Aspectos do Direito Condominial e Responsabilidade Civil e Criminal do SĂndico | Rodrigo Karpat
Formado em Direito pela Universidade Paulista (Unip – SP) e Pósgraduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP);
É Advogado militante na área cível;
É sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados;
Tem como cursos complementares, o Curso de Direito Imobiliário pela FMU e Direito Imobiliário e Registral pela AASP;
Foi membro da Comissão de Ética e Julgamento do CRECI-SP por seis anos;
Membro do Ciclo de Palestras permanente do CRECI SP- Âmbito Estadual;
É professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH;
Colunista do Portal Sindiconet, da Revista BDI, do Jornal do Síndico em âmbito Nacional, da Folha do Condomínio de Brasília;
Tem o quadro conexão jurídica no programa do Dr. Condomínio Aldo Junior, Radio OK, 104,1 FK Brasília;
Tem matérias escritas: Revista Direcional, Veja, Isto é, Revista em Condomínio, Jornal Folha do Condomínio, entre outros;
Consultor do Jornal Estadão, da TV Cultura, Rádio Justiça entre outros;
Santa Catarina População 6,727 milhão (1 de jul de 2014) Nos próximos anos 8 dos 10 empreendimentos mais altos do pais estarão em balneário Camboriú Mais alto residencial do pais está me Balneário Vila Serena 46% dos apartamentos de Balneários custam a partir de 1 milhão de reais ( Sinducon)
160 metros de altura e 46 andares.
ANÁLISE DE CONTRATOS
Qualificação correta dos contratantes – (representante legal);
Verificação do atendimento ao Código do Consumidor (multa de 2% pela inadimplência);
Multa moratória ( Cláusula Penal) limites.
Atrelar pagamentos ao início e conclusão (com aceite do serviço ou produto);
Equilíbrio contratual- sem obrigações que onerem demais parte a parte “Pacta sunt servada” CDC -
Rescisão com 30 dias de aviso prévio, sem multa;
Foro de eleição (do condomínio);
Valores elevados de serviços (recomendação de seguro)
Demais clausulas, como cessão de títulos, cessão contrato.
C0NTRATOS OBRIGATÓRIOS
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Contrato de elevadores: A T O n° 044 de 23 de Abril de 1991
ART. 1° - Os serviços de manutenção/conservação de elevadores, escadas rolantes e equipamentos similares, deverão ter a participação efetiva de profissional legalmente habilitado e registrado neste CREASC.
LEI Nº 1.246, DE 19.09.1974. CODIGO DE OBRAS FLORIANOPOLIS /SC
Sugeridos: qualquer relação entre terceiros e condomínio. Ex.: Prestadores de serviços, vigilância, gerador, portões, limpeza, etc.
INADIMPLENTES
Prescrição: Não está estabelecido especificamente o prazo prescricional para cobrança de despesas condominiais em atraso.
dez (10) anos; (art. 205 C.C.) X 5 anos (art. 206, Parágrafo 5º, I, do CC) •
Impossibilidade de suspender a utilização das áreas do edifício.
A legislação proíbe que o síndico tome qualquer atitude que vise dificultar o acesso às áreas de edifício ou a utilização de serviços do condomínio, devido a falta de pagamento ou atraso nas parcelas das cotas condominiais. Obs.: Se previsto em convenção ou regulamento - são consideradas nulas.
Correção monetária
Para a correção monetária, o índice preceituado em Convenção, ou INPC conforme entendimento do STJ.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. CONDENAÇÃO JUDICIAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE APLICÁVEL. INPC. 1. Discussão relativa ao índice de correção monetária a ser adotado para atualização de débitos de condomínio, objeto de condenação. 2. Esta Corte decidiu que não há ilegalidade ou abusividade na adoção do IGP-M para atualização monetária de débitos, quando esse índice foi eleito pelas partes. 3. Na hipótese, a convenção de condomínio não prevê qual índice deverá ser adotado para atualização de débitos. 4. A correção pelo INPC é adequada à hipótese, além de estar em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido da utilização do referido índice para correção monetária dos débitos judiciais. Precedentes. 5. Recurso especial desprovido. (STJ, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 06/08/2013, T3 - TERCEIRA TURMA)
INADIMPLENTES
Penhora de imóvel único:
Quem não paga o Condomínio pode perder seu imóvel ! Obs.:Mesmo que seja o único e residencial (não protegido pela lei de Bem de Família, Lei nº 8.009 de 29/03/1990).
