40 INTERVIEW OP MAAT
Revolutie in vastgoedland: dit zijn de winnaars van morgen Technologie en duurzaamheid ontketenen een aardverschuiving in vastgoedland. Beleggers die positie kiezen voor de toekomst verschuiven de focus van winkels en kantoren naar alternatieve segmenten, zoals datacentra en self storage. Door Michiel Pekelharing
Vastgoed is historisch gezien een goede asset class voor beleggers die zich zorgen maken over oplopende inflatie. ‘Maar het is een misverstand om te denken dat vastgoed alleen goed presteert in tijden van een hoge inflatie’, vertelt Tom Walker, Co-Fondsbeheerder van de Global Citiesstrategie van Schroders. ‘Als je kijkt naar de historische koersgegevens, dan zie je dat vastgoed de enige beleggingscategorie is die sinds de jaren zeventig een hoger rendement oplevert dan inflatie, ongeacht of deze hoog of laag is en of deze stijgt of daalt1.’ De vastgoedsector verdient overigens alle aandacht van beleggers vanwege de grote veranderingen die nu plaatsvinden. Dat roept bij Walker de vergelijking op met een passage uit het boek ‘The Sun Also Rises’ van Ernest Hemmingway: ‘Op de vraag hoe hij eigenlijk failliet is gegaan, antwoordt een personage dat het op twee NUMMER 1 | 2022
manieren gebeurde. Eerst heel geleidelijk en daarna razendsnel. Veel veranderingen die nu de aandacht trekken, tekenden zich al lange tijd af. Denk aan de manier waarop je inkopen doet voor de feestdagen. Enkele jaren geleden ging je daarvoor de stad in. Maar tegenwoordig wordt een heel groot deel van de cadeaus online besteld en thuisbezorgd. De omslag naar online winkelen is jaren geleden op gang gekomen, maar kwam in een stroomversnelling door de COVID-19-pandemie.’ Lokale werkcultuur: grote verschillen De virusuitbraak heeft volgens Walker ook op andere vlakken tot een grote omslag geleid. ‘Tijdens de lockdownperiodes hebben we gemerkt dat de productiviteit er niet onder hoeft te leiden als we vanuit huis werken in plaats van op kantoor.’ De kans is heel groot dat thuiswerken ook na de pandemie de gewoonste zaak van de wereld blijft. ‘De mate waarin dat gebeurt, verschilt per regio’, aldus Walker. ‘Uit een enquête van begin 2021 blijkt bijvoorbeeld dat werknemers in Azië graag één dag in de week thuis blijven werken. In de Verenigde Staten is dat 1,4 en in Europa zelfs 2,2 dagen. Die verschillen worden verklaard door de lokale cultuur in deze gebieden. Japanse werknemers willen bijvoorbeeld zoveel mogelijk op kantoor zijn, omdat ze denken meer kans te maken op promotie als de baas ze vaker ziet. In grote steden zoals Hongkong en Singapore wonen veel mensen in kleine appartementen. Daar is vaak geen ruimte om rustig te werken, terwijl het kantoor relatief vlakbij is. De reistijd is in Europa vaak een stuk langer. Londen is in dit opzicht berucht. Het is dan ook geen toeval dat de Britten aangeven dat ze nog meer vanuit huis willen werken dan het Europees gemiddelde.’ Door alle veranderingen zijn de vooruitzichten van winkel- en kantoorvastgoed structureel verslechterd, meent Walker. ‘Toen ik ruim twintig jaar geleden aan de slag ging in de vastgoedsector waren dit de twee meest veilige en voorspelbare segmenten van de vastgoedsector. Het was gebruikelijk om minstens 60 tot 70% van de portefeuille in winkel- en kantoorvastgoed te investeren. Momenteel hebben wij echter slechts 2% van onze portefeuille belegd in winkelvastgoed en 7% in kantoren. In plaats daarvan beleggen we in marktsegmenten met structureel goede groeivooruitzichten. Goede voorbeelden
