, het begrip voor wederzijdse belangen en het inzicht van de noodzaak tot samenwerking. Wat ons betreft hebben onze gasten met hun betrokken reacties en actieve inbreng bij de workshops ons verder geholpen bij het verdiepen van onze kennis, waarvoor dank!

Met dit boekje willen wij de aanwezige visie, kennis en ervaring bundelen. We hopen dat de inhoud een bijdrage kan leveren aan het oppakken van de genoemde vraagstukken.

Henk Vonk

Aanleiding workshop 9

FAME Planontwikkeling: Henk Vonk - directeur, Anneke Nijhoff - ontwikkelaar wonen en services, BernĂŠ Vulkers - sr. projectmanager

FAME Architectuur & Stedenbouw: Johan Blokland - architect en vestigingsleider, Coen Koenders - architect, Marie-Jeanne Sas - architect

10 FAME - Van verblijf naar wonen

Transformatie van institutionele zorg naar wonen in de samenleving Onder invloed van een groot aantal factoren is de ‘zorgmarkt’ volop in beweging. Er ontstaan onder druk van veranderende regelgeving en financiering enerzijds, en de veranderende klantwens anderzijds, nieuwe verhoudingen tussen marktpartijen.

Voor de ‘woonmarkt’ - van kleinschalig wonen tot Wonen met een Plus- zijn het vooral woningcorporaties en zorginstellingen die gezamenlijk nieuwe woonconcepten moeten definiëren.

Onder druk van met name de complexiteit van de uitdaging en de politieke onvoorspelbaarheid omtrent het geven van zekerheden in financiering, moeten nieuwe marktgerichte woonconcepten vanuit de klant worden gedefinieerd in plaats vanuit de vastgestelde regels en normeringen die grotendeels gestuurd worden door de financiering vanuit de overheid. Maar de ommekeer biedt ook kansen. Om die volop te benutten is het van belang dat er een geïntegreerde visie wordt ontwikkeld tussen zorginstelling, corporatie, belegger en gemeente.

De aanleiding voor de lopende ontwikkelingen tussen wonen en zorg, of zoals wij het noemen van verblijf in een zorginstelling naar wonen in de samenleving, zit in de eerste plaats in de veranderende klantwensen en behoeften. Ouderen of mensen met een beperking willen steeds minder, of niet meer, vanwege een hoge leeftijd of aandoening in een zorginstelling verblijven, maar wonen op een manier die bij ze past.

Aanleiding workshop 11

Wat wil de klant?

Van aanbod naar vraagmarkt en van sectoraal naar integraal

Allereerst zijn ouderen en mensen met een beperking geen homogene groep, daarom laten wij u in dit boekje ook kennis maken met Fien, Jan en Johanna, Nel, Joost en Kees en Lies. U zult merken dat hun behoeftes divers zijn, terwijl ze allen ouder zijn dan 73 jaar.

Wat betekent dit nu voor betrokken organisaties, zoals woningbouwcorporaties, zorgorganisatie, gemeenten, welzijnsorganisaties en andere betrokken partijen?

Zonder volledig te willen zijn, spelen onderstaande punten een belangrijke rol: - Wonen in plaats van verblijven in een zorginstelling, de (toekomstige) klant heeft zijn eigen specifieke wensen en wil deel uit blijven maken van de samenleving.

- Daardoor krijgen corporaties en zorgpartijen beide een andere rol.

- Daarom zijn er nieuwe concepten nodig, waarvoor oude werkwijzen moeten worden losgelaten.

- Voormalige zorgproducten worden omgezet in ondersteunde dienstverlening, zoals maaltijdvoorziening, hulp bij boodschappen doen en administratie e.a. In de toekomst zal meer en meer door de afnemer zelf worden betaald.

- Niet de samenwerking telt, maar het resultaat van de samenwerking voor de gezamenlijke klant.

- ANWZ financiering zal verder afnemen en een contractuele scheiding tussen wonen en zorg zal toenemen, waarbij de klant zelf de huur betaalt.

- Zorgkantoor wordt Zorgverzekeraar, de contracteerplicht met zorginstellingen vervalt en hiermee de zekerheid van vaste geldstromen.

- Collectiviteit in de financiering is geen vanzelfsprekendheid meer.

Maar er zijn ook overeenkomsten: eigen regie behouden, een veilige woonomgeving met mogelijkheid voor sociaal contact in de directe woonomgeving, zingeving, er nog toe doen en waar nodig dienstverlening en zorg aan huis. Dit geldt in zijn algemeenheid niet alleen voor ouderen maar ook voor mensen met een beperking.

Daarnaast is er de vergrijzing en mede als gevolg daarvan een forse toename van chronisch zieken, mensen met dementie en eenpersoonshuishoudens; er is dus een groeiende behoefte aan specifieke woonvormen. Wij noemen dit Wonen met een Plus, omdat ook bij wonen met zorg het wonen voorop staat maar de Plus daarbij voor veel mensen noodzakelijk is. Die Plus kan per individu verschillen.

Voor de een gaat het meer om dienstverlening en veiligheid, bij de ander om zorg en sociale contacten en bij een derde om allebei.

12 FAME - Van verblijf naar wonen

2. Locatie & doelgroep

Locatiegebonden en doelgroepgerichte concepten Het geschetste kader van de veranderende randvoorwaarden vraagt om nieuwe concepten. Dit is duidelijk geen universeel concept wat op elke locatie in Nederland en voor elke bewoner kan worden toegepast. Het zijn verschillende concepten die zich onderscheiden door de locatie en de mensen (doelgroep).