Desconto pontualidade
10%
DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. MULTA MORATÓRIA. LIMITAÇÃO. DOIS POR CENTO. DESCONTO PONTUALIDADE. CLÁUSULA PENAL AO INVERSO. 1. O Código Civil, com a previsão contida no já referido art. 1.336, § 1º, pôs termo a uma infindável controvérsia acerca da possibilidade de limitação da multa moratória incidente sobre débitos condominiais em atraso. Pela nova disciplina, o encargo não pode ser estipulado em patamar superior a 2% (dois por cento). 2. Adoutrina aponta que, após o disciplinamento da matéria, o sistema das administrações condominiais criou a chamada "cláusula penal ao inverso", a que se refere Sílvio de Salvo Venosa. Helder Martinez Dal Col: "A concessão do 'desconto' de pontualidade é, em verdade, pena disfarçada, multa exorbitante camuflada, posto que o valor normal da despesa de condomínio (ou do aluguel, no que pertine às relações locatícias) realmente pactuado é, na generalidade dos casos, aquele previsto para pagamento pontual com desconto e não o valor cheio". Se a lei, em norma de ordem pública, limitou a 2% (dois por cento) o valor da multa moratória, não é lícito o agravamento do encargo. 3. À vista dessa constatação, a única solução possível, do ponto de vista legal, é a desconsideração da penalidade dissimulada, a esse propósito, na cobrança empreendida, devendo ser considerado o valor da mensalidade, com o desconto, como base de cálculo para a incidência da multa, em caso de atraso no pagamento ou de inadimplemento. 4. Recurso de apelação parcialmente provido.
(TJ-DF - APC: 20140110685294 DF 0016266-05.2014.8.07.0001, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, Data de Julgamento: 01/10/2014, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 06/10/2014 . Pág.: 121)
SÍNDICO
Mandato;
Destituição;
Renúncia;
SÍNDICO
Mandato:
-
Não poderá exceder a 2 (dois) anos, sendo permitida a reeleição; Pergunta: E se a Convenção de Condomínio proibir?
Legislação
Ex: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Posso alterar a fração ideal? E a forma de rateio? AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Pretende o autor que o valor das cotas condominiais seja proporcional à fração ideal decada unidade, de modo que, havendo aumento na metragem de um dos apartamentos, deveria haver revisão do valor da cota. Convenção de condomínio que é clara ao determinar quala fração ideal atribuída a cada unidade, não fazendo qualquer menção à metragem como fator para cálculo da fração ideal ou da cota condominial. A alteração da convenção de condomínio, no que toca à fração ideal de cada unidade autônoma, depende do voto da unanimidade dos condôminos .Sentença que se mantém. (APELACAO 0010460- 60.2004.8.19.0209) - DES. MARIA AUGUSTA VAZ -Julgamento: 03/06/2008 - PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL – grifos nossos).
DIREITO CIVIL. COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. EXTENSÃO À IMÓVEIS QUE NÃO POSSUÍAM OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO. REQUISITO FORMAL DE ALTERAÇÃO. QUÓRUM. ARTIGO 1.351 CC. NÃO SATISFEITO. ALTERAÇÃO NULA. 1. É VÁLIDA A NORMA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE EXPRESSAMENTE ISENTA UNIDADES IMOBILIÁRIAS DO PAGAMENTO DO RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ARTIGO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. 2. A ALTERAÇÃO DE NORMA EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEPENDE DE APROVAÇÃO POR QUÓRUM QUALIFICADO DE 2/3, CONFORME DITAME LEGAL AO ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. 3. O NÃO ATINGIMENTO DO QUÓRUM QUALIFICADO EM ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA QUE DELIBEROU, ENTRE OUTROS, PELA ALTERAÇÃO DE NORMAS DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL, DETERMINA A NULIDADE DAS NOVAS REGRAS CONVENCIONAIS, DEVENDO O JUDICIÁRIO RESPEITO À HIGIDEZ DAS NORMAS ANTERIORMENTE VEICULADAS PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. 4. APELO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. (TJ-DF APC: 20120310108602 DF 001054622.2012.8.07.0003, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, Data de Julgamento: 19/02/2014, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/02/2014 . Pág.: 83)
Responsabilidade Civil
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 927 do CC Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Pressupostos da Responsabilidade Civil
AçãoAção Uma ação que se originam de um fazer, ou seja, um movimento corpóreo comissivo, uma ação voluntária que causa um prejuízo, dano ou lesão a alguém
Omissão- onde temos um não fazer, uma pessoa que não age quando poderia e com isso permite que alguém diante um risco ou uma situação de perigo venha a sofrer um dano ao patrimônio ou uma lesão a si própria.
