Síndico profissional ou sindico morador: tendências, perfil, aspectos de gestão.
IV SIMPÓSIO DE CONDOMÍNIO SECOVI/SC
Condomínio – conceito: Condomínio é a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto.
Condomínio na história - Brasil Codigo Philippino ou Ordenações do Reino de Portugal (1860) Decreto no. 5481, de 25 de julho de 1928, (alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares).
Lei no. 4.591, de 16 de dezembro/64,
regulamentou
essa modalidade de propriedade. (derrogação)
Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil
Condomínio no Código Civil CAPÍTULO VI Do Condomínio Geral Seção I Do Condomínio Voluntário (pro diviso/pro indiviso) Seção II Do Condomínio Necessário CAPÍTULO VII Do Condomínio Edilício (art. 1.331 a 1.358)
Condomínio Edilício Principal característica: -
conjugação da propriedade individual (unidades autônomas) com a propriedade em condomínio, propriedade coletiva (terreno e as partes e coisas comuns).
Exemplos de condomínios edilícios.
Prédio de apartamentos Prédio de garagens Prédio de salas comerciais Prédios mistos Shopping centers Condomínio de indústrias Condomínio de lotes Cemitérios privados
Condomínios edilícios são fontes inesgotáveis de conflitos e com a modernidade ficaram mais complexos, com crescente aumento de responsabilidades – além de condôminos mais exigentes, maiores obrigações com segurança, conservação, etc. E, para lidar com tudo isto é preciso que exista um conjunto de órgãos administrativos para atuar juntamente com o síndico.
Órgãos administrativos - CCB Assembleia Geral (legislativo/deliberativo)
Síndico (executivo)
Conselho Fiscal
Órgãos auxiliares poderão ser criados pela Convenção ou Assembleia – exemplos:
Permanentes: Subsíndico Conselho Consultivo
Transitórios: Comissão de Obras Comissão para alteração da Convenção
Assembleia Geral Ordinรกria
Extraordinรกria
Especial
Assembleia Geral Ordinária Prazo: anualmente. Competência: Aprovar o orçamento das despesas* Aprovar as contribuições dos condôminos; Aprovar a prestação de contas do síndico Eleger os membros da administração
Assembleia geral extraordinária Prazo: toda vez que houver conveniência e necessidade. Compete deliberar sobre qualquer assunto, inclusive os que já foram objeto de pauta nas ordinárias. Exemplos: destituição do síndico; alteração da convenção;
Quem deverá convoca-las; Forma de convocação; Quem deverá ser convocado; Prazo de antecedência para a convocação; Dados que devem constar na convocação;
Exemplo de erro na convocação. ...primeira chamada condôminos que representem 1/3 do total do numero de economias do edifício. Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Instalação da assembleia; Quem pode votar; Lavratura da ata; (votação) Registro da ata; Comunicação das deliberações.
Cômputo dos votos:
Art. 1.352. (...) Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Nulidades frequentes: Irregularidades na Convocação Irregularidade na instalação Deliberação sobre assunto não constante na ordem do dia. Desrespeito ao quórum
STJ – coleta de assinaturas. (...) INSUFICIÊNCIA DE QUORUM - RATIFICAÇÃO POSTERIOR - IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES .(...) A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contraargumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quórum eventualmente não verificado na sua realização. (REsp 1120140/MG, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 23/10/2009)
Conselho fiscal
Órgão facultativo, Composição do conselho, Eleitos pela assembleia, Duração do mandato, Suplentes, Reuniões do conselho, Competência.
A figura do síndico
Órgão executivo do condomínio, representa-o ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, cumprindo e fazendo cumprir as normas internas.
Quem poderá exercer o cargo de síndico
Processo de escolha
Quórum para eleição
Prazo do mandato
Reeleição
AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLÉIA-GERAL DE CONDOMÍNIO. ELEIÇÃO DE SÍNDICO CONTRATADO EM DESACORDO COM O PREVISTO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. PROCEDÊNCIA. Considerando que a convenção do condomínio condiciona a eleição de síndico não condômino, somente no caso de não haver aceitação do cargo por condômino, situação inocorrente no presente caso, houve abuso por parte da assembleia em descumprir os limites da convenção, restando configurada a nulidade da deliberação da assembleia ao eleger síndico não condômino. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71000734509, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, TJ RS - Relator: Maria José Schmitt Sant Anna, Julgado em 28/09/2005)
Algumas atribuições do síndico 1.
Cumprir e fazer cumprir: convenção, regimento interno e determinações da assembleia; (principio da isonomia)
2.
3.
Zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores; Prestar contas;
4. Elaborar
o orçamento anual:
Causas mais comuns para geração de saldo devedor: Inadimplência; cálculo errado das frações ideais; despesas extraordinárias sendo atendidas com receita ordinária; previsão orçamentária equivocada.
5. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. Exemplos:
conservação do telhado do edifício; manutenção de colunas de esgoto e hidráulicas; extintores, para-raios, reservatórios de água, elevadores e demais equipamentos de segurança.