Elke combinatie van locatie en bewoner zal leiden tot een uniek concept van herkenbare ingrediĂŤnten.

Om deze visie handen en voeten te geven, hebben we aan de hand van vijf fictieve mensen een concept ontwikkeld.

Vijf mensen met hun eigen karakter en specifieke zorg/ dienstverleningsvragen. Een ieder van deze mensen woont of wil wonen op een specifieke plek. Een plek met zijn eigen kenmerken en maatschappelijke spelers.

Binnen dit speelveld hebben we gezocht naar antwoorden voor de specifieke woonwensen en voor de maatschappelijke thema’s.

Het benutten van de kansen op de plek.

Kijk met ons mee aan de hand van : Fien, Kees en Lies, Jan en Johanna, Joost en Nel. Een doorkijk naar lokaal wonen met dienstverlening.

Locatie & doelgroep 13

Locatie en doelgroep Bij een vraaggerichte benadering vindt er een transformatieproces plaats van solitaire institutionele huisvestingsconcepten naar wonen in de samenleving. Dat betekent dus, dat mensen die verpleging of andere vormen van zorg- en dienstverlening nodig hebben veel meer onderdeel uit gaan maken van onze reguliere woonomgevingen in wijken, stadscentra en in dorpen. Ook in de woonvormen komt de nadruk te liggen op het wonen in plaats van verblijf. Dit leidt onder andere tot grotere appartementen dan de voormalige normatieve zit-slaapkamers in combinatie met ondersteunende zorg, sociale infra en commerciĂŤle voorzieningen.

el

14 FAME - Van verblijf naar wonen

Wonen in de samenleving extravert

Bestaand verzorgingshuis

Dorpscentrum

progressief

traditioneel

Buitenaf

Na-oorlogse uitbreidingswijk

introvert

dynamische diversiteit

Vitaliteit

the Scene

Harmonie

de Buurt

Samen leven

Dorps

de Broedplaats ons soort mensen

“ik ben anders” Solitair wonen de Prive wijk Controle

Woonwijk Bescherming

statische homogeniteit

“ik ben a

3

3 3

1

2

4 2 4

2 1

1 Mogelijke locaties in de regio Arnhem:

1 Dorpscentrum 2 Na-oorlogse uitbreidingswijk 3 Buitenaf 4 Bestaand verzorgingshuis

Oplossingrichting -E en gebiedsgerichte aanpak, waarbij het niet alleen om de woning gaat, maar ook om de woonomgeving, de beschikbare of georganiseerde voorzieningen, dienstverlening en zorg.

- Diversiteit in huisvestingsvormen, zoals Wonen met een Plus, al dan niet in combinatie met Kleinschalig Wonen als alternatief voor het huidige verzorgingshuis en verpleeghuis.

- Ondersteunen van de eigen regie middels een integrale aanpak en uitwerking van wonen, welzijn, dienstverlening, ontmoeten/ zingeving en zorg per wijk (woonservicezone).

- Om voldoende en voor iedereen betaalbare ondersteuning en voldoende participatie in de samenleving te creĂŤren, zijn andere nieuwe steunstructuren (vrijwilligers/mantelzorg) nodig.

Daarvoor zijn verbindingen nodig met andere maatschappelijke organisaties, bijvoorbeeld sportverenigingen, scholen, lokale verenigingen etc.

- Zowel intern als extern een regievoerder aanstellen.

16 FAME - Van verblijf naar wonen

Kees & Lies Ze hebben elkaar op het werk leren kennen, waar Kees ambtenaar was en Lies via het uitzendbureau kwam als secretaresse.

Beiden eerder getrouwd geweest en allebei twee kinderen. Toen ze trouwden kregen ze samen nog een kind en nu hebben ze 12 kleinkinderen.

Vanwege de kinderen en kleinkinderen wonen ze nog in het nu te grote huis. Het gaat niet meer. Lies heeft reuma en Kees wordt het allemaal te veel met de tuin en dat grote huis. Daarbij vinden ze te weinig aansluiting in de buurt, allemaal jonge gezinnen die druk zijn met hun eigen besognes.

Naoorlogse woonwijk maatschappelijke opgave - van buurt naar wijkwinkelcentrum - introvert karakter winkelcentrum - dienst- en zorgverlening - herstructurering woonvoorraad - herdefiniëring openbare ruimte

Ze zijn het er over eens dat ze meer comfort willen. Op hun leeftijd, 77 en 79 jaar, is dit geen luxe, maar behaaglijkheid.

Een prettige gelijkvloerse woning, met de badkamer aan de slaapkamer en natuurlijk een tweede toilet in de hal, een hobbykamer en logeerkamer voor de kleinkinderen en een prettige ruime keuken, zodat Lies met haar krukken zich goed kan verplaatsen.

Ze willen wel mensen ontmoeten, maar niet verplicht, dus gewoon ergens koffie kunnen drinken zonder dat er dan al van alles moet. Bridgen in je eigen buurt zou natuurlijk wel heel leuk zijn. Winkels en voorzieningen zijn ook heel gewenst, niet omdat dit per se nodig is, je kunt immers van alles thuis laten brengen en beiden zijn zeer behendig met internet. De levendigheid van een dergelijke woonomgeving spreekt ze erg aan en de anonimiteit die je in zo’n omgeving kunt hebben, met daarbij de keuze om wel of niet actief te participeren.