Nexo causal -para atribuir a responsabilidade a alguém é preciso verificar se há nexo causal, ou seja, se a conduta praticada pelo agente infrator está relacionada com o dano que a vítima sofreu, se a resposta for sim, logo o agente causador responde pelo dano que causou a vítima, tendo que indenizar a vítima reparando seu erro, seja o dano de ordem material ou imaterial.
Culpa- Só pode existir a obrigação de indenizar quando ficar provado que o agente causador ao cometer o dano fez com culpa( Dolo)
Responsabilidades do síndico
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Existindo culpa haverá responsabilidade do síndico A lei imputa a ele diligenciar a conservação das áreas comuns. Não conservar Imputa ao sindico autoria do fato, pois a omissão do síndico em conservar a escada do condomínio é penalmente relevante ele devia e podia evitar o resultado, já que, tem o síndico, por lei, a obrigação de cuidado, proteção ou vigilância, além de estar na posição de garantidor
O síndico responde pela vigilância das crianças? Esta de responsabilidade dos pais ou da pessoa que as guarda Responsabilidade só quanto ao funcionamento e segurança do equipamento e da qualidade da água
Problemas na prestação de contas
Caminho para evitar problemas
Aproprie-se de valores (dolo), responderá pelo crime de apropriação Auditoria indébita (art. 168 permanente do Código Penal). Da mesma forma se houver a apropriação de verbas previdenciárias de funcionários do condomínio. Administradora com contadores
Envolvimento Desconto em contas
do conselho Prestação de contas sempre que necessário e anualmente
Por isso a importância da prestação de contas e da devida assessoria contábil Eventuais problemas de gestão financeira que, caso mal administrada, ocasionará, inevitavelmente, responsabilização criminal (crime de apropriação indébita) e também civil (devolução dos valores ilegalmente recebidos).
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL - INDENIZATÓRIA RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO. 1) A alegação de nulidade, ante o julgamento na forma do artigo 557 do CPC, deve ser afastada, vez que da simples leitura do Acórdão verifica-se que o apelo interposto é manifestamente improcedente e confronta com decisões deste e. Tribunal. 2) Alega o Condomínio que o recorrente, na qualidade de síndico, no período compreendido entre março de 2004 e março de 2010 deixou de efetuar o pagamento de débitos condominiais devidos à Receita Federal, ao INSS e ao FGTS, bem como não prestou as contas referentes a esses encargos, no montante de R$ 104.472,77. 3) A legislação impõe ao síndico o dever de efetuar o pagamento de taxas, contribuições e serviços de manutenção, bem como de prestar as respectivas contas, consoante o disposto nos artigos 1.348, incisos VI e VIII, e artigo 1.350, ambos do Código Civil, artigo 22 da Lei nº 4.591/64 e artigo 7º, § 6º, g e m e § 8º da Convenção de Condomínio. 4) O agravante não encontraria maiores dificuldades em produzir provas aptas a demonstrar as suas alegações, entretanto, não logrou êxito em comprovar qualquer fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do recorrido, ônus que lhe cabia, na forma da legislação vigente. 5) Assim, não há como afastar a responsabilidade pessoal do Síndico pelos débitos apontados na exordial, não havendo qualquer reparo a ser feito no decisum objurgado. Precedente da Quinta Câmara Cível. 6) Recurso ao qual se nega provimento.