Morte de criança em aniversário. Goleira sem manutenção. Amante do vizinho
6.Convocar as assembleias dos condôminos; 7.Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio; 8.Efetuar o seguro da edificação. 9.Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele;
10. Cobrar dos condôminos as suas contribuições e impor e cobrar as multas devidas:
Quitação. Abono de multas por atraso. Prazo de prescrição.
Síndico condômino/morador
Não existe pessoa mais habilitada do que um condômino morador com disposição e particularmente preocupado também com sua qualidade de vida e com seu investimento para assumir o papel de síndico de um condomínio.
Algumas das vantagens
Comprometimento e interesse na conservação do patrimônio; Vivência no condomínio e profundo conhecimento do empreendimento; Facilidade de tempo e localização para resolver eventuais problemas; Maior proximidade com os condôminos; Maior segurança e redução de custos.
Algumas das desvantagens
Desgaste na relação com os vizinhos em situações de conflito; Vínculo emocional com condôminos; Falta de experiência para negociar e fiscalizar fornecedores e prestadores de serviço; Dificuldade em conciliar o trabalho com a administração do condomínio; Constrangimento, no caso de insatisfação dos demais condôminos.
Remuneração Isenção Isenção + reembolso Pró-labore
NinguĂŠm quer ser sĂndico. E agora?
Síndico Contratado O Código Civil, em seu artigo 1.347, prevê “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino para administrar o condomínio...” Assim, abre-se a oportunidade de contratação de um síndico estranho ao condomínio. A profissão de síndico não é regulamentada em lei. Assim, em tese, até mesmo a nomenclatura “síndico profissional” está equivocada. O correto é falar em síndico terceirizado ou contratado.
Remuneração
Taxa pré-estipulada
Porcentagem da arrecadação mensal Salários mínimos
Algumas das vantagens
Experiência e conhecimentos específicos; Imparcialidade em conflitos; Relacionamento profissional com moradores e funcionários; Relacionamento profissional com prestadores de serviços e fornecedores.
Algumas das desvantagens
Não acompanha de perto os acontecimentos cotidianos; Elevação nos custos; Não há exclusividade; Menor autonomia, pois suas decisões mais importantes ficam vinculadas ao Conselho e/ou Assembleia Geral.
Existem correntes divergentes sobre a forma de contratação do síndico terceirizado. No entanto, a contratação via Contrato de Prestação de Serviços, sujeito às regras do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor é a recomendável.
Alguns cuidados na contratação As regras aplicáveis a qualquer prestador de serviços valem para a contratação dos síndicos terceirizados. Recomenda-se: a. formalizar um contrato de prestação de serviços; b. verificar seus antecedentes (certidões cíveis e criminais em pesquisas nos distribuidores do poder judiciário e bancos de dados de empresas especializadas).
Exigir:
relação dos condomínios onde atua; nomes, endereços, CNPJ e contatos dos condomínios; período em que se iniciou a relação como prestador de serviços.
Qual a formação necessária de um síndico contratado? Existe uma carga horária mínima para que o síndico terceirizado fique à disposição de cada cliente?
Como fica a questão do vínculo empregatício? “Considera-se empregado, toda a pessoa física, que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob dependência deste e mediante salário.“ (Art. 3º. da CLT) Para ficar caracterizada a relação de emprego, necessário se faz a presença concomitante de todos os requisitos acima mencionados. Pessoa física, pessoalidade, não eventualidade, subordinação ao empregador e remuneração.
SĂndico que nĂŁo teve contas aprovadas pode ser reeleito? Contas aprovadas podem ser revistas?
Principio da unicidade sindical. Conforme dispõe o artigo 1347 do Código Civil: A Assembleia escolherá um Síndico (...)
Destituição do sindico
Assembleia especialmente convocada (por quem?);
Pauta especifica;
Destituição fundamentada.
FUNDAMENTOS PARA DESTITUIÇÃO - CÓDIGO CIVIL: • Praticar irregularidades;
• Administrar inconvenientemente o condomínio.
• Não prestar contas;
FUNDAMENTOS CONVENÇÃO:
Mudar-se o síndico para outra cidade;
Desatender as sugestões do Conselho;
For impontual no pagamento de suas cotas.
Quórum para destituição: Explicita a lei o 'quórum' necessário para a destituição do síndico, ou seja, pela “maioria absoluta de seus membros”. Membros do condomínio ou membros da assembleia?
RECURSO ESPECIAL Nº 1.266.016 - DF (2011/0165343-2) RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. SÍNDICO. DESTITUIÇÃO. QUÓRUM DE VOTAÇÃO. ART. 1.349 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO. MAIORIA DOS MEMBROS PRESENTES NA ASSEMBLEIA. 1. O quórum exigido no Código Civil para a destituição do cargo de síndico do condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária. 2. Interpretação literal e teleológica do artigo 1.349 do Código Civil. 3. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO
Que tipo de síndico é você?