Ze beseffen wel dat nu ze samen zijn, die keuze makkelijker is dan als een van de twee er niet meer is, dus vinden ze het wel van belang dat er dan ook (andere) mogelijkheden zijn om sociale contacten te hebben. Lies weet ook dat haar zorgvraag toe zal nemen en ze zonder Kees afhankelijk is van hulp en zorg aan huis. Dus dit alles beïnvloedt de keuze voor verhuizen.

Locatie & doelgroep 17

18 FAME - Van verblijf naar wonen

referentieproject: Stadsdennen, Harderwijk

Locatie & doelgroep 19

Concept

De uitbreiding op de begane grond wordt ingezet om de grote trekkers meer oppervlakte te geven en om de bestaande gesloten puien af te zomen met kleinere commerciële (dienstverlening) ruimten. De winkels en voorzieningen openen zich naar buiten en geven het introverte karakter uitstraling.

Op de verdieping staat een gebouwstructuur met standaard beukmaat van 7,50 m galerij ontsluiting en eenheden van 85 à 90 m2 gbo. Binnen deze structuur is het zeer goed mogelijk het Wonen met een Plus en het kleinschalig wonen in te passen. Dit kan per verdieping variëren. Daarnaast is parkeren -indien noodzakelijkondergronds efficiënt op te lossen.

20 FAME - Van verblijf naar wonen

Jan & Johanna Jan en Johanna de Bruin zijn al lang samen. Toen ze vijftig jaar getrouwd waren, kwam de burgemeester langs en stond er een foto in de streekkrant. Jan is zijn leven lang postbode geweest en zijn vrije tijd was voor zijn duiven. Johanna zorgde voor de kinderen, paste daarna op de kleinkinderen en was heel actief binnen de Plattelandsvrouwen. “Johanna staat voor iedereen klaar” hoorde je vaak over haar. Ze is nu 83 jaar en niet meer zo goed ter been, maar ze breit nog altijd truien voor Rusland en Roemenië en maakt kaarten voor de verkoop van De Zonnebloem. Ook vanwege de duiven zijn ze altijd in hun huis onder aan de dijk blijven wonen.

De dorpskern maatschappelijke opgave - in 2030 is 40% van de Gelderlanders 55+ en in dorpen nog meer (‘Thuisgeven’, dhr. Peters) - leefbaarheid waarborgen - woningaanbod afstemmen op vraag - voorzieningen op pijl houden/ brengen - zoek elkaar op in ontwikkelingen - dorps karakter

Maar nu heeft Johanna zorgen; het lopen kost haar moeite, maar wat erger is, is de vergeetachtigheid van Jan. Johanna is bang dat als er wat met haar gebeurt, hij het alleen niet meer redt. Ze kan er met Jan niet echt over praten want die wil natuurlijk niet scheiden van zijn duiven en daarbij vergeet hij zijn vergeetachtigheid iedere dag opnieuw. Maar Johanna heeft het ook wel een beetje gehad daar onder aan die dijk met die stille, koude winters. Vroeger, toen ze nog door weer en wind kon, had ze daar geen last van. Vond ze het zelfs fijn, maar nu… en er zijn ook al zoveel vertrouwde gezichten weg aan de dijk.

Johanna praat er met de kinderen over en samen met de kinderen en Jan besluit ze om dan eerst maar eens een wensenlijstje te maken. Dit staat er allemaal op: - een eigen, ruim toegankelijke woning, het liefst met uitzicht op groen op een centrale plek in het dorp; - weer met bekenden en mensen van je eigen leeftijd koffie kunnen drinken of een potje kunnen sjoelen, dus ook ruimte waar je mensen kunt ontmoeten; - Johanna wil ook weer wat betekenen voor haar medemens, dus wil voorleesoma worden op de kinderdagopvang of als vrijwilligster actief zijn bij de woonvorm voor mensen met een verstandelijke beperking in de dorpskern. Ze kan dat dan weer belopen met haar rollator; - maar Johanna wil ook graag dat, als er onverwacht iets met haar gebeurt, er hulp en ondersteuning is voor Jan. Ze denkt daarbij aan zorg aan huis, maar ze heeft ook wat gelezen over domotica; - Jan wil alle duiven meenemen en voor het eerst hoopt Johanna dat hij vergeet hoeveel hij er heeft.

Locatie & doelgroep 21

22 FAME - Van verblijf naar wonen

referentieproject: Nieuwmarkt, Lichtenvoorde

referentieproject: Centrumplan, ‘t Harde

Locatie & doelgroep 23

Concept

6 1

7 2 8 3

12 4

11 10 9 14

5

13

De vrijgekomen locatie in de dorpskern wordt op een wijze ontwikkeld die: - De bestaande structuur versterkt. De laatste winkels, het plein, de kerk, de kroeg en de school krijgen aanvulling in winkels, diensten en wonen.

- De dorpse schaal en karakter gerespecteerd in massa, gebouw en parcelering.

- Een diversiteit aan wonen, zorg en diensten weet te realiseren.

Dit alles om de leefbaarheid van dit dorp te versterken en te waarborgen voor de toekomst.

Referentieproject: Inbreiding dorpskern 1 Kleinschalig wonen 2 Thuis blijven/aanpassen woning 3 Wonen met een Plus 4 Veilige hof 5 Patiowoningen 6 Basisschool 7 Kinderopvang 8 Eerstelijns dienstencentrum 9 Restaurant/zalencentrum 10 Buurtwinkel 11 Bakker 12 Apotheek 13 CafĂŠ 14 Kerk/cultureel centrum

24 FAME - Van verblijf naar wonen

Joost Joost, 73 jaar, had in het NRC een artikel gelezen over de toenemende ontwikkeling van woongroepen voor en door ouderen.

