OS DESAFIOS DA ADMINISTRAÇÃO DOS CONFLITOS NAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS
Luciane Lopes Silveira
“A arte de viver é simplesmente a arte de conviver ... simplesmente, disse eu? Mas como é difícil! “ Mário Quintana
Conviver
Ter convivĂŞncia, ter intimidade, viver em comum Para bem conviver ĂŠ preciso tolerar Tolerar = Conceder, concordar,condescender
O condomínio edilício exibe complexidade por contemplar convívio sobre um mesmo solo de propriedades exclusivas e partes comuns, emergindo daí uma perpétua fonte de litígios.
A convivência entre os condôminos, pessoas, muitas vezes, com convicções religiosas, políticas e culturais muito diversas, gera conflitos frente aos diferentes padrões de comportamento, dificultando a vida condominial.
Em se tratando de condomínio edilício, o exercício do direito de propriedade sofrerá limitações impostas pelos deveres legalmente atribuídos aos condôminos, bem como pelas regras do direito de vizinhança inseridas no Código Civil.
HÁ TEMAS QUE BEM ENFOCAM OS ASPECTOS POLÊMICOS DA CONVIVÊNCIA EM CONDOMÍNIO
Animais Condômino anti-social Uso indevido de área comum Infiltração
I- PRESENÇA DE ANIMAIS EM
CONDOMINIO
Hoje, há flexibilização das regras de convenção e regimento interno que proíbem animais na unidade privativa
Observar Regra dos três “s”
Prejuízo ao sossego, segurança e salubridade
Art. 1336, IV do Código Civil – é dever do condômino:
“dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes” Esta é a norma orientadora quanto à permanência ou não do animal em condomínio
II- CONDÔMINO NOCIVO
NO BRASIL A legislação é muito tímida e a jurisprudência, que
também é fonte de direito, não encontrou, ainda, amparo para defender com força a exclusão do condômino nocivo.
A sociedade perdeu o rumo, pois não há mais respeito a valores e princípios morais e éticos. Ao lado disto, há inúmeros casos em que a família exclui a pessoa com quem o convívio é insuportável, alugando ou adquirindo imóvel inserido em um condomínio para onde transfere o familiar e, assim, impõe a uma coletividade o compartilhamento da vida condominial com pessoas que apresentam comportamento repreensível .
Casos mais comuns: viciado em álcool e/ou drogas ilícitas, portador de doença psíquica grave, tal como esquizofrenia; pessoa interditada, por não apresentar mais capacidade de gerir a própria vida.
A lei civil trata no parágrafo único do art. 1337 acerca do condômino nocivo:
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Desde já advertimos que este artigo de lei não permite, por si só, que o condômino tido por “antisocial” seja excluído do condomínio, apenas assegura uma severa penalização pecuniária que pode coibir a conduta prejudicial à coletividade.
Da análise da jurisprudência é possível concluir que,
havendo assembleia que analise o comportamento do condômino e o enquadre como nocivo à coletividade, com posterior comprovação em juízo quanto ao agir gerador da penalização, tem sido mantida a multa correspondente a dez vezes o valor da contribuição para as despesas condominiais.
ď‚— Nesta esteira, somente depois de condenado o
apelante a pagar multa por comportamento antisocial ĂŠ que se pode concluir que a pena foi insuficiente, aplicando-se assim a reincidĂŞncia.
O ENQUADRAMENTO DO CONDÔMINO NA CONDIÇÃO DE ANTI-SOCIAL É FEITO PELA ASSEMBLEIA, MEDIANTE ANÁLISE DA CONDUTA REITERADA E A INCOMPATIBILIZAÇÃO DE CONVIVÊNCIA COM OS DEMAIS CONDÔMINOS. NÃO CABE AO SINDICO ATRIBUIR À CONDUTA A CARACTERÍSTICA DE NOCIVIDADE E ARBITRARIAMENTE IMPOR PENALIDADE.
Requisitos mínimos:
Necessidade de notificação prévia Clara demonstração da conduta nociva Necessidade de direito de defesa do
condômino
ENUNCIADO nº 92 aprovado na Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Jurídicos do Conselho da Justiça Federal em setembro de 2002
“As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”
A Lei impõe exigências de acordo com o art. 1337, parágrafo único do Código Civil para aplicar multa
Realização de assembléia que analisa o
comportamento e o enquadra como antisocial, fixando a multa Demonstração de reiteração da conduta nociva Deliberação pelo quorum de ¾ dos condôminos restantes Limitação da multa a dez vezes o valor da cota condominial
Não havendo regra clara quanto à possibilidade de
exclusão, outra alternativa é a possibilidade de propor ação de obrigação de não-fazer, com tutela cominatória, conduzindo à aplicação de multa em valor superior àquela do art. 1337, parágrafo único, visto que seria fixada pelo juiz e não pelo condomínio.