CENTRALIZADOR - Não tem o hábito de consultar os condôminos em reuniões e nem procura a administradora ou o Conselho para ter outras visões sobre a mesma questão.
Ganha na agilidade. Perde pela falta de participação e algumas vezes, acaba desrespeitando a convenção e a lei.
DEMOCRÁTICO - Gosta e incentiva a participação de todos e sempre discute abertamente as questões do condomínio.
Ganha pelo bom relacionamento e pela transparência da gestão. Perde por, algumas vezes, deixar o processo mais lento por ter de lidar com muitas e diferentes opiniões.
EMPREENDEDOR - Está sempre em busca de negócios, ações ou atitudes que possam trazer benefícios ao condomínio, seja um desconto com um fornecedor ou uma maneira de aumentar a renda do condomínio.
Ganha porque está sempre com o orçamento no foco. Perde por dar menos atenção a outros setores importantes
PAU PRA TODA OBRA - Está sempre disponível, ajuda nas pequenas urgências, anda com ferramentas, procura escutar e atender a todos.
Ganha por ser prestativo e ágil nas soluções. Por outro lado, corre o risco de se perder nas prioridades da administração por tentar atender a todos e a qualquer hora.
OCUPADO - Nunca tem tempo e acaba delegando muitas (ou quase todas) as funções para a administradora e para o Conselho.
Não há ganhos nesse tipo de gestão. Sem a participação do síndico, as coisas ficam por conta de quem não tem essa responsabilidade e acabam saindo de qualquer jeito.
ENTENDIDO EM LEGISLAÇÃO - Têm total conhecimento da legislação que envolve síndicos, condôminos e inquilinos e sua prioridade em qualquer ação do condomínio é como enquadrá-la na legislação vigente.
Os condôminos têm a certeza de que não há ilegalidades na administração. Dificulta processos que seriam rápidos no condomínio.
DONO DO PRÉDIO - Ele faz tudo sem consultar os condôminos e não presta contas do que está fazendo. Faz apenas a assembleia ordinária, uma vez ao ano, isso quando a faz. Não há transparência e causa insatisfação.
POUPADOR - Em um primeiro momento os moradores ficam satisfeitos, pois não existe o aumento do condomínio. O prédio fica sem manutenção, o patrimônio desvaloriza e a contribuição para o condomínio ficará tão defasada que quando da necessidade de adequação o valor do condomínio pode chegar a dobrar.
POLITICO - Se dá bem com todos, foge das brigas e não resolve os problemas. XERIFÃO – Age como se fosse o dono do pedaço. Uma das suas ferramentas de ação é a multa, e sem muita parcimônia.
Onde entra a administradora?
Diante do volume de tarefas e relevância dos mais de 170 procedimentos de gestão, torna-se uma missão quase impossível para o síndico incumbir-se de gerir o condomínio sozinho, independentemente deste ser condômino ou terceiro. Por menor que seja o condomínio, a contratação de uma administradora é a garantia de um trabalho eficiente e redução de riscos.
Algumas administradoras vem desenvolvendo uma estrutura especializada para prestar serviço de gestão de condomínio, buscando designar um preposto para visitar os condomínios mais frequentemente, participar de reuniões e tomar decisões em conjunto com os condôminos. Esta situação vem atender à necessidade de alguns condomínios de terceirizar a gestão completa do empreendimento.
Desvantagens
Por ser o síndico quem fiscaliza o trabalho da administradora fica desconfortável para ambas as partes (condomínio e administradora) o acumulo de funções.
Seis sugestões para uma gestão de sucesso: 1. Peça ajuda à administradora e conte com o Conselho para não ficar sobrecarregado(a). 2. Busque montar comissões de condôminos para determinados assuntos. Cada um fica responsável por dar ao síndico o apoio suficiente para que os projetos e urgências sejam realizados. Exemplo: comissão de obras, uma de crianças (síndico-mirim).
3. Lembre-se que o objetivo do condomínio não é dar lucro. O balanceamento entre redução de custos e qualidade é a chave do sucesso. 4.Contrate serviços especializados a fim de resolver os pequenos e grandes problemas no condomínio.
5. Lembre-se de que o cargo de síndico envolve responsabilidades civis e criminais. Portanto, se realmente acredita que não conseguirá um mínimo de tempo para as obrigações mais básicas, não assuma o cargo ou estude a possibilidade de renúncia. 6. Procure estar atento aos direitos e deveres dos condôminos nas regras internas do condomínio, pois são boas aliadas da administração.
A gestão de um condomínio tem exigido cada vez mais tempo, dedicação e grande responsabilidade. Exercer o papel de síndico nos dias de hoje é enfrentar um desafio constante. Assim, para uma gestão de sucesso é necessário que exista sinergia entre o síndico, o conselho e a administradora.
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Muito obrigada!!! eliane.m.virtuoso@gmail.com