De strekking van het artikel was dat de nieuwe generatie ouderen niet meer naar het verzorgingshuis wil, maar zelf wil bepalen met wie en hoe ze wil wonen.

Gelijkgestemdheid en sociaal contact zijn daarbij belangrijke peilers. Maar ook geen betutteling, eigen regie, onafhankelijk, zingeving. Het sprak hem aan en hij besloot een aantal van zijn vrienden uit te nodigen om hier eens over door te praten. Daarna ging het snel.

Particuliere woongemeenschap maatschappelijke opgave - regie in eigen hand - duurzaamheid - educatieve - solidariteit - collectiviteit - maatschappelijke partners (Gelders genootschap, Staatsbosbeheer, Waterschap)

De plek die ze zochten moest de sfeer hebben van het tweede huis in Frankrijk dat een aantal van hen bezat. Duurzaamheid, natuur en nog iets kunnen betekenen, waren andere belangrijke uitgangspunten. Joost bouwde zijn eigen vogelkijkhut, maar stelde die, samen met zijn kennis over vogels, beschikbaar aan de scholen uit de buurt. Er is voldoende ruimte voor ieder individu, maar ook een gezamenlijk atelier. Het hele huis en de algemene ruimten zijn ook te bewonen en te gebruiken bij verminderde lichamelijke mobiliteit.

Om in contact te kunnen blijven met wat er in het centrum gebeurt, is er een gezamenlijke auto en waar nodig een chauffeur beschikbaar. Joost had vooraf niet bedacht dat hij samen met 15 andere mensen, waarvan hij enkelen al kent vanaf zijn studietijd, een woongroep zou vormen. Maar nu vindt hij het een prima alternatief voor een appartement met service en zorg.

Vrienden die op bezoek komen zijn allemaal enthousiast en omdat ze met z’n allen inmiddels gemiddeld 75 jaar niet het eeuwige leven hebben, mag iedereen zich vast inschrijven.

Inmiddels is besloten dat leeftijd hierbij geen selectiecriterium meer is.

Locatie & doelgroep 25

26 FAME - Van verblijf naar wonen

referentieproject: Nieuw Erf, Koekange

Locatie & doelgroep 27

Concept Zelfstandig collectief wonen in het buitengebied met het veilige gevoel van goede zorg op (nabije) afstand.

Midden in de natuur, en in het geval van Joost aan de rand van het bos en aan een beek, met een eigen moestuin, hobbydieren en een klein educatief centrum voor kinderen uit de buurt.

28 FAME - Van verblijf naar wonen

Nel Nel heeft altijd in Nijmegen gewoond. Ze woonde alleen, maar had een groot sociaal netwerk. Ze gaf les op de lagere school en was in 1970 actief als Dolle Mina. Maatschappelijk is Nel altijd zeer betrokken gebleven bij alles wat met emancipatie te maken had. Na haar pensioen werd ze vrijwilliger bij het Vluchtelingenwerk en nam ze deel aan de lokale politiek en diverse vrouwennetwerken. Ze maakte veel natuur- en cultuurreizen naar verre oorden en als ze thuis was, bezocht ze met een van haar vele vrienden musea en tentoonstellingen.

Transformatie verzorgingshuis maatschappelijke opgave - gebouwen, woningen, zorg en financiering niet van deze tijd.

- duurzaamheid

Fysiek was Nel sterk als een paard, ook toen ze ouder werd. Tot die ene onvergetelijke avond, ze was toen 78 jaar, Nel liep in het donker naar huis en werd aangereden. Het was ernstig, veel botbreuken en verbrijzelingen, met als gevolg een verlamming van haar rechterbeen en een hoofdletsel, waardoor zowel haar gehoor als haar zicht veel minder is geworden.

Na een opname in het ziekenhuis en een lange periode in een revalidatiekliniek, besluit Nel dat ze op deze manier niet meer alleen kan en wil wonen. Ze besluit een ‘appartement met een plus’ te huren. Het appartement is toegankelijk voor mindervaliden en ze heeft voldoende eigen ruimte inclusief een eigen buitenruimte in de vorm van een loggia. Maar daarnaast zijn er algemene ruimten waar ze mensen kan ontmoeten en niet alleen mensen van haar eigen leeftijd, maar vanwege de verschillende leerwerktrajecten binnen het complex ook weer jongeren.

Er is een ‘Uit Service’ beschikbaar, waardoor ze toch naar het concert kan, het vervoer kan worden geregeld en daarna is de zorg die ze nodig heeft bij het naar bed gaan beschikbaar. Ze kan op haar kamer eten, meedoen aan een kook/eetproject voor oud en jong, waarbij ze jongeren haar favoriete Indische recepten leert koken, maar er is ook een soort wijkrestaurant in het complex, waar zowel mensen uit het complex als uit de wijk kunnen eten. Er wordt geëxposeerd door kunstenaars en er zijn verschillende leesclubs. Nel heeft zich opgegeven voor de leesclub ‘vrouwenliteratuur’ en overweegt een braillecursus te gaan doen voor het geval haar zicht nog minder wordt.

Locatie & doelgroep 29

30 FAME - Van verblijf naar wonen

Concept

ingang: huidige situatie

Het bestaande verzorgingshuis in het dorp van circa 40.000 inwoners is gebouwd in de jaren 70, en is typisch te noemen voor die tijd met een structuralistische opzet, appartementen van ca. 25 รก 30m2, donkere corridors en lange looplijnen.

