64 INTERVIEW OP MAAT S
Een duurzame en betaalbare kwaliteitswoning voor iedereen Door Harry Geels
Door een gebrek aan aanbod in een omgeving van erg lage rente dreigen steeds meer mensen buiten de boot van een betaalbare woning te vallen, zo betoogt Paul Oremus, Country Manager Netherlands van CBRE Investment Management. De Amerikaanse vastgoedbelegger, met sterke wortels in Nederland, heeft daarom recent een residentieel impactvastgoedfonds opgericht. Is beleggen in Europees residentieel vastgoed na de sterk opgelopen huizenprijzen nog steeds interessant? ‘De woningprijzen zijn in de meeste Europese landen en dan vooral in de grote steden opgelopen als gevolg van een combinatie van een beperkt aanbod en een erg lage rente. Het gaat nadrukkelijk gesteld om die combinatie. Het effect van een lage rente is natuurlijk beperkt als er een overaanbod zou zijn. We zien verder dat in alle grote Europese steden de overheden ervoor kiezen om de ontwikkelingen binnenstedelijk te houden. Dat heeft zijn beperkingen, omdat er in de steden al mensen wonen en bedrijven zich er hebben gevestigd. We zien lange doorlooptijden voor nieuwe projecten. Die komen het aanbod niet ten goede. De beleggingscategorie blijft, ondanks de sterk opgelopen woningprijzen, interessant omdat de aanbodbeperkingen niet zullen verdwijnen en de vraag naar woningen in steden zal blijven groeien. Wij proberen met onze institutionele vastgoedpropositie een steentje bij te dragen aan het aanbod, vooral middels nieuw- of jongbouw in grote Europese steden, hoewel we onze ogen niet sluiten voor interessante winkel- of kantoortransformatieprojecten.’ Welke landen, steden of regio’s springen er specifiek positief uit? ‘We richten ons enerzijds op markten die een volwassen huur- en institutionele beleggersmarkt hebben. Hoewel we NUMMER 7 | 2021
langetermijnbeleggers zijn, is het belangrijk dat er ooit een exit mogelijk is. Er moeten dan beleggers zijn die liquiditeit kunnen bieden. Anderzijds kijken we met een meer economische bril naar markten waar schaarste is en structurele economische groei wordt verwacht. In eerste instantie springen dan landen als Duitsland, Zweden, het Verenigd Koninkrijk, Nederland, Spanje en Frankrijk er bovenuit. In de tweede plaats kijken we naar Noorwegen, Finland, Denemarken, Italië, België en Oostenrijk, heel West-Europa dus eigenlijk. Andere delen van Europa voldoen nog niet aan alle genoemde eisen. Wat betreft niet-eurobeleggingen hanteren we een natuurlijke valuta-afdekking door per individuele investering tot maximaal 50% lokale financiering te hanteren. De rest van het valutarisico laten we openstaan, met dien verstande dat we op fondsniveau nooit meer dan 15% blootstelling naar vreemde valuta mogen hebben. Het fonds hanteert verder een rendementsdoelstelling van tussen de 5 en 7% (al kunnen we dat niet garanderen). In het ene land is dat overigens makkelijker te halen dan in het andere. De meeste landen schurken nu wel tegen de 5%-doelstelling aan. Risico’s zijn er natuurlijk ook. Bijvoorbeeld meer regulering ter beperking van huurstijgingen. Hierop anticipeert het fonds met een strategie die zich juist richt op het vergroten van het aantal betaalbare huurwoningen, zeg maar het middensegment, in de krappere markten. We