As decisões quanto à exclusão do condômino
nocivo ainda são raras, e totalmente relacionadas à livre convicção do juiz diante de caso concreto específico. Não são meros dissabores ou não aprovação
da conduta do condômino, que justificarão a caracterização do comportamento antisocial.
III- USO INDEVIDO DE ÁREAS COMUNS – CONSTRUÇÃO IRREGULAR
TRATAMENTO JURÍDICO TUTELA INIBITÓRIA ( inibir início
da obra ) – para evitar até mesmo que inicie a obra
NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA (evitar
que prossiga obra iniciada)
AÇÃO DEMOLITÓRIA (obter
demolição do que já está edificado)
A INÉRCIA DO CONDOMÍNIO AFASTA A AÇÃO DEMOLITÓRIA
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO.
AÇÃO DEMOLITÓRIA. LAPSO TEMPORAL. ART. 1.302 DO CCB. SENTENÇA IMPROCEDENTE CONFIRMADA. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70032992836, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 22/04/2010)
PARA AÇÃO DEMOLITÓRIA SERÁ LEVADO EM CONTA
se houve alteração de fachada consentimento tácito, por inércia do condomínio em face
de não manifestar oposição à obra por longa data se a obra causa prejuízo à segurança e salubridade Ex. Construção de mais um piso aproveitando o telhado (duplex ou triplex) e fechamento de poços de luz consentimento em assembleia alcançando quorum da unanimidade – quorum relativizado em alguns casos tratamento isonômico – todos devem ser tratados do mesmo modo, o que é tolerado para um deve ser para todos em caso de omissão do síndico, um condômino, individualmente, pode propor ação contra o condômino para desfazer a obra ou contra o condomínio para obrigá-lo a mover ação contra o condômino infrator
IV- INFILTRAÇÃO
O condomínio está obrigado à oferecer manutenção às áreas
comuns Surgida a infiltração, de imediato, verificar a origem, se de unidade privativa ou de área condominial Área condominial-principalmente: colunas d’água, telhado e sistema de coleta pluvial Celeridade na busca de solução, tais como: notificações, registros em ata de assembleia, laudos técnicos, levantamentos fotográficos, auxiliam na defesa tanto do condômino, quanto do condomínio.
LAUDO PERICIAL É INDICADO PARA APONTAR A
ORIGEM DA INFILTRAÇÃO A FIM DE AVALIAR A RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO
Condômino não pode impedir a realização das obras
ou a avaliação técnica para que se encontre a origem da infiltração
O pedido de indenização por danos materiais
derivados das infiltrações costuma estar associado à indenização por danos morais
CONCLUSÃO A divergência jurisprudencial que transita pelos
tribunais quanto às questões condominiais, serve de comprovação, não apenas de que a síntese ainda não foi encontrada, mas, especialmente, de que as peculiaridades de cada caso concreto conduzem a decisões completamente antagônicas. Assim, levar o litígio à apreciação de um julgador não significa garantia de satisfação das expectativas quanto à solução do problema.
Regras estatuídas na lei, nas convenções e
regimentos internos auxiliam, em muito, mas sozinhas não podem garantir a harmonia na convivência condominial, que precisa ser norteada pelo bom senso e regras básicas de educação, elementares para quem se sujeita a viver em sociedade.
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Recomendações:
- Diálogo - Evitar envio de correspondências para
tratar de questões mais delicadas - Separar as questões condominiais das relações pessoais entre os condôminos 28/09/15
CONVIVÊNCIA SAUDÁVEL EM CONDOMINIO EXIGE
RESPEITO BOM SENSO ACEITAR LIMITAÇÃO À LIBERDADE ADMITIR A FLEXIBILIZAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE VALORIZAÇÃO DO INTERESSE COLETIVO RESGATE DE PRINCIPIOS MORAIS E ÉTICOS TOLERÂNCIA
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Ed. Burj Dubai- mais de 800m de altura
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Que os homens que têm competência para edificar os prédios mais altos e sofisticados do mundo, tenham capacidade para conviver de modo harmônico dentro deles.
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