Het complex kan door samenvoeging ruimte gaan bieden aan kleinschalig wonen met appartementen van ca. 45 รก 55m2 bvo. Gangen worden voorzien van rustpunten met daglicht en verblijfsruimtes in verschillende sferen, en op de begane grond worden de gemeenschappelijke ruimtes op de tuin betrokken.

Het kan ook nog verder worden getransformeerd naar een flexibel woongebouw, waarin ruimte voor kleinschalig wonen in combinatie met Wonen met een Plus.

De entree wordt aantrekkelijker gemaakt met meer daglicht en ruimte voor ontmoeten en verblijven. Op de begane grond kan een zorgpunt komen voor de wijk en een gemeenschappelijke ruimte in de voormalige kapel.

plattegrond: huidige situatie

Locatie & doelgroep 31

ingang: nieuwe situatie

1. plattegrond: nieuwe situatie kleinschalig wonen

2. plattegrond: nieuwe situatie Wonen met een Plus

32 FAME - Van verblijf naar wonen

Fien Fien werd, kort naar het overlijden van haar man, dement en thuis ging het niet meer. Te gevaarlijk, te verdrietig en niks was nog leuk. De kinderen hadden het er met elkaar en met Fien over wat er nu moest gebeuren. “Ik ga nooit naar een inrichting,” zei Fien “want gek ben ik niet.”

Haar dochter was op bezoek, ze hadden net samen de keuken uitgedweild, want toen de telefoon ging was Fien vergeten dat de kraan nog aanstond. Gisteren was ze verdwaald bij het boodschappen doen en had ze een uur op het politiebureau gezeten, maar daar wist ze gelukkig niets meer van. Nu zaten ze samen op de bank, ‘ik laat me niet opsluiten’ zei Fien half verdrietig, half opstandig. Afgesproken werd om eerst te gaan kijken en het er dan weer met elkaar over te hebben.

Kleinschalig wonen

Het viel mee, in ieder geval een eigen appartement met een slaapkamer en eigen sanitair. Het zag er ook niet uit als een instelling, geen lange gangen, maar een pleintje en het leken wel straatjes. Een volière, een leestafel, huiskamers met een kookeiland, zitjes op de gang, rust en levendigheid wisselden elkaar af. Jonge stemmen van de tuingroep in de tuin die hulp had van leerlingen van de agrarische school, er was een yogaclub en een tekenclub. Ze mocht zelf weten wanneer ze ’s ochtends opstond en de poes mocht ook mee als ze hier kwam wonen. Ze kon gewoon in haar eigen appartement visite ontvangen en als ze daar wilde eten was het ook goed, maar ze was ook van harte welkom in de huiskamer.

Er werd verteld dat hier niet alleen ouderen konden wonen, maar ook mensen die jonger zijn en bijvoorbeeld vanwege een verstandelijke beperking niet geheel zelfstandig kunnen of willen wonen. Allebei opgelucht gingen ze weer naar huis, ’s avonds kwamen de andere kinderen en ze zouden het er weer over hebben. Al was Fien weer vergeten wat ze die middag had gezien.

Locatie & doelgroep 33

34 FAME - Van verblijf naar wonen

Kleinschalig wonen aan een straatje

Locatie & doelgroep 35

Kleinschalig wonen aan een plein

Kleinschalig wonen situatie

36 FAME - Van verblijf naar wonen

3. Aanpak & ontwikkeling

Aanpak en ontwikkeling Het transformatieproces van verblijf naar wonen is onderhevig aan een groot aantal factoren. Dat maakt de uitdaging complex.

Er zijn geen standaard oplossingen. Om die reden is het belangrijk vanaf het vroegste initiatief op een integrale manier samenwerking te organiseren tussen de belangrijkste actoren, welke zich richten op de vijf bouwstenen voor een succesvolle ontwikkeling: samenwerking, klantbehoefte, beleggerswaarde, samenleving en zorg- en dienstverlening.

Aanpak & ontwikkeling 37

klantbehoefte

beleggerswaarde

samenwerking

samenleving

zorg en dienstverlening

Een toelichting en verdere uitwerking van bovenstaand figuur is opgenomen in het verslag van de dag op pagina 42

38 FAME - Van verblijf naar wonen

4. Verslag van de dag

Inleiding

Programma

Op vrijdag 2 juli 2010 heeft de FAME Groep de studiebijeenkomst “Een integrale visie op locatiegebonden en doelgroepgericht wonen met zorg in verschillende varianten” georganiseerd. Locatie van de dag was het theater Luxor Live te Arnhem.

- Welkom door Henk Vonk, directeur FAME Groep.

- Aanleiding, trends en ontwikkelingen op het terrein van wonen en zorg door Anneke Nijhoff, ontwikkelaar wonen en services.

- Huisvestings- en gebiedsconcepten door Johan Blokland, architect.

- Integrale aanpak in ontwikkeling, realisatie & beheer door Henk Vonk. (vervallen ivm wedstrijd Nederlands elftal op het WK) - Workshop uitgangspunten en randvoorwaarden nieuwe woon-, zorg- en dienstverleningsvormen.

- Plenaire discussie en gezamenlijk de belangrijkste uitgangspunten en voorwaarden vaststellen.

Henk Vonk, directeur FAME Groep, begint de dag met het welkom heten van de genodigden. Het doel van de studiebijeenkomst is de deelnemers mee te nemen in de ontwikkeling van een visie op het creëren van woningen/woongebieden in plaats van verblijfsinstellingen voor specifieke doelgroepen. Kernbegrippen waar het vandaag om gaat zijn (in willekeurige volgorde): - Niet denken in problemen, maar in kansen en deze herkennen en benutten.