(TJ-RJ - APL: 00129891120118190208 RJ 0012989-11.2011.8.19.0208, Relator: DES. HELENO RIBEIRO PEREIRA NUNES, Data de Julgamento: 07/10/2014, QUINTA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 09/10/2014 15:22)
Relação de devedores Não pode o administrador colocar o condômino inadimplente em posição vexatória perante os demais condôminos, tampouco cobrar publicamente e ostensivamente (cartazes afixados na portaria com o nome do devedor, por exemplo) por meios extralegais. Artigo 139 do Decreto Lei nº 2.848 de 07 de Dezembro de 1940 Art. 139 - Difamar alguém, imputando-lhe fato ofensivo à sua reputação: Pena - detenção, de três meses a um ano, e multa. Exceção da verdade Parágrafo único - A exceção da verdade somente se admite se o ofendido é funcionário público e a ofensa é relativa ao exercício de suas funções. Injúria Artigo 140 do Decreto Lei nº 2.848 de 07 de Dezembro de 1940 Art. 140 - Injuriar alguém, ofendendo-lhe a dignidade ou o decoro: Pena - detenção, de um a seis meses, ou multa. § 1º - O juiz pode deixar de aplicar a pena: I - quando o ofendido, de forma reprovável, provocou diretamente a injúria; II - no caso de retorsão imediata, que consista em outra injúria.
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. OFENSAS VERBAIS. EXPOSIÇÃO VEXATÓRIA EM ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. COMPROVADA. VALORAÇÃO ADEQUADA DA PROVA ORAL. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DA AUTORA DEVIDAMENTE COMPROVADOS. AGRESSÃO VERBAL. AFETAÇÃO DA HONRA SUBJETIVA. ATO ILÍCITO CARACTERIZADO. DANO MORAL COMPROVADO. MINORAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. Recurso conhecido e desprovido. Ante o exposto, esta Turma Recursal resolve, por unanimidade de votos, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto, nos exatos termos deste vot (TJPR - 1ª Turma Recursal - 002701253.2013.8.16.0182/0 - Curitiba - Rel.: FERNANDA DE QUADROS JORGENSEN GERONASSO - - J. 09.04.2015)
(TJ-PR - RI: 002701253201381601820 PR 0027012-53.2013.8.16.0182/0 (Acórdão), Relator: FERNANDA DE QUADROS JORGENSEN GERONASSO, Data de Julgamento: 09/04/2015, 1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 13/04/2015)
Proteção do síndico no exercício das funções Seguro RC Síndico
O que está incluso na cobertura de responsabilidade civil do síndico?
O reembolso de despesas pelas quais o síndico vier a ser civilmente responsabilizado, por danos involuntários ocorridos durante a vigência do contrato e em decorrência do descumprimento de suas obrigações funcionais, negligências, erros ou omissões que ele cometer no exercício de suas funções e dos quais resultem danos aos condôminos ou a terceiros.
Responsabilidade pela escolha sem aval da assembleia
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE Condomínio edilício Obras de restauração da fachada do prédio Assembleia de condôminos em que foi escolhida a empreiteira responsável pelas obras ? Análise circunscrita aos aspectos financeiros e técnicos Ausência de demonstração de idoneidade financeira e regularidade jurídica da empresa, o que motivou a síndica a contratar outra empresa Atuação com excesso de poderes Posterior ratificação dos atos da síndica pela assembleia condominial Fato novo que influiu no julgamento da causa Artigo 462 do CPC Carência superveniente da ação Ausência de responsabilidade pessoal da síndica Recursos dos réus providos.
(TJ-SP , Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 01/08/2013, 6ª Câmara de Direito Privado)
Quando o sindico responde nestes casos?
OBRAS NO INTERIOR DE UNIDADES • É dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, conforme disposto no artigo 1.336, inciso II, do Código Civil.
Requisitos para realização de reformas em edificações 5.1 Requisitos Gerais ( áreas comuns e privativas) NBR 16..280 de 18 de abril 2014 “O plano
de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, por encaminhar o plano ao responsável legal da edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma. O plano deve contender as seguintes condições: “
Atendimento a legislação vigente; Apresentação de projetos;
Escopo dos serviços a serem realizados ;
Cronograma da reforma;
Dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;
Termo de responsabilidade de técnica do projeto .
Comunicação ao responsável legal da edificação antes do seu início.
5.2 Áreas privativas
5.2.1 Caso não seja autorizado pelo responsável legal o trânsito nas áreas comuns do edifício dos insumos e funcionários que atuarão na obra ( da unidade privativa), deve ser apresentada justificativa técnica ou legal ao solicitante.
Qual o prazo para autorizar?