- Samenwerking huisvesters en zorgverleners.

- Gezamenlijk bijdragen aan de ontwikkeling van kennis en kennisvergaring.

Verslag van de dag 39

Trends en ontwikkelingen

Huisvesting en gebiedsconcepten

Na de inleiding neemt Anneke Nijhoff het woord.

Anneke is ontwikkelaar wonen en services bij FAME Planontwikkeling en heeft ruime ervaring in zowel de zorg als woningmarkt. Ze begint met een toelichting op de aanleiding van deze studiebijeenkomst, te weten de veranderende markt en woonwensen van ouderen en mensen met een beperking.

Uit ervaring blijkt namelijk dat deze groep mensen niet meer wil wonen in een geĂŻnstitutionaliseerde woonvorm met gestandaardiseerde zorgpakketten, maar zolang mogelijk wil blijven wonen in hun eigen omgeving met dienstverlening en zorg op maat. De klant wil zelf de regie behouden.

Divers recent onderzoek naar de woonwensen van zorgbehoevenden en ouderen bevestigt dit. Het gaat om heterogene groepen die op verschillende, maatschappelijk verantwoorde, manieren bediend kunnen worden. Aan de hand van voorbeelden van mogelijke klanten met specifieke eigenschappen worden ter illustratie vijf verschillende huisvestingsen gebiedsconcepten gepresenteerd.

De verbeeldingen van de verschillende concepten, behorende bij de verschillende klanten, zijn een resultaat van een integraal conceptteam.

Aspecten die bij alle uitwerkingen terugkomen zijn de mogelijkheid tot het maken van keuzes door de bewoners en een beschermde, veilige woonomgeving in de buurt van voorzieningen. Door goed na te denken wat en waar gebouwd zou moeten worden, kan nieuwbouw van dit maatschappelijke vastgoed bijvoorbeeld helpen bij het versterken van dorpskernen of een nieuwe invulling zijn voor bestaande (commerciĂŤle) plannen. Afhankelijk van de woonwens kan er namelijk gevarieerd worden in oppervlakte per woning, daarbij vooropgesteld dat er altijd sprake is van een woonkamer, slaapkamer, keuken en eigen sanitair.

Hierbij is er een wisselwerking met de oppervlakte van de algemene ruimte. Wanneer een kleinere woning gewenst is, heeft men meer algemene leefruimte ter beschikking en andersom. Dit past binnen door corporaties gehanteerde maatstaven voor sociale/ middeldure huurappartementen van ca. 90 m2.

De grote dilemma’s in de huidige zorg/woningmarkt voor zorgpartijen, corporaties en beleggers zijn de financiering en beleggingswaarde (courantheid, duurzaamheid) van gebouwen. Vanuit de zaal worden onder andere benoemd de achterblijvende regelgeving en financiering in de zorg, een (te) hoge onrendabele top op de relatief kleine woningen en het steeds meer inperken van de vrijheden van corporaties door de overheid.

40 FAME - Van verblijf naar wonen

Verslag van de dag 41

42 FAME - Van verblijf naar wonen

klantbehoefte

beleggerswaarde

samenwerking

samenleving

zorg en dienstverlening

Aanpak in ontwikkeling De gepresenteerde visies van verschillende huisvestingsconcepten geven een voorzet voor een nieuwe manier van denken. Het uitgangspunt verschuift van aanbod- naar een vraaggerichte markt.

Een vraaggerichte markt die een andere, nieuwere, betere kijk op zorg en wonen vergt! De samenwerking en de rol van de betrokken partijen verandert daar ook mee. Belangrijk is een integrale aanpak voor ontwikkeling, realisatie en beheer.

Elementen die een grote rol spelen bij een integrale aanpak van projecten door corporaties, gemeenten, beleggers en zorgpartijen zijn uit voorgaand verhaal gedestilleerd en weergegeven in bovenstaande diamant.

De vorm van een diamant is een bewuste keuze. Een diamant wordt geassocieerd met mooi en glanzend en is waardevol, duurzaam en waardevast.

De begrippen waar de diamant voor deze studiebijeenkomst uit gevormd worden, zijn de volgende: - Klantbehoefte Diversiteit in vraaggerichte concepten voor huisvesting met de mogelijkheid voor sociale contacten en activiteiten, dienstverlening en zorg, toetsingskader nieuwe concepten kleinschalig wonen.

- Beleggerswaarde Locatie, functionele duurzaamheid, huurprijsniveau’s.

- Dienstverlening en zorg Afstemming over de inhoud en de continuïteit, de exploitatie per onderdeel en het totaal en de samenwerkingsverbanden op het huisvestingsconcept.

- Samenleving Creëer samenhang en interactie tussen doelgroep en samenleving.

- Samenwerking Hoog complexe uitdagingen los je alleen op door integrale samenwerking (zorginstelling strategisch, zorginstelling operationeel, belegger, gemeente etc.).

Bovenstaande grootheden zijn de bouwstenen voor marktgerichte en duurzame huisvestingsconcepten die zijn geïntegreerd in onze samenleving. Elke bouwsteen is onderwerp in de workshop bij een concrete casus.

Verslag van de dag 43

Workshops en discussie De dag is mede bedoeld om met elkaar tot een goede werkwijze te komen in de nieuwe samenwerking die nodig is om tot nieuwe, betere concepten te komen voor specifieke doelgroepen. In kleine groepjes met vertegenwoordigers van verschillende partijen die verschillende belangen hebben bij de ontwikkeling van nieuwe woon/zorgconcepten, wordt aan de hand van de voorbeeldklanten en de diamant met elkaar gediscussieerd.

Op de volgende pagina’s ziet u een overzicht van de werkwijze en de inhoud van de workshops. De vraag aan de deelnemers van de workshops was om aan de hand van de eigen ervaring en gezamenlijk inzichten de verschillende elementen van de diamant conreet in te vullen. Iedere groep had hiervoor een eigen casus.

De verschillende casussen waren gebaseerd op de verhalen van Fien, Kees en Lies, Jan en Johanna, Nel en Joost.

44 FAME - Van verblijf naar wonen

Verslag van de dag 45

Casus: Kees en Lies uit de naoorlogse uitbreidingswijk - Dienstverlening en zorg verlenen naar de behoefte van de cliĂŤnt.

- Niet de locatie verandert, maar de invulling van de locatie verandert.

- Maak een goede verdeling tussen wonen voor mensen zonder directe zorgvraag en mensen met een intensieve zorgvraag, voorkom hiermee de uitstraling van een traditionele zorginstelling.

- Zo weinig mogelijk specifiek bouwen geeft ruimte voor toekomstig gebruik.

- Differentatie in woonconcepten en huursegment.

- Garantie op ongeplande 24-uurs zorg aan huis.

- Financiering van diensten en zorg kan middels een indicatie/zorgverzekering, maar ook particulier.

Bij samenleving zijn de partijen bij alle klantgroepen het met elkaar eens. Het gaat om het voorkomen van eenzaamheid, het stimuleren van ontmoeten en verweven van zorg in woonwijken en buurten, waarmee deze worden versterkt in hun leefbaarheid en voorzieningenniveau. Het ontwikkelen van nieuwe concepten in krimpgebieden kan ook daar bijdragen aan een verhoging van de leefbaarheid.

46 FAME - Van verblijf naar wonen

Verslag van de dag 47

Casus: Jan en Johanna uit het dorp - Beginnen met een goed onderbouwde visie met een duidelijk kader voor de uitwerking.

- Optimaliseren van afstemming en samenwerking met verschillende partijen (gemeente, corporatie/ belegger en zorginstelling) door middel van een breed gedragen, gezamenlijke visie.

- Een open discussie over het dilemma in kerntaken tussen corporatie en zorgpartij en elkaar versterken waar mogelijk.

- Flexibele concepten hebben een positieve invloed op de restwaarde.

De klantbehoefte wordt door de meeste deelnemers aan de workshop al gedeeltelijk ingevuld. Behoud van eigen regie, levensloopbestendig, zelfstandigheid, keuzevrijheid en diversiteit zijn een paar voorbeelden die allemaal op hetzelfde neerkomen. Men weet dat niet alle klanten hetzelfde zijn en men wil zo’n omgeving creëren dat elke klant zich er thuis kan voelen. Maar er wordt ook gekeken naar de voorkant. “Wie is mijn doelgroep en wat is hun leefstijl? En wat kunnen ze betalen? En hoe komen we daar achter?” zijn drie vragen die door de groep terecht gesteld worden. Een goed en betaalbaar concept begint met het goed onderzoeken van vragen als deze.

Het gevaar daarbij schuilt in het te ver doordraven in wederom specifieke producten voor de klant, wat bijna haaks staat op de beleggingswaarde, waar men liever een algemener gebouw heeft, geschikt voor meerdere doeleinden. Uiteindelijk draait het er om een gebalanceerd product te ontwikkelen dat zich staande houdt in het spanningsveld tussen leefgenot en kwaliteit aan de ene kant en betaalbaarheid en courantheid aan de andere kant.

48 FAME - Van verblijf naar wonen

Verslag van de de Locatie dag 49

Casus Joost (collectief opdrachtgeverschap) - Zorg op maat, maar ook dienstverlening op maat.

- Een goede mix van duurzaamheid en kwaliteit versus betaalbaarheid.

- Courant bouwen met multi-gebruikswaarden.

- Nieuwe concepten vergen een andere beleving en invulling van de woonservicezone, ook vanuit de exploitatie.

- Hoe maak je langdurige afspraken met een dergelijke groep collectieve opdrachtgevers?

Bij zorg en dienstverlening zijn de beelden meer eenduidig. Termen als “maatwerk”, “flexibiliteit” en “gebruik maken van nieuwe technieken (domotica)” komen vrijwel bij elke klantgroep terug. De financiering van de zorg komt op de panelen minder vaak terug, terwijl dat op dit moment toch een actueel onderwerp is in de zorg. Financiering van de zorg staat onder druk. Het bijdragen door gemeenten via de wet WMO helpt voorlopig hierbij, maar of dit in de loop van de tijd betaalbaar blijft, is een grote vraag. Dit stimuleert de zoektocht naar nieuwe, betaalbare zorg en dienstverleningsconcepten.

50 FAME - Van verblijf naar wonen

Verslag van de dag 51

Casus: Nel in het voormalig verzorgingshuis - Mensen met een intensieve zorgvraag rechtstreeks huur laten betalen aan de corporatie, bijvoorbeeld via puntensysteem te bepalen, kost een enorme omschakeling van het rekensysteem dat woningcorporaties nu gebruiken.

- Het concept moet passen bij de beleggingswaarde.

- Er zijn stenen genoeg in Nederland, het gaat nu om kwaliteit!