Ou seja, o síndico pode proibir e no caso de negativa, esta deve ser embasada.
E no caso de desrespeito?
Como agir?
Por que justificativa legal?
QUAL O QUORUM PARA DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO?
O síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente * o condomínio pode ser destituído pela maioria absoluta dos condôminos que estiverem presentes em assembléia específica. (CC, art. 1.349). *A convocação deve conter os motivos da destituição. A menção ao termo “maioria absoluta dos condôminos” causa dúvida, uma vez que maioria absoluta é 50% mais um da massa, ou seja, do todo, porém o artigo menciona maioria absoluta dos presentes, ou seja, daqueles que efetivamente estiverem presentes na assembléia. Assim, apesar de plausível entendimento diverso entendo que
A destituição do síndico possa ocorrer por maioria simples dos
presentes em assembléia. O que tem tido guarida no judiciário.
PARTE DE UMA SENTENÇA JUDICIAL DE PRIMEIRA INSTÂNCIA NO FORUM CENTRAL “No mérito, é certo que a destituição da autora do cargo de síndica não observou o art. 1349 do Código civil que dispõe que a destituição pode ocorrer diante da prática de irregularidades pelo síndico, não prestação de contas ou não administrar o síndico convenientemente o condomínio. Ora, diante do dispositivo legal é evidente que a destituição deve ser fundamentada. Ocorre que no caso vertente não houve fundamento para destituição. A convocação para a assembléia geral extraordinária nada mencionou sobre o motivo pela qual a síndica seria destituída. Ainda, durante a assembléia não foi indicado o fundamento da votação para a destituição.” 21ª Vara Cível da Capital processo Autos nº 09-165546-6 Alessandra Laskowski Juíza de Direito”
RENÚNCIA
A Assembléia Geral, para a análise da renúncia e eleição do próximo síndico, poderá ser convocada pelo sub-síndico, se houver, por ¼ dos condôminos, conselheiro ou pelo próprio síndico demissionário.
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O mandato poderá ser complementar (coincidirá com vencimento dos demais membros do corpo diretivo) ou pelo prazo estipulado em convenção.
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A renúncia não exime de apresentação de contas na assembléia.
SÍNDICO COM MANDATO VENCIDO! Art. 1.350. ¨Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.¨ § 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
DEVERES DOS CONDÔMINOS Previsão legal art. 1.336 do Código Civil: I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição no contrário na convenção; II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Ementa - Civil e Constitucional — Condomínio - Regimento interno que dispõe que, nas áreas comuns, os animais de estimação sejam carregados no colo — Condôminos que são idosos e não podem suportar peso — Desobrigação pontual de observância à "norma" - Possibilidade — Exigência de compatibilidade vertical entre expressões regulatórias privadas e o ordenamento jurídico-positivo — Eficácia horizontal dos direitos fundamentais — Método da ponderação que recomenda que, em hipóteses de colisão de valores, nenhum deles seja totalmente restrito a ponto de ter seu exercício inviabilizado - Vulneração ao princípio da isonomia — Sentença reformada Recurso provido. VOTO N° 12/12049 Apelação Cível n° 9146630-91.2008.8.26.0000 Comarca: São Paulo 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo Relator Des. Luis Antonio Costa São Paulo, 28 de março de 2012.
QUESTÕES MAIS FREQUENTES:
O INQUILINO É CONDÔMINO?
Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários). Fonte SECOVI
INQUILINO PODE PARTICIPAR E VOTAR NA ASSEMBLÉIA? O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração. Orientação do SECOVI
MULTA EM ABERTO É CONSIDERADA INADIMPLÊNCIA? Dependerá da análise da Convenção e do RI. Para efeito de representação em assembleia, não, principalmente se a multa não foi ainda ratificada em assembleia. Orientação: Caso haja necessidade de emissão de certidão negativa de débitos condominiais, existe possibilidade de emiti-la com a ressalva de que a unidade encontra-se com multas em aberto – EVITAR!
CONDÔMINO COM ACORDO É INADIMPLENTE? NÃO!
Desde que o acordo esteja sendo cumprido em conjunto com o pagamento das cotas atuais. Novação da dívida. Código
Civil Art. 360. Dá-se a novação:
I
- quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior Sugestão: que seja formalizado através de confissão de dívida.
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