- Wie voert de regie? De locatie-eigenaar? Een goede rolverdeling is van belang.

- Garantie aan gebruikers op continuïteit en invulling van een integraal concept van wonen met diensten en 24-uurs zorg.

- Niet alleen een toegankelijke woning maar ook een toegankelijke woonomgeving.

- Voldoende mogelijkheden voor participatie in de samenleving of het hebben van sociale contacten.

Uit de discussie per klant blijkt de diversiteit die binnen deze wereld noodzakelijk is. Elke klantdiscussiegroep heeft bijvoorbeeld andere associaties bij de term samenwerking. Kreten die er bij dit onderwerp uit springen zijn “vooraf een goed concept neerzetten”, “afstemming van risico’s, wie heeft de regie, wat is de rolverdeling” en “een gezamenlijke aanpak vanuit de klantbehoefte op wonen (corporatie), zorg (zorginstelling) en welzijn (gemeente)”.

52 FAME - Van verblijf naar wonen

Verslag van de dag 53

Casus: Fien en kleinschalig wonen voor mensen dementie -W ie is de huidige en toekomstige bewoner van “kleinschalig/geclusterd” wonen.

- Mensen met dementie zijn geen homogene groep.

- Wat is de juiste (toekomstgerichte) verdeling tussen de eigen leefruimte en de algemene ruimte.

- Wat is een goede verhouding tussen rust en voldoende prikkels in de leefomgeving.

- Hoe realiseer je wonen in relatie met veiligheid en toezicht.

- Zijn de woning en woonomgeving (straks) ook in te zetten bij invoering scheiden van wonen en zorg.

- Hoe regel je de toewijzing en wat te doen bij leegstand.

Ook bij de beleggingswaarde is bij alle klantgroepen en door alle partijen eenzelfde trend te constateren. Het moet “duurzaam en flexibel” zijn en ook “waardevast”.

Het vastgoed moet een acceptabel rendement behalen, maar het moet ook betaalbaar blijven. Dit vraagt van corporaties een nieuwe manier van denken over hoe je om gaat met je huren en bedrijfswaarden.

Daarnaast is ook de rolverdeling van belang.

Corporaties hebben jarenlange ervaring in het bouwen van vastgoed, maak daar gebruik van en laat als zorgpartij de vastgoedontwikkeling bij de corporatie liggen. Belangrijk daarbij is dat de woning waar je zorg moet leveren ook daadwerkelijk geschikt is om zorg te leveren!

Maar het allerbelangrijkste voor beide partijen is dat de woonvorm aansluit bij wat de klant graag wil. Omdat juist dit van invloed is op de verhuurbaarheid, afname van diensten en de zorgexploitatie. Mensen met dementie zijn geen homogene groep, dus diversiteit is van belang, evenals betaalbaarheid en blijvende toekomstwaarde. Juist binnen het kleinschalig wonen voor mensen met een intensieve zorgvraag, waaronder dementie, is dit momenteel een belangrijk vraagstuk.

54 FAME - Van verblijf naar wonen

Nawoord Eerder is al aangegeven dat het doorgaans gaat om complexe ontwikkeltrajecten. Een breed gedragen ontwikkeltraject vanaf de initiatieffase is erg belangrijk voor zowel kwaliteit, voortgang en haalbaarheid. Dit heeft consequenties voor de projectorganisatie, het aantal betrokken partijen en het vastleggen van de verantwoordelijkheid van elke partij in het proces.

‘First things first’ moet het motto zijn van de ontwikkelaar en daar moet consequent op worden gestuurd. In de praktijk wordt bijvoorbeeld maar al te vaak een architect te vroeg aan het werk gezet voor het maken van een ontwerp op basis van achteraf de verkeerde uitgangspunten. Dit levert vertraging op, extra kosten en schept verkeerde verwachtingen bij betrokkenen.

Bij de start van een project moeten de volgende aspecten helder en expliciet in kaart worden gebracht.

- Doelgroepanalyse.

- Visie op wonen, zorg en dienstverlening geïntegreerd in de wijk.

- Benodigde lokale verbindingen voor een goede integratie in de wijk.

- Benoemen van de benodigde ruimtestaat, dus type en aantallen woningen e.d.

- Marktgerichte opbrengstenanalyse.

- Opbrengstsegmentatie: > huisvesting; > zorginfrastructuur; > sociale infrastructuur; > commerciële diensten en producten.

- Huurinkomsten.

- Betrokken partijen, rol, verwachting en verantwoordelijkheid uitwerken en vaststellen.

- Uitgangspunten huurvoorwaarden en rendementseisen.

- Stichtingskostenbudget.

Verslag van de dag 55

Op basis van de voorgaande uitgangspunten wordt een gezamenlijke visie gedefinieerd van de integratie wonen, zorg- en dienstverlening als laatste uitgangspunt voor een: - Ge誰ntegreerd ruimtelijk en functioneel huisvestingsconcept.

- Kosten-batenanalyse.

Op basis van de bovenstaande uitgangspunten ontstaat een concreet en uitgewerkt beslisdocument, waaraan alle betrokkenen zich conformeren. Alle ontwikkelaspecten zijn hierin vertegenwoordigd en het geeft dus alle informatie voor een go/no go besluit voor de volgende fase, waarin gestart kan worden met een voorlopig ontwerp en een verder uitgewerkt concept voor zorg- en dienstverlening.

Henk Vonk, directeur FAME Groep

Burg. Roelenweg 40 8021 EW Zwolle Postbus 674 8000 AR Zwolle t 038 425 81 11 www.famegroep.nl